102003
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
Региональный шик. Часть 5.
Региональные девелоперы, которые заработали бабок на льготной ипотеке в своих «домашних» городах, активно побежали в Москву 1,5–2 года назад. И, судя по динамике, как активно прибежали, так активно же и убегут обратно. Тяжёлый рынок, высокий ключ загонит всех их к своей домашней сиське. Главное, чтобы она была. То у кого-то фокус мог сместиться и даже дома начать продаваться.
Вообще, эту девелоперскую чехарду можно даже в эйчар-учебнике описывать. Перемещение игроков по рынку между городами раздуло зарплаты всякому менеджерью. Потому что единственным инструментом собрать команду, нанять людей у «прибывающего» девелопера в регион было — схантить с повышением ФОТа в Х2, а то и Х3 относительно того, что получал наш скромный советский зайка в своей локальной девелоперской конторе. Причем правило действовало как при перемещении «регион — столица», так и «столица — регион». Например, столичные девелоперы раздули зарплаты на рынке региональных РП, а региональные девелоперы в Москве на всякие суппорт или коммерческие функции.
В Москву залетело не менее 30 игроков, которые забрали более 70 проектов. Но кто же стал реально «федеральным»? Это слово почему-то облюбовали маркетологи и суют его в любой ситуации, даже если девелопер строит в 3 городах из 2 регионов. Сразу не «регионал», а «федерал». Так вот, больше всего городов в копилке у застройщика №1 — Самолета — что-то в районе 16 локаций. Довольно забавно наблюдать, как «люди в худи» из проптех-фиджитол-диджтол компании превратились в «застройщика». Хочется спросить: а что случилось? Но, факт-фактом: из «подмосковного» застройщика компания превратилась в «федерального».
На втором месте по локациям находится ПИК, но если учитывать, сколько проектов реально запущено и продается, то ПИК был, есть и будет лидером рынка. Статистика и аналитика — дело такое: как смотреть, как считать, что хотеть. Большой, хороший портфель. ПИК продолжает радовать своими продуктовыми стандартами людей практически во всех уголках страны.
Дальше идёт тройка догоняющих: Брусника, ФСК и Глоракс. Взяли площадки в 9–11 городах нашей Святой Руси. Стратегия у этой троицы разная. Брусника — из регионального девелопера пытается выйти на столичные рынки. Причем, судя по той активности, что они ведут переговоры по покупке площадок, ребята не хотят останавливаться и готовы брать ещё и ещё площадки. ФСК имел опыт девелопмента за пределами Москвы и области — были проекты в Калуге, Краснодарском крае, Питере, но схантили Алмазова и пошли пачками города брать. Глоракс как-то не пошел в столицу, обожглись на ПСНовском проекте и теперь активно форсят региональный девелопмент.
В догоняющих можно записать Страну, Эталон, ну Догму на худой конец. Посмотрим, как у девелоперов будет складывать «региональная экспансия» на фоне высокого ключа и отсутствия халявной ипотеки.
ГК ФСК начала монтаж панелей в ЖК «1-й Ясеневский»
В ЖК «1-й Ясеневский» от «1-го ДСК» (входит в ГК ФСК) кипит работа. Строители начали монтировать фасадные панели на первых двух корпусах, и здания начинают принимать свои финальные очертания. В первом доме уже армируют стены десятого этажа, а во втором – завершают монолитные работы на шестом. Будущие фасады украсят металлические шевроны с уникальным дизайном, керамическая плитка и бетонные элементы. Эти детали сделают жилой комплекс стильным и выразительным. Строительство идет по плану, а первые корпуса обещают завершить в 2026 году.
Офисная Москва продолжает собирать спрос. Мы давно говорили, что при текущих ставках инвесторам в жилье ловить почти нечего. Другое дело офисная Москва, где драйвер спроса был, есть и будет — девелоперская рассрочка на офисы, которая пока еще держит демократичную ставку в районе 9-10% до окончания строительства. Плюсуем дефицит качественных площадей при текущем темпе поглощения — спрос разогрет, предложение ограничено, и как факт все больше мамкиных инвесторов начинают парковать кэш в офисах.
