113580
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
Кисы из домрф продолжают выкидывать на аукционы крайне интересные исторические вещи. На этот раз с начальной ценой 199 мультов выставлена дача Строгановых на Яузе, на секундочку, это середина 18 века. Мощный ОКН по адресу Волочаевская, 38 в Лефортово, это прямо «за забором» от будущего проекта ревитализации завода «Кристалл».
Автором дачи в стиле ампир считается Родион Казаков (он менее известен, чем его однофамилиц и учитель — Матвей Казаков). Дачу пару раз перестраивали в 19 веке. Площадь здания — 2,2 тыс. кв. м, и вокруг ещё участок на 1,8 га, представляющий из себя де-факто парк.
Удивительно, но в усадьбе сидел Московский институт телевидения и радиовещания «Останкино» (МИТРО). Посмотрите на фотки некоторых интерьеров, очень интересно, чем занимались люди в ярко-кислотном кабинете.
Очевидно, что зайти и сделать тут мощный редевелопмент не получится. Парк + ОКН — история не очень гибкая. А вот для «штаб-квартиры» какой-то высокомаржинальной небольшой компании или «событийной площадки» — очень подходит. Девелоперов на аукционе особо не ждем, ставим на непрофильных игроков, которые будут озадачены восстановлением фасадов.
Сейчас идёт активный ремонт в другом дворце в Лефортово — Екатерининском. Его пытались продать на аукционе кис из Домрф, но в итоге не продали. Интересно, у кого на балансе оказался один из самых больших дворцов столицы. Также недавно в КРТ попали Вдовьи дома, которые тоже должны быть обновлены.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Компания Level прорабатывала возможность застройки стадиона «Наука». Это ЗУ «Большая Академическая, 38». В рамках проекта может появиться 120 тыс. кв. м недвижимости с ФОКом. И недвижимости не простой, а с 3 сторон окруженной «Большим садовым прудом». Прекрасное место, чтобы назвать проект супер-пупер-турбо премиум-класс.
Проект — рай для маркетолога и ад для конфликтолога. Потому что с точки зрения маркетинга локация будет сама себя продавать. А вот с точки зрения сноса спортивного объекта в зеленке — ох как проблематично. Локальные жители таких приколов не любят, сразу подписи начинают собирать, петиции на чейнджорг делать и т. д. Вставляют палки в колеса по-максимому. Из примеров побед над проектом можно выделить «Софьи Ковалевской, 1», где отменили стройку рядом с парком «Ангарские пруды» и или «Досфлота, 10», где вместо доминант с видом на набережную делают ФОК.
Стадион «Наука», построенный с 1941 по 1962 год, с начала 2000-х находится на балансе МАИ, а с 2019 года свободный доступ на территорию для горожан был закрыт. Проект, приписываемый Level, скорее можно считать бумажным, нереалистичным. Но, факт наличия в нем ФОКа намекает, что девелопер может поиграть в игру под названием «мы делаем ФОК на месте старого стадиона, на реконструкцию которого ни у кого нет денег, а вы нам даете строить жилье». Из примеров таких баш на баш историй можно выделить «Дом Спорта», где на застройке футбольных полей в ЖК сделают большую спортивную составляющую. Мол, поля были, но теперь есть и спорт, и поля.
Посмотрим, куда занесет конкретно стадион «Наука». Из последних новостей про стадионы: «Юность» отправится под нож с вероятностью 100%, «Сетунь» как-то должен преобразиться в рамках КРТ «Толбухина, 10», «Динамо-2», а точнее то, что от него осталось, — под нож, «Метеор» — ждем старт проекта застройки, «Красный Балтиец» — под нож, «Металлург» — подвис, «Сокол» — ещё долго будет как стадик.
В локации ещё могут быть несколько скандальных проектов: застройка полей Тимирязевской академии (2) и редевелопмент депо «Лихоборы» (3).
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Дитя программы льготы ВРИ за создание МПТ и архитектурных излишеств появится на ЗУ «Электролитный, 1, к. 5», это на Нагорной. Локация, формат участка — всё неважно. Экономическую эффективность тут может показать только получение льготы на смену ВРИ за строительство 20 тыс. кв. м.
Архитектура от молодого и амбициозного бюро Ariada, которые оказались рукопожатные, поймали стиль и вкус архитектурных излишеств и творят всё, что душа хочет. В случае «Электролитного» взяли формат «утюга» и сделали из него кусок сыра. Зачем нужны эти выгрызы и «корона» на фасаде? Всё просто — это прописано в чек-листе для загрузки проекта на согласование АГР. Чек-лист не заполнил — проект не загрузил.
Изначально проектом занималось компания «СЗ «Электролитный 1», аффилированная с проектного бюро AAA Engineering+. Но сейчас проект, по информации Мухина, ведет ЛСР. ЛСРу проект нужен исключительно для получения льготы ВРИ. Так бы «лидер строительной отрасли» даже не задумался об вхождении в проект.
Учитывая такой переход от AAA Engineering+ в сторону большего, жилого девелопера, проект «Авиамоторная, 24», который ведет ААА, будет, будет тоже продан жилому девелоперу для ВРИшной компенсации.
