Обзор Voice Towers от 3S Group (ЮВАО, Текстильщики)

▪️Бизнес-класс. Две башни 33 и 40 эт. и 7-эт. секция-перемычка. В ней изначально планировали апарты, включая 5 «ситихаусов» на первом, с потолками 7 м и выходом во двор… Но с апартами нынче Мск не дружит, поэтому пишут просто «нежильё». Кстати, коммерцию в башнях обещают не продавать, а управлять сдачей для баланса состава инфры
▫️Квартир: 509 + 566 = 1075. В почве паркинг на 256 мест. Даже с учётом того, что 56% проекта студии и 1-спалки – парковки будет дефицит
▫️Квартиры базово без отделки. Но щас по акции бахнули пул, с вайт боксом в подарок
▫️Типовые потолки в бетоне 3,1 м. На трёх верхних этажах 33 эт. башни – 3,4 м
▫️На этаже по 15–16 соседей. Хотя лифтовый блок делит распределение пополам
▫️Окна панорамные (от пилона до пилона, см скрин), хоть и не в пол (подоконник ок 50 см)
▫️Тех. помещения под блоки кондеев на этажах
▫️Ввод 4Q 2027. Но с овер-запасом по сроку ключей в ДДУ… до июля 2029

▪️Прайс на витрине:
▫️Студ 22–30 м² за 9,3–15 млн р.
▫️1СП 36–48 м² за 12,4–19,6 млн
▫️2СП 44,4–59 м² за 16,3–26,6 млн
▫️3СП 69,7–87 м² за 23,2–37,3 млн

▪️Что мне нравится
▫️Транспортная доступность. С неплохой вариативностью по общественному: 10–12 мин. пеш. будет до МЦК и МЦД-2 Новохохловская, ибо город уже стратовал, и к 3Q 2026 обустроит к ним путь (см фото); 15 и 20 мин. идти до метро / БКЛ Текстильщики. По этим 4-м «веткам», 20–30 мин до Лубянки, Трёх вокзалов, Москва-Сити, Савёловской, Динамо, Ходынки, Кремля. Ну и возле м.Текстильщики – технополис Москва, с автозаводом Москвич – важные для города объекты + ОЭЗ со всякими льготами для бизнеса. Застрой ещё кивает на перспективу развития Южного Порта, но это оч длинный горизонт (картой со сроками, делился тут). На авто / такси, кстати, от Voice Towers сюда ехать 5–7 мин. Пару мин займёт выезд на МСД. И около 10 мин до ТТК

▫️Точечный проект от застроя без шлейфа просрочек по Мск. У 3S Group есть ЖБЗ в Калуге, свои щебень, песок, газоблоки… В столичном портфеле сданные дома под зонтиком «Талисман». Хотя в случае с Voice Towers – говорят, что это их первый шаг к закреплению в классе повыше. Поэтому продукт закладывают не кислый: Узнаваемые арочные крыши, в которых спрячут оборудование и шахты; Симпотные лобби высотой 6,5–7 м, с переговорной, раздельными колясочной и велосипедной (чтоб не конфликтили), фитнес-комнатой и кайфовыми детскими игровыми (подробные презы положу в комменты); Стеклопакеты с анти-УФ напылением; Вход по биометрии, с автоматической отправкой лифта до нужного этажа; Усиление сотового в лифтах и паркинге; Индивидуальные кладовки на этажах, возле квартир

▪️Что не нравится
▫️Как ни крути, локус – треугольник меж трассой и ж/д. Обособленность от жилой ткани района – никуда не денется. Гулябельность кислая. МСД под окнами; Доступность подземки, всё же по верхней границе комфортной длительности пёха. А фиолетовая ветка – перегружена, и собирает заМКАДные толпы; Дворик маленький

▫️Социалка: вроде, вот – под боком строятся садик и школа в Волжском Парке (2025–2026). Так ведь там и своих желающих вал. Вроде, по линейке пара сотен метров до образовалки и поликлиник района. Но из-за МСД, пеший крюк не позволит до них добраться быстрее 15–20 мин.


Итого: Интересный прайс за заявленный продукт. Но держите в голове сроки ключей. По карте локус отпугивает окружением. Однако в жизни всё не так страшно. Есть потенциал раскачки локации. Вот только горизонт куда-то за 2030-й (см. карту). Кто готов ждать несколько лет – инвест по цене будет. Под аренду терпимо. Трансп. доступность, полчаса до точек притяжения Мск – дадут норм ликвидность и ставку. Студии здесь сейчас (при проходе к МЦК/МЦД) сдавались бы в ср. за 60–65 тыр., 1СП около 75–80 тыр. На ключах, с раскрытием локуса, ориентир в ставках +20–30% к текущим уровням. Только внимательно выбирать виды из окон @iliilitop

Читать полностью…

Чо касаемо открытого старта продаж STONE Rise:
▫️Во-первых, в отличие от некоторых других застроев, Стоуны считай выдержали обещанный срок – получили доки, и вышли на прошлой неделе на ДДУ. В целом, с небольшой погрешностью, соответствует обещаниям.

