102001
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
Люблино не отстает от Царицыно, в рамках КРТ «Егорьевский, 2–7» и «Люблинская, 82» будет реализовано более 370 тыс. кв. м недвижимости, 200 из которых — жилая. Вот такой приятный жилой, офисный бонус к и так огромной застройки бывшего завода — ЛЛМЗ. Вовлекают 28,3 га земли, где вместо гаражей, бомжей и грабежей появится вся новая, необходимая инфраструктура для жизни.
Вообще, от самого Люблино, судя по активной программе реновации и ППТ для нее, не останется камни на камни. Старая часть района будет снесена, а новая часть района сформирована на базе старой промки, складах и прочих радостях индустриального наследия города.
Главный вопрос — кто будет реализовывать все эти метры жилья из КРТ. Повесят на какого-нибудь девелопера или сам город со своим оператором создания комфортной среды. Почему этот вопрос главный? Очень сильно будет влиять на коммерческую стройку, ибо такие проекты забирают на себя такой поток людей, что никаким маркетингом и продуктом завлечь их к себе будет невозможно.
Ждем КРТ на улице Нижние поля, а жителям проектов Люблинский парк, проекта страны на Иловайской улице рекомендуем готовиться к новым соседям. Ладно, к жилым, но так и к офисным. Люблинский офисный кластер.
Недалеко от улицы Паршина, на улице Зорге, также заносят реновационный КРТ 43 тыс. кв. м жилья. Там, как и на Паршина, произошел активный девелоперский движ. И это мы не про «Рихарда» от ФСК или «Зорге, 9» от Святого Михаила, а про более актуальные проекты:
1. Во-первых, КРТ просто опоясывает птенчика девелопера из Новой Москвы - А101. Это проект «Дом на Зорге» (какие у всех оригинальные названия), который вышел в продажи летом 2023 года с ценником в районе 400 тыс. руб./кв. м и за время реализации уже доползли на уровень 460 тыс. руб./кв. м. За 2 года рост не самый великий, но явно А101 ориентируется на продажи, торгует по 600 кв. м в месяц и спокойно себе реализует проект, который вот так вот неожиданно с 3 сторон оказался окружен КРТ. Окружен явно, но не сломлен.
2. Второй проект — это кусок ТПУ «Зорге / Новопесчаная». Данное ТПУ вел мастер-девелопер Капиталисты, но решили его распихать по разным командам. Один отплыл в лапы «Аквилона» и вышел под названием INDY Towers летом 2023 года, а другой стартанул в рамках офисного проекта недавно от дочки «Капитала» — Capital Alliance. Но сейчас нас интересуют «Инди тауэрз», который довольно неплохо продает по 1 тыс. кв. м, а ценник вырос с 400 тыс. руб./кв. м в 2023 году до 550 тыс. руб./кв. м сейчас. Так что можно констатировать факт, что «Аквилон» по цене и темпу уделывает А101 в локации. Но «Инди тауэрз» поинтереснее будут с точки зрения архитектуры на фоне «Дома на Зорге».
3. Давно не всплывало обсуждение застройки стадиона «Юность» на ЗУ «Зорге, 30А». Его приписывали в портфель ДС, но что с ним сейчас — неизвестно. У стадионов в Москве вообще какие-то супер разные судьбы. Кого-то застроили или застроят, как «Метеор» или «Сетунь парк», а кого-то обновили, вздобрили, как «Локомотив» в Люблино или «Авангард» в Перово. Посмотрим, что произойдет с «Юностью».
4. Не будем забывать про АТС по адресу «Зорге, 3». «Эталон» сейчас активизировался по досносу АТС, а на Зорге вообще грозился реализовать деревянный дом. Но как деревянный? Дом из CLT-панелей, а там клея и прочей химии в разы больше, чем дерева. Чисто очередная экологическая байка для пиздежа на тему «углеродной нейтральности». Ну и история с CLT — как с ЛРТ. Кто-то постоянно это обсуждает, но до дела руки ни у кого нормально не дошли. Поэтому прогнозируем тут, что «Эталон» снесет АТС и реализует обычный монолитный проект. Клубный домик с оверпрайсом в цене и отличной рассрочкой. Вот что ждет оставшиеся АТС города.
5. Также в оценках фигурировал ЗУ «Зорге, 15», поэтому ожидаем и там девелоперский проект, если всю оставшуюся часть не накроют КРТешкой.
Хорошеет улица Зорге. Вот такое можно сделать резюме по ней.
#третийадмин нарыл визуализации офисника от «Гранель», который он будет реализовывать в рамках АДЦ «Коммунарка». Там девелоперу, который раньше славился своими подмосковными проектами, а теперь стал настолько многофункциональным, что даже позавидовать можно, надо будет реализовать 23 тыс. кв. м офисов.
Респектуем за честное позиционирование этой радости. Класс B. Никаких влажных фантазий на тему А.
