Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

14 апреля 2025 14:21

⚡️ Сбер ещё чуть-чуть снизил свой оброк по Семейке... Шажок всего на минус 0,8-1 п.п. В отличие от февральского манёвра - ход выглядит чисто символическим. Но понижательный тренд всё лучше жеж @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

11 апреля 2025 18:10

Торгуйся правильно...

С пятничкой 😁 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

11 апреля 2025 10:06

В комментах к посту о сроке обязанности по взносам за капремонт 👆 справедливо замечают, что каждый субъект (регион) устанавливает свои сроки. Например, в Подмосковье за капремон нужно слюнявить через 3 месяца после включения дома в рег. программу. В Москве - после 6 мес. А, например, в Тверской обл. через 2 года...

Короче, как понимаю для новостроя - вопрос скорости включения дома в программу. И заход Минстроя связан с сокращением "общего максимального" срока с 5 до 1 года. Ну, чтоб та же Тверь не расслаблялась ))

Вообще, не шибко следил за вопросами капремонта. Если что - комментите / поправляйте 🤝 Любопытная инфа @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

10 апреля 2025 15:53

Сегодня, сначала Хуснуллин начал греть тему рисков дефицита новостроя к 2027: Видим очень тревожные сигналы... Есть риски впереди. Впервые за 6 лет, уже на 24% стало меньше строиться новых проектов.... Даже по начатым проектам инвесторы приостанавливают стройку. РнС получили, а на стройку не выходят — ждут, когда снизится ключевая ставка

Затем Мутко - Путину 👆 Сейчас многие отложили покупку жилья. Ушли в высокие депозиты. И когда в 2027, допустим, ситуация (с ключом/вкладами) изменится, люди начнут забирать из банков деньги... у нас жилья может не быть в предложении

Путин: А цена вырастет... Нужно и с потребителями тоже работать, заранее все объяснять 🤔


Тут я не оч понял, что Сам имел ввиду: как "работать" и что "объяснять" покупантам? Но в целом, по описанному риск-сценарию Хуснуллина-Мутко - да, вероятность имеет место. Однако замечу, что у нас на рынке слабо работает корреляция объёма предложения в стройке с ценой 😉 Вот оно (предложение в стройке), со слов чиновников, 5 лет росло... Вместе с ценой жеж )) Ибо работают иные механизмы вытягивания прайса через ипотечную доступность. Кстати, люди покупают новострой с ключами к 2030-му не из-за повальной любви к многолетнему ожиданию жилья. Поэтому покупателя не так скоро заденет общебольничное снижение метров в стройке. И доступная рыночная ипо, на фоне перетекания некой части бабла со вкладов, стимульнёт сначала в т.ч. свежую вторичку и близкие уступки. А вот затем уже...

Но у Минстроя свои КиПиАйки. Им провала цифр объёмов стройки / ввода не хочется. Поэтому греют риск-тему. Как шепчут - к госсовету с Путиным 15 апреля. Где постараются протолкнуть новые меры поддержки @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

10 апреля 2025 08:59

А у Сергея Гордеева всего 15 см... осталось 15,15% ПИКа. Оказывается ещё в октябре 2024, Гордеев продал очередную часть своего пакета некой группе "инвесторов без санкций", накопали Ведомости

Кто эти новые акционеры - пока тайна. И вообще это может быть чисто техническая внутрянка группы 🤷‍♂️ Не думаю, что как-то отразится на работе ПИК в краткосроке. Разве что для инвесторов стало ещё меньше прозрачности в компании...

Тем не менее, для истории - ПИК-пакеты Гордеева:
▪️до октября 2023 = 52,49% = контролирующий акционер
▪️с октября 2023 = 32,49% (20% проданы ЗПИФ под управлением АО «Центральная трастовая компания») = не контролирующий акционер
▪️к июлю 2024 = 26,6% = блокирующий пакет
▪️с октября 2024 = 15,15% = не блокирующий пакет
@iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

09 апреля 2025 12:40

Мало новостроя в Новой Мск? Ноу проблем... упаковали в КРТ два участка в Коммунарке 👆

▪️Первый - самый золотой. Считай, прямо у метро. Вместо гаражей бахнут 201,4 тыс. м2 жилья в ГНС. Это порядка 130-140 тыс. м2 продаваемой, или ок 3.000 квартир. Ещё БЦ, ФОК и мелкий паркинг
▪️Второй участок- послабее. Зато чисто под 1-2 жилых домика

Всё это сядет на существующую социалку. Ибо про собственные школы / садики в КРТ скромно умалчивается. Срок реализации до 8 лет @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

