12957
Агрегатор новостей рынка недвижимости. И не только. Обратная связь, Реклама и ВП - @vlvvlv
ВТБ с сегодня (24.04.25) возвращает сниженную минималку по Комбо. Действует по новым заведённым заявкам
Теперь min такой:
▪️Семейка - Мск и СПБ = 12,150 (было 13,5 млн); Другие регионы = 6,150 (было 7 млн)
▪️ИТшка - 9,150 (было 10,5 млн)
А это значит, что в договоры возвращаются конские ставочки на комбо-добавку 😁 Вы же помните историю со ставкой 282% годовых у синих?
Напомню, суть "комбо" - это когда вам дают, например, базовые 12 мультов семейки под 6%... Но чтобы банку вытянуть приемлемый для себя ПСК по кредиту 8-9-10%, вам предлагают "добавку" в пару сотен денег под повышенный %. Итого, например, у ВТБ будет так: семейка на 30 лет за 12,150 млн вытянет под 87 тыр в мес. Из них 72 тыр это плата за "базу" (12М под 6%), а ещё 15 тыр в мес. это ставочка 120%... за добавку в 150 тыс.р. ))
👉 Возможность погасить досрочно только "дорогую" часть ипо, зависит от условий договора. Если дог единый, на всю сумму - то не варик. Нужно два отдельных дога. А отдельные делают только несколько банков. Насколько знаю, по семейке это ВБРР, МКБ, Совком и Центр-Инвест. А по ИТшке - только Совком @iliilitop
📈 Средняя цена квадрата в Мариуполе достигла 189 тыс. ₽
Рост в три раза с 2023 года, говорят риелторы, работающие на рынке этого города. Если сопоставить эту цифру с недавним исследованием «Циана», то новостройки в Мариуполе уже дороже, чем в большинстве миллионников.
🤔 Высокий рост цен связывают с выгодной ипотекой под 2% в регионе. Из-за этого спрос на жилье в Мариуполе в основном от жителей других регионов — местным со средней зарплатой 49 тыс. ₽/мес. сложно его покупать. Мотивы приезжих разные: от желания жить у моря до инвестиций.
✈️ Движение.ру
💰 Разрыв цен на первичном и вторичном рынке жилья в Петербурге за 5 лет, по расчетам Nikoliers, увеличился более чем в 6 раз: с 5% в 2020 году до 32% в 2024 году.
Как отмечают эксперты, драйверами роста средней цены первичной недвижимости стали:
🟣запуск ипотечных программ с господдержкой,
🟣увеличение доли квартир премиальных сегментов в общей структуре предложения.
🖋➖➖➖
«Рост средних цен первичной недвижимости по итогам 2025 года составит около 10%, застройщики все еще будут иметь мощные рычаги продаж: семейную ипотеку и рассрочку.
Средние цены на вторичном рынке за год могут вырасти на 5%, поскольку для участников сделки основным способом приобретения остается единовременная оплата.
Если говорить о разнице между ценами на первичное и вторичное жилье, то в среднесрочной перспективе разрыв может уменьшиться до 15–20%. Это связано с некоторыми факторами: с увеличением доли новых домов в структуре вторичного предложения, снижением ключевой ставки, сокращением удорожания по программам рассрочки на первичном рынке и возвращением приемлемых ставок ипотеки на вторичном», – считает руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель.
➖➖➖➖
#цены #мнение
@rusipoteka
В Госдуму внесли законопроект об обязательном письменном согласии соседей на сдачу квартиры в аренду.
Согласно документу, письменно согласовывать с соседями сдачу помещения в аренду придется, если с арендаторами не заключается официальный договор найма, регистрируемый в установленном порядке. В случае с квартирами, сдаваемыми на долгий срок, зачастую арендодатели даже если оформляют договоры найма, то нигде их официально не регистрируют – чтобы не отчитываться перед налоговой.
Новое «согласие соседей» оформляется собственником только примыкающего помещения (соседи по лестничной клетке) в письменной произвольной форме – при этом в согласии должны будут указаны персональные данные соседей, а также реквизиты документов, подтверждающих право собственности на соседнее или примыкающее помещение.
