102003
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
Ловите новогодний инсайд, она же хорошая новость для работников УК и ЖКХ : зарплаты тех, кто занят в УК, растут и продолжают расти. Тому причиной отток мигрантов из России. Оставшийся народ понял, чего стоят его знания, посему зарплата инженера ОВИК в 2022 году составляла 120 тыс. руб, а в 2024 году — 170 тыс. руб. Техник суточник два года назад получал 50 тыс., а в 2024 — 75 тыс. Уборщик территории сейчас меньше, чем за 100 тыс., вряд ли что-то будет убирать. Тракторист готов заводить свою шайтан-машину за 150 тыс.
Теперь не очень хорошая новость для остальных: тарифы на обслуживание коммерческих домов вырастут как минимум в два раза. В абсолютных цифрах это, кстати, не так много. Сравнимо с обычным походом в магазин, нет, не на выходных с тележкой и всеми родственниками, а когда вы заглядываете в маркет рядом с тем самым домом, тарифы на обслуживание которого поднимутся, порой не беря корзинку.
Согласитесь, несколько странно ожидать, что вам будут оказывать услуги по ценам предыдущих лет, если стоимость клининга или охраны по стране выросла в 2-4 раза. Так что вангуем волну собраний собственников по вопросам тарифов. Что мы советуем? Смириться, расслабиться, принять. Нет, можно упираться и оставить, как есть, но тогда не жалуйтесь, что УК уберет охрану, консьержа или начнет вместо трех раз мыть один.
Особенно надо выделить два строения - "Болотая, 15" (1) и "Берсеневская, 14" (2). Именно они ближе всего расположены к святыне архитектурной мысли Москвы - ГЭС-2. Кто не знал, ГЭС-2 - это дом культуры. Какая-то в этом постирония имеется. Примерно такая, же как на логотипе Аэрофлота до сих пор есть серп и молот.
Но, ладно, вернемся к проектам. Один подкупает тонной моллированного стекла, а другой своей курортной архитектурой с террасами. Здание 1 - гостиница с площадью 13,2 тыс. кв. м, Здание 2 уже с жильем, аж на 6 тыс. кв. м. Посмотрим, когда Гута сдюжит вытащить это все на реализацию. Там ещё рано или поздно вытащат ГЭС-1, да и сам "Золотой остров" ака Балчуг обживется, пачка площадок постепенно выходит на рынок: "Садовническая, 76/71" - "Садовническая, 69"; "Садовническая, 62" и тд.
Пара любопытных графиков от ЦБ. Если коротко, то ЦБ душит, душит ипотеку, все палки в колеса девелоперов вставляет, а она все не падает и не падает до каких-то минимальных отметок. Уже даже какая-то нервозность в отчетах видна. Что, мол, всё уже сделали, чтобы уважаемые господа девелоперы пипу не ипотечную сосали. А они все как присели на ипотечный кол, так слезать с него и не планируют. Поэтому ЦБ начал заниматься рисками, связанными с качеством выдач. Вообще очень странно, что при таких ставках есть те самые риски качества выдачи ипотеки. ЦБ уже один раз себя хвалил на тему LTV, но точно ли это та причина, по которой дальше надо душить рынок ипотеки?
По итогам года ЦБ прогнозирует прирост ипотечного портфеля на 15%, а вот на 2025 год есть достаточный позитив в виде диапазона 8–13%. Это даже выше, чем оценка активности на рынке от других аналитиков.
На рынке Москвы половина квартир продается с ипотекой
Видим, что ипотека все дальше будет терять позиции на рынке. Девелоперам все больше надо предлагать инструментов того, как купить квартиру без навязывания банковской кабалы со ставкой 29%. Рассрочки, вытаскивание ЦА с деньгами и т. д. Только при падении доли ипотеки до 30-40% банки задумаются о своем сервисе и клиентоориентированности, а то всё, о чем они думают, как бы навязать 100500 своих непонятных и ненужных услуг, которые им порекомендовал сделать великий ИИ.
