102003
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
Мастер-девелопер MR забрал соседний участок со своим проектом JOIS. Речь идёт про ЗУ "3-й Силикатный, 9". Сейчас там находится территория бывшего 5-го автобусного парка. Проще говоря, парковка для автобусов.
У MR продажи в JOIS идут ну не супер радужно, проект большой - а торгуют всего по 1 тыс. кв. м в месяц. Даже пришлось ценник уронить с желаемых 530-540 тыс. руб. с метра до 500 тыс. руб. с метра. Очевидно, что либо будут бомбить в ближайшее время скидки, либо какую-то халявную рассрочку. Но, рассрочка - дело такое, главное играть, играть, но не переиграть.
В локации Силикатных улиц вообще проектов как говна за баней. Город активно стимулирует вырубку малоэффективной промзоны и замену её на что-то более интересное - жилье, офисы, всё как мы любим.
Официально опубликовали проект КРТ по адресу "Автозаводская, 23, стр. 16". Там можно будет воткнуть 21 тыс. кв. м с видом на набережную Москвы-реки. Вид этот через реку будет на проект, выношенный в системе Капиталистов - "Андропова, 22". Рядом будет другой проект - на ЗУ "Андропова, 20". Вишенкой на торте застройки этого полуострова будет ЗУ "Проектируемый 4062-й, 8", его УЭЗ готовит к продаже на торгах.
Отметим, что в изначальной вариации проекта Лидер Инвеста - Central Park застройка должна была вестись всего "полуострова", в том числе ЗУ "Автозаводская, 23, стр. 16", тогда никакой программы КРТ не было. Но, мир изменчив, поэтому тут и получилась каша из проектов: Эталон - Nagatino i-Land, Текта - NOW, Страна - WOW, и добавка от УЭЗ.
Бюро МАМ сделало проект для ЗУ "Ленинский, 15". Сейчас там находится здание начала 20 века архитектора Клейна, но вместо него может появиться вот такой вот зиккурат высотой 120 метров. Стадию проекта сейчас понять сложно, но сам ЗУ висел на балансе у некой "МЗ-Девелопмент".
Напомним, что ожидается реализация проекта по адресу "Ленинский, 19", а также большое КРТ на ЗУ "Малая Калужская, 15". Жить в начале Ленинского - ну очень престижно, поэтому губа тут у девелопера будет заряжена на тру премиум-класс с ценой, ох, даже представить уже страшно. Скоро любой нормальный участок с пешей доступностью до Садового будет что-то в районе 1 мульта с метра стартовать.
Усиливается разрыв цен за метр на рынке первичной недвижимости в Москве и Московской области. Вы не поверите, но средний фактический ценник метра перевалил за 470 тыс. руб. в Москве, а вот область даже до 200 тыс. руб. с метра не может доползти. Поэтому хочешь жить в столице - придется заплатить в 2,5 раза больше в области или на 148% больше. Кажется, что это очень солидный разрыв, учитывая, что минимальные значения достигались в 2022 году, когда разница составляла минимально 104-106%, то есть дороже всего в 2 раза.
Учитывая фиговую реализацию в области и цель Москвы закатать всё в бизнес-классы и выше - эта дельта может доползти до 3 оборотов или Москва будет от области идти +190-200%.
Хорошо ли иметь такой ценовой разрыв в рамках одной агломерации? Скорее нет, чем да. Уж слишком разная экономика получается у проектов, хотя требования к среде довольно высокие, что в Москве, что в области. В Москве, конечно, выше, но дельта себестоимости там 30-40%, а не продажные 150%.
При таком раскладе девелоперы должны массово ломиться в Москву (они и ломятся), а вот к области может быть потерян жгучий интерес строить. Слишком уж Москва дороже, чтобы ту же коробку фигачить в области.
Да, ценообразователи закладывают для корректировок на фактор прописки всего 15-20%, а не пару оборотов. Но и что? Рынок в среднем по больнице топит область в лоукост, а Москву в лакшери-элит.
Незаметно подкралась середина декабря, а это значит, что девелоперы начали подводить итоги. Год выдался тот еще что для покупателей, что для застройщиков, и последним приходится изобретать новые подходы.
ГК ФСК решила проверить одну из своих квартир в ЖК “Режиссер” на прочность необычным образом: песелями. По легенде, маскот ФСК корги Лаки позвал в гости друзей и-и-и понеслась. Вечеринка у коржика дома стала сюжетом новогоднего ролика.
Мы на канале любим песелей и такие эксперименты только приветствуем. Что это значит для будущих жильцов? Возможно, эксперимент показывает, как квартира выдерживает реальную жизнь — со всеми ее сюрпризами. Идея нестандартная, но, в любом случае, give us more!