Напомним, что патимейкер на коммунарском празднике жизни Самолет со своими 300 тыс. кв. м жилья и 300 тыс. кв. м офисами, дальше Основа, Крост, ноунейм девелоперы и порядка 400 тыс. кв. м нераспределенной ещё земли. Всё глобально, по-московски — более 1 млн. кв. м стройки.
Наваливаю ещё вестей с ПМЭФ - Глоракс и власти Ленобласти подписали сегодня соглашения на два крупных проекта в Ломоносовском (почти 1,5 ляма квадратов) и Тосненском районах (еще 580 тыс. квадратов). Совокупно это 250 га территории, в развитие которой Глоракс планирует забашлять 170 ярдов. Для региона это хороший буст и в части отчислений в бюджет, и в части создания сбалансированной среды. По КРТ Глораксу навешают садов и школ в изобилии.
Банки охотно финансируют такие проекты – еще одно соглашение Глоракс подписал сегодня с Банком ДОМРФ. Девелопер получит проектное финансирование для строительства еще одного КРТ в Ленобласти - проекта GloraX Романовка в одноименном поселке Всеволожского района. На строительство 4 очередей на 52 га банк отгрузит 25,7 ярдов.
С учетом новых проектов количество КРТ по стране у Глоракса уже выросло до 12. Уже в следующем году девелопер собирается выйти на 1 млн квадратов в стройке.
Можно сказать, с почином. Талан уже запустил сайт (он пока закрытый) для проектов в Москве, и первый среди них — «Яркий квартал «Инжой»». Полный инжой.
Региональный застройщик заходит на наследство «Инграда», который щедро раздает «Смайнекс». И проект-то не самый простой. Это вам не в «Новое Пушкино» или «Новое Медведково» залететь. Всё-таки бизнес-класс с архитектурными излишествами в стиле апекс-стандарта.
Получается, что дольщики, как подневольные крестьяне, переходят от одного барина-девелопера к другому. Инград — Смайнекс — это вроде повышение, а вот Смайнекс — Талан — неизвестно.
Ценник вырос с августа 2023 года в проекте с 352 тыс. руб./кв. м до 435 тыс. руб./кв. м. Явно «Инград» не стремился тут в цену уходить, и продавалось. А продавалась по 1 тыс. кв. м, что для одного корпуса оптимально.
Подсветим наше любимое соревнование — фактические цены продаж в Москве против фактических цен продаж в Подмосковье. Это хоть и два разных субъекта, но одна большая агломерация или метрополитенский ареал, в котором спрос может перетекать, как в сообщающемся сосуде, или как в журналистском штампе «спрос ушел туда», как будто он не спрос, а кошка, которая гуляет сама по себе.
Так вот, если для клиента Подмосковье — это другая прописка со всеми вытекающими социальными благами, веселое утро в лучшем случае в МЦД или в пробке, а в худшем — на маршрутке, то для девелопера — это стоимость земли, совершенно другой подход к согласованию ТЭПов, архитектуры, но в каких-то моментах сравнимая стоимость СМР. А выхлоп из проекта в среднем по больнице отличается в 2,5 раза. То есть экономика проектов в лесах и полях Подмосковья будет посложнее, чем внутри МКАД.
Если 5 лет назад в рамках агломерации на область приходилось 45–50% продаж, то сейчас показатель болтается на уровне 30%, когда в начале 2010-х вообще область доминировала по продажам над столицей. Тут как раз непонятно, это клиенты, спрос «ушел» или девелоперам строить стало сложно, никаких тебе «Мортонградов», «Центров-2» и других панельных джунглей по лекалам микрорайонной застройки реализовывать нельзя, ценник низкий — маржа неприятная, пытаются залететь в Москву.
По самому показателю область продолжает пытаться переползти отметку 200 тыс. руб./кв. м, а Москва пробила пару раз 500 тыс. руб./кв. м, но теперь зависла, стагнирует и не может перелезть отмеченный уровень. К концу года уж оба региона свои 200 и 500 должны будут перелезть.
Фиксируем новый офисник на Ходынке, который уже официально числится в чемодане Стоун. С учетом четвертого проекта в локейшен у девелопера получается 400-450 тыс. кв м недвижимости или почти километровая офисная линия, которая отделяет парк от тц.
Объем офисов на Ходынке ширится как не в себя, так и просится название для все этой офисной вакханалии как "сити". Но #третийадмин поправляет, что этот нейминг прочно занят мастер-девелопером MR и «Ходынка-сити» тут не прокатит.
Интересно посмотреть, как поведет себя спрос при таком количестве офисных метров в одной точке. Вопрос затоваривания был бы открытым, если бы вакансия не была на минимуме. Плюс не стоит забывать, что объем офисов в том же Сити гораздо больше, при этом затоваривания и там нет. Но объективно лучше всего себя чувствовать здесь будет ритейл, учитывая парк и толпы жителей вокруг.
День Х для рынка как был — 1 июля 2024 года, так и остается. Льготная ипотека закончилась, и пришлось придумывать, вертеться и крутиться как-то с продажами. О-о-о, 4 года чистого расслабона и кайфа прошли незаметно.