Изменения не могли не заметить опытные игроки рынка, чтобы подсуетиться под спрос и предложить варианты, чтобы родной-сердцу-дорогой инвестор не хранил все яйца в одной корзине, а диверсифицировал портфель — подсуетился даже сам Whitewill и открыл направление по продаже и аренде офисов. #третийадмин ход одобряет
Вот такую архитектурную красоту могут реализовать на ЗУ «Новая Ипатовка, 23А». Во-первых, это КРТ. Во-вторых, по слухам, им занимается Гута, что довольно оригинально.
Архитектура отвечает требованиям московских архитектурных излишеств. Стекляшки с террасами до 179 метров высотой. А что ещё нужно для жителей, которые будут кайфовать от видов на Тимирязевский парк?
Кроме жилья в проекте планируется грядка офисников. Сейчас любой проект — проект с офисниками. Взять и навернуть просто жилья — нет такой возможности.
Рядом также планируется проект на месте стадиона «Красный Балтиец». Ох, заживет же этот райончик между Большой Академической, МЦД и парком.
Продолжаем новости про котел спроса - Павелецкая. Появился третий вариант офисника на ЗУ "Жуков, 19". Там в ГНС можно построить 40, 3 тыс. кв. м с высотой всего 110 метров. Стекляшка со сдвижкой, по своей сути более высокий и менее активный Твист.
Напомним, что этот проект - владения Гуты, которые все хотят раздраконить уже кучу лет, но все что-то не складывается.
Рядом Галс уже реализует проект "Дубининская, 39-41". От метро далековато, но офисные клерки должны же где-то гулять. Пусть будет улица для прогулок - Дубининская. #третийадмин одобряет спорт. Поэтому ждём оформление офисного кластера.
Несколько дней назад, 25 ноября, в пресс-центре «Россия сегодня» состоялся круглый стол «Итоги года в малоэтажном строительстве России». Конечно, не только ж небоскребы строить. Организатором была девелоперская компания BN Group (входит в АФК «Система»), а модератором стал Антон Мастренков. В панельной дискуссии приняли участие заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, первый заместитель председателя Комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев, президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов, генеральный директор BN Group Ольга Иванова, а также игроки рынка ИЖС и эксперты по недвижимости.
Итак, объем ввода ИЖС — 58,7 млн кв. м — прирост к итогам всего 2023 года составляет порядка 15,6%. То ли еще будет, ведь с 1 марта начинает действовать закон о применении эскроу для застройщиков ИЖС. Но есть, разумеется, и проблемы в отрасли. Например, сейчас бывает так, что в одном поселке есть и многоквартирные дома, и частные, и блокированная застройка. В таком разнообразии нужно урегулировать управление таких поселков, например, прописать, как жители должны оплачивать услуги УК. Как и в других отраслях, в сегменте ИЖС наблюдается дефицит кадров, кроме того, развитие замедляет введение банковских комиссий при использовании семейной ипотеки.
Если кто удивляется тому, что в век нанотехнологий и материалов, которые можно хоть на Плутон отправить, и они не испортятся, дерево остается в почете, то позвольте напомнить, что из дерева можно построить дом хоть на крайнем севере, хоть в тропиках, причем сделать это быстро. Нет, не только избушки на курьих ножках строят из дерева – так, в рамках проекта «CLT Девелопмент» уже построили два дома — каждый на 32 квартиры. Так что строительство 5-6-этажных домов из дерева сейчас — реальность, а в светлом будущем, возможно, и деревянные девятиэтажки появятся. Нет, никто не собирается возводить срубы — речь идет о CLT-панелях, которые производятся из лесного возобновляемого сырья.
Что же касается интереса к загородной недвиже, то он не ослабевает, несмотря на рост цен и ужесточение ипотечных условий. Если говорить о люксовом сегменте, то там предложение не успевает удовлетворять возросший спрос, экспозиция сокращается. В итоге участники мероприятия сошлись во мнении, что сфера ИЖС будет развиваться и дальше — люди хотят строить себе дома, благо делать это в России есть где.
Трансстройинвест готовит к реализации проект на ЗУ "Зацепа, 21". Это хорошая новость. Но, есть и плохая, там жилья не будет, только "Офисный комплекс с медицинским центром". Эта локация на Павелецкой сладкая, там точно один клубный домик бы залетел как родной.
Домик, который выходит на красную линию улицы - должны сохранить. Посмотрим, что делают с ним.
MR продолжает разработку проектов в районе Рябиновой улицы. Сейчас работают над двумя КРТ №57 - "Южное Очаково" и "Южное Очаково (территория 5).
