Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

16 апреля 2025 12:44

Вот такая первая преза по готовящемуся на ЗИЛе к старту А22 от Консоли (разбирал здесь) - полетела по брокерам... Делятся подписчики 🤝

Преза как с коленки... чуть ли не в ворде сделанная. НО, там есть ориентир по ценам стартового пула:
▪️Студ от 28 м2 и 15,4 млн (их в пуле ожидается 20 шт.)
▪️1СП от 17,3 млн (стартуют с 83 шт.)
▪️2 и 3-СП от 25,5 и 43.7 мульта, соответственно (этих 26 и 6 шт.)

Похоже, тож щупают без демпинга... для 4-лет стройки @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

16 апреля 2025 09:59

Не твоя, вот и бесишься 😁 Подписчик прислал атмосферную рекламку апартов... за 1,2 млн $... на берегу тёплого Балтийского моря. Надо брать, не? @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

15 апреля 2025 13:17

Срез по рынку Аренды от Домрф за 1Q 2025 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

15 апреля 2025 09:05

Ещё пара деталей Солоса:
▪️Заявляют, есесьно, класс бизнес. Потолки в бетоне 2,85 м... Это в чистоте 2,65-2,7 м. Если не намудрят толсто с разводкой какой-нть инженерки под потолком
▪️Ключи к дек. 2029. Но зная пунктуальность Бэсткона... можно получить легко и куда-то за 2030+

▪️ПФ ВТБшный на 26,7 ярдов. Отдать надо раньше ключей (06.2029). Будет, конеш, зависеть от наполнения эсроу... Но, полагаю, по модельке за весь горизонт до ключей ребятам надо вытянуть среднюю отгрузку 20-25 ДДУ/мес. Весь срок. Вроде немного. Но, перекос квартирографии в 73% малогабариток несёт нюанс. Ибо грузить по 20 однух в мес. уже сложнее. Условно, тот же Стоун Сокольники последние полгода продаёт по 10 однух в мес., со ср. ценой 450-470 тыр

▪️У SOLOSа же, по моим расчётам полного инвест себеса, чтобы просто стартовать у нулевой маржинальности, нужно выйти со ср. 500-580 тыр. После отработки отложенных ждунов, такой прайс уже не факт, что даст ребятам целевой темп. При этом, декларируют уже вычерпанные 6 ярдов ПФ. То есть, чтобы выйти на комфортную ставку по ПФ, им нужно оч быстро положить на эскроу порядка 5-5,5 млрд. А это, даже при продаже "в ноль" по себесу = 10 тыс. м2. Что при ср. на вскидку площади однух там = 200-250 лотов. Или почти годовой плановый объём продаж. Быстро. За несколько месяцев. Или висеть на высоком % по кредиту... И то, и другое - вызывает сомнения. Значит, надо или стартануть сильно ниже нуля. Где-то в районе ср. 400-450 тыр. Или слить объём дружественному юрику-оптовику ))

Посмотрим, какую стратегию примет Дар 👍 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

15 апреля 2025 07:11

Вот и прорисовался вопрос увеличения страховой суммы по вкладам… Но с большим нюансом

По порядку: Вчера (14.04) комиссия по законопроектам при правительстве, ОКнула схему х2 лимита (с 1,4 до 2,8 млн). Док должны внести в ГД до 1 мая. Рассмотреть до 1 июня. И применять через 3 мес. после подписания… То есть, примерно с октября

НО… если изначально заваривалось это всё, в т.ч., и для долгих классических депозитов (от 3 лет), то в итоге Минфин настоял на повышенной страховке только для вкладов от 3 лет с использованием безотзывных сберегательных сертификатов. От депо-классики их отличает необходимость получения в банке ценной бумажки (сертификата) + невозможность забрать бабло досрочно (даже с потерей %)

Зато покрытие АСВ на 2,8 млн по сертификатам будет допом к 1,4 млн по депо. Итого на 4,2 мульта


Короче, мораль басни:
▪️ «ЦБ и ребята» понимают, и озадачены вопросом: как тормознуть накопленную массу денежек от выплеска в рынок. Одним из вариков было перетягивание массы в долгосрок. Вот тут, в предпоследнем абзаце, я подсвечивал этот момент

▪️Нынешнее решение, считаю, задачу не решит. Плюшка коснётся оч узкой группы вкладчиков. Объем вкладов по сертификатам порядка 4 ярдов, или 0,01% всей суммы застрахованных в банках средств

В итоге... Слуги народные поработали. Пообсуждали. Потратят ещё время и бумагу. Но задачу не решат @iliilitop


Ваше анонимное:
👍 Я юзаю сберегательные сертификаты
🤔 Даже не слышал(а) о таких бумажках
😁 Пффф… Мой капитал изи умещается в карманы зимней куртки

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

14 апреля 2025 09:41

Стата реальных арендных ставок в марте 2025 по сделкам Смарента 🤝

В т.ч. смотрю за сколько дней сдали. Ну и соотношение ставок и потенциальных вложений в актив (стоимость лота + отделка / обстановка). Очевидно, доходность на вложенный капитал - сильно разная. И писал, и постоянно объясняю клиентам: Что если при инвест-арендном сценарии, мы отодвигаем эмоции на второй план, оставляя приоритет за цифрами... ПИКовский продукт практически всегда уделывает прочих

Просто оранжевые ребята нащупали и давали рынку отличный баланс вход-вложения-выхлоп. Щас, конеш, стало сложнее. Возможности интересные заметно подсохли. Это ещё спасибо, что есть покупатели формата: Что? ПИК? Сразу - нет. Без них, вычерпывали бы всё ещё быстрее ) При этом, не думайте, что любой проект ПИК это сразу гуд по цифрам. Уже нет. Считать и сравнивать - обязательно (!)


ПыСы: Юзайте и учитывайте такую стату сделок. В т.ч. смотрите на соотношение ставок по локациям и типам квартир. И на сколько хорошо / красиво упакованные варики, уходят быстрее / дороже в рамках одного проекта. Полезно 👍 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

11 апреля 2025 10:16

Народ, а мода на "региональную экспансию" у застроев уже прошла... или ещё нет? Фин. модельки пересчитали? @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

11 апреля 2025 09:02

Минстрой протискивает снижение срока отсрочки взносов на капремонт в свежесданном новострое... с 5 лет до 1 года

У кого после прочтения в голове крутится что-то на итальянском, типа "схерали поимелли"... спокойно. Слуги чётко поясняют: Современные многоквартирные дома содержат дорогостоящее оборудование и высокотехнологичные материалы, износ которых начинается с момента ввода в эксплуатацию

А кто поспорит? Факт же. И не надо тут начинать про общий котёл, и что собираемое бабло с новосёлов, по сути, к их дому отношения не имеет. Налог есть налог. Плати. Тем более, так красиво сглатываются его всяческие индексации и "добавки за лифт"

И вообще, даже год отсрочки - с чегой-то? Считаю надо с даты ДДУ обременить. Фундамент залили? Этажи льют? Они же уже изнашиваются, не? 🤔 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

10 апреля 2025 09:13

⚡️Продажи по всем новостройкам СПб и Ленобласть. Посчитали ДДУ с физиками за Март к фев. 2025, вместе с Пульсом

Юзайте, кому полезно 👍 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

09 апреля 2025 12:50

⚡️Московская область - Продажи по всем новостройкам за март 2025

Готовим Санкт-Петербург и Ленобласть 🔥 @pulsprodajru

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

08 апреля 2025 10:43

Подписчик сигналит 🤝 что предприимчивый гражданин может не шибко владеть русским языком... но бизнес-жилка должна быть 🙂
Вот такой есть варик под аренду в Вестердаме (ЗАО). Когда вместо какой-нть пятёрочки вжух... и общажка на 6-10 китайских студентов ))