Офисный ввод худо-бедно может таки доползти до отметки 400 тыс. кв. м - чуть больше, чем в прошлом году, но по-прежнему негусто. На карандаше любимчики от #третийадмин, кто уже сдюжил ввод - модный-стеклянный Lunar от Hutton, башня в город от мастер-девелопера MR и офисные метры Пионера, пусть они и не ака класс А. В последний вагон залетает Стоун с Тауэрс, где стройка шла долго, но дошла до своего логичного завершения с жирным продуктом. В ака классе А это самый большой объем в рамках одного объекта на вводе.
На фоне дружных переносов сроков святая троица +1 добавляет оптимизма офисной Москве, где вакансия пробила очередной потолок и арендатор уже за милую душу садится в бетон, лишь бы сесть. Как мы уже писали, объем ежегодного поглощения фиксируется на уровне мульта метров, а нормального ввода мы не видели уже лет 5, офисный девиз последних лет – "о проекте заявить, чтобы льготу получить". А как оно там дальше будет - мало кого волнует, то у нас ПФ ключ + 6%, то себес дернули, то понос на стройке и далее по списку. На всем этом благостном темпе везет тому, кто везет.
Вот такие объемы там сажали в 2023 году, очевидно, что бумажные метры, чтобы подтвердить ТЭПы. Сейчас без архитектурных излишеств просто никуда, поэтому ждем проект с ними.
Читать полностью…
Градкомплекс решил показать новые визуалы проекта ПИКа - “Кавказский бульвар, 51” (1). Авторы - бюро Сага, которое уже набрало нормальное количество проектов на рынке в разных сегментах. Картинки свежие, городу заходят. Для любого девелопера - главный KPI архитектора - это быстрое согласование архитекторы архитектора в городе. Все остальное - дело наживное, дело с которым можно работать.
В рамках проекта КБ51 у ПИКа произошел продуктовый переход - от классического ПИКа 2020-2021 гг (2), через улучшайзинг в проданной части компании Русич (3), в сторону того, что сейчас мы имеем от Саги (1):
1. Значительная разновысотность корпусов - есть великаны, с есть малыш бирюзового цвета.
2. Много балконов. Так много, что теперь у ПИК в одну квартиру может попасть 5 балконов. Это чисто проектировочная проблема - когда фасады не синхронизированы с ОПРами проекта и квартирографией. В КБ51 точно может произойти такая ситуация. Плюс вопрос абсолютно философский, зачем делать открытый балкон на высоте 20+ этажа. Ладно, когда это терраса, утопленная в объем здания, сомнительно, но окей, а тут чисто неживая история. История, которую умники будут пытаться остеклить, потому что без остекления этой радостью будет просто невозможно пользоваться.
3. Закрытый периметр урбан-блока, сделанный за счет создания коммерции. По ощущениям, вслед за офисами через пару лет и такого рода коммерция начнет ложиться. Ну реально, в каждой ЖК, куча нелетающих бизнесов по 10-20 штук. Часто открываются, часто закрываются. На тему стрит ритейла должна быть отдельная стратегия по реализации. Сейчас, на фоне плохих первых этажей старого фонда - эта тема летает, но что будет через 5 лет?
4. Как-то становится все больше контрастности в фасадах. Теперь все чаще появляется какой-то неожиданный цвет, например бирюзовый. Такого колористического разнообразия все будет больше.
Все новые проекты - ПИК отстраивает, говоря, все баста, новые проекты. Покупайте за новые деньги. Хотя старые, коробочные панельки на ключах сливают очень даже дешево, чему очень даже «радуются» инвесторы. Кавказский сейчас отдавали за очень вкусный прайс.
Капиталисты толкнули проект на ЗУ "Лобачевского, 3-5". Статус мастер-девелопера просто заставляет продавать даже проекты в таких сексуальных локациях, как Лобачевского. Очевидно, что будущий девелопер будет петь тут про "премиум" класс, а то и какой-то нибудь "премиум+" или даже "супер-пупер пермиум". Ну и заряжать ценник от 800-900 тыс. руб. с метра, а то в Переделкино уже губа раскатана на 450, поэтому ничего удивительного.
А кому толкнули, спросите вы? Не самым известным девелоперам, поэтому монополизации рынка недвижимости как не планировалось, так и не планируется. Судя по всему, будут строить на бабки одного зеленого банка. И проект назовут очень оригинально - Ice Tower. Слушаешь Гуфа "Ice, ice baby, Я буду тебя любить, даже когда я буду на небе..." и гарцуешь на своем Г63 в Ice Tower.
