102001
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
ПИК выпустил новый продукт в рамках проекта «Лосиноостровский парк». Нельзя его назвать полноценной перезагрузкой, так как сейчас новый — только кусок одного из урбан-блоков. Дали динамик на фасад, балконов нафигачили балконов, всё, чтобы мэр не увидел «коробочности» решений. Выглядит симпатично, современно, интереснее, конечно, как будет выглядеть башня повыше, прямо видно, что там пришлось сделать какие-то более глобальные изменения.
За всю эту радость придется заплатить 350 тыс. руб./кв. м, никакого демпинга, всё в рынке, ПИК играл в распродажу в начале года, а теперь будет стараться жать рыночный прайс и соответствующие продажи, плюс, судя по выведенному объему, вывели немного, поэтому никакого смысла давать низкий прайс и закрывать много сделок в проекте нет. Посмотрим, вдохновит ли целевую аудиторию этот корпус на покупку в Калошино.
МФС (напомним, что это ПИК) забирает реновационные КРТ на Херсонской и два участка на Вавилова. Если на Херсонской ничего примечательного нет, то вот на одном из Вавиловских участков, очень даже будет интересно посмотреть, как они там все разместят накоротке с Сити-21 (не век).
Небольшой участок на Нарвской улице отходит в лапы компании «Спецэкосервис», это один из ведущих подрядчиков Москвы в строительстве социальной инфраструктуры и объектов реновации, его хотели забрать коллеги из «НСТ», но не повезло. А вот повезло уже в рамках торгов на КРТ Прокатная, никаких заявок кроме их там замечено не было, поэтому сразу проект попал к ним.
Кажется, что в первой пачке реновационных КРТ активность девелоперов была выше, сейчас все подрядчики, строители забирают на реализацию.
в Старой Москве продолжают падать. В мае было зарегистрировано всего 3,5 тыс. ДДУ. Это антирекорд с августа 2024 года, когда наложились отмена льготной ипотеки и сезон отпусков. Май и его чудные выходные не дали девелоперам перевести дух, а, скорее наоборот, только накалили ситуацию на рынке. Поэтому относительно апреля продажи упали на 23%, а относительно мая 2024 года — на 42%.
Объем реализации по ипотеке продолжает балансироваться на уровне 50%, там подавляющая доля — семейной ипотеки, и, учитывая текущие условия, данная доля обратно на уровень 70–80% не скакнет, хлопка продаж не произойдет.
Во-первых, закончились распродажи у ключевого игрока на рынке — ПИКа. Коллегам пришлось пожертвовать рядом проектов, устроить глобальную распродажу, побить все немыслимые рекорды по регистрациям, а теперь поиграли и хватит. Теперь надо без этого чит-кода в виде «продаем ниже себестоимости» продолжать двигаться.
Во-вторых, цены по-прежнему все девелоперы продолжают держать. Если и сливают — то остатки на вводе, там простая логика: либо слить до ввода, либо потом банк в залог заберет. Поэтому реальные скидки, если можно где и дать, то в проектах, где вот-вот будет РнВ. И девелоперу реально проще скидку 20% не от накидки дать, продать метры, чем потом с банком и его залогами бадаться. Сейчас все больше на рынке происходит отрицательных раскрытий эскроу. А это ой как больно, ой как неприятно.
В-третьих, сезонность и 2 недели с 3 рабочими днями. Реально, а кто и когда должен квартиры покупать, если все хотят отдыхать и не думать об улучшении своих жилищных условий?
В июне должен быть небольшой отскок, 3,5 тыс. квартир в месяц — это несерьезно. Поэтому прогнозируем 4–4,5 тыс. юнитов ввиду реальных скидок, дешевых объемов, условий ипотеки и т. д.
Ну или уже надо снять розовые очки. Перестать делать вид, что коммерческая функция в девелоперской компании — это про оформление сделок, а не про продажу квартир. Пока этого сознания не придет — будем дальше плакать, колоться, но есть кактус высоких процентов за проектное финансирование.
Наш краш или защитник стройки, или вице-премьер РФ Марат Хуснуллин в интервью «России 24»поделился соображениями касаемо перспектив ввода жилья в России в ближайшем будущем.
Соображения, так скажем, не особо радостные, говорит, пошла «серьезная, нехорошая тенденция»: ввода жилья в 2027 году либо совсем-совсем не будет, либо будет, но намного меньше, чем планировалось и хотелось.
Премьер ожидает падение ввода примерно на 30%, однако не теряет надежды на то, что «станет полегче с ипотекой» в связи с отменой комиссии. Посетовал Хуснуллин и на девелоперов, затягивающих проекты, поскольку «не хватает денег из-за ипотеки собрать на эскроу».