Так вот, высокую долю ипотеки из крупняка в Московском регионе сохранили ПИК, Инград, Догма. Продолжают работать активно с ипотекой такие граждане, как ГС, А101, Самолет, Левел и т. д. Среднее влияние ипотеки на продажи у Абсолюта, Формы, ЛСР. Без величайшего окна возможностей работают ребята из Эталона, Родины, ДС.
Какие факторы вообще могут влиять на долю ипотеки в продажах девелоперов?
1. Первый и самый важный — что за портфель, какие классы в данном портфеле. Очевидно, что чем круче проекты, тем меньше будет ипотечных сделок. Солидные господа могут и чемодан лавэ принести, и какие-то интересные условия выплат раз в квартал себе согласовать. Портфель — он же земельный банк девелопера — вообще определяют любую стратегию реализации, любой показатель. Даже текущий сплит, выведенный в реализации в рамках земельного банка, может определить стратегию реализации.
2. Второй фактор — желания и возможности коммерческой функции. Кто-то умеет хорошо работать с банками и паковать свою целевую аудиторию в ипотеку, а кому-то проще скидок или рассрочек дать — забрать клиента на себя другим инструментом. Тут главное — вовремя эксель открывать и прикидывать, что же с финансовой точки зрения дает более подходящий результат. Из этих желаний и возможностей вообще вытекает портрет целевой аудитории.
3. Третий фактор вытекает из второго — устраивалась ли олимпиада по раздаче рассрочки или не устраивалась. В ряде девелоперов в 4 квартале прямо было соревнование, кто и как нараздаёт комфортной рассрочки клиентам. Данные олимпийские игры завершились в 1 квартале, сейчас скорее наблюдаем за хвостом этой истории, а не реальным давлением на рынок.
Тут хочется сказать: «Блин, пару лет назад все гнали на рынок, что ужас-кошмар, все сделки идут с ипотекой, это плохо, так как большая зависимость». Теперь вон все смотрят наоборот, чтобы ипотеки были хотя бы на уровне 50–60% в сделках, дабы не было большой доли рассрочек. Рынок-то сбалансируется, главное, чтобы на этих каруселях чьи-то финансовые расходы не покинули бухту приемлемых и спокойных цифр.
Пока на сайте проекта «Мангазея на Речном» — это кусок застройки Северного порта, висит довольно заблюренный мастер-план будущих очередей, публикуем более детальные визуализации одного из прорабатываемых проектов. Пластики в нем немного, последней доминантной очереди тоже нет, но занимается им вездесущий APEX.
Продажи у «Мангазеи» идут неплохо, торгуют в среднем порядка 800 метров в месяц, ценник отростили с 380 тыс. руб./кв. м прошлым летом до 500 тыс. руб./кв. м сейчас, хотя в реализации самая неликвидная часть проекта, виды у которой перекроют башни на набережной.
У «Легенды» в Северном порту дела идут чуть лучше, продают в месяц более 2 тыс. кв. м даже с учетом отсутствия регистраций в марте и апреле. Оптовая сделка в начале проекта тоже дает оптимизма продажам. Цены вытащили с 400 тыс. руб./кв. м до 480 тыс. руб./кв. м. Поэтому пока за счет именно большего объема продаж выигрывает проект Легенды. В честь чего? Маркетинга, силы бренда Легенды, качественного продукта — вопрос комплексный и дискуссионный, но каждый департамент, приложивший руку к лучшей реализации, точно расскажет, что всё его усилиями, стараниями.
Напомним, что проект «Северный порт» изначально разрабатывал мастер-девелопер — Капиталисты, но потом они его со скандалами, интригами и расследованиями продали ряду игроков. Кроме «Мангазеи на речном» и «Северный порт» от Легенды ожидаем офисники: «Ленинградское, 63А/3» от Plus Development и недалеко проект «Ленинградское, 65-67» Формы (если его не продадут, конечно).
ЗАОблачный офис
Безусловно дорогой западный район первопрестольной в последние годы стал синонимом тихой премиальной жизни. Вдали от суеты, практически на природе, но при этом рядом с центром – признайтесь, захотели. Вот бы и работать в таких условиях...
Год назад мы писали о старте кое-чего семейного и премиального на Верейской: «Родина Парк», растущий семимильными шагами, скоро обзаведется бизнес-центром. 18 этажей по соседству с заповедником Долины реки Сетунь – виды на лес и Москву представили? Чтобы приятнее было любоваться природой, в 80% офисов будут террасы (#третийадмин одобряет). Остальным соболезнуем не расстраиваться, девелопер предусмотрел и общую террасу на одном из этажей.
«Будет шаттл от метро? Вы оплатите мне парковку? Где я буду обедать?» — ну куда без этих знакомых для каждого владельца бизнеса вопросов. Хорошо, когда об этом подумали за вас)) Рядом новенькая станция БКЛ «Давыдково», легкой джазовой прогулкой 8 минут по экотропе. Свой Порше – не просто так же архитекторы ставят их на рендеры – можно припарковать на подземке с бесключевой системой доступа, ну и зарядка для Тайкана там тоже есть. Ну а на обед можно не греть рыбу в микроволновке, проекты Родины всегда славятся большим количеством коммерции, так что кафе или ресторан точно найдется.