Ноябрь прошли лучше октября на 9% и перевалили отметку 5 тыс. квартир за месяц. Это очень хороший результат в текущих ставках и ценах. Отчасти помогли минираспродажи у ряда девелоперов. И это сейчас речь не про эти классические, предновогодние скидки - -25% или -35%, которые ровным счетом не значат ничего и как посыл себя полностью в маркетинге провафлили. Клиент уж не совсем дурак, когда вы один и тот же посыл крутите больше года.
Со 100% уверенностью можно прогнозировать, что декабрь будет лучше ноября 2024 года. Правда, ноябрь 2024 просел относительно ноября 2023 на 30%, кажется, что в декабре мы увидим примерно такую же ситуацию. Жопу надо планировать, ну или отдельным гражданам, трудящимся на поле реализации недвижимости, в период март-апрель 2025 года. Вот там мы увидим и реальные скидки, и реальные рассрочки, и вообще все зафонтанируют клиентоориентированность и прозвонами по холодным базам, чтобы хоть кого-нибудь притащить в офис продаж.
Крост вытащил в продажу проект "Высотка на Жукова", - это неоклассическая башня по адресу "Демьяна Бедного, 24". Архитектура на любителей сталинок. Ситуация, когда в сталинке жить хочется, а сталкиваться с тем, что дом старый и вообще много проблем в нем - не хочется. Глаза администрации Инсайдов данный архитектурный эксперимент не радует от слова совсем, но мы понимаем, что есть аудитория. которой такой приколдес очень даже зайдет.
Средняя цена метра - 662 тыс. руб. Минимальная стоимость квартиры сейчас - 31 миллион за 43 кв. м. Так, что любишь неосталинский ампир - будь добр забашлять бабла.
Ценник особенно смешно начинает выглядеть из-за фактов:
1. Рядом будет квартал по реновации (2).
2. Под боком стоит Гранелька по 510 тыс. руб./кв. м.
3. Чуть дальше стоит Дар по 430 тыс. руб./кв. м.
Позиционируют проект как "премиум нью" и как "восьмая высотка". Рука лицо. Премиум в локации Вереска, Хорошевского и прочих ребят, которые на комфорт то раньше еле тянули. Посмотрим, сможет ли Крост собрать всех фанатов, которые не залетели в "Театральный квартал" или "Династию / Сезар Сити".
Если подытожить на тему торгов реновационных КРТ, то в них "сидит" более 1 млн. кв. м реновации и вложений более 125,5 ярдов.
Ранее город твердо и четко обозначил, что эконома, который все называют комфортом больше от частных девелоперов не будет. Всю потребность в эконом-комфорте закроет реновация. В этой пачке площадок точно есть проекты, которые выше комфорта: Кременчугская с Вернадского, Вавилова, 5 - тянет на "девелоперский" премиум; "Серп и Молот" с "Калибром" на бизнес, особо буйные головы могут туда ещё и Северянин записать. Бутлерова и Введенского - мелкие проекты, тоже бы девелоперы бы ссали клиентам в уши, что это бизнес-класс. Поэтому как бы так не оказалось, что реновация не только эконом-комфорт займет, но и в более высокий, коммерческий сегмент плюнет.
Посмотрим, чем закончится история с этими аукционами, кто в нее впишется. Заявки, девочки, подавать до 27 декабря.
На торги по реновации выставили также маленькую площадку в Кузьминках - ЗУ "Волгоградский, 130". Необычный кейс, потому что Кузьминки - это как раз тот район, который можно было отправить полностью под снос. Все дома - пятиэтажки. Поэтому на весь район делали несколько вариантов реализации:
1. Фантастика имени Захи Хадид;
2. Милый ПИК версии стандарта 1.0 или такие квартальчики;
3. Результатный результат.
Цена финансирования - 2,4 ярда. И ТЭПов - 23 тыс. кв. м.