На территории (1) со стороны комбината шампанских вин будет размещаться промышленность и общественная функция - более 200 тыс. кв. м. А вот на площадке со стороны ПИКовщины - будет жилье. В СПП - 164 тыс. кв. м.
Напомним, что MR уже спроектировал офисник в локации, где не нужны офисники (по мнению #третийадмин) - ЗУ "Рябиновая, 44/1" и вообще для всех этих ваших промышленных штучек-дрючек сделал направление - RBNA.
Удивительно, но локация постепенно преображается. Если ПИК с "Мичуринским парком" в 2021 году стартовал по 213 тыс. руб./кв. м, то сейчас продают остатки по 350+ тыс. руб., Страна девелопмент жарит свою Озерную по 450 тыс. руб. с метра, но продают сейчас маловато - всего 1-1,5 тыс. кв. м в месяц, явно это не то что хотят ребята видеть в факте продаж. Такие "позитивные" цены явно позволят МРу хорошо продать этот кусок для молодого и амбициозного девелопера или активного регионала. Но есть одно но.
Все как-то забыли про застройку ЗУ «1-й Волоколамский, 10». Девелоперы давно на этот участок наводили нос, потому что есть приятные виды на зеленку с севера, да и фанатов локации много. Из минусов — МЦД по границе участка. Но маркетологи уже всё, что нужно набить, набили, чтобы отработать такое плевое возражение клиента.
Проектик недурной — на 127 тыс. кв. м. Бизнесом величать будут минимально. А то, гляди, и шильдик премиум натянут.
Реновация в ЮЗАО раскинется аж на 33 участках общей площадью 12 с лишним га, рассказали в московской мэрии. Например, для строительства реновационного ЖК на улице Вавилова в Ломоносовском районе выделили более 1,8 га земли. Сейчас там пятиэтажки, но их снесут и построят три разноэтажных корпуса с подземной парковкой, отданными под коммерцию первыми этажами, улучшенной планировкой квартир, короче, без пяти минут бизнес-класс!
В районе Южное Бутово выделили участок площадью почти 1,2 га на улице Ливенская. Там на месте расселенных домов планируется возвести ЖК из пяти 10-этажных секций. В правительстве Москвы отмечают, что для постройки реновационного жилья используют, как и на доселе свободных от построек территориях, так и на месте снесенных ранее старых домов.
Сейчас в ЮЗАО снесли 63 здания, на их месте строят 12 ЖК в семи районах округа. Общая площадь квартир составит 246 тыс. квадратов, которые станут домами для 9 тыс. человек.
Анна Акиньшина, новый CEO Самолета в своем первом интервью - о стратегии компании, планах на будущее и видении рынка. Разговор с инвестбанкиром Евгением Коганом получился подробным и насыщенным. Собрали основные тезисы:
- Стратегия компании в период высоких ставок – стабильность, оптимизация структуры расходов, управление ликвидностью, эффективность. Все это и про земельный банк, независимая оценка которого более 800 млрд рублей.
- Стимулирование спроса субсидированием ставки, инструментами рассрочки и траншевой ипотеки. Дополнительные инструменты для розницы - ГАБ, ЗПИФ.
- Планируется ввод около 1 млн кв. м. жилья до конца года, и все обязательства будут соблюдены. Это проекты, которые давно стартовали, идут с хорошим финансовым покрытием и имеют комфортные ставки.
- Одно из ключевых направлений - КРТ и реновация жилого фонда. Расширение географии строительства по всей России - от Калининграда до Дальнего Востока.
- Официальное заявление Михаила Кенина подтверждает, что он не продает свой пакет акций и остается ключевым акционером
- Средняя ставка по портфелю, включая корп. долг - порядка 12%, что существенно ниже ключевой ставки. Кэш позиция сейчас - более 30 млрд рублей.
- Процентные платежи не оказывают сильного давления на ликвидность, поскольку проценты по проектному финансированию капитализируются и будут уплачены только при раскрытии эскроу.
- Стратегия диверсификации рисков и широкого портфеля кредитующих банков обеспечивает финансовую стабильность. Ограничения, связанные с проектным финансированием, в рамках 214ФЗ, делают процесс изменений условий со стороны банков более аккуратным и осторожным.