Ждем 2028 года, чтобы посмотреть на «воронку» вживую.
По волнам, по волнам едет рынок первичной недвижимости нашей замечательной столицы и её подстоличных окраин. Если до условного 2019 года на рынке наблюдалась некая сезонность продаж в виде раскачивания продаж от января к декабрю с просадками в мае и августе, то последние 5 лет у нас штормит из-за других институциональных факторов.
1. Первая, разгонная волна была зафиксирована в 2020 году, когда часть весеннего спроса, который отсиживался дома, вышел на рынок и установил рекорды продаж. В месяц продавали более 900 тыс. кв. м квартир и апартаментов. Просто сказка, выведшая рынок на новый уровень. Девелоперы были к ней не готовы и только бросились массово формировать свои земельные банки, покупать проекты, чтобы пытаться собрать сливки спроса. Но 9 женщин одного ребенка за 1 месяц не родят, 10 девелоперов весь девелоперский цикл за полгода не пройдут. Поэтому произошел тот самый рост цены, про который все будут на рынке ещё с ностальгией вспоминать долгие годы. Как и 2021 год, где продажи были высокие, ключ низкий, а планы по выходам на новые рынки и регионы - амбициозными.
2. Вторая волна произошла уже в 2022 году, там после весенней просадки продажи хорошо раскрутились к концу года.
3. Следующую волну - третью сформировали уже условия по ипотеке, тогда начали прикрывать историю с «субсидированием» от застройщика и закручивать условия для получения льготного кредита. Это всё привело к очередным рекордам продаж в конце 2024 года.
4. Начался 2024 тоже со значительной просадки в продажах, а дальше как все опомнились, как поняли, что льготную ипотеку массовую продлять не будут, а значит надо бежать и брать, пока дают льготку.
5. Если вторая волна спроса - это волна из-за «субсидирования ставок от застройщика + льготка», третья волна спроса - это «запрет околонулевых ставок + ухудшение условий по льготке», четвертая волна - «покупаем, пока есть льготка», то вот пятая - первая «неипотечная волна» - волна халявной раздачи рассрочки, как видим, быстро сдулась, ибо все калькуляторы достали, свои фин. расходы посчитали и поняли, что инструмент продажи хороший, но такой дорогой, что нужно уж очень сильно подумать, прежде чем на такие условия идти. Сюда же наложилась небольшая скидочная распродажа в начале 2025 года, которая тоже выдохлась быстро. Итог, май 2025 - самый фиговый месяц по продажам в 2025 году и один из самых фиговых за последние 5 лет (зарегистрировали ДДУ на ≈420 тыс. кв. м).
Что будет дальше? Ну, какое-то оживление рынка можно ожидать в июне-июле, сложно сказать, что это будет — перекладывание депозитов в бетон или очередной «акционный» пул квартир, покажет время, но ожидать роста продаж до 550-600 тыс. кв. м в месяц не стоит.
В ТОПе по продажам за январь-май 2025 года «Ильинские луга», «Саларьево парк», «Яуза парк», в каждом продано более 60 тыс. кв. м или как результат распродажи в этих проектах. Дальше идёт «Остров» — он всегда в топе по продажам, ну и далее по списку: «Бунинские кварталы», «Москворечье», «Ярославский квартал» и «Бусиновский парк». ТОП-10 завершают два проекта на ЗИЛе — ЗИЛАрт и «Шагал».
Tekta Group врывается в премиальный офисный сегмент
На Ходынке в самое ближайшее время начнут рыть котлован под бизнес-центр AIR. Мосгосстройнадзор выдал разрешение на строительство — а значит, можно готовить портфель.
Уже рассказывал #третийадмин, но повторим детальки проекта. Три башни (до 150 метров, до 34 этажей) с поворотными фасадами от ADM, витражным остеклением, панорамами на «Москва-Сити» и Ходынский парк — почти 70% офисов видовые. Потолки — 3,8 метра. Все, как любят те, кто считают офис не только местом работы, но и точкой репрезентации.
Внутри — инженерка на максималках: вентиляция с очисткой, бесшумные лифты с распределением потоков, доступ по Face ID, BMS, «Клевер» с «золотым» уровнем. Зонами общего пользования занимались ребята из HAAST.
AIR — часть «Большого Сити», вокруг которого сейчас все летит вверх по ставкам. Площади в продаже — от 55 до 1600 м². Но можно собрать этаж или корпус целиком — если хотите HQ с именем.
📞 Детали и лоты — на сайте проекта или по телефону +74950236398.
Здание Росстата отремонтируют в стилистике «евроремонт». И да, речь не про шедевр архитектуры от Ле Корбюзье на Мясницкой, а про здание по адресу «Измайловское шоссе, 44». Стоял себе там серый куб в лучших традициях советского модернизма, и что с ним сделают? Правильно, налепят какой-то непонятный вентфасад, но с «формой», с «объемом» от бюро Modus. Причем работы займут аж 4 года и завершатся в 2029.
Дело вкуса, конечно, но такой «ремонт» советского модернизма ему к лицу не идет. На башни, которые напротив домов-книжек на Арбате, тоже вентфасад налепили, и что? Кому-то от этого стало лучше? Визуально объекты только теряют свою идентичность. В случае Росстата на Измайловском надо бы фасад из Керхера помыть, коммуникации внутри обновить, да и окна поменять, вот будет песня, вот и будет красота. А сейчас смешали ежа с ужом.
Как оказывается, одну из концепций для застройки грузового двора «Митьково» делали ребята из KPLN, что довольно странно, потому архитектуру KPLN можно охарактеризовать как довольно строгую, без буйства форм, цветов и свистелок с перделками.
Пока не ясно, что именно будет реализовываться в Митьково, но все грузовые дворы рано или поздно отправятся под нож. Первый из них — Рижский — уже получил согласованную концепцию от бюро KAMEN.
УК «Красный Мост» выводит на рынок комбинированный ЗПИФ «Евгеньевский». История, сразу говорим, только для квалифицированных инвесторов. Но и продукт люксовый.
Что предлагается? Вложиться в одноименный проект жилой недвижимости de luxe в центре Питера, но не через покупку квартиры, а через приобретение паёв в фонде, управлением которого будет заниматься профи на рынке инвестирования. Строит ЖК «Евгеньевский» Formula City Юрия Грудина. На первом этапе портфель фонда будет сформирован из 35 элитных квартир совокупной площадью 4 тыс. квадратов. Паи будут обращаться на бирже, а выйти из инвестиционной стратегии инвестор сможет в том числе через зачет стоимости паев при покупке квартиры в проекте.
De luxe, к слову, самый стабильный, спокойный и надежный сегмент в девелопменте. Особенно когда проект строится в историческом центре в двух минутах пешком до Невского. В составе ЖК «Евгеньевский» ещё будет отреставрированный и воссозданный Мытный двор – такой лакшери-проект обречен быть успешным. Судите сами: в «Евгеньевском» будут лоты с террасами, световыми фонарями и дровяными каминами, а также ситихаусы с патио. На внутренней территории сделают двор-парк от UNK, а в самом ЖК – цифровое музейное пространство об истории места.
Целевая доходность инвестиций в комбинированный ЗПИФ – 26,4% годовых. Основаны такие прогнозы исключительно на реалиях рынка: элитная недвижимость в Питере не только в цене, но и в дефиците. Горизонт инвестирования в паи – до 31 декабря 2030 года. Про подводные камни инвестирования (а это рискованное занятие, мы все помним) обещают рассказывать в закрытом канале.
От маленьких КРТешек летим в сторону больших проектов. Один из таких на окраине Царицыно — Ленино. Данное КРТ публиковалось ещё 2 года назад. Но за два года оно взяло и приросло и новыми территориями, и новыми ТЭПами. Съели ряд ЗУ среди которых: «6-я Радиальная, 18», «6-я Радиальная, 30» и «1-я Стекольная, 7».
Раньше жилья в КРТ было на 134 тыс. кв. м, то сейчас все 381 тыс. кв. м. Нормально? Супернормально, плюс залетает общественно-деловое назначение на 107 тыс. кв. м. Новый район с горемычным ЖК «Царицыно», которое могут вот так достроить.
Перчиком всей этой истории будет станция метро «Каспийская». Смотрим, что ещё затащат в данное КРТ, как минимум туда можно было запихнуть «6-я Радиальная, 17/1», ведь, судя по карте КРТ из 2022 года, там вообще всё залететь в КРТ должно.
Доброе утро, дорогие подписчики! У нас пачка новостей по КРТ. Фиксируем очередной реновационный КРТ по адресу «Паршина, 2», там сажают 43 тыс. кв. м.
А учитывая, что Программа реновации жилищного фонда скоро станет городским девелопером, ой не факт, что там будут людей из пятиэтажек переселять. Теперь, по сути, любой реновационный КРТ — это КРТ-сюрприз. Где-то реально людей вытащат из пятиэтажных трущоб, а где-то пойдут квартиры на реализацию в рынок.
Фонд реновации под новым брендом. Тут пока вопрос, каким. Кварталы это будут, не кварталы — не суть важно. Город в массовом сегменте свои 30% точно откусит, а может не только в массовом, а вообще во всей стройке столицы.
Вернемся к улице Паршина. Там у нас уже есть ряд проектов: один коммерческий проект от Святого Михаила (2), другой проект от Upside (1) и КРТешка (3). Данный пяточек активно начали развивать, а то до инградовского «Серебряного парка» там вообще уныние словить можно было.
Раз уж сегодня и про «Инград» вспоминали, то вот такую концепцию делала данная контора на свой флагманский проект — «Лужнецкая, 10А». Стекляшки, коробки, никакого тебе архитектурного пиршества динамики и форм. Такое сейчас лучше в город не носить, сразу укажут координаты следующего толка: икс, игрик, и с точкой. Поэтому «Инград» сделал ещё несколько вариантов для данной площадки. В самом начале проекта вообще грозились пригласить знаменитых японских архитекторов, но где эти японские архитекторы, да и сам «Инград» примерно там же.
Ждём все-таки выход проекта с архитектурой от ADM для реализации Смайнексом, кажется, что тут проект попадает под высокие требования роскошества перфекционистов. Все остальное они уже 100 пудов сольют всем амбициозным, региональным, федеральным и прочим девелоперам.
Мораторий на штрафы продлили до конца 2025 года. Об этом объявили на ПМЭФ.
Со своей стороны добавим, знающие люди говорят, что это последнее китайское предупреждение продление моратория, и больше никаких мораториев не будет. За полгода придется как-то научиться строить в срок и качественно.
ФСК мотивирует учиться на пятерки. Правда, у застройщика акция: выпускники школ и вузов 2025 года, отмучавшиеся зачеркнуто закончившие учебу на «отлично» (красный диплом или золотая медаль), получат скидку на покупку жилья до 5%. Медаль серебряная? Тогда 4% Диплом синий? Ловите 3% скидоса.
Ясное дело, что детишки вряд ли сами себе готовы купить жилье, а вот родители своим любимым чадам порой могут (когда, например, очень хочется пожить от детей отдельно и для себя, а тут от застройщика скидосики подъехали). Так что аттракцион невиданной щедрости от ФСК доступен для родителей отличников.
Скидка действует на проекты и при 100% оплате, и при ипотеке. В некоторых ЖК — и при рассрочке. А вот загородка и акционные лоты не участвуют.
Уважаемые подписчики, в этот вечер среды будем смотреть на результаты по продажам квартир в рамках всей нашей Святой Руси. Мы, конечно, понимаем, что недвижимость она локальна и может быть в разных городах совершенно разная динамика как по объему продаж, так и по ценовой политике. Но общие данные по стране надо смотреть, потому что условия по льготной ипотеке, регуляторные инициативы от ЦБ РФ, моратории на неустойку и прочие девелоперские плюшки у нас распространяются гораздо шире, чем на конкретный город. Будет совсем плохо — начнут помогать. Будет средне (как сейчас), скорее, будут дальше учить девелоперов цифры считать и вообще строить, а будет очень хорошо, то вообще пиши пропало, правила игры могут измениться.
Если описать текущую динамку, то приходит в голову одно слово — «болото». Цены начали «стагнировать», а продажи, скорее, даже снижаться. Поэтому ни вашим алармистам, ни вашим позитивистам. Всё как-то посередине, ибо алармисты прогнозировали резкое снижение продаж и снижение цен, а позитивисты непонятно почему думали, что можно продолжать пить у бассейна джус, а квартиры будут продаваться как продавались в жирные кварталы ипотечного кола.
Объем продаж относительно апреля снизился на 15%, а относительно мая прошлого года на 42%. Грустная цифра? Да, но можем сказать более позитивную. За 5 месяцев 2025 года было продано всего на 20% меньше, чем за 5 месяцев 2024 года, а там, напомним вам, вообще была госпожа льготно-халявная ипотека. Москва + область по продажам упала незначительно сильнее в разрезе месяц к месяцу — 22%, а YoY практически аналогично — 38%.
Фактический ценник метра в мае соответствует апрелю, а относительно мая прошлого года рост составил какие-то 10%. Рынок недвижимости продолжает скрести чуть выше, чем инфляция. И единственное, что может помочь ускориться росту цен, — это невыход объемов, формирование дефицита. Но процесс довольно долгий, поэтому этого роста цен в 2025 году мы точно не увидим, дай бог, в 2027 году. Если вас этот рост расстраивает, то сфокусируйтесь на цифре, что цены на недвижимость относительно мая 2021 года выросли аж на 68%.
Летом по продажам мы увидим уровень 30-35 тыс. квартир в месяц, а вот ценник все также продолжит ползти по инфляционным ожиданиям.
Глоракс запустил свой первый проект в Мурманске - GloraX Кольский. Старт прошел с помпой - заложили капсулу времени, залили бетоном церемониальный куб и устроили презентацию. Мероприятие посетили губернатор региона, местные брокеры, банкиры и журналисты. Для Мурманска начало каждой новой стройки - почти праздник, т.к. первичный рынок развит слабо. Но с появлением арктической ипотеки и приходом федералов ситуация в регионе должна измениться.
Глоракс опять демонстрирует чудеса скорости time to market. В августе 2024 девелопер стал резидентом Арктической зоны РФ, а спустя меньше года приступил к стройке и открыл продажи жилья в проекте. Помимо халявной ипотеки под 2% спросу на проект поспособствует топовая локация рядом с озером и парковой зоной.
В качестве соцнагрузки у Глоракс обязательство по благоустройству парковой зоны в малой Долине уюта рядом с проектом площадью 8,34 га, что больше территории жилой застройки.
