102003
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
У мастерской Гран есть достаточно неплохой массинг для ЗУ "Тишинская, 1 / Большая Грузинская, 50". Натянуть бы туда нормальные фасады и была бы сказка. Но, учитывая вкусы Ураган и концепций, которые согласуются в городе - явно проект в стол, потому что очень он уж монотонный, без какой-то доминанты, низкоэтажки и тд. Сейчас город хочет, чтобы абсолютно все свистелки и перделки были учтены в проекте - от массинга до декоративных элементов фасада.
На Тишинке точно девелоперы будут заряжать больше 1,5 мульта с метра. Смайнекс тот же в своем проекте рядом продает тихим сапом по 600-700 кв. м. в месяц, а ценник с мульта уже дернул до 1,3 млн. Форма в Репаблике шарашит вообще по 3 тыс. кв. м, но ценник выкрутить до 800 тыс. за метр не могут, идут на уровне 700 тыс. с метра. Вот такие они заложники большего объема, так бы тоже как Смайнекс уже 1+ поставили, сидели бы в ус не дули.
На ЗУ "Бауманская, 11" выдали ордер на производство демонтажных работ здания бизнес-центра.
По информации СиТ, строить будут МФК на 60 тыс. кв. м. Там разместится музыкальный театр имени Иосифа Кобзона. Уже взяли ПФ на 10,4 ярда. Интересно, под какой процент и как выбираются лимиты для стройки такого вида сооружения.
Кстати, площадка ГС - «6-я Радиальная, 17/1» перешла в активы компании "Активити". Актив активно перешел к "Активити". Вот так лучше.
Ранее там предполагалось более 111 тыс. кв. м, а сейчас по информации СиТ, будет 75 тыс. кв. м офисно-производственного комплекса. Жилья не будет. Грустим, переживаем, как без жилья выживет проект.
Пока сидели считали, сколько региональных девелоперов залетело в столицу, решили подбить проекты, которые числятся в их руках.
Вот у саратовского застройщика «Система» есть 2,2 га в Восточном Бирюлёво — «6-я Радиальная, 30». Ещё недавно это были выселки города, повод для шуток, а сейчас очень приличное место. А когда многострадальный ЖК «Царицыно» достроят, то вообще бизнес-классно тут будет. А то и премиально, после реализации КРТ «Ленино». Рядом также есть потенциальный участок для девелопмента — «6-я Радиальная, 18». Некоторое время назад пытались толкнуть ЗУ «1-я Стекольная, 7», ну и рано или поздно актив ГС — «6-я Радиальная, 17/1» также окажется на рынке. Странно, что всё это добро не накрыли одной КРТешкой.
Напомним, что сейчас в Москве более 30 девелоперов-выходцев из регионов, а в их руках более 70 проектов.
По данным ORO, все больше граждан Святой Руси хотят хранить деньги на вкладах, а не покупать недвижимость. Вообще всегда странно видеть такие аналогии. Вклад — не квартира, в нем жить нельзя. А все, чем могут заниматься депозитные инвесторы против ипотечных, — сраться в комментариях.
Поэтому это скорее индикатор, что с рынка может отвалиться часть «инвесторов», но на сам рынок это не повлияет критично.
Аквилон получает акт ГИКЭ на проект по адресу "Жуков, 21". Это один из проектов Капиталистов, который умыкнул к себе в портфель Аквилон. Он такое уже проделывал с проектами: ТПУ Зорге / Новопесчаная; "Ярцевская, 21/1".
Башенка Аквилона в Жуковом всего на 44 этажа - доминанта в море недвижимости на Павелецкой. Основной игрок в этом котле спроса все-равно будет Пионер, у которого пара КРТ и гранд-мастерплан.
Ради проекта уже снесли милый, уставший от жизни домик на 3 этажа. Жаль, этого добряка, но что делать, город должен развиваться.
Постепенно вовлекаются ЗУ в Береговом проезде. Сейчас начали менять ППТ для ЗУ "Береговой, 4/6" (1) - там планировался какой-то нелепый офисник и для ЗУ "Береговой, 4/6С3" (2). Из-за СЗЗ от электроподстанции - жилья не будет. Общественная функция, торгушка, офисник на 129 тыс. кв. м.
Формируется тот самый, знаменитый офисный кластер на Филях - часть очень "Большого Сити".
Хотя год уже на финишной прямой, он продолжает преподносить «сюрпризы». Клиенты ушли в депозиты, инфляция бьет рекорды, ключ продолжает расти, а продажи падать! Классика по Чернышевскому: Что делать девелоперам? Что будет с рынком недвижимости?