08 апреля 2025 08:43

⚡️Продажи Марта 2025 по новостройкам Новой Москвы #топжк

Всего в НМ зарегили 1967 ДДУ. Саларьево Парк, опять снова вне досягаемости для конкурентов по сбору спроса (564 ДДУ). А топ-3 застроев (ПИК, Самолёт и А101) спылесосили вместе 82% покупантов заМКАДной Москвы... Кому в долях - то соответственно: 30, 28 и 24 % на брата

На подходе стата Подмосковья и СПб 👍 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

07 апреля 2025 15:30

Активизировалось движение Эталона по застройке территории Электрозавода (ВАО, Преображенское)

Замах по продаваемой площади:
▪️Квартир 167,5 тыс. м2
▪️Коммерция (в жилой части) 43,5 тыс. м2
▪️Школа + садик (250 малышей)
▪️Технопарк (в т.ч. с сохранением старой фактуры) 250 тыс. м2, включая: Офисы, Концертный зал, Спорт, Гостишку, Апарты (53,5 тыс. м2... но тут хз), Музей, Мастерские...

В комментах две свежие презы с концептом 2025 👇@iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

07 апреля 2025 09:28

🔥 Продажи Марта 2025 по всем новостройкам Москвы (старой)

Сравнили с февралём, вместе с Пульсом Продаж Новостроек


▪️ #топжк Март 2025
▫️ Москворечье и Бусиновский Парк (ПИК) – поменялись местами, но снова забрали золото и серебро. За месяц 216 и 139 зарегистрированных ДДУ

▫️ Pave (Forma) – влетает в топ-3 на старте продаж, со 117-ю сделками. Тут подробнее остановлюсь. Итого, за фактические 1,5 мес реализации, отгрузили 129 ДДУ физикам. При этом вывели на старте только корпуса 2 и 3. В них суммарно 266 квартир. Получается слили сразу 50% стартовой витрины. Или 23% всего первого продажного блока (корпуса 2-6, с доками, на 568 лотов). Причём, 70% всех ДДУ - однухи. Получается, ребята просто бахнули с плеча 30% всех однушек пяти корпусов. Вот такое решение при горизонте проекта 4 года...

Полагаю, сделано сие было для срочного покрытия исчерпания ПФ баблом на эскроу, для выхода на комфортную ставку кредита. Ибо вычерпано почти 2 млрд, и 2,5 ярда декларируется на эскроу. Учитывая часть рассрочников, фактически сумма покрытия как раз примерно 1,8-2,1 млрд. НО, оправдан ли такой слив? Хз... Ведь скинули-то в основном однухи. А это: самое ходовое в первую половину горизонта + самое маржинальное (по метру). И слив такого объёма по стартовой цене, считаю, может быть просёром коммерсов

Любопытно, что дальше Пейву нужно теперь резко тормозить отгрузку. Для равномерной распродажи почти 4 года держать ср. темп до 15 ДДУ/мес. Плюс отыгрывать маржу. И делать это Форме придётся чем? Ага, прайсом...


▪️ Что с лидерами прошлого месяца
▫️ Матвеевский Парк (ПИК) – странно скатились с 4-го сразу на 45-е место. В регах минус 88%. Всего 18 ДДУ после февральских 147 сделок. Объяснить пока затрудняюсь. Каких-то резких изменений в условиях не замечал. Может чисто вопрос регистрационного документооборота. Последим...


Топ застроев марта, и динамику их долей, покажу позже 🔥 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

06 апреля 2025 09:18

Хана всей вашей недвиге, если цб поднимает ключ выше 12%. Более чем на пару месяцев. А говорить, что при этом ещё и цены будут расти - это как... ждать в Москве снега в апреле

Куда ни плюнь щас - везде исторические вехи и исключительные события. А жизнь как-то бурлит дальше. Без краха. Вопреки 😁 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

05 апреля 2025 11:59

- Почему до сих пор нет звонков? Мы точно делаем всё правильно?
- Спокойно. Мы профи. Каждая мелочь под контролем...

Когда очепятки и отношение к задаче клиента... обходятся в потерянные время и бабло 😁 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

05 апреля 2025 09:49

Как спланировать бюджет на ремонт в 2025 году?

С этим поможет студия дизайна интерьеров KD Design. В одном каталоге они собрали 9 законченных проектов со всей стоимостью ремонтных работ, черновых и отделочных материалов, мебели, освещения и техники.

На основе этого каталога вы сможете спрогнозировать стоимость всех этапов вашего ремонта, начиная с разработки дизайн-проекта и заканчивая декором.