Результат — бумажный МПТ для выдачи льготы ВРИ с архитектурой, которая не отражает ничего, кроме требований чек-листа.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Авторская архитектура
Вы не поверите, но архитекторам архи важно, чтобы подписывали их авторство в любой концепции. Мы с завидной регулярностью получаем сообщение, что «можете указать, что мы авторы проекта». Причем чаще всего это происходит от коммерческих, рекламных постов, когда девелопер не планировал автора концепции указывать.
Архитекторы — люди творческие, поэтому уровень эго раздут у всех по меркам амбициозности и количества проектов. Если архитектору пожал руку человек номер один нашей Святой Руси, то всё, менталка улетает в космос, а фотография данного действия стоит в рамочке на столе. Тщеславие людей — это нормально, многие профессии и деятельность по умолчанию тщеславны. В архитектуре это сильнее бросается в глаза, так как накладывается элемент творчества на бизнес, итогом чего является формирование среды, городов, а значит, архитекторы оставляют «след в истории» на многие века.
А потом оказывается, что тому самому бизнесу и клиентам бизнеса абсолютно пофигу на авторов. Плюс очень относительный вопрос, кто же автор? Есть автор концепции. Есть адаптант концепции, дальше начинается масса стадий — П, РД. Какие-то субчики, которые делали те или иные разделы. И с кого спрашивать? С концептуалистов или вообще с девелопера, который может в процессе переиграть концепцию в любую сторону, чаще, по мнению авторов картинок — худшую.
В период архитектурной диктатуры в городе действует строгий режим NDA. По сути авторов, концептуалистов лишают возможности публиковать свои работы. Из-за любого слива сейчас начинается истерика уровня капитан Америка. И кажется, что такой подход ограничения авторов в публикации работ ещё сильнее бьет по институту «авторства». Нет автора — нет ответственности, конкуренции. А качественная среда может появиться именно в котле конкуренции и насмотренности. Как качать насмотренность, когда есть чек-лист и истина в конечной инстанции?
Отсюда вытекает уже и проблема для девелопера. Бренд архитектора никак не монетизирует проект. Клиент не купит конкретный дом, потому что его концепцию сделал конкретный архитектор — автор. Нет монетизации — нет здоровой конкуренции. Конкуренция скатывается до рассуждения: «А какое бюро в Москве быстрее АГР может согласовать?»
Это все негативно влияет на архитектуру в городе. Мы все больше получаем фантазийных картинок, которые не отражают реальности, экономики. Это картинки — пластмассовый мир, который за пару минут можно нагенерить в Нане Банане. Автор «школы будущего» так и не найден, а значит это нейросеть. Цирк — был черным лебедем фантазийный картинок. Его «приписали» APEX. Удобно ли будет работать людям из МАРХИ с конкурентами из ИИ?
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
ЦБ выпустил интересный материал на тему разрыва цен между первичкой и вторичкой. Наконец-то произошел необходимый анализ, и ЦБ обнаружил, что реальный разрыв между первичкой и вторичкой составляет не 46%, а всего 9%.
Это волнует ЦБ только по причине того, что если граждане Святой Руси не смогут платить ипотеки, начнут банкротиться, то банки, которые эти ипотечные квартиры будут продавать «в рынок», не смогут вернуть баблосики, которые они радостно всем ранее навыдавали.
Эконометрическая модель показывает, что основными факторами роста разрыва стали льготные ипотечные программы и субсидируемая ипотека от застройщиков. Об этом, конечно, многократно писали телеграмные эксперты, но в процессе всем было не до смеху, потому что действовало правило «ебём друг-дружку, а деньги в кружку». Девелоперы покупали переоцененную землю, фантазировали себе ЕБИТДу, дули рынок, банки раздували свои ипотечные портфели.
Когда очередной алчный банкстер заявляет, что ипотека для них убыточна, вы в его алчные глаза не смотрите. Если ипотека на бумаге убыточна, то выданное проектное финансирование и всё, что за ним идет, — сверхмаржинальные банковские продукты.
Схема — проектное финансирование с эскроу-счетами — и раздула рынок. Это же так удобно и безопасно — выдавать деньги под деньги, которые тебе принесли и положили на эскроу-счет. Всей бы этой вакханалии, ипотечного бума без ПФ и эскроу не было. Старый 214-ФЗ не мотивировал банки заниматься раздуванием рынка, раздуванием ипотеки.
То, что скаканули цены, — это уже результат всей деятельности «под капотом». А под капотом было — всех затащить в проектное финансирование, задушить и забрать рынок. Банки в шоколаде, девелоперы в жопе, доступность жилья снизилась, что точно не радует население.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Жилье в свежих КРТ мелькает:
1. «Сигнальный, 3» — застройка до 26 тыс. кв. м рядом с проектом эпохи Лидермена в ФСК — «Поколение». Такой уже обжитый район получился, СВХ появилось, чуть дальше АФИ спрос на свой «Афиальт» греет. Жилой райончик получился из глухой промки.
2. Россыпь площадок на юге — «Красного Маяка, 16», «Дорожная, 3 к.8», «Варшавское, 146». Суммарно жилья будет под 200 тыс. кв. м, часть площадок будет использовать для «обнуления» территории — сноса и благоустройства.