Ответы на эти вопросы мы с вами получим (да, мы уже идем) на закрытой встрече собственников и топов девелоперских компаний!
На повестке: пересмотр финансовых и бизнес-моделей на 2025 год, увеличение доли агентских сделок, обсуждение и заключение B2B сделок по земле и недвижимости, слияния и поглощения, выступление первых лиц из топ-20 девелоперских компаний, сверка цифр по итогам года, стратсессия и ответы на все ваши вопросы. А также, возможность озвучить любое ваше предложение узкому кругу высшей лиги рынка недвижимости.
Встреча пройдет 25 ноября в ресторане Zea (гостиница Украина), и продолжится гастрономическим обедом для приватного общения. Организует все МБК.
Закрытая встреча доступна только топам московских и региональных девелоперских компаний.
Регистрация по ссылке
⬆️ Это форма обратной связи и небольшое наше с вами знакомство. Приходите 25 ноября и оно состоится уже in real life.
Расскажем страшилку на ночь. ЦБ опубликовал любопытный отчет-агитку для продолжения закручивания ипотечных гаек, основные тезисы:
Первый тезис: в прошлом году ипотеку выдавали крайне закредитованным людям с ПДН 80+%. ПДН — это показатель долговой нагрузки или, проще говоря, сколько процентов от своего дохода гражданин Петр Семеныч должен будет потратить на выплаты по своим кредитам и ипотекам. Так вот, в прошлом году доля ПДНешников 80+% в ипотечных сделках составляла на пике практически половину рынка — 47%. Звучит животрепещуще, надо закручивать гайки, что и сделал ЦБ, но есть одно но. Ипотека — дело семейное, и берут если её на одного человека, то платить могут аж двое, а то и трое, в зависимости от ситуации. Поэтому тему с ПДНешниками 80 левела ЦБ раскручивало и раскручивает специально для закручивания ипотечных условий. Всего за 4 квартала эта устрашающая доля сократилась с 47% до 10%. Реалистично ли это? Кажется, что тут ситуация «сам себя не похвалишь — никто не похвалит».
Объективно надо признать, что ЦБ дало втык банкам, и они там перестали массово по двум документам одобрение делать, по липовой справке из ООО «Рога и копыта» и т. д. Определенная работа по проверке доходов заемщика проведена. Но она же не могла изменить портрет заемщика так радикально. Тут у нас закредитованные товарищи брали кредиты, а тут бац, и подъехали ребята с деньгами и без обяз. Красота.
Второй тезис: кредиты были не обеспечены залогом. Во как! И ситуация также изменилась всего за 1 квартал. Получается, надо было льготку давно загасить, и рынок бы очистился, как природа в коронавирус. Помните, такой был?
Третий интересный тезис — продолжение первого. В структуре ипотечного портфеля доля ПДНешников 80 левела все равно сейчас более 30%. И, учитывая такой расклад, ЦБ дальше будет гасить эту историю, чтобы хоть как-то откатиться на уровень 2021 года — менее 25%.
Четвертый тезис — ограничение срока ипотеки. Это довольно странно, что люди продолжают брать ипотеку на длинный срок, потому что при высоких ставках это мероприятие становится довольно бессмысленным. Вот когда ставка низкая, то эффект от длинного срока получается более играющий. ЦБ же хочет ограничить выдачу со сроком свыше 30 лет, так как за последний год доля таких кредитов в выдачах выросла с 10 до 20%.
Также будут вводить МПЛ — макропруденциальные лимиты (МПЛ) в отношении ипотечных кредитов. Установят на III квартал 2025 значения МПЛ на выдачу заемщикам кредитов с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 50%) и одновременно низким первым взносом (менее 20%). В таблице такие кредиты обозначены как МПЛ-1, в 2023 на этот сегмент пришлось около 30% выдач, что опять сильно ударит по рынку.
Ну и самый разрыв мозга — по ипотечным кредитам на стройку могут быть установлены более жесткие требования к первому взносу с учетом того, что сохраняется разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках жилья. Этот разрыв цен по ходу ЦБ только видит.
У девелоперов единственный вариант для спасения продаж — это неипотечные инструменты финансирования сделок. Продавать за наличку, продавать за рассрочку. И нужно всему рынку искать 3 дверь.
Догма пытается согласовать 3 урбан-блока коробочного типа на ЗУ "Котляковская, 4"; "Котляковская, 6". Этот проект они купили у MR. Скорее всего, город не пропустит такой вариант посадки, потребовав доминанту. Поэтому ждём ещё один вариант проекта.
