Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

04 июля 2024 10:52

erid: 2VtzqxgqHU4

‼️ Уважаемые друзья ‼️

Оповещаем Вас, ВЫШЕЛ очередной выпуск нашего Youtube-канала "Столичный дольщик".

Сегодня Мы провели приёмку квартиры и экспертизу дефектов в ЖК "Люблинский парк" от известного всем застройщика ПИК.

Но какие квартиры сдают столичным дольщикам? - обязательно разберёмся.

⬇️ Смотрите в нашем видеообзоре! - Приятного просмотра!

#люблинскийпарк
#пиксуд

https://www.youtube.com/watch?v=MWh-OgrRURg

Реклама. МГКА "Ягофаров и партнеры". ИНН 9731056735

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

03 июля 2024 23:09

Сегодня по тележке: Ой, Греф... ой, блокнот откровений 🤷‍♂ С каким же скрежетом + постфактум пиплу всё это тюхают ) Годами я об этом как только ни писал - к чему приведут все эти решения в кабинетах, и кому оно на самом деле выгодно... 👉 Даже в историях жевал, для изи-восприятия... Короче, читайте на ночь детям полезное, по тегу #истории... крепите неокрепшие 🧠 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

03 июля 2024 11:14

По тележке начали гулять картинки с планами застройки Пионером КРТ на Каширском / Котляковском пр-дах (ЮАО, Нагатино-Садовники)

Вообще, у ребят тема в работе уже точно больше года. Эти картинки японского бюро Nikken, долетали до меня ещё осенью 2023. И пока не могу ручаться, что здесь точно закрепится Пионер. По крайней мере, не слышал, чтоб MR слил им там свой солидный кусок участков. Как сделал это с участками Котляковская 4 и 6, продав их месяц назад региональной Догме...

Плюс, есть же и другие собственники, попавшие в КРТ. Т.е. ещё предстоит рассчитываться / изымать… Короче, полагаю, возни до старта застройки минимум 2-3 года. Ну и помним, что срок реализации этого КРТ закладывают до 10 лет. В общем, активная фаза застройки пойдёт в горизонте середины 30-х гг. Параллельно с освоением здесь земель ПИКом на 2 млн м² недвиги

▪️Однако примечательно другое: в концепте Пионера, 40% площади заложено на офисно-деловую часть. Приличный объём в 247 тыс. м² в ГНС. И у ПИК в планах здесь 4 офисника. Аккурат на ближайших к метро кусочках

Конечно, прямо уж новым «бизнес-кластером» точку не назову, но учитывая хорошую связку с перспективами Павелецкой и Южного Порта… лет через 5–7, по достижении среднего уровня раскрытия локаций, я бы здесь задумался про инвест в актуальный на тот момент продукт 👍 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

02 июля 2024 16:39

Цифры в ленту, из разряда Пусть будет. Вдруг пригодится...

Level Group поведали, что за 5 мес. 2024, доля ИТ-шки в ипотечных сделках у них поднялась до 27%. А самый ИТ-шный проект – Level Бауманская. Где половина (47%) ипо. сделок IT-шные

В 2023 на ИТ у ребят приходилось 15,5% ипо. сделок. А лез покупант в основном в Level Южнопортовая. Туда натекло 28,2% всех сделок с IT. Следом шли Level Нагатинская и Селигерская, с долями 16,2 и 16,1% всех ИТ-кредитов у застроя

Получается, в этом году более обеспеченный ИТ-шник пошёл )) Кстати, по итогам 2023, Левел светил такой портрет по доходам своих ИТ-покупантов:
▪️150–199 тыр в мес. = 19%
▪️200–249 тыр = 14%
▪️250–500 тыр = 48%
▪️500+ тыр, соответственно = 19%


Озорства ради, взял стату продаж Левела в Мск за 5 мес. 2024… Это 1324 ипотечных ДДУ. Значит 27% из них – это 358 счастливых ИТ-шника осело в проектах ребят. Забьём на лаг выдача / регистрация ДДУ / прописка заёмщика… если по данным ДОМрф за этот период по всей Мск случилось 6430 выдач IT, то Левел собрал 5,5% всех «успевших» ИТ-шников столицы в 2024

Хз, зачем вам эта информация... Вот живите теперь с этим 🤔 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