3. «Каспийская, 22» — дом на 6 тыс. кв. м, кажется, что это должна быть реновация, но почему-то про реновацию ничего не сказано.
4. Пара домов в прекрасном месте под названием Газопровод. Все 27 тыс. кв. м. В рамках рынка Новой Москвы и всё, чего там строится, — слону дробина.
Растет град. потенциал Москвы. Все больше и больше метров. Главное, чтобы потом рыночек смог это все переварить без дополнительных инъекций в разные экономические места.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Мутирует немного КРТ «Алтуфьевское шоссе» (проект 2, территория 1). Из него выкинули ряд участков и немного поменяли ТЭПы строительства. Жилье — 146 тыс. кв., нежилья — 69 тыс. кв. м, суммарно пополнится территория под 220 тыс. кв. м.
Вероятно, жилую часть будет реализовывать «Гранель», так как именно за ними числился кусок — «территория 2» или ЗУ «Высоковольный, 1а». Кажется, что жители проекта «Римского Корсакова, 11» только рады будут. Новые соседи, стройка, инфраструктура и те самые МПТ.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Главный по тарелочкам
Через неделю будет 3 месяца, как в Москве нет главного архитектора. Пришли сверхэффективные менеджеры ДГП и решили, что эта творческая, иногда контр-интуитивная функция больше столице не нужна. Плюс в городе может быть только один главный, и это мэр.
Надо признать, что Ураган Кузнецов (КСО) — это большая личность для московской и вообще российской архитектуры. У него был сложный и интересный трек выхода на должность главного архитектора Москвы. Относиться к стилю или вкусу КСО можно по-разному, но факт того, что это большой архитектор со своим видением и должным уровнем регалий, никуда деть нельзя. Все-таки любая государственная «должность» — это должность, это про погоны и отношения, это политика. И быть одновременно и творческим, и политически правильным — задачка с массой звездочек.
Оценка деятельности МКА и КСО должна быть произведена в ближайшие лет 10. Нужно этой архитектуре, среде устояться, должны построиться и обжиться те проекты, которые были согласованы до 2022 года. Период 2022–2026 гг. — уже более сложный, тут на среду и архитектуру непосредственно начал влиять мэр и эффективные менеджеры. Поэтому можно ли будет это потом относить к периоду КСО — вопрос даже больше к самому КСО.
Формат диктатуры архитектуры сформировался не за один день. Сначала закончились арх. советы, потом все начали играть в игру — чтобы можно отнести в город. Получился такой ручник, когда все ходили и такие: «Что же, что же там нам расскажет КСО или Глубокин после встречи с главным — мэром? Что понравится мэру?» Вроде пока ситуаций в стиле конфуза гостиницы «Москва» не случалось, но последние несколько лет согласование архитектуры выглядело как гадание на кофейной гуще.
Поэтому расформирование ручника — МКА и отмена как результат должности главного архитектора — логичный шаг. Эффективность процессов заключает в том, чтобы никакой дополнительной двери в государственном строении не было. Вот вам регламент, вот тут формат презентации, вот вам чек-лист, подготовьте материалы по чек-листу и загружайтесь на рассмотрение, вам придет обратная связь, на какой из ваших вариантов, проходящих по чек-листу, ткнут пальцем. Грузить то, что не проходит по чек-листу, — вообще не надо, лишняя трата времени и денег.
В более сервисной, операционной отрасли такой подход — логичен, понятен, правила игры важнее. Но архитектура — это все-таки про творчество, про поиск образов и смыслов. Про дискуссию, которая может возникнуть в обществе. Это не набор действий для достижения результата, не эксель-табличка. Но сейчас в Москве можно похвастаться несколькими вещами: это тот бешенный объем метров, которые придумали в рамках град. потенциала города, это выдуманные, бумажные места приложения труда в этом объеме метров и фантазийные картинки, которые лучше даже сделает ИИ, чем человек, который 5 лет ходил в МАРХИ.
С одной стороны, ДГП убрал ручник согласований — это плюс. С другой стороны, процесс согласования облика города потерял какой-либо творческий смысл. Архитекторы в нем не принимают никакого участия. Кажется, что для такой нежной с точки зрения своего места в обществе профессии как «архитектор» — это довольно важный вопрос. Но пока концепций на площадку надо по 3 штуки, пока девелоперов душат банковские проценты и им главное просто что-то согласовать и переложиться в ПФ — денежка закрывает глаза московским архитекторам. Проснуться через некоторое время.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Ещё прошлым летом ребята в модных, черных шмотках из компании Forma представили проект на улице Касаткина, а точнее, на ЗУ «Касаткина, 11». Концепция была там не просто мощная, а прямо супер-пупер концептуальная. Даже не каждый дом, а каждая секция — новый автор, другой архитектор. Архитекторов выбирали по принципу: чем нишевее, тем лучше, чем картинки фантазийнее рисуют — тем офигеннее. Короче, ребята решили сделать не просто смело и круто, а пипец как смело и круто.