- Отлаженный процесс по раскрытию средств с эскроу счетов. После получения необходимых разрешений перевод денег на счета происходит в течение 10-12 дней.
- Структура корпоративного долга базируется на облигациях, что обеспечивает управляемость долга и прозрачность платежей. Облигационные займы направлены на развитие и инвестиции. Что позволяет четко отслеживать источники и сроки возврата вложенных денег.
Кстати, на Вавилова ещё планирует проект удивительный девелопер - Сити21. Речь идёт, про ЗУ "Вавилова, 64/1". По информации СиТ, площадку ребята купили осенью 2023 года, а уже летом получили акт ГИКЭ.
Сейчас на территории находится Черемушкинский рынок (1). Когда проектом рулили ребята из Wainbridge, они согласовали рядом с рынком комплекс апартаментов на 36 тыс. кв. м. Но сейчас фигурирует согласованное жилье, и если смотреть на места точек шурфов в ГИКЭ, то по ходу рынку может настать капец. Как минимум, непонятно, как сохранить рынок и воткнуть 40+ тыс. кв. м. жилья.
Для площадки также есть феерический проект (2) от Асадова из далеких 00-х. Наслаждаемся такой смесью капиталистического романтизма с каким-то приходом.
Вопрос "с хуя ли офисный метр в еще непостроенном БЦ стоит от 550 тыс. р" теряет актуальность. Когда на текущем рынке как факт предложения нет, а спрос есть - цену можно брать с потолка, рынок проглотит. #третийадмин фиксирует, что нарезка в аренде сейчас экспонируется на 10,3 тыс. кв. м, в продаже с готовностью в далеком 2029 г - 115 тыс. кв. м. Делаем выводы.
Читать полностью…
Сумма элементов забирает под офисник ЗУ "Вавилова, 9А стр. 1, 2". На участке согласован АДК на 22 тыс. кв. м в ГНС. Филатов и Мухин считают, что "СЗ "Вавилова"" сделано как раз под реализацию данного проекта.
#третийадмин негодует, куда Сумме еще один офисник, когда тонкий-звонкий Эйлер все никак не сдюжат. Пошли уже на четвертый круг с переносом сроков.
Вообще Эйлер показательный кейс для офисной Москвы как не надо делать. Рынок недвижимости - сообщающийся сосуд, там обосрался, вонять везде будет. Странно, что не все это понимают.
В рамках "Южного порта" будет реализован транспортно-логистический центр. Не только вам ЖК одни тут строить, нужно городскую ткань насытить другими функциями, чтобы жители Южного порта куда-то на работу ходили.
Есть два варианта, один более старый и подробный (1), и есть более новый менее подробный (2). В любом случае, смотрим за активной реализацией проекта и корпусов около Волгоградского проспекта.
Подъехал официальный старт офисника Air от Tekta на Ходынке. #третийадмин долго следил за ребятами, радуется, что поверили в локейшен и сдюжили выйти на брони. Цены зарядили на уровне Стоун, который давно грел район под офисный кластер. Средняя в Air почти 500 тыс. руб./кв. м, минимальная - от 466 тыс. руб. А мы давно говорим, что 400+ тыс. руб. за метр для офисных стартов - это база.
Как факт, Ходынка бодро идет по офисному плану, также в локейшен заявлены:
1) Офисная Ходынка от Стоун 1, 2, 3 на 280 тыс. кв. м
2) Air от Tekta на 130 тыс. кв. м
3) Коворкинг имени капиталистов на 10 тыс. кв. м.
4) Офисная часть по бокам Авиапарка на 160 тыс. кв. м
5) Офисник Dar, он же Бэсткон, на 190 тыс. кв. м на месте Старта
Плюс будет ли ещё один офисник от Стоуна на последнем куске взлетной полосы, мы точно не знаем, но намеки были.
Sense так любит свое воздушное, стильное, светлое детище Logos, что снимает для него весьма необычные для мира девелопмента видосы.
Вы знали, какие шикарные виды открываются с эксплуатируемой кровли и из видовых апартов Logos? Такие, что в Москве-реке плавает кит, а Даниловский рынок превращается в летающую тарелку (исключительно для того, чтобы взглянуть на Logos с высоты).
