102003
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
Доедаем салатики, режем новые и начинаем просыпаться и оглядываться в 2025-м, гайз. Для начала, например, можно перевернуть еще не выброшенный календарь на 2024-й, и посмотреть, когда и чего наобещали в нем девелоперы.
Не как новый бокал прохладного игристого, конечно, но тоже весьма радует Ziggurat Development со своим загородным проектом Ziggurat Country Club. Если лень по ссылке переходить, напомним: 100 га курортно-гостиничного комплекса + 50 га коттеджного поселка на берегу Рузского водохранилища; главный прикол – личные причалы, виды на само водохранилище и каналы, в общем, даешь яхту в каждый дом.
За полгода ребята в своих начинаниях смогли недурно продвинуться: на 70% готов горнолыжный склон, возведены конно-спортивный комплекс, общежитие для будущего персонала, магазин, склад, рыбхоз (да, своя свежая рыба непременно будет). Сейчас начались работы в спортивном кластере, построены два этажа гостиницы. Из приятного для тех, кто купит в Ziggurat Country Club дом и решит если не остаться навсегда, то хоть приезжать регулярно: уже готовы фундаменты уже у 16 коттеджей.
О красоте Ziggurat Development тоже не забыли: довели до ума центральную аллею, теперь там сосны вдоль всей дороги, и уже как полгода работает весь такой красивый офис продаж.
Итоги 2К24
Коротко подведём итоги года по самым интересным, по мнению редакции, постам за 2024 год.
Год открывали текстом про проблему управления новыми домами. Требования к тому что проектируется и строится постоянно растут, а вот уровень вовлеченности и способности управляющих компаний застряли где-то в районе управления панельным домом. Об этом в тексте - "Вы не готовы!".
В начале года развернулся нешуточный махач между "заклятыми партнерами" - банками и девелоперами на тему комиссий за льготную ипотеку, поэтому выпускали два текста про суть конфликта "Банки в очередной раз трахнули девелоперов" и разбором событий - "Банковские псы начали сдавать назад".
Степень влияния банкстеров на девелоперский бизнес стала неприлично высокой, что пришлось разобрать это в тексте "Надо уже признаться". Ребята в банках зарабатывают на каждом этапе девелоперского цикла, а также регулируют ключевые показатели проекта, там просто становится не пернуть. По итогам 2024 года можно констатировать один понятный факт: "девелопер сегодня - это подрядчик банка по реализации земельных активов". Инструмент - проектное финансирование, оказался прикормкой-ловушкой для девелоперов, которая скорее всего, не поможет при реальных проблемах, об этом в тексте "А нафига козе баян?".
Если банки нагнули девелоперов "сверху" и с позиции силы, то наших, уважаемых девелоперов нагибают еще всякие партнеры "снизу" - про них рассказываем в двух постах "Присосавшиеся" часть 1 и часть 2.
Девелоперам надо держать фокус не только по работе с подрядчиками, но и на всех видах недвижимости, которые они реализуют, а то раньше к коммерции или местам МПТ все относились как сопутствующим продуктам, без какого либо фокуса. Об этом подробно в тексте "Суп продукты".
В Москве окончательно и бесповоротно запретили апартаменты в 2024 году, рано или поздно данный тренд дойдёт и до других регионов. О всех тонкостях апартов в тексте "Ап арт аменты".
Было очевидно, что рынок начнёт падать ещё весной. Хотя, это было не все очевидно, судя по тому за какие бабки и какие площадки покупались. Поэтому мы написали шпаргалку почему не выполняется план продаж, и сразу предложили самый популярный инструмент, чтобы качать эту историю - рассрочку. А то последнее время девелоперы расслабились и ехали на льготной ипотеке, сделав ставку на ставку.
Строительство - это результат работы всех: федеральных и региональных властей, девелоперов, архитекторов. Сейчас из-за роста цен правила игры поменялись, об этом мы подсвечивали в 4 публикациях: "Из кармана в карман", "Архитектурные гайки", "Эконом закончился" и "Архитектурные излишества". Сюда же можно записать разбор темы "размер - важен" или почему не будет квартир меньше 28 кв. м.