Авторы проекта подчеркивают, что собственники жилых помещений в доме вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению – однако сдача квартир в наем, в том числе посуточно, зачастую становится нарушением прав соседей на комфортные условия проживания и становится причиной возникновения риска нанесения ущерба объектам общего имущества.
@karaulny_accountant
Интересная статистика от Дом․РФ: процент семей с недостаточным количеством комнат в нашей стране бьет рекорды по сравнению с другими государствами.
Получается, что нацпроект не решает проблему расширения квадратуры и не стимулирует рост демографии. Жители страны продолжают жить в тесноте, да не в обиде.
™️ Домострой
🤓Шум шорох у разнородных агентских гильдий.
Если коротко, спорят поддерживать проведение сделок с занижением облагаемой базы в черноте и наличке — или выступить против и уйти в прозрачный безнал.
Точка приложения усилий по обелению сделок с недвижимостью — резонна. Только агенты видят настоящую цену сделки.
Вообще — сопротивление бесполезно. Государство заставит всех выйти из сумрака.
Подробности — тут.
🔺Треугольный метр
🏠 Почти половина сделок в новостройках Москвы - ипотека
В марте в Москве почти 45% сделок на первичке прошли с привлечением ипотеки, и это максимум за последние полгода. Правда, если смотреть на цифры первого квартала, то ситуация не будет выглядеть обнадеживающей - в январе–марте 2025 зарегистрировано 12 486 ДДУ с ипотекой (-24% к первому кварталу 2024 года).
Этот рост доли ипотечных сделок неверно трактовать как увеличение спроса, скорее всего меняется структура - покупатели, способные выйти на сделку без кредита заканчиваются (или затаились в ожидании еще большего снижения цен). Фактически ипотека становится не способом ускорить покупку, а единственным доступным инструментом с принятием всех его вводных (высокая ставка, комиссии, увеличенный ПВ).
📢 MarketOverview
Тем временем в регионах - сравнение марта 2024 к марту 2025 года:
- Тульская область - снижение оценки выручки на 25% и доли ипотеки до 49%
- Рязанская область - снижение оценки выручки на 7% и доли ипотеки до 53%
- Приморский край - снижение оценки выручки на 18% и доли ипотеки до 72%
- Нижегородская область - снижение оценки выручки на 6% и доли ипотеки до 68%
- Калужская область - снижение оценки выручки на 7% и доли ипотеки до 63%
- Калининградская область - рост оценки выручки на 27% и снижение доли ипотеки до 49%
Подробности по каждому региону - в таблице.
Методика расчетов - в первом комментарии.
🏠 ЦБ рекомендовал кредитным организациям оказывать поддержку людям, которые столкнулись с нарушениями в сфере ИЖС.
Речь идет о случаях, когда люди оформили ипотечный кредит на такой проект, банк перечислил деньги подрядчику, но тот не завершил строительство или даже не начал его.
Кредиторам следует оценивать каждый конкретный случай, учитывать экономическое положение заемщика, его социальный статус, наличие или отсутствие другого жилья, говорится в сообщении ЦБ.
На основании этой информации банки могут принимать решение о реструктуризации долга, в том числе:
📌не повышать ставку из-за того, что не построен дом,
📌перенести срок погашения,
📌не применять неустойки,
📌в особых ситуациях частично или полностью прощать долг.
#цбрф #ижс
@rusipoteka
По подсчетам аналитического центра Дом РФ, в январе—марте 2025 года объем продаж жилья в новостройках по всей России снизился на 6% год к году, до 5,3 млн кв. м. Из-за этого доля нераспроданного жилья продолжила расти, пишет Коммерсант.
В марте 2025 года доля нераспроданного жилья в многоквартирных домах по всей РФ с плановым вводом в текущем году составила 47%, (на основе данных информсистемы НашДомРФ. Это максимальное значение для марта за последние шесть лет, данные за которые раскрыты в системе. Так, в марте 2024 года показатель составлял 41%, 2023 года — 43%, 2022 года — 32%, 2021 года — 29%, 2020 года — 25%.
#аналитика #новостройки
В этом месяце мы знакомили вас с результатами масштабного общероссийского опроса, который ежегодно проводим совместно с ВЦИОМ. Что нам удалось выяснить?
