111144
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
Домрф рапортует о снижении выхода новых объемов на рынок недвижимости: «В мае застройщики вывели на рынок 2,7 млн кв. м жилья — это на 37% меньше, чем в апреле, и на 28% ниже, чем год назад», — это минимальный объем запусков за последние 5 лет. Оно и видно, уже начинает казаться, что мы больше про старты продаж офисных проектов в Москве стали больше писать, чем про жилье. Стартуют прямо уверенные в себе пацаны в новых локациях, где точно есть отложенный спрос, который точно поможет поддержать продажи в перспективе полгода.
Факторы снижения выхода новых объемов банальные:
1. Охлаждение спроса из-за отсутствия вменяемой ипотеки и завершения олимпийских игр по раздаче халявной рассрочки. Совсем дураков нет, люди берут либо ипотеки очень мало, либо семейную ипотеку, если условия позволяют, либо рассрочки там, где ещё они остались. За кэш сделки есть, но их не так много для нормального развития рынка и выхода новых метров в продажу.
2. Снижение покрытия проектного финансирования деньгами на эскроу-счетах. Олимпиада по раздаче рассрочек не прошла даром и уже привлекла внимание ЦБ РФ к формирующейся проблеме. На пальцах всё просто: меньше денег на эскроу — выше процент по ПФ. Выше процент по ПФ — давление на финансовую модель проекта, риски его незавершения. Поэтому все, кроме банков, заинтересованы в том, чтобы на ПФ лежало необходимое количество денег и он был хотя бы со ставкой до 10%. Банки заработают в любом случае.
Собственно, выход новых объемов тормозят не девелоперы, а именно банки. Банки не выдают новые проектные финансирования на стройку. Мотивация простая — им важно, чтобы девелоперы не банкротились. Поэтому ПФ — не даем, максимальный процент с уже выданных ПФов стрижом. Такой вот девиз сейчас на рынке.
Невыход новых объемов будет помогать расти цене за метр выше инфляции. И опять же виновными в росте цен будут не эти самые ваши девелоперы, а ТОП-5 банков по выдачи ПФ и ипотекам. Их главная заинтересованность в том, чтобы цены не падали.
ЦУГИ будет реализовывать ещё небольшие домики, которые в том или ином виде годятся под девелопмент. Вот пачка из 5 потенциальных проектов в замечательном районе Таганка-мать. Итак, погнали:
1. «Александра Солженицына, д. 30, стр. 1». Небольшой домик, который принадлежал в начале 20 века купцу Кузнецову. ОКН, поэтому всё, что с ним можно сделать, — как-то облагородить и продать как усадьбу в центре Москвы. Тем более здание довольно аттрактивное. Есть элементы модерна, есть классические детали — барельефы на античные темы, поэтому потенциальный покупатель может закрыть глаза на локацию Таганки и влюбиться в этот замечательный дом. Из забавного: улица Александра Солженицына получила свое название только в 2008 году, до этого она называлась Большая Коммунистическая.
2. Два домика в Большом Дворяном переулке. По адресам «Большой Дровяной, д. 19» и «Большой Дровяной, д. 17, стр. 1». Небольшие двухэтажные строения конца 19 века. Сложно сказать, получится ли тут посадить какую-то роскошную недвижимость, скорее нет, чем да. Но или сядут хвостом на экс-проект «Блэк Стара», который на пересечении Дровяного и Аристарховского. Кстати, его вроде продали текущими девелоперу за 1,8 ярда.
3. «Большой Ватин, 8» — здание прямо за высоткой на Котельнической набережной. Конец 19 века, без каких-то архитектурных изысков, поэтому тут что-то небольшое на девелоперском языке может получиться. Рядом дом рабочего жилищно-строительного кооперативного товарищества (РЖСКТ) «Шерстяной работник» стал лет 5 назад коворкингом «Ключ», а чуть ниже по переулку когда-то раздуплится проект на ЗУ «Большой Ватин, 4с1».
4. «2-ой Гончарный, 6» — последний пациент, сложный проект для жилого девелопмента, так как находится во дворе жилого дома, кажется, что его можно как-то обновить и сохранить офисно-административную функцию.
Берем все домики на карандаш и наблюдаем, как и когда они выйдут в рынок. Пока ощущение, что не скоро, уж очень маленькие и сложные проекты для реализации на таком вязком рынке. На самой Таганке сейчас прорабатывается более 10 проектов на различных стадиях.
Облом, обломыч, проект Талана «Проспект мира» оказался проектом MR, который он уже вывел в продажи: МИRA. Господин Филатов утверждает, что проект точно MR, а Талан хотел купить, но не купил. С одной стороны, охотно верим, с другой стороны, прецеденты перехода проекта от мастер-девелопера к регионалу плодятся всё чаще, поэтому совершенно не удивимся, если MR через некоторое время скинет этот проект в лапы Талана вместе с дольщиками. Произойдет ли это или не произойдет — покажет только время.
Читать полностью…
Чем сильнее трясет рынок, тем все больше начинает происходить партнерств и M&A сделок. Кто-то теряет, а кто-то находит, поэтому становится модно быть не только молодым и амбициозным девелопером, а сразу-таки федеральным, потому что федеральный — это прямо тяжелое слово, прямо крутое. Ты кто? Не хер в пальто, а федеральный девелопер.