Критикуешь - предлагай, поэтому написали 10 предложений, как надо спасать стройотрасль. А её именно надо спасать, потому что уровень пофигизма у менеджмента девелоперских компаний - высоковат, об этом с тексте про "Синдром Урбаха-Вите".
Прогнозы на будущий год - тут и тут. И главный из них - цены будут расти. А вот на рынке земли или проектов может случиться "Сезон распродаж".
С доверием и репутацией на рынке как было херовато, так и остается. Факторов, что что-то улучшится в 2025 году - особо нет.
От лица редакции канала всех подписчиков поздравляю с наступающим 2025 годом. Надеемся, что этот год будет успешным для всех вас!
Начали менять ПЗЗ для ЗУ "Cтарообрядческая, 28А", ранее у Галса этот участок выкупил парфюмерный бренд, поэтому довольно удивительно, что там какой-то девелоперский движ ожил. Скорее всего либо для офисов, либо для производства что-то могут там править.
Читать полностью…
Как там по офисам?
#третийадмин смотрит как офисная Москва прошла этот год. На вводе офисного-идеального оказались мастер девелоперы офисной Москвы - MR, Hutton, Stone в ака классе А и Пионер со своим Останкино. Но общей температуры этот объем не изменит, ибо спрос на офисы как вода в песок. Голодный рынок готов проглатывать все, что хорошо и плохо лежит. Как факт, говорит и строит офисноую Москву святая троица на продажу, и Галс, у которого хватает кредитного плеча делать офисы в аренду - сейчас этот продукт, как диковинный зверь, хотя наш админ помнит еще те времена, когда аренда была единственно возможным офисным форматом. Но, не будем ностальгировать.
На текущем рынке сообщающийся сосуд спроса и ставки показал к концу года мощный разбег - вакансия пробила свой очередной потолок и скукожилась до 5%, ставка, которая по идее должна реагировать на общий фон без спешки, разогналась до 45 тыс. р за кв м в год, по оценке уважаемой Зиминой из NF +27-36% на топ локации. Шакалы консультанты продолжают качать рынок на дефицит. И мы не можем с ними не согласиться, если еще год назад мы видели мамкиного инвестора в офисной кабале, то сейчас на них приходится только треть. Остальной объем забирает конечник, ибо нет более ничего на рынке, и не факт, что при текущем ключе и разогнанном себесе сможет появиться в ближайшей перспективе. Загибаем пальцы по жирным метрам:
- ушла с рынка Slava
- ушел Moscow Towers
- ушел елдак Галса в Сити под WB и Dubinin’Sky на карандаше у газетных товарищей
По нарезке ситуация аналогичная - продано почти все со сроком ввода до 2025. Поэтому остается открытым вопрос - а что вообще есть свободного в офисной Москве?
Под конец года Мангазея объявила о старте проекта "Мангазея в Богородском". Напомним историю проекта:
1. Проектом на ЗУ "Открытое, 9" занимался давно Пионер. Делали прикидку по фасадам и мастер-плану.
2. Что-то проектировал, проектировал там АПЕКС. Этажность была до 34 этажей.
3. В конце 2022 года проект купила Мангазея и начала проектирование уже с СПИЧом.
4. Летом 2023 года получили акт ГИКЭ и ПЗЗ.
5. К концу 2023 года уже появились картинки от СПИЧа и все начали ждать старта продаж.
Ждунов за год было много и вот, барабанная дробь, наконец-то произошел старт продаж. Минимальный лот - 8,9 мульта. Покупателям обещают не только виды на Лосиный остров, но и свой детский сад, а также торговый центр. Посмотрим через пару месяцев результаты по регистрациям ДДУ, как зашли ждуны.
На Рябиновой девелоперская активность максимального уровня. На ЗУ "Рябиновая, 42" (1) будет реализован логистический комплекс от Сезар Групп, скорее всего хотят кому-то на старте истории толкнуть. Потому что смысл этой затеи - только получить льготу ВРИ. У Сезара на льготы - большие амбиции, вон офисники на ЗУ "3-й Силикатный, 1 к 1" или "2-й Хорошевский, 7 стр. 8, 9".