Если же вы человек морозостойкий или хотите начать приобщаться к закаливанию, то можете уподобиться лежащей в ванне модели на собственной террасе. – Да-да, в Logos есть апартаменты с личными террасами, которые дают ощущение свободы: любуетесь Москвой, отдыхаете от суеты, чиллите.
Запаковка ключей от апартаментов в Logos тоже показана как презентация модного, дорогого и желанного подарка: лаконичные упаковки в руках красивых девушек так и манят. Так что анбоксинг тем более доставит удовольствие решившим поселиться в Logos.
Под соусом реализации проекта КРТ, вероятно, хотят ещё завернуть полное благоустройство Тимирязевского парка. Главный вопрос — за чей счет банкет? За бабки девелопера или за бабки города? Но 100% факт — никакая фин. модель никакого проекта не сможет выдержать благоустройство такого большого парка. Даже если бы это был проект-миллионик.
Читать полностью…
Офисная Москва удивительная вещь, про новые проекты мы слышим через день, а вот до "построили офисник, ввели офисник" почти не доходим. В этом году по ходу и не дойдет, тк кажется нам, что никто вводить офисники декабрем не собирается. На карандаше первые ласточки, кто уплыл по срока на начало 2025 - здесь и здесь мы фиксировали ожидания, #третийадмин жмет руку за честность.
А вообще давайте вспомним, как все начиналось. Сначала было так - сегмент молодой, 4-5 лет как народился, первую волну проектов еще не достроили. Сейчас цены и ставки бьют все рекорды, что замедляет темп активным стройка. А по тем проектам, что на вводе - не забываем, вышли они в самый турбулентный год, поэтому имеем, что имеем и это, товарищи, база. Такими темпами офисная Москва пополняться будет еще долго.
Любой уважающий себя архитектор в Москве должен раз в год ходить в баню подавать заявку на архитектурную премию Москвы. Как сообщил мэр, в 2025 году будет 12 номинаций и особенно надо обратить внимание на дома по программе реновации, объекты инфраструктуры и все виды СКБ: ДОУ, СОШ и т.д.
Также важно, что подать заявку на участие в конкурсе могут проектные организации, получившие свидетельства об утверждении АГР в течение 2024 года. Ну и лучше с этим делом не тянуть, успеть надо до 15 февраля 2025. Помните, оно наступит завтра и очень неожиданно.
Для ЗУ "Вавилова, 64/1" делал проект не кто-нибудь, а тот самый IND. Как видим, посадка была с сохранением самого рынка. Вероятно, это те самые 36 тыс. кв. м апартаментов, которыми занимался Wainbridge.
По архитектуре - стиль "белый верх - черный низ", разделили объемы. Симпатично и дорого? Да. Согласует ли сейчас такое город? Скорее всего - нет. Потому что ну очень сильно похожи объемы на коробки, нужно больше пластики.
Сезон распродаж на рынке недвижимости
У девелоперов всё не просто плохо с прогнозированием своей деятельности, а архиплохо. С одной стороны, отрасль была с самым длинным и тернистым циклом реализации проектов. Есть площадки, которые от момента покупки до момента «стрижём купоны, подсчитываем прибыль» могут существовать по 10, а то и больше лет. Поэтому опытный девелопер — это девелопер, который может в риск-прогнозирование на высоком уровне. Что ж мы видим на самом деле?
Ветер в спину дул 4 года — все бегали и площадки покупали. Регионалы поехали скупать проекты в Москве. Москвичи отправились в удивительные точки на карте нашей Родины. Особо активный топ-менеджмент на какие-то шиши пошел и организовал собственные компании, решили поиграть в игру самостоятельно.
По сути, до лета 2024 года всё было у всех хорошо. Плакали, немного ныли, что льготка всё, но ценники поднимали, как-то продавали. Сейчас мы видим, что государство делает всё, чтобы кредиты не брали, поэтому девелоперы землю-то теперь и не покупают. На какие бабки? Когда своего капитала нет, а заёмный стал настолько дорогой, что руинит любую финансовую модель проекта, даже с лютым оверпрайсом. И что началось?