Напомним, что в локации также девелоперят свои проекты - ПИК, Пионер. Так вот на троих и будут пром. зону перестраивать.
ВТБ с 13 ноября возобновит проведение сделок по программе "Семейной ипотеки"
Чтобы через пару дней начать ныть, что лимит заканчивается, а ещё через пару дней лавочку прикрыть. Итого: 3 пяр релиза, начали, делали, закончили. Удобно!
Также Капиталисты забрали проект «Исаковского, 32». Вообще, эта площадка на рынке висит так же долго, как и «Вешних вод». Если «Вешних вод» никто не мог взять, потому что размер большой, то вот «Исаковского» — другая проблема, там какое-то подземное водохранилище или чистилище — Строгинская канализационная насосная станция. Поэтому взять её и застроить может только мастеровитый девелопер.
Нравится людям жить в Строгино, и каждый домик тут просто на вес золота. Поэтому ожидаем тут премиум-класс с видами на другой знаковый проект для города — «Алые Паруса». Можно к ним по-разному относиться, но «Паруса» точно выражают какое-то ментальное состояние нашего общества в эпоху своего появления.
По слухам, проект будет реализовывать сам Капитал, а не сливать его в Alias Group или кому-то из молодых и амбициозных.
Также 3 вариантом архитектуры обзавелся офисник на ЗУ "Вернадского, 39". Этот проект числился за KRом, но как вы знаете, все проекты данной компании на стопе и когда-нибудь мы их увидим на рынке. Но, не сегодня.
Все варианты архитектуры для данного ЗУ довольно экстравагантные. Проходных коробок не замечено, хотя локацию нельзя назвать "офисной Меккой", что-то никто из консультантов не говорит про "Вернадский офисный коридор".
Смайнекс ещё летом перенял на себя управление проектами Инграда, контролировать начал финансирование стройки, начал менять подрядчиков. Сейчас уже официально это делают на своей тендерной площадке - появились тендеры для проекта на - Адмирала Макарова и Вятская.
Странно, что на Адмирала Макарова ещё не переименовали проект. Довольно Инградовское название Инджой там точно ни в пизду, ни в красную Армию.
Вот и официально опубликовали проект "реновационного" КРТ для ЗУ "Степана Супруна, 7, стр 1", "Степана Супруна, 9". Программа КРТ и программа реновации уже давно переплелись, срослись и сошлись в пылком засосе. Список реновационных КРТешек мы недавно подбивали, такой масштаб не просто так. Реновация - это замена эконом-комфорт сегмента в Москве. Девелоперы внутри МКАД должны строить бизнес и выше. Но, что делать на улице Степана Супруна? Тут и девелопер бы качнул премиалку, локация позволяет. Очевидно, что соседние, коммерческие проекты от Мангазеи и MR будут метить, ну или делать вид, что чистый премиум, чистый кайф.
Читать полностью…
Проект небольшой гостиницы могут реализовать на ЗУ "Серебрянический, 5 стр. 1". Сейчас там находится заброшка 1840 года постройки.
Проектом занимается Shamrin Group, которая управляет сетью 8 гостиниц. Ранее ОООшка данной компании заключила с городом концессионный договор на 49 лет на перестройку нескольких зданий: "Киевская, 12"; "Брошевский, 2/4"; "Большой Сухаревский, 21/7". Скорее всего, там будут реально гостиницы, хотя сами дома подошли бы под небольшие клубные апартаменты / квартиры.
Концепцией для проекта в Серебряническом занимается мастерская "Гран", которую можно причислить к неоклассическим архитекторам, судя по портфолио работ.
Перепроектированием ЗУ "Алтуфьевское, 31" пытается просто из КРТ выпрыгнуть. Надо будет сесть, посчитать сколько собственников земельных участков Москвы пытаются выйти из программы КРТ под соусом, что что-то сделают новое на своей площадке. Кейсики копятся.
Читать полностью…
Бывший владелец Гравиона Юрий Неманежин создал СП с другим крупным застройщиком для реализации проекта по адресу «Большая Бронная, 23, стр. 1». Маркетологи натянут сову на глобус и расскажут, что это локация Патриков, хотя Патриками тут ещё только начинает попахивать, пованивать это вам через переулок надо.
