102003
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
В свежем отчете ЦБ есть довольно любопытная формулировка на тему комиссии банкам: Такие комиссии повышают маржинальность, так как сейчас спред между госсубсидией (+2 п.п. к ключевой ставке) и стоимостью нового фондирования (ставки по вкладам достигают 22% и даже выше) меньше 1%, что ниже целевого уровня банков. ЦБ как бы намекает, что банки могут дальше драть с девелоперов комиссии просто потому что у них есть целевые ожидания. Вот так откровение. Удобно. Своим банкстерам - помогаем, девелоперов - добиваем.
Объем выдачи ожидаемо снижается. Это даже как-то странно комментировать на фоне текущего уровня ставок и постоянно отсутствующих лимитов для семейной ипотеки.
Через неделю вступит в силу ипотечный стандарт, где будет запрещено субсидирование ставок застройщиками. Девелоперы уже начали к этому активно готовиться. Они все свои наценки за субсидирование уже переложили в цену, чтобы для внешнего пользователя, клиента это не было наценкой. И грозное ЦБ не ругалось. Да, это сейчас в очередной раз поднимет цену на недвижимость на 5-10% (как было весной 2022, когда девелоперы для себя открыли субсидирование ставок). Вопрос только, разведется ли ЦБ на этот прикол или нет.
Под конец года поговорим, как Москва архитектурно похорошелла. Новое — делают со вкусом, историческое — реставрируют по красоте. В этом году город начал приводить в порядок 500 памятников архитектуры. Недавно назвали лучшие готовые проекты — дом артистов Большого театра в Брюсовом переулке, клуб завода “Каучук” на Плющихе и палаты Гребенщиковых на Таганской улице.
Реставрация — дело дорогое, тонкое и муторное. Поэтому абы кому ее не доверить. Да и зачем абы кто, когда есть файн девелопер. Sminex свой элитный жирный портфель воплощает в центре, где на каждом углу то пруд, то памятник. К примеру, два исторических крупняка — «Тёплые торговые ряды» (читай «Ильинка 3/8») и «Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» с парком в 2 гектара. Реставрацию финишируют в следующем году, кстати. Перфекционисты привыкли вылизывать каждый кирпич, поэтому ждём конфету. Сейчас, кстати, вылизывают «Лаврушинский» и «Достижение», которые вот-вот введутся.
Hutton продолжает удивлять диверсификацией собственного портфеля. Ранее сидели в своей элитке, никого не трогали, а сейчас все что плохо лежит - готовы взять. Весной была информация, что забрали большой проект на ЗУ "Толбухина, 10", где будет и жилье, и реновация и офисно-коробочная радость. Сейчас на торгах забрали лайт индастриал по адресу "Салтыковская, 24". Выиграли в торгах, где подали заявку единственными и неповторимыми. Что-то подсказывает, что таких «торгов» с единственным участником на рынке недвижимости все будет больше. На рынке после жадности и алчности начался период стресса и страха. Поэтому все кубышку с бабками будут открывать редко и метко. Вакханалии, которая была ещё весной, уже закончилась.
Филатов предполагает, и мы с ним полностью согласны, что все это делается чисто ради одного желания - получить льготу за ВРИ. Поэтому у элитного Веспера пищевой кластер есть, у любого застроя офисник или направление для реализации объектов МПТ, хотя строить их до сих пор на рынке умеют строить до 10 игроков.
Появились ещё картинки для застройки отеля "Марко Поло" - "Спиридоньевский, 9 стр 1". По сути это рендеры к схемам, которые мы публиковали ранее. Занимается данным проектом бюро NOWADAYS. Простенько и со вкусом. На Патриках проглотят абсолютно любой объем, в любом состоянии.