Домарф выставили на реализацию ЗУ "Арсенальная, 7" в СПб. Адрес вам точно ничего не говорит, а вот "Кресты" - другое дело, сразу понятно что это такое. Заявки на торги принимают до 17 февраля и стартовый ценник - 1,051 ярда. Площадь ЗУ - 3,91 га.
Читать полностью…
Два КРТ - Садовники (1) и Москворечье (2) должны быть реализованы за 24,7 ярда. Там суммарно для реновации - 227 тыс. кв. м. Большой объем обусловлен огромным количеством панелек в округе.
В локации "Москворечье, 12" мы еще ожидаем КРТ "Каширское шоссе", где есть все шансы сделать настоящий город сад с доминантами и архитектурными излишествами.
КРТ высотой 65 этажей также отправилось в торги по реновации. Речь идёт про ЗУ "Вавилова, 5", которое перекроет все прекрасные виды на Москва сити для резидентов нескучного ака five. Интересная, долгоиграющая история получается у данной локации. Такой медвежий угол между ТТК и ТЭЦ, который должен воспринимать как райские гущи. Ждем, не дождёмся, когда это реально станет городом садом.
Читать полностью…
Реновация в "Грайвороново" должна быть построена минимум за 16 ярдов. По ТЭПам там вообще жилья на 161 тыс. кв. м.
В самой промзоне уже есть 5 КРТ, кажется, что на этому обкртешевании данной промзоны город не остановится. Как минимум есть план развития на территории местных заводов, в том числе - ВНИИМЕТМАШ.
На самом МЕТМАШе пару недель назад открылось новое место для рейва и тусовок - клуб Тау. Были слышны отзывы ветеранов рейва, что мол в Тау экстра контроль всего и вся. Что в текущей ситуации, вообще довольно оправданный заход. Ждём разбора тусовки на тему "это рейв под патронажем государства" или все-таки нет.
Фонд реновации решил продать ряд КРТ. Причем пачкой. Причем старт торгов - 0 рублей. Но, везде есть расчет за сколько нужно построить то или иное КРТ. Вот КРТ "Северянин" (территория 3). ТЭПов - 143 тыс. кв. м, финансирование минимум - 14,5 ярдов.
Читать полностью…
Очередной региональный застройщик стартует с проектов в Москве. Речь идёт про проект "Бестселлер" от BAZA. Это девелопер из Екатеринбурга, который купил "попиленный" Левелом проект на ЗУ "Перовское, 21" - бывший завод Станкоагрегат. Где кроме Левела сейчас строит региональная Брусника.
Картинки у Базы - сказать, что безликие, - это ничего не сказать. Как они собрались это продавать на фоне проектов Левела и Брусники - непонятно. Как бы варик - один, дать демпинг по цене и собрать людей, которым главное цена, а не эта ваша архитектура. Но, судя по данным илиили - прайс достаточно мощный - евродвушка обойдется в 16-17 млн. рублей. Кстати, если вы решите взять 17 мультов в ипотеку, то ежемесячный платеж у вас составит порядка 280-290 тыс. руб., а если учитывать, что эта цифра должна быть до 30% вашего дохода, то зарабатывать вы на эту евродвушку на Нижегородской должны чуть не под лям рублей в месяц. Испугались? Ну такие реалии рынка, других для вас нет.
Левел в своем проекте ронял цены летом 2024 года, сделал реальную распродажу, но потом постепенно открутил прайс на уровень 350 руб. с метра. Продают 2-2,5 тыс. кв. м в месяц. Оптимальный темп, но амбиция у Левела точно торговать под 400 - рынок такое не дает.
Брусника в своем проекте "Издание" дернула цены с 300 тыс. руб./кв. м до 330 тыс. руб./кв. м. Идут "рваным" темпом продаж, а злые языки говорят, что все просто сажают на рассрочку. Как-то москвичам не очень заходят странные планировки от ягодной компании. На фоне того же Левела они реально что-то где-то перемудрили.
