111144
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
Очередной банк снизил ставки
Банковские псы начали снижать ставки по ипотеке. Именно такие заголовки вы будете видеть каждый день. То красный пес снизил до 21,9%, то зеленый пес на первичку начал давать 19,4% (что, кстати, для такого алчного банка довольно неплохо). Но в этих новостях нет никакой связи с реальной эластичностью спроса. Если выйти в окно с 22 этажа, то этот выход будет абсолютно таким же, если сделать это и из окна на 25 этаже. Поэтому адекватные люди не выходят ни там и ни там.
Главный минус эпохи ипотечного кола 2020–2024 гг. в том, что целевая аудитория перестала воспринимать ставки по ипотеке, где есть 2 цифры. Банкстеры с девелоперами сделали всё, чтобы вдолбить гражданам Святой Руси, что ипотека — это что-то меньше 6%. Легко, доступно, бери — не хочу. Вот и граждане отвечают теперь тем же. Они забыли, как 10 лет назад брали ипотеку по 15% и никто не жужжал. Кто-то скажет, что цены были другие. Очевидно, они были другие, новый Мерин было можно купить за мульт.
Одна из социальных болезней в обществе сейчас — это боязнь инфляции, когда людей пугает новая ценовая реальность, а цены «из прошлого» сразу вызывают чувства ностальгии, а нет ничего более объединяющего и приятного, чем процесс ностальгирования об ушедшим. А ностальгия об упущенных возможностях — отдельный вид ментального героина. И явно в этой категории висят возможности в стиле «я б купил за те цены, да и по той ставке было бы ок».
Девелоперам надо как-то работать с ожиданиями клиентов на тему ставок. Быстрая победа, таблетка счастья — это опять выдумать офферы в стиле «0% на какой-то срок», «рассрочка 0%» или «квартира за 3 копейки в месяц» и т. д. Глобальная работа — это разъяснение, что ипотека — это друг, это финансовый инструмент, который может быть полезен не только со ставкой меньше 6%. И с этим надо работать, а не формировать неоправданные ожидания «о халяве». Пока же происходит обратное, все рекламные кампании девелоперов идут по пути быстрых побед эффективных маркетинговых менеджеров. В долгую работать сложнее, ибо рынок шатает.
Пока зеленый банк жалуется на ипотеку: «С ипотекой пока есть проблемы. Ипотека, во-первых, для банков сегодня — даже по льготным программам — является либо бездоходной, либо с отрицательной доходностью». Да-да, даже у такой финансовой институции, как зеленый банк, «с ипотекой проблемы». Мы ждём реальное снижение ставок. Реальное начинается с 15%. Именно от этого уровня ставок перезапустится спрос на рыночное кредитование, если, конечно, кто-то приложит усилие продать клиентам эту историю.
Продолжаем вечер охренетительных историй проектом офисника в рамках застройки Северного порта. Как обнаружил #третийадмин, оказывается, на ЗУ «Ленинградское, 63А/1А» Мангазея посадила 120 тыс. кв. м офисных объемов (в ГНС). Причем именно этот земельный участок находится отдельно от основной жилой застройки, которой занимается Мангазея (1). Вероятно, сохранили за собой эти метры, чтобы хоть как-то льготу за смену ВРИ получить.
Данный офисник располагается на вытянутом земельном участке, поэтому вся его концепция эту вытянутость и обыгрывает. Такая сарделька с вокселями. Воксели нравятся московским архитекторам и всегда хорошо заходят в формате архитектурных излишеств.
Рядом дышит в спину офисник (2) от Plus Development, который уже на низком старте по продажам. Северно-портовый офисный кластер начал свое формирование.
Давайте посмотрим на старты продаж, которые были в 2025 году:
1. Dream Riva — проект начал регистрировать сделки в апреле, бронистов-ждунов начали собирать пораньше. Ценник болтается в районе 495 тыс. руб./кв. м, в среднем регистрируют 3 тыс. кв. м в месяц, хотя тут играет эффект людей, которые зашли на бронирование. Прогнозируем снижение объема продаж и болтание цены на том же уровне в ближайшие пару месяцев.
2. Pave — регистрирует по 2,5 тыс. кв. м в месяц, ценник особо не растет, идет в диапазоне 420–430 тыс. руб./кв. м. Очевидно, что Форме надо сильнее раскачивать продажи в данном проекте, как-то дешевле 450 тыс. руб./кв. м торговать несерьезно, особенно такой небольшой объем.