Ещё в апреле 2024 года на рынке проходили эпохальные по своей сути сделки — покупка «Сити-2» за 18,6 млрд или ТПУ за 26,7 млрд. Весной это казалось сумасшествием, а сейчас это уже диагноз. Самый прикол заключается в том, что сейчас начинается обратный процесс — распродажа площадок. Весь крупняк с большим земельным банком, регионалы, которые купили площадку, но уже понимают, что её не переварят, пытаются слить проекты. Да-да, если у вас сейчас есть бабки на кармане, вы можете купить всё что угодно из портфеля ПИК-Среда-Форма-Моно-Сенс или Самолета или МР (но там всегда купить можно было всё что угодно). К этим крупным товарищам уже добавляются регионалы, которые пытаются продать как землю без ТЭПов, потому что понимают, что ТЭПы там не получат, так и землю с ТЭПами, которую они опрометчиво купили у мастеровитых девелоперов. Проблема только в том, что на всю эту радость ни у кого денег-то нет. Из известных и больших по рынку бегает одна Брусника, которая готова взять любой участок с ТЭПами. Но бегать не значит покупать, обещать не значит жениться. Поэтому посмотрим, что ягодная компания приобретет по итогу.
Можно прогнозировать, что девелоперы будут сейчас по ряду проектов играть в горячую картошку. А часть понаехавших региональных девелоперов попытается выйти на хер с пляжа, пытаясь кому-то подсунуть купленные проекты.
MR Group вывел в продажу новый 5 корпус со смотровой площадкой на крыше мультиквартала VEER, что на западе Москвы в Можайском районе на созвучной ему Верейской улице. Рядом Кутуза с Рублевкой. Квартиры без отделки можно купить за смешные по нынешним меркам 10,9 млн рублей. Видовые лоты с панорамами на природный заказник «Долина реки Сетунь» будут несколько подороже, но оно того стоит. В других корпусах имеются квартиры с отделкой white box от 13 млн, что тоже по-божески.
MR Group понимает, что у о вкусах не спорят, именно поэтому уже в первой очереди VEER разработано более 200 планировочных решений, включая лоты с окнами в ванной комнате, постирочными, кладовыми и мастер-спальнями. А внутри двора имеется амфитеатр с собственным прудом, образовательная и коммерческая инфраструктура. Лобби жилого комплекса проектировали с испанским архитектором Хайме Бериестайном.
Теперь давайте про ипотечные условия:
— Ставка от 3,5%;
— Первый взнос от 20%;
— Срок кредитования до 30 лет.
Также в проекте доступна рассрочка под 0% сроком на 4 года.
Вроде все объяснили, но еще более подробно на сайте MR Group.
#реклама
ООО «СЗ СтройКапитал»
ИНН 9731123420
Erid:2SDnjdbUWqy
На волне обсуждений ЗУ на ул. Вавилова - здесь и здесь, #третийадмин обнюхал все углы в желании разобраться, где же может новый офисный метр появиться. Откуда весь движ - понятно: с одной стороны, площадка по факту за ТТК - офисная льгота в плюсе, с другой - локейшен мед и по транспорту, и по окружению. Темпы проверены, спрос прикормлен - за это уже похлопотали Hutton и Стоун. Подмечаем:
- Lunar на ключах, в остатках 5 лотов. Средняя 532 тыс. руб. / кв. м
- Стоун Ленинский, еще 1,5 года до сдачи - менее 10 лотов в прайс-листах осталось, со средней 490 тыс. руб. / кв. м
И иных офисных ТЭПов в локейшен почти нет, не считая слухов про Сумма элементов, которые как факт лучше не считать. И всплывавшую когда-то офисную новость на ЗУ "60-летия Октября, 5А" от Insolver - но все это от лукавого, а не про офисную Москву.
ЦБ выпустил мощный отчет на тему проектного финансирования. Выводы, как обычно, самые животрепещущие, самые интригующие.
Честно, чем внимательнее смотреть эту информационно-банковскую агитку, тем сильнее становится понятно, что сейчас рынку недвижимости инструменты в виде проектного финансирования и эскроу-счетов — как лишний кирпич, привязанный к ноге.
Теперь по фактам:
1. Девелоперы продолжают выводить на рынок проекты, для ЦБ это, конечно, нехорошо. У них задача сделать так, чтобы никто РнС не получал, продажи не открывал. Сейчас новых проектов за квартал было всего 12,5 млн кв. м, что довольно оптимально, и данный уровень ЦБ напрягает.
2. От одной формулировки «цены пока не снижаются» уже должно у всего рынка девелопмента сформулировать огромное возмущение. Как цены должны вообще начать снижаться? Если вернуться к пункту 1 — остановка вывода новых проектов только будет поддерживать цены, а не снижать их.