Посмотрим, получится ли у Базы хоть что-то продавать с такими картинками и такими ценами. Локация активно развивается, через 1,5-2 года сюда Основа и Гранель подъедут и кто-то ещё. Поэтому аргументация, покупай сейчас, потом будет дороже, так как это новый город-сад - должна работать.
Ранее подсвечивали, что ТПУ "Академика Опарина, 2" город отправит на торги. А теперь ещё оказывается, что ТПУ ещё и КРТ. Интересно, это ТПУшное КРТ или КРТшеное ТПУ или блин, больше просто словосочетаний из трех букв надо.
В официальном проекте КРТ значится, что жилых ТЭПов будет меньше, всего 85,7 тыс. кв. м, а нежилья 30,7 тыс. кв. м. Учитывая локацию, ещё полгода назад девелоперы бы устроили тут жесткий махач на торгах, сливая самые безумные деньги на них. Но рынок больше не помогает. Рынок больше ошибок прощать не будет. Поэтому вопрос цены, за которую выставят на реализацию данный КРТ-ТПУ.
Котел спроса там активный, проектов и в реализации и в перспективе много: КРТ "Обручева, 23-25А"; "Обручева, 27"; "Обручёва, 34"; "Старокалужское, 64", "Архитектора Власова, 59" и пьяные дома по адресу "Архитектора Власова, 57". И будет ещё пачка, еще необъявленный КРТ.
Город решил продать здание по адресу "Костомаровский, 3 стр 1" - это ДК Метростроя. Данный ДК висит на балансе некой ООО "Центр-проект". За её 100% акций хотят на старте аукциона символические 20 тыс. руб. Вероятно, поставлен символический прайс, потому что внутри здание находится в полном упадке - это раз, а два, там надо нелегальную надстройку сносить, которая была возведена примерно в 2015 году.
ДК не самый аттрактивный. Да, элементы авангарда есть. Но, может лучше отпустить с богом этот сарайчик и построить новую недвижимость? За зданием уже что-то согласовано на ЗУ "Костомаровский, 3".
КРТешный ТПУ или ТПУшный КРТ официально утвержден. Речь идёт про "Боровское шоссе". Только не то, что купил МИЦ, а потом продался Самолету, а "большое" ТПУ "Боровское шоссе", куда входит 92 тыс. кв. м. жилья и ещё всякой всячины на 20+ тыс. кв. м. Красота!
Говорят, что Самолет на своем куске ТПУ уже офисник в городе согласовал,
Чуть дальше по Боровке Родина уже начала пресейл проекта на ЗУ "Боровское, 51", где зарядили ценник что-то в районе 450 тыс. руб. за метр. Это шокировало локалов, которые не хотят покидать данную территорию. Поэтому они могут подождать ещё один проект Самолета - "Рассказовка, 204" или "Литературный квартал", явно ребята из Самолета там цены дадут ниже чем амбиции ребят из Родины.
Вот так проекты нанизываются на Боровское шоссе, как шашлычок на шампурок. Главное не подавиться от радости.
Медленно, но верно готовятся проекты для реализации Стрелки - это ЗУ "Берсеневская, 6" и "Болотная, 15". Сейчас к разным её кускам привлечены: ЦЛП, маэстро Скуратов (хотя кто-то тут ходил, говорил, что город какой-то бан на работы Скуратова поставил), Меганом, Ваухаус и Сага.
Общий лейтмотив проекта — всё в красном кирпиче. Логично. Красный октябрь - получили красный кирпич. Много красного кирпича.
Руку маэстро Скуратова можно заметить в домах под цифрой 1. Григоном проявляется под цифрой 2. Коллаба Меганома и Саги - 3.
Учитывая как стремительно падает доля ипотеки сейчас, то прогноз аналитиков Самолета, что она будет занимать 65% рынка - ну очень натянутый. По текущей динамике, ипотека, дай бог, в следующем году 50% заберет. Потому что честная, 30%+ ипотека без субсидирования (государственного или девелоперского) никому не нужна, а банкам нужны изи мани. Как так получается, описывали тут.