✅сколько российских семей испытывают потребность в улучшении жилищных условий;
✅сколько домохозяйств планируют решить жилищный вопрос в ближайшие 5 лет, в том числе с использованием ипотеки;
✅сколько семей готовы купить квартиру в новостройке на самых ранних этапах строительства, а сколько – построить частный дом.
Сегодня публикуем полную версию нашего большого исследования, где приводим ещё больше данных.
Минфин нашел еще деньги на субсидии банкам по льготным ипоеткам, в т.ч. семейной ипотеке.
Глава Минфина Антон Силуанов:
«Все деньги, которые необходимы в условиях более высокой ставки, чем мы планировали, мы нашли. Сейчас будут поправки в закон о бюджете, будем соответствующие добавлять ресурсы с тем, чтобы банки могли выдавать льготную ипотеку, особенно семейную ипотеку под 6%».
И еще он добавил:
"Я думаю, что банки найдут выход из положения, будут давать льготные ипотечные кредиты".
Напомним, ранее Путин потребовал разобраться с комиссиями (субсидиями), которые банки требуют с застройщиков. А Сбер и ВТБ заявили, что отменят комиссии.
#госпрограммы #льготнаяипотека #ипотека
⭐️ Путин: власти России будут поддерживать индивидуальное жилищное строительство.
"Пятьдесят процентов всего прироста нового жилья дает по стране индивидуальное жилищное строительство, и мы обязательно будем на национальном уровне продолжать эту работу и поддерживать ИЖС, а для сельских территорий это чрезвычайно важно".Читать полностью…
Один очень пикантный момент, связанный с ипотечной ставкой, — это разница между ставками на первичное жилье, которое строится, и вторичное жилье, где заезжай и живи. История можно там разбить на 4 этапа:
1. До 2020 года разницы между ставкой на первичку и вторичку практически не было.
2. Субсидирование государством первички начало отрывать одну ставку от другой. Но отрыв был некритичный — до 2%.
3. Ларчик Пандоры открылся в 2022, когда менеджеры банков и девелоперов начали давать/брать КВ и обнулили ипотеку. Таким образом, разрыв между первичкой и вторичкой составил более 5%. ЦБ начал бороться с данной проблемой регулированием возможности субсидирования, поэтому в 2023 году разрыв составил уже 4%.
4. Субсидирование ЦБ прикрыл, а вот ключевую ставку повысил, поэтому разница между первичкой и вторичкой пошла опять увеличиваться и достигла своего пика в 4 квартале 2024 года — 7,35%.
Данная разница сместила фокус ипотеки с вторички на первичку. До 2022 года в среднем 25% ипотечных сделок приходилось на первичку, сейчас доля ипотеки там возросла до 30–35%.
Вторичку за наличку: риелторов поддержала Госдума.
Депутат Госдумы Светлана Разворотнева сообщила, что до конца этого года могут принять закон, который запретит проведение сделок с жильем за наличные, если оно дороже 1 млн руб.
С такой идеей в конце марта выступил Российский союз участников рынка недвижимости (входят в том числе "Самолет плюс" и "Этажи"), а Разворотнева решила их поддержать, и уже написала законопроект, который внесут на рассмотрение в июне-июле.
В пояснительной записке к законопроекту, пишет РИА Недвижимость, указывается, что число преступлений, связанных с лишением недвижимости, выросло с 6 тыс. в 2022 году до 8 тыс. в 2023 году. Сегодня на российском рынке между физлицами за наличные проходит 10–15% сделок.
™️ Домострой
В Госдуме предложили ввести штрафы за сдачу в аренду жилья без договора.
• для граждан — 5–10 тыс. руб.
• для должностных лиц — 10–20 тыс. руб.
• для юридических лиц — 20–50 тыс. руб.
Также в проекте предусмотрены штрафы за сдачу жилого помещения в аренду без письменного согласия соседей.