3. Sokolinn Park — Эталон вышел с явным оверпрайсом, вероятно, рассчитывая на магию рассрочек, но рассрочки не спасают, в месяц регистрируют 250 кв. м со средним ценником 460 тыс. руб./кв. м, конечно, проект небольшой и темп какой-то существенный не нужен, но все равно — мало. Учитывая, что Эталон = рассрочки, стоит ожидать в проекте более комфортных условий именно по рассрочкам, явно Эталон не пойдет в историю снижения цен.
4. Марк — вот тут точно провал по продажам. В среднем идут по 380 кв. м в месяц, но с большим ценником — более 510 тыс. руб./кв. м. Это связано с мелкой, общажной нарезкой в проекте. Как сюда будет лить ЛСР людей — неизвестно, но учитывая их последнюю РК с «Рассрочка и точка» — будет неудивительно опять увидеть «комфортные» условия по рассрочкам.
5. «Свет» — тоже продажи идут так себе. В среднем 350 кв. м в месяц, ценник на уровне 420 тыс. руб./кв. м. Как будут раскачивать продажи — неизвестно, но тут точно не выполнение ни по объему, ни по цене.
6. Uno Горбунова — только два месяца регистраций, стараются торговать на уровне 390 тыс. руб./кв. м.
7. Бунинская набережная — как оказалось, ПИК ошибся, поставив высокий ценник. И продаж нет, и цену начали корректировать вниз. Пока 1,4 тыс. кв. м положили на эскроу со средней ценой 271 тыс. руб./кв. м, хотя на старте была амбиция идти от 300 тыс. руб./кв. м.
8. U2 — судить пока рано, но первый месяц закрыли с объемом 850 кв. м и ценой метра — 425 тыс. руб./кв. м.
9. Solos — тоже пока сложно делать выводы, так как положили себе только один месяц реализации, но для первого месяца после долгих броней — совсем небольшой объем.
10. Ultima City — в первый месяц положили в свою копилку более 1 тыс. кв. м с ценником 376 тыс. руб./кв. м.
11. Нарвин — а вот тут ПИК попал в цены и в первый месяц продал практически 1 тыс. кв. м с ценой 400+ тыс. руб./кв. м.
Ice Towers, Кутузов Сити, A22 — пока по их продажам данных, потом как бахнут. Если, конечно, будет что бахнуть.
Главный старт 2025 года. Весь рынок обсуждает уже несколько дней старт MR с проектом One. Причин тут несколько:
1. Мало вышло проектов за весь 2025 год. Из-за того, что сейчас проектное финансирование стоит конских денег, все девелоперы аккуратно взяли и краник стартов новых проектов прикрутили. В Москве вышло в реализацию менее 20 новых точек, проектов, неймингов и т. д. А, как говорится, на безрыбье и рак рыба.
2. Сити и квартиры. Любой проект в Сити — это событие. А квартирный проект в Сити — событие в квадрате.
3. Архитектура. Ураган Кузнецов нарисовал реально знаковый для города проект. Проект с конской себестоимостью и вообще головной болью для всех стройбанов, но точно примечательный. Это вам не очередная какая-то башня в Сити, а прямо настоящая дырка архитектуры. Настоящий эмотех. По сути, многие башни в Сити могут похвастаться разве что своей высотой. А слилось всё: и бренд, и образ жизни, и архитектура. Где живешь? Да в этом дырко-небоскребе. Настоящая трофейная недвижимость Москвы.
Как можно прокомментировать сам старт?
1. Первая неожиданность — это мелкая нарезка квартир в проекте. Прямо метятся в целевую «квартира для пиджака», что довольно странно, учитывая знаковость проекта для рынка. Либо MR просто не верит в историю, что в Сити можно затянуть семейную публику, даже сделав Sky Garden на крыше. Кстати, надо отметить, что Sky Garden будет в Московских проектах всё больше и больше, эта темка уже как зараза поселилась в головах архитекторов, а значит, они будут активно пытаться «продать» или «запихнуть» его в проекты уважаемых девелоперов-заказчиков.
2. Открыли бронирование без документов на нашдомрф. Это очень плохо, регулятор должен давать по жопе за эти «брони», которые ни к чему не обязывают. Обещать — бронировать не значит жениться или «заключить ДДУ». Эта сборка ждунов до официально опубликованных документов и возможности заключить договор — очень пагубная практика на рынке. Плюс сколько этих обиженных бронистов за историю рынка было. Сколько воплей, когда девелопер дает заднюю и оказывается, что договор бронирования ничего не значит. Короче, зачем такой знаковый проект так через попу выводить — непонятно, но интересно.
