Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

27 февраля 2025 08:39

Себе в инфо-копилку забираю стату по % рассрочки в Бруснике. В проектах Москвы 👆 Ребята говорят, что всплеск случился во 2-м полугодии 2024. Когда рассрочка прыгнула до 53%. Их срез за январь-февраль, считаю, пока не особо показательным. Ибо за январь Брусника зарегила во всех столичных проектах всего 22 ДДУ. Это без квартала Герцена, который тогда ещё, всё-таки, числился за Самолётом. Ну и по февралю ожидается ок 30 ДДУ...

Кстати, ФСК по январю 2025 насчитали у себя по всей группе среднее: Рассрочка 30%, Ипотека 49%. Остальное кэш. Напомню, по итогам 2024, рассрочников было 24%. По другим застроям стату светил тут, ещё здесь, и общий срез по 100 девелоперам @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

26 февраля 2025 15:28

Атлас Девелопмент на днях получили РнС на свой жк Atlas flow (СЗАО, Южное Тушино, ул. Лодочная, 27к2)

Для екатеринбургских ребят, это первый проект в Мск. Готовят 29-эт корпуса на 498 квартир. В почве 198 м/м. Это 0,4 м/м, что по нынешним меркам неплохо. Но можно было бы и добавить - ибо до метро оттуда на оленях или топать 30 мин

Рядом ПИК готовит спорт-кластер. И Левел греет мега-КРТ на 0,55 млн м2 жилья

Короче, проект точечной застройки от нового регионала. Для местной аудитории уставшего фонда, фанов вида с последнего этажа на воду, или ценителей прогулок вдоль берега. Самому Атласу, вероятно, хочется пощупать столичный рынок на слухах о сказочной марже и необрушимом спросе

Ребятам удачи. Ждём цен @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

26 февраля 2025 12:05

Смотрю стату продаж новостроя в городах-крупняках, по проектным декларациям застроев...

▪️Январь 2025 (м/м) практически везде прилично провалился (скрин 1). Самые устойчивый спрос показала Мск и Нижний 👆

▪️Инфу по Сочи добавил. Правда, помним, что не во всех городах и весях застрои аккуратно и корректно ведут ПДшки. Тем не менее... Эксклюзивом делюсь - сделки по кварталам за 2020-2024 (скрин 2)

Кому полезно - юзайте в своей аналитике 🔥 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

26 февраля 2025 07:37

⚡️Оптовый слив свежей вторички застроем: Кто. Почему. Где нюансы и риски

Тему колыхнули гуляющие в кулуарах презы, приписываемые ФСК. Не ведаю их истинности. Но, якобы, ребята ищут состоятельного господина, готового подобрать у них за кэш сразу 285 квартир, в свежесданных Режиссёре и Архитекторе. Смельчаку сулят скидку сразу 50%...

Но подарок сие, или нет? Разбираемся вместе с товарищем по цифрам Артёмом Цогоевым 🤝

Часть 1 – Когда своё в тягость
▪️Как бы вам не втирали, что до 30% нераспроданного на вводе это норма – оно не всегда так. Сильно зависит от условий финансирования, модели и масштаба проекта. На пальцах: в домике на 10 соседей, норм может быть остаток и 80%. А проект на 10.000 квартир, рискует захлебнутся своей вторичкой и с 5% непроданного

▪️После ввода, раскрывается эскроу. Застрой получает доступ к накопленным там по ДДУ деньгам. И рассчитывается с банком по вычерпанному кредиту (ПФ). Если бабло на эскроу покрывает все обязательства – красота. Если нет – седина / печаль. Кстати, поэтому при слабом покрытии, застрою бывает выгоднее двигать срок ввода вправо. Если позволяет срок погашения кредита

▪️От срока кредита и согласованной банком модели – напрямую зависит и то, какой объём должен быть продан к сдаче. Если, например, застрой обещался раскидать всё под ноль, не сдюжил, но срок кредита ещё позволяет… То банк после ввода ставит ковенант по обеспеченности: забирая себе 80–100% полученных средств от каждой сделки

▪️Однако даже если с расчётом по ПФ всё норм, но объём нераспроданного в абсолюте исчисляется сотнями квартир… То начинает чесаться репа. Ибо застрой должен оформить на себя весь этот объём. А это приличные деньги. Учитывая явно более низкий темп реализации вторички. Короче, горизонт реализации начинает удручать. Семейка, конеш, пока помогает с ДКП от застроя. Но и бюджет рекламный уже не торт. И инвесторы конкурюги. И покупант уже видит не картинки, а весь твой косячный бетон…

