113580
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
Ранее, как писал Филатов, Галс купил ЗУ «Лобачевского, 114». Это Участок 0,6 га в котле спроса между Дорохова и Мичуринским. Котел там с точки зрения стройки бездонный, любой объект недвижимости, построенный на таком небольшом участке, просто раствориться на фоне окружающей действительности.
Ранее, в данный котел спроса решил зайти ГК ФСК, купив ЗУ «Лобачевского, 118/6» у Эталона, а «Сумма Элементов» купила себе ЗУ «Лобачевского, 138Г» у пензенского девелопера «Термодом». Ещё недалеко идёт проектирование на ЗУ «Винницкая, 23А», ожидаем, кто возьмет этот участок.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Сегодня пройдемся и по рынку загородной малоэтажной недвижимости. Здесь интерес не ослабевает, несмотря на рост цен и ставку. А дело все в том, что многим хочется жить на природе, не теряя комфорт и прелести городской жизни.
Это подтверждают и цифры. Пройдемся по годовым итогам ФСК Family (входит в ГК ФСК): ещё год назад мы рассказывали о том, как девелопер планирует развивать загородку, а теперь смотрим на результаты.
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года выручка компании увеличилась до 4,5 ярдов рублей против 1,1 в прошлом году. А объем реализованной недвижимости вырос почти в пять раз. Что логично: появилось и больше проектов, из которых в продажах лидирует «Дубровицы Клаб». На стабильный спрос влияет ипотека, с которой берут объекты почти 78,7% покупателей.
Из трендов — большинство покупателей выбирает квартиры в малоэтажных жилых домах загородного формата, а остальная треть — таунхаусы и индивидуальные дома.
Уверены, что количество проектов у ФСК Family, да и у других девелоперов загородки, будет активно расти, особенно — в Подмосковье.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Смотрим за регистрацией ДДУ в столичном регионе. У девелоперов после зимне-осенней хандры, когда торговали в среднем 340 тыс. кв. м в месяц, установился летний позитив последнего вагона семейной ипотеки. В июне реализовали 420 тыс. кв. м, в июле 410 тыс. кв. м, что по меркам рынка — очень хороший и позитивный результат.
Снижение относительно июля 2025 года составило 19%, снижение относительно июля 2024 года — все 22%. Рынок срезался жестко, и всё, что его может замотивировать в период август — сентябрь, это всё то завершение семейной ипотеки.
Ожидаем продажи в районе 420 тыс. кв. м в августе и небольшой рост, до 430-440 тыс. кв. м в сентябре.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Оказывается, на ЗУ «Витебская, 9» свою концепцию предлагало вездесущее бюро СПИЧ. В плане жилья особо не парились, двигались по принципу «ТЭПы превыше всего», поэтому устроили жесткий частокол из башен с максимальной высотой 225 метров или 64 этажа. Назвать такую застройку продуманной или гуманной язык не поворачивается. Очередные сталактиты из стекла и бетона. Хорошо, что город отправил такой подход «в стол» и был проведен конкурс, где участвовали WALL, IND и Kleinewelt. Их проекты гораздо более комфотные и адаптированные для среды. К слову, в конкурсе выиграл по итогу Рубен из WALL, его проект и должен реализовывать на Витебской улице.
Во всех концепциях сохранялись краснокирпичные корпуса завода ИСКОЖ, также определенным УТП на площадке является пруд. Поэтому ожидаем старт проекта и редевелопмент краснокирпичных корпусов.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
А101 продолжает прорабатывать застройку на ЗУ «Кавказский бульвар, 26». Лейтмотив там довольно простой — две башни со стилобатом. Вопрос только, какие архитектурные излишества будут натянуты на эти башни. Сейчас появился вариант стекляшки — с террасами и скошенной крышей-короной (1). Ранее всплыли простые башенки, которые точно сразу были отправлены в стол (2).
А101 аккуратно выполз из своего логова в виде Новой Москвы и точечно стреляет проектами по Москве старой. У них получилось 3 проекта одинаковые по сути — это Голубинская, Мусы Джалиля и Кавказский. Джалиля вышел в продажи в мае 2026 года по конскому прайсу за 500 тыс. руб./кв. м. Ценник явно не вдохновил инвесторов и на данный момент в проекте зарегистрировано 5 ДДУ. Может у А101 есть план и его они придерживаются, но об этом мы узнаем через полгода-год.
Основная проблема для проекта на Кавказском бульваре — это реновация. По сути, всё Царицыно будет перестроено. И как конкурировать в таких условиях с таким объемом метров от города — не знает никто. Будет сложно.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Фиксируем довольно необычный кейс для рынка. «Альфа-банк» реновирует офисник «Домников» по адресу Маши Порываевой, 34. Это самый центр, проспект Сахарова, до Садового рукой подать.