✨Получить бесплатный каталог проектов 2025 года✨

Это особенно актуально тем, кто только купил квартиру или дом. Изучите каталог и спланируйте бюджет на ремонт, пока цены на качественные материалы и мебель не выросли еще больше.

И помните, что стоимость ремонта зависит прежде всего от ваших индивидуальных желаний и видения интерьера, в котором вы хотите жить.

Подписывайтесь также на канал KD Design и забирайте в подарок полезный гайд по сочетанию цветов в интерьере 🎁

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

04 апреля 2025 11:02

Владимир, мы думали с прошлого года... и вот решились. Нужна однуха в ПИК с чистовой, внутри МКАД, этаж любой с 3-го, но не последний, чтоб ключи в течение года и в Семейку. Есть из чего выбрать?

Доброе утро ) Ага. Витрина - хоть обвыбирайся 🙂 Даже оставив за скобками бюджет, нормальность локаций, видов из окон и проч... Вариков - котик (дружно хором) нарыдал... Это на всё текущее предложение пиков. Считай, под оч распространённые условия покупанта 👆

По своим свежим подборам конца прошлой недели: у кого из клиентов присутствовали ликвидные варики ПИК - всё вычерпали с витрины. Распроданность с близкими ключами максимальная. В Русте экспонируют две однухи на 2-ом и последнем... Баста. Через неделю, после обновления данных продаж, гляну для себя мож где под витриной ПИКи придерживают норм лоты 🤔 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

03 апреля 2025 12:00

Карта ср. аренды в марте 2025 за однуху 35 м2... от Домклика

Чисто полюбопытствовать. Практической пользы в этом не шибко. В Алтуфьевском ваще вон ветхие бабушатники стянули среднюю на 29,6К 🙂 Да и объяв на Домклике по однухам менее 1,3 тыс. шт...

Ну, пусть будет. Карты мы все любим. Картинка без сжатия в комментах @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

02 апреля 2025 14:58

Почему пик не отпускает цветастая тема... Хз 👆 Моё личное наблюдение по рынку: любая цветастость фасада = быстрое моральное старение продукта. В том числе в проблемных металл-панелях. Только ключи получили, а уже неактуальная фигня... В отличие от под-кирпичной классики. Десятилетия в тренде. Играй с оттенками "кирпича" / фактурой. Не городи бестолковых выступов и рюшечек. Солидно делай - солидно будет 👍 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

14 апреля 2025 09:41

Стата реальных арендных ставок в марте 2025 по сделкам Смарента 🤝

В т.ч. смотрю за сколько дней сдали. Ну и соотношение ставок и потенциальных вложений в актив (стоимость лота + отделка / обстановка). Очевидно, доходность на вложенный капитал - сильно разная. И писал, и постоянно объясняю клиентам: Что если при инвест-арендном сценарии, мы отодвигаем эмоции на второй план, оставляя приоритет за цифрами... ПИКовский продукт практически всегда уделывает прочих

Просто оранжевые ребята нащупали и давали рынку отличный баланс вход-вложения-выхлоп. Щас, конеш, стало сложнее. Возможности интересные заметно подсохли. Это ещё спасибо, что есть покупатели формата: Что? ПИК? Сразу - нет. Без них, вычерпывали бы всё ещё быстрее ) При этом, не думайте, что любой проект ПИК это сразу гуд по цифрам. Уже нет. Считать и сравнивать - обязательно (!)


ПыСы: Юзайте и учитывайте такую стату сделок. В т.ч. смотрите на соотношение ставок по локациям и типам квартир. И на сколько хорошо / красиво упакованные варики, уходят быстрее / дороже в рамках одного проекта. Полезно 👍 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

11 апреля 2025 10:16

Народ, а мода на "региональную экспансию" у застроев уже прошла... или ещё нет? Фин. модельки пересчитали? @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

11 апреля 2025 09:02

Минстрой протискивает снижение срока отсрочки взносов на капремонт в свежесданном новострое... с 5 лет до 1 года

У кого после прочтения в голове крутится что-то на итальянском, типа "схерали поимелли"... спокойно. Слуги чётко поясняют: Современные многоквартирные дома содержат дорогостоящее оборудование и высокотехнологичные материалы, износ которых начинается с момента ввода в эксплуатацию

А кто поспорит? Факт же. И не надо тут начинать про общий котёл, и что собираемое бабло с новосёлов, по сути, к их дому отношения не имеет. Налог есть налог. Плати. Тем более, так красиво сглатываются его всяческие индексации и "добавки за лифт"