▫️Во-вторых, мне, опять же, стало любопытно пощупать структуру броней, с которой ребята влетают в открытый рынок. Потеребил инсайдера, на предмет – поменялось ли что-то с мартовского среза. Итого, нашептали:
▪️К старту в бронях порядка 30% проекта. По итогам месяца заценим, сколько успеют конвертнуть в регистрации. Однако, полагаю, у Райз есть шанс засветиться на накопленном в топе по сделкам августа. То есть, % стартовой распроданности может быть похлеще истории в STONE Sokolniki. В Rise же сразу с запасом наполнят эскроу для комфортной нагрузки по ПФ. И далее неспешная торговля, с регулированием темпа прайсов
▪️Студий в проекте всего 24 шт. И четверть из них в бронях / проданы. Остаток дёшевым не будет. Ибо, редкость ) и кто успеет - тот успеет
▪️Основной спрос на одно и дву-спалки - больше 50% от всех лотов. Всё логично: их больше + подходит под любой сценарий... что инвест, что для себя / детей
▪️Прилично (сколько точно – молчат) повторных сделок. Когда покупант возвращался за добавкой через месяц-другой. И клиентов по рекомендации от других физиков. Стоун такое объясняет понятным продуктом и локацией + редкими стартами чего-то хотя бы похожего в 1-м полугодии на рынке
▪️Рассрочка STONE – считай их УТП. С кешем и ипотекой пришло 25% клиентосов. Остальные 75% рассрочники. Самая популярная прога, есесьно, под 0% на 2,5 года
▪️Дёрнули цены за время предброней на всё. Самые ходовые лоты - 1 и 2-спалки - в среднем +13%. Трёхспалки +10%. Но, в зависимости от вымывания / популярности планировок, кое-где приподнялось и до +20%


Напомню, моё личное – прайс в Райзе ни разу не демпинг / подарок. Однако рулят условия покупки + берут те, кому не горит. Кто готов подождать из-за потенциала локации, близости ЦАО. Или подходит вариативность трансп. доступности (она рили хорошая). Ну или хочется модного, с плюшками и инженерным фаршем 👍 @iliilitop

Читать полностью…

Что со сделками по вторичке всея РФ – статой от Роскадастра поделились аналитики Авито.Недвижимость

Ребята юзают Роскадастр, аргументируя тем, что тот даёт чистые данные по ДКП. Без переходов прав на доли в рамках одной сделки, или мены / дарений

▪️Имеем, за июнь 2025:
▫️125 тыс. ДКП по стране. Это +7% к маю 2025. И минус 7,5% к результатам прошлого июня
▫️Наибольший рост продаж м/м по регионам случился: Курская обл. +24%, или округлённо 1,2 против 1 тыс. сделок; Приморский край +23%, или 1,8 к 1,5 тыс.)
▫️Топ-3 лидера в абсолютке – неизменны: Мск = 8,5 тыс. ДКП (+11% к маю, и всего минус 2% к июню 2024); Подмосковье = 7,3 тыс. сделок (0% к маю, и минус 8% год к году); СПб = 5,6 тыс. ДКП (+6% к маю, и также минус 8% к прошлому июню)
▫️Динамика доли ипотек – на картинке. Во втором квартале держится на уровне 25–27%. Хотя, если посчитать в штуках, есесьно свалилось

▪️За 1-е полугодие 2025:
▫️Почти 740 тыс. ДКП с физиками. Что лишь на 9% ниже итогов 1Н 2024
▫️Число уступок – упало на 62,5%. За 6 мес. зарегили всего 12 тыс., против 32 тыс. ДУПТ к 1Н 2024
▫️Льготная ипо-поддержка стимульнула: Курскую обл. = 6,9 тыс. ДКП (+20% к 1Н 2024) и Белгородскую обл. = 6,2 тыс. ДКП (+37%)
▫️В то же время, наиболее просевшие за полугодие: Ставропольский край = 8,8 тыс. ДКП (–24%); Архангельская обл. = 5,4 тыс. (–33%); Крым = 4,7 тыс. (–44%)
▫️Топ-5 городов / регионов, держащих четверть всего вторичного рынка РФ: Мск = 53,2 тыс. ДКП (+8% к 1Н 2024 и единственный крупняк с рост г/г в штуках); МО = 46,7 тыс. (-2%); СПб = 34,5 тыс. (тот же уровень); Свердловская обл. = 28,9 тыс. (-13%); и Краснодарский край = 27,3 тыс. (-16%)


ПыСы: обратил внимание на коммент Авито.Недвижимость (на скрине), что в ожидании снижения ключа, часть граждане притормаживают заявы на ипо, встают на паузу. Ну а ребятам от меня огонёк за цифры 🔥 @iliilitop

Читать полностью…

🐚🐚 Эпатажный комфорт: как создавался нашумевший квартал MAX

Их PR — вызов, а проекты — о людях, качестве и эстетике.