Почему кейс необычный? Здание построено в 2010 году в лучших традициях капиталистического романтизма, который был «замаскирован» байкой про то, что архитекторы вдохновлялись идеями конструктивизма. Да, какие-то формы имеются, но мы знаем, как архитекторы любят натянуть смысловые вещи на свой проект.
Офисник на 16 лет существования так устал, что из него просто вынесут все и занесут все заново. По картинкам новая архитектурная концепция уже отвечает современным требованиям нейроромантизма. Попутно добавится ещё небольшой корпус, и общая площадь объекта вырастет с 126 тыс. кв. м до 156 тыс. кв. м.
Интересно, сколько ещё объектов будет так реновироваться в ближайшие 5-10 лет. В том же «Сити» есть уже порядком «уставшие» башни, которым новый фитаут бы не помешал.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Мост имени Урагана в «Сити» начнут строить в 2027 году. Это прямо памятник долгому мостостроению. Первая проработка моста случилась в далеком 2019 году, в 2022 году Ураган нарисовал свои шары. И видно, эти шары изрядно оптимизировали, так как на изначальных визуализациях они были прямо шары-шары, а теперь их снизу «подрезали». Вероятно, у заказчика нет денег на выполнение полного полета фантазии бывшего главного архитектора города.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Кого можно удивить очередными башнями в «Сити»? Никого. Их там уже как говна за баней стало, аж «Сити» распух до состояния «Большой сити». Но у меня сегодня пациент из классического, старого «Сити». Две изгибающиеся башни рядом с бывшей территорией «Экспоцентра», где сейчас реализуется национальный центр «Россия».
Архитектура получилась вторичная, стеклянная, «как в Дубае». Никакой, полная безликость. Но на рендерах есть любопытный момент — это тот самый дженга-небоскреб на улице Антонова-Овсеенко, которым занимается господин Блажко с ПСБ. Иногда девелопмент — это не про результат в виде конечной стройки, а про сам процесс, возможно, дженга-небоскреб — это процесс.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Супер-котел спроса Павелецкая продолжается обрастать проектами. По информации Мухина, самарский девелопер Кошелев согласовывает проект на ЗУ «Шлюзовая, 8/2». Хотят воткнуть 2 башни с объемом до 50 тыс. кв. м.
Сам участок с стоящем на нем бизнес-центром купили в 2020 году за 1,3 ярда у банка непрофильных активов «Траст». Изначально компания планировала построить пятизвездочную гостиницу с апартаментами доходного типа, однако отказалась от этой идеи из-за запрета строить апартаменты в Москве. Запрет случился ещё в 2024 году.
Рядом планируется стройка Кроста на 120 тыс. кв. м. Они ранее выкупали ЗУ «Кожевническая, 13/3» и «Кожевническая, 15, стр. 1». На втором ЗУ располагаются Кожевнические бани — известный объект авангарда, но с большой долей вероятности их снесут. Плюс на аукционе мелькали палаты Кожевенной слободы на ЗУ «Кожевническая, 19, стр. 6». Преображается этот кусок города.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
К слову о стартах продаж. Девелоперам в 2026 году выкрутили руки так, что на рынке все фиксируют минимальное количество стартов с последнего кризиса — 2014–2015 гг. Новые старты продаж — это та тяга, которой питается рынок. А их нет. То есть в начале пути сейчас минимальное количество проектов. Связано это в первую очередь с отсутствием спроса, это видят банки и просто не открывают проектное финансирование девелоперам. Открыть, конечно, могут, но чтобы это случилось, надо неплохо так занести в банк.
Отсутствие стартов позитивно влияет только на две вещи: это поддерживает общий уровень цен, повышает распроданность по имеющимся проектам и открывает все двери для продаж Фонда Реновации.
Сами старты продаж происходят по диким ценам. Тут на проекты повлияли архитектурные изыски, навязываемые городом. Фин. модели просто не тянут эту архитектуру, поэтому приходится стартовать по завышенным ценам. Либо город как добродетель остановил девелоперов, чтобы никто не упал, либо город расчистил дорогу для все своего же фонда реновации. Кто бы думал, что огосударствление девелопмента произойдет не со стороны «федеральной корпорации», а региональной власти.
В 2026 году уже никого не удивишь ценником 2+ мульта за метр. Среди проектов, которые выходили с таким прайсом, — «Палашевский 11», «Узоры», «Пыжевский», «Левшинский, 19», «Омега», «Дом спорта», «Казачий» и «Резиденция Воронцова». Роскошная Москва стала супер роскошной по ценам. Чтобы купить квартиру в новом доме в ЦАО теперь надо быть миллиардером, а не миллионером.