01 июля 2024 21:06

Кто там в комментах к рейтингу качества строительства и отделки, недоумевал, мол, хо-хо, как MR может быть хуже пик и самолёта... Громко не смейтесь плиз 😁 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

01 июля 2024 11:58

Поэтажная планировка Среды на Кутузовском @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

01 июля 2024 10:49

О, в Алтуфьевском 53 (ПИК), что через шоссе от сегодняшнего КРТ... поменялась картинка будущей очереди

Почти 2 года прошло со старта. Теперь, очевидно, будет некий ПИК+ с доминантой 50+ этажей. И, похоже, плотность застройки добавили. А вот объём социалки прежний )

В среднем, вход в текущую очередь Алтуфьевского 53 за 22 мес. подорожал на 38% в цене лота @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

01 июля 2024 09:53

В полноценное КРТ, по определению, закатали экс-промку №50 Алтуфьевское шоссе (СВАО, Отрадное)

Вокруг ПИКовского Римского-Корсакова 11, всё посносят и выдавят разное новое (см. скрин). В т.ч. садик / школу (275 и 550 мест) и 146,7 тыс. м² жилья в ГНС. Это порядка 95–100 тыс. м² продаваемой, или 2000+ квартир. То есть, как 2/3 всех соседних очередей ПИК

Интересно, что участок экс-автобазы (Высоковольтный 1А), который между уч.№3, 4 и 5... прорабатывала Гранель. Ровно год назад, там анонсили проект на 200 тыс. м² жилья. Поэтому, возможно, ребята проявят интерес и к КРТ

А вот на уч. №6 (экс-колбасный завод), тоже пытался продавить жк некий Сити Девелопер, от ЗПИФ УК Долгосрочные Инвестиции… Но, видимо, не срослось – по КРТ планируют какое-то производство и торгушку

В итоге в локации сформируется уверенный стандарт-спальник в 20 мин от метро. Причём удивили оч короткие (для масштаба) сроки реализации – до 6 лет @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

30 июня 2024 13:54

Рубрика разбор #планировки по вашим заявкам – выпуск №10 по заявкам пятницы

Считай, юбилейный выпуск )) Поэтому, побоку выходные... для вас отработали уже почти наши закадыки и кайфовые профи – Юлия и Андрей, основатели Студии дизайна и ремонта полного цикла JAM Design

Напомню, в сути разбора планировок не закладывается обязательное предложение по дизайну и переплану… Но ребята это делают. За такой подход – от нас всегда ладошки 👏

В первом задании, на мой взгляд, в планировке не оч функционально удобная кухня-гостиная от застроя. Поэтому было интересно покопаться, поискать нестандартный подход. И предложил свой варик с обоснованием. В комментах маякните чей вариант вам лично больше заходит - ребят или мой 🤔

Ну а у кого есть вопросы к Юлии и Андрею – пишите им или просто черпайте полезное здесь:
▪️Канал в телеге
▪️Красивости и кейсы в инсте

P.S. Картинки разбора без сжатия - положу в первом комменте

И дайте ребятам респекта за пользу 🔥 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

28 июня 2024 12:06

Брусника мне маякнула, что залили новые доки по их Дому А... и потолки везде будут не 2,7, а 3 м. Окай, в обзоре откорректил 👌 Ребят, ягодка, вы плиз только потом обратно не передумайте. Будем за вами следить. Пристально @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

27 июня 2024 16:52

Кто ждёт снижения цен с 1 июля - готовьтесь ⚡️ похоже, скоро с новой силой покатится аттракцион супер скидок ))

Так, сегодня ЛСР, не мелочась, задрал прайс на 60-99% объёма своей столичной витрины. Повышение аки под линеечку: от +7 до +22% 🔥 В абсолюте, лоты потяжелели от 600 тыр до 16 мультов. Всеми прайс-листами с изменениями поделились мои друзья из Подешевело МСК

Откуда такая резкость у ЛСРа? Стало любопытно глянуть у Пульса, прогнозы июньских результатов продаж по этим проектам, согласно оперативке регистраций от Росреестра на вчера... Так вот все проекты - в плюсе к маю. Особенно Дмитровское Небо. Там можем увидеть +125% в ДДУ...