3. Ценник — вышли в среднем по ≈810–830 тыс. руб./кв. м, что довольно по-божески. Многие ожидали более 1 млн руб., но этого не случилось на старте. Причем ладно прайс, сейчас еще кроме прайса надо смотреть на рассрочки, и они у MR довольно выгодные. В итоге пришлось останавливать бронирование, поднимать цены. Можно будет не удивляться, если MR переобуется и что-то сделает с ценами перед заключением ДДУ, их за такой прикол уже за руку ловили.
4. Материалы, раздатка по проекту — сырые, как будто делали на коленке, с кучей ошибок и абсолютно сратым ИИшным контентом. Продавать дорогие квартиры за дофига миллионов — хотим, сделать нормальную презу с деталями, тонкостями и нюансами по проекту — не хотим. Планировки и презы — тут.
По итогу — ждем документы на нашдомрф, смотрим за тем, как киданут на брони или нет, ну и первые регистрации ДДУ. Это точно будет удивительно и интересно. С почином!
MR Private постепенно вносит больше ясности в проект не прям уж чтоб нового, но порядком обновленного небоскреба в Москве-Сити. Итак, это будет башня по имени One высотой 379,1 метра с самым высотным в Европе Sky Garden площадью более 1 тыс. квадратов. Парк заколосится на высоте 338,3 метра. Облик разработали главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов и Дмитрий Сухов, архитектор и креативный директор бюро Генпро. Ввести башню в эксплуатацию планируется в 2030 году.
MR Private обещает максимум естественного освещения, вертикальное озеленение, мягкие переходы между функциональными блоками. Квартиры расположатся с 36 по 90 этаж: 1417 лотов с потолками от 3 до 4,5 м. Для взыскательных господ будут двухуровневые пентхаусы с панорамным остеклением и жилые пространства на уровне того самого рекордсмена среди всех европейских Sky Garden. Функционал, разумеется, тоже уровня то ли Дубая, то ли Гонконга, то ли Сингапура: рестораны, бассейн под куполом. Для резидентов сделают кинотеатр, библиотеку, бильярдные, детский клуб.
Куда ж без подземной парковки в три уровня с просторными машино-местами, чтобы Ролс-ройс ненароком не поцарапал Феррари, зарядками для электромобилей, а также келлерами. При въезде на парковку система будет считывать автомобильные номера.
Под офисы отведут 5–30 этажи. Жители, офисные сотрудники встречаться друг с другом ни в коем случае не будут – каждой касте свой вход и выход.
Ещё удивляет, что Форма позвала на Касаткина достаточно большой пул иностранных архитекторов. Это очень правильный шаг, а то наши любимки за последние три года такую корону себе отрастили, что хрен знает, как они с ней в МКА заходят. Качество архитектуры выросло, но сейчас уровень вовлеченности владельцев московских бюро, даже именных московских бюро, снизился. А вот конкуренция и возврат иностранных архитекторов на концепции хоть как-то поможет удержать на земле оторвавшиеся пятки.
Читать полностью…
Девочки, вы сейчас упадете. Мы нашли все дома для проекта Формы на улице Касаткина. Поэтому у нас сейчас будет смотр этих домов. Зачем так решил выпендриться товарищ Чепрасов — неизвестно, но для рынка это точно крутой кейс, когда относительно небольшой проект разбили на столько маленьких кусочков и дали поработать всем архитекторам как города, так и иностранным.
Читать полностью…
Вот наконец-то и официальные, итоговые рендеры One Tower подъехали. Видно, что проект технически допилили относительно картинок, которые были год назад. Эпохальный проект от MR, который теперь по степени выпендрежа соревнуется разве что с Бадаевским от Капиталистов.
Идейным вдохновителем был Ураган, дальше над проектом работало Генпро. Общая площадь жилой башни составит 294,3 тыс. кв. м. Квартиры здесь расположатся с 36 по 90 этаж.
Что, ждем стартовый прайс? 2 мульта за метр? Вывезем, сдюжим?
ЗУ «2-й Кадашёвский, 8» также площадка №633 СМУ-154 ОАО «Трансинжстрой», для которой разработал концепцию маэстро Скуратов. Странно, что не на всю территорию, а только, по сути, на небольшой участок, где стоит дом дореволюционной постройки. Было сделано 2 концепции с белым кирпичом, ну и стандартным для Скуратова формообразованием.
Читать полностью…
MR достраивает 58-этажный премиальный небоскреб Famous на западе Москвы, в нескольких минутах пешком от парка «Фили», Парка Победы и Филевской набережной. Ключи обещают в этом году. Цены стартуют от 26 млн, так что свою недвижимую мечту обрести вполне реально.
Футуристичная архитектура, разработанная бюро ADM, отмечена премией International Architecture Awards как лучший небоскреб в мире. Интерьерами квартир занимается архбюро Oleg Klodt Architecture & Design.