3. Вот тут уже ближе к правде, начали меньше ПФов брать. Это фактор того, что вывели меньше объем.
4. А вот тут уже начинается леденящий душу пиздеть. Чем ниже покрытие, тем больше процентов будет платить девелопер, чем больше процентов будет платить девелопер — тем сильнее ему надо поднять цены для реализации проекта. Почему надо поднять цены? Потому что банк будет его в первую очередь пушить для поддержания маржинальности.
5. Как результат — покрытие снижается, ставка повышается. Не кажется ли регулятору, что действия, которые должны помочь рынку и «снизить» цены, только усложняют ситуацию на рынке и увеличивают цены? Плюс это данные «с высокой колокольни», ситуация в полях может происходить совершенно иначе. Например, уже есть кейсы, когда банк предлагает девелоперу строить не по оговоренным ранее лимитам в ПФ, а выдает столько денег, сколько девелопер принес на эскроу-счета. Тут возникает только один вопрос: зачем в текущей ситуации в данной конструкции нужен вообще банк?
Обоснование, почему ПФ и Эскроу - это рудимент времени низкого ключа и халявной, льготной ипотеки: один, два, три.
На ЗУ "Ленинский, 19" появился проект надстройки авангардного энергетического института им. Г.М. Кржижановского.
Авторы - неизвестны, но проект - стекляшка. "Надстроили" его над авангардным корпусом. Кто-то может сравнить такое решение с Бадаевским, но лично нам кажется, что это больше похоже на проект застройки комбината питания "Космос" или реализацию центра "Зотов", когда авангардный объем сохраняют, а над ним появляется какое-то очень высокое нечто. Доминанта. Даже тот же Татлин - надстройка нового, небольшого объема над авангардной АТС. Очевидно, что такой подход в 100% раз лучше, чем просто снос.
За проектом будет реализация КРТ на 294 тыс. кв. м на ЗУ "Малая Калужская, 15". Так, что нарисованная доминанта не будет такой одинокой, как на рендерах.
Говорят, что Сумма элементов хочет другой участок на улице Вавилова, а не "Вавилова, 9А стр. 1, 2". И этот участок накрыт КРТ.
Какой конкретно КРТ неизвестно, но в программу включены: "Вавилова, 48В"; "Вавилова, 5", а также, судя по карте КРТ: "Вавилова, 66". Может что-то ещё не публичили.
Гранелька согласовывает проект на ЗУ "Высоковольтный, 1А", это у ПИКовского проекта - "Римского Корсакова 11". Как завещал Сенкевич, напихали башенок, выжили все ТЭПы, среда получается так себе. Странно, что красные линии улиц не отбиты пристройками, который должны быть с коммерцией.
Сам проект идёт по программе КРТ.
ЖК «1-й Химкинский» - лучший жилой комплекс Подмосковья
ЖК «1-й Химкинский» от "Первого ДСК" (входит в ГК ФСК) стал победителем престижной премии Urban в номинации «Лучший строящийся жилой комплекс комфорт-класса Московской области». Эксперты отметили не только локацию, архитектуру и инфраструктуру, но и идею проекта, связанную с Русским Севером. Эта концепция проявляется в деталях – от фасадов и благоустройства до входных групп. Что касается инфраструктуры, то в проекте предусмотрены школы, детские сады, поликлиника, паркинги. В домах продуманы планировки и уровень инсоляции, благодаря чему квартиры будут не только удобными, но и по-настоящему светлыми.
Примерный проект КРТ "Остафьевское шоссе". В данном направлении Молодой Москвы идёт активный девелоперский движ, проектов как говна за баней. Поэтому город активно пытается вовлечь девелоперов в создание инфраструктуры.
Удивительным образом эти поля и луга под Щербинкой стали интересны клиентам. Самолетовское Остафьево уже давно торгуется по 200+ тыс. руб. с метра, ребята постоянно хотят бустануться до 300 тыс. руб., но рынок урезонивает их и они продолжают висеть на уровне 220-230 тыс. руб. с метра. ПИКовские Никольские луга тоже идут в данном ценовом коридоре - 220-230 тыс. руб. И оба проекта продают более 2-3 тыс. кв. м в месяц, так что котел спроса раскочегаренный, заходи, выходи, строй, продавай.