Подписаться на Недвижинку
⚡️Страна Девелопмент уходит из СПб, полагают Ведомости
Т.к. выставили на аукцион свои зависшие пром-земли. Это три участка, суммарно на 87 га: То заводы: Ручьи (35,8 га), Краснознаменец (34,8 га) и Петроспирт (16,3 га). Стартовый прайс удовольствия 4,5 ярда. Говорят - дешевле, чем покупали...
Страна год как заморозила своё развитие в Питере. Шепчут, что не срослось с местными властями. Переводить промку в жильё не получается. Поэтому, мол, решили слить... и отвалить
Вот это поворот (с) @iliilitop
Недавно мы объясняли, что показатель «ввод жилья» очень запаздывающий и попытки анализа текущей ситуации через призму ввода похожи на исследование прошлогоднего снега. Но это не значит индикатор бесполезен. Его можно использовать для оценки результатов работы сектора на длительном горизонте или для сравнения рынков разных городов.
Мы обновили показатели ввода жилья в крупнейших городах страны по итогам 2024 года. Где больше всего построено, понятно – Москва, Санкт-Петербург, Краснодар. Это логично исходя из масштабов рынка и города.
Но более интересны пропорции в относительных величинах (ввод жилья на 1000 жителей) на горизонте 5 лет. Длительный период сглаживает «рекорды» отдельных лет или «технические» провалы. А показатель на душу населения уравнивает рынки разного масштаба.
Лидерами по объему ввода на 1000 жителей за последние 5 лет являются:
◾️Краснодар
◾️Тюмень
◾️Ростов-на-Дону
◾️Екатеринбург
◾️Уфа
Если смотреть на ввод только МКД, то в пятерку лидеров войдет Новосибирск.
@REBURG
За пару часов из петербургской гостиницы прямо… в Москву?!
Фантастика? Нет. Космос! Инвестиционная гостиница Cosmos Smart Yuzhny строится у новой высокоскоростной магистрали между двумя столицами (ВСМ).
🔹 Рядом с будущим вокзалом «Южный»
В 300 метрах — терминал ВСМ, на поезде до Москвы всего 2 часа 15 минут. Мощнейший поток туристов и бизнес-путешественников.
🔹 Управление — Cosmos Hotel Group
Колоссальный опыт управления 39 отелями по всей стране, более 10 000 номеров!
🔹 Доходность до 16% годовых
А ожидаемая капитализация — до 40% по мере готовности проекта.
🔹 Номер от 4,4 млн рублей
С отделкой и меблировкой. Всё включено: сдавайте сразу после ввода.
🔹 Метро и КАД рядом
Станция «Обухово» в 200 метрах, кольцевая в пяти минутах.
🔹 Ввод в эксплуатацию в 2027
Аккурат перед запуском высокоскоростной ж/д магистрали. Сейчас — цены раннего этапа строительства, они будут расти по мере готовности.
👉 Инвестировать можно и нужно. С помощью беспроцентной рассрочки 35 тыс. р./мес., траншевой ипотеки или других интересных предложений.
Подробности на сайте: 🌐 cosmosvsm.ru
И по телефону: 📞 +7(812) 220-23 33
COSMOS ближе, чем кажется 🚀
Реклама. ООО «СЗ «ТРОИЦКОЕ ПОЛЕ». ИНН 7811767642. Erid: 2SDnjeP8Eey
Москва чувствует себя лучше Питера:
• Выручка девелоперов Московского региона по итогам первого квартала составила 586,2 млн руб., что на 27,4% больше, чем в первом квартале 2024 и на 54,9% выше, чем за аналогичный период 2023 года.
• В Петербургской агломерации с января по март было продано 14,6 тыс. квартир, что на 23% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. По сравнению с третьим кварталом 2024 года продажи снизились на 8%, а с четвертым — на 16%.
™️ Домострой
Сегодня специалисты GreenMedia подготовили для вас эксклюзивный сборник каналов — только высококачественные и актуальные данные:
✨ IROOMS.design — студия, которая создаёт красивые, функциональные и уютные интерьеры для жизни и квартир под сдачу💵
Здесь мы рассказываем:
🏡 Как сделать стильный и удобный интерьер без переплат
📐 Полезные советы по дизайну и ремонту
🎨 Современные тренды и проверенные решения
Мы создаём проекты, доступные каждому!
