Telegram-канал iliilitop - Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек: Неотсортированное

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

12 июля 2025 14:08

#кухня по мотивам кейсов моих консультаций и подборов недвижки

Как только цель покупки касается инвеста или парковки бабла – некоторые неосознанно, но настойчиво, режут себе потенциал доходности. Самое кислое, когда это происходит сразу по двум фронтам: наращивание костов (расходов) + непонимание и сужение потенциальной целевой аудитории (ЦА) актива

Косты
Это классика. Двое из трёх НЕ считают сколько ещё придётся вложить допом в отделку / обустройство. Сколько отвалить ипотеки до выхода на арендный поток. Про «мелочи» типа страховок молчу. Да их, вместе с налогами / комиссиями и проч, можно оставить на финальную финмодельку

Но крупные-то мазки должны быть сделаны в самом начале. Когда вы только сравниваете варианты. Иначе это не инвест. А онанизм какой-то, над рендерами под «впечатлением от продукта» и мастерства манагеров застроя. Фиксируем: заикнулся про инвест – люби и в циферки с табличками

Портрет ЦА
Ответьте себе – кому я это буду сдавать / продавать. Только тогда сможете трезво раскрыть ценность своего будущего актива: Почему клиент придёт именно ко мне? Особенно важно, когда бюджета хватает на разные форматы лотов. И глазки начинают разбегаться

Пример на пальцах: можно взять студию бизнес-класса или 2Е в комфоте. Если у вас цель входа – арендная доходность, а не улучшение качества актива в портфеле, то и толкайтесь от цифр доходности. Сколько мне принесёт студия, а сколько 2Е? Какая у них будет расходная составляющая? Где будет чаще ротация юзеров? Какая ЦА будет чувствительней к индексации ставки? Сколько таких же счастливчиков будут толкаться рядом со мной в проекте и локации?

Как режут ЦА. Выдуманная история из жизни
– Короче, я возьму «бизнес» студию вот здесь.
– Ок, а кто будет снимать?
– Ну, студенты или одинокие бизнесмены.
– Бро, студентам (или тем, кто за них платит) важен класс или цена?
– А вдруг это состоятельные студенты?
– Есть и такое. Но ты сказал «вдруг». Значит режем, сужаем потенциал аудитории. Заранее. Сами.
– Ну тогда одинокий бизнесмен. Или лучше бизнес-леди.
– Так ведь тут рядом нет никаких точек притяжения и досуга для таких. Кроме промки и ж/д.
– А вдруг это фаны именно этого района.
– Окай, «вдруг». Режем потенциал.
– И ваще, отсюда и до Сити 20 минут ехать.
– На чём ехать?
– Вот же рядом МЦК и МЦД.
– То есть будем искать бизнесменов, лояльных общественному транспорту.
– А чо? Щас это быстро и удобно, если ты не знал…
– Даже не спорю. Но почему им не снять тогда хату ближе к Сити, или к прямой ветке метро?
– Потому что там на 10-20-30К дороже, глупыш.
– Понял. Нужны бизнесмены, ограниченные в бюджете, готовые юзать электрички.
– Ты утрируешь. Вполне может быть и своё авто.
– Так ты смотришь проект, где рядом не парканёшься, а на подземном паркинге 0,1 м/м на лот, по цене 100500 биткоинов.
– Ну а вдруг они будут ездить на такси, или с водителем, или снимать паркинг?
– При этом «экономя» 10-20-30К, чтоб не арендовать в более подходящем для себя месте? Действительно, «вдруг». Режем…
– Душный какой-то ты. Я ж сказал, это фаны локации.
– Круть. А вот рядом ещё 10 жк, тоже со студиями, того же класса. Хотя, погоди, сам угадаю – ты выставишь чуть дешевле, или подороже обставишь, и "вдруг" пойдут именно к тебе. Верно?
– Ой, всё…

Это лишь примеры. Все совпадения случайны. Хочу донести важное – если вы играете в инвест, считайте косты и не плодите искусственно риски. Ваша задача минимизация обоих этих факторов. Дружите с цифрами, аналитикой и логикой @iliilitop