Дальше в зоне «догоняющих» идут проекты со стартом от 1 до 2 млн. рублей за метр — тут «Магнум Соло», «Тессинский, 5», «Энигмия», «Усадьба Демидова» и «Аурус Резиденции». И если первая пачка такая дорогая отчасти потому, что проекты маленькие, клубные и там тяга значительная не нужна, то тут уже проекты, где тяга нужна, особенно в «Аурусе». Ключевая проблема любой фин. модели — цены можно выдумать какие угодно, но вот будет ли спрос в нужном объеме для подтверждения цены — это задачка более сложная.
Чутка не дотянули до 1 млн. за метр троица с Ленинградки — «С5», «Муза» и «Мастерс». Аэропорт, Ходынка — прекрасные районы, кто спорит, но то, что они уже чуть ли не 1 лям с метра и ключами в районе 2030 года — это уже ситуация критическая.
Ребята в категории «что-то в районе полмульта за метр»: «Блик», «Татум», «Сикрет Гарден», «Сезар будущее» — причем будущее с ценами ошиблись и резко дернули вверх после выходных старта продаж. И внимание — «Дом на Джалиля». Проект в районе на окраине Москвы с таким прайсом от А101 — интригует? Очень, но сильнее удивляет старт от того же А101 — куска «Скандинавии» под брендом «Хольм». Там прайс составил 420 тыс. руб./кв. м. Это новая Москва. Новая Москва по 400 тыс. — добрый вечер.
И всё. Никаких «доступных» стартов не было. Пачка проектов по 200 тыс. руб./кв. м в Московской области. Старты Москвы — от 400 тыс. руб./кв. м и в космос. Космос тут «Палашевский 11» — где прайс 4,3 млн. руб./кв. м.
Москву делают в плане недвижимости не просто дорогой, а недоступной. И у Москвичей или гостей столицы остается только два пути — вторичка или Фонд Реновации ака «Московские кварталы».
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
К другим стартам продаж. Upside оперативно вывел в реализацию проект на ЗУ «Мосфильмовская, 74-78». Поскольку латиницу в брендинге у нас прикрыли, проект получил название — «Золотые крылья». Вероятно, это заигрывание с жителями знаменитых «Золотых ключей». Учитывая, как обнищала отрасль брендинга, теперь можно открыть золотую жилу по добавлению слова «золотой» к любому существительному. В великом и могучем найдется масса вариантов.
Ценник зарядили сразу «заградительный». Хочешь себе комфортную однушку 48 кв. м? Вынь да положь 46-47 мультов. Хочешь что-то поприличнее, чтобы хоть ещё одна комнатка была — 78 кв. м за 70 млн. рублей. Про большие квартиры вообще молчим — там за 100 метров попросят от 90 млн. рублей. Как и прогнозировалось — ценник в районе 900 тыс. руб./кв. м на старте продаж.
Сейчас любой старт — это выше сданной, аналогичной вторички — +10-15%. То есть, если вам реально нужна квартира здесь и сейчас — заходить на котлован нет никакого смысла. А если вы готовы подождать — то смысл в том, какие «фишки» проекта вам наобещают и сколько лапши на уши навесят.
Могли Upside выйти дешевле? Нет, сейчас с ценником меньше просто фин. модели не летают. Поэтому отделу продаж надо предпринять феерические усилия, найти тот самый отложенный спрос в локации и привести клиентов. Проект большой, тяги тут надо много. Плюсик в копилку тяги — это рассрочки.
Презентация по проекту тут.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
«Сибур» одарит Москву ещё одним очень симпатичным своим офисником. Речь идёт про ЗУ «Якиманская, 4/4/3» (1). Именно там может появиться крайне интересное офисное здание с новым трендом эпохи — «вешаем новую архитектуру над старой». Где-то мы такое уже видели? Эмо-тех всё сильнее по приемам начинает напоминать своего циклического прародителя — кап. ром — капиталистический романтизм. Хотя явно эмо-теху уже маркетинговое агентство придумывает более интересное название — Эмо-тех — это КСО. КСО нет. Есть ДГП. А вот как архитектура будет называться при ДГП? Пока не объявили, только ценностную лекцию прочитали.
Повезло ребятам, которые будут покупать «Красный Октябрь» (2), у них будет современный, симпатичный вид под носом. Сначала правда стройка, но там объем небольшой, быстро соберут.
Напомним, что изначально новый офис «Сибура» начали строить на месте знаменитого ЖК «НегоцiантЪ» по адресу «Большая Якиманка, 2» (3). Но по ходу компании нужно больше площадей, поэтому последует продолжение банкета.
Также там уже готов новый спуск с моста (4). Тоже не обошлось без излишеств, так как было необходимо красиво обыграть его конец без интеграции в здание, как это было раньше в случае ЖК «НегоцiантЪ».