Обратим внимание на разную динамику в доли ипотеки по субрынкам в Московском регионе. Если в Старой Москве уровень ипотечных сделок балансируется в районе 46–48%, то в Молодой Москве и Подмосковье в мае увеличилась доля ипотечных сделок. В Молодой Москве незначительно, на 3%, — 67%, это «рекорд» с октября прошлого года, в Подмосковье доля сделок составила аж 73%, это также максимум с октября прошлого года.
Вариантов тут немного. Бюджеты в субрынках за МКАДом ниже, поэтому туда вымывается более «дешевый» спрос, который выходит на рынок из-за возможности взять субсидированную ипотеку. А вот внутри МКАДа бюджеты покупки в космосе, и от субсидированной ипотеки там целевой аудитории ни жарко ни холодно.
Можно использовать знаменитую кальку «спрос сместился» в область из-за доступности предложения и возможности взять субсидированную ипотеку. Посмотрим, как спрос будет смещаться дальше.
В «Южной Битце» заработал медцентр
В жилом комплексе «Южная Битца» от 1-го ДСК (входит в ГК ФСК) открылся частный медцентр «ВМ Клиника». Принимают по ключевым направлениям — терапия, педиатрия, стоматология, косметология. Работают по ДМС. На месте можно пройти всё нужное обследование: есть КТ, МРТ, УЗИ, рентген и эндоскопия. Для процедур и операций в рамках одного дня предусмотрен дневной стационар и операционные. Также доступны ЛФК, массаж, остеопатия и мануальная терапия — для тех, кто хочет поддерживать форму и самочувствие под контролем.
Город ведет нас к децентрализации привычных деловых локаций, и офисные девелоперы показывают нам новые проекты вне классических бизнес районов. Сегодня на карандаше #третийадмин один из них - бизнес-центр JOIS от MR Office. Проект рядом с Москва-Сити стал одной из главных офисных премьер этого года, и как сообщают наши птички, ребята уже закрыли план первого квартала по реализации – это порядка 2,5 тыс. кв. м.
Жизнеутверждающая архитектура от международного бюро Genpro отражает мореплавательскую тему – башня Mast (43 этажа) визуально напоминает парус. Здесь представлены офисные блоки ходовой площади от 96 кв. м на продажу. А вот башня Credo (14 этажей) – экспонируется целиком для крупного клиента, что вполне логично, учитывая синергию с деловым центром и опыт MR в закрытии крупных сделок в строящихся бизнес-центрах. Уже сейчас по рынку ходят слухи, что башню смотрят несколько компаний под расширение бизнеса, в том числе из Сити. И мы их понимаем, JOIS укомплектован по полной: есть собственный ландшафтный парк с зонами отдыха, трехуровневый подземный паркинг, 2,5 тыс. кв. м торговых пространств с ресторанами, ритейлом и коворкингом – к слову, их MR оставляет за собой, чтобы контролировать пул арендаторов и класс бизнес-центра. Продолжаем следить за проектом и темпами продаж, которые в том числе пушит беспроцентная рассрочка.
Этим солнечным июньским деньком давайте посмотрим на отчет ЦБ РФ по банковскому сектору за 1 квартал 2025 года. Нас, конечно же, интересует ситуация с ипотекой и прогнозы по ней.
«Рост ипотеки замедлился, в основном из-за рыночного сегмента», причем тут слово «рост» не особо понятно, потому что объем выдачи минимальный за последние 5 кварталов. После разгонной волны финала выдачи ипотеки во 2 кв. 2024 продолжается снижение объема выдачи и повышение доли субсидированной ипотеки. В 1 квартале 2025 года 86% сделок было именно с субсидированием, поэтому средняя ставка по ипотеке на первичном рынке по ДДУ составляет 6%. Ну не берут люди ипотеку под рыночный процент, поэтому велика вероятность, что доля 86% — не предел.
ЦБ продолжает бороться с выдачей рискованных ипотек. Поэтому гайки будут закручиваться, а банки все чаще отказывать в одобрения кредита.
Индекс цен на квартиру на первичном рынке замедлился, поэтому его догнала средняя зарплата. На вторичке болото — рост за год составил всего 9%. А говорят, цены на жилье растут быстро...
Пытались тут понять, что за бюро Modus такое, чем известно. Оказывается, проектирует дома для реновации. И среди проектов есть вот такой золото-медный домик для реновации на ЗУ «Кавказский, 27». Судя по сайту реновации, должен быть введен в 2025 году, но, судя по фоткам хода стройки на том же сайте, это великая амбиция. Может, там, конечно, уже монолит весь залит, но Фонд реновации не должен, как эти коммерческие застройщики, фотки каждый месяц выкладывать, поэтому когда хотят, тогда и публикуют. Очень интересно будет посмотреть на реализацию данного фасада, в рамках реновации дом точно может стать одним из примечательных как с визуальной точки зрения, так и с затрат на реализацию фасада.
Читать полностью…
Доброе утро, столица! Хотели вас поздравить с Днем России и 4 выходными, празднуем, но мы сразу к делу. К застройке около ТЦ «Европолис» на Свиблово. Ранее мелькал небольшой проект, свечка на ЗУ «Серебрякова, 4, стр. 6» (2), ранее ходили люди по рынку и пытались продать 1,5 га по адресу «Серебрякова, 2» (3), а теперь появилась посадка на ряд ЗУ «Серебрякова, 14/3»; «Серебрякова, 14А/1» и «Серебрякова, 8/8» (1). Там сейчас склады, гаражи, какой-то паркинг недостроенный. Такое ощущение, что территория сама напрашивается в программу КРТ. Кто, если не КРТ, решит данный конфуз?
В рамках застройки на Серебрякова могут появиться доминанты по 50 этажей. Надо же составить хоть какую-то компанию Силвер-коливингу (он 55 этажей), который с СВХ вообще выглядит довольно грустно.
На ЗУ «3-я Мытищинская, 16, стр. 51, 52, 60, 61» появился вот такой урбан-блочный градпотенциал с по текущим меркам невысокими домиками по 38 этажей. Территорию НПП «Квант» продали в мае прошлого года на аукционе Дом.рф, но купил её не какой-то известный девелопер, а частный бизнесмен, поэтому, кроме самого утверждения проекта, надо будет понаблюдать, кто же в итоге возьмется за его реализацию. Такой сосед проекту «Серебряный фонтан», а в локации мы ждем также: «Графский, 9»; «Маломосковская, 22»; «Маломосковская, 20»; «Ярославская, 8» и «Павла Корчагина, 22».
Во, ребята из KPLN порадуются, новая стройка вокруг их феерически-шедеврального офиса в доме конца 19 века. Как видим и в рамках град потенциала в локации много ОКНных зданий. Вот что значит исторический район в жизни, а не в маркетинговой упаковке.
Вешние воды пошли по рукам
Что и требовалось ожидать — уважаемые «Капиталисты» слили исполинский проект по адресу «Вешних вод, 8» в лапы своей же конторы — Capital Alliance. Это совместное предприятие «Капиталистов» и товарищей из Alias Group. Такой союз — мощный союз — существует из-за синергии двух компетенций: у одних навыки в согласовании проектов, у вторых — денежные средства на реализацию данных проектов. Хотя общий тренд на партнерства на рынке сейчас широк, но давайте поговорим про «Вешних вод» и актуальную ситуацию в площадке.
1. Площадка «Вешних вод, 8» стара как говно мамонта. Ещё догордеевский ПИК планировал её застроить до кризиса 2014 года, но не срослось, не фартануло, проект завис. Причины для нас с вами, простых смертных, не очень интересны, но факт — фактом, никакой застройки прекрасной серией КОПЭ-Парус не состоялось.
2. В мае 2022 года площадку вытаскивали на аукцион, но тогда на рынке было неспокойно, поэтому никто 24 ярда не вытащил, на стол не положил. Заявок на аукцион не было.
3. Время шло, рядом всплыла площадка, застройка нового кампуса МГСУ. Там сразу обозначились Капиталисты как девелоперы проекта, хотя желающие другие точно были, так как в рядах московских девелоперов уже достаточное количество людей, которые закончили МГСУ, а сами понимаете, ностальгия по локации творит чудеса, а ностальгия по локации из студенческих годов — ещё большие чудеса. Романтика же — создать кампус для МГСУ, когда учился там сам.
4. Отдельным треком можно приписать к истории события, связанные со «Сказочным лесом», но давайте дождемся окончательного разрешения ситуации и только потом сформируем выводы по данному вопросу.
5. Летом 2024 года всплыло ППТ, которое явно начали согласовывать именно «Капиталисты». Больше 2 мультов кв. м жилья на Ярославке, плюс такой интересный инсайд получился про метро, который потом подтвердился на слитой карте метро, а и сейчас Градкомплекс решил всем рассказать про эту историю.
6. В конце прошлого года официально подтвердилось, что площадками «Вешних вод, 8» и «Ярославское, 26/12» занимаются именно «Капиталисты». Суммарно проекты на 2,5 мульта жилья, плюс пачка офисов, они сейчас у нас везде, и 2 станции метро.
7. Примерно в тоже время начали кадастр под кварталы нарезать.
8. Сейчас же сделали СЗ «Ярославский» из своей ОООШки «Союз Недвижимость» и толкнули в сторону Capital Alliance.
Поэтому остается ряд вопросов:
1. Почему проект как-то мимо программы КРТ пролетел? Уж где слово КРТ должно реализовываться, то точно на таком большом участке земли.
2. Кому толкнут куски проекта или привлекут «партнеров» для реализации? Явно Capital Alliance в одни щи реализовывать данную историю не планирует.
3. Как будут позиционировать проект? По сути площадка — заложник своих огромных ТЭПов. Слово «комфорт» тут говорить уже точно никто не будет, получается какой-то бизнес-премиум микс, ведь продавать надо много. Если жилья на 2,5 млн кв. м, то это темп реализации должен быть ну 100+ тыс. кв. м в год минимум. Сможет ли это вытащить локация и перспектива появления метро? Вопрос сложный.