И вообще, даже год отсрочки - с чегой-то? Считаю надо с даты ДДУ обременить. Фундамент залили? Этажи льют? Они же уже изнашиваются, не? 🤔 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

10 апреля 2025 09:13

⚡️Продажи по всем новостройкам СПб и Ленобласть. Посчитали ДДУ с физиками за Март к фев. 2025, вместе с Пульсом

Юзайте, кому полезно 👍 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

09 апреля 2025 12:50

⚡️Московская область - Продажи по всем новостройкам за март 2025

Готовим Санкт-Петербург и Ленобласть 🔥 @pulsprodajru

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

08 апреля 2025 10:43

Подписчик сигналит 🤝 что предприимчивый гражданин может не шибко владеть русским языком... но бизнес-жилка должна быть 🙂
Вот такой есть варик под аренду в Вестердаме (ЗАО). Когда вместо какой-нть пятёрочки вжух... и общажка на 6-10 китайских студентов ))

Но каковы архитектурно-дизайнерские решения. Заценим по фану @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

08 апреля 2025 07:23

А вот, собсно, и топ-5 застроев старой Мск по продажам за Март 2025

▪️Доля группы (ПИК + Forma + Среда) = поднялась до 37% первичных сделок. Чисто за ПИКами, без суб-брендов, 31,6% рынка

▪️ЛСР пока держат своё серебро = 7,3% спроса

▪️MR Group сместили Донстрой с 3-ей строчки, собрав 5,8% сделок


В деньгах, картинка, конеш, иная. Общая сумма зарегиных ДДУ за март = 127,3 млрд. Помним, что это по прайс-листам лотов, на дату ДДУ. Т.е. были ли там доп. скидки - нам не ведомо... Тем не менее, по выручке топ-5 застроев такой:
▫️ПИКовская группа 26,4 млрд (20,7% объёма рынка)
▫️Донстрой 11 ярдов (8,7%)
▫️MR 9,6 млрд (7,6%)
▫️ЛСР 5,8 млрд (4,6%)
▫️SMINEX 5,4 (4,3%)

А надо вообще в будущем делиться суммами и долями в деньгах? Если да - маякните 🔥 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

07 апреля 2025 10:31

Б. Академическая 85 (ПИК) - смотрю, снова в 10-ке продаж. Распробовали ) Но вот ликвида уже почти не осталось )

Эх, было времечко... В конце 2024 брали с клиентами там под инвест 2Евро (квартиры) по 11-12 млн. Щас такие остались либо 2-й / последний этаж, либо несколько вариков с видами послабее по 14,5-17 млн

А ведь я писал тогда, что проект недооценён рынком. Сколько на подборах клиентам показывал почему так. Сколько объяснял, перспективы раскрытия локации. Что в живую там не так страшно, как на карте )) Что бустанёт в последний год перед ключами. Ибо "несправедливо", когда 2Евро с чистовой, почти "точечной" застройки, в 10 мин пеш от пучка МЦК / МЦД / салатового метро... стоит 11-12М. Когда на пару станций дальше, в плотном окружении новостроя, возле только одной ветки подземки, без отделки (или с WB)... похожие стоят по 16-17-18-19М 🙂

Кто прислушался, понял, и смог во главу инвест-решения поставить цифры / логику, а не Ну это же ПИК-класс... Те щас довольные молодцы 🤝 @iliilitop

ПыСы: Сорян, я стараюсь не шибко публичить недооценёнку в открытый канал. Пока там прилично с ликвидом, и ещё не осушен потенциал. Оставляю такое для клиентских подборов. Just business and nothing personal

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

06 апреля 2025 13:30

Катаюсь в Отисе. Всамделешном. Не китайском. Скоро большая редкость в новострое... если понимаете о чём я ))

Запомните этот твит 🙂 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

06 апреля 2025 08:04

Мне пишут дольщики Upside Towers, что они в некотором... замешательстве. Наблюдаемая в ходе стройки отделка МОПов на этажах - пока явно отличается от того, что манагеры показывали им в презах...

Застрой уже не отрицает очевидное - что поменял потолки. Запилив просто рейки продольно. Ну, чтоб вся разводка под потолком сразу бросалась в глаза. Хотя, на мой вкус, если уж на потолке рейки, то визуально приятнее, когда они поперёк

Отдельные вопросики к стенам. Да, манегры пишут, что просто ещё не готово же. Подождите, мол. Но... даже если опустить смонтированные оповещалки... уж не штукатурку ли там фактурную задумали вместо стеновых панелей? 🤔 Или панели налепят точечно потом?