▪️Теперь добавляйте содержание / ЖКХ. Плюс налог на имущество. Который, например, в мос. регионе щас для юрика 2% от кадастра объекта. И если раньше ещё можно было держать свою вторичку, как «готовую продукцию» без имущественного оброка… то теперь такое осталось лишь в нескольких регионах. Остальные застрои, вон, с 2017 причитают. В 2023 и письма писали, мол, освободите от налога на непроданное, хотя бы на 3 годика. Но нет. С 2025 и в ЕКб налог вернули… Итого для зависших со вторичкой юриков, это десятки и сотни миллионов налогов и платежей в год


Короче, сценарий с зависшей вторичкой – далеко не леденец. Как бы не вкидывали, мол, А давайте всё продавать только готовое… При наших условиях и непредсказуемости рынка, в т.ч. в части законов и господдержки – пока сей прицел есть утопия 🔥 @iliilitop

👉 Далее Часть 2 – Разбор кейса ФСК

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

24 февраля 2025 20:01

Ничоссе... В замес попали известные старички рынка, консалтеры в недвиге Nikoliers. Это те, что после событий 2022, отпочковались от иноземной консалт-сети Colliers International

Ребята влетели под арест имущества и счетов на 4,99 ярда... в рамках предъяв за их работу техзаказчиком при строительстве школы в Сколкове. Иск кинуло ООО «Инновационное образование», у которых концессионное соглашение с Москвой на ту самую частную школу «Сколка»

ООО-шка предъявляет строительные косяки, срыв срока сдачи школы на 2 мес. позже целевого сентября 2024, выставленные счета за придуманные работы и завышение итоговой сметы х2 (на 4,13 млрд)

Само разбирательство ещё впереди. Но суд принял доводы истца о том, что у ответчиков не оч с фин. положением + осталась аффиллированность с недружественными локациями. Мол, если щас не застолбить, есть риск, что выведут всё, что смогут... И растают в закате

Вот такая ситуёвина нависла над Nikoliers. Если прижмут, хз как будут рассчитываться. Ибо 2023 ребята закрыли вообще с убытком 15 млн, при выручке 1,6 ярда 🤔 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

23 февраля 2025 09:45

Рубрика разбор #планировки по вашим заявкам – выпуск №12 по февральским запросам

Сегодня для вас работали:
▪️Снова, мои товарищи-профи – Юлия и Андрей, основатели Студии дизайна и ремонта JAM Design. Если что, им можно писать вопросы или просто черпать полезное в их 👉 тг-канале или красивости и кейсы в инсте

▪️Новый крутой помощник, и творческий партнёр Или Или – Елена @elena_sovetnikova. Маркетолог, энтузиаст и просто во многом талантливый человек 🤝


Напомню, в сути разбора планировок изначально не закладывается обязательное предложение по дизайну и переплану… Но ребята это делают. За такой подход – от нас всегда пальчик вверх 👍 @iliilitop

P.S. Картинки разбора без сжатия - положу в первом комменте

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

21 февраля 2025 17:45

А ведь хорошо, что ПИКи сделали новую игруху для скидок... А не стали добавлять персонажей в пик-джамп 🤔

Я б лично напрягся от напоминалок, типа:
Хочешь скидку? Петух
Бери квартиру. Собака

С пятничкой 😁 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

21 февраля 2025 12:08

🔹ВТБ. Новости ипотеки

С 24 февраля

Ипотечные кредиты с государственной поддержкой могут быть оформлены только при условии субсидирования ставки застройщиком/партнером (программа «Купи ставку»).

Важно:

Это касается в том числе ранее одобренных заявок без субсидирования. Есть исключения (ниже).

Для кредитных договоров, подписанных до 23.02.2025 (включительно), выдача кредита осуществляется согласно условиям заключенного договора в течение 45 дней после даты подписания.

Нововведения распространяются на следующие программы:
◾️ «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» (приобретение ГЖ, СЖ)
◾️«Ипотека с господдержкой для ИТ» (приобретение ГЖ, СЖ)
◾️ «Дальневосточная и Арктическая ипотека» (приобретение ГЖ, СЖ)

*ГЖ - готовое жилье, СЖ - строящееся жилье

Данные изменения НЕ распространяются на сегменты (выдача кредита возможна без дисконта «Купи ставку»):
◾️«Комбинированная ипотека»;
◾️«Ипотека с господдержкой для семей с детьми на цели ИЖС»;
◾️«Ипотека с господдержкой для ИТ на цели ИЖС»;
◾️«Рефинансирование ипотеки с господдержкой семей с детьми» только для собственных кредитов Банка;
◾️«Ипотека на новых территориях»;
◾️«Единая ипотечная региональная программа».