Поэтому решительно непонятно, почему и зачем так долго сиськи мнут на тему Марко Поло. Уже бы давно вывели, и начали потихоньку за 2-2,5 мульта с метра торговать, не парясь. А учитывая, что сейчас Никитский 3+, так можно вообще охренеть и 4 зарядить. Авось купят успешные успехи, трансформаторы и прочие любители рассказать про свои сверх доходы в районе пруда.
В рамках КРТ на ЗУ "Космонавта Волкова, 2-4" будет реализован офисник на 68 тыс. кв. м. Для города - мега логичный ход в формате - сносим гаражи, строим места приложения труда. Если очень хотеть, то данную локацию можно натянуть в знаменитый ленинградский офисный коридор. До метро «Войковская» слабая, но пешая доступность есть, офисным клеркам надо будет прогуливаться аж целый квартальчик - спорт - наше всё. Поэтому переживать за реализацию данного объема не стоит. Точно разлетится, с позиционирование минимум А, а то и все А+ забубенят, сейчас такое любят делать, что очень сильно треггерит #третийадмин.
В локации довольно активный начался девелопмент, там ещё ожидаем жилье с офисами на ЗУ "Новая Ипатовка, 23А", застройку жильем ЗУ "Космонавта Волкова, 31" (говорят, что ПИК толкнул кому-то дальше эту площадку).
Если тренд на террасы и балконы можно было выделить давно, то сейчас бросается ещё в глаза история, что террасы становятся всё более разноформатными и по тому, как налеплены на фасад, и какую площадь им заготовили товарищи архитекторы. И вопрос повисает в воздухе:
1. Архитектору главное побыстрее сделать картинки, которые согласуют в городе, и заказчик будет доволен, заплатит за концепцию.
2. Девелоперу, а главное, его джиарным решалам важно, чтобы согласовали хоть что-то и согласовали быстро. Там обычно ребята не парятся, готовы отнести в город любое фантазийное говно, цель — согласование, а не возможность его реализации.
3. Городу главное, чтобы архитектура была на уровне «архитектурное событие». Параметр довольно аморфный, но важный. И почему-то пока террасы очень попадают в событие.
Из-за этих трех мотиваций все террасы на рендерах просто утопают в зелени. Настоящий урбан-джангал в рамках зданий 150 метров высотой. Без зелени елдаки даже с террасами выглядели бы как елдаки, а не интеренсеы башни с архитектурными излишествами.
Никто из выше перечисленных стейкхолдеров не задумывается, как же эту террасу потом содержать, убирать и тем более озеленять. Учитывая, что она стоит конских денег сама по себе, рассчитывать на блага человечества в виде подогреваемого пола для топки снега или капельного полива для растений не стоит. А учитывая говно уровень проектирования, если нормальные откосы, сливы сделают, что не будет под фасад лица, уже успех.
Поэтому через 3–4 года ждем пустоту и снегохранилища в данных проектах, а не благоухающие сады. Озеленение террасы — это большой труд, который вряд ли себе могут позволить абсолютно все будущие владельцы данной фишки на рынке недвижимости.
Capital Group давно строит дорого-богато для солидных господ, но сейчас девелопер превзошел себя. В этот раз речь идет о жилом квартала класса deluxe «Золотой». Он находится на первой линии Москвы-реки, на Софийской набережной, прямо напротив Кремля.
Что касается жизни в самом «Золотом», то Capital Group не просто обещает сделать ее райской, а уже это делает. Можете посмотреть недавно вышедший видосик и помечтать. Судите сами: за удобство, покой и порядок отвечает VIP консьерж-служба, чей сервис соответствует уровню мировых пятизвездочных отелей. Консьержи без проблем забронируют вам столик в модном ресторане или организуют вам путешествие, не говоря уже о решении стандартных бытовых задач, таких как клининг, химчистка или доставка блюд из ресторана. На территории квартала расположена самая большая инфраструктура в сегменте deluxe – это 20 тыс. квадратов, где есть салоны красоты, SPA, библиотека винила, фитнес с огромным бассейном, торговая галерея, рестораны и кафе.
Известно, что приватность, для VIP-персон, равно безопасность. В «Золотом» у них есть даже отдельные лифты для резиденций, особняков и пентхаусов. Недаром слоган рекламной кампании гласит: «Уже подумали о вас». Кажется, что все ваши мечты и чаяния уже воплощены в «Золотом». Кто хочет проверить, так ли это?
Для проекта на улице Поклонная появились подробности в канале мэра. Реорганизация коснется 2,1 га, где будет необходимо построить 65 тыс. кв. м офисников, это даст 1,9 тыс. рабочих мест.
Локация офисная, поэтому переживать за реализацию проекта не стоит #третийадмин говорит, что расхватают все как горячие пирожки. Вопрос только, кто будет реализовывать - офисный девелопер №1 со своим подходом - "нарубить все поменьше и толкнуть частным инвесторам" или какой-то другой игрок с подходом "попытаемся толкнуть здание целиком лапы крупняка или госухи". Для локации точно зайдет и тот и другой форматы.
Напомним, что площадка раньше была под гостиницу, но что-то пересчитали, решили делать офисные коробки. Ранее на той же улице переобули апарты в жилье - "Поклонная, 7". А ещё раньше (когда мамонты бегали) Миракс планировал застроить всю локацию.
Новый старт от ПИКа - новый демпинг цены. Выводят новый продукт в проекте "Кавказский бульвар, 51". Ценник прямо из 2021 года. Средний прайс в новом продукте - 244 тыс. руб./кв. м. Весной 2024 года все бы ржали, по полу катались, за живот держались. А сейчас? А сейчас демпинг, да, но а что делать? Как бабки на эскроу заносить? Пока нет ипотечного стандарта - ПИК делает всё правильно, максимально пытается собрать лавэ на эскроу. Оно ещё поможет в холодный, напряженный период - 1-2 квартал 2025 года.
Архитектура интересная - похоже очень на Лобачевскую Среду, оно и понятно - архитектура и там и там - бюро Сага.
Ключи в 2028 году за эконом? Это какой-то слишком растянутый срок. Либо тут заложен какой-то даунсайт по срокам в будущем, либо балконы ПИКу так сложно даются, что приходится закладывать такие длинные сроки.
MR Group делает предновогодний подарок для своих брокеров - партнеров. Итак, в качестве подгона от Деда Мороза идет акция с повышением комиссии с продаж по проектам бизнес-класса VEER и SET, что строятся в Можайском районе Москвы. Акция продлится до боя курантов - до 31 декабря 2024 года.
Согласно условиям, до этой даты клиенту необходимо внести оплату на эскроу-счет девелопера. MR Group определит тройку агентств-лидеров. Комиссия для них по всем сделкам будет увеличена на 0,5-1% к текущей в размере 3,5%. Максимально выходит 4,5%, то бишь сумма вознаграждения по сделкам вырастет более чем на четверть.
Брокерам в подарок к каждой сделке положат под елку сертификат от ЦУМа, «М.Видео», OZON, Hoff с номиналами от 50 тыс. до 100 тыс. рублей.
Хатки в VEER и SET можно купить с конца второго - начала третьего кварталов 2024 года. Сейчас в VEER представлено 425 лотов (от 20 до 142 квадратов). В SET 158 квартир (от 23 до 102 квадратов), налетай, торопись.
#реклама ООО «СЗ СтройКапитал». ИНН 9731123420 2SDnjdPSEwmу
Утро начинается не с кофе, утро начинается с очередного КРТ. Официально опубликовали ещё один проект КРТ, в рамках которого будет реновационка по адресу "Симоновский Вал, 9 к2". Как же программа реновации переплилась с программой КРТ. Просто инь и янь московской стройки.
Читать полностью…
В декабре перед Новым годом девелоперы особенно щедры на акции. Вот, например, OCTOBER GROUP предлагает покупателям проекта Stories на Мосфильмовской выгодные условия со скидками до 25%.
Дисконт 25% предлагается на ограниченный пул 2-комнатных квартир – очень комфортные планировки для жизни. На остальные лоты в 29-этажной башне Stories Tower и 11-этажном корпусе Terrace House действует скидка в 20% при 100% оплате. Девелопер перед Новым годом хочет поднять настроение и покупателям коммерческой недвижимости – на офисы дают скидку 10%.
Все акции действуют при заключении ДДУ до 31 декабря. Так что рекомендуем в предновогодней суете не упустить возможность обзавестись квартирой бизнес-класса с элементами премиум и офисом в современном бизнес-пространстве. Среди них – архитектура от международного бюро NIKKEN (между прочим, входит в топ-2 в мире), общественная терраса с кинотеатром на крыше 11-го этажа с видами на «Москва Сити» и парки вокруг Мосфильмовской улицы. Во дворе появится уютное пространство с парящим мостом – совсем, как в Зарядье. А на первых этажах будет работать детский клуб, а также вся необходимая коммерция и даже бизнес-пространство. Это может стать лучшим подарком на Новый год – стоит поторопиться!
Реклама: ООО «СЗ «ЭТАЛОНИ Европа»
ИНН 7709448420
Erid: 2VtzqwqRhox
Официально опубликован проект КРТ на ЗУ "Милашенкова, 2", ранее там публиковали подсадку без архитектурных излишеств на данный ЗУ. По ТЭПам - все также общественная функция с реновационкой. Поэтому с точки зрения рынка - проект не самый интересный. Но, надо отметить, как быстро и хорошо развивается локация.
Рядом Брусника херачит свой проект под названием "Монс", где с весны 2024 года ребята подняли цены более чем на 25%. Причем идут довольно неплохо, - продают по 2 тыс. кв. м. Но, как и везде, есть одно «но». Доля ипотеки у Брусники рекордно низкая - что-то в районе 20-30%, а значит, как говорят злые языки, все Брусника закатывает в рассрочку. Сейчас на рынке большая дискуссия - рассрочка - это палочка-выручалочка рынка или это его крест. Но факт остается фактом, девелоперы, которые идут в большой процент рассрочки - Брусника, «Эталон», кто ещё? Точно рискуют обосраться значительно сильнее, чем другие. Будем наблюдать, что произойдет с ягодной компанией и их стратегией продаж в ближайшее время.
Путин: никаких лимитов по ипотекам не будет. Все виды действующих сегодня программ льготной ипотеки в России сохраняются.
Читать полностью…
ГК ФСК сдала в эксплуатацию ЖК «Архитектор»
ЖК «Архитектор» ОТ ГК ФСК официально введен в эксплуатацию. Новый комплекс премиум-класса с тремя башнями высотой до 47 этажей завершен, и скоро новоселы смогут заехать в свои квартиры. Комплекс расположился в Обручевском районе Москвы, и его архитектура стала украшением этой части города. Фасады выполнены с использованием объемных элементов, вдохновленных работами Маурица Эшера. Двор на стилобате разделен на зоны: детские игровые площадки, спортивные пространства и уютные террасы для отдыха. На первом этаже предусмотрены помещения для магазинов, кафе и детский сад на 75 мест. Для автомобилистов — подземный паркинг на 670 машино-мест. Впереди — этап заселения.
Оказывается, офисник перед проектом Формы имеет "эстетику супрематизма". Речь идет про офисный объем на ЗУ "Грузинский вал, 3". Авторство данной башни - IND, девелоперит эту историю некто Esve Group. В ГНС там площади чуть больше 30 тыс. кв. м. Белорусская такой объем схавает как нефиг делать, но вы заметили, что новостей про офисники стало примерно так же как и про жилье?
Читать полностью…
Радует история инфоповодов для инвест среды. ПИК вчера выкупил сарай. Это бывшая общага, которая стоит, внимание, на 0,1 га по адресу "1-й Варшавский, 1А, стр 1". Купили за 180 мультов и учитывая планировку территории проекта "Москворечье", не могли не купить его, потому что вместо данной общаги что-то расположено уже по планам 2022 года. О данной сделке века пишет Филатов и дальше все как под копирку понесли новость, значимость для рынка которой что-то в районе плинтуса. Покупка склада Hutton в 1000 раз интереснее. Но, все непрофильные товарищи все это перепечатали. А что ты сделал для акций своих?
Читать полностью…
ГК ФСК получила разрешение на строительство бизнес-центра «Магистральная 12»
ГК ФСК получила РнС бизнес-центра класса Б+ «Магистральная 12» в северном округе Москвы. Объект площадью 18,7 тыс. кв. м появится на 5-й Магистральной улице. Сдать его планируют в первом квартале 2026 года. Комплекс рассчитан на 1,5 тыс. рабочих мест, включает террасы на 5 и 9 этажах, три отдельные лифтовые группы, VIP-парковку и наземный паркинг. Формат shell & core позволяет будущим владельцам адаптировать пространство как для собственного офиса, так и для аренды. Девелопер уже выставил объект на продажу. Бизнес-центр станет комфортным рабочим местом в перспективной локации с развивающейся инфраструктурой. В шаговой доступности — станции метро «Хорошевская» и «Полежаевская», коммерческие объекты, жилые дома и современный дата-центр.
На ЗУ "Дубининская, 71" также утвердили КРТ с офисниками. На 2,4 га появится 39 тыс. кв. м общественно-деловой недвижимости.
Для Павелецкого котла спроса это не самые большие или значительные цифры. Во-первых, офисный кластер на Павелецкой был уже давно сформирован, во-вторых, там так много жилья строится, что делать микс с офисами - логичный заход.
По офисникам в локации ожидаем:
1. Застройку грузового двора - там 240 тыс. кв. м;
2. "Жуков, 19" - 40,3 тыс. кв. м;
3. "Дубининской, 39-41" - 68 тыс. кв. м;
4. "Дубининская, 55" - 17 тыс. кв. м;
Итого на одной улице будет ≈392 тыс. кв. м офисников. Хорошо, что данная локация это съест. Все больше вопросов формируется к офисникам, которые пихают в жилые проекты на окраине города. Вот они могут затоварить рынок.
Утро начинаем, как обычно, не с кофе, а пачки КРТ. Чтобы согласовать ТЭПы жилья в Москве, нужно сделать две вещи: закинуть свой ЗУ в КРТ и получить к нему ещё офисников пачку. Вот именно так получилось с ЗУ «Большая Декабрьская, 3/1, 11», проектом — Larus Capital, где сейчас располагается «Электроника на Пресне». Удалось согласовать 63,5 тыс. кв. м, где 55 тыс. кв. м — жилье, а все остальное — общественно-делового и иного назначения. Получается плотность под 32 тыс. кв. м на ГА, что ложится в декларируемые нормы городом по подходам к оценке той самой плотности.
Уже была прикидка-концепция для этого участка. Сразу было видно, что какая-то бумажная история, чисто ТЭПы посадить, в город сносить, общение запустить. Очевидно, что тут будут просить чего более хитрого в плане архитектуры.
Пресня на подъеме. «Новые Хамовники» нашего городка. Все девелоперы в локации пытаются активно поднимать цены, даже если ЦА аудитория уже не особо понимает, почему Пресня стала настолько дорогая. Смайнекс на Тишинке уже торгует по 1,3 мульта с метра, ПИК ака Форма очень пытается вытащить прайс на 800–900 тыс. с метра, но не получается, потребитель готов хавать большой объем только по 700 тыс. руб. за метр. Да-да, продает ПИК довольно много — 4–5 тыс. кв. метров в месяц в проекте премиум-класса. В Лайфтайме те же перфекционисты вытащили ценник на 1–1,1 мульта с метра, но явно дела здесь обстоят похуже, чем в более родной Тишинке. Веспер в «Лаки» остатки торгует по 1,5+ мульта с метра. Эх, на старте Лаки по 300 можно было брать, а если не хотелось ждать, то тогда Лидер Инвест торговал свою АТСку по 300, да и Редсайд примерно таких же денег стоил. Ох уж этот х3-х4 за последние 7 лет рынка недвижимости.
Также в КРТ запихнули площадку с долгостроем — паркингом, его снесут нафиг и будут использовать для городских нужд, ничего примечательного.
В Москве до сих пор наблюдается торжество архитектуры. Гайки себестоимости закручиваются, их давят финансовые расходы, но город как хотел видеть «архитектурное событие» в каждом квартале, так и требует того же.
В любом крупном проекте теперь каждый урбан-блок делают разные архитектурные бюро. Чтобы везде были разные архитектурные излишества, ну чтобы событие было реально везде. Так, MR в рамках проекта на Верейской улице приходится изгаляться, и к уже привычным товарищам — СПИЧ, Кляйн, ЮНК — позвали архитекторов из нашего дружественного Ирана. По данным СиТ, данные мастера создания террас с елками называются Farshad Mehdizadeh Design и NaP Studio. Скорее всего, дальше веселых картинок их творечество никуда не поедет или не пойдет. Слишком уж сложно будет такую концепцию приземлить в рабочую документацию, а потом ещё и построить. Никто для такой концепции нормально стикер или таргет себестоимости заложить не сможет, а значит, не сможет понять финансовый успех проекта.
У девелоперов сейчас установка — в городе нет неликвидных участков. Если строить, то строить крутую архитектуру. Это посыл от города. Но крутая архитектура — это не только раздутый себес, но и ещё больше времени на стройку. А как с такой стоимостью проектного финансирования тратить время на архитектурные изыски — решительно непонятно. Качество проектирования в нашем городке, мягко говоря, на уровне дна даже с простыми, стандартными решениями. Сложные и хитровыпендрежные решения только будут плодить проектировочные косяки. А это тянуть время проектирования и, как следствие, время стройки.
Отмечаем тренд — сделать внизу террасы, а наверху все закатать в стекло. Такая «грибная» архитектура. Но главная фишка в том, что террасы внизу усеяны всегда на рендерах зеленью, чего в жизни не будет.
А между тем выручка девелоперов элитной недвижимости побила рекорд 23 года ещё до того, как завершился последний месяц года текущего. По данным dataflat итог за 11 месяцев 24 года составил 178,6 ярдов, что уже на 3% больше, чем за весь 2023 год. Причём 60% от объема сделала первая десятка проектов из списка. Лидером спроса без сюрпризов второй год подряд стали Luzhniki Collection от Абсолют - 209 сделок.
На втором месте по числу реализованных квартир новичок - «Тишинский бульвар» и его 95 сделок, на третьем - «Бадаевский» с продажей 83 лотов.
Делайте ставки, коллеги, 200 ярдов будет по итогам года или не дотянем?
Путин: семейная ипотека под 6% будет распространена на вторичный рынок в населенных пунктах с низкими темпами строительства жилья
Читать полностью…
Почта России не нашла кому толкнуть ЗУ "Докукина, 16" в прекрасном районе "Ростокино". Хотели за 4,5 га получить себе аж 4 ярда. Но, никто брать бридж для покупки ЗУ с подходом "ключ+8,75" не будет, заявок - 0. Такой уровень финансовых расходов даже с быстрым выходом на стройку и открытием ПФ никакая фин. модель не выдержит. Снижать особо ценник за ЗУ никто не будет, поэтому участок скорее подвиснет из-за высокого ключа на балансе Почты.
Рядом, на ЗУ "Докукина, 10" должен скоро начать строить Крост. Надеемся, что это не будет что-то в стиле неосталинского ампира, как получилось на Жукова. На Кростовских картинках уже на месте Почты России нарисован какой-то ВГК. Все всё понимают, рано или поздно тут появятся дома.
По сегодняшним меркам на данном ЗУ можно воткнуть что-то в районе 100-110 тыс. кв. м ТЭПов. Неплохой объем для такой раскрученной с точки зрения продаж локации, рядом должны выйти проекты от Родины: "Сельскохозяйственная, 4" и "Сельскохозяйственная, 12Б". Короче Кросту или Родине логично забирать участок Почты.
Новогодний подарок - ключ 21%. Красота.
Читать полностью…
Архитекторы из GAFA решили любезно показать новый продукт ПИКа или, может, Среды на Кронштадтском бульваре (1). У Гафы всегда хороший массинг и благоустройство, а вот фасады в данном бюро проектируются в формате «я надену всё лучшее сразу» или «балканский шик». Фасад на Кронштадтском не исключение — тут вам и фактур до фига, и цветов. Чтобы в глаза рябило от крутости данной постройки.
Напомним, что у ПИКа в данной локации реализуется два проекта - "Кронштадтский, 9" и "Кронштадтский, 14". Они стартовали примерно одинаково под конец 2020 года и являются такой птичкой максимальной оптимизации ПИКа, когда компания херачила не просто коробки, а коробки коробочные - в стиле ПИК33. Собственно, такой коробочный подход и вынудил мэра смотреть, согласовывать все архитектурные концепции, потому что Москва - город красивый, а красоту коробками как-то не особо сделаешь. Так, вот, в рамках проекта "Кронштадтский, 9" уже одно проектирование произошло. Такой есть переходный продукт у ПИКа, который и не коробки и не серия плюс. Что-то типа коробка здорового человека, а не великого оптимизатора. Судя по прилончу на сайте, настало время теперь проекта "Кронштадтский, 14", но чтобы финансовая модель красоту от Гафы вывезла - теперь ПИК будет отстраиваться, как-то называть по-другому, может даже Среде толкнут.
По ценам "Кронштадтский, 9" ПИК все пытается вытащить в коридор 390-400 тыс. руб./кв. м, но нифига не выходит. Продаж нет, поэтому адекватные цены там в коридоре 360-370 тыс. руб./кв. м. "Кронштадтский, 14" тоже не могут раскачать, но там и объема нет, добивают остатки. Поэтому выход "нового", "супер-пупер" продукта - это явно стимул зарядить тут 400 тыс. руб./кв. м. Хотя, учитывая как ПИК демпингует рынок на своих стартах - могут и по 350 тыс. руб./кв. м сделать. Поэтому смотрим, наблюдаем, ждем инвеста от ПИКа животворящего.
Официальный проект КРТ на ЗУ "2-й Тушинский, 12" - также реновационки подъехали, в локации такого "нового освоения", когда лет 5 назад бы, тут все строили комфорт-класс, и не парились, Тушино, а сейчас все делают вид, что строят бизнес. Да, "вся Москва разрушена, осталось только Тушино" - это прям про эту локацию. С одной стороны речка-речушичка-ручеек - "Сходня", с другой стороны ЖД. Настоящий медвежий уголок, чтобы никто не уволок.
Цены и темпы продаж в соседнем проекте от мастер-девелопера - MR - Cityzen чувствуют себя не ахти. С весны все индексировали, индексировали ценник, а потом как продажи в конце лета встали. Так и стоят. Пришлось даже прайс скинуть на 10%, но не относительно старта, от старта торгуют на 7-8% дороже. Что точно не особо радует инвесторов в данный проект.
Другой проект MR в локации - City bay - тоже приболел, вместо амбициозного роста цены до коридора 450-460 тыс. руб./кв. м ребят откручивают прайс вниз в коридор - 380-390 тыс. руб./кв. м. Но, надо отметить, что на фоне Cityzen тут более активные продажи, торгуют 2,5-3 тыс. кв. м в месяц. План выполняют. Возможно, пушит историю уже сданный объем, обжитость проекта, а также набережная. Все же любят набережные и смотреть на водичку.
Вот ПИК малину патсанам подпортит, если пукнет новым объемом в локации с шикарным демпингом цены, чем сейчас занимаются последние старты.
Минфин уже готовит изменения в правила по семейной ипотеки. Исключают программу из механизма лимитов. Вот это поворот. Повышаем цены, коллеги. Шутка, не надо, уже наповышались.
В федеральном законе «О федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов» предусмотрены средства в объеме 1 449,4 млрд рублей, в том числе:
в 2025 г. — 637,0 млрд рублей,
в 2026 г. — 454,1 млрд рублей,
в 2027 г. — 358,3 млрд рублей.
2025 ещё жить будем, а вот чем дальше в лес, - тем сложнее. Плюс при каждом повышении ключа - деньги из этой суммы будут прожигаться быстрее.
Левел анонсирует старт второго этапа проекта "Звенигородская". Если первый этап был "комфорт+", то вот вторая часть будет заявлена как "бизнес". Кстати, вот, за что Левел можно похвалить, это довольно честное позиционирование проектов. Первая часть - комфорт+, вторая - бизнес. Логично. Условный Гранелька или Самик тут заряжали бы бизнес, а то и премиум лайт-шмайт и тд.
Архитектура у данного этапа более интересная, появился элемент - архитектурное излишество в виде сбивки фасада. Явно повлияло на фин. модель, поэтому ценник, уважаемые клиенты, ждите более мощный, чем в первом этапе. Хотя ценник там ребятам из Левела пришлось уронить. В мае выходили по 400+ тыс. руб./кв. м., дальше бустанули до 420 тыс. руб./кв. м., но "августовские скидки Левела" скинули ценник до 370 тыс. руб./кв. м и цена практически не вернулась. Постепенно растят, но натянуть 400+ до сих пор не могут. Поэтому новый этап - это явно шаг, хоть как-то сдвинуть ценник вверх. Более интересный продукт, должен по логике подтянуть более простой продукт по цене. Ну или затоварить локацию и уронить рынок, где недавно выходили: "Высотка на Жукова", Гранелька и Ракурс, Сезар с двумя проектами - City и Future.
Позитива у СЕО Левела не так много: "рынок жилой недвижимости находится в состоянии идеального шторма - себестоимость растёт (до 50%), продажи падают, цены стоят, льготы сокращаются. Участки будут менять хозяев с дисконтом, потому что в проектах, которые задумывались год-два назад, финансовая модель не бьётся". Полностью разделяем такую позицию, хорошо, что от девелоперов хоть кто-то может это высказать. Публичные, понятное дело, не могут такие вещи говорить, потому что акциям их будет пиздец из-за хомячков.
Не покидаем локацию. КРТ на ЗУ "3-й Силикатный, 1 к 1" (1) будет реализовывать Сезар. Именно они стали совладельцами ОООшки, на которой висит данный участок.
В рамках КРТ можно будет построить небольшой офисник до 20 тыс. кв. м. Сейчас на участке стоит недостроенный паркинг, где открыто первые два этажа. Шикарная инфраструктура уровня бизнес-класса - шиномонтажка, шаурма, все для чистого кайфа и жизни на набережной Москвы-реки. Саму набережную в ближайшее время облагородят. Жаль, что Утесов как был архитектурным уродцем, так и останется.
В портфеле Сезар уже есть соседний проект, где жилья будет более 150 тыс. кв. м. - "3-й Силикатный, 1" (2). Поэтому очень логично, что компания собрала все объемы в одном месте.