Подписывайтесь, чтобы вдохновляться и делать свой дом идеальным для жизни!
🏢 STONE — экспертный канал лидера офисного рынка (рейтинг РБК за 2022-2023 гг). Новый чат-бот STONE AI не только сориентирует по продуктам девелопера, но и расскажет о трендах недвижимости. В линейке: квартиры, офисы, ритейл. Подпишитесь и будьте в курсе аналитики офисной Москвы и новостей девелопера.🌿
🔵 ConTrust - канал-зеркало всего происходящего в России. Про финансы, недвижимость, политику.
1 пост в день, но иронично, жестко, смешно. Идеально для прочтения за утренним кофе или по пути на работу.
Слабонервным и любителям телевизора не рекомендуется.
📣 Эксперт Васильев о Недвижимости - Обсуждение актуальных тем и проблем в сфере недвижимости.
🔹 Рынок недвижимости без границ - Аналитика, прогнозы и советы по покупке, продаже и аренде недвижимости. Обсуждаем актуальные события.
🏠 Дизайн интерьера - практические советы,
тренды и вдохновляющие подборки от
практикующих дизайнеров .
📌 Сергей Назаров — Недвижимость без секретов! Советы, новости и полезные статьи для покупателей и арендаторов
📰 КОТЛОВАНЪ - агрегатор новостей рынка недвижимости и риелторы. Самое важное и интересное - здесь.
🚨RECO — ваш гид в мире ремонта и дизайна интерьера!
Здесь делимся проверенными лайфхаками, трендами и важными нюансами ремонта от опытной ремонто-строительной компании.
Вы узнаете:
✅ Что в моде, а что останется актуальным на годы
✅ Где можно сэкономить, а где нельзя рисковать
✅ Фишки, которые сделают ваш интерьер удобным и стильным
Подписывайтесь, чтобы знать о ремонте всё и делать его без лишних ошибок!
🛋 Rerooms.ru - самый интересный канал о дизайне интерьера от крупнейшего онлайн-сервиса по разработке индивидуальных-дизайн проектов Rerooms.ru
🔻На канале делятся секретами дизайна и ремонта, публикуют подборки модных интерьеров и дают полезные советы по обустройству дома. 👉Подписывайся, чтобы все знать
21 апреля, а значит мы уже знаем, сколько сделок с жильем было зарегистрировано за первую половину месяца.
📈 Данные в таблице.
Детально:
🔼Старая Москва: уже прошло регистрацию порядка 3 305 сделок по итогам апреля, прогноз +9% (5 213 ДДУ за апрель)
🔽Новая Москва: 1121 сделка сделок, прогноз -11%
🔽Московская область: 2381 сделка сделок, прогноз -11%
🔼Санкт-Петербург: 1595 сделок сделок, прогноз +6%
🔽Ленинградская область: 787 сделок сделок, прогноз -7%
🔥 @pulsprodajru
Итоги недели
Вторичный рынок Петербурга находится в фазе увеличения объема предложения. За неделю, по данным ЦИАН, количество объявлений по объектам в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) выросло на 0,9%, с начала месяца -крепкий прирост в 4,1%. Остальные тренды те же. Сделки идут по нижней ценовой границе. Обменные сделки, небольшая доля ипотеки, региональные покупатели и т.д. и т.п. (См. предыдущие итоги недели).
Спрос есть, но мало того, что по нижней ценовой границе, так еще и весьма избирательный и непредсказуемый: выставляем отдельные объекты по вполне себе рыночной цене (по рекомендации аналитиков, все вроде Ок) - и нас заваливает шквалом звонков. Одновременно выставляем компактные ликвидные объекты в новых домах, по которым нет прямых конкурентов - и видим, что спроса нет…
Кстати, по данным Росреестра на вторичном рынке в марте зарегистрировано 8,1 тысяч сделок, почти как в феврале (всего + 2 %). Ровненько. А по итогам 1-го квартала зарегистрировано 21,6 тысяч сделок – это на 14% больше, чем год назад, и даже на 4% выше первого квартала 2023 года. И это при отсутствии рыночной ипотеки. Чудеса выживаемости вторичного рынка, привыкшего жить без допинга в виде льгот.