Напомним, что в локации:
1. MR делает жилье и офисы в рамках КРТ №57 - "Южное Очаково" и "Южное Очаково (территория 5) (2);
2. "Рябиновая, 44/1" (3) - офисный проект MR, а точнее направления - RBNA;
3. "Рябиновая, 46" (4) - давненько фигурировала на аукционах, многие площадку смотрели, но по ходу сносить её не будут, раз не взяли в МРовский КРТ;
4. "Рябиновая, 28А стр 2" - продавался участок, очевидно, что он на карандаше у девелоперов;
5. ПИК должен был застроить ЗУ "Рябиновая, 22" Другие девелоперы смотрели: "Рябиновая, 40", "Рябиновая, 38", "Рябиновая, 28-32", "Рябиновая, 37", "Рябиновая, 53".
Хорошеет промзона "Южное Очаково". Ну очень хорошеет.
У Самолета всё стабильно – подтверждено агентством АКРА, которое присвоило девелоперу и его облигациям кредитный рейтинг на уровне «А(RU)» со стабильным прогнозом. Надо заметить, что в методологии АКРА это самый высокий уровень среди текущих рейтингов девелоперов. При расчете учли лидирующие позиции компании по объемам текущего строительства со стабильным портфелем более 5,33 мультов кв. м. А также первенство по вводу жилья, объему комплексной застройки территорий и региональную экспансию с увеличением доли выручки от региональных продаж. Качество долговой нагрузки оценено на очень высоком уровне благодаря сбалансированной структуре долга и высокой диверсификации базы кредиторов. Дотошные умники из агентства покопались буквально во всем: посчитали даже деньги на счетах и неиспользованные открытые кредитные линии. В общем, в новый год самый громкий девелопер входит уверенно. Не видим причин, чтобы не выпить брюта за рынок в целом и его локомотив.
Читать полностью…
ДомРФ выпустили предварительные итоги года. Много интересных цифр, давайте разберем главное.
1. Почему-то очень радует сама формулировка фразы «Рост цен в течение 2024 года ускорялся в условиях высокого потребительского спроса, что привело к повышению ключевой ставки до 21%». Непонятно, как такое прокомментировать, но пусть будет так. Инфляция — 9,5%, а значит, реальная в 1,5–2 раза больше. Ключ в следующем году надо ждать на уровне 17–20%. Растет количество семей, которым как бы доступна ипотека (+20%). Надо отметить, что это довольно философский показатель.
2. МКД не может, значит, ИЖС поможет. Опять какие-то дикие рекорды по вводу ИЖС. За 11 месяцев ИЖС «ввели» на 61 млн кв. м, а МКД только 33 млн кв. м. Сколько ещё этот ИЖСный миф будет корректировать статистику в нужную сторону — неизвестно.
3. Тут тоже красивая цитата: «Продажи в новостройках ожидаемо сократились после завершения массовой господдержки, при этом цена квадратного метра продолжила расти». А когда в реальной жизни работала история, что при падении спроса начинала реально падать цена? В товарах реального сектора, где есть дефицит на рынке. Как-то не припоминается эта история. Однако с учетом инфляции цена на недвижку по сути вышла в ноль.
4. По прогнозам, в 2025 году будет очень сложный — будут выводить меньше метров, давать меньше кредитов, ценник будет расти чисто на уровне инфляции.
ДомРФ должен быть как адвокат девелоперов перед банками, но, судя по аналитике, какой-то руки помощи от ДомРФ не дождешься. Их максимум — подсветить, что нет лишнего навеса рынка и не растут метры на полке для затоваренности рынка.
Hutton получил РнС на стройку склада или, как говорят модные люди, «промышленного парка формата light industrial» по адресу «Ставропольская, 37-41» (1). Склад — милипиздрического размера, всего 9 тыс. кв. м. В пиар-релизе заявляют, что использоваться вся эта радость будет для реализации электроники, полиграфической продукции, а также легкой промышленности. Даже интересно, какой финансовый профит от реализации данного проекта с точки зрения снижения расходов на смену ВРИ. Да, да, девелоперы бы не пошли строить склады, объекты МПТ, если бы им не давали скидку за ВРИ. Собственно, Хаттон тут прям по границе прошел, за объекты МПТ меньше 5 тыс. кв. м ничего не дают, поэтому вот, получите, склад на 9 тыс. кв. м. Хаттон недавно еще забрал небольшой складик на ЗУ «Салтыковская, 24». Так что амбиций у ребят собрать льготу ВРИ большие.