Подъехали новые фото введенного квартала Stone Towers – Стоун явно подготовился к лету лучше остальных девелоперов и уже успел помыть окна и фибру на фасадах второй очереди объекта. Что ж, в качестве и стиле проекта мы не сомневаемся. #третийадмин передает привет признанным элитчикам города – ЦЛП, которые и работали над архитектурой проекта. Смотрим красивые и, главное, реальные картинки и наслаждаемся видами офисника в кластере "Белорусская-Савеловская".
Читать полностью…
Галс все-таки продал своего нелюбимого ребенка, проект на ЗУ «Пятницкая, 40», и не имеет никакого отношения к реализации данной истории. А занимается им какой-то девелопер под названием Hitech. Компания ранее была известна только проектом апартаментов Park Plaza у Головинских прудов, но теперь реализует два проекта на Пятницкой улице: «Пятницкая, 40» — Chalet и «Пятницкая, 37с2» — Friday Villas.
Читать полностью…
ПИК выложил документы для новой очереди проекта «Лосиноостровский парк», а значит, что скоро произойдет скоро? Правильно, старт продаж улучшенного продукта ПИКа. Проект уже анонсировали в начале года, на остатках ценник сейчас в районе 340 тыс. руб./кв. м, хотя последнее время торговали на уровне 390-400 тыс. руб./кв. м, и это за старый, коробочный продукт ПИКа.
Как мы знаем, в команде продаж ПИКа начались изменения. Поэтому довольно интересно будет посмотреть, как ПИК будет стартовать с новым объемом. На нейминг, ценообразование, подход к рекламе и т. д.
Также надо отметить, что сезон распродаж, который был у ПИКа в начале года, официально закончился. Пожертвовали, списали ради наполнения эскроу «Саларьево», «Ильинские» и горемычные проекты в Мытищах. Больше демпинга не планируется. Во всяком случае, пока не планируется.
Котел спроса в промзоне Калошино для ПИКа очень тяжелый. Набрали объемов, проектов толком развести в позиционирование не смогли, теперь вот страдают, продают квартиры, продают проекты конкурентам (кусок лосин Парка - Бруснике, кусок Иртыша - Догме, кусок Открытого парка - Базису). Надеемся, что все-таки ключик к продажам будет найден и ПИК найдет необходимую тягу для реализации всего этого добра.
Ладно, на сегодня последний интересный домик, который предлагает к реализации ЦУГИ. Адрес — «Голиковский, 14/11, стр 1» (1). Во-первых, это очень старый дом, из начала 19 века. Много какие события в Москве видел на своем веку. Сколько героев своего времени он поведал. Во-вторых, этот дом просто идеально примыкает к девелоперскому проекту Галса — «Пятницкая, 40» (2). Он фигурирует на многочисленных рендерах новой застройки. Прямо покупай, проект стройки дополняй. Но почему-то «Пятницкая, 40» — нелюбимый для Галса проект. Сделали массу концепций (и так, и вот так, и даже так было), пытались избавиться. Видно, как без любви реализуют данную историю. Единственная загвоздка: дом на Голиковском — ОКН, а значит, снести и получить доп. ТЭПы не получится.
P.S. Кажется, именно на Пятницкой улице у Megabudka началась болезнь под названием «переосмысление «московскости»». Как мы знаем, она прогрессирует и не отпускает умы.
Продолжаем следить за теми, кто в этом году выдает ключи в своих ЖК.
На днях компания Forma выкатила свежие фоточки ЖК Forst и объявила о заселении первых собственников. Можно сравнивать с рендерами из 2021 года.
Что видим по результату: архитектура - как обещали, озеленение - по плану, терраса и лобби - достойно. Из нового – к финалу реализации затеяли проект с «Собакиным городом» и благоустроили площадку для выгула четвероногих.
Любят девелоперы летом гулять в красоте. Пионер вместе с РБК отметили год проекта Визионеры - в нем рассказывают о людях, которые своим путем в бизнесе меняют все. Пионер по визионерам в городе давно главный - одна Павелецкая уже способна "перевернуть" всю игру.
Смотрим и завидуем. На праздновании собрали друзей в Лабиринте визионера, разный модный интерактив и еще раз презентовали главный визионерский проект - свой роскошный Опус. Дом строится на Дербеневской набережной и уже не стыдно показать детали: будущую мебель лобби, декор и общий высокий стиль.
Банки убивают девелопмент на Святой Руси
Наши уважаемые господа девелоперы попали в западню проектного финансирования. Когда вводили инструмент, казалось, что это обезопасит дольщиков от потери денег в случае долгостроя или банкротства застройщика. Пеленой на глаза был тот факт, что проектное финансирование недорогое — пара процентов. Проектное финансирование — это партнерство с банком, выгодное сотрудничество. Но так казалось при низком ключе и хорошем спросе, когда деньги на эскроу-счетах покрывали иногда даже больше выданных денег на стройку. Сейчас ситуация другая. Ключевая ставка высокая. Денег на эскроу не хватает. Итог — повышение финансовых расходов более чем на 8%.