Главная интрига ближайших месяцев - как долго будет сохраняться объем предложения. Пока рост экспозиции носит восстановительный характер: много объектов поснимали с продажи. Постепенно у покупателей будет увеличиваться выбор. Вопрос когда и как прирост предложения начнет влиять на цены.
На рынке новостроек ситуация намного драматичнее. Объем выдачи семейной ипотеки по данным Дом РФ на 17 апреля составил 118,4 млрд рублей. При сохранении темпов к концу месяца получилось бы плюс 10% к марту. Но есть НО: объявление об отмене комиссий со стороны Сбера и ВТБ. Руководители обоих банков не скрывают, что решение вынужденное.
Примеру ВТБ и Сбера наверняка последуют остальные игроки. При этом банки закрутят андеррайтинг, «отказники» пойдут в другие банки, которые и так сильно задерживают рассмотрение заявок, уже работают на пределе. На Сбер, ВТБ и Альфу приходится порядка 80% выдачи семейки. Остальные банки и треть этого объема не смогут переварить.
Альтернативой могло бы стать увеличение компенсации от минфина или расширение круга получателей семейной ипотеки, но это в любом случае затраты. На субсидирование ипотеки в этом году будет потрачено (по словам Силуанова) 1,2 трлн. рублей – как раз размер дефицит бюджета РФ. Минфин будет против.
А еще, судя по звонкам по новостройкам, заявкам от застройщиков на трейд-ин и пр. - спрос перед майскими праздниками стал заблаговременно снижаться. Поводов чтобы продажи в апреле были лучше мартовских - нет.
А вот на рынке аренды жилья - завидная стабильность. За неделю объем предложения снизился на 7%, с начала месяца - уже на 15% (ЦИАН), до 6,1 тыс. квартир. На Авито и Яндекс-Недвижимости схожая картина. Предложение будет сокращаться ускоренными темпами. Но при этом текущий объем предложения почти в 2 раза больше, чем в прошлом году. Цены долгосрочной аренды будут увеличиваться, но куда меньшими темпами чем в 2024-м.
@yeltsovm
Время, когда было достаточно собирать заявки и перезванивать клиентам, ушло.
За последний год у девелоперов конверсия из лида в продажу значительно снизилась.
Привычные инструменты продаж теряют эффективность. Пора менять курс и использовать другие методы.
В этом поможет Profitbase — экосистема для девелоперов. 24 апреля на DEMODAY в прямом эфире:
🔴 Разберём аналитику продаж 600+ застройщиков;
🔴 Расскажем, почему клиенты не отвечают на звонки менеджеров;
🔴 Покажем, как обновления Profitbase помогут отделу продаж не терять клиентов.
Последний шанс присоединиться на DEMODAY → по ссылке
#реклама
О рекламодателе
🏗 В 2025 году ввод жилья в РФ превысит 100 млн кв. м. Однако в 2027-2028 годах объемы ввода могут сократиться, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин.
«Если мы сейчас не запустим новые проекты, то в 2027-2028 годах у нас будет провал в 30 млн кв. м», – сказал он.
быстрее выше сильнее
с одной стороны идет великая схватка с мошенничеством: вводятся разнообразные периоды "охлаждения" горячих голов, "вторые руки", способные остановить безумцев, самозапреты для самоорганизованных, крч куликово поле 2.0
с другой стороны - перестройка ускорение гласность. росреестр (чисто теоретически) хочет регистрировать сделки за стопиисят миллисекунд (это скорость моргания), но пока дошел только до одного рабочего дня вместо семи.
мы уже несколько лет не можем осмыслить этот турбо режим. он безусловно прекрасен, но и ужасен.
"новая услуга будет особенно актуальна для граждан, которые хотят зарегистрировать недвижимость в гарантированно сжатые сроки и заинтересованы в более оперативном оформлении сделки"- по описанию это (в том числе) и мошенники. они всегда очень хотят гарантированно сжатые сроки и оперативность. возможно тут мы недооцениваем повышенную пошлину, которая (в том числе) может кого-то остановить.
Льготная ипотека сделала главную медвежью услугу девелоперам — расслабила, сформировав более 50% сделок в деньгах от общего объема выданных ипотечных кредитов.