Родина открывает пресейл проекта "Боровское, 51". Назвали не очень оригинально - "Родина Переделкино". По концепции, как обычно, выебнулись - тут вам и архитектура с нынче модными "скай-мостами" (нафига они в перделкино Переделкино - неизвестно), тут вам и какой-то кибер-спортивный кластер (что это такое - я хз), ну и жирное благоустройство от создателей подхода "я надену все лучшее сразу".
Все эти няштики явно надавили на цену, поэтому говорят, что прайс там зарядили по 450 тыс. руб. с метра. Ладно, когда торгуешь Союз на ВДНХ - выпендриваешься, но зачем так делать в Переделкино - непонятно. Посмотрим, начнет ли хвать потребитель локацию за такие деньги или подождет более чиповый прайс от Самолета в "Литературном квартале", который должен стартануть тоже в ближайшее время.
Отдельный вопрос - нафига там офисная башня. Понятное, дело, что теперь город дает ТЭПы только с офисной частью в проекте, но уже начинает копиться офисного объема, который находится в очень не офисных местах. И он уронит рынок офисников через года 3-4 точно.
Презентация по проекту и планировки тут. Проект явно интересный, как и все проекты Родины, но цена и сильный конкурент под боком могут испортить всю малину реализации.
Торги за участок между Софийской набережной и улицей Болотной выиграл Воронежский девелопер СЗ «Развитие Актив»
Завершились публичные торги мэрии Москвы по продаже доли в УК ООО «Гараж-МР», которая владеет земельным участком и зданием гаража между Софийской набережной и Болотной улицей. Согласно аукционной документации, на участке планируется гостиница премиум-класса с подземным паркингом. Объект расположен в 300 метрах от Кремля. Риелторы отмечают дефицит гостиничного фонда в данной локации.
СЗ «Развитие Актив» - дочерняя компания девелопера федерального уровня ГК «Развитие» Сергея Гончарова. Застройщик занимает 11-е место в ТОПе по объемам ввода жилья по данным ЕРЗ.
Ранее компания приобрела земельный участок около ст. метро «Таганская» под строительство премиального жилого комплекса. Проект представляет собой лаконичный по дизайну комплекс зданий средней этажности, отвечающий последним архитектурным трендам и высоким стандартам качества.
Пс, парень, не хочешь немного аукциона перед Новым годом? 20 декабря MR Group совместно с ЭТП Сбер А проведет аукцион, на котором можно будет купить одно и более (тут уж как пойдет) из пяти коммерческих помещений площадью от 34 до 122 кв. м в бизнесовом ЖК City Bay, что в районе Покровское-Стрешнево на берегу Москвы-реки.
Торги будут проходить онлайн, не переживайте, по морозу тащиться в неведомые дали не придется. Все помещения находятся во второй очереди проекта, квартале Atlantic, они видны с первой линии Волоколамского шоссе. Рядом пешеходная аллея, которая соединяет автодорогу и набережную, так что проходимость высокая. Сами помещения должны сдать совсем скоро - в I квартале 2025 года. Одно из них задумано как кафе, так что все необходимые электрические нагрузки предусмотрены, цена на старте - 61 млн рублей.
Дорого? Есть два угловых лота подешевле: 48 кв. м на предварительном этапе стоит 34 млн рублей, а помещение площадью 83 кв. м - 54 млн рублей. Можно приобрести и объединить помещения 34 кв. м и 79 кв. м с начальной стоимостью 24 и 51 млн соответственно. Высота потолков в представленных лотах от 4 до 7 метров.
Отметим, что в City Bay, рассчитанном на 18 тыс. жителей, под коммерцию отдают не так уж много площадей. Во второй очереди, например, 5% от силы. А квартир во второй очереди будет 1400, что значит порядка 4 тыс. жильцов и ваших потенциальных клиентов.
#реклама АО «МР Групп», ИНН 7714637341 erid: w2SDnjdVeJCT
Что будут девелоперы при очередном росте ключа?
1. Продолжать субсидировать ставку, от этого выиграют банки.
2. Давать больше рассрочек — это будет снижать процент покрытия на эскроу — снижение процента покрытия на эскроу — повышение расходов на проектное финансирование. От этого опять выиграют банки.
3. Увеличение расходов — необходимость растить цену. В итоге все будут тормозить реализацию и повышать цены. Поэтому цены будут расти. Ну, вообще банки тоже от этого будут в плюсе.