Банки регулируют все процессы в девелопменте:
1. Маржинальность проекта. Да-да, это не алчные представления девелопера о том, сколько он положит себе в карман, а расчет модели в банке, потому что если доходность ниже 20%, то будь любезен, принеси денег в банк. И может тогда уважаемый банк тебе даст проектное финансирование на стройку.
2. Выход нового объема. Может кому-то кажется, что метры не выводят девелоперы на рынок, но нет, это не девелоперы не выводят метры, а банки не дают проектное финансирование, чтобы начать стройку, вывести метры на рынок.
3. Где выход метров и оценка маржинальности, там и ещё пара важных параметров — темп реализации и цена за метр. Если вам кажется, что это девелопер офигел выводить по 400 тыс. руб./кв. м проект где-то в районе МКАДа, нет, уважаемые, это требование, ковенанта банка, который он устанавливает при согласовании финансовой модели проекта. Если продаешь дешевле, продаешь медленнее, чем запланировал, то будь любезен, занеси денег в банк.
Банк, в отличие от девелопера, заработает в любом случае и на всех этапах процесса. Тут вам и выдача бридж кредитов на покупку земли, тут вам и деньги, лежащие на эскроу (это, кстати, один из самых маржинальных продуктов сейчас в банковской системе России), тут вам и условия по тому, какие ипотеки и кому выдавать, на самой ипотеке, в том числе льготной ипотеке, на которую скидываются налогоплательщики нашей большой и могучей страны. И, конечно же, банк заработает на проектном финансировании, которое выдается девелоперу на стройку. Собственно, оно и сейчас душит всех девелоперов.
У девелоперов очень плохой пиар. Всем кажется, что они в меде купаются, сказочные деньги зарабатывают, проекты с IRR > 30% реализуют. А они, к огромному сожалению, болтаются в болоте, где маржинальность у проекта 20% — это хороший расклад, а сами уже больше похожи на подрядчиков банков для реализации земельных активов. Потому что «партнерство» банка и девелопера сейчас это что-то из БДСМ игры, где банки душат, душат, но удушить не хотят, потому что кто потом это все реализовывать будет — решительно непонятно.
Нравится, что в Москве настолько дорогая и классная земля, что даже 0,1 га на Бауманке — это какое-то Эльдорадо, и девелопер всеми правдами и неправдами пытается согласовать тут офисник меньше чем на 10 тыс. кв. м.
Напомним, что в 2022 году институт развития Домрф выставил на продажу 0,1 га по адресу «Радио, 16с4». На аукцион особо никто не шел, как минимум потому что участок ну очень маленький. Поэтому прайс за него упал до 16 мультов. Да-да, 0,1 га в Москве можно купить по цене однушки в том же районе.
Взяли проект по итогу люди, фигурирующие под гордым брендингом «бывшие топ-менеджеры «Инграда»», это те топ-менеджеры, которые перестали даже быть топами до кончины самого «Инграда» в 2024-м. Сделали несколько концепций — вот такую и вот такую, а сейчас вот всплыла картинка в цветах детской неожиданности. Но, надо отдать должное, формообразование — в лучших традициях офисной Москвы.
Рано или поздно этот офисник достанут на реализацию. #третийадмин почему-то считает, что Бауманка не самая крутая локация, особенно на фоне Сити, и там надо пить пиво. Сложно не согласиться только с тезисом, что на Бауманке уж пиво пить точно надо.
ЦУГИ продало на аукционе дом 19 века. Речь идет о здании по адресу «Большой Сухаревский, 23, стр. 2». Забрали его ребята из R4S Group на свою ОООшку «Лидстрит», а цена продажи составила 204 млн руб. при стартовой стоимости всего 117 млн, иными словами, за лот был небольшой, но все-таки махач, что стоимость увеличилась на 74%.
Почему-то Филатов думает, что там может возникнуть какой-то жилой элитный комплекс, но дом купцов Обуховых уж слишком маленький, никакая фин. модель не вытащит реализацию данного проекта. Скорее всего, R4S Group его как-то облагородят и толкнут под свой любимый стрит-ритейл, ресторан там или какой магазин, место очень проходное и логичнее тут коммерцию разместить, а не делать вид, что из 3-этажного сарая можно сообразить какой-то элитный проект. Сообразить его тут нельзя.
В торгах хотел принять участие ещё некто «АВТОКОМБИНАТ №7», но его заявку отклонили. Вот что значит, вошел не в ту дверь.
На прошедшей в конце мая Арх Москве ГК Олимпроект представила стенд, который они сами называют «социальным». Идея проста: вернуть больших и взрослых архитекторов, строителей и проектировщиков к истокам: чертежам в тетрадках, формочкам в песочнице, вере в профессию и будущее.
А также интеллигентно напомнить, что без проекта никакой стройки бы не было. Проектировщики не сервис под застройщика, не принеси-подай-пошел-в-котлован-не мешай.