Много лет назад бюро Kleinewelt делало вариант редевелопмента данного земельного участка (5) и вообще предполагалась там стройка элитного ЖК. Вместо элитного ЖК будет элитный офис. Понятное дело, что картинки ещё не утверждены, и ждем официального старта стройки.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Есть девелоперы, которые по любому поводу рожают свой суббренд. Причин, чтобы думы думать, суббренд придумывать, бабки в брендинговое агентство сливать, бывает по сути три:
1. Выход в новый сегмент. Строили из говна и палок в полях — выходим строить для солидных господ в рамках роскошной Москвы — все, коллеги, садимся, думаем, как отстроиться от своего имени. Откреститься от своих реальных истоков. В обратную сторону — из князей в грязи — девелоперы ходить не любят. Сливают проекты, не марают свой «материнский бренд».
2. Другая причина выдумать суббренд — это выход в новые виды недвижимости. Строили жилье, а теперь нужно строить офисник — МПТ. То все садимся, думаем, как же лучше к основному бренду пристроить слово «офисы» или «office». Ну и так по каждой категории.
«Гранель», когда выходило из полей Подмосковья в Москву, придумывал зонтик — Mypriority. Но время сменилось, латиницу уважать перестали, теперь особо зонтиков и нет. Так случилось с офисным направлением у «Гранель». Не парятся, просто выводят проекты без дополнительных презентаций и позиционирования бренда. Сказали строить офисы — МПТ — ребята строят.
Вот вытащили анонс офисника, который необходимо релаизовать в рамках проекта на ЗУ «Дубининская, 17» или проекта «Павелецкая от Гранель». За данный объект не переживаем — во-первых, павелецкий офисный кластер, во-вторых, небольшой объем — всего 21 тыс. кв. м, 11 этажей или 50 метров.
За архитектуру проекта отвечало бюро ТПО «Резерв»: «Фасад строится на контрасте диагональных металлических ламелей, витражей и натурального камня. Основная облицовка — крупноформатный белый юрский известняк, цоколь — белый гранит Мансуровского карьера». Учитывая, что каких-то сложных решений нет, должны до 4 квартала 2029 года ввести. Интересно, как будут торговать по ДДУ или по ДКПБН.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Весной Sminex купил ЗУ «Тимура Фрунзе, 11, стр. 7, 19, 33 и 50» — это земля господина Клячина на Красной Розе. Очевидно, что для проекта перфекционисты пошли делать сразу пачку концепций.
Среди них концепция, которая полностью отвечает стандарту роскошной Москвы: «окна побольше, фасад побелее, кровля эксплуатируемая, остальное в стиле очень строгого, минимального минимализма». Много моллированных окон, балкончиков, плавных форм здания.
Максимальная высота составляет 55 метров, что по текущим меркам не делает из объема супер-пупер доминанты района Хамовники. Проект точечный, висящий над высокооплачиваемыми айтишниками и их руководством, которым часто бабки жмут карман, поэтому Sminex точно тут зарядит очень агрессивный ценник. Ставим, что 3 мульта минимум на старте.
Судя по концепции, будут ещё делать некислую среднюю площадь — в районе 175 кв. м. Вот он, настоящий семейный формат, чтобы можно было всех детей по койкам разместить. 175 кв. м умножаем на те самые 3 мульта, и получается, что средний лот будет стоить всего пол-ярда.
Что там говорят женские паблики на тему, сколько должна стоить квартира мужчины? Часы — 3 месячных дохода, машина — годовой доход, а квартира? Даже если 10 лет, то это 120 месяцев, и получается в районе 4,4 мульта в месяц. Нормальный средний бизнес. Или уже крупняк? Не нам судить, проект роскошный, поэтому агенты должны взять и найти спрос на соответствующий бюджет. Комму заплатят от души же.
Ждём итоговый вариант проекта и информацию по старту. Чисто так, посмотреть, обсудить, не более.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Подпорные стенки — это всегда головная боль для любого проекта. Какие-то проектировщики просто их делают и оставляют как память рельефу, а какие-то девелоперы пытаются из минуса сделать плюс. Так на подпорных стенках появляются муралы.
В рамках проекта «Мануфактура XIX» Sminex реализует 176-метровый мурал авторства Антона Чумака в виде деталей ткацкого станка. Работа художника получила название «Нить времени». Такая дань месту.
В конкурсе на создание эскиза мурала также принимали участие Алексей Лука, Артем Стефанов, Виктор Поляков, Владимир Абих и Миша Most.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Не прошло и 100 лет, как кто-то смог купить ЗУ «Наметкина, 10А». Площадка на рынке была очень давно и вот, наконец-то, по информации Мухина, её забирает Галс. Активный Галс стал после своей продажи профинвесторам из лап ВТБ. Пару лет назад за эту радость хотели 2,6 ярда. Учитывая, как поехал рынок вниз, Галс точно должен брать актив с дисконтом.