4. Как начнется торможение реализации — так и начнется перенос сроков ввода любого объекта. В текущей ситуации можно ожидать, что ключи в среднем на рынке могут поехать вправо на 1–1,5 года. Но чем выше будет ключ, тем сильнее произойдет перенос ввода объекта.
5. Для поддержания продаж и цены будет не выводиться новый объем — формироваться искусственный дефицит. Это возможно только у тех ребят, у кого земля не под бриджами, которые надо срочно перекладывать в проектное финансирование. Поэтому обанкротятся на рынке те, кто опрометчиво набрал земли под бридж. Этот земельный банк будет переходить дальше в банки, а банки будут либо сами пытаться сформировать структуры для их реализации, либо пытаться толкнуть девелоперам — своим подрядчикам по реализации земельного банка.
Посмотрим как отработает этот хваленный механизм эскроу счетов. Скорее всего, никак он не отработает.
В структуре продаж продолжает страдать область. Всего 26% объема реализовано в области. Это всего на 1% больше, чем месяц назад. Хотя в среднем на область в 2021, 2022 гг. приходилось под 40% продаж. Вот так столица своим развитием надавила на подмосковные стройки. Факторы всё те же: перегрели в области цены, закончились «дешевые» клиенты, которые перли на низкую ипотеку и доступный ежемесячный платеж, не выводят на реализацию объемы — работают в стол.
Читать полностью…
Московская мэрия вновь делает из Золушек-промзон королев бала: в Очаково-Матвеевском на месте двух промзон появится более 3,4 млн кв. м недвижимости. А это значит, что еще многим тысячам людей будет где жить и работать.
Промки две – Северное и Южное Очаково. В Северном построят жилой квартал, школу, детсад, медцентр. А также парк с детскими и спортивными площадками, амфитеатром, зонами отдыха и прудом. В Южном Очаково уже готов детский сад, еще один и две школы строятся. Но это лишь начало – обещают возвести три ЖК, три детсада и два корпуса школы. Жилые дома, кстати, делают с подземными парковками.
Это всё, конечно, хорошо, скажете вы, но непременно спросите, как туда заехать, как оттуда выехать? С транспортной доступностью всё порешали: уже есть несколько станций метро и МЦД-4, а также Северо-Западная хорда с проспектом Генерала Дорохова.
На офисный рынок еще залетает Сезар. Будут реализовывать небольшое здание по адресу "2-й Хорошевский, 7 стр. 8, 9". Там у ребят два проекта - Sezar City и Sezar Future - так сказать, диверсификация продукта по архитектуре - кому-то неоклассика, а кому-то более современные коробочки.
Офисник же будет без каких либо архитектурных излишеств. Невзрачные 30,5 тыс. кв. м. Позиционировать будут как класс А. Пока на рынке офисов было пара вменяемых игроков - была нормальная классификация. Сейчас, на рынок офисов выползли, можно сказать, все. Поэтому классификация пойдет лесом и будет везде А, а у кого-то А+, у особо одарённых А++++++. От создателей бизнес-класса в жилье за МКАДом. #третийадмин этой суетой недоволен, говорит, что потом может аукнуться недовольными инвесторами, которые вместо А получат С. В случае Сезара - локация спасает. Большой Сити - он и в Африке будет Большим Сити. Поэтому Сезар заряжает за него 16,4 ярда рублей и будет пытаться толкнуть весь объем сразу, не вынося себе мозг с частными инвесторами, которые вместо очередной коммерции под КБ покупают офисник в БЦ.
Как часто вы, живя в какой-нибудь пятиэтажке, недовольны тем, что приходится ходить в аптеку или магазин за тридевять земель? Штош, занимающиеся реновацией вас услышали и сделали порядка 700 всяких полезных для жизни штук на первых этажах реновационных домов: аптеки, магазины, медцентры, приколюхи для детей теперь ваши соседи, к которым можно ходить в тапках.
С момента начала реновации построили и передали под заселение 324 ЖК. Первые этажи в них нежилые, там оставили место под 1400 помещений. Понятное дело, что свято место пусто не бывает, теперь там открылись всяко-разные полезные и удобные для жизни товарищи – кофейку нальют, продуктов за деньги выдадут, развлекут и полечат. А это что? А это порядка 9,5 тысячи рабочих мест. В прекрасном далеко запланировано, что их будет больше 200 тысяч.
Если перевести это всё в абсолютные показатели, то любопытный факт — разрыв в ценах между Москвой и областью сейчас составляет под 290 тыс. руб./кв. м. Это больше, чем цена реализации в 2021 году.