Стенд с интерактивной песочницей, ретроспективой застроек и фильмом выглядит мило и безобидно. Но это достаточно мощный и в хорошем смысле агрессивный сигнал о том, что проектировщики хотят быть ключевой фигурой в девелоперских полилогах. Осталось понять, чего хотят остальные участники.
Еще один дом вводят в эксплуатацию в ЖК «Жаворонки Клаб»
Дом №4 в «Жаворонки Клаб» от ГК ФСК получил разрешение на ввод. Снаружи — спокойная малоэтажная архитектура, четыре этажа. Дом формирует камерную полузакрытую территорию без сквозного потока и случайных прохожих. Внутри — много вариантов форматов квартир на любой вкус. Есть лоты с отдельными входами, с террасами на первом этаже, с выходами на крышу, с потолками до 7 метров. Есть двухуровневые. Есть привычные, но с грамотной эргономикой. Жилье предлагается в трех вариантах: с полной отделкой, white box и без отделки. Передача ключей — в ближайшее время.
Монтаж уникального фасада Stories на Мосфильмовской – на финишной прямой
В середине марта мы с вами заглядывали на стройплощадку проекта Stories на Мосфильмовской от девелопера OCTOBER GROUP. Тогда был установлен мокап с терракотовыми ламелями, а сейчас монтаж фасада уже близится к завершению. Строительство планируется завершить в первом квартале 2026 года, и, судя по темпам, график соблюдается с хорошим запасом, так что можно немного расслабиться и полюбоваться.
Терракотовые фасадные ламели здесь не просто, чтобы красиво было. Терракота – штука крепкая, экологичная, со звукоизоляцией и теплоизоляцией, устойчивая к влаге и нашим сезонным перепадам температур. В 11-этажном корпусе Terrace House монтаж ламелей выполнен уже на 85%, а в 29-этажной Stories Tower – на 25%. Материал, кстати, был изготовлен Paneltek China – мировыми профи в своем деле. Монтаж инженерных систем и черновую отделку можно считать почти завершёнными, установка витражей тоже на финальном этапе (94% и 67%).
Напомним, Stories – это бизнес-класс с опциями премиум. Авторы концепции – NIKKEN SEKKEI.
Снижение ключевой ставки никак не повлияет на продажи девелоперов
Если вы сегодня были в танке, то сообщаем вам, что ключевая ставка стала 20%. Дискуссия сейчас будет на тему, что же, что же произойдет от такого волевого решения ЦБ. Давайте по порядку:
1. Роста продаж никакого не будет. Сейчас рыночная ипотека, по данным домрф, в среднем составляет 26,54%. Снижение ключа — это максимум 2–2,5% для снижения рыночной ипотеки, то есть рыночная ставка при хорошем раскладе станет 24%. Поэтому рассуждение на тему «ой, ну всё, заживем, сейчас вернется ипотечный спрос» — довольно странное. Какая разница, с какого этажа падать: с 27 или с 24? Кажется, что ментально результат будет примерно одинаковый.
2. Реальный эффект на выдачу ипотеки может оказать снижение ипотечных ставок до 15–16%. Там уже появляется у людей хоть какое-то понимание, зачем и для чего они берут ипотеку, как её платить, рефинансировать в будущем и т. д. Всё, что выше, — это для людей, которые берут на время, чтобы застолбить квартиру при продаже другой и т. д. Такой коротко временный инструмент для тех, где по каким-то причинам не дают рассрочку или ещё что-то в таком духе. А чтобы ипотека вышла на данные показатели, ключевая ставка должна быть в районе 12–13%. А до нее такой еще ой как далеко, в лучшем случае — 2026 год (прогнозисты мы тут капитальные).
3. Реальное влияние снижение ключевой ставки окажет на финансовую нагрузку девелоперов. Она все-таки снизится, так как то давление, которое оказывает сейчас проектное финансирование, бридж-кредиты на покупку земли — ни в сказке сказать, ни пером описать.
4. Банкстеры снизят ставки на депозиты. Понесут ли депозиты в бетон? Учитывай средний размер депозита, какой-то небольшой переток депозитов в стройку произойти может. Но это меньше 5% рынка. Хотя, по мнению некоторых банкстеров, пиар-компанию со слухами по «заморозке депозитов» устроили как раз девелоперы для того, чтобы собрать кэш с депозитов в бетоне.
Итого: снижение приветствуем, но никакой радости не испытываем. Работаем дальше.
Вечер четверга встречаем данными по продажам в Москве. Начинаем по традиции с нашего любимого рынка апартаментов, который из себя сейчас представляет такую закрытую бутылку, где должны допродаваться проекты, и всё, финита ля комедия, никаких апартов не будет. Новых проектов нет и не предвидится, когда город твердо и четко сказал, что в апартаменты он больше играть не будет.