Так вот, на данном ЗУ стоит выявленный объект культурного наследия «Здание тверского отделения городского ломбарда». Состояние у него так себе, но снести к херам собачьим, как гостиницу «Варшава», не получится. «Варшава» — это первый проект Неманежина, который из проектировщика ловко планировал перепрофилироваться в девелопера, толкнув свою проектную историю в лапы девелопера, который тогда на волне хайпа стаю диких собак мог купить и глазом не моргнуть. Была амбиция давно набирать проекты внутри ТТК, а то и внутри Садового, но пока только 1 проект. Как говорится, чем богаты, тем и рады.
В локации ждем проекты: «Большой Палашевский, 11–13»; «Большой Козихинский, 31, стр. 1», а также неудержимый запах понтов. Или все понты уплыли в сторону пруда «Садовых кварталов»?
Москомархитектура родная сердцу дорогая решила напомнить нам всем, а заодно коллегам из регионов, о том, что вообще-то у нас по 7 месяцев в году световой день длится всего несколько часов. А почти с обеда и до утра за всю красоту отвечает подсветка – иначе никакие излишества никому не видны.
Вот и на Зодчестве МКА организовали стильный модный стенд, с помощью которого можно изучать как работает свет в городе - все понятно, по науке и наглядно.
12 лет назад в Москве вся архподсветка состояла из сомнительных вывесок и хаотичных лампочек. Зато сейчас везде сплошной концепт. Потому что нужен не просто свет, а сценарий для будней и для праздников, для сумерек и для рассвета.
Девелоперы, берем на карандаш ситуацию: Ураган ждёт от вас качественную архподсветку. Внимательно смотрим, не проскочила ли мышь оптимизации в вашем проекте.
Кстати, очень интересно, как ЦБ насчитал рост доли ипотечных кредитов свыше 30 лет - с 10 до 20%.
Вот пример ипотечного договора со ставкой более 20% на 362 месяца или на 30 лет, до 2054 года. Но, банкстеры на то и банкстеры будут доить незадачливых ипотечников в полный рост, поэтому ипотека на 30 лет неожиданно заканчивается в 2046 году, то есть будет идти всего 22 года. А дальше что? А дальше в графике платежей просто будут стоять 0. Обоснование этих 0 в графике платежей клиент, приславший этот договор, от банка не получил, хер ли вопросы задавать - надо ипотеку брать. Но, факт остается фактом - ипотека на 30 лет заканчивается нифига не через 30 лет.
Уровень прикола, примерно такой же, как раскопал илиили про ставку 282% в ВТБ.
Все такие кейсы не лишний раз говорят о том, что взгляд с высокой колокольни и реальная работа в полях - это разные вещи. И в полях, как обычно, происходит один цирк, а в представлении колокольни он совершенно другой.
ЖК «1-й Южный»: социальная инфраструктура на 4,4 тыс. мест
«Первый ДСК» (входит в ГК ФСК) в «1-м Южном» в Подмосковье не просто строит дома — здесь создают среду для безопасной и комфортной жизни. На территории комплекса появятся две школы и три детсада, суммарно это 4405 мест. Все объекты — в шаговой доступности и с максимально безопасными переходами, ведь девелопер разработал удобные маршруты для прогулок с детьми, игровые зоны и удобные подходы к зданиям. Первая школа откроет двери в 2026 году. В дополнение ко всему рядом планируют благоустроенные зеленые зоны, детские площадки — идеально для отдыха всей семьей.
Продолжаем смотреть как ширится социокультурный кластер в Мневниковской пойме. СиТ нарыл концепцию сарая имени Матвиенко, где во влажных фантазиях должен появиться город музыки. Концепция как говорит #третийадмин от 2021 года, ибо на ней еще нет офисника от Стоун, хотя участок в плотную примыкает к этой офисной радости. Реализуют ли музыкальную мечту фабрики звезд - вопрос открытый, на картинках халтура-архитектура какая-то. Но как опция для народа покатит - поработал, побегал, попрыгал, спел, сплясал. Очевидно, что в пойме нужна еще и общественная баня, в них сейчас ходить, как говорят, тренд.
Читать полностью…
Вот вам наглядный пример, что при ставке 5% разница взять на 10 лет ипотеку и на 30 лет составляет -49% в ежемесячных платежах. А при ставке 25% разница 10 и 30 лет всего 8%. Поэтому рынок без рекомендаций ЦБ сейчас начнет снижать сам срок ипотеки. Вернется в условный коридор 15-20 лет, так как брать на больший срок бессмысленно.