С 24.02.2025 возможно заключение кредитных договоров без дисконта «Купи ставку» по клиентам, заявки которых были одобрены ранее без субсидирования и по состоянию на 22-00 20.02.2025 года находились на следующих этапах согласования сделки:
◾️Клиент уже записан на сделку в календаре Банка, при этом фактическая дата сделки не имеет значения;
◾️По клиенту уже предоставлен Договор приобретения и полный пакет документов для выхода на сделку в Банк, при этом срок выхода на сделку строго до 28.02.2025 г. (включительно).

#втб #господдержка

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

21 февраля 2025 11:32

Главстрой уверяет дольщиков Берегового-2, что двор у них будет как обещали на рендерах... Что те редкие палки, которые воткнули - это деревья "крупномеры"... Что добавят кустов, и (прости боженька) холмики заиграют красками... Нужно просто спокойно всё принять, и подождать "приживаемость и разрастание" 🤷‍♂️

В самом деле, покупанты. Вы чего возбудились-то? Чего ждали от бизнес/премиум класса Главстроя? У нас норм дворы парки делают обычно в классах пониже. ПИКи, или изредка кто-то типа "виноделов" Смайнекса в Достижении... Короче, там где размер участка позволяет. И не приложили руку бездетные модные молодые дизайки, которым главное чтоб стильно-красиво на картинках, чтоб всё в плитке и скамейках 😁 @iliilitop

А может я сгущаю? Ваше анонимное по двору Берегового-2:
👍 Всё норм. Главстрой сделает, как рисовал
🤯 Матерь пёсья. Унылый, пустой колодец
😁 Вино. Фонарь. Скамейка. И гитара...
Симпотный рядом человек. И Москва-мать.
Мне большего, вот честно, и не надо...
Могу рекламный двор ещё лет 20 ждать.

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

20 февраля 2025 12:03

Dominanta обозвала свой небоскрёбыш на Дмитровском ш., 83А.... жк СВЕТ 🤔 Доки этого соседа Селигер Сити и Дмитровского Неба - уже залили

Думал что-то брякнуть про "В стремлении к свету"... но не буду. Они же не тратили свою фантазию на нейм, и я не стану

Писал о проекте тут и здесь. Площадку уже готовят
▪️Ключи сулят в конце дек. 2028. Считай в 2029
▪️Студий и однух 57% (377 шт.)
▪️На этаже в ср. 13 соседей
▪️Потолки 3 м в бетоне. А на 51-м этаже в пентах 6,2 м
▫️ПФ от Альфы на 12,5 ярда, с погашением 03.2029

▫️По моей оценке ребятам норм ср. темп 12 ДДУ/мес. MR рядом в Селигер Сити отгружает щас в ср. по 40 хат в мес., со ср. ценой 400 тыр, и ключами в конце 2026 - начале 2027. ЛСР в Дмитровском Небе умудряется отгружать в ср. по 90 ДДУ также по 400 тыр метр, и ключами летом 2026

▫️При этом, по расчётам, полный инвестиционный себес этого небоскрёбыша, у меня выходит порядка 350 тыр по общей площади. Это дорого. И значит, что если Доминанта начнёт с прайсом даже 450-500 тыр (считай цена по полезной / продаваемой, а не общей)... то это будет выход с отрицательной маржинальностью (минус 10-20%). Поэтому, учитывая низкий целевой темп продаж + преобладание однух (метр дороже), полагаю, увидим старт с уровня ближе к 500 тыр. Чтоб по модельке вытянуть проект на маржу 20+% с уровнем метра 700 тыр. Насколько такое обеспечит локация... хз. Но зарекаться не стану, ибо рынок может удивлять 🙂

Скоро проверим @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

20 февраля 2025 09:38

Город переупаковал КРТ ул. Федосьино, что в 5 мин. от м.Рассказовка (ЗАО, Новопеределкино)

На скрине показал вам было / стало. Добавили участки Новой Москвы. Прицел по жилью увеличили х2,3 раза ⚡️ А вот садик/школа - пропали с радаров. За них город просит денежную компенсацию )))

Итого, теперь заворачивают 162,5 тыс. м2 жилья в ГНС. Это порядка 110 тыс. м2 продаваемой, или под 2000 квартир. Которые должны пойти Фонду Реновации...