Так вот, спешим поздравить уважаемых коллег из девелопера «Талан» с двумя проектами в столице. Можно хоть 10, хоть 20 регионов начать застраивать, но без проекта в столице жизнь будет казаться не такой радостной, солнце будет светить не так ярко, а трава будет не настолько зеленой. Поэтому к 12 городам присутствия «Талана» добавляется самый желанный город — Москва.
СиТ открыл тендерную площадку «Талана» и обнаружил там две любопытные записи в Москве — проекты «Инжой» и «Проспект Мира».
1. Первый проект палится также на ХХру, именно на метро «Войковская» «Талан» ищет толпу сотрудников. Целых 15 человек. А на метро «Войковская» находится проект бывшего «Инграда» — Injoy, потому даже можно к бабке гадалки не ходить, что скоро будет объявлено, что великий покупатель-продаватель активов Смайнекс продал наследие «Инграда» «Талану». Купили, чтобы распродать.
2. Второй проект — «Проспект мира» — интереснее. Скорее всего, этот проект еще не реализуется под каким-то брендом, но стадия получения документации у него должна быть довольно высокая, судя по другим тендерам. И да, он находится на проспекте мира в Алексеевском районе, под такое описание могут попасть площадки: «Касаткина, 3А»; «Касаткина, 3»; «Касаткина, 11»; «Проспект мира, 176»; «Проспект мира, 82-92»; «Графский, 9»; «Маломосковская, 22»; «Маломосковская, 20»; «Ярославская, 8» или «Павла Корчагина, 22».
В вакансиях на ХХру ещё висит юрист по сделкам M&A, поэтому явно «Талан» не будет останавливаться на покупках площадок в Москве.
Олимпийский зачет по выходу в другие города фиксируем здесь.
Перемещаемся на Патрики. Говорят, что у города появилось принципиальное согласие на застройку ЗУ «Сытинский тупик, 6». Там сейчас стоит небольшой трехэтажный сарайчик, который ещё 20 лет назад был признан аварийным, потом, судя по панорамам, отремонтирован, а сейчас все-таки найдет свой покой, уступив свое место очередному клубному дому на Патриках для рынка роскошной Москвы.
Место достаточно кулуарное, на фоне других переулков Патриков, поэтому тут смело можно сажать клубный дом, главное, чтобы продаваемой хотя бы тыс. 5 кв. м было, с огромным пентахусом. Как раз людям из ЖК «Сытинский», который сдан в 2011 году, надо разъезжаться, квартиры детям, родственникам купить и т. д.
Что-то на Патриках была девелоперская тишина, а теперь вон, волна за волной, проект за проектом. Скоро на Патриках будут жаловаться, что слишком много людей понаехали, пентхаусов себе понакупили. Ожидаем проекты: «Большой Палашевский, 11-13»; «Большой Козихинский, 22, стр. 1, 2»; «Большой Козихинский, 31, стр. 1»; «Большая Бронная, 23, стр. 1» и «Спиридоньевский, 9, стр. 1».
Level начал прелонч проекта на Войковской — ЗУ «Старопетровский, 11». Архитектура и правда будет от Асадова. Довольно странный и необычный выбор для Левела, так как компания преимущественно реализует очень стильные и интересные проекты, сотрудничая с таким бюро, как Arch(e)type.
Ждунов Level любить собирать довольно долго, больше 2–3 месяцев бывали случаи. Вообще, считается, что клиентов «якорить» на месяц и больше — так себе идея, потому что люди не любят ждать и готовы идти даже к менее любимому конкуренту, главное — закрыть потребность: купить квартиру. Агенты же любят прелончи тем, что можно собрать контактов, зауникалить свои заявочки и дальше обрабатывать человека, купить любую другую квартиру, а не ждать выход того проекта, на который изначально шел клиент.
Заявлен бизнес-класс, посмотрим, насколько он бизнес, как появятся документы — средняя площадь, обеспеченность машиноместами. Ценник ниже 450 тыс. руб./кв. м ждать даже наивно.
Глоракс, устремившийся во Владивосток, официально закрыл сделку по покупке ГК “Жилкапинвест”. Дальневосточный застройщик входит в топ-3 по объему строительства в Приморском крае. Сделка позволила Глоракс получить сразу 4 проекта во Владивостоке общей площадью 239 тыс. кв. м.
3 проекта Глоракс будет достраивать, еще 1 подхватит на этапе разработки документации. Обычно Глоракс вписывается в КРТ или покупает участки, но с землей еще надо повозиться, а в случае с M&A девелопер моментально получает приток средств от продажи запущенных проектов. Слияния и поглощения вполне могут стать привычным инструментом для Глоракс. С учетом Приморского края девелопер разросся уже до 11 регионов РФ.
Чат, нам надо с вами серьезно поговорить. Банкстеры и уважаемый ЦБ с каждым годом только наращивали своё влияние на рынке девелопмента. И продолжают это делать. По сути, наш с вами уютный рыночек первичной недвижимости уже целиком и полностью взял под свое крылышко опеки ЦБ РФ. Ключевых фактора тут два: инструмент проектного финансирования с эскроу-счетами и льготная ипотека, мать её за ногу. И факторы, надо сказать, очень весомые, очень резкие, чтобы хоть как-то обратно отскочить, из ЦБешных лап выползти. Сейчас уже с большой долей уверенности можно сказать, что рынок недвижимости, где на фоне многих отраслей страны (банки, телеком, ритейл) нет явного монополиста, монополизует не какой крупный бренд или частный игрок, а сделает это именно государство. Да, останутся точечные девелоперы с точечными проектами с архитектурными излишествами в бизнес-классах и выше, но вот массовый сегмент, где люди из трущоб в новые дома переезжают, точно отъедет в какую-то интересную институцию. Но ладно, закончим с прогнозами, а посмотрим на отчет приемного родителя — ЦБ РФ «Обзор финансовой стабильности», где недвижимости выделил пару разделов.