Читать полностью…
В Москве массово облагораживают не только набережные, но и большие парки. Вот грядет благоустройство и обновление парка «Крылатские холмы». Как вы знаете, москвичам и гостям столицы так нравится район «Крылатское», что квартиры в панельном доме будут стоить под 400 тыс. руб. с метра. Вот такая вот вторичка. На первичке — 2 проекта. Региональный Тач хочет за творчество Кляйнвельта — «Крылатская, 23» на котловане 700+ тыс. руб./кв. м, а партнеры Капиталистов в проекте «Экотауэр» — «Крылатская, 33» что-то в районе 500 тыс. руб. с метра. Но там ещё и котлована нет. Такой буст благоустройства только положительно скажется на амбициях девелоперов по реализации проектов. Амбиции всегда перекладываются в ценник. Чтобы обычный житель мог увидеть и такой в голове сказать: «Сколько, блять?»
Из перспективных проектов готовится пара площадок: «Осенняя, 25» и «Крылатские холмы, 24к4». Также не стоит исключать, что город не запихнет в какое-нибудь КРТ гаражи. Сейчас все гаражи пачками отправляются в КРТ. В Крылатском они расположены по адресам: «Крылатские Холмы, 8/1», «Крылатские Холмы, 10/1», «Крылатские Холмы, 16/1». Как раз примыкают к парку, нужно это добро убирать.
Также ждем, когда Vos'hod раскопает темку с застройкой спортивной зоны Крылатского на ЗУ «Островная, 2» ну и кто-то возьмет ЗУ «Крылатская, 2/4».
Есть ещё одна довольно простая, классическая концепция для Галсовского ЗУ - "Пятницкая, 40". Без каких-то архитектурных излишеств.
Как видим, московские девелоперы любят заказывать разные концепции на один и тот же проект. В среднем получается, что архитекторы делают 2-3 концепции на один ЗУ, есть площадки-рекордсмены с 8-9 концепциями от разных архитекторов для разных девелоперов и сделанные в разное время.
Архитектура - ARCHIVES. Legkov Markosyan
Для ЗУ "Льва Толстого, 14-16" сделали проект ещё архитекторы из бюро Асадова. Удивительно, проект получился довольно строгим, без аляповатых цветов и фактур, что любят в данном бюро. Вдохновлялись, многоуважаемые архитекторы опять какими-то своими, архитектурными приколами.
Проект давненько висит на рынке, такими темпами его по 2-3 мульта с метра будут выводить, хотя еще пару лет назад, больше 1 млн бы тут за метр никто не дал. Хамовники с каждым годом становятся всё круче и круче, как бы "серебряная миля" не стала круче "золотой" через пару лет.
Капиталисты забирают один из крупнейших проектов в Москве
Речь идёт про ЗУ "Вешних вод, 8" (1), эта площадка уже давно висит на рынке недвижимости, но разные юридические и политические проволочки не дают ей неожиданно выйти на рынок. Мы уже публиковали ППТ, где там посадили аж 2 мульта кв. м жилья с какой-то мифической станцией метро. Никакой информации по станции пока нет, но ее там появление довольно логично, людям как-то из этого сказочного леса нужно будет уезжать.
Это второй проект Капитала в локации. Также Капиталисты занимаются ЗУ "Ярославское, 26/12" (2) - территория МГСУ. Там ещё пол мульта метров жилья. Итого, суммарно Капиталисты собрали проект на 2,5 млн. кв. м. Посмотрим как они будут это вытаскивать на рынок, какими кусками и кому продавать. Неудивительно, что мастер-девелопер занимается таким грандиозным проектом.
Появился третий вариант для ЗУ "Пятницкая, 40". Это какой-то мега странный офисник от Галса в стиле клубного дома, резиденции в самом центре Москвы.
Два старых вариант были явно более вызывающими, более неформальными. Текущий вариант чисто нормис. Вероятно, он сделан чисто, чтобы толкнуть этот проект и забыть.
Внутри МКАД согласовывают не только жилье, но и проекту по развитию инфраструктуры города, например, на ЗУ "Алтуфьевское, 31" жилья не будет. Будет реновация промки. А вот за другие площадки в локации не скажем, на Алтушке активная девелоперская деятельность: активно херачит ПИК, ждем огромный проект от АФИ.
Читать полностью…
Сначала мы удивлялись тому как активно КРТ пошло за пределы МКАД. Теперь же, ничего удивительного, очередной проект КРТ в Зеленограде. Общественная застройка + промышленность, без жилья. Ведь жилье девелоперят буквально под боком, как раз для будущих сотрудников данного КРТ.
Читать полностью…