НО, снова, в этой локации нет такого старья под расселение. Кроме того, в Новопеределкино один дом (84 квартиры) для переселенцев уже построен прямо по границе этого КРТ, и ещё один (384 квартиры) строится возле соседней станции метро. Ну и под нужды соседнего Солнцева, идёт своя стройка

Значит, город снова наколдовал себе будущие объёмы жилья у метро в рынок 🙂 Стройка и продажи будут идти в течение 8 лет @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

19 февраля 2025 19:22

Москомархитектура распорядилась готовить ППТ для 2 и 3 участков новой авто-артерии САО. Которая, по сути, пойдёт от ТТК до развязки СВХ/МКАД, вдоль Ленинградки

Оба решения подписали за одну неделю, после январского заседания собянинского ГЗК. Но от решения до асфальта, ещё много лет. Например, по участку 1 (что рядом с Soul), первые доки всплывают ещё с датой 01.2018... То есть 7 лет назад. И по планам города развития УДС 2025-2030, этот участок планируют запустить в 2027

Новообъявленные же куски должны оказаться под колёсами в 2029-2030 гг.

Учитывайте планы стойки дорог при выборе недвиги. Чтоб потом не улыбаться эстакаде за форточкой @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

19 февраля 2025 13:16

⚡️UPD: со вчера на ПИК должен работать промокод УСПЕТЬ на 3% скидки (в т.ч. пишут, что и по Москве) 🔥

Действует на квартиры / апарты... при брони до 25.02.2025
Не работает при рассрочке или уступке

Мей би ещё в каких-то регионах действуют свои промики. ПИК в регионах и комсу брокерам платит. Другая страна за МКАД, чесслово )))

Спс, подписчикам, что маякнули 🤝 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

18 февраля 2025 16:54

Если кто может. Пожалуйста. Покажите мой пост про соседство на этаже проектантам и продуктологам застроев...

Застрои, родненькие, я понимаю, что жизнь в проекте начинается сильно позже момента, как нарисовали картинки. Но если вы представите сценарии жизни ваших покупашек, и сделаете им комфортный продукт с заботой... Оно же полезнее для кармы будет, не? @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

18 февраля 2025 16:34

Смотрю планировки стартанувшего жк МАРК от ЛСР... Моё личное - это не МАРК, это МРАК 🤦‍♂️

Особенно лоты 2+ комн... Так ущербно нарезать и отрисовать 90% планировок, это прямо надо оч постараться

А вот такие пенты 👆в два уровня, со вторым светом по 77 мульёнов не хотите?

Ладно, проглотим тесные душевые. Ок, предположим кто-то жаждет спать в колодце (эффект в небольшой комнате высотой два этажа). И проходной кабинет (нижний вариант) можно теоретически потерпеть / обыграть. НО, ЛСР-овцы, вы за что так с кухонными зонами-то? Тут даже напильником не доработаешь. Хоть перегородки сноси - нормальную функциональность не сделаешь. Против удобства будет всё: от геометрии, до лестниц, санузлов и вент. шахт

Хотя, мей би террасы на ЗИЛе оправдают для вас это чудо... по 700 тыр бетонного метра... и 77 млн денег 🤔 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

26 февраля 2025 17:00

Рендеры МультиХаба «Клевер» в Мичуринском Парке от ПИК

Зелени такой, конеш, не факт что дождётесь. Но в целом приятная история, на 3,8 тыс. м², с зонированием по возрастам / интересам. Хотя, моё личное, у Бусиновского и площадь, и картинки с обещаниями... сделали сочнее

В любом случае, ПИКам за подход к благоустройству жму ладошки - не ограничиваются дворами 👍 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

26 февраля 2025 12:09

🏡 Квартиры и апартаменты в СПб от 4,4 млн!🔥
С отделкой “под ключ”!

Готовые и строящиеся ЖК в разных районах. Школа, детсады, паркинги, дворы без машин.

Выгодные условия рассрочки от застройщика.

🎁 Только до конца февраля – скидка до 1 000 000 на покупку квартиры!