1. Первое, что с порога подсвечивает ЦБ, мол, ребят, вы продолжаете ехать на льготной ипотеке. В 1 квартале 2025 года более 80% выданных ипотек было льготных. Намек понятный, что если вы так зависите от государственной поддержки, значит надо быть послушными мальчиками и делать, что скажут. Только почему-то в этом посыле всегда фокус на девелоперах, а не на банках, которые также праздно раздают государственные деньги своим заемщикам.
2. Вторая заезженная пластинка ЦБ, которой он активно манипулирует рынком, это разрыв цен между первичкой и вторичкой. Логика простая, как 5 копеек. Вам ипотеку льготную субсидируют, а вы цены поднимаете, от вторички сильно отрываетесь. Причем смотрят «грязные» данные Росстата и Сбериндекса, никто под капот данных цифр даже не планирует, а там-то интересно. А там-то окажется, что надо сравнивать не горячее с твердым, а хотя бы схожие по своей сути продукты. Никто почему-то не удивится, почему 20-летний «Мерседес» стоит дешевле нового, а вот если квартиры, то всё стратегия, которую сформировала льготная ипотека.
3. Дальше на сцену выходит наш любимый пузырь. Он настолько стал любимым, что обзавелся собственным индексом. И вы не поверите, на рынке, где огромный дефицит товара, в случае жилья — метров, у нас тут оказывается индекс пузыря максимальный с 2016 года. Хочется сказать: «Да что вы там насчитали, в России банально не хватает нового качественного жилья в размере ввода объема метров в ближайшие 10 лет», но нет, цены на жильё опережают рост доходов населения и аренды, а значит пузырь надвигается. Правда, цены отыгрывают еле-еле инфляцию, это раз. И поддерживаются за счет ограничений со стороны банков, которые не дают ПФ на вывод объемов, это два.
4. Доступность жилья минимальная без льготной ипотеки. О как. Никто не хочет с текущим ключом и ставкой рыночную ипотеку брать, хорошо, хотя бы про валютную ипотеку забыли, а то тоже бы сейчас интересовались, а что такое, что не берем.
5. Продажи упали, гайки по выходу нового объема закрутили. Итог — на дефицитном рынке пошло формирование дефицита из-за невыхода нового объема.
6. Ну и на финале страшилка про покрытия на эскроу-счетах. То, что ставка по ПФ с 2-3% уже за 10% перевалила, ЦБ особо не интересует.
Наблюдаем дальше.
Не покидаем пределы Строгино, а подсвечиваем любой классических жилых девелоперов ко всем видам другой недвижимости. Так, по информации СиТ, ПИК будет реализовывать light industrial на 45 тыс. кв. м в рамках КРТ «Маршала Прошлякова, 9». Там специально один большой КРТ распидорасили на 3 небольших, чтобы как раз разные функции дать, разным девелоперам этой территорией заниматься.
Как говорят на рынке: «Хочешь продать склад, назови его light industrial», потому что качественных проектов реального light industrial в городе у нас на пальцах одной руки пересчитать можно. Судя по картинкам, которые есть на проект ПИКа в Строгино, тут как раз будет случай качественного light industrial, а не склада. Рады видеть такой заход девелопера в создании проекта. Потому что сейчас вообще судить о том, работает ли light industrial подход или не работает, довольно сложно, ибо суслика нет, а он есть.
Архитектурой проекта занимается бюро Sredaa, и уже есть два варианта фасадов (1 и 2) с примерно похожим формообразованием. Кажется, что архитекторам нужно брать в лапы консультантов и делать эффективные, простые решения в данном типе недвижимости. Уж в данном типе архитектуры функция и эффектность определяют форму. И эффектность тут далеко не нужна. 100 лет назад господин Мельников поймал волну хайпа на проектировании гаражей и домов культуры, которые были тогда крайне необходимы и не существовали до этого как класс и вид объектов. Сейчас же надо волну ловить не только на жилье или офисах, а именно на light industrial или ЦОДах.
С большой долей вероятности ПИК в Строгино принесет всю котомку своих брендов. И ПИК+, и «Среду», и Parametr, чтобы реализовывать все типы недвижимости, которые получились на основе КРТ «Маршала Жукова, 17-63». Зачем? Маркетологи свою зарплату должны отрабатывать, поэтому они найдут 1000 причин, почему нужно все назвать разными словами, хотя очевидно, что бренд ПИК — это большой и мощный бренд, под которым можно продать хоть черта лысого, и тем более light industrial.
Ждём стартов всех проектов ПИКа в Строгино, они точно раскачают район и заберут отложенный спрос данного направления.
🏙 Не Москвой единой
Двушка с видом на соседей в Москве — или просторная квартира в доме бизнес-класса в Казани?
ЖК Фриссон в столице Татарстана это:
♦️ видовые квартиры
♦️ подземный паркинг
♦️ эксплуатируемые крыши
♦️ собственный джаз-клуб прямо в доме
♦️ …а еще Волга, шикарная национальная кухня и все возможности динамичного города-миллионника в одном из лучших регионов страны.
⚡️Только сейчас — скидка 25%.
Когда переезд — не компромисс, а выход на новый уровень.
Реклама: ООО "СЗ " КСТ". ИНН 1686021300. Erid: 2SDnjd8oir9
Блистающий на солнце Форивер видимо заблестит и внутри. Смайнэкс решил десантировать в квартал свою Службу комфорта и заодно нашпиговать дома клубными гостиными для жителей. А почему нет? Считаем до трёх когда ценник поползёт вверх. Оно и не удивительно, все чего коснётся рука перфекциониста, там готовь бабки.
Локацию Симоновской набережной прокачивает город, тут и спортивный кластер, и пешеходные дороги у воды. А Форивер посреди всего этого. Решение Смайнэкс понятно – проект получился, почему бы его не забрать полностью под крыло. А оставшиеся квартиры и пенты разберёт рынок. Приплюсовали консьерж-сервис и добрососедство как никак.
Доброе утро, столица! Судари и сударыни, открываем этот день с новости про проект на ЗУ «Нижегородская, 63–65», там произойдет сразу несколько любопытных заходов.
1. Реновация начинает подтягивать в плане архитектурных излишеств к другим коммерческим проектам Москвы. Если сейчас складывался довольно понятный трек, где город требует от коммерческих застройщиков строить только бизнес- и премиум-классы в стиле «каждый квартал — архитектурное событие», а всю массовую застройку забирал на себя, то в будущем может получиться история, когда и «реновация» скакнет в конкуренцию с проектами коммерческих девелоперов в классе бизнес. Особенно дома, которые идут не под переселенцев. Поэтому, если девелоперы массового сегмента уже в состоянии полного офигивания и непонимания, как соревноваться в стройке с городом, то и ребятам из типа бизнес-класса расслабляться не стоит. Реновация догонит и перегонит некоторые заходы, особенно молодых и амбициозных девелоперов в столице.
2. Зона спасения девелоперов в хороших локациях также неочевидна, вон какую высотку на 53 этажа будут реализовывать не на престижном западе-юго-западе, а на юго-востоке. Поэтому «жирную» в архитектурном плане реновацию мы можем увидеть абсолютно в любой части города, и она будет конкурировать с любым проектом.
3. AI ни до чего хорошего в архитектуре не доведет. Все больше начинают мелькать картинки, которые с медвежьей помощью были сделаны AI-помощниками. Мыло, реализуемая фантазия, странная шерсть — вот так можно описать архитектурную концепцию, которую делает AI. Посмотрев на картинки с Нижегородской, сложно представить, что это нарисовал какой-то настоящий визуализатор. А если он был настоящим, то ему реально пофигу на коллег, которые будут делать П или РД на проект, а то, как это эксплуатировать, — вообще неважно.
Поэтому шагает мыльный AI по концепциям архитекторов, а реновация — это уже ни процесс, ни бренд, а образ жизни. Собственно, поэтому реновации будут придумывать новый бренд, чтобы выйти на новый уровень реализации программы и реализации всех реновационных КРТ, которые так пачками одобряет город.
В ЖК «Римский» запустили один из самых высоких в Европе 3D-фонтанов
В центре ЖК «Римский» от ГК ФСК запустили 12-метровый 3D-фонтан из цветного бетона с каменной крошкой. Выглядит как обелиск — в Древнем Риме это был символ власти, порядка, опоры. Здесь - современная интерпретация, сделанная по уникальной технологии: более 50 элементов созданы на 3D-принтере. Это один из самых высоких в Европе 3D-объектов, который стал новой точкой притяжения московского пригорода, где хочется проводить время.
Продолжение
23. Скандальные гаражи на улице Рогова, где локалы начали бороться с будущей застройкой, потому что по городской легенде там под гаражами хранятся страшные вещи, вероятно, испортившиеся соленья в подвалах. Планировали 52 тыс. кв. м застройки — жилья и социалкой.
24. Ну и финальный пусть будет КРТ на Кременчугской, где будет 54 тыс. кв. м реновации, разыгранной на торгах.
Итого: в городе более 20 гаражных КРТ-шек. Уже запланировано на месте гаражей более 1,5 млн кв. м жилья, офисников более полумиллиона кв. метров. Есть ряд проектов «вдоль ЖД» — один морфотип и «на периферии микрорайонов» — второй морфотип перезагрузки гаражей.
На Веерной улице вместо гаражей будет реализован проект на 80 тыс. кв. м. Гаражи — это пачечное решение, которое обычно вгоняют в КРТ и отправляют под нож. Через лет 20 найти гаражный кооператив в городе Москва будет ну очень сложная задача, прямо со звездочкой. Будет ли там реновация или коммерческая застройка — пока непонятно, да и программа КРТ радостно не сообщала о том, что в нее запихнули очередной участок. Поэтому просто помечаем и следим, что же произойдет в таком прелестном районе, как Очаково-Матвеевское.
Читать полностью…
Нравится, что в Москве настолько дорогая и классная земля, что даже 0,1 га на Бауманке — это какое-то Эльдорадо, и девелопер всеми правдами и неправдами пытается согласовать тут офисник меньше чем на 10 тыс. кв. м.
Напомним, что в 2022 году институт развития Домрф выставил на продажу 0,1 га по адресу «Радио, 16с4». На аукцион особо никто не шел, как минимум потому что участок ну очень маленький. Поэтому прайс за него упал до 16 мультов. Да-да, 0,1 га в Москве можно купить по цене однушки в том же районе.
Взяли проект по итогу люди, фигурирующие под гордым брендингом «бывшие топ-менеджеры «Инграда»», это те топ-менеджеры, которые перестали даже быть топами до кончины самого «Инграда» в 2024-м. Сделали несколько концепций — вот такую и вот такую, а сейчас вот всплыла картинка в цветах детской неожиданности. Но, надо отдать должное, формообразование — в лучших традициях офисной Москвы.
Рано или поздно этот офисник достанут на реализацию. #третийадмин почему-то считает, что Бауманка не самая крутая локация, особенно на фоне Сити, и там надо пить пиво. Сложно не согласиться только с тезисом, что на Бауманке уж пиво пить точно надо.
ЦУГИ продало на аукционе дом 19 века. Речь идет о здании по адресу «Большой Сухаревский, 23, стр. 2». Забрали его ребята из R4S Group на свою ОООшку «Лидстрит», а цена продажи составила 204 млн руб. при стартовой стоимости всего 117 млн, иными словами, за лот был небольшой, но все-таки махач, что стоимость увеличилась на 74%.
Почему-то Филатов думает, что там может возникнуть какой-то жилой элитный комплекс, но дом купцов Обуховых уж слишком маленький, никакая фин. модель не вытащит реализацию данного проекта. Скорее всего, R4S Group его как-то облагородят и толкнут под свой любимый стрит-ритейл, ресторан там или какой магазин, место очень проходное и логичнее тут коммерцию разместить, а не делать вид, что из 3-этажного сарая можно сообразить какой-то элитный проект. Сообразить его тут нельзя.
В торгах хотел принять участие ещё некто «АВТОКОМБИНАТ №7», но его заявку отклонили. Вот что значит, вошел не в ту дверь.
На прошедшей в конце мая Арх Москве ГК Олимпроект представила стенд, который они сами называют «социальным». Идея проста: вернуть больших и взрослых архитекторов, строителей и проектировщиков к истокам: чертежам в тетрадках, формочкам в песочнице, вере в профессию и будущее.
А также интеллигентно напомнить, что без проекта никакой стройки бы не было. Проектировщики не сервис под застройщика, не принеси-подай-пошел-в-котлован-не мешай.
Стенд с интерактивной песочницей, ретроспективой застроек и фильмом выглядит мило и безобидно. Но это достаточно мощный и в хорошем смысле агрессивный сигнал о том, что проектировщики хотят быть ключевой фигурой в девелоперских полилогах. Осталось понять, чего хотят остальные участники.
Еще один дом вводят в эксплуатацию в ЖК «Жаворонки Клаб»
Дом №4 в «Жаворонки Клаб» от ГК ФСК получил разрешение на ввод. Снаружи — спокойная малоэтажная архитектура, четыре этажа. Дом формирует камерную полузакрытую территорию без сквозного потока и случайных прохожих. Внутри — много вариантов форматов квартир на любой вкус. Есть лоты с отдельными входами, с террасами на первом этаже, с выходами на крышу, с потолками до 7 метров. Есть двухуровневые. Есть привычные, но с грамотной эргономикой. Жилье предлагается в трех вариантах: с полной отделкой, white box и без отделки. Передача ключей — в ближайшее время.
MR выставил на продажу свой проект по адресу «Староваганьковский, 17». Это тот удивительный кейс, когда проект реализуют на площадке, но не продают клиентам. В эпоху проектного финансирования это просто непозволительная роскошь для девелопера. Строить за кредитные бабки и не продавать. Ладно строить за свои (если они, конечно, есть) и не продавать, но строить сейчас за деньги банкстера и не пытаться снизить ставку за ПФ — это прямо вообще эксклюзивные денежно-финансовые ощущения.
Так вот, проект «Староваганьковский» — это небольшой клубный домик на 4,1 тыс. кв. м, где запроектировано 21 квартира для обычных граждан и 1 пентхаус для самых солидных господ города. Логично предположить было, что это будущее продолжение другого проекта MR — Luce, но нет, MR оказалось выгоднее его продать.
Лимит проектного финансирования в данном клубном доме — 5,1 млрд рублей, где уже выдано из лимита ПФ — 2,3 млрд рублей. А ставка по кредиту сейчас составляет КС+4%. Можете сами взять калькулятор и немного прикинуть, какие финансовые расходы несет девелопер при реализации данного проекта. Стройка же сейчас выползает из котлована.
Говорят, что уже потенциальный покупатель найден, и сумма сделки будет в районе 3,5 млрд рублей. Скажете, что мало? Ну, к этому мало идет кредит на данный проект, поэтому это ой как нормально, а не мало.
На ЗУ «Аристарховский, 6», что находится в прекрасном районе Таганка, появился ещё один вариант проекта. На этот раз от бюро Megabudka. Это вторая концепция, раньше всплывала посадка от бюро Whitestones, которая из себя представляла белый обмылок со всеми элементами стандарта архитектуры в рамках рынка роскошной Москвы. А там стандарт понятный: «окна побольше, фасад побелее, кровля эксплуатируемая, остальное в стиле очень строгого, минимального минимализма».
Реализовывать проект будет, скорее всего, воронежский девелопер — ГК «Развитие», именно он летом 2024 года завладел СЗешка данного проекта. Суммарные ТЭПы проекта — 12,4 тыс. кв. м, в них включена нежилая часть (культурно-досуговый центр) на 4,7 тыс. кв. м. Ещё в 2022 году проект приписывали мистеру Блэк стару, но, как видим, займется им уже более понятный игрок — амбициозный региональный девелопер.
Архитектура от Megabudka явно навеяна чем-то очень русским. Когда прям видишь такой проект, то в голове начинает играть не «когда мы в клубе...», а «матушка-земля...». Поэтому совершенно не удивимся о будущих рассуждениях про псевдорусский стиль и его проявления в современных московских проектах.
Таганка не является районом, классическим для рынка роскошной Москвы. Это такая зона рискованного земледелия для девелоперов, потому что продать что-то за 2 млн с метра в Хамовниках — вопрос решаемый, а вот продать что-то на Таганке — вопрос посложнее будет. Да, в локации есть прекрасный проект от СГ — «Станиславского, 11», но а всё остальное продавали с явным демпингом относительно более элитного Замоскворечья, «Балчуга» или Мили.
Офисная Москва продолжает расширять свою географию в динамично развивающиеся районы. Именно здесь формируется новая волна активного спроса на офисные метры. Как говорит #третийадмин, молодой прогрессивный москвич не считает модным долго стоять в пробках до своего офиса, всё должно быть на расстоянии вытянутой руки от его дома. Профессиональный офисный девелопер видит этот тренд и работает на опережение. Так, мастер-девелопер MR, один из лидеров по офисной Москве, анонсировал свой новый бизнес-центр LINK в линейке MR Office. Что фиксируем по объекту: офисник на премиальном Западе, с высокой транспортной доступностью — рядом сразу 3 топ-магистрали и удобные выезды на Кутузовский, под боком МКАД и прямой доступ к аэропорту Внуково, ну и вишенка проекта — пешком за 10 минут до м. «Озерная» и столько же до МЦД «Мещёрская».
Отдельно отметим архитектуру от модных ребят из ABOVE, на которую MR явно не поскупился. Две башни в 120 и 53 этажа, и в каждой будут видовые лоты для представительских офисов. Внутри полный фарш по инженерке, как и во всех офисниках девелопера. С инфраструктурой также все по красоте: на любой запрос и вкус, чтобы белые воротнички не отвлекались от офисной среды и могли в моменте решать все свои бытовые вопросы: ритейл, кафе, двухуровневый фитнес и лаунж на крыше стилобата. Как итог, ставим лайк офисному LINK и будем наблюдать, как проект пойдёт в рост.
Один двор — два формата пространства
Проект «Движение. Говорово» от ГК ФСК близится к завершению. Строительные работы практически закончены, во дворе уже установлены игровые элементы, озеленение на подходе.
Благоустройство организовано с учетом разных сценариев использования: одна часть двора — открытая площадь для общения и активности, другая — более тихая, с элементами ландшафтного озеленения, предназначена для уединенного отдыха.
Автором концепции выступило архитектурное бюро «Правда». В составе комплекса — два корпуса, 1 664 апартамента и коммерческие помещения на первых этажах. Полностью ЖК будет сдан во втором квартале этого года.
Новый день — новый офисник. Из-за кризиса на рынке жилой недвижимости девелоперы пачками продолжают выводить офисники. Офисники небольшие, офисники не в офисных локациях. Делают это регулярно и в полной уверенности в том, что этот рынок будет таким активным.
#третийадмин фиксирует старт проекта от регионального застройщика AVA в Строгино. Лет пять назад представить, что региональный девелопер выходит в Москву с небольшим офисным проектом, было невозможно. Сейчас, вон, точечная офисная застройка без пешей доступности метро — получите, распишитесь, стартовали.
Площадку в Строгино на ЗУ «Проезд №607, 21» AVA купили пару лет назад, потому что активно формируют свой портфель проектов в столице. Очевидно, что в случае данного проекта есть расчет на две вещи. Первая история — льгота за смену ВРИ для жилых проектов, а вторая история, что этот проект окутает огромный КРТ имени ПИКа и данный офис тут станет нужен будущим жителям КРТ.
Террасы сначала заразили все проекты бизнес, премиум, а потом и эконом класса, то теперь и офисник без террасы — не офисник, а фигня собачья.
Презентация по проекту и планировки офисника — тут.
Появился новый мастер-план для сел Остров и Молоково. Там уже не первый год пытаются развести бурную девелоперскую деятельность ребята из компании «Ферро-строй». Уже мелькала посадка проекта в Ленинском городском округе. Сейчас публикуем проект от бюро «Клён», это выходцы из Самолета. Такой вариант посадки в стиле «Самолет-2020», шаг вперед, а то часто мы видим истории, которые недотягивают до формата «ПИК-2016». Думается, что все жители Володарского шоссе будут рады своим новым соседям, потому что «в тесноте, но не в обиде».
Читать полностью…
Есть площадки, которые как красный факел или горячая картошка, которые даже с РСН пытаются то продать, сдать, передать, и это может происходить просто годами. К такой зависшей истории можно отнести проект на ЗУ «Миклухо-Маклая, 16/10», который с РСН ищет себе девелопера уже не первый год, на этот раз за 2,2 млрд готовы отдать данный проект. Получается, что метр ТЭПов обойдется в 45 тыс. руб., что немного, поэтому даже интересно, почему никто площадку не берет и льготы за ВРИ себе не оформляет.
Читать полностью…
В этот жаркий московский майский вечер хочется с вами, дорогие мои, поговорить о отчете ЦБ РФ про проектное финансирование за 1 квартал 2025 года. Регулятор банковской сферы влияет на деятельность девелоперов ну очень сильно, поэтому надо вчитываться в каждое слово и понимать настроение коллег из ЦБ. Основные тезисы следующие:
1. Объем запуска проектов сократился. Вообще весь рынок что Святой Руси, что столицы Святой Руси двигается вперед сейчас исключительно за счет нарастающего дефицита предложения. Поэтому, с одной стороны, радостный факт для ЦБ - нет выхода на стройку, совершенно нерадостный для простого потребителя. Чем меньше будут выходить - тем сильнее будут расти цены. Если сейчас рост цены отбивает и соревнуется с общей инфляцией, то если дальше будут также вставлять палки в колеса новых стартов - будет более существенный рост, может даже выше инфляции в два раза.
2. Объем продаж остался стабильным, а рост цен - умеренным. Сам себя не похвалишь - никто не похвалит, поэтому ЦБ резонно замечает, что, мол, цены сильно не растут, а продажи остались стабильными. Неожиданно, но окей. К слову, в прошлом квартале посыл был более скоромным - тогда продажи у нас стабилизировались, а цены на жилье замедлились.
3. Рост кредитного портфеля ускорился из-за сокращения объема ввода жилья. Тут тезис обратный относительно прошлого квартала, но фактор сезонности влияет гораздо сильнее, но ЦБ и тут бдит за рассрочками. Логика понятная: больше рассрочек - меньше покрытие на эскроу - выше процент за проектное финансирование - девелоперы тормозят стройку и переносят вводы вправо. Так что не удивляйтесь, когда в вашем проекте маленькая доля ипотеки (до 30%), значит большая доля рассрочки, а значит девелопер возьмет и перенесет на годик другой выдачу ключей. Денег нет, ключи держите попозже.
4. Покрытие задолженности средствами на счетах эскроу осталось на уровне 72%. Данный факт вытекает из предыдущего. Вообще, довольно забавно, как тренд на рассрочки просуществовал в 4 кв. 2024 и 1 кв. 2025, сейчас этот краник подкрутили все, и если в отчете за 1 кв. 2025 года эта проблема идёт не в бровь, а в глаз, то через пару месяцев мы увидим оздоровление рынка по данному вопросу. Соревнование по выдаче рассрочек если и сохраняется, то не на столичном рынке.
5. Чем дальше в лес - тем толще партизаны, поэтому стоимость ПФ продолжила увеличиваться. Ставка достигала уже 10,4%, хотя на заре и старте проектного финансирования некоторые граждане-девелоперы на рынке думали, что затраты на ПФ составят 1,5-2%. Но, как говорил философ Кант - мир изменчив, поэтому теперь проектное финансирование - существенный расход в статьях любого девелопера. Вопрос только, на чем надо начать экономить, чтобы финансовая модель проекта сошлась. На собственной марже или на себестоимости строительства? Это уже философский вопрос, на который каждый ответит самостоятельно.
Итог. Девелоперам идёт неплохо даже с учетом текущих ставок на все. Но стакан все-таки наполовину пусть, чем полон, поэтому дали больше воздуха в рамках семейной ипотеки. Дадут ещё выдохнуть по вопросам моратория на штрафы, но только сейчас и только последний раз. Больше каких-то существенных рук помощи рынку девелопмента не предвидится, надо взять и поработать, попытаться квартиры попродавать, а не сделки оформлять.
Хорошо, когда неделя начинается в согласии (как минимум с самими собой). Несем вам новость о согласовании благоустройства двора «Мангазеи в Богородском». О старте проекта стало известно, когда уже начинали нарезать оливье, так что напомним: первый бизнес-класс в районе, где все привыкли видеть разве что комфорт+. Бизнес есть бизнес, в нем цен ниже, чем 11 лямов за хатку, ждать не стоит. Тем более, что в двух минутах метро «Бульвар Рокоссовского», а ТТК в 15-ти, транспортная доступность достойная. Сама территория несколько раз меняла владельцев, ну да прошлое прошло.
Нынче Мангазея построит бизнесовые СПИЧевские высотки, из которых обещают виды на Лосиный остров, свой детский сад и ТЦ под отсылающим к адресу ЗУ Открытое,9 названием «Открытый». Итак, что точно будет: коворкинг на свежем московском воздухе -- почему бы и да, вокруг только и разговоров, что о глобальном потеплении. За свежесть воздуха будет отвечать гипоаллергенное озеленение – никаких тополей с березами – онли хвойные, клены да дерены. Посреди всего этого зеленого гипоаллергенного великолепия найдутся места для детских и спортивных площадок, прогулочных дорожек и даже какой-то зоны отдыха у воды.
Квартиры евроформатные. Мастер-спальни с собственными ванными, возможность самостоятельно решать, отделить ли кухню от гостиной, сделать из одной большой детской две поменьше – да и еще раз да. Будут и околопремиальные планировки: гардеробная или ванная с окнами, открытые террасы и даже квартиры с окном в холле.
Все корпуса обещают ввести в эксплуатацию в 2028 году, старт продаж в новом корпусе, где квартиры будут с вайт боксом ожидаем уже в июне 2025.
Напомним, какие гаражи попали в программу КРТ:
1. Шикарный участок на границе с Лосиным островом в Гольяново, там будет реализовано 149 тыс. кв. м. жилья.
2. Во Внуково сносят гаражи для коммерческой застройки, без жилья.
3. В ЦАО убирают грядку гаражей по адресу «Старомонетный, 6» и превращают её в КРТ-нулевку.
4. В Капотне тоже обошлись без жилых ТЭПов, потому что желающих жить в Капотне немного.
5. На Молдавской улице вместо нескольких грядок гаражей будет реализована общественно-деловую застройку на 81 тыс. кв. м. Данный КРТ интересный с точки зрения своей планировочной структуры. Посадка объемов вдоль ЖД вместо гаражей, и если гаражам морфотип — грядка — довольно логичен, то в случае жилья, офисов тут надо думать, придумывать, как сформировать комфортную среду.
6. В Коммунарке вместо гаражей будет вообще все. Микст-юз в лучшем виде: жилья на 214 тыс. кв. м, офисов на 62 тыс. кв. и всякой всячины для жизни.
7. Грядку гаражей на улице Космонавта Волкова будут офисы в габаритах 68 тыс. кв. м и ведет его главный офисный девелопер — Стоун.
8. На Фестивальной улице тоже вместо гаражей будет реализован проект на 284 тыс. кв. м. SPVишку уже подготавливал мастер-девелопер — Капиталисты.
9. В Зябликово вообще будет колоссальный проект на 200+ тыс. кв. м. Если на Молдавской и Волкова гаражи — это рудимент, который прилип к ж/д, то вот в Зябликово другой любопытный градостроительный кейс, где гаражи размещались на периферии микрорайонной застройки, то есть когда в рамках советской градостроительной школы формировались новые жилые районы, то как-то никто не задумывался на тему хранения автомобилей, вероятно, предполагалось, что советский гражданин пользуется общественным транспортом, но по итогу у каждого панельного района из 1970–1980-х годов по окраинам имеется «нарост» из гаражей, которые вот так постепенно будут вырубаться, формируя новые планировочные структуры — новое жилье с квартальным подходом, массив на периферии микрорайонной застройки.
10. Гаражи на улице Малая Филевская будет переформатированы в офисник на 62 тыс. кв. м, и кейс тут плюсом к Молдавской и Волкова, где грядка у ЖД превращается в функцию.
11. На Никулинской уже давно примеряют проект, смотрят разные ТЭПы, но в иитоге будет только ВОК на 2,5 тыс. человек, хотя были варианты снести эти гаражи и сделать жилье.
12. Странная ситуация с гаражами на улице Голубинская, где сначала все думали, что проект будет реализовывать Капиталисты и осчастливит жителей Ясенево новыми метрами, но в итоге все пошло на тормоза. Так-то должно было быть 230 тыс. кв. м.
13. В Текстильщиках на улице Люблинская вместо гаражей будет 46 тыс. кв. м общественной застройки.
14. На Прокатной улице будет вместо гаражей 34 тыс. кв. м. Данный участок залетел в реновацию, а дальше полетел как фанера над Парижем в сторону аукциона.
15. Элитные гаражи находятся по адресу «Мосфильмовская, 74–78», над этим проектом работает Самолет, один из самых крутых «гаражных» КРТ. Жилой застройки там будет под 100 тыс. кв. м.
16. Вместо гаражей на улице Поклонная будет офисник Стоуна на 58 тыс. кв. м.
17. В районе Орехово-Борисово Южное, на Шипиловской улице вместо гаражей согласовано в рамках КРТ 55 тыс. кв. м. общественной застройки, хотя вот тут жилья всунуть бы было идеально.
18. Рядом с Бирюлевском лесопарком на ЗУ «Лебянская, 24» будет 95 тыс. кв. м жилья, а были отличные гаражи с прекрасными видами на лес.
19. На севере столицы занесли 113 тыс. кв. м. жилья на улице Абрамцевская, а был г-образный участок с гаражами.
20. Также на севере запланировали 132 тыс. кв. жилья на Ижорской улице, а были гаражи между жилой застройкой и промзоной.
21. В квартале 25А в Черемушках трек - гаражи, реновационынй КРТ, торги для девелоперов. В будущем появится 138 тыс. кв. м для реновационной раскайфовки.
22. На МКАДе тоже взяли КРТ на ЗУ «Ивана Сусанина, 1», там негусто, коммунальная застройка.
В прошлые выходные жители северо-востока гуляли на открытии Ботаники от Пионера. Засветили фотки с праздника: кулинарные мастер-классы, развлечения для детей, концерт Ханны.
В техническом режиме ТРЦ работал еще с февраля, а сейчас заехало уже 80% арендаторов – для старта показатель просто топовый. Состав магазинов и едален собрали достойный. Заякорили Перекресток, детский Тейка Бум, Телеграф с модной одеждой, добавили к этому SELA и кафешки – и вот уже новый центр притяжения района готов.