Но что-то где-то буксует. На дворе лето 2026 года, а проекта всё нет. Никаких ждунов на брони не гонят, РнС не получили, ПФ не открыли, прожигаются акционерские бабки работой над красотой? Получается, что да. Учитывая, что в портфеле ПИКа (матери Forma) земельный участок числится уже больше 5 лет, и вообще там должны были строить обычные панельки — СЭМ2.
Пока мы находимся в тревожном ожидании старта проекта, предлагаем посмотреть на возможные визуализации того, что будет реализовывать Forma. Сразу даем ДГПешный дисклеймер: «Красивый рендер в социальных сетях не всегда значит, что проект утвержден».
У нас тут остается 3 вопроса:
1. Какая высота доминант основной части проекта Forma?
2. Ну и что за доминанты утаились слева? Какое-то продолжение банкета будет у Forma?
3. Каким образом будут согласованы и визуально сделаны башни на ЗУ «Касаткина, 3А»? Этот проект числится за BMS, но после перфоманса с Феноменом про BMS разные слухи ходят.
Короче, у проекта MR — МИRA, будет множество приятных соседей, смотрящих на прекрасную набережную реки Яуза. Преображается район, как здорово!
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Креативные ребята из компании Touch ещё в Кузнецовскую эпоху проводили архитектурный конкурс для своего офисника в рамках Коммунарки.
В рамках конкурса участвовали бюро: IND, W ARCH, АБ «Асадов», «Инпад», Anton Karasov Studio, LAB architects, DaIIAD и SOULSTONE. Результатов конкурса никто так и не увидел, но постепенно будут всплывать концепции, которые носили на смотрины в город. Пришлось пару заходов сделать, ибо сначала были посланы на фиг.
Сегодня смотрим на вариант от бюро SOULSTONE. У них получился совсем не офисный объем. Такой жилой дом из 2010-х с налетом архитектурных излишеств. Плюс Коммунарка у нас красная, поэтому очень странно лепить тут зелено-серый объем. Особенно так близко к гордости города, любимому ребенку ДГП — Депозитарно-выставочному центру.
В Коммунарке у нас будет ещё красный «супер-колледж», россыпь офисников от разных девелоперов и архитекторов: ребенок Syntaxis + ГК «Расцветай», дитя Открытых мастерских + ГК «Основа» ну и всякое от Гранель, Кроста и Самолета. Заметили, что офисы в Коммунарке хотят строить те ребята, кто в Москве построил ровно 0 офисных кв. метров?
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Новый драфт слухов и условий по «семейке» с 1 июля. Заметили, как интересно играет рынок, условия работы с 1 июля не опубликовали ещё 24 июня. Круто живем, да?
Ставка будет зависеть от количества детей:
Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
• 1 ребенок — 12%
• 2 ребенка — 10%
• 3 ребенка — 8%
• 4 и более детей — 6%
Для остальных регионов:
• 1 ребенок — 10%
• 2 ребенка — 8%
• 3 ребенка — 6%
• 4 и более детей — 4%
Лимиты по кредиту увеличат для многодетных семей:
Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область:
• семьи с 1 ребенком — до 12 млн ₽
• семьи с 2 и более детьми — до 18 млн ₽
Остальные регионы:
• семьи с 1 ребенком — до 6 млн ₽
• семьи с 2 и более детьми — до 9 млн ₽
Ограничений по площади жилья не будет. Ранее обсуждалась привязка к метражу, но в текущей версии ее нет, конфуза 60 кв. м не будет.
Семейная ипотека останется доступной только семьям с ребенком до 6 лет. Категорию семей с двумя детьми до 18 лет для покупки вторичного жилья, ИЖС и жилья в малых городах планируется исключить.
При первоначальном взносе 50% ставка составит 6% независимо от количества детей.
Если заемщик в течение первого года снижает размер кредита до соотношения 50/50 от стоимости жилья, ставка также уменьшается до 6%.
При рождении следующего ребенка ставка будет автоматически снижаться на одну ступень.
А теперь главное и самое сладкое. Льготный период субсидирования ограничат 15 годами. После этого ставка может быть «ключевая ставка + 2-3%» либо стандартная ставка банка.
Официального распоряжения нет, поэтому, выражаясь терминами некоторых PR институций: это феноменальный фейк или «Красивый рендер в социальных сетях не всегда значит, что проект утвержден».
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Пока ПИК не вышел в локации со своим огромным проектом, а Капиталисты не распродали по своим другим девелоперам КРТ «МиГ», MR вышел с проектом — «С5» на ЗУ «Серегина, 5-7».
Брони открыли ещё в феврале этого года, тогда ценник был в районе 750 тыс. руб./кв. м. Говорят, что проект всем зашел, все рады как слоны, поэтому бронировали активно, а если брони шли — значит, ценообразование жало на кнопку — поднять цены. Вот они и наподнимали — сейчас прайс улетел к 910 тыс. руб./кв. м. И это за ключи в 1 квартале 2030 года. Вот что значит проверенная и уже несколько раз «оббитая» архитектура от ADM, активная локация и сила бренда. Люди готовы нести такие конские деньги и ждать.
ИИ презентация по проекту — тут. Посмотрим, сколько броней перейдет в ДДУ MR их зарегистрирует в этом, следующем месяце.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Вспомни солнце, вот и лучик. Рижский вокзал опять на торгах. Третий раз. Хотят за него все те же 4 ярда. И аукцион у нас тут с повышением, а не понижением цены. Верим, что «повторные торги на повышение проводятся, поскольку мы видим устойчивый интерес к объекту со стороны рынка. У инвесторов есть необходимость дополнительной проработки решений с учетом уникальности объекта». И мы увидим множество заявок 5 августа.
Что там можно открыть? Модный падел-корт в стиле а-ля рус? Караоке для исполнения только русских народных песен или попсы в стиле Кадышева-Куртукова (Помните, на Мясницкой был караоке, где можно было только иностранные песни петь?) Консультанты пророчат понятные функции: фуд-холл, музей или баня. А мы ждем итогов аукциона.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Продолжают видоизменяться формулировки в КРТ «проспект Мира, 82-92». Это уже 3-й опубликованный вариант параметров застройки (актуальный под цифрой 1), для непросвещенного слушателя суть не меняется, просто уточняют параметры, за которые будут спрашивать. Нам понравилась фраза господина Алмазова в одном интервью: «К сожалению, пока договор КРТ остаётся однобоким: у застройщика есть обязательства и риски, а у органа власти — только полномочия». Очень наглядно отражает ситуацию с работой по КРТ. Только такую фразу может сказать Алмазов только потому, что занимается КРТ в регионах, а не в столице. В столице все должны радостно хлопать в ладоши и кричать «браво» при упоминании КРТ. Хотя КРТ — это не про комплексное развитие территории, а юридический инструмент по привлечению земли в девелоперскую деятельность.
Ранее публиковали возможный проект архитектуры для данного КРТ, но как говорят в ДГП: «Красивый рендер в социальных сетях не всегда значит, что проект утвержден». Посмотрим, что будет в итоге и кто будет это реализовывать.
Весь север ТТК: Савеловская — Марьина Роща — Рижская сейчас будет активно строиться. Микст юз: и жилье и офисы. Причем офисов реально много запланировано: КРТ «Сущевский вал, 5»; «2-я Ямская, 9»; «Сущевский Вал, 31», грузовой двор Савеловского вокзала и «Стрелецкая, 2». Также ждем кто же купит Рижский вокзал. Там такой устойчивый интерес к проекту, что аж два раза никто заявки на торги не подавал.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Генеральный директор Глоракса Александр Андрианов пооткровенничал в подкасте Домклик.
Наконец-то интервью не просто «про IPO и регионы». Тут скорее попытка показать внутрянку бизнеса: как выбирают проекты, как считают рентабельность, как запускаются новые площадки в том числе в других городах.
Вместо лозунгов вполне прикладные вещи: продукт, продажи, оптимизация стройки, клиентский трек, приемка квартир. То есть не про «мы растём», а вот «что мы делаем, чтобы не развалиться в росте».
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Появились новости по бывшему заводу «Кристалл» в Лефортово, застройку которого прорабатывают уже больше 10 лет. Концепции менялись, как погода в Петербурге: то хотели сделать редевелопмент, то жилые дома вокруг «Кристалла», то завод снизу, а жилье сверху.
В итоге за него взялся Asterus. Девелопер уже открыл социо-культурное пространство «Кристалл 19:01». Следующий шаг — создать многофункциональную городскую среду на базе ансамбля Московского казенного винного склада №1, который планируют отреставрировать.
Около 40% площадей займут офисные пространства, 20% — гастрономическая инфраструктура, а 17% — ритейл.
Остальную часть отдадут культурным и событийным площадкам, образовательным пространствам, а также локациям для красоты и здоровья. Площадь здесь больше 56 тысяч квадратов, поэтому есть, где разгуляться. Причем застройщик не продает коммерческую недвижимость, что помогает управлять составом мест, а ритейл в свою очередь превращается в ещё один плюс для жилья и города.
Проект будут воплощать по этапам: в 2027–2029 годах запустят общественно-деловые территории, а дальше — остальные площадки.
По оценке компании проект создаст больше 2000 рабочих мест и станет одним из крупнейших проектов ревитализации исторической промышленной застройки в Москве.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Бюро GAFA рассказывает про проект компании Stenoy на ЗУ «Гаврикова, 11» (1). Изначально там должны были реализовать гостиницу, которую хотели продать под видом апартов, но пару лет назад город запретил апартаменты как класс, поэтому ребята из Stenoy встали раком по согласованию проекта. Многие, многие проекты, которые были на высокой степени готовности как апартаменты, сломались из-за необходимости стать жильем, и ломало их в первую очередь история, что надо занести больше денег за смену ВРИ + компенсировать социалку. То есть это не какие-то реальные вещи, влияющие на жизнь клиентов будущего проекта, а такие финансовые тонкости, которые руинили модель.
Скорее всего, для решения вопроса с выплатой ВРИ в данном проекте Stenoy купил ЗУ «17-й проезд Марьиной Рощи, 9» у ГК «Конти», чтобы построить там офисник и получить спасающую фин. модель льготу.