Ну а на сайте ЛСР, вероятнее всего? через пару дней засверкает Скидки до 20%. Только в июле. Успевай - налетай! Короче, если кто прямо щас собрался выбирать себе квартирку у ЛСР, возможно, стоит потерпеть 🤔 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

27 июня 2024 13:27

Брусника стартовала продажи Дома А (ЮАО, Даниловский). Где это и откуда растут ноги этого «Сфинкса» – писал тут

Продукт, конечно, упаковали красиво. Картинки нарисовали от души. И лоты со своим патио в маленьком закрытом дворе тебе. И террасы до 60 м². Кому они в Мск, в этой локации нужны, другой вопрос. И водопад с озерцами (хз, как назвать, см. картинку) в большом дворе… Откуда будете вылавливать детёнышей – ибо кроме песочницы и двух домиков, им больше тусить негде

В рекламе Брусника уверяет, что у них «видовые» квартиры «в центре» Мск. Наверное, это про виды во двор и будущую стройку экс-грузового двора РЖД… и про 1,3 км до Садового 🙂

▪️Всего 333 квартиры. Ввести обещают в 4Q 2027. А вот ключи до конца декабря 2028. Считай на изи перевалят в 2029. Зато честно обзывают типы хат. По количеству спален. Квартирография:
▫️Студий – 30 шт. (9%)
▫️1СП – 82 шт. (25%)
▫️2СП – 150 шт. (45%)
▫️3СП – 63 шт. (19%)
▫️4СП – 8 шт.
▫️Под землёй 189 м/м
▪️Типовые потолки 3 м
▫️ПФ Сбера

На витрине лоты в вайт боксе. Прайс на картинке 👆 Студии от 20,8 млн. А ср. метр экспозиции старта 680 тыр

По моим оценкам, полный инвест себес по общей площади в проекте порядка 300 тыр. Приводя ср. цену витрины также к общей, вижу, что даже стартовали с маржинальности 20–25%. Т.е. скидки на котлован тут нет. Выкрутили сразу. Прицел – выжать максимум маржи. Ибо небольшой масштаб и длинный горизонт, позволят ягоде норм себя чувствовать при ср. темпе 6 лотов в мес.

Для справки: Соседи в Павелецкой Сити, последний год в среднем грузили по 12 ДДУ/мес. за 520 тыр. ERA по 25 ДДУ за 500 тыр. Voxhall по 20 ДДУ за 570 тыр. High Life по 15 ДДУ за 640 тыр… Т.е., опуская рассуждения о разности продуктов, нет смысла упрекать Бруснику, мол, чо так дорого. Они выкрутили маржу и никуда не спешат. Соответственно, и инвеста здесь не ждите, кто бы вам что ни говорил. Проект для конечника, фана локации или ягодников @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

26 июня 2024 14:58

Некое Агентство Самолет Плюс регистрирует себе тов.знак Черные Риелторы, заметил, но "не докопал" зоркий Треугольный метр 🙂

Гендир конторы, г-н Фокин И.В. в этих ваших инетах, красуется под вывеской того самого Самолёта Плюс, о котором вы подумали. Любопытно, знает ли Александр Попов, что под крылом самолёта собираются "Чёрные риелторы"? Скандалы. Интриги. Расследования 😁 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

26 июня 2024 13:17

⚡️Квест для ИТ-шников... прога вроде есть, но попробуй возьми

Собрал вам наглядную табличку, вместе с товарищами. Ситуация с доступностью IT госипотеки на сейчас. Что останется завтра - хз... @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

25 июня 2024 12:17

ПИК получил РнС от 17.06.24 на Кронштадский 11 (САО, Головинский)

Не спрашивайте меня, как ребята проскочили под новые требования к метражу с 15 мая. Ибо заключение экспертизы получили 8 июня. Ну, вот как-то прошли. Может, конечно, проект заранее соответствовал всем условиям – хз, посмотрим

Крон11 – это продолжение застройки Крон9, что у м.Водный Стадион… А вот продолжение Крон16, он же теперь ЖК Нарвин, возможно, таки ушёл на перепроектирование. Как и 3-я оч. Руставели 14 🤔

Зацените, как будет выглядеть Крон11. Как пишет СиТ, архитектурила мастерская М.А.М. Эти же ребята приложились к ПИК+ очереди Бусиновского Парка

Этажность 3–12-32. Жилья 29,6 тыс. м². Всего 611 квартир. Всё в вайт боксе (как и в Крон9)
▫️Студий и однух = 340 шт. (55,6%)
▫️2-комн (3Евро) = 217 шт. (35,5%)
▫️3-комн (4Евро) = 54 шт.
▫️Под землёй 156 машино-мест и 95 кладовок