На месте устаревшего БЦ на 8,5 тыс. кв. м можно и нужно будет воткнуть офисников на 47 тыс. кв. м.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
В нашем ситуационном центре зафиксирована минимальная реализация ДДУ за 7 месяцев (январь — июль) с 2019 года. В самые холодные, голодные года — 2020 и 2025 гг. — девелоперы под 3,5 млн метров в копилку продаж клали. Сейчас положили меньше 2,7 млн кв. м.
Факторов тут хоть отбавляй: закручивание гаек по семейной ипотеке, отключение просто льготной ипотеки, запреты на тему выдачи ипотеки без ПВ, запрет на наценки стоимости квартиры, регулирование субсидирования ипотек со стороны девелоперов и т. д. Плюс цены. Цены идут только вверх. Вот такой у нас рынок — спроса нет, бьём антирекорды по продажам, а ценник крутим только вверх. Вариантов крутить вниз нет: инфляция, отсутствие кадров, рост себестоимости из-за архитектурных решений и т. д.
Кто ждёт обвал цен на недвижимость — рискует его не дождаться, так как, по-хорошему, девелоперам уже всем надо было дружно устроить распродажу. Но распродажу они устроить как минимум не могут из-за участия в процессе банков. Точечно — да. Все могут слить какой-то проектик, наполниться и «выйти в кэш», но массово — нет.
Сейчас все предпосылки, что 2026 год станет годом антирекорда по продажам ДДУ. Антирекорд по продажам перейдёт на антирекорд по выходу новых метров в продажи. Итог — рынок замораживается, стройки будет всё меньше и меньше. Вот такая вот ситуация, други и их подруги!
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Никто не показывал, а мы покажем, как будет выглядеть корпус застройки проекта «Красный Октябрь» у Патриаршего моста. Ну, по сути, это то место, где подход к бару «Стрелка». Сколько там было приятных лекций проведено, сколько умных людей из недружественных стран привозили. А сейчас активная фаза редевелопмента данной территории со всеми элементами архитектурных излишества.
Как видите, корпус у моста будет с максимально пластичными террасами. Насколько элитно будет жить в таком корпусе, где мост на уровне 3 этажа и народ табунами ходит, покажет время, но то, что сам проект яркий и интересный, — факт.
Напомним, что «Красный Октябрь» разделили между бюро: ЦЛП, Меганом, Парсек, SAGA и GAFA, свою башню активно «пиарит» GAFA. А ещё с другой стороны проекта планируется застройка, расширение офиса «Сибура». Тоже недавно его публиковали.
Вот такой редевелопмент. Главное, чтобы у клиентуры хватило денег скупить все эти квартиры по 3 млн. рублей за метр. Роскошная Москва для солидных господ.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
К новостям международной архитектуры. Московское бюро Arch(e)type сделало проект жилья на прекрасном сказочном острове Бали. Не будем делать вид, что разбираемся в рынке недвижимости этих островов, не были, не знаем, но выглядит история современно.
После 2022 года у нас случилась архитектурная изоляция, когда московские бюро перестали конкурировать у заказчика с бюро из недружественных стран. Причем «исход» иностранцев состоялся не по причине нежелания работать заказчиков-девелоперов с ними, а потому что иностранным бюро теперь моветон что-то делать в столице Святой Руси. Отсутствие конкуренции плюс начало эпохи архитектурных излишеств с 3 концепциями на каждый участок дало развитие бюро, но в то же время расслабило. Многие просто переключились на клепание картинок, которые отвечают чек-листу, и потеряли какое-либо желание из комфортных условий выползать в другие города и страны. Можно, а зачем, когда московский заказчик платит и понятны правила архитектурных излишеств.
Поэтому любой проект московского бюро за пределами Москвы — это большой успех и праздник. Желаем другим бюро тоже активной региональной экспансии.
P.S. Сколько АГР было согласовано в Москве не московскими бюро за последние 2 года?😂
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Оцениваем развитие проекта «Сити Бэй» от MR. Стройка и ввод домов здесь идет довольно быстро: первую очередь проекта — «Индиан» — полностью сдали и заселили. Получился довольно спокойный квартал с разновысотными корпусами, расположенными так, чтобы из квартир открывались виды на реку.
Во второй очереди — «Атлантик» — уже ввели две из трёх башен и передают жителям, а третью обещают завершить в 4 кв. 2026. Здесь уже разгулялись с архитектурой, и на набережной квартал обнаруживается легко. Такое вот разнообразие двух очередей идет скорее в плюс.