За благоустройство отвечает японский урбанист Хироки Мацууро, создавший на территории Алый сад. Там же будет установлена скульптура от творческого дуэта Recycle.
В Famous откроется заведение от ресторанного дома Maison Dellos, будет спа-салон с видом на сад от бюро MADMA urbanism + landscape, а также студия персонального тренинга.
Продолжаем смотреть на офисные коробки Москвы. Выделим пару трендов:
1. Все железнодорожные артерии продолжают обрастать новой недвижимостью. Чаще всего это офисные коробки, ибо люди почему-то не любят заниматься трейнспоттингом, а офисные зайки что? Им без разницы, пусть сидят в своем оупен спейсе и на клавиши свои жмут и не выпендриваются, желательно.
2. Девелоперы, как горячие пирожки, начали перекидывать офисные объемы. Кому-то офисник нужнее — тот и выкупает. Пока за МПТ город дает льготы, это будет ликвидный товар, всегда можно сделать удобную эксельку и обосновать ЛПРу, что купить и реализовать МПТ — хорошая идея.
Но вернемся к самой новости. Офисный объем на ЗУ «Веткина, 2В», это рядом с проектом Кортроса ТАТЕ, перешел из лапок группы «Астон» в лапы Plus Development. ОООшка «Царская Ветка» перешла под ОООшку Плюса. Именно на «Царской Ветке» висит 1,3 га с документами на 74,5 тыс. кв. м.
Plus пока удивляет своей стратегией по покупке и выводу проектов. Все проекты пытается позиционировать выше классом, чем может дать локация, и зачем-то набирает портфель офисников. Офисник на Веткина — это уже 3-й проект в Москве после «Ленинградское, 63А/3» и офисные объемы в рамках проекта «Акценты».
По поводу позиционирования в «Акцентах» выкатили нереалистичный прайс, в «Деталях» пытались вытащить цену на уровень 250 тыс. руб./кв. м, но рынок в Новой Москве посылает на фиг, как проект не назови. Бизнес, премиум — не важно. Поэтому уровнили цены на уровень 220 тыс. руб./кв. м и хоть как-то раскачали продажи. Сейчас пытаются опять индексировать, как говорится, удачи.
Судя по всему, не дает покоя застройка небольшого участка на Павелецкой набережной. Оказывается, маэстро Скуратов там предлагал на ЗУ «Павелецкая, 8» два варианта массинга от Скуратова.
Читать полностью…
Высокобюджетный сегмент новостроек продолжает расти. По данным аналитиков в 5 раз выросли продажи сверхдорогой недвижимости в первом полугодии 2025 относительно прошлого года.
В лидерах снова Luzhniki Collection с самой впечатляющей динамикой. Проект за почти три года реализации успел вырасти в цене в 2,5 раза и утвердиться в элитном сегменте. И даже с нынешней средней ценой 2,2 млн руб. за «квадрат» продолжает продавать больше всех.
Проект на ЗУ «Нововоротниковский, 4/1», что в районе метро Новослободская, будет реализовывать не металлурги, а производители БАДов. По информации СИТ, уже сделку по земле провели, а там согласован офисно-гостиничный комплекс на 7,5 тыс. кв. м. Абсолютно частная, нерыночная история, поэтому подмечаем её исключительно для горожан, которые ожидают, что же произойдет на месте руин дома, который там сейчас непосредственно находятся.
Читать полностью…
Мухин слил визуализацию проекта Формы ака ПИК для ЗУ «Обручева, 27с2». Рядом с домиками-карандашами от Стоуна планируется какие-то пики точеные от Формы.
Авторы данной концепции неизвестны, но по архитектуре это какой-то копипаст проекта ЦЛП в Казани. Абсолютно такой же прием по массингу и терракотовый цвет тоже имеется. С одной стороны, ЦЛП работает с Формой по другим проектам, с другой стороны, ЦЛП у нас такие звезды, что плохо верится, что они могли взяться за проект, как говорят некоторые, «в центре Юго-Запада». Нынче ЦЛП работают в жилье только над премиумом и выше. Всякий ваш бизнес-класс и около — это можно оставить для многочисленных молодых бюро. Поэтому, если авторы не ЦЛП, то можно сказать, что кто-то подсмотрел Казань и принес эту историю для Калужский деловой район или газовое сердце столицы.
В локации бывшей промзоны Воронцово, да по факту это бывшая промзона Воронцово, а не эти ваши маркетинговые «центр Юго-Запада»; «калужский деловой район» и «газовое сердце столицы», проектов до едрени фени. Уже заселился и обживается Ever (первая очередь), сдались «Архитектор» и «AFI Воронцовский». Реализуются у нас тут Стоун и ЛСР. Готовятся к стройке ряд КРТ, а также проекты: «Обручева, 34/63», «Профсоюзная, 78»; «Архитектора Власова, 59».