Так вот, рынок по продажам пытается балансироваться на уровне 300 юнитов месяц, но в мае 2025 года установлен антирекорд продаж с февраля 2023 года. Отчасти это снижение можно аргументировать тем, что, мол, новых объемов нет, дешевых цен нет, вот старые проекты как могут — так и продаются. Согласились.
После дна января 2025 года доля ипотеки продолжает расти. Если в январе было 4%, то сейчас колоссальные 16% в структуре продаж. Понятное дело, что на апартаменты никогда не было никакого субсидирования со стороны государства, и они на игле льготного ипотечного кредитования не сидели, максимум эти всякие субсидирования с заносом денег в банк.
В топе по продажам «Найс Лофт», «Октябрьская, 98», «Большая Академическая» и «Аквилон Сигнал». Хочется сказать, что все те же на манеже, никаких новичков. А откуда им взяться? Только если у кого-то нервишки начнут шалить, проектное финансирование давить, и произойдет роняние цены на 20-30%. Но, как видим, никто таким не промышляет.
Объем продаж апартаментов в Москве продолжит снижаться чисто потому, что ряд ключевых проектов будут введены, а новинок на рынке не будет. Тот же «Найс Лофт» сдали, а значит, регистраций ДДУ у них не будет, на подходе еще ряд проектов. Короче, прогнозировать, что в июне будет какой-то всплеск продаж в данном сегменте — так себе идея. Апартаменты будут болтаться на уровне 300 юнитов в месяц.
Ипотеку под абсолютно сказочные 2% могут запустить уже этим летом, пишут «Известия» со ссылкой на источник в Госдуме. Нет, это не кликбейт.
Такая льготная программа будет доступна для участников СВО и их семей. Ожидается, что ПВ составит 20%, а получателями могут стать как участники СВО, так и их супруги. В случае гибели человека (и отсутствии штампа в паспорте) оформить ссуду также смогут родители военного и совершеннолетние дети.
Лимиты классические: 12 млн рублей для Москвы, МО, Питера и области; 6 млн рублей — для остальной России. Льготу можно будет комбинировать с другими. Ограничение одно — заемщик должен быть официально зарегистрирован в том регионе, где будет покупать недвижу.
А вот в Совфеде говорят, что не всё так быстро, мол, раньше 2026-го года не ждите, но то, что такая ипотека будет, там тоже подтверждают. Понятное дело, что дадут ее не всем. Как пишут «Известия» со ссылкой на мнения экспертов, речь идет о 30–50% потенциальных заемщиков.
«Южная Битца» получила выезд к скоростным трассам
ГК ФСК ввела второй участок дороги, соединяющей микрорайон «Южная Битца» (строит под брендом 1-й ДСК) с Юго-Восточной хордой. Таким образом, ЖК получил прямой выход к скоростным коридорам Москвы. Дорога построена с учетом всех современных требований — с освещением и водоотведением, скорость ограничена до 40 км/ч в целях безопасности. Первый этап трассы сдали в 2024 году, а теперь участок почти в километр связан с магистралью: жителям стало проще и быстрее добраться почти в любую точку города. «Южная Битца» — проект на финише: 12 домов, сады, школы, поликлиника, всё в 3 км от МКАД.
Говорят, что MR готовится к старту продаж проекта по адресу «Машкова, 18». Называться будет «Дом Соболева». Запроектировали 33 квартиры, 52 машино-места, потолки для солидных господ — 3,5 метра. Прайс а-ля будет от 1,7 мульта за метр. Чистые пруды — Басманный — это вам не Патрики, Балчуг или Хамовники, поэтому на старте заряжать 2+ мульта с метра — ну очень рискованно. Реноме облеванности локации сохраняется, поэтому приятный дисконт для элитки.
MR — умнейший мастер-девелопер, который сформировал свой портфель небольших клубных домиков в ЦАО и постепенно будет их вытаскивать на рынок. Текущая ситуация на рынке такова, что самый выгодный, маржинальный сегмент для девелопера — это роскошная Москва. Где особых требований по архитектурным излишествам и высокой себестоимости стройки нет, а вот конский ценник реализации есть вместе со спросом от людей, которые еще бы 5 лет назад вложили бы деньги куда-то за пределы Святой Руси, но сейчас появился новый тренд — покупать дорогую недвижимость в центре столицы.
Ладно, на сегодня ещё есть небольшой домик от ЦУГИ по адресу «2-я Леснорядская, д. 4». Здание пустеет где-то с 2022 года, рядом носятся авангардные дома для реновации, но и в КРТ этот дом не попал. Говорить о каком-то элитном жилье в данной локации не приходится, максимум, что можно тут нафантазировать в рамках девелоперских сценариях, — это небольшой офисник для получения льготы ВРИ. Либо вообще не сносить, а сделать косметический ремонт и сдать кому-нибудь. Но, это же не интересно. Должен быть девелоперский движ, где краны крутятся и лавэха, возможно, мутится.