А вот с прогнозами, что рынок выйдет на 6+ мультов метров в Москве и Области по 2025 году - это скорее влажное желание девелопера, а не объективная реальность с закручивающимися гайками ипотечного стандарта и кредитно-денежной политики. Тут скорее надо ориентироваться на 5-5,5 млн. кв. метров.
На рынке апартаментов в Москве тишь да благодать. Продали все те же 450 лотов за ноябрь. И установили, вдумайтесь, такого не было давненько, супер-пупер-мега антирекорд: всего 11% сделок было с ипотекой. То есть объем не упал, а доля ипотеки упала. Можно сказать, что чистая победа девелоперов, которые отключают от сиськи продаж банкстеров со своими феерическими одобрениями по ставке 29%.
Главный вопрос — какой процент рассрочки в данном объеме продаж. Если 20-30%, можно не переживать за рынок, а вот если кто-то там начал фигачить рассрочками по 70-80% и не наполнять эскроу, вот тут проблемки, господа хорошие, могут быть.
Учитывая общую динамику, можно даже спрогнозировать, что в декабре все 500 юнитов апартаметчики продадут. В топе продаж такие проекты, как: Найс Лофт (не даром уронили цены), Сити Микс, Хайвей, Аквилон Сигнал и проекты от крупных игроков: «Большая Академическая, 85», «Верейская, 41» и «Октябрьская, 98».
ЗУ «1-й Волоколамский, 10» осваивает А101, вот так ребята смогли выпрыгнуть из полей Молодой Москвы в сторону бизнес- и околоклассов в Старой Москве. Странно, что не создали какой-то отдельный бренд для таких проектов. А101 в прямом и переносном смысле пахнет Коммунаркой.
В рамках проекта пытались сохранить БЦ, но судя по всему, тогда ТЭПов не добирают.
А вот пачка КРТ - Хапиловка, Сиреневый бульвар-Вольная-Никитинская, Кирпичные улицы, не имеет град потенциала с эскизом посадки, но имеет много маленьких площадок на востоке столицы. Суммарно надо сделать 12,3 тыс. кв. м реновационнок и потратить 17 ярдов.
Читать полностью…
ГК ФСК рассказала о региональной экспансии
ГК ФСК объявила о намерении развиваться в регионах и реализовать девять новых проектов. И хотя итоговое мероприятие группы компаний ФСК мы еще ждем, первая пресс-конференция дочки девелопера, ФСК Регион, оказалась интересной и живой. Генеральный директор Алексей Алмазов рассказал, что проекты в Благовещенске, Хабаровске, Красноярске, Перми и Уфе войдут в портфель компании до конца 2026 года. Планы – амбициозные: в том же 2026 году быть в десятке лучших девелоперов по объемам ввода и выручке от продажи жилья в регионах, а к 2030 году обеспечить объем продаж 434 тыс. кв. м. Что ж, старт девяти проектов и озвученные цифры вполне могут носить статус «региональной экспансии».
Максимально элитная реновационка по программе КРТ планируется на ЗУ "Кременчугская, 19" и "Вернадского, 62". Кременчугская - вообще шикарная, будут отличные виды на долину реки Сетунь. Сейчас московские девелоперы с такими видами сразу премиумом называть начинают. Поэтому непонятно, почему тут всего 40 этажах. Надо во всех локациях, которые имеют крутой вид - строить максимально высокий дом.
Читать полностью…
Сколько лет пели менеджеры ilove, что реновации не будет. Столько же реновации и нафигачать под окнами этого типа бизнес-класса. Промзона Калибр - ничего удивительного, надо людей куда-то из пятиэтажек расселять.
Цена вопроса на торгах - 11,7 ярда стройки или 88 тыс. кв. м реновационок.
Переносимся в Лефортово. И замечаем, что там надо будет построить такой нехилый объем по реновации на Золоторожском валу, а конкретнее - "2-я Синичкина, 4". Суммарно - 74 тыс. кв. м за 7,3 млрд. рублей.
Отмечаем, как территория граничит с ЗУ "Танковый, 4", где уже один домик по реновации шабашат.
Под снос отправляется также пачечное решение - хлебозавод на ЗУ "Золоторожский вал, 6с18". Их постепенно и разными схемами сносят в Москве. В свое время, по рынку ходил портфель всех хлебозаводов и были проработки по их сносу, как активам бывшей "Настюши". Девелоперы же любят булки делать.
Небольшое КРТ "Бутлерова, 12" (1), "Введенского, 13" (2) и "Каховка, 20А". Маленькое, да удаленькое. Локаций для реновации ну очень хорошая. Минимальное инвестирование - 9 ярдов.
Сносить будут неэффективную торгушку, которой город объявил бой. Такое пачечное решение под застройку в Москве.
Формат потребления изменился, спасибо всяким ПФЗ, dark kitchen и dark store, которые поменяли сам подход к покупке продуктов и вещей. Больше отдельно стоящие сарайчики в Москве не нужны. А значит, землю надо вовлекать.
ЦФА от ГК ФСК: инвестиции в квадратные метры Amber City
Если вы волнуетесь о судьбе своих депозитов, можно присмотреться к альтернативным способам получения пассивного дохода. ГК ФСК впервые разместила цифровые финансовые активы (ЦФА) на квадратные метры на платформе Альфа-Банка А-Токен. Инвестор получает доход, привязанный к стоимости квадратных метров ЖК Amber City, плюс защиту от инфляции: минимальная доходность гарантирована на уровне ключевой ставки Банка России, а итоговый прирост может превысить 40% за два года. Для тех, кто хочет выйти на рынок недвижимости с минимальным порогом входа, ЦФА — удобное и перспективное решение.
КРТ на ЗУ ЗУ «Фестивальная, 4А» и «Лавочкина 19» забирают под свое крылышко Капиталисты. По информации СиТ, это КРТ отплыло в структуру Капиталистов - Бореалис Девелопмент.
100% поматросят, документы согласуют, дальше кому-нибудь попытаются продать. Но если полгода назад этот вопрос решался быстро, потому что все хотели в девелопмент поиграть, то сейчас-то что? Можно любой проект с ТЭПами купить, главное, чтобы бабки на кармане были.
Идёт очередной заход на продажу КРТ "Южное Бутово". После неудачной попытки продать его без жилой функции, в КРТ запихнули ту самую, желанную для девелоперов - жилую функцию - 179 тыс. кв. м.
Стартовый прайс для аукциона будет от 109 млн. рублей. Прайс не высокий, но скорее всего, за ним кроются какие-то обязы, которые могут утянуть фин. модель проекта. С текущим ключом, слабо верится в какие-то весомые M&A сделки на рынке, в том числе покупки на аукционах таких, "больших" КРТ.
Плюс для проекта будет не только жилье, но и КРТ неподалеку - "Синельниковская, 2" и "1-я Горловская, 4/1". Сразу видно, что локация развивается.
Ты только не списывай точь-в-точь.
1) JOIS - Genpro, Энди Сноу. Главный архитектор - А. Бричев;
2) Обручев - KAMEN;
3) Конкурсный проект на ЗУ "Лобачевского, 3-5" от Arch(e)type;
4) КРТ "Новая Ипатовка, 23" - Горпроект. Главный архитектор - И. Ничипоренко
Набор: доминантная башня, к ней лепим лесенку из террас. Такой же прием, но пониже - "Новая дорога, 11Б", такой же прием, но квадратные формы - "Ленинградское, 58".
Тренд на архитектурные излишества вгоняет архитекторов в какие-то рамки, что они начинают делать похожие проекты?