Можно было сформировать единый дизайн-код для реализации такого количества проектов. Чтобы не было этого архитектурного сумбура и суеты. Плюс есть инструмент КРТ, где можно всех было бы собрать, все СКБ, ФОКи, МПТ и жилье рассчитать и сформировать район с определенным лицом, стилем, узнаваемостью. Но взгляд на архитектуру сейчас другой, каждый проект должен быть событием. Вот и смотрим мы на такое количество событий в рамках одной промзоны.
Офисные бренды
Ширится мода на бренды-тренды в офисной Москве. Теперь куда не плюнь – премиальный офисный бренд. В целом рынок развернуло в офисные тренды, ибо стартов по жилью мы фиксируем все меньше, а работы у #третийадмин – все больше. Очевидно, что по итогам 1 полугодия сформировалась тройка лидеров, где Стоун и MR Office решила потеснить Forma workplace. Заглядываем в их портфели и фиксируем мотивы офисного идеального: Стоун, т.к это их ключевое направление, продолжает раскачивать свои бизнес локации с ака классом А, мастер-девелопер MR выходит с доминантами (потому что может) или вставляет свои офисники в жилые проекты, но все (ну почти) они в топ-локациях и с честным разделением на ака класс А и В+. За что жмем руку ребятам. А вот юная Forma ака ПИК пошла по другому сценарию и решила смешать премиальные офисы с офисами под МПТ, набив свой чемодан всем подряд. Попытка толкнуть ака класс А на Пресне и занять свою нишу в В+ классе была бы логичной, но не случилось. При этом понятно, что есть обязательства перед городом по новым рабочим местам и понятно, что будут выходить с новыми площадками вне деловых локаций по низкими ценам. Если первое – база для рынка, то второе – момент неприятный, ибо среднюю по офисам уронят на всех и приподнять ее уже будет проблематично. При этом давить будет себес, и чтобы сбить математику придется падать по продукту.
Вообще интересная вещь, странно что до этого так долго шли – накрыть зонтичным брендом всю линейку, при таком схематозе гораздо легче протаскивать один-два хромых проекта в ака класс А, прикрывая все единым стандартом.
Вообще весь офисный рынок будет делиться на две нищи – на ака А класс от проф игроков, и это будут офисы для бизнеса, и на отработку МПТ вне бизнесовых районов для получения льготы. Из нашей святой троицы по офисным брендам пока только Forma выбрала второе, но на иглу офисных МПТ легко сесть в любой момент. Но стоит помнить, что спрос был, есть и будет на деловую Москву, а что будет с далёкими локациями - покажет время.
Несколько лет назад региональный застройщик AVA купил себе площадку в Марьино — ЗУ «Подольская, 22», где необходимо было реализовать «медцентр с офисами, гостиницей, физкультурно-оздоровительным комплексом и технопарком». И в 2023 году такая формулировка значила, что будут апартаменты. Сейчас город стройку апартаментов запретил, поэтому там реально может быть что-то из фразы про медцентр. Если, конечно, AVA не пошла в город и не пересогласовала ТЭПы на площадку. Судя по визуализациям перспективного проекта — пересогласования ТЭПов не случилось.
AVA давно формирует свой земельный банк в столице, но из того, что смогли вытащить в реализацию, это БЦ в Строгино, причем создали под него отдельный бренд. Очередной отдельный бренд на рынке недвижимости, о котором никто ничего не слышал. Бренд, кстати, называется PARADE Development, который позиционируется как «федерального девелопера премиальной недвижимости».
В портфеле AVA в Москве сейчас числятся: «Новохохловская, 11»; «Большой Ватин, 4с1»; «Воробьёвское, 2А»; КРТ «МКАД – 64 км (на пересечении с Таллинской улицей)»; «Электролитный, 7а». Земельные участки под Яхромой, Ногинском и Чеховым.
В марте в клубном доме KING & SONS шла заливка шестого этажа. Моргнули, оказалось, что уже июль, и увидели в новом видосике OCTOBER GROUP, что монолитный каркас дома уже готов. Все 15 этажей уже залиты, идут кровельные работы, коих немало, ведь на крыше будет смотровая площадка и летний кинотеатр.
Детский павильон, где юные жители будут лазать по скалодрому, играть в шахматы и на музыкальных инструментах в music room, готов более, чем наполовину. Также девелопер приступил к строительству фитнес-зала.