«Москва, метро Люблино, работаем», по соседству кто-то тоже реализует МПТ на ЗУ «Ставропольская, 43» (2), а рядом вообще грядка гаражей (3), поэтому скоро тут как КРТ накроет всё, что не узнаем мы это ваше Люблино. Кстати, его узнать уже особо и не получится через пару лет, учитывая объем реновации в районе.
Вице-мэр Москвы Владимир Ефимов, в апреле 2024-го возглавивший столичный стройкомплекс, дал интервью РБК. Собрали для вас хайлайты:
Сколько построят в Москве в 2024-ом и что будет в 2025-ом:
В этом году введут порядка 5,2 млн кв. м жилья. Если говорить про общий объем ввода жилой и нежилой недвижимости, то он будет где-то около 12 млн кв. м. Соотношение составит почти 50 на 50%, нежилого будет чуть больше.
О комфортной для города ключевой ставке:
Все мечтают о 6–8%, понятное дело. Чтобы стало чуть повеселее, сделали для девелоперов кое-какие послабления: дали возможность компаниям, которые проходят публичный налоговый скоринг, не получать банковские гарантии и получать от мэрии аванс.
О реновации:
К 2032 году планируют переселить жителей из тех домов, которые изначально попали в программу реновации. Но заканчивать ее точно не собираются, ведь жилой фонд ветшает постоянно. Реновация всяко удобнее и лучше капремонта. И вообще, в рамках программы реновации правильнее заниматься планированием в границах квартала целиком, а не по принципу «один дом убрали и на его месте построили новый».
Об апартаментах:
Больше апарты не согласовываем, проблем с ними много. Когда апартаменты только появлялись, спрос на них был довольно высоким, но сейчас он очевидно меньше. Начатые проекты, разумеется, доведут до конца. Если есть запрос от инвестора перевести апарт-комплекс в жилой, предлагаем поменять вид разрешенного использования и построить нормальный многоквартирный дом.
Про КРТ:
В стадии реализации находятся 108 проектов площадью застройки порядка 27–28 млн кв. м. С собственниками площадок идут дискуссии по цене. Девелоперы охотно строят коммерческую недвигу на площадках КРТ, пока они в принципе есть в наличии, Москва не резиновая – места однажды кончатся.
Старт строительства корпуса ЖК «1-й Измайловский»
«Первый ДСК» (входит в ГК ФСК) начал возведение жилого дома в районе Гольяново. ЖК «1-й Измайловский» расположится на пересечении улиц Амурская и Монтажная. Проект будет включать 1 447 квартир разных планировок, от студий до двух- и трехкомнатных. Планы на первые этажи — это коммерческая инфраструктура, которая поможет создать условия для комфортного городского проживания и реализовать идею «15-минутного города». Для жителей будет создан подземный паркинг на 211 мест, появятся кладовые и закрытые дворовые пространства. Пока идет строительство, не забывайте, что в ЖК «1-й Измайловский» действуют скидки до 25%.
КРТ с названием "Псковская, 17" теперь состоит из 8 территориальных зон. Ранее в данном КРТ было только 5 участков в районе Лианозово, теперь добавились участки из Дмитровского района.
Жилье есть только на территориях 5 и 6. В территорию 6 попал участок Левела - "Лианозовский, 6", а на территорию 5 - "Абрамцевская, 37" была уже посадка домов.
На ЗУ "Гродненская, 18" есть проект от Атриума. У бюро довольно узнаваемый стиль и все плюс-минус похоже на первую очередь Символа.
По ТЭПам смогли выжить всего 20+ тыс. кв. м. Проектом занимается ноунейм девелопер, который получил положительное заключение экспертизы.
Домики перекроют часть видов из Кутузовграда, где с приходом перфекционистов УК начала ставить стремные ёлки из-за чего очень сильно грустят счастливые жители, отоваренные ещё Инградом.
В локации ещё будет стройка на ЗУ: "Петра Алексеева, 5 стр. 2"; "Гродненская, 3" и на Можайском шоссе. Все что через речку Сетунь относить к данной истории не будем. Там на Верейской (1, 2, 3) своя игра, свои правила.
Как нам подсказывают, на уже не первый раз, когда КРТ - инструмент не только для реновации, но и для благоустройства города. 0 кв. м заложили в КРТ на ЗУ "Минская, 4". Там сейчас домик какой-то во дворах стоит, чем он не угодил - непонятно, разве что потом как-то для реновации будет земля полезна.
Читать полностью…
Пионер выкатил новогоднее «исследование» о том, какие знаки зодиака покупают квартиры в их проектах премиум- и бизнес-класса; мимо мы пройти не смогли. На первом месте – рожденные под знаком Рака (12,7%), в тройку также вошли Тельцы и Львы. Замыкают пятерку главных покупателей дорогой Москвы Девы и Козероги.
Астролог поясняет: Раки покупают дорогое жилье для чувства безопасности и защиты семьи, Тельцы – из любви к роскоши. Львы – любители себя показать и берут дорогую недвижку, чтобы быть в центре внимания. В сегменте бизнес-класса лидерами спроса оказались Козероги (15,4%), на втором месте – Скорпионы (13,7%). Интересно теперь глянуть на рейтинг ипотечных заемщиков по ставке 25%, вангуем, что там все Овны.
Менеджерам на заметку, чтобы продажи шли успешнее: сразу уточняйте дату рождения клиента, и будет вам счастье.
Заметили любопытное изменение в структуре владения Глоракс – основатель компании Андрей Биржин уменьшил долю на 30%. Поговаривают, что в компанию заходит серьезный инвестор. Не исключено, что он уже давно присматривается к девелоперу и обладает внушительным GR ресурсом. Отчасти, этим может объясняться активное набивание Глораксом портфеля в самых разных регионах нашей необъятной. Удивляет и то, с какой скоростью девелопер получает разрешения на свои проекты.
По рынку также ходят слухи, что Глоракс в 2024 активно искал финансовых инвесторов среди крупных банков. Возможно, в капитал компании также зашел синий или зеленый банк. В любом случае, дела у Глоракс идут весьма неплохо. Девелопера явно поддерживают влиятельные покровители, пока другие компании могут пойти ко дну.
Недалеко от Старообрядческой снимают сан. зону на ЗУ "проезд Завода Серп и Молот, 8", там сейчас автоцентр, и участок примыкает к жилой застройке Символа. Не уж то, еще что-нибудь полезное тут построят.
На карандаше ещё ЗУ "Золоторожский, 11с7", где может появиться вместо склада что-то более полезное для города.
КРТ - ключевой инструмент по реализации проектов и получению ТЭПов в городе. Сейчас можно наблюдать как готовятся проекты путем анализа ОООшек, которые появляются под ООО КРТ. Эти ОООшки, сразу закреплены за девелоперами. Например:
1. "Сила парк" - Сезар - "3-й Силикатный, 1 к 1";
2. "РМ-1" - Самолет - "Мосфильмовская, 74-78";
3. "Бореалис Девелопмент" - Капитал - "Фестивальная, 4А" и "Лавочкина 19"
4. "Несо Девелопмент" - Капитал - Южный порт;
5. "СЗ КРТ Волоколамское" - ПИК - "Волоколамское, 32";
6. "СЗ "Бакунинская" - Галс - "Бакунинская, 77 стр. 3"*
7. "СЗ "Ростокино-Русанова" - Родина - "Сельскохозяйственная, 4" и "Русанова, 2-6";
Суть схемы как так происходит такова:
Этап 1. Создание проектной компании. ООО «КРТ» совместно с ООО «Рога и копыта» создают новое юридическое лицо — ООО «СЗ «Район КРТ» (SPV). Эта проектная компания будет заниматься непосредственно реализацией проекта комплексного развития территории. Учредителями SPV выступают ООО «КРТ» и ООО «Рога и копыта», которые вкладывают начальный капитал в уставный фонд компании.
Этап 2. Заключение корпоративного договора. Участники ООО «СЗ «Район КРТ» (ООО «КРТ» и ООО «Рога и копыта») заключают корпоративный договор. Этот договор регулирует внутренние отношения между участниками проектной компании, такие как управление компанией, распределение прибыли, порядок голосования и другие важные аспекты. Корпоративный договор также служит основой для дальнейших решений, связанных с реализацией проекта.
Этап 3: Заключение опционного договора. В соответствии с опционным договором, ООО «КРТ» предоставляет ООО «Рога и копыта» право приобрести долю в размере 51% уставного капитала ООО «СЗ «Район КРТ» посредством безотзывной оферты. Опционный договор предусматривает определенные условия и сроки, когда и при каких обстоятельствах ООО «Рога и копыта» может воспользоваться своим правом на покупку доли.
Этап 4: Реализация мероприятий по комплексному развитию территории. После заключения корпоративного и опционного договоров, а также после получения необходимых разрешений и прав, ООО «СЗ «Район КРТ» начинает реализацию мероприятий по комплексному развитию территории нежилой застройки города Москвы.
Этап 5: Продажа доли ООО «КРТ». После завершения определенных этапов проекта и выполнения условий опционного договора, ООО «КРТ» продает свою долю в размере 51% в ООО «СЗ «Район КРТ» в пользу ООО «Рога и копыта». Это завершает процесс выхода ООО «КРТ» из проекта и передачу контроля над проектной компанией инвестору.
По такой схеме все больше и больше будет появляться проектов в городе.
Vesper делает проект на ЗУ "Погодинская, 24" вместе с бюро GAFA. Что удивительно, потому что они обычно работают со СПИЧ, ЦЛП и Меганомом.
Проект получается довольно оригинальный, особенно на рынке роскошный Москвы, где стандарт - это "окна побольше, фасад побелее, террасы, остальное в стиле очень строгого, минимального минимализма".
Давненько ничего у Веспера элитного не выходило. Уж заждались этот проект в Хамовниках, надо выводить и собирать клиентов по 2+ мульта с метра.
Ещё одна капля для офисного моря может произойти в локации большего, ленинградского офисного коридора. Речь идёт про ЗУ «Ленинградский, 37А». По информации СиТ, туда воткнут офисник на 5 тыс. кв. м. Вообще, сложно представить, как летает фин. модель у такого проекта. У крупняка обычно «не сходятся» такие мелкие проекты, а вот у ноунейм девелоперов как-то получается. Хочешь жить — умей вертеться — это прям показательная история.
Архитектура в стиле «редевелопмент», как будто какое-то заводское здание подшаманили, но нет, там был долгострой одноэтажный, его уже снесли и будут реализовывать вот такую историю. Кому-то под хоум-фемели офис сгодится.
Чего греха таить, 2024 год в вопросе размера ключевой ставки никого не обрадовал. Но чего страдать: не можешь купить – хотя бы арендуй. Вот и на рынке жилья вместо купли-продажи стали обращать взоры в сторону долгосрочной аренды.
РАЭК при поддержке Кластера РАЭК/Недвижимость решила проверить да сравнить количество объявлений о долгосрочной аренде жилья в Москве на Авито Недвижимость, ЦИАН, Яндекс Недвижимость, Домклик, Юла и понять, какая же часть объявлений выложена собственниками. Смотрели лоты, расположенные в Москве и Новой Москве: квартиры, дома, комнаты – ставили фильтры «долгосрочная аренда» и «без комиссии».
Результаты вышли следующие: больше всего объявлений на Авито Недвижимость (23,1 тыс.), на втором месте — ЦИАН (22,3 тыс.), на третьем месте с большим отрывом — Яндекс Недвижимость (13,6 тыс.). А еще именно Авито Недвижимость чаще всего выбирают профи – там больше всего агентских объявлений. Также на ЦИАН (39%) и Авито Недвижимость (36%) оказалось больше всего предложений от собственников жилья. Доля объявлений от владельцев недвижимости (без комиссии) на всех пяти платформах в среднем составляет 27,7%.
Доминанта получила положительное заключение экспертизы по офиснику на ЗУ "Окская, 9". Называли это творение NOON, вероятно, от создателя брендинга другого офисного проекта компании - QOOB. Без OO никуда.
Если QOOB строится на западе города не в супер офисной локации, но спасает все слово "запад", то вот NOON первый в очереди на звание неликвидные 16,5 тыс. кв. м. на Рязанке. Хотя бы не заявляют класс "А", а говорят только о "В". Посмотрим, если ребятам удастся успешно толкнуть это строение - это будет хороший прецедент и звонок для рынка. А то навес офисных метров в неликвидных локациях будет только накапливаться по мере выхода проектов, где ТЭПы получали в рамках КРТ или есть обязы по реализации МПТ.
За архитектуру в проекте отвечает небольшое бюро Sredaa. Цвет фасада на рендерах интересный, но, во-первых, в жизни строители могут сказать: «Какого РАЛа?» и сделать всё немного по-другому, во-вторых, фасад очень плоский, и сбивка окон эту проблему не решает, ну и в-третьих, что-то какой-то фишки, какой-то изюминки у проекта не замечено.
STENOY пушат свой премиум
Наливают в гедонистический канал потенциальных покупателей КОНКУРСОМ С ПОДАРКАМИ 💅 и бодро-таки раскачивают проект, несмотря на довольно не херовый прайс, который еще и подрастили на 5%.
К концу года втащили 25 сделок и 32 платные брони (почти 35% распроданности). Что, в общем, зачет, и подтягивает "премиалку" к элитке, которая по рынку чувствует себя неплохо.
Прайс от 16,9 до 62 млн. Желаем удачи 😬
Под капотом: 5 минут от м. Преображенская Площадь, два корпуса по 12 этажей и 82 квартиры в каждом, архитектура и благоустройство от GAFA с претензией войти в историю, дизайнерская отделка от BALCON в одном корпусе (Париж и Japandi), второй корпус без отделки. 58 машиномест, все под электрички, сервис от C&U с кучей плюшек, люксичными консьержами и внутренней доставкой посылок через приложеньку.
В свободной продаже еще полно студий, 2-3-4 евро форматы, потолки от 3,1 м. Недавно вывели коммерцию. Прямо щас в ходу 3 рассрочки с ПВ от 10% и платежами от 100 тыс.
ПРО КОНКУРС: дарят Telegram Premium на год и книгу «Москва глазами инженера» за честную подписку. Честно – это типа когда тебе не только реально хочется купить квартиру в ARTEL, но и есть для этого возможность.
Канал и подарки одобрям. Часто выкатывают акции, рассрочки, пишут тоже норм. И есть возможность оставлять заявку через Telegram.
Переходите, участвуйте, следите 🤟
На ЗУ "Малая Филевская, 9, 11" в рамках КРТ планируется строительство офисника на 62 тыс. кв. м в ГНС. Локация довольно сомнительная для деловых движений, но а что ещё можно сделать с гаражами. Все гаражи город в перспективе 5-10 лет отправит под нож - пачечное решение для стройки и обновления городской ткани.
Читать полностью…
Архитектурное бюро Атриум будет делать проект офисника с Мостом через Москву-реку. В документах значится ЗУ "Варшавское, 37" (но он к реке не выходит), а вот ЗУ "Варашвское, 37А" (2) - очень даже. Числился он ранее за Бракли с РКС, также приписывался Prime Life Development.
Читать полностью…
По сусекам наскребли участков для КРТ на территории района "Соколиная гора", - ЗУ "8-я Соколиной горы, 15/1"; "8-я Соколиной горы, 20А"; "Щербаковская, 41"; "Мажоров, 5".
На 3 участках планируется реновация, поэтому данную пачку можно отнести к реновационным, коих в городе все больше и больше.
Ранее пачка КРТ под реновацию была выставлена на торги. В том числе, имеются КРТ и из Соколиной горы.
Проектом на ЗУ "Сивцев Вражек, 36/18", по информации Мухина, занимается R4S Group. Учитывая, что в портфеле у ребят уже есть пачка проектов на Никитской и Патриках - их можно называть полноценным игроком на рынке элитной недвижимости.
Текущее здание на участке, хоть и 19 века, но многократно перестраивалось, поэтому статуса ОКН у него нет. А если статуса нет - то значит и сносить можно. Посмотрим, что по итогу сделает R4S
Кстати, как-то мимо нашего внимания прошла программа расселения аварийного жилья в Подмосковье. А она там есть.
И более того — первый этап обещают закончить в первой половине 2025 года. В число счастливчиков попадают те, чьи дома признали аварийными до 2017 года.
Подробностями второго этапа недавно поделился губернатор Воробьев в своем ежегодном обращении: дальше правительство будет расселять аварийные дома 2017–2024 года признания. В сумме — 35 тысяч человек.
Интересно, что альтернатива ожиданию окончания стройки — жилищный сертификат, на который можно купить и первичку и вторичку в Подмосковье.
Чтобы дважды не писать про Московскую область — там еще и программа реновации действует. Запустили 17 проектов в 12 городских округах. Обещают переселять из ветхого жилья в свеженькие квартиры со всей инфраструктурой.
Начинания интересные, ждем итогов.
Галя, у нас отмена. На ЗУ "Софьи Ковалевской, 1" жилья не будет. Наверное, это первый КРТ, где площадку вовлекли, чтобы сделать благоустройство, а не офисник, жилье или реновацию.
Вероятно, на такое решение повлияла петиция на чейндж орг от локалов. Они поднимали шумиху, когда увидели прикидки по проекту. Посмотрим, получится ли у жителей Ясенево отстоять любимый магазин. Других протестов против стройки в Москве на текущий момент вроде бы нет. Эх, ностальгическое Кунцево и веселуха с которой столкнулся ПИК в 2017.
Зачем нужен ипотечный стандарт и с чем борется ЦБ?
ЦБ на правах регулятора помогает своим подопечным на всех этапах банковской алчности. Особенно радует, что ЦБ по-матерински спасает банки, даже когда те решили сами себе в штаны насрать. Вот спрашивается, зачем нужен ипотечный стандарт? Типа рынок не может сам регулировать историю, на каких условиях выдавать безрисково ипотеку? Удивительно, но не может. Алчные банковские ребята делают всё, чтобы надуть пузырь. Смотрите за руками.
Субсидирование ставки сейчас было крайне популярным механизмом на рынке. Да-да, никто брать ставку 20+% не желает. Да и банки её нормально выдавать не хотят и, как следствие, не умеют. Поэтому банки готовы брать деньги за субсидирование первых 3-5 лет ипотеки, чтобы на этот срок ставка была «человеческой» — до 10%, а дальше рыночной. Понятное дело, что предполагается снижение ключа в этом горизонте и рефинансирование ставки.
Например, квартира стоит 10 млн руб. При ставке 24% ежемесячный платеж составит порядка 140 тыс. руб. (ПВ 30%, срок — 30 лет). Звучит как-то некруто, учитывая, что сейчас за такие деньги в пределах МКАД по сути можно только студию или небольшую евродвушку купить. Допустим, у клиента есть 30% — 3 млн рублей, что предлагает сделать банк? Дать ему комиссию в размере 4,5 млн рублей, и ставка на первые 5 лет будет 60-70 тыс. руб. — в 2 раза меньше, чем при стартовом условии. Но есть пара нюансов:
Первый нюанс — стоимость квартиры раздуется с 10 до 14,5 млн руб. Неприятно, но дольщику важнее ежемесячный платеж, потому что клиенты давно не меряют стоимостью квартиры. Они меряют платежом, а он тут в два раза выгоднее.
Второй нюанс — это то, что у клиента на кармане было 3 мульта, а значит, ипотека на квартиру, которая стоит 10 мультов, будет уже 11,5 мульта. И вот она, причина ипотечного стандарта — стоимость залогового актива меньше, чем выданная ипотека на него. Говоря по-русски, если и мог надуться пузырь, то только из-за того, что банки с целью дать лучше ежемесячный платеж прожегали первоначальный взнос клиента и давали ипотеки выше, чем залог. Такая история сейчас повальная на рынке, поэтому, чтобы банки не обосрались, ЦБ им запрещает делать такую историю.
С января лавочка будет прикрыта. Девелоперам приходится играть теперь в дивную историю под названием "рассрочка". Все опять "поднимут" цены, чтобы внутрь зашить аттракцион невиданной щедрости под названием "беспроцентная рассрочка", но если история с субсидированием касалась активно банков, то история с рассрочками запускает механизм давления на модели девелоперов со стороны финансовых расходов.