▪️Плановый срок ввода до сент. 2028. Ключи, вероятно, будут целить до нояб-дек. 2028. Итого, что-то под 4,5 годика ожидания

Дата старта продаж пока под вопросом. Но, изначально ждали к этой осени. Так что, вполне мей би и в силе. По ценам старта, как мне шептали друзья, ещё весной целились в район среднего 350–370 тыр за квадратик

Если что, щас остатки сданного Крон9, тянут витрину в ср. на 370 тыр./м² (от 300 до 490). А на старте проекта в окт. 2020, средняя была милые 230 тыр @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

04 июля 2024 10:42

⚡️Мало кто заметил, а между тем лобби застроев планомерно работает над снижением ответственности за долгострой и косяки в качестве

Так, вчера прошли первое думское чтение очередные костыли в 214-ФЗ. Можете покопаться в словесной эквилибристике предложений. Но если на пальцах: то депутаты переживают, что неустойки у застроев как бы «двойные». То есть сумма по нормам 214-ФЗ + кто не спешит урегулировать претензии дольщиков, прилетает закон О защите прав потребителей

Так вот лобби хочет ограничиться ответственностью только по 214-му, причём дополнительно порезав суммы неустоек. То есть мало незаметно введённого ограничения неустойки в 5% для «уникальных объектов» (читай, любой выше 30+ этажей) ... Мало периодических мораториев на взыскание неустоек... Надо ещё

▪️Порадовало заключение Правового управления Думы на этот законопроект. См. скрин к посту

Спросите – с чего у нас депутаты так переживают за застроев, нарушающих свои обязательства? Вот даже предположений у меня нет. И наличие в числе разработчиков правок г-н Лябихова Р.М. 🙂 это чисто из-за его глубокого опыта в вопросе. Ибо в середине 10-х гг, до депутатства, он рулил долгостройками Лидер Групп в мосрегионе (позже, после делёжки бренда, ГК Атлант). Как успешно рулил – гуглите отзывы дольщиков всяких Лобня Сити, Город Счастья и дэрэ

Как отреагируют творцы на заключение Правового управления… хз, посмотрим. Но то, что в итоге ношу застроев облегчат вместе с карманами дольщиков-ждунов – факт. Dura lex, sed lex @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

03 июля 2024 14:59

К моей табличке квеста Попробуй возьми ИТ-ипотеку, добавляются Промсвязьбанк и Абсолют Банк

▪️ПСБ вчера остановил назначение сделок ИТ-шникам. Абсолют же стопит приём новых заявок с пятницы (05.07)

Банкстеров, что ещё держатся – на пальцах одной руки. Причём, по отзывам, у всех тягомотина с ответами на заявки. Ребята не привыкли к повышенному вниманию клиентов. Плюс особые условия: от оброка с застроя (% на сумму кредита) и навязывания конских страховок, до повышенного ПВ. По взносу, кстати, в 20% держался Металлинвест… но, как шепчут в чатах, завтра планируют поднять минималку до 35%

⚡️Однако, ДОМрф рассылал всем письмо, мол: В связи с получением от банков заявок на уменьшение лимита на сумму 16 ярдов, до 08.07 подавайте заявки на увеличение вашего лимита

Кто эти щедрые ребята, что отказываются от своих лимитов на 16 млрд? А это, полагаю, Росбанк, объявивший, что с 06.07 он больше вообще не играет в ипотеку (в связи с вливанием в Т-Банк). У них запас лимита на 14,7 млрд. И УБРиР, который ранее тоже заявил об уходе с ипотечного рынка. Это ещё 0,9 ярда нераспиханной ИТ-шки. Ну и кого-то ещё щипнут...

Поможет ли такой манёвр (перераспределение) разморозиться банкстерам? Ваще не факт. У одного ВТБ перелимит 14,5 млрд. Хотя, конечно, для покупантов такое всё же лучше, чем ничего. Да и быстрее, нежели ждать постановления с добавкой. Так что на следующей неделе может и сверкнёт для кого-то лучик @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

02 июля 2024 18:06

Сколько нужно заработать денег, чтобы обеспечить себя пожизненным пассивным заработком от 150 тыс. в месяц и больше не работать?

150 тыс. в месяц = 1,8 млн в год.

1) Доходность от сдачи квартиры в Москве 5% годовых. Чтобы получать 150 тыс. в месяц необходимо купить квартиру стоимостью от 36 млн. рублей

2) Средняя доходность от покупки коммерческого помещения выше и составляет порядка 8-10% годовых. Чтобы пассивно зарабатывать от 1,8 млн в год, необходимо вложить от 18 млн. рублей в покупку помещения под сдачу + принять на себя множество рисков по выбору локации, обустройству, простоям и т.д.

3) Купить номер в загородом отеле Подмосковья под управлением крупного отельного оператора и зарабатывать те же 150 тыс. в месяц при вложениях всего от 36 млн 10,5 млн. рублей.

Проект проверен банками СБЕР и ВТБ.

Получить презентацию можно по ссылке — https://hotel-levitan.ru

Реклама. ООО «Рентавед» ИНН 7733355712 erid: 2SDnjdfaF5U

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

02 июля 2024 12:04

Меня сегодня товарищи спрашивали, как сильно может сказаться завершение программы господдержки чисто на моих услугах подбора новостроя... Решил поделиться с вами структурой внутреннего спроса по клиентам (скрин 1) 👆

В целом же, структура по госипотеке у меня в подборах:
▪️Льготка = 14% сделок
▫️Семейка = 34%
▫️ИТ = 52%

А на всём рынке Мск, по оперативке выдач за 1Н 2024:
▪️Льготка = 17% сделок
▫️Семейка = 55%
▫️ИТ = 28%

Так что, в моей личной практике, льготка погоды не делала. Хотя, мож для кого другого Скрин 2 актуален? @iliilitop

Ваше анонимное:
🤯 Шутишь? Для меня льготка была базой сделок
👍 Ваще фиолетово. Льготки было - котик нарыдал
😁 Просто картинка с капчей кайф

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

01 июля 2024 14:29

«Мангазея» открыла старт продаж в «Мангазее на Тульской» (ЮАО, Даниловский, Большая Тульская 10)

До м. Тульская идти 3-5 мин. Оттуда 3 станции до Арбата. По 2 станции на метро, или 10 мин. на авто до горнолыжки Кант, или будущего бизнес-кластера на Павелецкой. Из очевидных минусов – Тульская эстакада ТТК вдоль южной границы участка. Однако ребята постарались спрятать жильё от трассы за 27-этажным БЦ

Заявляют, как Бизнес+ класс. Башни по 11–41–42 эт., на 916 квартир. Под землёй 563 машино-места. Это 0,6 м/м на лот, что щедро по нынешним меркам. Сулят свой садик, полагаю частный. А в БЦ будет фитнес на 4 тыс. м², с бассейном. Первые этажи жилого блока – под коммерцию

▪️Архитектурили IND Architects
▪️Двор, есесьно, закрытый. Между БЦ и башнями будет пешеходный бульварчик, с зонами для отдыха и открытым коворкингом
▪️Гранд-лобби жилой части в керамограните, матовом акриле и стекле от BABAYANTS ARCHITECTS. Плюс некая «парящая» лестница с подсветкой. Всё сулят в стильном минимализме. Должно быть симпотно
▪️Квартиры 28–146 м². Есть лоты с террасами, угловое остекление, пенты на 2 уровня для самых мажориков
▪️Потолки типовых этажей 3,16 м. Верхних – 3,46 м
▪️Ввод обещают в 4Q 2027. Ключи, вероятнее всего, во 2-ой половине 2028. Это через 4 годика
▪️Квартиры без отделки. По ценам старта:
▫️Студии от 28 м2 и 13,8 млн р. Их вроде заложено всего около 70 шт. Так что по такому прайсу улетят моментом
▫️1СП за 17,5–28,6 млн
▫️2СП за 23–42,3 млн
▫️3СП за 40,9–60 млн
▫️4СП за 68,3–72,6 млн

Итого, по ценам страта, похоже, ориентируются на Forst, у которого ключи ожидаются в этом году, но расположение Форста, считаю, слабее. Ибо он зажат, обособлен от жилой ткани города. Плюс куда меньше вариативность по транспортной инфре. Из других жилых локальных конкурентов в радиусе 1 км, только Дом 7 Даниловский. Там 200 квартир и прайс повыше, при схожих сроках ввода @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

01 июля 2024 11:49

⚡️Среда (кто это - тут) анонсит жк Среда на Кутузовском. Это продолжение Кутузовского Квартала (ПИК) под новым брендом ребят

Будет 3 корпуса 12-30-44 эт. на 831 квартиру и 347 машино-мест под землёй. Сулят лоты в вайт боксе, от студий до пентов (22-121 м2). Ага, снова проскочили мимо ограничений по метражу... Рисуют космический двор, лобби нашпигованные. В квартирах, есесьно: мастер-спальни, окна в с/у, гардеробные, постирочные, окна в пол, открытые террасы...

Квартирография:
▪️Студий = 58 шт. (7%)
▪️1СП = 303 шт. (36,5%)
▪️2СП = 260 шт. (31,3%)
▪️3СП = 172 шт.
▪️4СП = 38 шт.

▫️на этажах по 8-12 соседей
▫️Типовые потолки 2,92 м
▫️Ключи до июля 2028... через 4 годика
▫️ПФ от ВТБ

Прайс студий стартанёт от 13,6 млн. Это на уровне текущего Кутуз.Квартала с чистовой и ключами на 2 года раньше @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

01 июля 2024 10:11

Самолёт Плюс до конца этого месяца планирует pre-IPO. Это типа, как репетиция перед полноценным АйПиО, когда контора уже полностью становится публичной, и выкатывается на Мосбиржу. Последнее Самолёт Плюс целил на 2025

Репетировать же, вроде как, будут на бирже Zorko (хз, кто это). На стадии "пре", есть лимит размещения до 1 ярда. Но манёвр создаёт "историю", и потом легче провести основное IPO. Причём pre-IPO доступно и неквалам, но с лимитом до 600 тыр в год

Значит ли это, что Самолёт Плюс будут выводить из периметра Самолёта? 🤔@iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

30 июня 2024 16:07

Дом-резиденция «Собрание» для истинных ценителей премиальной недвижимости. Спроектирован с заботой об архитектурном облике города и наследии.
 
Только до 31 июля действует специальное предложение: беспроцентная рассрочка до окончания строительства. Станьте обладателем лота из исключительной коллекции.
 
✨ Двор-сад 3600 м² с фонтаном и мягкой мебелью — неспешно отдыхать в уютной прохладе.
✨ Подземный паркинг с лифтами и станцией для электромобилей — быть уверенными в безопасности.
✨ Три лобби с авторским дизайном — встретить бизнес-партнера или друга. 
✨ Детский клуб — ощущать полное спокойствие за близких.
✨ Квартиры с личными террасами — фотографировать вдохновляющие закаты.

Сдача дома во II квартале 2026 года. Первоначальный взнос от 3,7 млн ₽.

Увидеть планировки и цены: https://tglink.io/b1ca32239d67
📞 +78632045877

Реклама. ООО "СЗ "АЛЬЯНС ГРУПП". ИНН 6161093783. erid: LjN8KZFW7

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

28 июня 2024 16:36

Тут нашДОМрф запустил и пиарит свой Инвестиционный калькулятор... Типа оч подробная штука, вымученная лучшими из нас. Считает инвест привлекательность под разные сценарии... И я бы был не я, если бы не затестил этот уникальный инструмент ))

Короче, оплатил неподъёмные 490 р. А с вами делюсь наблюдениями бесплатно 🤝

Помусолил под разными углами. И по разным адресам / районам. В том числе по своему личному кейсу. Что в итоге обнаружил:
▪️В целом, для пилота терпимо. На мелочи, типа завышенных платежей ЖКУ не обращаю внимания. Удобно, что многое считается автоматом. Даже ставку аренды индексируют на +4,5% каждый год ) Но...
▪️В доходы бухают налоговый вычет по ипотеке. Даже если ставишь галочку, что неактуально
▪️Кривовато строят периоды инвеста. Плюсуя год, в расходы влетает годовой ипотечный платёж
▪️Бахают налог с продажи, даже если с моменты полной оплаты ДДУ прошло сильно больше 5 лет. Видимо, система ориентируется только на отсчёт срока от ориентира по ключам. Ну и как считается сумма налога у них, на что уменьшают налогооблагаемую базу - хз
▪️Автоматом включают в расходы (как вложенный капитал) погашение ипотеки перед продажей. Тут как бы, если такое в реале проводится досрочкой - то ок. А вот если продажа идёт с непогашенным кредитом - то учитывать N мультов при зачёте, как свои "вложенные", считаю, не оч корректно. При этом, очевидно, на % доходности этот момент влияет сильно
▪️Под доходностью инвеста ребята подразумевают только ROI. То есть % рентабельности на конце, за весь горизонт. Никаких кешфло моделей, ставок дисконтирования, NPV, IRR и проч инвест-метрик... не обнаружено. Хотя, возможно, массам оно и без надобности
▫️Массам бы понять, как может меняться цена их квартиры по годам, не? 🙂
▪️А с этим ребята морочиться не стали. Они просто плюсуют к цене +3,9% каждый год. Кроме года получения ключей... Тогда сразу +29% 🤷‍♂️ Это я тут потею, оцениваю потенциал раскрытия локаций, конкуренцию, баланс спроса и предложения похожих лотов и тэдэ... А оказывается можно было вот так )

В общем, кому полезно - юзайте инструмент. Но учитывайте мои наблюдения. А ДОМрф, ребятки, вы красавцы спору нет. Надо чуть допилить логику. Обращайтесь, мож чего полезного подскажу 🤝 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

28 июня 2024 11:49

​Иногда прилетают вопросы, как на скрине 👇 Простой кейс – подобрал клиентам классный варик, с семейкой под 6%, и расчётным сроком 30 лет. Есесьно, никто не планирует тянуть долг всю 30-ку. Конкретно в этом случае вообще речь об инвесте с арендным доходом… Но не суть

Клиент легко может тянуть ежемесячный платёж более расчётного. И поэтому задумался оформиться не на 30, а на 20 лет. Возможно, насмотревшись цифр переплат на конце периодов. Хотя, ещё раз, горизонт оборота актива в разы короче

Щас не буду о том, что кредитное плечо в 5–6% при нынешних % ключа ЦБ, инфляшки, альтернативных инструментах сохранения, и потреб. кредитах – это шальной подарок от бюджета РФ


Тем не менее, вопрос понятный – Стоит ли изначально сокращать срок ипотеки до 20 лет? Моё личное мнение по этому кейсу – нет. Не стоит. Никому не навязываю. Желающие поиграть копейками в калькуляторах, с десятилетними горизонтами, могут это делать. Однако моя практика показывает, что жизнь довольно непредсказуемая штука. Как и рыночно-экономическая ситуация. В т.ч. личная. Поэтому куда важнее фиксануть себе минимальные обязательства

Важно помнить, что никакой магии в ипотечных расчётах нет. Банк даёт воспользоваться денежкой. За это берёт %, который начисляется на сумму долга. Внимание – Сумму. Долга.

То есть, первые месяцы / годы, сумма % банку за услугу, будет практически одинаковая. Всё остальное в аннуитетном платеже – есть ваше погашение суммы долга. Чем короче срок кредитования, тем просто быстрее гасите тело

▪️Пример: в первый год ипотеки на 10 млн, под 6% имеем средние:
▫️срок 20 лет = ежемес. платёж 71,6 тыр. В них 49,4 тыр, это % банку. И 22,2 тыр – гашение тела
▫️срок 30 лет = платёж 59,9 тыр. В них те же 49,7 тыр, это % банку. И 10,2 тыр – на тело

На пальцах: эти +12К в мес. на 20 летнем сроке, это… как бы понятнее сформулировать… ну, как ежемесячная досрочка с сокращением срока. Да, если вы при начальном сроке 30 лет можете и будете их ежемесячно вносить с пересчётом срока, то закроете долг за те же 20 лет. С той же суммой % итоговой переплаты и проч. Никакой магии

▪️Однако, растянув срок, и повесив на себя меньшую сумму обязательств, мы получаем чуть больше свободы и вариативности:
▫️Комфортнее. Как психологически, так и в кислых ситуациях (приболели близкие, траблы с работой и тэдэ)
▫️Можно покрутить, пока доступны интересные 18-20% по накопительным и вкладам. И далее, вплоть до % близкого к ипотечному
▫️Меньше изыскивать допом на ремонты, страховки
▫️Лучше играет модель, и покрывается арендными платежами (это к кейсу)
▫️Можете сами решать досрочить или нет. И что уменьшать – срок или платёж. Или чередовать


Да восплюют в меня эксперты в цифрах и игроки с калькуляторами на 20-30 лет… Но если уж влезаю в обязательства, то с минимальной нагрузкой, при большей вариативности в решениях и устойчивости к рискам 👍 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

27 июня 2024 13:59

Кстати, не все планировки в брусничном Доме А, одинаково полезны 👆

Вообще, вижу у ребят много избыточных площадей, и слабой функциональности (если без переплана)... Мнение личное. Но учитывая прайс, и выполненный вайт бокс - выбирайте внимательно, если что. Есть прикольные, необычные варики, но и неликвида со спорными моментами хватает #планировки @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

26 июня 2024 16:44

Тут мой коллега по цеху, и родная душа по финмоделям в недвижке - Артём Цогоев - снова играет в альтруизм

Артём считает, что у нас частный инвестор в недвижку, оч редко когда может получить качественную услугу от профи. Чаще пыль в глаза, не более. При этом да, толковые брокеры есть. Со знанием предмета и инструментами анализа. Но у них иногда просто не получается наладить коммуникацию с клиентом

🤔 Как итог - они без тандема, а Артём без здорового сна... Поэтому, уже завтра от него ликбез:

▪️27 июня в 17.00 по Мск, Артем Цогоев проводит вебинар для агентов по недвижимости на тему «Консультирование частных инвесторов»

✅ Какие инвест идеи выстрелят, а что лучше не рекомендовать с июля 2024
✅ Как зарабатывать часто и много на сделках с частными инвесторами
✅ Как множить поток приходящих за консультациями

Вебинар БЕСПЛАТНЫЙ

👉 Регистрация здесь:
https://vk.cc/cxT7hR

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

26 июня 2024 14:04

Кратко, для тех, кто в комментах недоумевает, почему до сих пор нет решений по условиям продления семейки: В кабинетах многое "не понимают"

Подробнее, вице-премьер РФ Марат Хуснуллин:
Весь наш объем поддержки связан со ставкой ЦБ РФ. Пока мы не понимаем, какая будет ставка, мы не понимаем, как объем бюджетных ресурсов потребуется. Пока мы идем с Минфином по предложению - минимальное продление по семейной ипотеке для семей, в которых есть хотя бы один ребенок до шести лет. Все дополнительные опции у нас подсчитаны и подготовлены. От того, как будет наполняться бюджет и какая будет ставка ЦБ РФ, будет зависеть, какие дополнительные меры поддержки будем предлагать

Смогут ли ребята "понять" что-то важное за 5 дней? 🤔 @iliilitop

Ваше анонимное:
👍 Продолжат с максимально урезанных условий. Большая неопределённость + надо остужать ипотечный перегрев
🤬 Всё они уже решили. Просто кошмарят и нагнетают
🤔 Выкатят оч запутанную и дифференцированную прогу, от региона, от возраста и числа детей, от метража покупки и проч
😁 А мы успели... бе-бе-бее

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

25 июня 2024 16:25

⚡️Вжух, родные, ДОМрф стопит выдачи ИТ-ипотеки... Признаю, я не предполагал такого поворота. Ранее, ребята, как самый что ни на есть оператор госипотек, такого вроде себе не позволял. Даже с перелимитом

Тем более, что текущую оперативку по выдачам оцениваю в порядка 110% от лимита. Т.е. превышение не так чтобы мрак. Ну раскидали бы потом новую порцию. Впервой что ли... Ан нет. Видимо, глядя на то, как стопят крупные собраться по рынку - ДОМрф решил, что более не рыжий. И можно отдохнуть, заодно попедалировав скорейшее выделение новых лимитов

Мои товарищи, профильные знатоки ИТ-шки, уже наводят справки чего и как. Тем не менее, факт есть факт. И ты, Брут? 🤯 @iliilitop

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

24 июня 2024 16:06

Крост светит МОПы в своём Доме MALEVICH 😳

Я точно понял, что ничего не смыслю в этих ваших авангардах. Как и в том, на кой подобное ваять в жилом доме... Не навязываю. Мож у вас мурашки от этой прелести разбегутся... @iliilitop

Ваше анонимное:
🔥 Ну, во-первых, это красиво...
🤯 Жесть. Как это развидеть
😁 Зато на любой косяк в МОПе можно отвечать, что так задумано, и художник так видит