Проект GAFA отвечает всем требованиям чек-листа. Это не про архитектуру, это про выполнения требований и согласования в городе — сложный массинг с фасадом, архитектурная подсветка и корона — всё, что необходимо для проекта, который «висит» над ТТК и железной дорогой. Есть карнизный горизонт и фасад сразу серого цвета, чтобы грязь с ТТК и ЖД только делала его благороднее, а не старила. Напротив проекта мы ожидаем застройку грузового двора «Москва-товарная-Рязанская» (2).
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Разгонной волны спроса не получилось, поэтому условия по семейной ипотеке продлили на второй сезон до 1 октября. Девелоперы кричали «волки, волки», телеграмные эксперты зарабатывали денежку на новостях, в итоге решили не портить настроения электората и перенести вопрос решения по семейной ипотеке аккурат за выборы.
Поможет ли это как-то продажам? В моменте нет, скорее всего, будем на уровне мая. А вот к осени там и эффект последнего вагона начнет опять работать, и сентябрь может быть рекордным в рамках года по продажам.
Вообще удивляет, как в такой отрасли с таким долгим циклом производства меняются правила игры. Все ключевые решения принимаются или внедряются ну максимум с информированием за полгода. При этом некоторые финмодели у девелоперов по большим проектам-миллионникам далеко за 2045 год. Девелопмент должен быть в формате игры в долгую, а не «дал, дал, ушел». Игра на коротке и делает из девелоперов «временщиков», задача которых — взять землю, быстро что-то согласовать, как-то построить, как-то продать, а там дальше — да гори оно всё синим пламенем.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Первый бизнес-центр класса А в районе Технопарк.
В локации открылся первый бизнес-центр класса А — «БЦ RIVA». И это не просто офис, а сочетание деловой среды с курортной атмосферой: все помещения с панорамным видом на Москву-реку, на первой линии воды.
Внутри бизнес-центра — эргономичные этажи площадью около 1 000 кв.м: аренда целыми этажами идеально подходит для крупных компаний. Высота потолков 3,4 м и шаг колонн 8,5 м дают свободу планировок под любые задачи. Гранд‑лобби площадью 253 кв.м с семиметровыми потолками включает коворкинг, зоны отдыха и вендинг. Шесть скоростных лифтов обеспечивают минимальное ожидание — не более 45 секунд в час пик. Система климат‑контроля подаёт 60 куб. м свежего воздуха в час на человека, позволяя настроить комфортную температуру на этаже. Для автовладельцев предусмотрено 229 машино-мест: 184 наземных и 45 подземных.
За порогом — готовая инфраструктура: набережная с променадом и доступом к Южному речному вокзалу всего в трёх минутах пешком, Dream Beach Club, яхт‑клуб, летний кинотеатр, парк «Остров Мечты» и концертный зал «Москва».
В 2027 году откроется 4-звёздочная гостиница с конференц-залами, включая просторный зал на 900 кв.м. для масштабных мероприятий, а также премиальный СПА и фитнес-центром площадью 1,9 тыс. кв. м. Арендаторы БЦ «RIVA» получат эксклюзивный доступ к этой инфраструктуре.
До метро «Технопарк» можно дойти за 9 минут, до Садового кольца доехать за 15 минут на автомобиле, а до «Москва‑Сити» и «Сити 2» — за 30 минут.«БЦ RIVA» — редкий формат на дефицитном рынке: готовый премиальный офис у воды. Идеально для компаний, которые ценят приватность, престиж и комфорт.
Реклама. Рекламодатель ООО Специализированный застройщик «Парк развлечений», ИНН 7708398448, 18+, erid: 2W5zFH7NF2h
Что важнее всего покупателям жилья в Подмосковье? Можно гадать на кофейной гуще, а можно посмотреть на данные. Вот аналитики из ФСК Family (входит в ГК ФСК) отмечают: помимо стандартных локации и цены 70% опрошенных смотрят на инфраструктуру.
Поэтому всё актуальнее становятся те ЖК, которые дополняют СКБ: школами, поликлиниками, спортивными центрами и детскими площадками. Причём теми, которые вводятся вместе с вводом домов, а не через пару лет, когда ребёнок уже успевает закончить школу.
Для ФСК такой подход стал базовым. Например, в Наро-Фоминском городском округе в ЖК «Мартемьяново Клаб» предусмотрены школа на 350 учеников, детский сад на 170 мест, а также соседский центр со спортивным залом, коворкингом и кинотеатром. А в проекте «Апрелевка Клаб» появится школа на 830 мест с программами от МГИМО, а также школа искусств под кураторством МГАХИ имени В.И. Сурикова.
Плюсов такой стратегии много: семьи могут не тратить нервы на поиск школы, а инвесторы получают устойчивый спрос на ЖК. Думаем, такой стандарт со временем будет всё сильнее распространяться на рынке.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Уже рассказывали про ЗУ «Беговая аллея, 7А» недалеко от Белорусской, который ещё не нашел своего покупателя.
Да, объективно он не самый большой — 0,21 гектара. Но все же в центре, где с площадями всегда дефицит. Предполагаем, что на участке вполне может появиться МФК, офисный центр класса А или бутик-отель.