До 2023 года доля льготной ипотеки была в районе 1/3 рынка. После вышли на уровень 60+% рынка. Адекватно ли это? Вопрос очень дискуссионный, но то, что ряд игроков начал не продавать квартиры, а только сделки оформлять — факт. Многие в погоне за снижением коммерческих расходов порубили бюджеты просто на нормальное функционирование продаж и маркетинга, потому что а нафига бабки тратить? Вон, ипотека фигачит, люди бегают, хотят её всеми правдами-неправдами взять, поэтому зачем тратить деньги на хороший сервис, вкладываться в развитие клиентского пути?
Нужно-можно показывать эффективность, сокращать расходы, но не терять в результате. Теперь в спину ветер ипотеки дует слабо, зависимость от неё сохраняется, а команды и функционал похерены. Как сказал один из защитников девелоперского бизнеса: «Нужно сжать зубы и больше работать».
Данные — Frank RG.
В перерыве между безрезультатно прошедшим госсоветом и очередным заседанием ЦБ порассуждаем на тему рынка состояния ипотечного кредитования.
1. Первое снижение ипотеки после кризиса 2014 года произошло в 2015. 2015-2016 гг. – это годы восстановления рынка, когда все, кто оклемался после 2015 года, постепенно продавали, растили цены, сейчас тот момент развития рынка вообще воспринимается как полная благодать. Ставка 10+% вообще никого не смущала. Понятное дело, что цены были на рынке абсолютно другие, но психологически люди могли себе позволить брать ипотеку по 10+%.
2. После роста рынка произошел коронавирусный «хлопок», когда ставка по ипотеке резко упала, была запущена программа льготной ипотеки. Это привело к формированию дефицита предложения и быстрому росту цен, соответственно, мы ещё много раз увидим людей, которые будут ломать копья на данный счет. Правильно ли было запустить льготную ипотеку, неправильно – сколько людей, столько же будет и мнений. Как результат, в 2020 году ипотека балансируется на уровне 7% годовым, и это становится нормой. Многие исследования начали показывать неготовность людей брать ипотеки по высоким ставкам, это во-первых, и во-вторых, на рынок вышли клиенты, которые никогда бы не взяли ипотеку с другими условиями. А тут появилась возможность обеспечивать небольшой ежемесячный платеж.
3. В апреле 2022 года девелоперы и банки открыли новый ларчик Пандоры – «субсидирование» ипотеки – появилась «девелоперская» ипотека, чтобы надуть цены и раздуть ипотечные портфели уважаемых банкстеров. Если льготная ипотека – это субсидирование ставки со стороны государства, то дальше на это субсидирование «наслаивалось» субсидирование от девелоперов, чтобы сделать неприлично низкую ставку, «околонулевые ипотеки». Это привело к минимальному значению ставки в 3 квартале 2022 года – 6,57%. Раздувание ипотечного портфеля озаботило ЦБ, который начал бороться с волюнтаризмом банков и девелоперов.
4. Рынок продолжает ехать на льготной ипотеке, средняя ставка в 1 квартале 2025 составила 8,2%, когда рыночные ставки на уровне 25-26%. Такие ипотеки либо берут на короткий срок, либо вообще не берут. Плюс девелоперы для себя открыли технологию рассрочек. Данный инструмент стал весомым конкурентом у ипотеки, но временно, кажется, что к концу 2025 года доля рассрочек у адекватных девелоперов не будет превышать и 15%.
Итак, собрали 300 👍 за вопрос: Среднебольничная разница ставок аренды от комнатности
Окай, делюсь своими наблюдениями и расчётами. Опирался на имеющуюся у меня стату реальных 460+ сделок, накопленную от профильных товарищей
▪️Так, классические однухи (без кухонь-гостиных), в ср. сдаются +25-30% к ставке студии. Есесьно, прайс для одного проекта, или оч. узкого локуса. Евро-2, как более моднявый формат продукта, к цене студии уходят +35-40%. Отмечу, что всё сильно зависит в т.ч. от качества подготовки лота к аренде. И умения его вкусно подать в объяве
▪️Двухи и 3Евро в ср. сдаются по цене +30% к, соответственно, 1-комн и 2Е
▪️А вот по 3-комн и 4Е, честно, статы у меня маловато. Десяток сильно разных по классу и упаковке объектов. Судить сложно. Но, возможно, в т.ч. из-за "редкости" данного формата - тут как будто собственники пытаются прикрутить +40-60% к прайсу трёшек
На истину не претендую. Кто арендой занимается - можете делиться своими наблюдениями. Юзайте кому полезно 🤝 @iliilitop
На днях говорили в канале об инвестировании в московскую недвижимость, кратко: на среднем сроке (10-20 лет) она приносит надёжную консервативную доходность на уровне «инфляция +5-6%» (учитывалось сумма роста цены за это время + доходность от сдачи квартиры в аренду).
Попробуем теперь посмотреть на перспективы Московского региона на следующие 10-20 лет, останется ли в нём жильё (и другая недвижимость, например, коммерческие помещения под аренду) востребованным, консервативным видом инвестиций.
Многие тренды тяжеловесны и их вектор даже привычные для России периодические кризисы (как сегодняшний, длящийся уже пять лет) не собьют.
Первый и главный тренд: численность населения Московского региона продолжит расти.
(под Московским регионом мы понимаем Москву в старых границах, Новую Москву, Подмосковье радиусом до 30-40 км от МКАД, в случае ИЖС – и всю Московскую область и даже ряд прилегающих к ней территорий в соседних областях, вроде юга Тверской области).
Общий прирост населения Москвы и Московской области в последние двадцать лет составляет, в среднем по году, около 150 тыс. человек. Это и внутренние российские мигранты, и внешние мигранты из разных стран (не только из привычных нам стран Средней Азии, но и из Китая, Турции, стран Закавказья и т.п.).
Всем им нужно жильё. Около половины «новых москвичей» приезжает в город уже с деньгами, достаточными хотя бы на первый взнос на ипотеку или на покупку первого, пусть пока не очень качественного жилья, лишь бы обосноваться, застолбить место (что-то вроде «однушки» на вторичном рынке Подмосковья). По мере роста дохода они будут улучшать качестве своего жилья.
60-80 тыс. человек (половина от общего годового прироста населения МА) – это примерно 25-35 тыс. домохозяйств. Таков же ежегодный спрос с их стороны на новостройки, вторичное жильё и ИЖС (да, многие из них уже предпочитают дом в ближнем Подмосковье).
Второй тренд. Другая половина приезжих, а также постоянный поток иногородних студентов, временных работников предприятий, командировочных, туристов и т.п. обеспечивают растущий спрос на аренду жилья в Москве (не только долгосрочную, но и посуточную).
(Здесь мы ещё не учитываем спрос на аренду самих москвичей – например, молодых семей)
В Москве, по разным оценкам, сейчас сдаётся до 500-600 тыс. единиц жилья. И массив этого жилья будет расти.
Третий тренд. Сами москвичи живут очень тесно. Это самый тесный город-миллионник в России, здесь на человека приходится всего 21-22 кв. м жилья (в среднем по России – 28-29 кв. м).
Социологи давно вывели «единицу» своих исследований по Москве: «семья из трёх человек живёт в советской «двушке» площадью 50-54 кв. м» (в этом медианном случае на человека вообще приходится по 17-18 кв. м).
Потому спрос на улучшение качества жилья среди самих москвичей продолжит расти.
В качестве ориентира можно указать прибрежные мегаполисы Китая, где похожая медианная семья (3 человека), похожий медианный доход (около $2-3 тыс. на домохозяйство). И средняя площадь квартиры в этих китайских городах – 92 кв. м, медианная – около 80 кв. м.
Четвёртый тренд. Москва так и остаётся «лучшим местом в России» (по всем имеющимся рейтингам). Главный фактор: до 75% всех денег России сосредоточены в России. Просто кратко обозначим этот тренд, не будем его подробно расписывать. Деньги так и продолжат подпитывать сектор жилья в городе.
Всё это в совокупности говорит нам о том, что в ближайшие 10-20 лет машину стройкомплекса в Московском регионе не остановить: спрос на жильё останется.