Узнайте больше: psk-info.ru/projects

Реклама. ООО «СЗ «Северная Венеция». ИНН 7810740292
erid:2SDnjenqSEY

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

26 февраля 2025 07:40

Переходим от общего к частному. Кто пропустил матчасть – она тут 👈

Итак, дано: ФСК, вроде как, желают слить 285 квартир, в новеньких жк Режиссёр и Архитектор, с дисконтом 50%… Разбираемся в цифрах вместе с Артёмом Цогоевым


▪️Режиссёр – сдали в авг. 2024. В остатках тогда было 170 из 981 квартир. Казалось бы, всего 17% проекта. В абсолюте же совсем иначе смотрится. На эскроу декларировали 23 ярда

▫️Даже с любовью ФСК к рассрочкам, средств на эсроу вполне могло хватить на покрытие вычерпанных у Сбера кредитных линий в 15,9 млрд. Со сроком расчёта в дек. 2024 – июл. 2025. То есть, желание слить вторичку не связано с долгом. А обусловлено другими пунктами из матчасти постом выше?

▫️Якобы предлагают забрать 4,7 тыс. м² , с 50% скидкой, т.е. по ср. цене 360 тыр метр. Типа, по рынку Режиссёр стоит 720 тыр 🤔 Для справки: ср. цена по всем заключенным там ДДУ = 387 тыр. В прайс-листах перед вводом был уровень 680, а сейчас висит ср. 580 тыр. Итого, вероятный дисконт всё же где-то 35–40%. Что, конечно, тоже не плохо

▫️По примерной оценке полного инвест себеса (в котором не только стройка), и накопленной ср. цене ДДУ, Режиссёр перед вводом вышел на маржинальность 12%. Если бы ФСК смог дальше грузить тут вторичку по заявленным 700 тыр... то маржи в этих сделках было бы 52%. Что накопительно вытянуло бы проект к рентабельности 19%. Но, видимо, они готовы от неё отказаться кэша ради

▫️Ибо метр по кадастру стоит 453 тыр. Что только по оптовой части даёт 43 млн налогов в год. Плюс УК протаскивает тариф 158 р./м² = 9 млн год содержания. А ведь ещё висит 2-я часть вторички


▪️Архитектор – сдали в дек. 2024. В остатках 312 из 1502 квартир (21%). На эскроу писали 31+ ярда. Если не жестили с рассрочкой, то хватило погасить Сберу вычерпанные 22 млрд. Запас по сроку тоже был: по 70% долга к авг. 2025, по 30% – сент. 2026

▫️Шепчут, что здесь предлагают уже 14,6 тыс. м² вторички. С учётом 50% скидки, по ср. цене вообще = 297 тыр метр. Против 594 тыр базовых. Для справки: ср. цена по всем заключенным ДДУ = 356 тыр. В прайс-листах перед вводом был уровень 480, щас висит ср. 510 тыр. Тогда к реальности ближе опт-дисконт - те же 35–40%

▫️По полному инвест себесу, маржинальность Архитектора на сдаче могла приблизиться к 11%. Итого, если бы осилили распродажу своих 20% вторички по 510-550 тыр… по итогу вытянули бы целевую маржу 20%. Однако, кэш сейчас явно ценнее. Если рили готовы слить объём ниже себеса

▫️А метр по кадастру тут весит 420 тыр. Что лишь по оптовому пулу даёт 123 млн налогов в год. УК целит в те же 158 р./м² = 27,8 млн в год. Это нагрузка 150+ млн / год. Без счётчиков. И без остальных запасов в проекте


Ок. А надо такое оптовику?
С одной стороны, видим, что прайс предложения неплох. С другой – целесообразно ли в такое вгонять миллиарды?
▪️Продавать без семейки будешь долго. А полезешь в рассрочку = снова длинный приход + не передашь в собственность до погашения
▪️Значит налипнут налоги и содержание. По первому году, за оба пула это под 200 млн
▪️Темпы продаж будут низкие. В рекламе не развернёшься. ФСК, даже если повесит твой объём у себя, впаривать будет по остаточному принципу. Ибо сначала своё
▪️Горизонт такого предприятия и итоговая доходность – скрыты во мраке неопределённости


Всё выше - личное мнение. И не обязательно верное. Просто разобрали со всех ракурсов. Сути и прозрачности ради 👍 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

25 февраля 2025 09:25

⚡️После поста о Неудачниках 2024 по нераспроданным остаткам квартир при вводе объекта, до нас с Артёмом Цогоевым докатилась любопытная инфа: Один из крупнейших застроев Мск, ищет желающего на выкуп сразу нескольких сотен квартир. В 2х жк бизнес-класса. Сданных в 2024. С дисконтом 50%…

▪️Учитывая вопросы в комментах, мол, а почему застрою остатки – аки лего в тапках… Готовим вам подробный разбор: что, почему, и в чём риски

Не переключайтесь. Будет полезно 👍 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

24 февраля 2025 16:21

ЦБ беспрецедентно жёстко будет карать банки, которые нарушат Ипо Стандарт... Заверил дир. департамента банковского регулирования ЦБ Александр Данилов:

"...Сначала предупредим, если исправился — молодец, все хорошо. Не исправился — делается еще несколько предупредительных шагов. Если уж совсем «отказник», то тогда мы публикуем имя и состав нарушения. Думаю, что первая публикация (такого списка банков) возможна не раньше чем к середине года, просто в силу того, что надзорный стандарт заработает с 1 апреля, а он определяет, как строится работа с банками-нарушителями..."

Согласитесь, оч жёсткая кара для банкстеров

Ну а если вам всё ещё пока мало всяческих "стандартов"... То знайте, ЦБ также планирует описать критерии некой Стандартной ипотеки. Типа, базовой, простой аки лом. Тогда прочие ипотеки, которые "нестандартные", типа траншевой и других, с меняющимися в процессе условиями - потребуют от банков повышенных риск-весов и резервов. Плюс, ЦБ хочет маркировать такую Стандартную ипо каким-нть значком. Чтоб граждане не мучились выбором. Увидел значок - одалживайся не задумываясь. Ну и чтоб господдержка выдавалась только прогам с этим ломо-знаком

Короче, живём с банковским оброком ещё полгодика спокойно. Пока ЦБ работает @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

22 февраля 2025 12:24

Сложности с наличным баксом продолжаются. Проблемы с обменом / продажей купюр старше 2009 года, догнали их владельцев теперь в РФ

Банкстеры вводят комиссии за покупку зелёной налички, или за прием "старья", или за подбор банкнот нового образца - сообщают Frank Media

▪️Банк Санкт-Петербург – с 1 марта 2025 года комса за наличку для покупателя $10, $20, $50, $100 всех выпусков, будет 10 р. за каждый доллар. Получается это щас 11% ?
▪️Сбер – заморозил обмен "старых" купюр. Но не уточняют признаков старости. Отправляют для оценки в кассу
▪️Альфа и ВТБ – обмена нет. Но можно сначала продать свои бумажки, а потом купить новые. При этом, считай, не только потеряв на спреде... Но и имея у ВТБшников риск признания своих купюр "повреждёнными" (пятна, отметки, надрывы) - за это полагается комса ещё 8% от номинальной стоимости. Также синие дополнительно просят себе %, если покупаешь за рубли менее 300 баксов или евриков

▫️Коммент по ситуации Анатолия Аксакова (главы комитета ГД по фин. рынку): Это не проблема ЦБ, это проблема тех, кто приобрел эту валюту иностранную и вдруг теперь понял, что от нее избавиться не так просто


Окей, Толя, вас понял. Пойду хотя бы посмакую ирн-графики снижения цены российской недвиги в долларе... или в битке... или ещё в чём там иногда жонглируют по больнице @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

21 февраля 2025 15:40

Проект бизнес-класса с опциями премиум Stories на Мосфильмовской состоит из двух корпусов: 29-этажной башни Stories Tower с пентхаусами на 29 этаже и Terrace House в 11 этажей, с просторной террасой на крыше, где будут оборудованы зоны для спорта, йоги и отдыха.

На первых этажах предусмотрены магазины, рестораны, аптеки и отделения банков. Второй этаж займут 49 помещений под офисы. В премиальном лобби с каминами расположатся коворкинг, лаунж-зоны, библиотеки и coffee points. Во дворе — детская двухуровневая площадка, зоны для работы и отдыха, а также амфитеатр. В проекте предусмотрен детский развивающий центр с образовательными классами и площадками для физической активности.

Из плюсов локации – всего в двух минутах ходьбы находится станция метро «Аминьевская». Для автомобилистов предусмотрен удобный выезд на ключевые магистрали, а дорога до Кремля займет не более 25 минут.
Сдача проекта уже в этом году, реализовано уже более 70% квартир, так что ждать долго не придётся. Да и помощь от девелопера щедрая. Если вы готовы приобрести квартиру с 100% оплатой или по стандартной рыночной ипотеке, девелопер предлагает скидку 20%. Есть и ещё вариант — ипотека со ставкой 8% в первые 2 года. А ставка по специальной программе семейной ипотеки составляет всего 3,5% на весь срок кредита без удорожания стоимости квартиры, при этом девелопер предлагает скидку от 3 до 14% в зависимости от количества комнат.

Если вам важны зелёная локация, развитая инфраструктура и комфорт для семьи, «Stories на Мосфильмовской» — отличный вариант.

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

21 февраля 2025 12:08

🔥 Хо-хо... всего 2 месяца продержался ВТБ без оброка с застроя / покупашки по Семейке

Напомню, синие торжественно отменили поборы и снизили ПВ перед новым годом... То есть перед началом действия Ипо Стандарта ЦБ. Но, практика показала, что на стандарт все коллективно кладут пока прибор. Вероятность и тяжесть санкций со стороны ЦБ непонятна... а нахмуренные брови уже мало кого впечатляют

А зарабатывать надо. Ибо выдача семейки невыгодна банкстерам. И временная добавка компенсации по выдачам госипотеки, при сохранении текущих ключа и стоимости фондирования - в лучшем случае поднимает доходность для банка к нулю. При этом граждане ломанулись в ВТБ со своими заявками. Но, видимо, они не нужны синим ни по качеству заёмщика, ни по объёму (чтоб не портить свои бизнес-метрики доходности). Отсюда мощный рост доли отказов под 75%

▪️Итог: С понедельника (24.02) ВТБ возвращает требование по выдачам госипотеки только с оброком / прогой Купи ставку 👇 (см пост с подробностями ниже)

Забавно... Это ведь был один из ключевых "запретов" Ипо Стандарта ЦБ @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

20 февраля 2025 16:59

С 1 марта реализацией Павелецкая Сити будет рулить Level... вместо MR Group. Напомню, ребята равные партнёры по этому проекту. Но раньше основную лямку продаж тащил МР. В т.ч. проект записывался аналитиками в их результаты продаж...

Теперь рулевой меняется. И текущие брони готовятся к передаче в Левел. И комсу за покупашку брокерам будут слюнявить уже они. И, как шепчут, её (комсу) планируется приспустить

Дядь, ну дай порулить @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

20 февраля 2025 10:04

Capital Group запилит новый жк на Викторенко 16, в 10 мин от м.Аэропорт (САО, Хорошевский), подтвердили Ведомостям со стороны застроя

Это на месте признанного в 2018 самостроем апарт-комплекса Aerolofts. По ГПЗУ на 2,6 га можно будет выдавить до 90 тыс. м2 недвиги. Но, зная ресурс капиталистов, думаю договорятся о 120-150 тыс. м2. Посмотрим...

Ибо место козырное. Престижный локус. Никаких ТТК/СВХ/жд под окнами. В пешей парки, спорт, крупнейший ТРЦ Авиапарк... И перспектива раскрытия ключевого бизнес-кластера на Ходынке. В горизонте до 2035 тут планируется построить совокупно порядка 2,1 млн м2 офисов классов А,В+. То есть - ровно как в Москва Сити. Плюс уже сложившийся "Ленинградский бизнес-коридор"... ну и далее нанизываются офисные кластеры Белорусский, Савёловский, Рижский

Стройку, как заикаются, планят начать уже к концу 2025. Короче, вряд ли Капиталисты кому-то это скинут. Такую корову приятнее самому над ведром тискать @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

19 февраля 2025 19:25

Схема развития дорог в Мск 2025-2030

Без сжатия картинка в комментах 👍 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

19 февраля 2025 13:46

Сбер со вчера снижает свой оброк... и ПИКи тут же увеличивают скидки по промикам 🤫 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

19 февраля 2025 12:34

ПИК запустил новую игруху для получения промокода... Архитектор называется @pik_architect_bot ⚡️

Она явно сложнее прошлых прыгалок / бегалок... Зато снова промик не на 1% а сразу на 2% скидки

Суть: надо двигать блоки-этажи, складывая те, что с одинаковым числом... и наращивая их максимально. Пока клетки свободные не кончатся. Как соберёте башню на 256 этажей - получите промик. А ещё, что-то особенное, возможно, можно получить если достичь высотности 2048... Хз, мож ваще бесплатно студию заработаешь 🤷‍♂️ У меня 2048 не получилось набрать... А вот 256 сделал

В любом случае, скидон 200К с каждых 10 мультов цены хаты - тоже не лишние. Так что - юзайте, кому полезно 👍 @iliilitop

UPD: в комментах пишут, что от набора 2048 этажей в игрухе, % дисконта не меняется ((

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

18 февраля 2025 16:42

Ребят, просветите плиз: стены щас норм к стёклам клеятся? Отопительная приблуда не мешает? 🤔 Или просто нарисовали в формате: Проглотят... Нам бы квартирографию по проекту вытянуть )) @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

18 февраля 2025 08:49

Неудачники 2024. Часть 2 – «Кислые продажи»
Предыдущая серия тут

Сегодня антилидеры, у которых вяло шли продажи, при большом навесе остатков. Смотрю проекты с обещанным вводом в 2025-2026 гг. Чтоб не старт и длинный горизонт сдачи, когда отгрузку ещё можно будет подтянуть. По просьбам погруженных в тему – добавил сводку исчерпания и покрытия ПФ

Расчётная табличка получается длинной. Поэтому разбил её на картинке на 4 блока. Погнали:

▪️ Кантемировский (Русич) – На начало 2025-го нераспроданных остатков 82% (1870 квартир). Ввод сулят во 2-м квартале 2025, а ключи к янв. 2027. Если продолжат с темпом 9–13 ДДУ в мес., то чтобы распихать все запасы в ноль, потребуется ещё 14 лет. Из которых 12 – после ключей

По моей оценке, чтоб вытянуть темпы в норм график, с остатками к сдаче 20% и ключам 10% – Русичу нужно выйти на уровень продаж 280 и 70 ДДУ в мес., соответственно. Что явно недостижимо. Текущее отставание темпов 96 и 84%. При этом обратим внимание на большую разницу в этих «нужных темпах». Далее наложим покрытие вычерпанного кредита всего в 43%. И запас в сроке его погашения банку в 2,5 года, после планового ввода. Всё это сильный сигнал, что ребята могут двигать вправо сдачу. И, возможно, не один раз. Ибо нет ни мазы вешать себе на баланс такой объём зависшей вторички, ни бабла рассчитаться с кредитором

▪️ Aist Residence (МонАрх) – без дольщика зависло 640 апартов (85%). А сроки ппц давят. Сдать и передать обещали к июлю 2025. Это продавая по 8–9 шт. в мес. Когда надо бы грузить в 10 раз активнее. При этом бабло на стройку практически вычерпали. А покрытие собранным на эскроу смешные 27%. Даже любопытно, какой % по кредиту щас у ребятишек. Хотя ВТБ им в принципе подписали странно долгий кредит – до сент. 2029. Это с прицелом на завершение проекта в середине 2025. Ага… щаззз… чем рассчитываться-то? Будут или дико двигать сроки, или бегать договариваться, как и чем затыкать отверстия

▪️ The Five (Gorn Development) – известный проект-грабли. Ранее долгострой, от ранее банкрота. Не перестаю удивляться, как некоторые продолжают плавать в рынке… Аки то самое непотопляемое в прорубе. Тем не менее, Горн активно пушил агентосов в начале возобновления продаж, под новые обещания прекрасного будущего. И немамонтов к ним худо-бедно вели. Но со 2-ой половины 2024, продажи укатались. Аж 7 ДДУ за полгода выдавили

Ежели вера и отвага не вернутся к покупантам ребят, то запасы только в текущем корпусе – продавать ещё лет 13. Ввод заявлен в 3Q 2026… Покрытие вычерпанного ПФ минимальное из всех участников моего чарта = 25%. А срок кредита самый длинный (дек. 2029). Делайте ставки: вовремя дольщики этой «Пятёрочки» получат ключи, или нет?


Далее каждого подробно разворачивать не буду. Смотрите скрин 👆 Кисло-слабенько идёт▪️ Nametkin Tower (Основа); ▪️ Петровский парк 2 и▪️ Семёновский парк 2 (от РГ Девелопмент). Много нераспроданного, при низких темпах и плановой сдачей летом-осенью 2025. Но тут хотя бы ценой держат норм покрытие исчерпания ПФ. В Семёновском Парке ещё и кредит до конца года. Так что, вероятнее всего, пойдут по графику… Сдадут, рассчитаются с ВТБ, и начнут мудохаться со своей вторичкой

Также, сильно не зашли покупантам▪️ апарты Insider (РКС Девелопмент); ▪️ Шелепиха (городского Мосреалстроя); и наМКАДный ▪️ Квартал Герцена (от Самолёта), который хитрые лётчики слили Бруснике... И теперь уже ягодникам качать эту прелесть, по задранному прайсу


Есесьно, написанное не значит, что у всех остальных всё в карамели. Перечислил самых антилидеров по своей методе. Юзайте, кому близок подход 👍 @iliilitop