Проект располагается в посольском квартале Мосфильмовской. Архитектуру KING & SONS разработало японское бюро NIKKEN SEKKEI. Японцы шарят в красоте и умеют созерцать, поэтому сделали так, что в 74% резиденций есть свои террасы.
Гута Девелопмент согласовывает проект на ЗУ «Малая Ордынка, 14, стр. 1». Хотят сделать там небольшой клубный дом на 2,4 тыс. кв. м. Всего 11 квартир. На этот участок подготовило бюро А2М два варианта архитектуры, которая полностью отвечает принципам стандарта роскошной Москвы: «окна побольше, фасад побелее, кровля эксплуатируемая, остальное в стиле очень строгого, минимального минимализма». Что первый, что второй вариант — ничего примечательного, даже выделить какую-то фишку невозможно. Вот такая настала безликая роскошная Москва. То ли дело Набоков в свое время или даже «Малая Ордынка, 19» от Смайнекса была бы поинтереснее.
В локации ожидаем ещё снос АТС на ЗУ «Большая Ордынка, 25, стр. 1, 4», реализацию проектов на «Пятницкая, 40» и «Пятницкая, 41», выкуп здания по адресу «Голиковский, 14/11, стр. 1», старт проекта от Текты на ЗУ «Пыжевский, 5». Рынок роскошной Москвы просто требует новые объемы в районе Замоскворечье.
Есть откровенно бредовые варианты фасада, ну или их можно назвать «футуристическими», или, чтобы кто-то не расстраивался, можно воспользоваться словом махрового консультанта: controversial, когда заказчик хочет херню, но ему об этом говорить нельзя.
Отметим, что в рамках Касаткина будет застроено два квартала и два ЗУ «Касаткина, 11» и «Касаткина, 13». И кроме этих многочисленных небольших домиков будет 2 высотных доминанты.
Видите, какая удивительная штука девелопмент. В 2020 году ПИК планировал тут начать застройку своей серией СЭМ2 и уже в 2022 году ввести первую очередь, но что-то пошло не туда, не в то горло, случились архитектурные излишества, случилась Форма, и теперь в рамках проекта будут реализовывать 90 концепций из 36 архитектурных бюро.
В локации ожидаем еще ряд проектов: «Касаткина, 3А» (площадка BMS, в котором происходят кадровые перестановки); «Касаткина, 3»; «Проспект мира, 176»; «Проспект мира, 82-92» и реновационную застройку «Кадомцева, 1».
Прям какая-то старая Европа произойдет на улице Касаткина с такими фасадами. Особенно радуют «узкие» дома. Такого морфотипа застройки практически нет в рамках постсоветских городов, а вот на ВДНХ будет.
Читать полностью…
В Зеленограде ГК ФСК и правительство Москвы в рамках инвестиционного проекта (МаИП) строят производственную площадку для «1-й ДСК» и «Лайф Инжиниринг».
На участке площадью 17 га вовсю идут строительные работы. Всего тут будут расположены 4 здания площадью 80 тыс. кв. м. Здесь смогут работать более 600 человек.
Напомним, что Москва предоставляет участки для строительства производств по МаИП по милейшей льготной ставке один рубль в год.
Площадь третьего строящегося объекта с двумя производствами составляет 17,7 тыс. кв. м. Завод ГК «1-й ДСК» будет производить оконные и дверные системы, фасады зданий с использованием стекла и алюминия. Предприятие «Лайф Инжиниринг» (входит в состав ГК «Ларта») – собирать готовые модули со сплошным или частичным остеклением по технологии PRE-FAB. Основное преимущество такого остекления — сокращение сроков строительства. Завершение строительных работ здания планируется в августе текущего года.
Ну и последняя работа Скуратова с «Трансинжстроем» — «Большая Серпуховская, 26, влд 1». Для этой локации вообще сделан какой-то огромный частный дом на 1,9 тыс. кв. м. Огромный частный дом в пешей доступности Садового. Красиво жить не запретишь. Солидный господь для солидных господ.
Итого, 5 площадок: «Гончарная, 22–25»; «Потаповский, 2/8»; «Мароновский, 7–11»; «2-й Кадашёвский, 8». Везде плюс-минус один стиль в плане формы и 2 вида кирпича. Суммарно ТЭПов получилось 13,4 тыс. кв. м копейки по меркам обычной стройки, но какие приятные цифры по меркам элитной недвижимости. Роскошной недвижимости.
Маэстро Скуратов также подготовил ряд небольших проектов для Трансинжстроя. Ранее мы три из них публиковали, но сейчас появились детали по цифрам:
1. «Гончарная, 22–25» — небольшой объект на 4 тыс. кв. м, но со своим двориком. Место там довольно на любителя, так как рядом метро «Таганка», которая работает магнитом для всяких персонажей. На самой Таганке начал развиваться девелоперский движ, а то как-то давно ничего не строили.