Но каковы архитектурно-дизайнерские решения. Заценим по фану @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

08 апреля 2025 07:23

А вот, собсно, и топ-5 застроев старой Мск по продажам за Март 2025

▪️Доля группы (ПИК + Forma + Среда) = поднялась до 37% первичных сделок. Чисто за ПИКами, без суб-брендов, 31,6% рынка

▪️ЛСР пока держат своё серебро = 7,3% спроса

▪️MR Group сместили Донстрой с 3-ей строчки, собрав 5,8% сделок


В деньгах, картинка, конеш, иная. Общая сумма зарегиных ДДУ за март = 127,3 млрд. Помним, что это по прайс-листам лотов, на дату ДДУ. Т.е. были ли там доп. скидки - нам не ведомо... Тем не менее, по выручке топ-5 застроев такой:
▫️ПИКовская группа 26,4 млрд (20,7% объёма рынка)
▫️Донстрой 11 ярдов (8,7%)
▫️MR 9,6 млрд (7,6%)
▫️ЛСР 5,8 млрд (4,6%)
▫️SMINEX 5,4 (4,3%)

А надо вообще в будущем делиться суммами и долями в деньгах? Если да - маякните 🔥 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

07 апреля 2025 10:31

Б. Академическая 85 (ПИК) - смотрю, снова в 10-ке продаж. Распробовали ) Но вот ликвида уже почти не осталось )

Эх, было времечко... В конце 2024 брали с клиентами там под инвест 2Евро (квартиры) по 11-12 млн. Щас такие остались либо 2-й / последний этаж, либо несколько вариков с видами послабее по 14,5-17 млн

А ведь я писал тогда, что проект недооценён рынком. Сколько на подборах клиентам показывал почему так. Сколько объяснял, перспективы раскрытия локации. Что в живую там не так страшно, как на карте )) Что бустанёт в последний год перед ключами. Ибо "несправедливо", когда 2Евро с чистовой, почти "точечной" застройки, в 10 мин пеш от пучка МЦК / МЦД / салатового метро... стоит 11-12М. Когда на пару станций дальше, в плотном окружении новостроя, возле только одной ветки подземки, без отделки (или с WB)... похожие стоят по 16-17-18-19М 🙂

Кто прислушался, понял, и смог во главу инвест-решения поставить цифры / логику, а не Ну это же ПИК-класс... Те щас довольные молодцы 🤝 @iliilitop

ПыСы: Сорян, я стараюсь не шибко публичить недооценёнку в открытый канал. Пока там прилично с ликвидом, и ещё не осушен потенциал. Оставляю такое для клиентских подборов. Just business and nothing personal

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

06 апреля 2025 13:30

Катаюсь в Отисе. Всамделешном. Не китайском. Скоро большая редкость в новострое... если понимаете о чём я ))

Запомните этот твит 🙂 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

06 апреля 2025 08:04

Мне пишут дольщики Upside Towers, что они в некотором... замешательстве. Наблюдаемая в ходе стройки отделка МОПов на этажах - пока явно отличается от того, что манагеры показывали им в презах...

Застрой уже не отрицает очевидное - что поменял потолки. Запилив просто рейки продольно. Ну, чтоб вся разводка под потолком сразу бросалась в глаза. Хотя, на мой вкус, если уж на потолке рейки, то визуально приятнее, когда они поперёк

Отдельные вопросики к стенам. Да, манегры пишут, что просто ещё не готово же. Подождите, мол. Но... даже если опустить смонтированные оповещалки... уж не штукатурку ли там фактурную задумали вместо стеновых панелей? 🤔 Или панели налепят точечно потом?

Короче, покупанты озадачены. Манагеры отрабатывают, как их учат: Это не удешевление. Так просто красивее

Как думаете, гражданам уже пора переживать? Или ещё рано? Или заранее смириться, что рекламные картинки и жизнь - часто сильно разные штуки? @iliilitop


ПыСы: Напомню, что отдельный сюрприз может ждать будущих жильцов по "парку" возле Апсайда

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

16 апреля 2025 12:16

ПИКи, ребят, что у вас происходит? Наш СИЦ сигналит - много проектов с нулевым предложением (без учёта единичных броней)... Переоценка остатков криво пошла? А Крон 9 как зацепило? 🤔 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

16 апреля 2025 08:15

Почему вчера ничего не писал о ходе госсовета с Путиным... Потому что не отпускает ощущение полной бестолковости этого собрания. Кому было нужно это шоу?

Суть прошедшего кратко: Надо сделать хорошо. Плохо - не надо. На вот это мы потратим(тили) столько трлн. Обеспечим(чили) столько кубочеловекчасов. Вот ещё такие риски. И вот такие. Да - это нехорошо. Надо что-то решать. А мы давно говорим. Давайте сделаем вот такой бред. И вот такой. Нет, мы против. Это ваще хрень. Но нужно что-то решать. Надо готовить предложения. Надо. Будем решать...

Прочитали? Ну - считайте, что посмотрели шоу умных людей

Самое популярное вчера в тележке: Путин сказал, что оброк за выдачу госипотек - недопустим. Херассе, новость, да? Типа, второй год никто не в курсе отчего и почему так. Подробно раскладывал вот тут

Тем не менее, будут готовить список поручений по итогам госсовета. Высасывать их (поручения) из разных пальцев. А банкстеры-маркетмейкеры заранее сделали небольшие шажки. Снизили оброк на копеечку. Для галки. Мол, вот же - осознаём, снижаем...

▪️Зелёные порасторопнее. Знали чего коснётся ВВ в речи. Снизили оброк заранее
▪️Синие подтормаживают, оттягивают. Но с завтра (17.04) также чуть опускают оброк по Семейке: для новостроя без ПФ ВТБ станет от 6,8% комсы (минус 0,7 п.п.). Для проектов с ПФ банка - остаются прежние от 4,98%

Окэй. Ждём теперь список поручений. Ну а вдруг мелькнёт что-то интересное @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

15 апреля 2025 09:56

Росреестр Мск засветил стату вторички за Март 2025

👆По традиции, делюсь динамикой по месяцам с 2013

▪️В марте зарегили 12.355 переходов прав по договорам купли-продажи / мены жилья. Считай, уровень февраля... Всего +2,5%. И это самый слабый прирост марта к февралю с 2013

▪️Однако, благодаря оч бодрому старту, при таком-то ключе, итогом за 1 квартал набралось почти 34 тыс. ДКП. Сильно выше первые кварталы были только в 2014 и 2022 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

15 апреля 2025 08:03

Кто там ждал SOLOS от DAR (ака Бэсткон)... что в Сокольниках, в чудном природном месте на ТТК 👆 Ловите планировки из презы

В принципе, логичная для локуса, несемейная заточка под арендные однухи. Благодаря мелкой площади это позволит вытянуть повышенный прайс метра и маржу. Цены скоро опубличат. Но вошёл бы я в принципе в такую общагу из 900+ студий и однух (73% коммерческих башен)... сильно хз 🤔 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

14 апреля 2025 14:21

⚡️ Сбер ещё чуть-чуть снизил свой оброк по Семейке... Шажок всего на минус 0,8-1 п.п. В отличие от февральского манёвра - ход выглядит чисто символическим. Но понижательный тренд всё лучше жеж @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

11 апреля 2025 18:10

Торгуйся правильно...

С пятничкой 😁 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

11 апреля 2025 10:06

В комментах к посту о сроке обязанности по взносам за капремонт 👆 справедливо замечают, что каждый субъект (регион) устанавливает свои сроки. Например, в Подмосковье за капремон нужно слюнявить через 3 месяца после включения дома в рег. программу. В Москве - после 6 мес. А, например, в Тверской обл. через 2 года...

Короче, как понимаю для новостроя - вопрос скорости включения дома в программу. И заход Минстроя связан с сокращением "общего максимального" срока с 5 до 1 года. Ну, чтоб та же Тверь не расслаблялась ))

Вообще, не шибко следил за вопросами капремонта. Если что - комментите / поправляйте 🤝 Любопытная инфа @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

10 апреля 2025 15:53

Сегодня, сначала Хуснуллин начал греть тему рисков дефицита новостроя к 2027: Видим очень тревожные сигналы... Есть риски впереди. Впервые за 6 лет, уже на 24% стало меньше строиться новых проектов.... Даже по начатым проектам инвесторы приостанавливают стройку. РнС получили, а на стройку не выходят — ждут, когда снизится ключевая ставка

Затем Мутко - Путину 👆 Сейчас многие отложили покупку жилья. Ушли в высокие депозиты. И когда в 2027, допустим, ситуация (с ключом/вкладами) изменится, люди начнут забирать из банков деньги... у нас жилья может не быть в предложении

Путин: А цена вырастет... Нужно и с потребителями тоже работать, заранее все объяснять 🤔


Тут я не оч понял, что Сам имел ввиду: как "работать" и что "объяснять" покупантам? Но в целом, по описанному риск-сценарию Хуснуллина-Мутко - да, вероятность имеет место. Однако замечу, что у нас на рынке слабо работает корреляция объёма предложения в стройке с ценой 😉 Вот оно (предложение в стройке), со слов чиновников, 5 лет росло... Вместе с ценой жеж )) Ибо работают иные механизмы вытягивания прайса через ипотечную доступность. Кстати, люди покупают новострой с ключами к 2030-му не из-за повальной любви к многолетнему ожиданию жилья. Поэтому покупателя не так скоро заденет общебольничное снижение метров в стройке. И доступная рыночная ипо, на фоне перетекания некой части бабла со вкладов, стимульнёт сначала в т.ч. свежую вторичку и близкие уступки. А вот затем уже...

Но у Минстроя свои КиПиАйки. Им провала цифр объёмов стройки / ввода не хочется. Поэтому греют риск-тему. Как шепчут - к госсовету с Путиным 15 апреля. Где постараются протолкнуть новые меры поддержки @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

10 апреля 2025 08:59

А у Сергея Гордеева всего 15 см... осталось 15,15% ПИКа. Оказывается ещё в октябре 2024, Гордеев продал очередную часть своего пакета некой группе "инвесторов без санкций", накопали Ведомости

Кто эти новые акционеры - пока тайна. И вообще это может быть чисто техническая внутрянка группы 🤷‍♂️ Не думаю, что как-то отразится на работе ПИК в краткосроке. Разве что для инвесторов стало ещё меньше прозрачности в компании...

Тем не менее, для истории - ПИК-пакеты Гордеева:
▪️до октября 2023 = 52,49% = контролирующий акционер
▪️с октября 2023 = 32,49% (20% проданы ЗПИФ под управлением АО «Центральная трастовая компания») = не контролирующий акционер
▪️к июлю 2024 = 26,6% = блокирующий пакет
▪️с октября 2024 = 15,15% = не блокирующий пакет
@iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

09 апреля 2025 12:40

Мало новостроя в Новой Мск? Ноу проблем... упаковали в КРТ два участка в Коммунарке 👆

▪️Первый - самый золотой. Считай, прямо у метро. Вместо гаражей бахнут 201,4 тыс. м2 жилья в ГНС. Это порядка 130-140 тыс. м2 продаваемой, или ок 3.000 квартир. Ещё БЦ, ФОК и мелкий паркинг
▪️Второй участок- послабее. Зато чисто под 1-2 жилых домика

Всё это сядет на существующую социалку. Ибо про собственные школы / садики в КРТ скромно умалчивается. Срок реализации до 8 лет @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

08 апреля 2025 08:43

⚡️Продажи Марта 2025 по новостройкам Новой Москвы #топжк

Всего в НМ зарегили 1967 ДДУ. Саларьево Парк, опять снова вне досягаемости для конкурентов по сбору спроса (564 ДДУ). А топ-3 застроев (ПИК, Самолёт и А101) спылесосили вместе 82% покупантов заМКАДной Москвы... Кому в долях - то соответственно: 30, 28 и 24 % на брата

На подходе стата Подмосковья и СПб 👍 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

07 апреля 2025 15:30

Активизировалось движение Эталона по застройке территории Электрозавода (ВАО, Преображенское)

Замах по продаваемой площади:
▪️Квартир 167,5 тыс. м2
▪️Коммерция (в жилой части) 43,5 тыс. м2
▪️Школа + садик (250 малышей)
▪️Технопарк (в т.ч. с сохранением старой фактуры) 250 тыс. м2, включая: Офисы, Концертный зал, Спорт, Гостишку, Апарты (53,5 тыс. м2... но тут хз), Музей, Мастерские...

В комментах две свежие презы с концептом 2025 👇@iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

07 апреля 2025 09:28

🔥 Продажи Марта 2025 по всем новостройкам Москвы (старой)

Сравнили с февралём, вместе с Пульсом Продаж Новостроек


▪️ #топжк Март 2025
▫️ Москворечье и Бусиновский Парк (ПИК) – поменялись местами, но снова забрали золото и серебро. За месяц 216 и 139 зарегистрированных ДДУ

▫️ Pave (Forma) – влетает в топ-3 на старте продаж, со 117-ю сделками. Тут подробнее остановлюсь. Итого, за фактические 1,5 мес реализации, отгрузили 129 ДДУ физикам. При этом вывели на старте только корпуса 2 и 3. В них суммарно 266 квартир. Получается слили сразу 50% стартовой витрины. Или 23% всего первого продажного блока (корпуса 2-6, с доками, на 568 лотов). Причём, 70% всех ДДУ - однухи. Получается, ребята просто бахнули с плеча 30% всех однушек пяти корпусов. Вот такое решение при горизонте проекта 4 года...

Полагаю, сделано сие было для срочного покрытия исчерпания ПФ баблом на эскроу, для выхода на комфортную ставку кредита. Ибо вычерпано почти 2 млрд, и 2,5 ярда декларируется на эскроу. Учитывая часть рассрочников, фактически сумма покрытия как раз примерно 1,8-2,1 млрд. НО, оправдан ли такой слив? Хз... Ведь скинули-то в основном однухи. А это: самое ходовое в первую половину горизонта + самое маржинальное (по метру). И слив такого объёма по стартовой цене, считаю, может быть просёром коммерсов

Любопытно, что дальше Пейву нужно теперь резко тормозить отгрузку. Для равномерной распродажи почти 4 года держать ср. темп до 15 ДДУ/мес. Плюс отыгрывать маржу. И делать это Форме придётся чем? Ага, прайсом...


▪️ Что с лидерами прошлого месяца
▫️ Матвеевский Парк (ПИК) – странно скатились с 4-го сразу на 45-е место. В регах минус 88%. Всего 18 ДДУ после февральских 147 сделок. Объяснить пока затрудняюсь. Каких-то резких изменений в условиях не замечал. Может чисто вопрос регистрационного документооборота. Последим...


Топ застроев марта, и динамику их долей, покажу позже 🔥 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

06 апреля 2025 09:18

Хана всей вашей недвиге, если цб поднимает ключ выше 12%. Более чем на пару месяцев. А говорить, что при этом ещё и цены будут расти - это как... ждать в Москве снега в апреле

Куда ни плюнь щас - везде исторические вехи и исключительные события. А жизнь как-то бурлит дальше. Без краха. Вопреки 😁 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

05 апреля 2025 11:59

- Почему до сих пор нет звонков? Мы точно делаем всё правильно?
- Спокойно. Мы профи. Каждая мелочь под контролем...

Когда очепятки и отношение к задаче клиента... обходятся в потерянные время и бабло 😁 @iliilitop