При этом развитие проекта продолжается: в активной стадии строительства находятся корпуса третьей очереди «Норс» и клубные дома у реки. Так что постепенно здесь складывается уже не набор отдельных очередей, а довольно большой и разнообразный район.
Отдельный вопрос — а как там набережная Москвы-реки, с отсылкой на которую (и на океаны тоже) и назван проект? Сейчас её финалят: закончили с пирсами, прогулочными дорожками и освещением, а дальше будут озеленять и проводить итоговые работы, чтобы открыть пространство для жителей.
Для полной картины напомним, как развивался проект:
1. Изначальная концепция появилась в начале 2020 года. Авторами её были товарищи из KAMEN.
2. Старт продаж произошел летом 2020. Ценник был всего 177 тыс. руб./кв. м.
3. В конце 2021 вышла 2 очередь проекта.
4. В мае 2023 рынок возрадовался 3 очереди от бюро Kleinewelt, а в конце того же года вышли Курчатовская школа и 5 очередь с клубными домами.
Будем наблюдать и дальше, но пока проект идет активно и планомерно и не забывает про инфраструктуру с благоустройством, что в наше время определенно ценится.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
КРТ на ЗУ «Дорожная, 3» будет реализовывать «Колди». ОООшка «Колди» — «Аэрио» сделала SPV — СЗ «Дорожная». Там планируется 148 тыс. кв. м light industrial. По архитектуре, слава богу, без излишеств — серые коробочки. Но, говорят, что на крышу воткнут солнечные батареи и будут генерировать энергию.
Девелоперы все активнее погружаются в вопросы строительства МПТ. Офисами никого не удивишь, теперь вот все больше складов, light industrial, кластеров и других объектов.
Рядом с КРТ «Дорожная, 3» будет расположен КРТ «Дорожная, 3, к. 1А», где запланировано ещё 140 тыс. кв. м стройки подобного назначения. Посмотрим, кто из девелоперов озадачится данным вопросом.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Если бы мы каждый раз получали сто рублей за отточенные рендеры, которые в жизни оказывались довольно сомнительными — всей редакцией уже стали миллионерами. Поэтому всегда обращаем внимание на проекты, в которых ожидания с реальностью все же совпадают.
Вот и у Опус от Пионеров в эту категорию попадает: плюс и для жителей ЖК, и горожан, и туристов, которые могут наблюдать хорошую архитектуру с набережной Москвы-Реки или с воды.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
На рынке 100 лет уже висит ЗУ «Рублёвское, 151». Там было несколько архитектурных концепций, а сам участок приписывали девелоперу St. Michael. Но что-то время шло, движения нет, сейчас хотят продать участок за 7 ярдов.
Где тут правда, а где тут вымысел — решайте сами, но мы больше всего посмеялись над IRR — 47%. И цена реализации — 680 тыс. руб./кв. м. А чего не миллион и не 900 тыс., как в «Золотых крыльях»?
Участок с точки зрения реализации сложный. С одной стороны, московская прописка, «дорогая» Рублевка, развивающийся кластер «Сбер Сити», мост, метро, робособаки в Сбере. Плюс со всех сторон — лес. С другой стороны, медвежий угол, соседствующий с какими-то гаражами и кладбищем. Кому нужно «уединение» — подойдет, а вот кто хочет хоть чуть-чуть касаться цивилизации — уже сомнительно.
Посмотрим, кто заберет себе проект, девелопмент умеет ждать, и история данного ЗУ — это точно про это!
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Случилось, постановление Правительства Москвы № 2118-ПП подписано. Это то самое, по парковкам. Кратко:
Введен новый порядок расчета машино-мест:
1. На стадии градостроительного проектирования (ГЗК) расчет выполняется по общей площади квартир;
2. на стадии архитектурно-строительного проектирования (АГР) — по количеству квартир с учетом их площади.
Установлены новые нормативы обеспеченности постоянными машино-местами:
1. 0,8 машино-места — для квартир площадью до 70 кв. м;
2. 1,2 машино-места — для квартир площадью от 70 до 100 кв. м;
3. 1,6 машино-места — для квартир площадью свыше 100 кв. м, а также индивидуальных и блокированных жилых домов.
Определены переходные положения: новые требования не распространяются на объекты с уже полученными разрешениями, положительными заключениями экспертизы, утвержденными архитектурно-градостроительными решениями и другими установленными документами по состоянию на 5 августа 2026 года.
При определении количества машино-мест применяются нормы постановления № 945-ПП в новой редакции независимо от требований Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Если нормы ПЗЗ противоречат новым нормативам, они не применяются.
Результат один — себестоимость вырастит, фин. модели многих проектов лягут, либо придется выводить по ещё большим ценам — цены вырастут.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Омосковевший девелопер «Брусника» стартует с новым корпусом в рамках проекта «Издание». Это самый высокий корпус из кусочка застройки ЗУ «Перовское, 21».