2. «Потаповский, 2/8» — ещё меньше, всего на 3 тыс. кв. м. Это уже чистые пруды и объем чистого клубного дома.
3. «Мароновский, 7–11» — тут вообще небольшой клубный дом на 2,6 тыс. кв. м с прекрасными видами на ХХС, Музеон, «Золотую Милю».
Сейчас точно самое время в городе строить такую «клубную» недвижимость. Из-за серьезных требований к архитектуре может оказаться так, что небоскреб «премиум-бизнес-комфорт» класса будет менее маржинален, чем клубный дом. В эпоху кризиса на рынке драйвит все два сегмента — либо жесткий эконом с палочкой-выручалочкой «семейная ипотека», либо дома для солидных господ и ценой от 2 мультов за метр и выше. Монолит везде одинаковый, да и кирпич «скуратовский» не такой дорогой. Серединка рынка точно будет чувствовать себя сложнее.
Остоженка — сердце «Золотой мили». Конечно, там были разные мнения на тему, что правая сторона «Золотой мили» стоит на 20% дороже, чем левая. Но это всё старые предрассудки. Любой новый проект с адресом Остоженка — это событие, это желание зарабатывать с метра больше 3 мультов. Так вот, на ЗУ «Остоженка, 12/1с1» согласовывается концепция элитного дома для рынка роскошной Москвы.
Архитектурой занимается бюро ARCHELP, и не сказать, что у них получился какой-то яркий, интересный проект. Визуально это что-то среднее между «нормальный офисник из 2000-х» и стандартом роскошной Москвы: «окна побольше, фасад побелее, кровля эксплуатируемая, остальное в стиле очень строгого, минимального минимализма». Короче, редакцию «Инсайдов» такая концепция не впечатлила.
ТЭПов в проекте мало — всего 2,9 тыс. кв. м квартир. В текущем суровом мире финансового моделирования такой маленький объем — реально вызов для девелопера и банка, который выдаст проектное финансирование на пиршества девелопмента. Иногда кажется, что в такие проекты проще заходить собственными средствами, особенно при текущих ставках.
На Остоженке сейчас торгуют Смайнекс свой Обыденский. В прайсах метр в нем стоит уже больше 7 мультов. Да, 7 мультов за метр. Шел 2025 год. ЛСР в своём «Ле доме» пытается жать продажи по 3+ мульта за метр. Palladio тоже пытается вытащить 3 мульта с метра на Курсовом.
Город официально опубликовал проект КРТ для ЗУ «Верхняя Сыромятническая, 7». Там ещё 3 года назад мелькал проект офисника с надписью «технопарк». Архитектурой в той концепции занималось бюро abd, судя по ТЭПам в КРТ, чего-то больше чем 7-этажный объем не планируется. Всего 32 тыс. кв. м офисника, торгушка, МФЦ и небольшая гостиница. Сам проект визуально может быть изменен. Вот так вместо палаток с шаурмой будет современная застройка. Правда, бомжи в скверике пока никуда деваться не планируют.
Интереснее, когда РЖД покажет небоскреб на месте путей Курского вокзала (1). Там было пара проектов по застройке всего вокзала, но они очень дорогие, поэтому могут ограничиться парой объемов на месте платформы для электричек.
На этом проекты от маэстро в Раменках не закончились. Вот такой набор башенок сделан на два ЗУ: «Винницкая, 23А» и участок между улицами Винницкая и платформой Матвеевская. Ничего не скажешь — типичные небоскребы от Скуратова с предельной высотностью 255 метров. Общие ТЭПы в этих высотках составили 117 тыс. кв. м.
Всю эту поляну постепенно осваивает ДС, но в розыгрыше на девелопера остается ЗУ «Лобачевского, 138Г» (что-то у ребят из пензы проект не полетел), ну и гаражи на «Лобачевского, 130» также отправятся под нож и другие их собратья в Раменках.
Stenoy все-таки добил проект на ЗУ «Гаврикова, 11». Там сначала необходимо было реализовывать гостиницу. Но тоже случился какой-то великий и джиарный джиар, что теперь можно и жилье построить. Вероятно, это больная мозоль Stenoy, который пытался поторговать апартами на Красносельской, строя гостиницу, но город твердо и четко сказал так не химичить.
Участок вплотную примыкает к ЖД и ТТК. Поэтому идеально подойдет для любителей трейнспоттинга с автомобилем. Архитектурные излишества — имеются. Автор этого пиршества — GAFA. Самые любимые архитекторы девелопера Stenoy. Проект на рендерах выглядит стильно, но архитектура точно сложная к исполнению, поэтому в жизни оно может быть как унылое говно. В случае проекта на Красносельской по ходу так и получается, где картинки были суперские, а текущее состояние — на любителя.