С этими вводными DEVISION начинали работу над кварталом MAX, который Творчество совместно с ТОЧНО и ресторанным холдингом Максим реализует в Тюмени.

Цель проекта — задать новые стандарты жилья и заявить о лидерстве в «комфорт+».

Что предложили эксперты DEVISION

📤 Концепция. Квартал MAX в Тюмени — смелый проект, ломающий стереотипы о жилье сегмента «комфорт+». Вместо классического old money выбран стиль «эпатажный комфорт»: броская архитектура, яркий дизайн и продуманная инфраструктура. Целевая аудитория — гедонисты, ценящие качество, сервис и индивидуальность.

📤 Архитектура. Шесть корпусов разной этажности создают динамичный силуэт. Фасады сочетают вертикальные и горизонтальные ритмы, угловые балконы добавляют объем, а латунные вставки и пилястры — элегантность. Один из ключевых инструментов в работе — цвет. Палитру выбрали довольно сдержанную, но при этом насыщенную и артикулярно распределили цвет среди всех секций.

📤 Благоустройство. Пространство квартала организовано системой графичных дорожек, соединяющих площадь, сквер, спортивные и детские площадки. Многоуровневое озеленение, терапевтические сады и зоны отдыха с уютной мебелью формируют комфортную среду для жизни, общения и восстановления.

📤Интерьеры и планировки. Интерьеры вдохновлены атмосферой премиального отеля — здесь важны не только функциональность и безопасность, но и ощущение заботы. Квартиры спроектированы как гибкие пространства: кухни-столовые, мультифункциональные спальни.

MAX стал узнаваемым проектом, вызвавшим резонанс в СМИ и интерес покупателей. Это сочетание эпатажа, комфорта и продуманного дизайна, задающее новые стандарты жилья.

➡️ Подробнее о кейсе

➡️ Подписывайтесь на канал DEVISION, чтобы не пропустить новые проекты, полезные посты, экспертное видео, опросы и презентации.

Реклама.  
ООО «СтройТрансТорг»  
ИНН 7203281617 
erid: 2SDnjdfxQwQ

Читать полностью…

Оформился вот такой КРТ в ЦАО (Басманный)

Если кратко - желают выдавить 110,64 тыс. м² в ГНС под прогу Реновации. Это порядка 72 тыс. м² продаваемой, или ок 1500 квартир

Если не кратко - то, в Басманном нет такого кол-ва нуждающихся расселенцев. Более того, 3 уже построенных по проге дома + 9 других стартовых площадок под будущие дома... с лихвой в несколько раз перекрывают сносимое. А это значит: ждём городской объём в ЦАО в рынок. Срок реализации КРТ до 7 лет @iliilitop

Читать полностью…

Зато в стандартных "коробках" ПИК, планировки были понятнее и практичнее, не? 🙂 Мне не вспоминается, например, где они ещё предлагали Спальню нелюбимого ребёнка в 8 квадратиков... Хотя, напомню, на рынке такое ваще не предел. Были варики и по 5 метров. При этом, пожалуйста, однуха с шобохранилищем ценой 3 мульта (почти 1/5 прайса хаты) @iliilitop

Ваше анонимное:
💯 Стандартное было понятнее и удобнее
🔥 Пусть будет разнообразие фломастеров
😁 Зажрались, батенька. Мы росли просто на соседнем диване с родителями и бабушкой

Читать полностью…

Засветился концепт застройки Б.Филёвской 2Б (ЗАО, Филёвский Парк). Для ноунейм (в широком смысле) застроя «Гранард», уже тендерят проект подключения к сетям

Итого, домик 27 эт., на 244 квартиры. В почве 3 этажа паркинга, на 152 места. Обеспеченность норм. Однако: место в локальной низине, у реки, и 3 уровня в землю... Не все парковки могут быть доступны в дождик 😉 Двора - котик нарыдал. Зато в доме центральный кондейшн (VRF), фитнес небольшой, кафеха и... "Поэтический клуб"

Преза с поэтажками концепта - в комментах. Стройку грозят начать уже в этом году @iliilitop

Читать полностью…

Чтож... Наблюдаю ровно то, о чём писал в конце поста здесь... Про эффект от ограничения городом минимальной площади квартир (от 28 м2) и фактического запрета стройки привычных будко-студий (по 20 м2):

▪️С одной стороны, увеличение площадей нарезки будет давить на цену квадрата. В этом случае можем увидеть снижение на графиках, ликование ждущих этого и следящих за среднебольничным. С другой, цена за лот ведь не рухнет. Скорее наоборот, квартиры станут ещё недоступней