Изначально стартовали в апреле 2024 года с ценником 300 тыс. руб./кв. м. Прошли годы. Теперь стартуют с ценой 369 тыс. руб./кв. м. То, что казалось раньше лютой промзоной, теперь локацию называют «Развивающийся район с историей».
Средний бюджет покупки составляет около 29,7 млн рублей. Однокомнатные квартиры в среднем стоят 20 млн рублей, двухкомнатные — почти 30 млн, трехкомнатные — 34,8 млн, а четырехкомнатные — 45,6 млн рублей.
Вышли сразу с маркетинговым инструментом — «скидка». Это отдельная загадка, зачем девелопер на старте продаж говорит клиенту, что уже вот скидка такая. Не кажется ли это контр-интуитивно — стартовать с продажами и со скидками? Средняя «скидка от накидки» составляет 10%, а максимальная — 22%.
Посмотрим, как пойдут продажи в этой, очередной высотке.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
LEGENDA продолжает преображать Левобережье Москвы. Девелопер открыл продажи в двух новых корпусах флагманского ЖК «Северный Порт». Там определенно есть, на что посмотреть. Корпус 6.4 обращает на себя внимание из-за высотности и простора: здесь 54 этажа, потолки 3,15 метров, пул разнообразных планировок, в том числе с видовыми мастер-спальнями, постирочными и гардеробными комнатами, отделка Технобокс.
Корпус 6.2 поменьше и уединеннее: 5 квартир на этаже, что нечасто встречается в новых проектах, высота потолков 3,3 м. Архитектурный сдвиг здания с выраженным наклоном в сторону реки дает разные точки обзора за счет поэтажного смещения все ближе к воде. В этом корпусе есть планировки с ванной с окном, мастер-спальнями с двумя гардеробными, гостиными с угловым остеклением, некоторые в единственном экземпляре.
Ну и ценник — от 17,4 за лот, о чем мы уже писали. С другой стороны, стоимость квадрата не планирует снижаться: за два года метр первой очереди проекта «Северный Порт» подорожал почти на 50%. Как говорится, комментарии излишни.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Центр Краснодара ждут изменения, да ещё и с новой архитектурной доминантой города. Речь идет о территории бывшего масложиркомбината на Тихорецкой улице, который перестроят в рамках КРТ. Новый проект развивает НЕОМЕТРИЯ (напомним, что это ключевой актив Alias Group), которая уже в июле этого года получила официальное разрешение на строительство первого многоквартирного дома, а до этого — добро от администрации на проект планировки района и строительство первых соцобъектов.
У девелопера на территорию в немалых 28 гектара серьезные планы: хотят благоустроить общественные пространства, сохранить и адаптировать под современные функции ОКН начала XX века, а именно — краснокирпичный цех гидрогенизации, здания саломасхранилища, лаборатории 1904 года в псевдоготическом стиле и заводоуправления 1936 года.
Жилая часть рассчитана на 9 тысяч человек в шести кварталах разных классов: тут и бизнес, и бизнес+ с пентхаусами, квартирами с террасами, двухуровневые и со свободной планировкой. А в первом доме планируют сделать 662 квартиры для более чем 1350 жителей. За архитектурные, инженерные и градостроительные решения выступает бюро ARCHIVISTA. Общую концепцию построили на принципе разнообразия в единстве: каждый из шести жилых урбан-блоков вдохновлен природой Краснодарского края и историей самой территории.
Конечно, такая жилая застройка приведет и к инфраструктурным изменениям, здесь уже запланированы поликлиники, школы и детские сады, а также появятся 17 тысяч квадратов коммерческих помещений. Разрешения на строительство школы и первого детского сада получили даже раньше жилья. Транспорт тоже поменяется: появится новая развязка, соединяющая улицы Тихорецкая, Шевченко и Володарского.
Сейчас площадку готовят, и уже в третьем квартале текущего года девелопер начнет строить первую жилую секцию.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Сразу три новости:
1. AAA Engineering+ — можно назвать мастер-девелопером, потому что уже несколько проектов довели до необходимой степени готовности и продали страждущим, жаждущим строить и продавать. «Авиамоторная, 24» — толкнули в лапы ESVE GROUP, ранее ЗУ «Электролитный, 1, к. 5» в лапы ЛСР.
2. ESVE GROUP — можно назвать активным офисным игроком. Они уже реализуют офисник на ЗУ «Грузинский вал, 3». и теперь будут девелоперить ЗУ «Авиамоторная, 24». Хотя позиционируют себя ребята как «девелопер премиального сегмента, который фокусируется на строительстве элитной коммерческой и жилой недвижимости в центре Москвы». То есть на офисниках останавливаться не планируют, а что-то узнаем в будущем.