Короче, покупанты озадачены. Манагеры отрабатывают, как их учат: Это не удешевление. Так просто красивее

Как думаете, гражданам уже пора переживать? Или ещё рано? Или заранее смириться, что рекламные картинки и жизнь - часто сильно разные штуки? @iliilitop


ПыСы: Напомню, что отдельный сюрприз может ждать будущих жильцов по "парку" возле Апсайда

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

05 апреля 2025 11:38

⚡️ Продажи новостроя в Москве (старой). Общая стата спроса. ДДУ с физиками

▪️Всего за март. 2025 зарегили = 4.762 ДДУ. Это минус 18% к февралю. Получился самый "холодный" март за 5 лет (см. скрин) 👆

Топ-5 по жк - предварительные цифры. На днях закончим обрабатывать данные Росреестра... и традиционно поделюсь продажами по каждому проекту отдельно🔥 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

04 апреля 2025 13:02

LEGENDA присоединяется к реализации проекта ГК ФСК Sydney Сity в Хорошево-Мневники. Сейчас там уже готовы 2 очереди ЖК и детский сад на 350 мест, а также завершается строительство школы. 
 
Собственно, LEGENDA возьмет на себя возведение нескольких разновысотных домов высокого ценового сегмента вдоль Шелепихинской набережной.  Обещают современный архитектурный стиль и уникальные видовые характеристики. Площадь жилья составит 80 тыс. квадратов, коммерции - 5 тыс. кв. м.

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

04 апреля 2025 08:25

Вот такую структуру полного инвест себеса светили на мартовской конфе "Рос. Строй. Неделя". Для жилого проекта комфорт-класса в Москве

Если смотреть на рубли, то насчитали 366 тыр за метр общей площади. Но в среднем у нас отношение жилой площ. к общей порядка 0,65. Опустим поправки на продажу нежилья, машино-мест, кладовок (тут свои нюансы по горизонту продажи и цене метра). Получается, чтобы вытянуть маржу 0%... ср. продажная цена квадрата жилья должна быть 563 тыр. А для целевой маржинальности хотяб 20-25% - ср. за период реализации уже должна выйти на 700-750 тыр. Или перед ключами около 800+ тыр. Что для "комфорта" пока всё же под вопросом ))

Поэтому я б в этом примере на рублёвых цифрах слепо не циклился. А вот в относительных (%) - вполне себе близко к моим данным. Не во всём, но близко. Ибо каждый проект индивидуален. Где-то нюанс в соц. нагрузке... где-то в условиях по земле (выкуп / аренда / ВРИ)

В любом случае, инфа полезная. Можно учитывать тем, кто при расчётах инвеста погружается в оценку проектов глубже, чем просто глянуть цены соседей и вторички 👍 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

03 апреля 2025 10:57

⚡️Как изменилась цена входа в проектах ЛСР (старая Москва)

В рубрике Ценовыебудни, собрал стату по прайс листам. Взял за 1 квартал 2025 + за год (апрель к апрелю). И разбил по диапазонам площадей лотов

Что видим:
▪️Wave - За 1Q ср. прайс входа вырос на +6-9%. При практически неизменной экспозиции. Однако годовой прирост цен меньше. Ибо дисконтили в ноябре-декабре 2024

▪️Дмитровское небо - На витрине практически не осталось 1-спальных. Более того, половина их текущего предложения, чисто заслуга мартовского страта нового корпуса. Но он мелкий (70 квартир, без студий). Что, однако, сказалось на балансе по ср. прайсу. Так, по однухам стоимость лота просела на -5%, при росте цены метра на +9%. Ибо вывели некрупные лоты. А вот студии и 2-спалки за год - в числе лидеров у ЛСР по удорожанию входа

▪️ЗИЛАРТ и Парксайд - активно дорожали в прошедшем квартале. Однако если сравнить с годовой динамикой, то Парксайд в аутсайдерах ЛСР по своему основному предложению - студиям и 1-комн. Щас вход в них дешевле, чем был год назад. Привет тем, кого туда тащили в инвест


Остальные проекты смотрите на скринах. На очереди срез по А101 или Левелу... Пока не решил 👍 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

02 апреля 2025 14:46

Картинки будущей мега-перестройки кварталов 47-48 в Кунцеве (ЗАО). Это западнее Среды на Кутузовском и Кутуз. Квартала

Архитектят Kleinewelt Architekten. Стройку отдадут под пик-овский зонтик Среды @iliilitop