Читать полностью…
К вчерашней пачке потенциальных проектов от ЦУГИ надо добавить ещё 4 локации, на этот раз из Мещанского района. Уровень интересности у них разный, да и вообще рассматривать всё надо под лупой. В этом особенность девелопмента не в поле, где фин. модель простит всё за счет объемов, а «на коротке», где каждый метр, каждый шаг — это осознанные решения, которые коэффициентом D не спасаются. Так вот, в розыгрыше следующие участки:
1. «Бульвар Цветной, 32, стр. 3» — как вы понимаете, этот небольшой домик в 3 этажа стоит прямо во дворе «Хаттоновского» проекта, рядом начался девелоперский движ на месте долгостроя на ЗУ «Цветной, 30 32 34». Поэтому снести тут эти 3 этажа ветхой истории и навернуть клубный домик небольшой кажется идеей оригинальной, подкупающей своей авантюрностью. Главное — как-то аккуратно там развернуться, совсем уж пространства мало.
2. «Бульвар Цветной, 28, стр. 2» — домик на Цветном бульваре в неплохом состоянии, что из него можно сделать — девелоперская загадка. Скорее всего, кейс будет крыться в том, как из 2 этажей не-роскоши сделать 5–6 этажей для роскошной Москвы. Кстати, тут в локации будет продолжение нашего любимого проекта в городе — Lion Gate. По нашей информации, уже выкуплен ряд зданий (в том числе должны забрать адрес «Трубная, 17/4 стр 2») и 4 дома отправится под снос. К 2030-ому году получим целый квартал в стиле Lion Gate. Нас господин Константин Акимов пару раз предлагал посмотреть Lion Gate, за что ему огромное спасибо, но ответим коротко — Lion Gate — это не наша эстетика и понять её, к сожалению, не сможем даже после просмотра. Понятное дело, что на рынке Москвы есть платежеспособный спрос, которому интересны такие проекты.
3. «Проспект Мира, 30, стр. 2» — это какой-то задний двор дома купца Баева 19 века. Не особо понятно, как выглядит этот сарайчик, но сам дом Баева, который выходит на первую линию проспекта Мира, выглядит просто замечательно, там в 1910 году снимал для себя и своей жены квартиру Брюсов.
4. Ну и последний лот из Мещанского района — «Переулок Ботанический, 14» — там стоит достаточно интересный домик, прилепленный к новостройке из 1999 года. Хотя дом 1999 года — это дом из прошлого века, поэтому наш пациент прилеплен к объекту романтического капитализма бизнес-класса, реализованного на рубеже веков. Скорее всего, из него какой-то девелопмент организовать не получится.
Раньше такие домики от ЦУГИ чаще всего попадали в девелопера ЦИ (центр инвест), но сейчас город будет их реализовывать на аукционах или продавать, вероятно, в ЦИ лезть эта история перестала.
Coldy вводил-вводил и наконец-то ввел в эксплуатацию апарты Найс Лофт, что на ЗУ «Автомобильный, 4». Сроки сдвигались на несколько месяцев, но в итоге ребята смогли собраться и довели проект до разрешения на ввод. Не обманутые дольщики уже начали получать уведомления о передаче апартов и коммерческих помещений.
Давайте напомним, что это за проект: более 2 тыс. лотов площадью до 105 квадратов, есть модные нынче
террасы. Кстати, четверть нераспроданных на момент ввода точно имелась.Идеальный вариант для тех, кто не любит ждать и хочет покупать исключительно «на
ключах». Средняя цена метра на Домрф сейчас 322,5 тыс. руб.
Локация, так скажем, перспективная — «Найс Лофт» находится на границе Нижегородского и Таганского районов, недалеко от МЦД «Калитники» и внутриТТК. В общем, объект бизнес-класса — ни больше ни меньше.
Конфуз проектного финансирования
Главный инструмент влияния банков на девелоперов — проектное финансирование — это обременение, которое никогда не спасет дольщиков от долгостроя или потери денег.
Цель введения этого инструмента была довольно благая. Чтобы государству не надо было разруливать проблемы дольщиков, когда девелопер взял бабки и укатил в прекрасные теплые страны. Такие примеры были, с такими примерами что-то надо делать. Из-за этого девелоперов с потрохами «сдали» в лапы банков. Банки стали своего рода регулятором рынка, третьим игроком, который как бы должен был только заинтересован в сохранении денег дольщиков. Но оказалось, что банки третьим игроком становиться не планировали, а стали первым и самым главным. Настолько главным, что по сути сейчас зарабатывают на всем, что связано с недвижимостью далеко и около.
Проектное финансирование не работает, потому что:
1. Эскроу-счета открываются после разрешения на ввод в эксплуатацию. А что это значит? А значит, что ключи дольщик может получить хоть через год, хоть через два, потому что отделку и финишные работы можно делать ой как долго. Обманутый ли при этом дольщик? Вопрос философский.
2. Не дай бог, девелопер банкротится. Говорит, всё, не могу, вы дальше там без меня. Пойдет ли дольщик на возвращение денег с эскроу? Учитывая, что цены там за 2 года выросли на 20+% , ипотеку новую под приятную ставку из 2023 не возьмешь и т. д. Очевидно, что у дольщика нет никакой заинтересованности получить деньги обратно, да и потом заново пытаться ипотеку брать. Банку также этот геморрой на фиг не нужен, и все участники процесса так или иначе хотели бы, чтобы он завершился получением ключей, «рано или поздно достроят».
3. Банкротство застройщиков и работа проектного финансирования потянет за собой и банки, потому что несколько лет никто не парился, брал комиссию за снижение процентной ставки и у многих граждан Святой Руси на эскроу-счете может лежать денег меньше, чем выданная ипотека. А вот эта дельта между ипотекой и эскроу — уж очень нехорошая история.
Банки все соки из девелоперов выпьют, но добивать не будут, потому что никакой заинтересованности в банкротстве девелопера нет, ни у банка, ни у дольщика, ни у регулятора, что банковской отрасли, что строительной. Но очевидно становится, что сейчас проектное финансирование — это инструмент манипулирования стройкой жилья со стороны банков и дополнительные расходы для стройки. Ни в коем случае нельзя возвращаться в систему, где девелопер деньги получает напрямую от дольщика, но и текущая ситуация является бутылочным горлышком, чтобы хоть как-то закрыть дефицит метров в стране, повысить обеспеченность жильем и выполнить поручения по объему ввода.
Домрф рапортует о снижении выхода новых объемов на рынок недвижимости: «В мае застройщики вывели на рынок 2,7 млн кв. м жилья — это на 37% меньше, чем в апреле, и на 28% ниже, чем год назад», — это минимальный объем запусков за последние 5 лет. Оно и видно, уже начинает казаться, что мы больше про старты продаж офисных проектов в Москве стали больше писать, чем про жилье. Стартуют прямо уверенные в себе пацаны в новых локациях, где точно есть отложенный спрос, который точно поможет поддержать продажи в перспективе полгода.
Факторы снижения выхода новых объемов банальные:
1. Охлаждение спроса из-за отсутствия вменяемой ипотеки и завершения олимпийских игр по раздаче халявной рассрочки. Совсем дураков нет, люди берут либо ипотеки очень мало, либо семейную ипотеку, если условия позволяют, либо рассрочки там, где ещё они остались. За кэш сделки есть, но их не так много для нормального развития рынка и выхода новых метров в продажу.
2. Снижение покрытия проектного финансирования деньгами на эскроу-счетах. Олимпиада по раздаче рассрочек не прошла даром и уже привлекла внимание ЦБ РФ к формирующейся проблеме. На пальцах всё просто: меньше денег на эскроу — выше процент по ПФ. Выше процент по ПФ — давление на финансовую модель проекта, риски его незавершения. Поэтому все, кроме банков, заинтересованы в том, чтобы на ПФ лежало необходимое количество денег и он был хотя бы со ставкой до 10%. Банки заработают в любом случае.
Собственно, выход новых объемов тормозят не девелоперы, а именно банки. Банки не выдают новые проектные финансирования на стройку. Мотивация простая — им важно, чтобы девелоперы не банкротились. Поэтому ПФ — не даем, максимальный процент с уже выданных ПФов стрижом. Такой вот девиз сейчас на рынке.
Невыход новых объемов будет помогать расти цене за метр выше инфляции. И опять же виновными в росте цен будут не эти самые ваши девелоперы, а ТОП-5 банков по выдачи ПФ и ипотекам. Их главная заинтересованность в том, чтобы цены не падали.
ЦУГИ будет реализовывать ещё небольшие домики, которые в том или ином виде годятся под девелопмент. Вот пачка из 5 потенциальных проектов в замечательном районе Таганка-мать. Итак, погнали:
1. «Александра Солженицына, д. 30, стр. 1». Небольшой домик, который принадлежал в начале 20 века купцу Кузнецову. ОКН, поэтому всё, что с ним можно сделать, — как-то облагородить и продать как усадьбу в центре Москвы. Тем более здание довольно аттрактивное. Есть элементы модерна, есть классические детали — барельефы на античные темы, поэтому потенциальный покупатель может закрыть глаза на локацию Таганки и влюбиться в этот замечательный дом. Из забавного: улица Александра Солженицына получила свое название только в 2008 году, до этого она называлась Большая Коммунистическая.
2. Два домика в Большом Дворяном переулке. По адресам «Большой Дровяной, д. 19» и «Большой Дровяной, д. 17, стр. 1». Небольшие двухэтажные строения конца 19 века. Сложно сказать, получится ли тут посадить какую-то роскошную недвижимость, скорее нет, чем да. Но или сядут хвостом на экс-проект «Блэк Стара», который на пересечении Дровяного и Аристарховского. Кстати, его вроде продали текущими девелоперу за 1,8 ярда.
3. «Большой Ватин, 8» — здание прямо за высоткой на Котельнической набережной. Конец 19 века, без каких-то архитектурных изысков, поэтому тут что-то небольшое на девелоперском языке может получиться. Рядом дом рабочего жилищно-строительного кооперативного товарищества (РЖСКТ) «Шерстяной работник» стал лет 5 назад коворкингом «Ключ», а чуть ниже по переулку когда-то раздуплится проект на ЗУ «Большой Ватин, 4с1».
4. «2-ой Гончарный, 6» — последний пациент, сложный проект для жилого девелопмента, так как находится во дворе жилого дома, кажется, что его можно как-то обновить и сохранить офисно-административную функцию.
Берем все домики на карандаш и наблюдаем, как и когда они выйдут в рынок. Пока ощущение, что не скоро, уж очень маленькие и сложные проекты для реализации на таком вязком рынке. На самой Таганке сейчас прорабатывается более 10 проектов на различных стадиях.
Облом, обломыч, проект Талана «Проспект мира» оказался проектом MR, который он уже вывел в продажи: МИRA. Господин Филатов утверждает, что проект точно MR, а Талан хотел купить, но не купил. С одной стороны, охотно верим, с другой стороны, прецеденты перехода проекта от мастер-девелопера к регионалу плодятся всё чаще, поэтому совершенно не удивимся, если MR через некоторое время скинет этот проект в лапы Талана вместе с дольщиками. Произойдет ли это или не произойдет — покажет только время.
Читать полностью…
Чем сильнее трясет рынок, тем все больше начинает происходить партнерств и M&A сделок. Кто-то теряет, а кто-то находит, поэтому становится модно быть не только молодым и амбициозным девелопером, а сразу-таки федеральным, потому что федеральный — это прямо тяжелое слово, прямо крутое. Ты кто? Не хер в пальто, а федеральный девелопер.
Так вот, спешим поздравить уважаемых коллег из девелопера «Талан» с двумя проектами в столице. Можно хоть 10, хоть 20 регионов начать застраивать, но без проекта в столице жизнь будет казаться не такой радостной, солнце будет светить не так ярко, а трава будет не настолько зеленой. Поэтому к 12 городам присутствия «Талана» добавляется самый желанный город — Москва.
СиТ открыл тендерную площадку «Талана» и обнаружил там две любопытные записи в Москве — проекты «Инжой» и «Проспект Мира».
1. Первый проект палится также на ХХру, именно на метро «Войковская» «Талан» ищет толпу сотрудников. Целых 15 человек. А на метро «Войковская» находится проект бывшего «Инграда» — Injoy, потому даже можно к бабке гадалки не ходить, что скоро будет объявлено, что великий покупатель-продаватель активов Смайнекс продал наследие «Инграда» «Талану». Купили, чтобы распродать.
2. Второй проект — «Проспект мира» — интереснее. Скорее всего, этот проект еще не реализуется под каким-то брендом, но стадия получения документации у него должна быть довольно высокая, судя по другим тендерам. И да, он находится на проспекте мира в Алексеевском районе, под такое описание могут попасть площадки: «Касаткина, 3А»; «Касаткина, 3»; «Касаткина, 11»; «Проспект мира, 176»; «Проспект мира, 82-92»; «Графский, 9»; «Маломосковская, 22»; «Маломосковская, 20»; «Ярославская, 8» или «Павла Корчагина, 22».
В вакансиях на ХХру ещё висит юрист по сделкам M&A, поэтому явно «Талан» не будет останавливаться на покупках площадок в Москве.
Олимпийский зачет по выходу в другие города фиксируем здесь.
Перемещаемся на Патрики. Говорят, что у города появилось принципиальное согласие на застройку ЗУ «Сытинский тупик, 6». Там сейчас стоит небольшой трехэтажный сарайчик, который ещё 20 лет назад был признан аварийным, потом, судя по панорамам, отремонтирован, а сейчас все-таки найдет свой покой, уступив свое место очередному клубному дому на Патриках для рынка роскошной Москвы.
Место достаточно кулуарное, на фоне других переулков Патриков, поэтому тут смело можно сажать клубный дом, главное, чтобы продаваемой хотя бы тыс. 5 кв. м было, с огромным пентахусом. Как раз людям из ЖК «Сытинский», который сдан в 2011 году, надо разъезжаться, квартиры детям, родственникам купить и т. д.
Что-то на Патриках была девелоперская тишина, а теперь вон, волна за волной, проект за проектом. Скоро на Патриках будут жаловаться, что слишком много людей понаехали, пентхаусов себе понакупили. Ожидаем проекты: «Большой Палашевский, 11-13»; «Большой Козихинский, 22, стр. 1, 2»; «Большой Козихинский, 31, стр. 1»; «Большая Бронная, 23, стр. 1» и «Спиридоньевский, 9, стр. 1».