ПИК готовит к старту новую очередь проекта «Амурский парк». И, судя по документам, которые появились на портале нашдомрф, в рамках проекта произошла великая оптимизация фасадных решений с избавлением от архитектурных излишеств.
Немного истории и вводных по проекту:
1. Сам «Амурский парк» стартовал горячим летом 2020 года. Это был первенец компании ПИК в рамках котла спроса или промзоны Калошино. Тогда ещё никто не думал про архитектурные излишества (они появятся в 2022 году), и компания выводила тот самый «узнаваемый» продукт, который к тому уже моменту стал неким стандартом строительства в массовом жилье.
2. Стартовали в 2020 году по ценам ниже, чем сейчас торгуют в Московской области. Метр стоил в районе 170 тыс. руб. За эти 5 лет вывели 3 урбан-блока и нарастили цену до 390 тыс. руб./кв. м. Дальше у клиентов, вероятно, случается разрыв реальности, что они не готовы платить более 400 тыс. руб./кв. м за панельный дом в бывшей промзоне. Как ПИКовцы не старались, переползти планку с панельками за 400 не получается, либо в точечных ситуациях. Может, конечно, надо офис продаж открыть, а не делать вид, что «всё онлайн» работает. Но это всё остается на совести коммерческой функции ПИКа.
3. Время шло, в Калошино вышло, ПИК выводил все новые проекты в Калошино: «Лосиноостровский парк», «Открытый парк» и «Второй Иртышский». Плюс активно продавал их куски региональным девелоперам (Брусника, Догма, Базис), которые очень хотят поиграть в игру «постараться заработать денег на поляне ПИКа». Идея так сделать — довольно идиотская. Потому что ПИК точно лучше строит, контролирует себестоимость, маркетинговый бюджет и продажи. По сути, регионалам, купившим проекты ПИКа, можно выпендриваться только более интересной архитектурой, что автоматом подкидывает себестоимость, и наличием офиса продаж. Во всем остальном их точно сделает ПИК.
4. Из-за того, что в городе повысили требования к архитектуре, новые проекты начали выходить с более качественными концепциями. Но это желание города. Простому человеку, которой необходима квартира в массовом жилье, совершенно до фени эта ваша пластика фасада, поэтому он не готов платить за нее деньги. Так, очень плохо стартовал "Второй Иртышский", где фасады уже дорогие, а на ценник буста не дало. Вывели проект по 330 тыс. руб./кв. м, и продаж не было, поэтому уронили и хоть как-то запустили продажи по 290 тыс. руб./кв. м, сейчас обратно дернули цену на уровень старта продаж, который был в апреле 2024 года. Пойдут ли они на необходимом уровне — вопрос открытый.
5. ПИК маркетингово пытается или уже можно сказать, что пытался, отстроить свои проекты от прошлых очередей. Переназвать их, прилепить шильдик "плюс" и т. д. Ведь архитектурные излишества есть? Есть. Продукт новый? 100% новый. Поэтому, господа хорошие, своих кровных бабуриков надо заплатить больше, а чтобы клиент считывал, что бабуриков нужно больше, вот вам другая обертка.
6. Ранее всплыла концепция от бюро МАМ (2). С этим бюро компания уже работает в рамках проекта «Бусиновский парк». И, судя по всему, ПИК как-то смог обосновать городу, что с такой архитектурой проект не летает, а значит, надо упрощать (1). Вот и видим мы рендер уже более «плоский», без «динамики» на фасаде. Либо это джиарный джиар случился, либо городу реально показали фин. модель и то, как грустно продается тот же «Второй Иртышский». Мы-то остаемся уже перед фактом: «Амурский парк» будет более простым проектом, чем планировал на стадии предпроектной подготовки.
Теперь ждем, что же и как согласуют регионалы, разбавив котел спроса и какой прайс зарядит ПИК на Амурский.
Хочется получить ключи от застройщика, открыть ими дверь и оказаться в отремонтированной и полностью обставленной квартире? Тогда вам в ЖК «1-й Шереметьевский» в Химках. ГК ФСК продает жилье с кухней с техникой, обустройством жилых комнат и санузлов. Есть два цветовых решения и две ценовые категории, гарнитуры адаптированы под конкретные планировки. Цена — от 12,3 млн рублей. Это второй проект девелопера с предложением «под ключ», первым в 2024 году был дроп ЖК «1-й Ленинградский» в Москве.
Читать полностью…