С локацией здесь прям повезло: прямой выезд на Ленинградку и ТТК, три станции метро в пешей доступности, Белорусский вокзал и десятки ресторанов и кафе. С учётом хорошей транспортной доступности, высокого пешеходного трафика и спроса на коммерческую недвижимость место выглядит довольно интересным для инвестиций.
Заявку можно подать на ДОМ.РФ до 10 августа, начальная цена участка чуть больше 334 миллионов.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Давно не было смотра проектов КРТ, начнем с нестандартного. На ЗУ «Лодочная, 12», «Лодочная, 16а» и т.д. (1). планируется реализация спортивной инфраструктуры до 5 тыс. кв. м. Прямо решили облагородить набережную спортом, так как на соседнем участке — «Досфлота, 10» (2) — также будет спортивный комплекс, хотя девелоперы изначально хотели воткнуть ликвидное, дорогое жилье, по меркам текущего рынка — премиум-класса, ибо виды на воду — это виды на воду. Вот такой у нас спортивный, модный район Южное Тушино получается.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Премиальные проекты не всегда соответствуют ожиданиям: сначала наобещают всего и покажут на рендерах, а реальность оказывается значительно хуже. Вот хороший пример в «Хай Лайф»: появились довольно любопытные готовые аменитис.
Во внутреннюю инфраструктуру вместили немало: библиотека с лаунжем и камином, фитнес- и бьюти-зоны с качественной отделкой, игровая, переговорные, кинозал и мультифункциональное пространство.
Реально премиум, как он есть (фотопруфы приложили). Жителям, конечно, повезло.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Давно не вспоминали про обновление академии Спартака на ЗУ «Малый Олений, 23». Там давным-давно хотели въебать жилье, но потом решили, что спортивный кластер у парка все-таки нужен, и примеряют туда разные по функционалу здания. Пару лет назад были картинки более футуристические, сейчас более коробочные, но ничего сути дела не меняет, хорошо, что спорт остается в данной локации Сокольников.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Никому не пожелаю искать место на сочинском пляже летом, да ещё и с утра. Каждый квадратный сантиметр всегда занят более проворливыми и предусмотрительными туристами. В недвижимости все очень напоминает такой пляж: центр Сочи заполнен, поэтому застройщики все чаще смотрят на новые районы, где можно обеспечить комфортный отдых и жизнь с высоким уровнем приватности.
Вот и в Лазаревском районе, недалеко от Якорной Щели, хотят построить целый курортный город от «Аструм Групп» на немалых 16 гектарах. К 2029 году здесь планируют разместить шесть корпусов, 2680 номеров, а также 13 зон бассейнов и аквапарк, парк аттракционов, спа, концертный зал на 1000 человек и рестораны. А вишенкой на торте станут отдельные и, к счастью, — более приватные пляжи. Идея заключается в том, чтобы комплекс работал круглый год, а не только в сезон, поэтому здесь предусмотрены и деловые пространства, и места для жизни и отдыха, в том числе — и с детьми.
Управлять им будет Alean Collection, у которой уже есть опыт работы с семейными курортами, поэтому детская инфраструктура здесь планируется на уровне.
Получается довольно перспективная история не только для туристов, но и для инвесторов и жителей Сочи. Обычно вслед за такими проектами быстро подтягиваются и дороги, и транспорт.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Вопросы и ответы от Эталона на тему Электрозавода
1. Действительно ли планируется полный снос зданий?
Нет, речь не идет о полном сносе всего комплекса. В СМИ могли быть опубликованы не вполне точные трактовки, основанные на неподтвержденных источниках. Наша позиция остается неизменной: мы разделяем ценность сложившегося облика района и подходим к задаче ответственно. Мы намерены сохранить фасады и узнаваемые черты исторических корпусов, интегрируя их в современную городскую среду. Проект предполагает «деликатное включение исторического наследия» — именно так сформулирована наша официальная концепция развития территории. Историческая ткань комплекса, по замыслу архитекторов, должна стать основой будущего развития района.
Сохраняемые исторические здания обретут новую жизнь и современные функции. Это не будет музейный комплекс в изоляции. В отреставрированных пространствах планируется разместить общественные и деловые функции: объекты обслуживания населения, магазины, кафе, культурные площадки. Проект рассматривает территорию как многофункциональный кластер, где в едином ансамбле соединятся деловая, культурная, общественная и жилая застройка. Исторические корпуса станут общедоступным пространством с внутренними пешеходными улицами, которое будет открыто для горожан.
На месте тех элементов, которые по техническим причинам невозможно сохранить, мы не планируем строить «новодел» в стиле исторического комплекса. Архитектурная концепция, разработанная ведущими бюро (Nowadays, Syntaxis), предполагает создание нового современного общественного пространства, которое органично дополнит исторический контекст. Вокруг сохраняемых исторических корпусов планируется возвести современные здания, которые станут новой «оболочкой» и создадут многослойную систему внутренних пространств — так называемый «город в городе».
Как сказано выше, мы не строим копий. Наш подход заключается в том, чтобы сохранить подлинные исторические здания и их атмосферу, а не заменять их симулякрами. Это принципиальная позиция, подтвержденная нашим опытом. Яркий пример — проект «Серебряный Фонтан» на месте бывшей Алексеевской водоподъемной станции: там нам удалось не просто сохранить, а провести масштабную научную реставрацию объектов культурного наследия, сохранив их архитектурную аутентичность, и интегрировать их в современный жилой и деловой квартал. Мы намерены применить этот же проверенный подход к «Электрозаводу».
Обращаем внимание, что окончательные параметры проекта (конкретный баланс между сохранением и новым строительством) будут определены после завершения всех согласовательных процедур с градостроительным комплексом города Москвы. Мы будем держать общественность в курсе и готовы к диалогу.
Оказывается, застройки МиГа мало. ПИК согласовывает 404 тыс. кв. м на ЗУ «Ленинградский, 45», это прямо напротив Авиапарка. Максимальная высотность — 177 метров или 54 этажа. По меркам текущих веяний и подходов — очень даже невысокий дом, не доминанта.
Очевидно, что продавать будут под брендом не ПИК. Скорее всего Forma, на крайняк Среда.
В локации сейчас высыпали разные проекты на рынок: «Муза», «Мастерс», «Часовая, 6/3» и С5 (но о нем, чуть попозже). Все хотят на старте продаж минимум 700 тыс. руб./кв. м, поэтому к моменту старта ПИКа — тут хотелки будут в стиле «лям двести». Главный затык этих проектов, — это не цена, а тот факт, что им надо много продавать. Очень большая тяга должна быть у всех этих ребят. Локация отличная, но каждый месяц приводить в офис продаж 20-30 долларовых миллионеров — это точно загадка со звездочкой.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Один из известных проектов бизнес-класса Москвы — Ривер Парк Коломенское — впервые открывает сотрудничество с брокерским сообществом. Речь о последних готовых корпусах, где уже идет передача ключей собственникам.
Плюсов у этого проекта много: первая линия Москвы-реки, своя набережная длиной 1,6 километров, развитая коммерческая и городская инфраструктура, удобное расположение — всего пять минут от «Нагатинского затона». А также есть разные помещения от 35 до 84 квадратов, которые можно объединить или адаптировать по разные рабочие, жизненные и инвестиционные сценарии. Немаловажно вот ещё что: Real Estate Property Awards 2025 выбрали Ривер Парк, как лучший жилой комплекс бизнес-класса.
Для брокеров это возможность предложить клиентам востребованный проект, который давно заслужил их доверие, а также получить комиссию 2,5%. Для покупателей же это один из последних шансов приобрести недвижимость в проекте, так как новые очереди здесь не планируются. Поэтому если и покупать, то сейчас.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Готовится к старту продаж по ходу 4 очередь проекта «Октябрьское поле». Первая очередь выходила в продажу ещё в 2015 году, сейчас, вероятно, готовится окончательная финалочка, такой громкий архитектурный аккорд на тему того, что тут происходило. На небольшом куске земли хотят воткнуть урбан-блок с двумя башнями, одну отдельно стоящую башню и, внимание, наземный паркинг. Фасады натянули, отвечающие требованиям московских архитектурных излишеств.
Странно, что разрешили строить наземный паркинг, сейчас Москва девелоперов заставляет копать вниз и всё закрывать паркингом подземным. Девелоперы очень не хотят, так как подземный паркинг — штука дорогая, а у клиентов на покупку машино-мест денег с вашими утил. сборами больше не становится.
У нас к проекту отношение неоднозначное. Можно было изначально разработать мастер-план территории и планомерно двигаться к его реализации, формируя более человечную, продуманную среду. В итоге вся застройка получилась в стиле «кто в лес, а кто по дрова». Можно ли назвать это хорошим мастер-планом? Нет, чисто выжали ТЭПы, как могли. Понятное дело, что было куча ограничений, но ограничения у девелопера сегодня в итоге формируют среду на 100 лет вперед.
Думается, что люди, которые там купили квартиры «по старым» ценам, довольны как слоны. Локацию драйвит всё, в том числе стройка недалеко метро.
Давно что-то не слышали о стартах проектов от РГ. Сейчас в стройке вообще два проекта. Надо уж что-то выводить на рынок.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Появились более актуальные визуализации (1) для ЗУ «Кировоградская, 9к4». Ребята из ГК «Основа» площадку забрали и начали над ней работать в конце 2021 года. Там размещался ТЦ «Южный», его между делом должны взбодрить и сохранить.
Новый вариант визуализаций отвечает всем требованиям архитектурных излишеств города. «Корона» имеется, «выграз» на фасадах тоже. Прямо двигаются по заветам и быстрым согласованиям. Ранее всплывал вариант с другим массингом (2) — хотели ещё третий объем, но вероятно, этот объем стал жертвой отмены коэффициента Д. В стартовой концепции был вариант с более стеклянной архитектурой, но и без короны там не обошлись (3). Но, в самых первых картинках был такой, типичный, коробочный комфорт класс из 4 корпусов (4).
Уж передержали площадку, надо выводить на рынок и забирать спрос юга Москвы. Вопрос только теперь — когда это сделают.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX