102001
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
Появился план благоустройства двора усадьбы Демидова по адресу Новая Басманная, 26. Это новый проект MR, где будет целый микс разнообразной недвижимости.
Во-первых, кто-то может купить главный дом усадьбы Демидова. Цена вопроса — 2 ярда, и MR будет целиться продать здание именно под одного собственника. Это вам не пару этажей в бездушной стекляшки в «Сити» купить. Это дом с историей.
Во-вторых, в розыгрыш идут уже лоты во флигелях усадьбы. Там будет нарезка уже значительно меньше, как видно на плане благоустройства, служебный флигель порежут на 7 таунхаусов? Или как это вообще назвать? Сити-хаусов? Кусков флигеля? Левый боковой флигель нарезан на 3 каких-то хауса, а вот правый, по ходу, отправится также единым лотом.
В-третьих, MR бы не был MR, если бы не запихнул бы в проект визуальную доминанту. Так сказать, встретились две эпохи. Эпоха московских усадеб с эпохой московских доминант.
Все эти граждане из 3 типов недвижимости будут «делить» приусадебный парк. Представляем это обсуждение в чате, как жители флигелей тонко намекают, что жители из доминанты — звать никак и есть никто. Но надеемся, что такой микст юз в рамках проекта пойдет только на пользу, будет мир, дружба, жвачка, а также крайне бережное отношение к объектам ОКН на площадке.
P.S. Сейчас под модные сейшены MR сделает главный дом усадьбы, светская Москва в восторге, хотя в обычное время эти товарищи в Басманный район не залетают. Правильно, публику надо подготовить к тому, что и этот «центр» Москвы — элитная локация, а не только эти ваши Мили, Хамовники, Патрики, Балчуг или Пресня.
Судя по пяр-релизу от «Балчуг девелопмент», они вложат 20 млрд рублей для стройки проекта «Садовническая 69». Учитывая, что общая площадь проекта — 19,1 тыс. кв. м, это каждый метр обойдется девелоперу порядка 1,1 млн рублей. Как-то не супер много, учитывая, что в 20 млрд должны входить и коммерческие расходы, и АХР, и злоебучее проектное финансирование от банка домрф.
Сейчас средняя цена реализации по домрф составляет 2,7 млн руб. /кв. м, а средняя цена экспонирования — 1,9 млн руб./кв. м.
Средняя площадь в проекте составляет 135 кв. м. Как говорится, рыночный показатель, всё нормально, переживать за граждан, которые будут тут покупать квартиры, не надо. Уже, кстати, провели 10 сделок. Роскошная Москва нынче на лютом подъеме.
Балчуг девелопмент готовит ещё проекты на ЗУ «Костомаровский, 3»; «Бойцовская, 27» и «3-й Хорошевский, 5». А в локации Садовнической ожидаем: «Садовническая, 62», «Раушская, 10».
Наглядный пример развития архитектурных излишеств в городе — это офисник в рамках проекта «Адмирал», что расположен в такой перспективной, такой активной промзоне, как «Южный порт». Там из промзоны с «пьяной» дорогой скоро будет город-сад, о чем всегда любят рассказать риэлторы. Мол, покупаем срочно квартиры, так как они так сильно вырастут в цене после завершения проектов, что мама дорогая не узнает.
Но вернемся к офиснику. Изначально это была коробка коробовидная от Генпро (1). И, кажется, окей, давайте строить этот невзрачный объем на 97 тыс. кв. м, который даже на этом этапе был заявлен не как А, а как В+. Респект от #третийадмин за такую смелось.
В Москве неликвидных участков не бывает, поэтому из обычной коробки получается башня-событие (2) со всеми необходимыми архитектурными излишествами. Тут вам и пластика фасада, и террасы на любой вкус. Если террасы захавали жилые проекты, то и офисные отставать не будут. Везде террасы. Больше террас!
Какие ставки, когда офисник станет А классом?
Обязательно отметим, что сейчас вышла первая, довольно простая очередь «Акцентов» от APEX. Она ещё относительно похожа на коробки и на бизнес-класс, который согласовывали лет 5 назад. Но город сейчас такие простые решения не принимает. Поэтому все будущие очереди крупных проектов становятся всё более вычурные и аляповатые.
В тех же «Акцентах» дальше начинается прямо изобилие всех форм, пластик, динамик и цветов на фасаде. Это, в свою очередь, очень сильно повлияет на себестоимость строительства. Тут не только фасад +30% к стикеру, но и монолит тоже подорожает, ибо это вам не коробку лить. И сейчас такую застройку можно считать эталонной с точки зрения архитектуры и прохождения согласований в городе.
Вот мы и получаем, что первая очередь, которой надо тащить и бабки за покупку земли, и техприс, выходит по 400 тыс. руб./кв. м. Дальше её ещё подожмёт себестоимость последующих очередей. И это всё не в какой-то престижной локации, там, запад или на набережной Москвы-реки, это просто идет застройка бывшей промзоны «Вагоноремонт». Там ещё проектов будет как говна за баней: КРТ от Основы; «Дубнинская, 79»; «Дубнинский, 2, стр.1»; «Дубнинская, 75А» и тд.
Начали менять ПЗЗ на огромную территорию между ТТК и МЦК в районе 5-й Донской и Канатчиковского проездов. Ранее часть данной территории была накрыта не самым интересным КРТ, ибо в него особо жилья не попало, хотя прикидки по жилой функции, более масштабной общественной функции у девелоперов были.
Удивительно, но это прям настоящий медвежий угол в локации ТТК в Москве. Учитывая, как сейчас плотно и функционально застраивает город, это прям непорядок.
На ЗУ «Дубининская, 68/2» делался вот такой монолитный проект офисного центра. Площадка там сложной формы, поэтому архитекторы вписали объемы по принципу «чем больше — тем лучше». Отметим, что в рамках проекта сохранялось здание «Дубининская, 68», оно 1903 года постройки и к площадке, которую хотели пустить под девелопмент, не имеет никакого отношения.
Сейчас реализация данного проекта маловероятна, как минимум он не отвечает текущим требованиям к архитектурным излишествам в городе. Но фиксируем, помечаем, что тут может произойти какой-то девелопмент. Уж очень нравится Дубининская улица господам девелоперам.
Что происходит со средней площадью проданных квартир?
Большое видится на расстоянии, поэтому мы взяли данные по регистрации ДДУ с 2016 года и внимательно посмотрели, что ж там регистрировали уважаемые девелоперы практически 10 лет.
Бабки перестают жать карман, ипотека вообще вышла из чата, поэтому средняя площадь хором у жителей Московского региона продолжает снижаться. На словах все Львы Толстые и хотели бы жить в квартирах 80-90 кв. метров, а на деле покупают всё меньше и меньше. В Московской области установлен вообще антирекорд с 2016 года. В 1 полугодии средняя площадь реализованных квартир составила 42,6 кв. м. Падение с 2016 года аж на 11%, потеряли практически полкомнаты — 5 кв. м., сильнее за это время упала только Молодая, она же Новая Москва — 13%. Туда вроде должны ехать молодые семьи за расширением площади квартиры и улучшением демографии, может, они туда и едут, только жить будут по принципу «в тесноте, да не в обиде», средняя площадь проданных квартир в 1 полугодии 2026 года составила 45,4 кв. м.
Больше всех от рук льготной ипотеки «пострадала» Москва. Если в 1 полугодии 2021 года средняя площадь была 58 кв. м., то в пики льготки она падала до 49 кв. м., а сейчас восстановилась до 52 кв. м. Учитывая, что сейчас девелоперы продолжают выводить проекты с демпингом средней площади, дабы собрать спрос и дать низкий бюджет, через 3-4 квартала мы увидим снижение данного показателя. При старте продаж в Москве антирекорды установили проекты Марк и Нарвин. Там девелоперы сделали нарезку менее 45 кв. м.
Большие квартиры сейчас остаются только в старых проектах на вторичке. Девелопмент так цифровизировался, что приходится снижать среднюю площадь и идти в повышение цены реализации метра. Хорошо ли это для градостроительной истории или демографической истории? Вопрос очень дискуссионный. Как можно увеличивать среднюю площадь квартир, если на них просто банально не хватает денег? Ну нет бабла, чтобы купить 100+ кв. метровую хату в Москве в новостройке. По рукам в прошлом году СП54 дали — дали. Сделали отсечку, ниже которой идти вниз нельзя, а дальше что? Делать площади, которые не покупают из-за отсутствия денег? Тоже странновато.
Будет ли дальше снижаться средняя? Скорее всего нет, Питерские подходы 10 летней давности никто не перекроет. Опыт «Сэтла» в Москве никто не повторяет.
Будет ли расти средняя площадь? С одной стороны в пользу данного прогноза работает демография, где на рынок должны выходить люди, которые уже купили квартиру и хотят купить квартиру больше. Но будут ли у них деньги на данную задумку?
Нам тут птичка нашептала одна, что оказывается не MR делал архитектурный конкурс для ЗУ «Рубцовско-Дворцовая, 1/3», а дочка ПИКа — «Среда». Там, собственно, планируется застройка части территории больницы им. святого Владимира.
Вот такой конкурсный проект выставляли архитекторы из KPLN. Данный массинг уже мелькал на Арх Москве. Вообще, Арх Москва — идеальное место для инсайдов. Столько всего наши уважаемые архитекторы «пропалили» в порыве собственного желания похвастать, что выставку можно переименовать в Инсайд Москва.
Ждём других работ, ибо на такую знаковую площадку в Сокольниках точно не одни товарищи из KPLN что-то делали. Нужно собрать все архитектурные мысли по данной площадке.
ФСК Family начинает строить на Киевском шоссе ЖК комфорт-класса «Апрелевка Клаб». В 30 км от Москвы, недалеко от Апрелевки, девелопер хочет возвести 15 малоэтажек почти на 3,5 тыс. квартир. Планировки у квартир будут разные – и с террасами, и с дворами, и двухуровневые. Цены начинаются от 5,5 млн.
По инфраструктуре тоже должно быть разнообразно и комфортно: школа, детский сад, поликлиника, воркаут-зоны, каток, прогулочные маршруты на закрытой для автомобилей территории. Первую очередь должны сдать в 2027 году.
Пару лет назад ГК «Основа» хотела купить земельный участок на Калужском шоссе за 760 мультов. Не фартануло. На аукционе их обошел некий автодилер. Хороший был вопрос, зачем автодилеру нужен был участок земли, где согласовано строительство 21-этажной гостиницы и 12-этажного офисного центра, рядом с коробкой с магазином «Декатлон». ТЭПов на 17,8 тыс. кв. м.
Сейчас этот ЗУ выставили на продажу за 799 мультов. По ходу, поиграть в девелопмент не получилось. Поэтому Основа может забрать его сейчас, вдруг пригодится. Там же дальше новый центр Москвы в АДЦ Коммунарке.
Продолжим тему Хамовников. Опубликован проект КРТ из 3 территорий. Два на территории Лужи — «Лужники, 24, стр. 10». Собственно, там и реализует какой-то спортивный объект. А вот на ЗУ "10-летия Октября, 13" наш любимый КРТ-нулевка, когда магазик 24 часа отправят под нож в стиле ночи длинных ковшей. И правильно, коммерция должна быть либо на первых этажах домов, либо в формате даркстора. Посмотрите, какой рынок был в Хамовниках 15 лет назад. А сейчас чистота, порядок, красота. Похорошела!
Читать полностью…
Эталон выложил документы для своего нового корпуса в рамках проекта «Шагал». За архитектуру в нем отвечал наш любимый, дорогой Рубен Аракелян. Рубен у нас знает примерно 3 цвета: белый, серый и черный. Иногда бывает, в глаз Рубену бьет зеленый, но это очень редко и очень метко. Поэтому концепция в рамках «Шагала» сделана в строгом черном цвете. Рендеры прямо черные. Такой дом-уголек. Но это же рендеры. Что будет вживую? Отвечают ребята из Формы, которые пытались реализовать полностью концепцию Рубена в рамках «Форста», но там «Форст» немного в процессе почернел. Поэтому в случае данного корпуса «Шагала» можно ожидать, что он посереет или побелеет.
Картинки сейчас архитекторы начали делать очень крутые. Им ещё помогает ИИ-шка, что просто не изображение, а загляденье. Эти картинки носят в город, а вот как на такую радость рабочку сделать — это вопрос уже следующий, как в срок эту историю собрать? Это вообще дело десятое. Главное — согласовали, документы получили, продажи открыли. Теперь смотрим за реализацией.
«Шагал» — знаковый проект и для города, и для «Эталона». Вместе с «ЗИЛАРтом» и ещё пачкой проектов, которые сели на хвост спроса этого крупняка, они формируют новую городскую ткань города. Такое новое городское одеяло на месте бывшего завода. Вызов? Определенный вызов. И если мелким проектам в локации продаться не проблема, то вот крупным проектам надо в долгий срок держать хороший темп продаж. На текущем рынке делать это ещё сложнее. Кажется, да открутите вы цены, сразу продадите много лотов. Если бы так можно было сделать, так бы сделали, но тут вам вон какая архитектура от Рубена должна случиться.
Оценочная стоимость метра такого фасада составляет 25-30 тыс. руб. Домик тут небольшой, его надо фасадов в районе 4,5 тыс. кв. м. Получается, один фасад на доме будет стоить что-то в районе 135 млн руб. В лучшем случае, по текущим представлениям. А учитывая инфляцию, он все 150 мультов будет по итогу стоить. Но 135 млн — это такая цифра не особо говорящая. Дом-то тут небольшой — всего 3,8 тыс. кв. м. Получается, на метр продаваемой площади фасад уже дает 36-40 тыс. руб. себестоимости. Вот и считайте, почему цены на недвижимость растут.
Эталону по финмодели надо продавать «Шагал» с годовым темпом 110-120 тыс. кв. м. В прошлом году Эталон смог выжить там темп 95 тыс. кв. м, в этом году дай бог ребятам продать 60 тыс. кв. м, поэтому они и пытаются пристроить оставшуюся часть проекта, которая начинается сразу за этим черным домом. Ценник пытаются жать выше 500 тыс. руб./кв. м, но выходит это пока слабо. Каждый раз, как темп начинает снижаться, начинают откручивать цены или давать вкусные рассрочки.
Похвалим команду Эталона, что в данном корпусе запроектировали достойную среднюю площадь — 64 кв. м и даже сделали 23 машино-места на 59 квартир. Ну просто сказка, настоящий бизнес-класс. Посмотрим, как оценит потребитель сей дом.
А вот и финальный вариант проекта на ЗУ «Обуха, 3» подъехал. Это вам, конечно, не Хамовники, но внутри Садового кольца, а значит, любой проект надо исполнять по принципам, стандартам рынка роскошной Москвы: «окна побольше, фасад побелее, кровля эксплуатируемая, остальное в стиле очень строгого, минимального минимализма», всё тут это имеется, также всеми любимых арок подвезли. Причем как арки вверх, так и арки вниз. Вот такой получился проект у бюро BLANK. Сейчас уже идет снос строений, где ранее размещался очень маленький атомный реактор. Проект проделал тернистый путь от девелопера к девелоперу, но остановился в руках Sun Development.
Другие проекты локации у нас описаны тут, ближайший конкурент, который тоже вываливается в продажи, тут, ностальгические посты про проект арт-квартала тут.
Сложно спорить с тем тезисом, что Хамовники — один из лучших районов Москвы для жизни. Недвижимость является своего рода лакмусовой бумажкой. Если строят только дорогие дома, цены только растут — значит, это хороший район. Плохому району взять и перейти из ментального состояния «плохо» в состояние «отлично» очень сложно. Один, даже очень продуманный и классный проект не может вытащить локацию и представления обывателя об этой локации. В случае Хамовников ничего никуда тащить не надо — и так один из самых для девелопмента районов. Любой проект — сразу элитка, и по текущему рынку выходить тут меньше 1 млн. рублей за метра никто, да и стартам 2 мульта с метра никто не удивится.
Глобально Хамовники можно разделить на 3 локации. Хамонивик за ТТК (Лужники), Хамовники от ТТК до Садового и Хамовники от Садового до ХХС — золотая миля. Поэтому давайте смотреть проекты, которые будут реализовываться от Области в сторону центра. Если, конечно, тут что-то можно назвать Областью.
1. За ТТК ключевой проект — это «Коллекция Лужники» от Абса. Ребята показывают отличный рост цены, хорошие продажи. Да, вышли с демпингом, собрали инвесторов, дальше пошли откручивать ценник вверх. Хорошо продают — под 2 тысячи метров каждый месяц, и ценник уже 2+ мульта, хотя выход был в районе 700 тыс. руб. На этом пяточке уже как 5 лет ожидают проект Лужнецкая, 10А, ну и небольшой офисник на ЗУ «Лужнецкая, 6, стр. 1» в ту же копилку.
2. Также мелькал проект в стиле сады-серамиды по адресу «Лужники, 24». Такой же «долгосогласующийся» проект. Но через пару лет увидим стройку.
3. Зависший абсолютно проект на ЗУ «Лужнецкий, 15». Долгое время фигурировал как жилье, но сейчас уже монолит общественного объекта залит. Так что помянем его.
4. Мастер-девелопер Капиталисты работают над проектом по адресу «Большая Пироговская, 51». Сложная история, потому что надо как-то городу сохранить объект авангарда, но и все-таки нормальный проект с точки зрения продукта получить. А это такая задача со звездочкой. Но, из приятных бонусов, под боком будут девелоперить адрес Малая Пироговская, 18 стр. 1.
5. Все ожидают новый клубный дом от Vesper по адресу «Погодинская, 24». Уже мелькала концепция, зная Vesper, они могут продажи какие-то супер-пупер закрытые открыть и на этапе «идея» уже желающих собрать.
6. Sminex же надо в противовес вывести свой большой проект на месте фабрики «Московский шелк» — «Большой Саввинский, 12». У ребят сложная миссия — им надо сбалансировать Хамовники. С одной стороны на набережной у них проект «Фрунзенская», а тут другой проект, чтобы уровень роскошной недвижимости не перевешивал на одной набережной.
На Саввинской ожидаем ещё проект: «Саввинская, 5», а в переулке два адреса: Большой Саввинский, 2, стр. 7, Большой Саввинский, 9.
7. Должны уже начаться продажи у дочки капиталистов — Capital Alliance на ЗУ «2-й Вражский, 8, стр. 2», а вот другой участок на Вражском уплыл в КРТ для стройки школы.
8. Рано или поздно что-то придумает ЛСР по площадке «Зубовская, 14/2». Вроде жилье не прошло, будут офис делать.
9. В районе Красной Розы ожидаются проекты: на самой Розе и по адресам: Льва Толстого, 14-16 и Тимура Фрунзе, 10.
10. Рынок давно ждёт проект по адресу Олсуфьевский, 10. Там уже концепции могли устареть, но пока к реализации не выходили.
Ряд мелких проектов: 1-й Тружеников,17А; Фрунзенская, 30 стр. 5, 6; Ружейный, 6/1; 6-й Ростовский, 4А; Усачева, 22; Малая Пироговская, 15;
Золотую милю разберем отдельно.
ТОП-20 проектов Москвы и области по продажам за 1 полугодие
На рынок свысока посмотрели, давайте посмотрим уже на проекты. Кто же сделал основные продажи? Как видим, в первом квартале неудержим был ПИК. Ребята сделали реально крутую распродажу и показали рынку, что если уронить ценник не в маркетинге, а на деле, то целевая аудитория начинает сметать все на своем пути. Это, с одной стороны, хороший звоночек, с другой стороны, фиг его знает, станут ли проекты ПИКа от этого более счастливыми.
Первое место удерживает проект «Ильинские луга» — это изначально один из крупнейших проектов Мортона, куда он хотел провести какую-то непонятную ветку транспорта, но все остальное в планах. В планах только не остались ТЭПы, которые надо реализовывать. ПИК вывел новую очередь и дал дисконт относительно рынка 25-30%, там фактическая цена реализации в проекте сейчас в районе себестоимости стройки. Поэтому купившим не надо удивляться качеству того, что в итоге реализует ПИК. За один февраль в Ильинских было зарегистрировано 835 ДДУ, за март ещё 800 ДДУ, дальше начали ценник откручивать, и темп полетел вниз. Последние 2 месяца — 71-74 ДДУ в регистрации.
Такая распродажа чревата, во-первых, убийством цены в локации. Снижением цены на очереди, которые на более высокой стадии, и довольно болезненным поднятием цен, что приведет к перерасходу на маркетинг и вазелин работы менеджеров. Будем наблюдать, каким способом ПИК нарастит цены в данном проекте. Офис продаж, может, откроют. Чисто так, в рамках эксперимента. Или агентов позовут.
Дальше в рейтинге идут ещё 2 проекта ПИКа, которые были отправлены в тотальную распродажу: Саларьево и Яуза. С Саларьево великая распродажа и начиналась в прошлом году. Проект уже, можно сказать, восстановился от такой интересной ценовой политики.
Зачем слили эти проекты? Для пополнения эскроу и снижения чистого долга. Например, очень много кэша компании требуется для такого огромного проекта, как Москворечье.
Непиковские проекты в ТОПе — довольно ровно идут Бунинские кварталы и Дзен кварталы от А101 в Новой Москве, всегда много продают крупные проекты бизнес-класса от ЛСР — ЗИЛАрт и от ДС — Остров. Удивительным образом раскачал продажи Левел в бывшем Микрогороде в Лесу, говорят, что туда просто пересаживают всех людей, которые не могут себе позволить проекты Левел в Москве, но приходят на яркую рекламу компании.
Во втором квартале маловероятно, что изменится как-то ТОП проектов. «Ильинские луга» взяли слишком хороший отрыв от ближайших конкурентов.
Появились визуализации для проекта на ЗУ «Новоясеневская, 46» (1). Этим проектом занимается компания Град, известная проектом Ice Towers (ранее его вели Капиталисты), а также забравшая себе в портфель КРТ «Южное Бутово» и «4-й проезд Подбельского, 3» (тоже Град забрал из лап Капиталистов).
Эти картинки не первые. Ранее был простой бежевый проект на три башни (2), а вот сейчас развернулась архитектурная мысль от бюро KAMEN. У Грекова узнаваемый стиль. Много стекла, всё такое темное, сложные формы и морфотипы. Все проекты можно записать в такой технократичный город будущего. Посмотрите на проект «Рижского двора»; конкурсный проект ТПУ «Фили»; дом с дырой на в Мневниках или конкурсный проект на Огородный.
Ясенево — это горячо любимый район москвичами и гостями столицы, поэтому тут любой проект будет позиционироваться минимум бизнес-класс, хотя это вообще на МКАДе. Вот такая особенность ментального восприятия районов в Москве. Не обязательно быть в центре, обязательно, чтобы «центральность» была каким-то образом сформирована в головах. Ожидаем на районе ещё проекты: «Тарусская, 5»; «Голубинская, 28»; «Новоясеневский, 5-13»; «Новоясеневский, 24 к 4».
О проекте МЫС от MR мы уже писали, делая ставки на то, насколько успешным получится проект. Как показало время, вполне себе. Ехать сюда, 20 минут от Москва-Сити, по дублеру Кутузовского. Проверял сам.
МЫС – история семейная, поэтому инфраструктура у проекта аппетитная и разнообразная: детские и спортивные площадки, ритейл, гастромаркет, скейт-парк, лыжный и веломаршрут. Для детей в проект заложены государственная школа на 1250 мест, два детских сада на 350 и 255 мест и целый дворец спорта площадью 20 000 м2 с секциями гимнастики, единоборств, танцев – все в шаговой доступности. Впрочем, кто сказал, что ДС заинтересует лишь подрастающее поколение? Корты для тенниса, падела, сквоша, термальный комплекс с тремя бассейнами, фитнес-центр 1000м2 должны понравиться жителям всех возрастов.
Территория МЫС сравнима с тремя парками Зарядье, так что MR было где разгуляться. Форматов жилья – на любой вкус – от квартир в домах (от 40 до 170 квадратов) до коттеджей (от 264 до 400 квадратов). Есть и таунхаусы (от 190 до 224 квадратов), и клубные дома с квартирами 80-215 квадратов. По стилистике все лаконично — классика загородного строительства с хайтечным окологламурным налетом.
ГК ФСК сдала в эксплуатацию дом на 447 квартир в ЖК «1-й Шереметьевский» в Химках. В доме с переменной этажностью (15-18 этажей), помимо квартир, девелопер предусмотрел кладовые и коммерческие помещения.
Территорию благоустроили, исходя из того, что жильцы будут разные – от пенсионеров до детей. Так что в «1-м Шереметьевском» есть и детские площадки, и лавочки под высаженными кустами да деревьями, и беговые дорожки. Также девелопер строит школу на 1,1 тыс. мест.
Всего в ЖК будет пять домов, школа и детский сад. Строительство должны закончить в 2028 году. Посмотрим, как всё выйдет на практике.
Ребята из молодого и амбициозного девелопера Plus Development грели ждунов, грели, пяр-релизы писали, писали, и вот случилось. Прайс-лист проекта «Акценты» на ЗУ «Дубнинская, 83» оказался на сайте. Причем прайс-лист на сайте есть, а вот документов на портале Дом.рф что-то не удосужились загрузить.
По ценам. Нынче за проект в Восточном Дегунино придется отслюнявить 386 тыс. руб./кв. м без отделки, 405 тыс. руб./кв. м за предчистовую отделку и 443 тыс. руб./кв. м с отделкой. Вот что творят архитектурные излишества от APEX в Дегунино. На старте продаж уже такой конский прайс. Если бы даже была ипотека по 6% всем, такой старт — это жесткий старт. А в текущих условиях — хз, на какие чудеса от продаванов рассчитывает молодой девелопер.
Тот же ПИК в проекте «Алтуфьевское, 53» торгует в районе 300 тыс. руб./кв. м с отделкой. В «Бусиновском парке» ценник в районе 320 тыс. руб./кв. м с отделкой. Поэтому надо быть либо фанатом Дубнинской улицы, либо фанатом архитектуры от APEX, чтобы переплатить более 40% за проект только начинающего игрока.
Как вариант, конечно, можно ливануть денег в маркетинг, раздать больше комиссии агентам или халявные рассрочки, чтобы поддержать пополнение эскроу и не башлять огромный прайс за проектное финансирование. Посмотрим, каким путем пойдет Plus Development. Им ещё каким-то макаром надо собрать бабок на реализацию офисника «РЕ:ПОРТ».
Очередной проект, который ждал очень долго своего часа, получил такие желаемые ТЭПы. Речь идёт про ЗУ «Каширское, 61, корп. 4, стр. 1-9», это территория бывшей табачной фабрики «Лиггетт-Дукат», где ещё 9 лет назад пытались согласовать ТЭПы и продать участок за 1,2 млрд рублей. Тогда уважаемые консультанты говорили, цитата: «Дом комфорт-класса будет востребован при стоимости квартир на старте продаж 135-140 тыс. руб. за кв. м». Сейчас же старт продаж тут будет минимум от 320 тыс. руб./кв. м, и байку про «комфорт-класс» даже никто вспоминать не будет. Бизнес-лайт, и точка.
По информации СиТ, проект ведет белгородский девелопер «Трансюжстрой», поэтому фиксируем, что очередной региональный игрок зашел в Москву и попытается забрать свои 20+% доходности. На площадке согласовывается 123 тыс. кв. м недвижимости, где 86 тыс. кв. м — жилье. Есть довольно смешные картинки от бюро Ariada, но, учитывая, что сейчас согласовывает город, это так либо бумага, либо неудачная концепция. Ждем вариант со всеми обязательными элементами архитектуры: доминанты, разнообразие фасада, материалов, форм и т. д.
На самой Каширке девелопмент ведется крайне активно. Причем на любой вкус и цвет — офисы, жилье разного класса, реновации на любой вкус. Магистраль прямо притягивает строителей.
Домрф хочет продать здание по адресу «Школьная, 14/13», участок совершенно небольшой — 0,06 га, домик охранного статуса не имеет. К нему ещё можно прилепить соседний, и бац-бац, клубный дом напротив другого странного, клубного дома Mostman.
Читать полностью…
Архитектурные излишества коснулись не только акцентных или знаковых жилых или офисных проектов, но и любых сараев в городе. Мэр лично смотрит даже КОСы и ЛОСы, поэтому московские архитекторы продолжают стричь купоны, делая концепции на объекты, где бы раньше просто толкнули все работы проектировщику, задача у которого была чуть ли не сразу РД на сарай делать. Никто бы ухом не повел, не подумал о том, насколько интересно визуально должен выглядеть технический объект.
Этот тренд, желание мэра смотреть на красоту, очень удачно наложился на серьезный шаг развития производства визуализаций. Сейчас любую картинку можно сделать настолько секси, что родная мама-визуализаторша не узнает. Качество рендеров взлетело в космос. ЗПшки визуализаторов, и тем более визуализаторов, которые хорошо ебашат в ИИ, улетело туда даже. Городу, девелоперам, всем нужны отличные картинки, а не высер слона, который можно было раньше запихнуть в АГР, согласовать его, а ещё по АГРам что-то начинать торговать.
Девелоперский цикл длинный, и этот разрыв между «очень классные картинки» и «суровая реализация» настигнет нас через пару лет. А ещё через год-другой после жизни проекта, а там: немытый пыльный фасад, грехи эксплуатации, серая зима сделают из сочной, интересной картинки какую-то фигню.
Так вот, нынче модное бюро ABOVE сделали проект для light industrial парка Hutton по адресу «Салтыковская, 24». Эту площадку Хаттоновцы купили для льготы ВРИ на торгах в прошлом декабре. Как видим, сиськи сильно мять не стали, и вот вам бирюзовая коробка на 14 тыс. кв. м от «королевы промки» Марии Салех. Рендеры и правда эффектные, но будет ли это выглядеть так вживую? Нет, конечно, добавьте на них пыль, отсутствие звездного неба, эту игру света и теней, которая бывает только на рендерах, и получим грязный бирюзовый куб с ламелями. Функция ламелей, думается, будет только в одном — собирать пыль и увеличивать себестоимость строительства.
Hutton из филиала MR, который занимается реализацией клубных, небольших домов вырос в многофункционального девелопера, который точно будет претендовать на мастер-девелоперскую деятельность. Ну, это когда рынок выдохнет. Сейчас у ребят в портфеле и light industrial и жилье бизнес-класса, и офисники. Гвоздем программы пока будет КРТ, где как раз Хаттон и покажет свои мастер-девелоперские амбиции.
Региональный застройщик РКС пытается слить свою площадку в Нахабино. Точнее, первую очередь среднеэтажного проекта, где получено разрешение на строительство. За 5,7 га с РКС хотят 1,4 млрд. Учитывая, что в первой очереди было 49 тыс. кв. м, бумажный метр обойдется потенциальному покупателю в 29 тыс. руб. Много ли это для Московской области, где рынок по ценам очень жесткий и очень низкий? Скорее нет, оценка довольно рыночная с учетом локации-направления.
Ещё весной планировали продавать сами. Нагнали агентов, рассказывали какой проект будет. Вроде, даже брони ставили. Но рынок сейчас показывает другие движения.
Странно, что ягодная компания еще не купила, она такие проекты сразу пылесосит. Говорят, что у «Брусники» в Москве дела идут очень грустно.
Посмотрим, кто из молодых и амбициозных или региональных заберет данный проект.
#третийадмин не нарадуется офисному движу, когда читает газетных товарищей про аренду Магнита башни от Стоун у холдинга "Новосталь-М" и офиса М.Видео в Сколково. Объемы небольшие по текущим аппетитам - 10-15 тыс. кв. м, но как факт больше и нет ничего в готовом виде.
Не проходим мимо ставки в кластере Савеловская-Белорусская - 70-80 тыс. руб. кв. м в год еще пару лет назад назвали бы оверпрайсом, в который мало кто верил. Но хорошие здания и терпение дорого уходят в правильных локациях. Кейс металлурга это подтверждает, когда актив болтался два года и в итоге аренда ушла по оверставке. Также вспоминаем Аркус 4, который бесконечно ждал, дождался покупателя и остался в плюсе.
Но страшно другое - текущий движ еще больше будет разгонять условия аренды, и аппетиты по индексации текущих арендных договоров будут только шириться. Базой становится уменьшение срока договора аренды, чтобы мамкиному инвестору не попасть в просак и иметь возможность дернуть ставку под рынок.
Минутка КРТ на канале: заканчиваем проект в Коммунарке на улице Адмирала Корнилова. Накрыли 105 га, и если на территории один будет 60 тыс. кв. м, то остальное нулевое. Всё во благо благоустройства Москвы, даже благоустройства и таких местах.
Читать полностью…
Фиксируем очередную пачку реновационных КРТ на 154 тыс. кв. м:
1. Варшавское, 83, стр. 1 — какой домик для гномиков, всего 4,4 тыс. кв. м. Но рядом метро «Варшавская», так что хорошие метры для реализации, для стройки.
2. Братеевская, 18, корп. 1 — КРТ с двумя участками, на одном участке 19,6 тыс. кв. м реновации, а на втором участке наша любимая КРТ-нулевка.
3. 2-й Тушинский, 12 — тоже два участка в одном КРТ, но везде реновация. Суммарно ТЭПов на 130 тыс. кв. м, его давно готовили, странно, что не запихнули ЗУ «Походный, 4 к. 2».
Площадки все хорошие, но скорее всего, они все реально будут реализованы для переселенцев, а не в коммерческий поток.
Logos от Sense бодро заселяется. Конкретнее? 248 лотов из 255 уже обрели своих владельцев. Остались семь лотов, среди которых изюминка, если не целый кекс – апарты на верхнем этаже с личными террасами и камином. Кому надо?
Фишка Logos – общественные пространства красивые и разные: спортзал, сауна, общая гостиная, терраса на крыше. Дизайном аменитис занимались Da Bureau, получилось красиво. It's worth a look, приходите, полюбуйтесь.
Тот самый интеллигентный Галс из ВТБ, который специализируется сплошь на элитке, забрался в Печатники. У девелопера там большой проект аж на 4700 квартир — ЖК бизнес-класса с громким названием «Адмирал». Из любопытного, что сразу бросается в глаза — здесь не только башни в 60 этажей, есть и такие, конечно, тренд на Москву из небоскребов заразил всех. Но Галс не до конца: есть корпуса и на 8 этажей. Еще из безусловно удачного в проекте: метро буквально под боком, идти меньше 5 минут.
Ну и дальше весь набор хорошего бизнеса: закрытый двор, просторный паркинг, дизайнерские лобби, а еще школа, детский сад и, неожиданно, бизнес-центр. На старте проекта анонсировали квартиры с отделкой и без, сейчас в продаже только в бетоне. Квартиру в «Адмирале» сегодня можно взять в ипотеку с субсидированной ставкой до от 0,11% до 9,9% и с очень комфортным ежемесячным платежом.
Например, решили вы взять студию в «Адмирале» за 14 млн. Внесли 50% в качестве ПВ. Оставшиеся платежи распределяем на 30 лет, первые 2 года из которых (то бишь до окончания строительства ЖК) платим под ставку 4,3%, а это примерно 35 тыщ-пыщ. С семейной ипотекой еще интереснее — она идет от 3,5% и с ПВ от 20,1%.
Наблюдаем, смотрим, как бывшую промзону на ранее унылом и некогда дешевом направлении переделывают. Интересно, что получится.
Что-то давно ничего не было слышно о компании «Векторстройфинанс». Поэтому вот вам новость, ребята забрали себе площадку по адресу Большой Саввинский, 2, стр. 7. В Хамовниках абсолютно любой участок на вес золота для девелопера. Поэтому многие площадки могут переходить многократно из рук в руки и ждать своего часа, когда из какого-нибудь сарая превратятся в элитный клубный дом в рамках рынка роскошной Москвы. Такой тернистый путь проделывает и здание в Большом Саввинском переулке. Изначально это был главный дом купца Н. Я. Якунина, потом произошла прихватизация недвижимости, и это превратилось в общежитие, потом общагу расселили и вконец лишили охранного статуса. Вот такой путь проделало здание из 19 века в нашу современность. В современности уже девелоперский проект пошел по рукам, даже попадал в лапы самого мастеровитого девелопера — MR. По информации СиТ, проект также побывал в ЗПИФ, связанным с ГК «Стилобат».
Для проекта делалось несколько концепций разного уровня качества. И вот все, наконец девелопер найден, ждем реализации.
Прямо напротив будет ещё один клубный дом для рынка Хамовников. Но это в отдельной серии.
Стоун продолжает уверенными шагами врываться в ритейл. На этот раз они выкатили лоты под рестораны в своих проектах. Сейчас ресторанные холдинги все чаще ищут места в крупных бизнес-центрах высокого класса. Понять почему несложно — подходящие площади, возможность заложить необходимую инженерную мощность и самое главное, конечно, аудитория и трафик. У девелопера реально хорошие локации с пешеходным потоком и крупные компании-резиденты, которые генерят поток “постоянников”.
Девелопер поделился информацией о доступных лотах. Среди них — видовой ресторан на центральной площади Stone Савеловская и в Tower D, которую лучше всего видно с ТТК, и где бонусом идет возможность организовать веранду в парке. Оба ресторана можно будет открыть уже в 2026 году, ждать не придется. Ну и не могу не отметить видовой рестик с летней верандой на стилобате на Ходынке и трофейный лот на выходе из метро Калужская.