3. Бюро Ariada — очень рукопожатное, GR-бюро. Много АГРок согласовали ребятам. Все с довольно специфической, разнообразной архитектурой. Говорят, что где-то свою руку к проектам прикладывал сам Ураган Кузнецов. AAA Engineering+ оба проекта офисников делало на продажу с Ariada, Галс на ЗУ «Старопетровский, 11» работал с этим бюро, есть согласованные проекты коммерческого жилья — «Новоостаповская, 3» и реновации «Сормовская, 21» (причем проекты под копирку).
Офиник на ЗУ «Авиамоторная, 24» — это эталон эталонный по архитектурным излишествам, так как его визуализации попали в пресловутый чек-лист по по архитектуре, где написано, что город пропускает, а что отправляет на доработки. Девелоперы доработок особо не хотят — время деньги, поэтому особо одаренные готовы согласовать с городом что угодно — главное согласовать. На Авиамоторной сделали пластичный фасад, хотя зачем он там вообще такой нужен, неизвестно — вокруг авангардный жилмассив и типовое здание детского сада. Можно было смело воткнуть простую, минималистичную коробочку, и никто бы даже ухом не повел.
К слову об локации, всего квартал от станции метро, поэтому переживать за реализацию объекта не стоит. Вообще в Лефортово сейчас сейчас активно строится БЦ «Энтузиастов, 12», ожидаем БЦ на ЗУ «Душинская, 7» в рамках КРТ «Перовский, 54» и «Авиамоторная, 19А/9».
Офисники — дети МПТешной льготы все сильнее наполняют рынок. Вопрос теперь только один — когда этот льготный рынок ляжет. Ещё год протянем или два?
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Ну что, сезон подведения итогов первого полугодия в офисной Москве официально закрыт. Все уважаемые и не очень наконец поделились данными и можно традиционно сравнить цифры.
По объему ввода по всем классам офисов в Москве - нового предложения "не так уж и много". Например, IBC прогнозируют ввод в 875 тыс. кв. м офисов (и о рисках переносов не забываем). Если смотреть только ака классы А и Прайм внутри МКАД у Стоун тут еще меньше, но интересно другое - около 40% объема до 2030 уже реализовано. А вот в чем коллеги сошлись: в 2027 году ввод просядет еще сильнее. Значит, о резком росте вакансии и обвале ставок пока можно не думать.
По итогам спроса - тут кто вот что горазд. Ощущение, что каждый считал собственный рынок. У IBC по полугодию толкнули 420 тыс. кв. м (-33% год к году). У CMWP — уже 607 тыс. кв. м. Почти 200 тыс. кв. м разницы. Видимо, где-то существует параллельная офисная Москва. Если нужны сделки исключительно по офисам класса А внутри МКАД, то у Стоун это — 124 тыс. кв. м.
Главный тренд года: денег стало меньше, любви к дешевым метрам - больше. По данным Стоун, 22% всех реализованных площадей пришлось на офисы стоимостью до 400 тыс. руб. за кв. м. (привет Форма). Хотя и хорошие новости тоже есть. Цены по-прежнему уверенно держат локации СК-ТТК, а также Москва-Сити (привет офисникам MR в Сити и у Белорусской).
По вакансии, как обычно, у каждого своя правда, но если кратко и общо - около 7% по Москве. Лучше всех чувствует себя Ленинградский коридор — вакансия всего 1,6%. А в аутсайдерах неожиданно оказывается Калужская. Правда, здесь те самые 26% вакансии — это всего около 8 тыс. кв. м. Примерно такая же история и с Савеловской. Только там свободных площадей уже больше (тут уже привет Стоун).
Смотрите, начался элемент мнимой архитектурной демократии. Когда авторитаризм принятия градостроительных решений неожиданно дает выбор между тремя необходимыми вариантами — так будет «выбрана» архитектура для ЗУ «Шаболовка, 34».
Ранее архитектурная демократия случилась в двух конфликтных кейсах — цирк и СЭВ. Теперь решили в эту ситуацию вытащить Шаболовку. Непонятно, что тут сыграло. Ситуация с высотностью, с посредственностью архитектурных решений или как-то успокоить локальную публику.
С одной стороны, поддерживаем подход обсуждения, дискуссии, с другой стороны, решения, представленные для голосования, очень разные, и как девелопер — ЛСР должен работать с фин. моделью проекта, когда она решается в рамках голосовалки на «Активном гражданине».
Итого в забеге у нас участвует архитектура в формате «член» от бюро Coop Himmelb(l)au, архитектура «скай-мост» и высотки — спойлер, проходной вариант чисто для третьего кандидата. А кого выберите вы?
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX