Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

28 августа 2024 09:46

Страна Девелопмент залили доки по 1 очереди проекта на Иловайской (ЮВАО, Марьино, возле Люблинского Парка ПИК)

Обзовут проект неожиданно... Страна.Иловайская

Итого, 2677 квартир, с потолками 2,7 м, и ключами к дек.2028... считай январь 2029
▪️Студий = 628 шт. по 18,7–32,7 м² = 23,5% очереди
▪️1СП = 1059 по 32–55 м²
▪️2СП = 915 по 40–116 м²
▪️3СП = 75 по 78 м²–135 м²

Цен пока нет. Но хулиганства ради, пробуем сванговать:
Полный инвест себес у ребят получается порядка 270 тыр. по общей площади. То есть, чтобы Страна стартовала с маржинальностью около нуля (1%, как, например, было по Озёрной)... среднюю продажную цену жилья могут выкатить под 370 тыр. Понятно, что будет разбив по типам / комнатности. Так, живопырки (студии), в среднем легко ориентируются +20-30% к значению "ср. цены витрины". Итого, по ним можем увидеть вилку 440-480 тыр. Что даст прайс 8,9-12,8 млн за лоты, соответственно 18,7-29 м²

Для справки: через дорогу, в ПИКовском Люблинском Парке студии щас висят по 8,1-9,6 мульта, с чистовой, и ключами в марте 2026

Посмотрим, как близко угадаю с прайсом старта Страны. Упражнение, разминки для. Не претендует на истину или призыв 👌 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

27 августа 2024 13:26

🧱 Играли в детстве в игру: кто больше составит коротких слов из одного длинного?

Давайте попробуем со словом ЦИФРОВИЗАЦИЯ
Мы начнем: цифра, виза, роза...

А если серьезно, то сложные и емкие слова зачастую обозначают какой-то важный процесс, и цифровизация – не исключение. Она охватывает все сферы нашей жизни, и вот мы уже не замечаем, как тостер за нас включает Алиса. А что же девелопмент? Здесь тоже цифровизация шагает широким шагом, каждый знает, что она жизненно необходима, но не каждый на нее решается.

Поэтому в новом - ПЯТОМ (маленький юбилей!) выпуске GMKTalks in the show совместно с компанией ПИК (тот самый) и другими экспертами поговорим именно о цифровизации.

Выпуск создан совместно со Сделка рф, ДВИЖ и Profitbase.

В новом шоу обсудим:

2️⃣ Кто такой этот ваш Proptech
1️⃣ Почему ПИК закрыл все свои офисы
2️⃣ В чем плюсы и минусы онлайн-продаж
1️⃣ Сколько стоят современные цифровые решения и когда вам их не надо
2️⃣ Почему в Proptech пошли даже мы, консалтинговое агентство
1️⃣ Что и как стоит автоматизировать девелоперу

→ Смотреть на YouTube

→ Смотреть ВКонтакте

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

26 августа 2024 17:27

▶️ Как купить недвижимость в Испании в условиях ограничений и санкций

Покупка недвижимости в ЕС — сложный процесс. Для гражданина РФ — задача под звёздочкой. Всё больше банков попадают в санкционные списки или же, опасаясь вторичных санкций, приостанавливают валютные операции из РФ.
А на недвижимость в Испании спрос россиян никуда не исчез: и под ВНЖ, и в качестве семейной летней резиденции на Средиземном море.
❓Но как оплачивать сделку? Есть ряд легальных механизмов, в том числе оплата рублями. Подробнее об испанской недвижимости, программе "золотой визы", механизме оплаты, а также обзор лотов, которые можно купить за рубли — уже в этот вторник 27 августа в 18:00 на БЕСПЛАТНОМ вебинаре от иммиграционной компании Astons.

📎Зарегистрироваться

Erid: 2SDnjcsZyEq Реклама ИП Немцов Игорь Игоревич ИНН 771001108549

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

26 августа 2024 12:13

⚡️Аренда Мск в мощном сезонном исчерпании... Несмотря на рост цен. Посмотрите апрельские цифры и расклад тут...

▪️А теперь срез на конец августа 2024: щас в циан всего 10,4 тыс. лотов всех оттенков, с учётом мусора. Это минус 20% к и без того низким уровням начала года (см. пост). Если же пройтись фильтром, исключив комнаты, 1 этажи, дома под снос и старше 30 лет, с пешей доступностью хотя бы до 20 мин. от метро... останется 5 тыс. объяв. Да, там ещё намешаны всякие дубли, лажа и проч. Но фиг с ними, идём дальше...

Попробуем заценить объём нормального качества. Чтоб домик не старше 10 лет, и до метро хотя бы не дальше 15 мин. топать. Вжух... меньше 2,5 тыс. объяв. Причём 85% свежак недельной публикации. Что весьма приличная обновляемость. Явно зависшего здесь мало

▪️Теперь самое любопытное - собрал вам структуру экспозиции такого условно свежего фонда по округам (см скрин 👆)

▫️Рили мало. Вообще, если смотреть долю предложения в аренду к общему жилфонду округов, то это 0,02-0,14% квартир. Больше всего выставлено в ЦАО (0,14% всех квартир округа и 22% арендной экспозиции Мск в августе). Следом идут ЗАО и САО = 14-15% от экспозиции и по 0,07% жилфонда

▫️Меньше всего в ЮЗАО, ВАО и СВАО. Тут по 3-5% текущей арендной витрины или по 0,02% квартир жилфонда округов. Попробуйте снять щас студию в свежем доме в ЮЗАО, внутри МКАД 🙂 Всего 3 варика. Все в Евере. И за них просят 90-95 тыр в мес


Короче, юзайте срез. Периодически буду мониторить и обновлять 🔥 А пока, ещё раз, для 13-ти миллионного города такая витрина - это оч скудно. Все предпосылки для продолжения раздувания арендных ставок на свежак @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

23 августа 2024 13:49

Эталон с Божьей помощью таки начал строить школу и садик в Летнем Саду - делятся подписчики 🙂 Говорят, ждали обещанной социалки 5 лет...

Фоновый трек - совпадение. Ничьи чувства не пострадали. Отдельное удовольствие коллективное фото с освященным кирпичом

Теперь за ребятами следят на самом верху ☝️ @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

23 августа 2024 11:24

Вопрос залу: Вы верите в комфорт вот такой планировки и честность / продуманность расстановки мебели от застроя? Вы бы реально смогли сделать себе уют в такой спальне, в хате за 30 мультов?

Ваше анонимное:
👍 Норм. Зато лоджия. Можно и потесниться
🤯 О. Май. Гад. Скока-скока такая комнатка стоит?
😁 Это кабинет с курилкой. Просто неправильную мебель нарисовали

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

22 августа 2024 15:50

⚡️ПИК стартанул 4 оч. Матвеевского Парка, о которой писал только на днях

Собрал вам прайс витрины на условиях "по умолчанию" 👆 Сравните на скрине с текущей ценой первых Матвеевских Парков и сданного Вангардена

Студии вроде как начинают от 9,6 млн... Однако, при этом, ребята на сайте настаивают, что до 11 мультов живопырки в бронях

То есть, свободные студии ПИК+ ближе к ТЭЦ, с ключами через 3 года, можно с боем урвать щас только за 11-12 млн? То есть по цене соседнего "бизнес" класса Среда на Лобачевского. С вайт боксом, но тем же сроком передачи? Сомнительно... но, окэй (с) @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

22 августа 2024 14:02

⚡️MR готовит старт квартальчика SET. Он сразу за перекрёстком от их только что стартовавшего VEER. Доки СЕТа уже загрузили (ЗАО, Можайский, близь ул. Верейская)

Вообще, таких жк-кварталов тут будет множество. Ибо 35 га землицы экс-радиотехнического завода собрали ручки структур г-на Козерука А.Н. В доках фигурирует бенефициаром контор-застройщиков локуса (шепчут, мол, экc-топ Газпрома). Короче, этот уважаемый человек выкупал здесь права на землю и у МР. Которые теперь и выступают партнёром по стройке–продажам. Мелькала инфа, что задел здесь на 1 млн м² жилья. Так что названий английских и стартов увидим ещё пучок. Не запутаться бы…

В итоге, SET – это 3 жилых корпуса 18-45-59 эт. Плюс 3-этажная секция, с офисами, досуговым центром и эксплуатируемой кровлей. Под землёй паркинг на 495 м/м, с мойкой
▪️Квартир 1281 шт. Из них 49 студий, и 135 односпалок. То есть 85% проекта, ребята целят в семейную аудиторию.
▫️Типовые потолки 2,85 м
▪️Ключи сулят к далеко-мутному маю 2029. Ждать почитай 5 годиков

Архитектурили СПИЧ. Жду цен и планировки. Главное, чтоб меньше неликвида, какой есть в Веере, и который некоторые несознательные агенты втюхивают за 3,5% комсы @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

22 августа 2024 10:25

Больше никаких квартир "с патио" на 1-этажах подмосковных проектов...

Если в доме 5+ этажей то первые этажи 100% закатывать в нежильё. С потолками от 4,2 м

Упс... Уж точно не все подмосковные локации / проекты экономически (и просто в потреб. логике) переварят такое кол-во коммерции. На неё просто может не быть спроса со стороны бизнеса 🤔 Что потом делать с этими пустыми этажами...

Полный текст постановления тут + положу в комменты. Там и другие правки в нормативку. Вступило в силу @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

21 августа 2024 11:51

ЦБ подсветил ряд пунктов из готовящегося Стандарта Ипотечного Кредитования (СИК). Этот СИК набиуллиннцы в июле уже провели через комитет по банковским стандартам. И спустят банкстерам с января 2025

Что будет считаться зашкваром нестандартом:

▪️Аккредитивы – Точнее, длительное размещение на них бабла дольщика. Сколько это «длительное» пока хз… Но если банк с застроем направляют часть оплаты ДДУ не на эскроу, а на аккредитив, то ай-яай
▫️Аргумент: банк может крутить эти деньги. А часть дохода завернуть заемщику, как скидку по ипотечной ставке на этапе стройки. Плюс, суммы не на эскроу – не застрахованы… Типа риск

Ну по доходу банка ясно-понятно. Т.к. согласно ст. 926.4 ГК РФ – явно крутить бабло с эскроу низя, если такое не предусмотрено договором. Но вот пониженная ставка на период стройки, не всегда плоха непосредственно для дольщика. А про риски непопадания под страховку эскроу – так она (страховка) покрывает максимум 10 мультов. Больше – итак не застраховано. Правда ЦБ с Минфином уже год обсуждают увеличение страха до 20 млн. И решения нет

Реальные нюансы аккредитивов в том, что госипотеки нынче даются только при размещении на эскроу полной суммы ДДУ. Плюс в 214–ФЗ, лишь такое условие (вся сумма на эскроу) считается исполнением обязанности дольщика по оплате. Мож профи пояснят, как это учитывается при аккредитиве… и с какого моменты в этом случае начинается отсчёт «владения» для безналоговой продажи потом 🤔


▪️Кешбеки – ЦБ будет требовать не учитывать их в составе первоначального взноса
▫️Аргумент: закрытие лазеек обхода макронадбавок и требований госипотек, со всякими кредитами без ПВ. Чтоб не пускать в недвигу заёмщиков «низкого качества»


▪️Оброк банку от застроя – за счёт повышения цены квартиры. В т.ч. при различных пониженных ставках ипотеки
▫️Аргумент: завышенная, нерыночная цена хаты (залога). Случись что, может не хватить на покрытие долга

Тут да, не поспоришь, давно об этом писал. Завышение – зло для рынка. Я щас даже не про непрозрачное ценообразование для покупанта и искажение статы рынка по ценам. А про несостоятельность «института залога» ДДУ. Который сразу после регистрации договора, автоматом вылетает на поле вторички. Причём не в зону предложения и хотелок, а к реальным сделкам. А там условия рыночные. Плюс поправка 10–20% на ликвидационную стоимость… Если заёмщик входил с минимальным ПВ и высоким LTV (отнош. кредит / залог), то может случиться печалька


▪️Уступки – от аффилированных с застроями контор. Когда первичный ДДУ ребятки заключают меж собой за рубль, а потом уступают физику за два
▫️Аргумент: мало поступает на эскроу, а застрой получает остальное напрямую. То есть, случись беда, дольщик получит только тот самый рубль


Вообще же ЦБ-шники давно хмурятся на все эти схемы. Остановило ли это банкстеров и застроев? Неа… Может, конечно, нужна официальная бумажка. И тогда всё станет прозрачным и чистым, как душа октябрёнка 🤔 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

20 августа 2024 16:59

⚡️Страна Девелопмент получила РнС на 1 оч. нового жк на Иловайской (ЮВАО, Марьино). Официального названия пока не слышал

В 1-м этапе 6 корпусов 12-29-31-33-37-38 на 2677 квартир (113,8 тыс. м²) + паркинг в почве. Архитектурили АПЕКС

Напомню, свой проект Страна готовит прямо возле Люблинского Парка (ПИК). Тут ребята могут выдавить порядка 370 тыс. м² жилья в ГНС. Или около 240 тыс. м² продаваемой. Т.е. 1-й этап, считай на полпроекта. Ещё закладывают школу и садик (750 + 350 мест)

Скоро услышим про старт продаж. Заценим прайс и планировки @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

20 августа 2024 15:04

Картинки будущего 4-го квартала Матвеевского Парк от ПИКов

В планах разнофасадка и разновысотка 13-31 эт., с жилыми перемычками в 3 эт. СиТ шепчет, что архитектурили некие Katarsis. А по вводу ориентирует на 2Q 2027. Доков я пока не видел. Но расположение корпусов отличается от прежнего генплана Матвеевского кластера @iliilitop

По традиции, ваше анонимное:
🔥 Огонёк. СтилЁво
🤔 ПИК, прекрати, верни панель
😁 Картинки - это чудесно. Потом полетят по телеге фотки ожидание-реальность

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

20 августа 2024 10:35

Динамика выдач Семейки по РФ и Мск

По оперативке ДОМрф на 15.08.2024 выдачи августа достигли уровня всего июля. Оно и понятно - там полмесяца семейка была на стопе, из-за отсутствия решения по условиям продления... Итак, выдач за 2 недели авг. = почти 12 тыс. шт. по РФ, в т.ч. 1,6 тыс. по Мск

Вообще, кривые выдач практически совпадают в горизонте. В ср. на Мск ежемесячно приходится 10% семейки страны

▪️По итогам месяца, полагаю, шагнём к уровням 25-32 тыс. шт. по РФ и 3,3-4 тыс. по Мск. Диапазон выделил на скрине. То есть, это порядок весенних выдач 2023-2024. Что неплохо, учитывая концентрацию спроса успевальщиков в прошлые пиковые периоды и сужение аудитории

В деньгах, август-октябрь можем увидеть среднюю по 160-180 ярдов в мес. Что от текущих выделенных на семейку лимитов, даёт горизонт исчерпания 4 мес. Собсно, с этим в т.ч. связаны заявления министров о том, что в течение 3 мес. они планируют присматриваться к ситуации. Поэтому точно не исключаю сценарий, что если ключ ещё поднимут, и это подстегнёт спрос на дешёвые "семейные" деньги - то условия пересмотрят. А вот если всё зависнет на текущих уровнях, то вполне могут стиснуть кулачки, и терпеть / присматриваться до ноября. Короче, кто спрашивал в личке Не пересмотрят ли в августе? - думаю, не в ближайший месяц-два точно

Ибо даже, если ключ вздёрнут, или граждане ломанутся крыть рекорды выдач семейки... нашим неповоротливым кабинетам нужно время, чтобы посчитать и пересогласовать. А вот конкретные банки - да, реагируют оперативнее. Тут будем с вами следить за исчерпанием лимитов точечно 👍 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

19 августа 2024 12:32

Уступки (ДУПТ). Их часто забывают в анализе рынка. Хотя несмотря на то, что такие сделки считаются вторичкой, они непосредственно касаются новостроек. По сути, в этом сегменте физики напрямую конкурируют с застройщиками в их же продукте

В статистике общего числа ДУПТ с начала 2024 г. видим снижение. Рыночные ипотечные ставки стали неподъёмными. Однако, основное проседание всё же относится к сравнению среднемесячных уровней. Если же сравнить суммы сделок за 7 мес. этого года и прошлого, то имеем 2198 против 2726 ДУПТ. То есть минус 19%. Что критичным не назвать. Правда, только пока

Так как до июня-июля оставалась возможностью проведения уступок с жилыми объектами по госипотеке. Да, не во всех банках, с перебоями и сложностями, но такое работало. По новым же условиям – ДУПТ вылетели из всех оставшихся льготных программ. Поэтому посмотрим на реакцию в следующих месяцах. Ведь кто-то входили в 2021-2023 гг в новостройки, надеясь выскочить из них через уступку. Даже с непогашенной ипотекой

Кстати, по ипотеке: Пока линия тренда таких сделок в уступках на квартиры, показывала небольшой рост. В среднем по 7-ми месячным периодам 2024 к 2023, соответственно: 35 и 31%. А в апартаментах, где изначально доступна только рыночная ипотека, обратная ситуация. Средняя доля ипотечных ДУПТ снизилась с 20 до 14%

Теперь к доле ДУПТ в общем объёме сделок с новостройками (вместе с ДДУ). Она показывает следование сложившемуся рыночному балансу. И в среднем пока стабильно в районе 6–6,5%. Причём справедливо отдельно и для квартир, и для апартаментов. Также держится и соотношение ДУПТ по типу: квартиры занимают ровно 90% всех уступок физик физику

А вот структура спроса по числу комнат в квартирах поменялась. Видим приличное смещение в сторону студий. В 2023 г. их в уступках было 17%, в этом году уже 22% (+ 5 п.п.). Лоты же 4+ комнат вообще становятся неподъёмными. Их доля сократилась до 2% ДУПТ

На закуску, смотрите топ-5 ЖК Москвы по сумме ДУПТ. С долей уступок в общем объёме сделок в проекте (ДДУ + ДУПТ), которая показывает, сколько потенциального спроса у девелопера оттянули на себя физики

Для профи в недвижке do A.S.A.P.

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

16 августа 2024 12:41

🤓Риэлтор Апрелев — великолепен. Генерить в моменте настолько разнонаправленные прогнозы может только человек с опытом!
🔺Треугольный метр

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

27 августа 2024 19:41

Месяц уже у нас не было рубрики разбора планировок по вашим заявкам

Окай, собираем сегодня-завтра ▪️ Кидайте ваши варики в комменты к этому посту 👇

✅ Что, как, почему и какие правила в рубрике - вспоминаем вот тут

Все прошлые разборы смотри по хештегу #планировки


Кто не попал в прошлый разбор - можно копировать свой запрос. Просите друзей и знакомых его лайкать, или держите кулачки на рандомный выбор ботом
@iliilitop


ПыСы: Не кидайте плиз студии или типовые однухи с комментом: Под проживание одного мальчика (девочки)... Ну чо их разбирать-то, чесслово 🤷‍♂️

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

27 августа 2024 12:46

В рубрике моя #кухня – Вариативность транспортной доступности, при анализе и сравнении локаций / недвиги

Если про 10-15 минутную пешую до метро привычно твердят многие… То в нюансы Смотреть могут не только лишь все, мало кто может это делать (с)

В нашем случае, на пальцах: Вариативность – это количество и качество способов решения задачи (добраться транспортом). Есс, сэр… речь и о «качестве» тоже

Чтоб не грузить заумностями, пойдём путём простых сравнений:

▪️Метро / МЦК / МЦД
▫️Количество – Лучше, когда в пешей есть несколько станций / веток метро, МЦК, МЦД. Чем что-то одно. Тем более, одинокий наземный рельсовый варик. Безусловно, если нужно под личное проживание именно тут, конкретно на этой ветке – вопросов ноль. Но если целитесь на будущую ликвидность (арендную или продажную), то помните, что чем больше веток, тем шире потенциальная ЦА. Будет интересно и тем, и этим, и другим. Учитывайте как текущую ситуацию, так и перспективную. Всяческие ТПУ, переносы и новые станции, проходы к ним

▫️Качество – Лучше, когда прямая доступность охватывает больше точек притяжения ЦА. Бизнес кластеров, развлекух, парков, ТРЦ, ВУЗ и проч. То есть, ветка на 80% цепляющая спальники и упирающаяся потом в один Сити, конечно, лучше, чем ничего… Но режет объём ЦА. Также смотрим число и удобство / скорость пересадок. Выходить и топать ли по улице. Путь до станции – по прямой вдоль жилых кварталов, или через гаражи / промку / лестницы переходов. На закуску, прикиньте по карте сколько на вашу станцию и где прилипнет будущих жильцов строящихся масшатбных жк. Делился полезным инструментом. Иногда достаточно, чтобы понять, что через пару лет без боя в вагончик не втиснуться

▪️Автобусы
▫️Количество – Лучше, когда рядом проходит больше маршрутов. И лучше, если это не газельки

▫️Качество – Помимо газелек, ткните в остановку на Яндекс.Картах, и гляньте: частоту движения по расписанию + куда / как далеко ходят маршруты. Если раз в полчаса, и кружок по району – то фуфловато

▪️Авто
▫️Количество – Лучше, когда из квартала можно выехать на несколько основных артерий локации. Хуже, когда всеми авто-новосёлами своего жк и пяти соседних, встанете в бордовом экстазе у развязки с единственным чихающим шоссе… С какого-нть острова / полуострова

▫️Качество – Посмотрите статистику пробочности. Опять же Яндекс.Карты в помощь. Зацените пропускную способность внутренней сетки района-квартала (пройдитесь панорамами в картах). Если вокруг по 1-ой полосочке, с парковкой вдоль обочины – гуглите курсы управления гневом, глубокого дыхания диафрагмой и спортивной ходьбы. Особенно зимой. Как пройдёт грейдер


Кому показалось, что я перечислил очевидное – послушайте презентации большинства брокеров. Будет что-то типа: в 10 минутах МЦК Ароматные Кучки – хату надо брать. Заверните два. Вы же теперь сможете блеснуть: Стопэ, а вариативность то у вас бяка унылая…

Посигнальте, кому было полезно 🔥 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

26 августа 2024 14:28

Продуктовая фишечка класса "Бизнес-лайт"... теперь я знаю что значит лайт 🤦‍♂️

Это когда всё на лайте, чиле и расслабоне... Как вам решение по стильному дренажу (видимо) для кондеев... 😁 Аквилон, ребятки, всё норм? Так и планировалось? @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

23 августа 2024 15:18

⚡️У всех пятница, а у нас - Сводный пост по продажам всех новостроек за Июль - июнь 2024

Ловите стату спроса в ключевых регионах:
▫️Москва
▫️Новая Москва
▫️Подмосковье
▫️Санкт-Петербург
▫️Ленобласть
▫️Казань

Делитесь и сохраняйтесь 🤝 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

23 августа 2024 11:30

Готовы превратить свои проекты в бестселлеры рынка недвижимости?

На мастер-курсе у Всеволода Глазунова "Продуктовый Маркетинг в Девелопменте" вы получите практические инструменты для создания востребованных продуктов.

Вы узнаете:

🔹Как провести анализ рынка и конкурентов
🔹Как разработать уникальное торговое предложение
🔹Как эффективно продвигать свои проекты

По окончании курса вы сможете: создавать уникальные продукты на рынке недвижимости, формировать эффективную ассортиментную матрицу, точно определять стоимость проектов и грамотно планировать застройку участка, чтобы удовлетворить самые требовательные вкусы клиентов.

Присоединяйтесь к нам и создавайте успешные проекты вместе!

Регистрируйтесь по ссылке 👈🏻

Реклама
ООО «Движение.ру»
ИНН 7203558770
erid: 2Vtzqv2AfDF

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

23 августа 2024 11:07

Часто в своих консультациях и подборах новостроя сталкиваюсь с вопросом вот по такому типу 2Е от ПИКов... типа Это норм? Смотри какой франц. балкончик, окна-двери, больше света, лепота...

▪️Моё мнение - нет. Не норм. Кисло. Тесно. Хуже ликвидность (арендная и продажная) после живого просмотра клиентом

▫️Годится только если другое не помещается в бюджет. Спальня в чистовом будет около 8,8 м2. Вход из гостиной = слабее приватность, больше шума, шкаф в лоб на входе (визуальная преграда). Если можете - старайтесь выбирать спальню побольше + изолированный вход

Кстати, хат такого типа, несмотря на то, что их прайс на 1-2 млн меньше более удачных планировок... всегда остаётся нераспроданный пучок

▫️Если проживающих будет более 1 человека - то мебель расставите всю впритык. Вдоль шкафа и телека - только бочком. Распашные окна-двери в такой спаленке - это зло. Они жрут площадь. При этом визуальный эффект "окна в пол" не раскроется. Ибо теснота не даст "воздуха"

▫️Печалька, что в таких планировках ПИКа категорически мало мест под хранение. Поэтому от шкафа в спаленке не уйдёте. Даже купешка сожрёт 1-1,5 м2... Останется 7,5 м2 функциональной площади. Если же из неё вычесть ещё 1,5 м2 распашных створок - поимеем милые 6 квадратов под кровать / тумбочки


Поэтому, постоянно напоминаю: выбирая квартиру в новострое - нельзя ограничиваться просто картинками от застроя. Что планировками без мебели. Что даже с мебелью, ибо особо ушлые могут рисовать обустройство для гномов, лукавя с габаритами. Прикиньте сами, как встанет стандартный комплект мебели. Сколько останется на проходы. Потопчитесь у себя дома вдоль стены, прикинув хватит ли вам прохода 40 см, или будете прощаться с мизинцами и плечами (об телек)... Потому что, даже если берёте под сдачу, к вам реально зайдут живые люди (прикиньте, не вру). И не факт, что они впечатлятся избыточным уютом теснотой. Даже если вы им объясните, что квартира стоила дешевле соседской, с нормальной планировкой 🔥 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

22 августа 2024 14:13

Найти в столице квартиру недалеко от центра и рядом с парком — реально. В ЖК Sky Garden как раз объявили старт продаж.

Sky Garden — это уникальный проект бизнес-класса в районе Покровское-Стрешнево. В нём органично сочетаются все преимущества городской и транспортной инфраструктуры и природное окружение в виде собственного парка площадью 3,5 га.

Большинство квартир в ЖК — видовые. Вы сможете выбрать из 67 видов планировок на любой вкус и ритм жизни.

Успейте приобрести новое жильё по акции от 14 300 рублей в месяц. Ознакомиться с проектом можно в Телеграм-канале ГК ФСК.

Реклама. ООО "НЕГА ЮГ". ИНН 2304051152. erid: LjN8KLZzy

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

22 августа 2024 10:50

Инсайты о девелопменте. Тренд-репорт 2.0 🔥

Готовьтесь с головой нырнуть в тренды, которые наметились или усилились в первом полугодии 2024.

В новом выпуске тренд-репорта мы изучаем факторы, которые влияют на рынок недвижимости сегодня и будут влиять завтра. И не господдержкой единой жив девелопмент. Мы собрали мнения экспертов рынка о будущем девелопмента, включили тренды в цифровизации, архитектуре, образовании, продажах и маркетинге. Это сборник инсайтов, которые помогут по-новому взглянуть на свою работу.

Как получить?
🔵Перейти к боту @gmk_talks_bot и выбрать команду /start
🔵Выбрать пункт «🔥H1 2024 ТРЕНД-РЕПОРТ🔥»
🔵Убедиться, что вы подписаны на GMKTelega для застройщиков
🔵Получить файл, скачать, изучать

Иногда нужно замедлиться, чтобы ускориться. Сделайте паузу – прочитайте тренд-репорт.

Ваш @gmkblog

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

21 августа 2024 14:32

⚡️Если кто ещё следит за судьбой ИТ-ипотеки... то вот так раскидали добавку в 50 млрд по банкам

Из них сразу 34 ярда забрали Сбер, ВТБ и ДОМрф. Первые оба два - отщипнули по 12,7 млрд (по 25% добавки). Оно и понятно, нужно было для затыкания перелимитов. Теперь ребята вышли на уровень освоения 95-97%. И сразу, сегодня Сбер с ДОМрф разморозили выдачи ИТ-шки... Если она ещё кому нужна и подходит, с такими новыми условиями @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

21 августа 2024 09:04

Скидки до 1,7 млн рублей на квартиры, рассрочки от застройщиков, выгодные акции — в канале Фикуса Геннадия от Яндекс Недвижимости

Ипотека с господдержкой закончилась, ужесточились условия семейной и IT-ипотек. Чтобы поддерживать спрос на квартиры, застройщики самостоятельно запускают специальные условия. Не пропустите их!

Скидка 35% на ЖК Level Group
Дайджест топ-акций и стартов продаж
Квартиры от 3,4 млн в МО

Предложения ограничены по времени: советуем регулярно следить за новыми вариантами доступного жилья в канале.

Подписывайтесь, если хотите выгодно купить квартиру в 2024-м @Ya_Gennadyi

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

20 августа 2024 15:11

⚡️Вот и на Авито Недвижимости стартовала платформа покупки / продажи новостроя

Начали с рынков Воронежа, Уфы и Казани. До конца года обещают дотянуться до других крупняков РФ

▪️К платформе подключаются застрои и агенты. Первые грузят туда свои проекты / квартиры, получая новый канал продаж. Вторые подбирают в них варианты клиентам, бронируют и зарабатывают на сделках. Причём быстро, ибо плафторма перечисляет комиссии за сделки авансом в течение нескольких дней, не дожидаясь выплат застроев

▪️Вся работа сервиса в формате «одного окна»: от инфы по лотам / планировкам / расположению на этаже / скидкам-акциям / формирования презы клиенту… до сокрытия цифр агентской комсы (если вдруг кому это важно при демонстрации экрана покупателю). Плюс доступ к аналитике для руководителей агентств недвижимости, со статой текущих сделок и прогнозом суммы дохода

Из комментария Дмитрия Алексеева (управляющего директора по первичной недвижимости Авито Недвижимости) – В конце прошлого года мы запустили сервис «Комфортная сделка», который помогает собственникам продавать вторичное жилье на платформе при поддержке профессиональных агентов. Теперь на Авито появилось решение и для первичного рынка

На Авито Недвижимости сейчас зарегистрировано 96.000 проф. агентов (по словам самой платформы), теперь им будет легче отрабатывать и вторичку, и первичку. Не переключаясь между площадками, быстрее помогать клиенту закрывать большинство этапов сделки и зарабатывать. Ну а застройщики получат мощную агентскую сеть и буст продаж
@iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

20 августа 2024 11:28

К посту про выдачи Семейки 👆ТОП-5 банков половины августа 2024

▪️по РФ:
▫️Сбер (46,7 млрд) = доля 68% всех выдач
▫️ВТБ (11,3 млрд) = 16,5%
▫️Альфа (5,65) = 8%
▫️ДОМрф (1,05) = 1,5%
▫️ПСБ (0,9) = 1,3%

▪️по Москве:
▫️Сбер (6,6) = 44%
▫️ВТБ (4) = 26,5%
▫️Альфа (3,25) = 21,5%
▫️ПСБ (0,3) = 2%
▫️МТС (0,26) = 1,7%

И там и там, первая 3-ка игроков пылесосит 92% спроса. Папа - Сбер. У него уже текущие лимиты вычерпаны на 92,6% @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

19 августа 2024 12:51

Не хотите квартиру? Тогда подумайте о коммерческих помещениях — они приносят больший доход. Готовы сами развивать небольшой бизнес в новых кварталах? Мы только «За»!

▪️Самолет открывает формат аукционов на коммерческие помещения. Даже небольшие. Даже 30 м². Под абсолютно любой бюджет. В разных проектах и регионах РФ.

Аукционы — это удобно:
При выборе объекта сразу видно количество участников;
Стартовые цены ниже рыночных;
Обеспечительный платеж — 1%, и он возвращается, если выигрывает другой участник.

А еще – можно покупать в ипотеку или рассрочку и заказывать услуги Самолета: от поиска арендатора до управления технической эксплуатацией.

Кто ждал знака – это он. Смотрите лоты и ищите ответы на вопросы на сайте.

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

16 августа 2024 15:59

Москомархитектура ОКнула жк Rakurs на Маршала Бирюзова, 1 (СЗАО, Щукино)

Проект Бэсткона. Точнее их новой структуры, которую обозвали – Dar. Исправит ли это репутацию долгостройщиков? Хз… А ведь у Ракурса и так горизонт стоит 2Q 2028. С Бэсткон можно было бы ориентироваться в реале куда-то на 2030. Но вы не понимаете, «Дар» – это другое

Тем не менее: Архитектурил СПИЧ. Основные (коммерческие) корпуса по 13-18-26-44 эт., соединённые 5 эт. перемычками. Здесь 70 тыс. м². Ещё во дворе реновационная коробка на 20 эт. и 16,2 тыс. м². Плюс школа–сад, 3-4 эт. на 200 и 75 мест

Причём детские площадки садика, займут внутренний двор. То есть, своей нормальной территории у Rakurs не будет. А будет узкая полоска, пара мелких горок и забор школы. Ну может ветвистых корней и камней накидают… для антуражу. Хотя, на крыше какой-то из пристроек, сулят ещё одну детскую площадку с качелями + скамейками и навесом. Но попасть туда можно будет через комьюнити-центр. Короче, забота, удобство и функциональность = ноль, у таких неудобный рекреаций на крышах

Соц.инфра у локации тоже пока слабенькая. В зоне 10-мин. пеш. пара частных + несколько садиков от Курчатовской школы. И, собсно, один её школьный корпус. Рейтингово, но ппц скудно. Ещё через дорогу, есть частная ONE! International School. Это другой район (Хорошёво-Мнёвники), но, если есть 120–130 тыр. в мес., велком за знаниями. Поликлиник в пешей нет

Ложкой мёда в бочку: 5-7 мин. пеш. до метро Октябрьское Поле и МЦК Зорге. Вообще, норм транспортная доступность. Недалеко Центр. Близко Сити. Архитектура вполне симпотная @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

16 августа 2024 11:42

Навеяло разными комментами, ситуациями с устойчивой вторичкой (о чём, кстати, неоднократно писал), или покупками за кеш, ну и другими темами. Как по недвиге, так и около неё. Когда я читаю всевозможные общие вангования по рынку, то стараюсь не лезть. Причём абсолютно не важно, какого тона эти прогнозы. Ту зе мун... или Мывсеумрём. Ибо правы все. И никто не прав

▪️Штука в том, что мозг человека строит выводы и принимает решения за долю секунды. Хотя нам кажется, что мы долго взвешиваем, анализируем и рассуждаем. На самом деле - настройка уже в коробочке. Дальше поиск и подгон факторов, подтверждающих принятую настройку. Мало кто умеет, превозмогая себя, откатывать сценарий к заводским настройкам. Обнулять. Чтобы класть поступающие вводные на чистый листик. Те кто на такое способен - они рили профи

▪️Прикол в том, что непонимающие этого принципа массы - говорят, мол: Ага переобулся. Не эксперт, а фуфло. Нее, братия и сестры... Умение пересматривать и актуализировать выводы по факту изменения окружающей конъюнктуры - есть правильно. А упираться, страдая от слюноотделения - НЕправильно

▪️Однако ловушка в том, что 99% даже из самых непредвзятый профи, строят свои выводы на основании личного опыта. Это важно. Ибо наш мозг так устроен. У кого он работает чуть иначе... тех мы знаем, как лютых авторов художественной фантастики. Для всех остальных действует правило (утрирую): У меня было вот так, значит иначе быть просто не может

▪️Хрена столового ложку... Может! И, вероятнее всего, будет. Да, есть цикличность истории. Да, есть общие закономерности. Но всё это лишь определяет вероятность сценария. Какой-то более вероятен. Какой-то менее. Но ваще не факт, что последний - невозможен. И неважно сколько лет вы на рынке. Насколько медийны и всесторонне профессиональны... Пример промаха одного известного участника нашей рынка-песочницы, на скрине 👆

▪️Лучше раньше запомнить: Предсказуемость и устойчивость функционирования любой системы - обратно пропорциональны её сложности. Как в механизме... Чем больше замешано факторов и третьих сил (действия которых мы предугадать не можем)... Тем бестолковее ломания копий в дебатах. Ибо конъюнктура может меняться по щелчку пальцев. Не ваших. И в момент. Как с госипотеками, например... То есть да, можно с умным видом смотреть метрики, денежные массы, ставки и прочее - но завтра в кабинетах примут какое-нть решение, и всё кардинально изменится


Считайте это моим ответом на периодические вопросы в личку: А что вы думаете вот по этому поводу. А может завтра / до конца месяца / года / 10-летия что-то поменяться? Так думать-то я могу как угодно (см. пункты выше). Вот только не факт, что через час цена моим рассуждениям будет купюра из "монополии"

Конечно, это не значит, что аналитика фуфло. Что в ней нет смысла. Что нужно зажмуриться и дрейфовать. Нет. Ещё раз - это приборы, по которым летим. На их основании оцениваем вероятности развития событий. Приборы не гарантируют, что долетим, если нам в движок влетит стая пернатых. Короче, смотрите на всё трезво. Даже в пятницу. И бейте меня по хрустальным шарам, если когда-нть заикнусь, что "Твёрдо и чётко" (с) вижу будущее 🔥 @iliilitop