Наглядные результаты видим по стартующим по новым требованиям новостроям. В вышедшем недавно жк Акценты (САО, Восточное Дегунино) = студии 28 м2 от 11 мультов, без отделки. В июньском старте корпуса 2.3 в Лосиноостровском Парке (ВАО, Метрогородок) = студии 30 м2, также 11 млн, также без отделки. Ага, это ПИК. Который последние годы в соседних дома здесь толкал "классические" пеналы с чистовой по 8-10 млн

То есть, если бы не запрет, в этих проектах мы бы увидели старты от 8-9 млн. Не было бы такого прайсового бреда, как на скрине 1 👆(схожие цены студии и 2Е). Не получили бы восторга следящих чисто за цифрой цены метра (во как рухнуло с 500 до 370 тыр, мы на уровне 2023, ура), без погружения в итог (без отделки + прайс за лот) - скрин 2


Что это значит? А то, что новострой, которому удалось проскочить с мелкой нарезкой - получил ценовое инвест-преимущество. И вышедший Нарвин, со студиями от 19 м2 и 9 млн. И даже тот же Левел Звенигородская, со смешными 17-метровыми коморками от 10,5 млн. Отодвинув эмоции о комфорте, в цифрах - всё это имеет отличную перспективу по бусту прайса в последующие годы. Когда вокруг них даже сейчас похожие варики предлагаются по 12-13-14+ мульта

ПыСы: знаю некоторые из вас, как и я, ждут осеннего старта 3-й очереди Руставели 14. Который слетел год назад, в т.ч. из-за новых требований к проектам. Попробуем сванговать прайс на студии 28 м2... Если будет с чистовой, то вижу прицел от 14-15 млн. Если вдруг выкатят без отделки, как в Лосе, то от 12-13 млн. Вот так реалии рынка постепенно сдвинут границы "психологически приемлемого" для масс прайса ))) Проверим 👍 @iliilitop

Читать полностью…

Покажите это адептам теории "Вклад доходнее недвиги"... И уточните:

▪️Осознают ли различия в базовой цели / суммах этих инструментов?
▪️Понимают ли разницу в "урвать высокий % на полгодика" и "доха в горизонте 5-7-10+ лет"?
▪️Если (дай то боженька) у меня был бюджет на хату... ну, например, в 2017 г... то в какой точке графика мне надо было угадать с вкладом - чтоб за N лет хотя бы получить сопоставимый % ? Даже без учёта +5-10% арендного дохода (он же индексируется + растёт на вложенный капитал в горизонте). И купить что-то сейчас?

ПыСы: Я не против вкладов. Сам активно юзаю. И лесенками. И стремянками... Только это для меня ситуативный инструмент. Я понимаю, что в динамике, его % не обеспечит мне реальную доходность. Не перекроет с запасом инфляшку


Поэтому, получая комменты типа Пффф... чудаки... положу лучше под 20% на вклад, чем ваш бетон - Я не спорю. Не уточняю: говорит ли человек о паре сотен тыр, или что и по какой ставке он планирует делать через год-два. Ибо свои решения принимать должен каждый самостоятельно. А вот насколько верно - зависит от способности определить свои цели (я это делаю, что бы потом что?) + вероятность вектора / сценария в выбранном инструменте (насколько ближе оно меня приведёт к той цели, нежели прочие) @iliilitop

Читать полностью…

Смотрим где рили ж*па с продажами новостроя... а где норм остывание после перегрева льготками и прочими конъюнктурными факторами рыночных и макроэкономических составляющих, обуславливающих потребительскую активность первичного рынка жилой недвижимости, бла-бла, бла-бла-бла 🤔 @iliilitop

Читать полностью…

Ну не умеют у нас застрои в качественные большие окна 🤷‍♂️ Картинки красивые - да, могЁм. Мечтой заразить и продать ожидания - на изи. А вот контролить и обеспечить качество монтажа / эксплуатации "стекла в пол"... тут лапки, сорян

На видосах 👆 упражнения покупантов по сбору чистой дождевой в свежесданных Симфония 34 (MR), WOW (Страна) и Энитео (Текта, см в комментах)

Забавно, ровно 2 годика назад, показывал те же траблы в других новостроях "бизнес-класса". Годы идут. Но неизменен факт, что цена / класс новостроя никакой гарантии качества не дают. Вообще. Никогда @iliilitop

Читать полностью…

⚡️Смотрю, кто во 2-м квартале 2025 остудил тягу к рассрочкам... А кто продолжает заигрываться

Взял 40 застроев по продажам чисто Квартир в старой Мск. Считаем, как менялась доля ипотечных ДДУ. Соответственно, остальные сделки идут за кэш или в рассрочку 👆

▪️Видим, что сильнее прочих доля "неипотечных" сделок снизилась у 3S Group, Главстроя (тут ребята даже с фев. обзванивают рссрочников Новых Академиков с предложением расторгнуться), MR, Кроста (но там продаж - котик нарыдал), Эталона, ФСК, Основы и Родины

▪️Но даже из перечисленных, исправились не все. Заценим солидный объём неипотечной отгрузки в абсолюте и доле. Имеем за 1Q 2025: из тех застроев, у кого больше 100 ДДУ оформилось в рассрочку / кэш + доля таких сделок составила 50+% (это уже сильно кислая структура по мнению ЦБ):
▫️81 % ГК Регионы = 165 из 203 ДДУ (ту мач отложки)
▫️79 % TEKTA = 123 из 155 ДДУ
▫️73 % Донстрой = 414 из 569
▫️72 % Эталон = 166 из 229
▫️68 % Родина = 104 из 153
▫️57 % Страна Девел = 113 из 198
▫️55 % Аквилон = 108 из 198
▫️53 % Брусника = 164 из 312
▫️50 % ФСК = 105 из 211

Будем верить, что у ребят всё норм с покрытием исчерпания ПФ баблом на эскроу. А у их покупателей кэш есть, просто крутится на вкладах. В противном случае... можно заиграться "в продажи", при этом огрести далее проблемы с модельками и расторжениями 🤔 @iliilitop

Читать полностью…

Навеяло предыдущим постом о росте цен у ПИКа за 3 мес...

С пятничкой 😁 @iliilitop

Читать полностью…

Минфин возбудился на вложения госипотеки в недвигу под "инвест"

▫️"Наиболее часто такие квартиры покупают в других регионах. Поэтому необходимо выработать механизм, который ограничит возможность покупки в инвест. целях. Но который при этом не будет ограничивать тех, кто хочет купить квартиру, чтобы действительно переехать в другой регион"

Поэтому Минфин, с одной стороны, поддерживает предложение Валентины Матвиенко выдавать семейку только на хаты по месту регистрации заемщика. А с другой стороны, двигает идею обязательной регистрации в купленном на льготку жилье в течение 180 дней со дня покупки (эммм... а если это ДДУ?). Плюс в течение 5 лет после приобретения, раз в год подтверждать регистрацию по адресу приобретенной недвижимости

Матерь пёсья... Какие права человека / покупателя / собственника? Что курят наши слуги народные? Даёшь запустить неподумав, облажаться, далее колоться но продолжать хавать, зарегулировать... обязать... 🤦‍♂️ 🔥 @iliilitop

Читать полностью…

Сводный пост по продажам всех новостроек за Июнь 2025

▫️Москва старая
▫️Новая Москва
▫️Подмосковье
▫️Санкт-Петербург
▫️Ленобласть

Полезное без регистраций и смс 👍 @iliilitop

Читать полностью…

Как управлять рекламой в сфере недвижимости в 2025 году?

Спрос падает, расходы растут — как при этом не терять клиентов и продолжать расти? Об этом расскажут эксперты Roistat на бесплатном мастер-классе 31 июля в 13:00 (МСК).

Покажут, как использовать сквозную аналитику для оптимизации рекламных расходов и найти реальные точки роста даже в кризис.

В программе:
🔹 Кейс застройщика — каким должен быть сайт, чтобы заявки не терялись.
🔹 Как лидировать на высококонкурентном рынке с помощью аналитики.
🔹 Как построить аналитику и контроль рекламы в недвижимости.

Участие бесплатно!
👉Зарегистрируйтесь и получите все материалы после эфира.

Реклама. ООО «БИЗНЕС-АНАЛИТИКА» , ИНН:770997391, erid:2VtzqucsTjd

Читать полностью…

Сберовский Домклик закинул в правительство предложение по Семейке на вторичку: поднять max возраст подходящих под прогу домов с 20 до 40 лет

Аргументация металлическая - опираются на ипо-выдачи Сбера и объявления... на своём сайте 🙂

54% городов (из тех, что в перечне проги), имеют экспозицию на Домклик и сделки. В 17% случаев есть предложения, но нет выдач. И 29% городов не имеют ни экспозиции на Домклик, ни выдач

▪️В инфо-копилку: за 2Q 2025, Сбер выдал 4.146 семейных ипотек на вторичку. Это 12% всех ипотек "зелёных" на вторичку за квартал. И 6% всех их выданных за этот период семеек

Маркетмейкеру надо больше. Могут и протащить @iliilitop

Читать полностью…

Госдума приняла проект постановления О приоритетах в реализации демографической политики РФ. Там куча всяких поручений ведомствам на "рассмотреть" и "разработать"... Без конкретики по срокам. Короче, за всё хорошее. Полистайте на досуге...

Тем не менее, опять же потрогали тему Семейки. И здесь важно следить, в какой вектор слуги народные чаще всего клонят. А клонят они постоянно к тому, что надо делать разные условия по проге, в зависимости от числа детей и региона 👆

Что-то шепчет мне, что не в этом году, но дожмут они своё. Не оставят семейку в покое, как оно есть щас @iliilitop

Читать полностью…

Ванговательная машина Пульса, уверяет, что июль по продажам новостроя будет бодрым 🤔 хмм... коли так случится, то такого скачка к июню - за последние годы не припомню. Скоро проверим @iliilitop

Читать полностью…

Что можно купить в старой Москве до 15 млн?

Один из самых частых запросов — 1-комнатная или евро-двушка в границах старой Москвы, с нормальной локацией и адекватным метражом.
И вопреки мифам, такие предложения есть. Не где-то в области, а внутри МКАД, в понятных районах, с московской пропиской.

Актуальную подборку таких новостроек подготовил Роман Крылов — эксперт по новостройкам Москвы и МО с опытом 10+ лет и 1200+ сделками.
Он работает только с проверенными ЖК, помогает подобрать варианты под ипотеку (в том числе семейную от 5,99%, без ПВ), инвестиции или личные задачи.

В подборке:
✔️ Квартиры в старой Москве до 15 млн
✔️ У метро или рядом со строящимися станциями
✔️ Планировки с отделкой и без
✔️ ЖК с развитой инфраструктурой

Подойдут для жизни, сдачи или выгодной инвестиции.

Больше выгодных предложений — в канале Романа Крылова.
Роман подходит к вашей задачи индивидуально и подбирает проекты под ваш запрос, помогает найти подходящий вариант даже в сложных ситуациях — без официального дохода, ИП, самозанятые.

🎁 Подпишитесь на канал Романа и получите подборку топ-5 ЖК комфорт-класса с московской пропиской по соотношению цена/качество: /channel/romannovmsk/492?erid=2VtzqwfTo67

Читать полностью…

ПИК стартовал продажи 4-ой, последней очереди Амурского Парка. Это ПИК+ от арх. мастерской М.А.М. - они же готовили для ПИКов продолжения Бусиновского Парка и Кронштадтского 9...

На витрине корпуса 4.2–4.5. Квартиры с обновлённой чистовой (см. скрин с/у). Ключи в далёком апреле 2029. Прайс:
▪️Студ по 18,4–24,6 м² за 8,4–10,5 млн р.
▪️1СП по 33,3–53 м² и 11,9–17 млн
▪️2СП по 49,6–67,8 м² по 17,2–22,6
▪️3СП по 65,2–91,5 м² и 21,4–28,7

Самый дальний от метро квартал. С учётом времени / очередей досмотра на Восточном вкз., в часы пик путь от подъезда до красной подземки будет уже 15 мин. Кстати, обратите внимание, что здесь ПИКи пролезли с 18-метровыми вариками. Обойдя требования минимальной площади. Поэтому дали рынку будки от 8-9 мультов. Уровень, ровно о котором я писал тут, в теме про Лося

Однако, с учётом объёма локального конкурентного котелка, если вы не фан конкретно точки Амурского, я б проголосовал рублём за Нарвин 👍 @iliilitop

Читать полностью…

Вот такую приблуду, как защиту от заезда авто на тротуары, предлагала в 2018 британская Ассоциация экологического транспорта (ETA)

▪️Суть простая: при наезде, под весом авто, подпружиненная сфера опускается и заострённая трубка прокалывает шину. Типа, водятел получает прививку от нарушений пдд. Необходимый вес для срабатывания регулируется жёсткостью устанавливаемой туда пружины. Ну, чтоб не калечились человеки, велики и проч легковесы. На видосе стоит пружинка слабенькая, чисто для демонстрации

Назвали штуку CatClaw (кошачий коготь). Но в массы тема не пошла. В том числе из-за опасений, что "коготки" будет не видно в листве / снегу + могут дырявиться авто экстренных служб. Хотя, иногда, глядя на заставленные автохами тротуары... прямо же хочется что-то подобное запилить, не? 🤔 @iliilitop

А ваше анонимное: Стоило бы такое устанавливать в некоторых местах, или шляпа и вредительство?
🔥Да, надо бы. Если не частить, то и для проезда экстренных будет место
🤔Нет. Опасно, негуманно, не будет работать
😁А чо, столбики и полусферы закончились?

Читать полностью…

Инвестируйте в московскую недвижимость с доходностью до 18% годовых и экономьте до 20% на покупке элитных квартир.

Neginski — ваш экспертный гид в мире премиальной недвижимости:

- Рассрочка 0% и субсидированные ипотечные ставки от 2,99%
- Экономия на страховке до 1,5% от стоимости квартиры
- Полное сопровождение сделки и юридическая проверка
- Доступ к эксклюзивным объектам в центре Москвы

Подписывайтесь на канал Neginski — уже 7 лет он помогает находить доходные решения на рынке московской недвижимости и экономить ваши средства. Только актуальные предложения, объективная аналитика и индивидуальный подход к каждому клиенту.

Читать полностью…

Первые наброски концепта жк от Forma на калужском пятачке. Предварительно, 5 башен, засадят плотненько к застройке Стоуна. Прошлой осенью ПИКи купили за 4 ярда эту экс-рембазу Газпрома на 2,5 га. И, похоже, прицел чисто жилой...

Собрал на карте текущую и перспективную застройку локуса 👆 Включая: Обручева 34/63, по которому в марте 2025 обновилось ГПЗУ для ООО Форт-Инвест (учредитель ЛСР); КРТ Академика Опарина, под 1000 квартир; участок Профсоюзная 76-78 Кортроса, с пьяными башнями ещё на 1000 хат; КРТ Обручева 23-25, под образовашку и чуток делового (с 2022 нет новостей)

Вообще, место перспективное. За счёт миксовой застройки. Не спальник. Формируется норм бизнес-кластер. Ждём подробностей по проекту Формы 👍 @iliilitop

Читать полностью…

Вот каждый раз, из года в год, после ливней наблюдаем видосы плавания авто-амфибий и потопов паркингов... И это всё происходит в одних и тех же местах

Так разве удивительно, что когда всё вокруг закатывается в асфальт без работающей ливнёвки... то водичка стекает в самые низкие места локации 🤷‍♂️ И уж если в них ещё и подземный паркинг запилили из глины и прутиков, то спасай тачку (лыжи из кладовки)

Вот и по сегодняшним событиям, глянул места основной жести, перекрытий дорог, и чаты тонущих паркингов - оно же всё в низинах своих локусов (см скрины)

Поэтому, вдруг кому будет полезна карта высот. Смотрите на предмет риска свой город, район, будущий жк. Как минимум, сапожки прикупите, или авто повыше 👍 #инструменты @iliilitop

Читать полностью…

Город утвердил ППТ застройки ещё одного экс-грузового двора Москва-II-Митьково (ВАО, Сокольники)

Почти 2 года прошло с ГЗК для этой площадки. И до новых небоскрёбышей вдоль железки - ещё многие годы. Такова девелоперская судьбинушка )

Тем не менее, собрал на картинке где-что будет 👆 В рамках ППТ заложено жилья на 222 тыс. м2 общей площади. Школа + садик на 650 и 350 мест. БЦ-шка до 74,5 тыс. м2. Плюс в восточном уголке сидит мартовское КРТ: на 26 тыс. м2 продаваемой площ. квартир (включая 10% для Реновашки), и 95 тыс. м2 общественно-делового @iliilitop

Читать полностью…

#кухня по мотивам кейсов моих консультаций и подборов недвижки

Как только цель покупки касается инвеста или парковки бабла – некоторые неосознанно, но настойчиво, режут себе потенциал доходности. Самое кислое, когда это происходит сразу по двум фронтам: наращивание костов (расходов) + непонимание и сужение потенциальной целевой аудитории (ЦА) актива

Косты
Это классика. Двое из трёх НЕ считают сколько ещё придётся вложить допом в отделку / обустройство. Сколько отвалить ипотеки до выхода на арендный поток. Про «мелочи» типа страховок молчу. Да их, вместе с налогами / комиссиями и проч, можно оставить на финальную финмодельку

Но крупные-то мазки должны быть сделаны в самом начале. Когда вы только сравниваете варианты. Иначе это не инвест. А онанизм какой-то, над рендерами под «впечатлением от продукта» и мастерства манагеров застроя. Фиксируем: заикнулся про инвест – люби и в циферки с табличками

Портрет ЦА
Ответьте себе – кому я это буду сдавать / продавать. Только тогда сможете трезво раскрыть ценность своего будущего актива: Почему клиент придёт именно ко мне? Особенно важно, когда бюджета хватает на разные форматы лотов. И глазки начинают разбегаться

Пример на пальцах: можно взять студию бизнес-класса или 2Е в комфоте. Если у вас цель входа – арендная доходность, а не улучшение качества актива в портфеле, то и толкайтесь от цифр доходности. Сколько мне принесёт студия, а сколько 2Е? Какая у них будет расходная составляющая? Где будет чаще ротация юзеров? Какая ЦА будет чувствительней к индексации ставки? Сколько таких же счастливчиков будут толкаться рядом со мной в проекте и локации?

Как режут ЦА. Выдуманная история из жизни
– Короче, я возьму «бизнес» студию вот здесь.
– Ок, а кто будет снимать?
– Ну, студенты или одинокие бизнесмены.
– Бро, студентам (или тем, кто за них платит) важен класс или цена?
– А вдруг это состоятельные студенты?
– Есть и такое. Но ты сказал «вдруг». Значит режем, сужаем потенциал аудитории. Заранее. Сами.
– Ну тогда одинокий бизнесмен. Или лучше бизнес-леди.
– Так ведь тут рядом нет никаких точек притяжения и досуга для таких. Кроме промки и ж/д.
– А вдруг это фаны именно этого района.
– Окай, «вдруг». Режем потенциал.
– И ваще, отсюда и до Сити 20 минут ехать.
– На чём ехать?
– Вот же рядом МЦК и МЦД.
– То есть будем искать бизнесменов, лояльных общественному транспорту.
– А чо? Щас это быстро и удобно, если ты не знал…
– Даже не спорю. Но почему им не снять тогда хату ближе к Сити, или к прямой ветке метро?
– Потому что там на 10-20-30К дороже, глупыш.
– Понял. Нужны бизнесмены, ограниченные в бюджете, готовые юзать электрички.
– Ты утрируешь. Вполне может быть и своё авто.
– Так ты смотришь проект, где рядом не парканёшься, а на подземном паркинге 0,1 м/м на лот, по цене 100500 биткоинов.
– Ну а вдруг они будут ездить на такси, или с водителем, или снимать паркинг?
– При этом «экономя» 10-20-30К, чтоб не арендовать в более подходящем для себя месте? Действительно, «вдруг». Режем…
– Душный какой-то ты. Я ж сказал, это фаны локации.
– Круть. А вот рядом ещё 10 жк, тоже со студиями, того же класса. Хотя, погоди, сам угадаю – ты выставишь чуть дешевле, или подороже обставишь, и "вдруг" пойдут именно к тебе. Верно?
– Ой, всё…


Это лишь примеры. Все совпадения случайны. Хочу донести важное – если вы играете в инвест, считайте косты и не плодите искусственно риски. Ваша задача минимизация обоих этих факторов. Дружите с цифрами, аналитикой и логикой @iliilitop

Читать полностью…

⚡️Как изменилась цена входа в проектах ПИК (вся Москва)... за 2 квартал 2025. Кому любопытно за всё полугодие - плюсуйте к срезу 1-го квартала

Итак, в рубрике Ценовыебудни, собрал стату по прайс листам маркетмейкера. И разбил по диапазонам площадей лотов

Что видим:
▪️Запасы на витрине ПИК, категорически красные. Портфель сильно исчерпан. Старты очереди Лосиноостровского, Нарвина и Бунинской Набережная - это ни о чём

▪️Студии в ср. по всей палате - вход вырос +9% за 3 мес. Но, есесьно, в каждом проекте своя динамика. Исключая жк с единичными остатками, выше всего (+24%) дёрнули Москворечье. Хотя это, считаю, эффект низкой базы демпинга предыдущих периодов. Мощно разогнали Мичуринский Парк, как я и сигналил (+18%). Снижения цен нет. Разве что с 0% сидит Митинский Лес

▪️2Евро по общему срезу потяжелели на +8%. Круче прочих по цене лота поднялся вход в Москворечье и 2-й Иртышский. Причины, как писал по студиям - низкий прайс прошлого. Из норм проектов - опять же - фаворит по росту цены входа Мичура (+19%). Просел Лосиноостровский на старте нового объёма, с пониженным ценником

▪️2+ комн. (45-70 м²), по всей витрине +7%. Также сами всё видите. Факт: экспозиция тает, снижения прайса по среднему нет. А вот точечные дисконты от ПИКо-робота случаются. Напомню, мониторить и ловить можно в нашем инструменте СИЦ здесь

Позже глянем все проекты какого-нть ещё крупняка-застроя 🔥 @iliilitop

Читать полностью…

Если вдруг, в какой-то четверг вам подумается, что вы в жизни занимаетесь какой-то неважной хренью... то просто перечитайте этот пост

И вспомните, что кто-то учился, получал диплом, и каждый день лопатит инфополе - чтобы сообщить вам самое важное и полезное 😁 @iliilitop

Читать полностью…

⚡️Level объявил об отмене броней на 2-ю очередь Левел Нижегородская - сообщают подписчики

Брони собирали с конца 2024. По 0,5% цены лота. Ждали РнС... Но, по аргументации манагеров, город не утвердил АГР. Что для такого опытного застроя - явно нерядовая ситуация...

Надо отдать должное Левелу - обещают вернуть бронь (она была невозвратная) + компенсацию за её срок, из расчёта 21% годовых... Но, % на сумму брони, вряд ли компенсирует людям упущенные полгода и возможности

▪️Левел, ребят, рили нет шанса дождаться РнС в обозримом будущем? Подержать граждан, кто готов, на бронях? Или пообещать им особые условия на этом / других своих проектах? Я понимаю - инвесторский риск. Однако ж и с вас, как серьёзного игрока, особый спрос за телодвижения 🤔 @iliilitop

Читать полностью…