Поэтому тут возникает философский вопрос — что причина такой разницы: более активный рост цен в Москве или менее активный рост цен области? Надо отметить, что активный рост пошел в Москве именно в 2023–2024 гг. Какие факторы такой истории могут быть наиболее активны:
1. Закончились дешевые клиенты, которые скупали область в ипотечные 2022–2023 гг. С одной стороны, девелоперы могли продавать за дешево большой объем, а с другой стороны, «дешевый» клиент не может себе позволить более дорогой лот. Поэтому погоня за объемом придавливала областной ценник, чтобы не спугнуть тех самых клиентов, которые берет потреб на ПВ ипотеки, да и вообще денег на квартиру у них нет от слова совсем. Поэтому держим цены, давим объемы.
2. Изменение общего портфеля и сплита проектов. За последние год-два на рынок области вышло достаточно много проектов с очень низким ценником ввиду своей плохой транспортной доступностью, удаленностью от чего-либо приличного. Где единственный аргумент для покупки — это у нас тут лес, пруд, река — природа, воздух чистый.
3. Кроме плохих локаций, на рынок подтянули достаточный объем «крупных» проектов, которые по сути своей не могут «идти в цену» и жарить большой объем. Такие проекты — заложники собственных ТЭПов, когда надо продавать много и дешево, офигенно.
4. Клиенты не могут смериться с пониманием того, что область тоже может дорогой. За понт московской прописки готовы платить по ходу не этот математический экстра прайс уровня 15–20% цены, а больше.
5. Столичные девелоперы используют область как слив клиента, у которого не хватает денег на Москву. Позвонил — денег нет, значит, будут давить, предлагать самое дешевое предложение, которое есть в портфеле. А дешевое предложение будет в области, а не на Мясницкой улице.
Текущий ценовой разрыв делает область менее привлекательной для стройки. Какой смысл заходить туда, где цена по умолчанию настолько ниже. Ситуацию может выправить:
1. Выход на реализацию точечных проектов КРТ или реновации в городах Подмосковья. Где уже есть вся необходимая инфраструктура, ну небольшой проект по умолчанию будет продаваться дороже.
2. Развитие транспортной инфраструктуры с большим темпом, чтобы было ровно 0 проектов, где люди стоят полчаса и больше в очереди на маршрутку.
3. Регулирование вывода предложения — но тут сложнее. С одной стороны — дефицит метров на рынке области поддержит цену, но с другой стороны доля области в продажах агломерации может схлопнуться до 15–20%.
4. Заставить девелоперов сдавать все проекты с отделкой, чтобы жилье как продукт стоило дороже и было более ликвидно на фоне Москвы, где девелоперы могут забить на отделку просто потому что могут.
В любом случае - такая дельта, разница цены - плохой звонок для пространственного развития двух регионов, которые так близки друг к другу.
Уже не первый раз удивляемся темпам строительства, которые демонстрирует OCTOBER GROUP. Только в феврале девелопер получил РНС на премиальный проект KING & SONS, летом строители уже приступили к монолитным работам, а сейчас вовсю льют третий этаж.
Такими темпами уже до Нового года клубный дом может подрасти еще на пару этажей. Текущая стадия стройки отлично видна на этой фотографии, по которой также можно оценить те самые единственные в Москве прямые виды на МГУ. Китайское посольство и его парк, университетский ботсад и вот она – та самая высотка главного здания университета.
Подробнее о проекте мы уже писали ранее (например, тут). Если вы остались под таким же впечатлением от видов и темпов строительства, то есть еще одна хорошая новость. В декабре действует щедрая новогодняя акция – при покупке резиденции со 100% оплатой или в ипотеку девелопер дарит машино-место в подарок. А при рассрочке с 50% первоначальным взносом место для автомобиля можно приобрести за полцены. Условия действуют только до 31 декабря при бюджете сделки более 80 млн рублей.
Фактические цены на рынке первичной недвижимости установили очередной рекорд
В России цены на первичную недвижимость выросли относительно октября 2024 года на 2,3%, а относительно сентября 2024 года — на 4,9%. Да-да, за 2 месяца метр первичной недвижки подорожал чуть ли не на 5%. А относительно ноября 2023 года рост более 15%.
Кажется, мантра «цены росли из-за льготной ипотеки» уже себя изжила. Льготки нет с лета. Семейку душат лимитами, условиями по ПВ и банковской мздой в виде комиссий. Отказы по ипотеке бьют очередные рекорды, но цены продолжают расти. И они будут расти, потому что у девелоперов значительно растут финансовые расходы, нехватка рабочих, инфляция на материалы, рост коммерческих расходов и т. д.
Льготная ипотека с 2020 по 2024 гг. была драйвером роста цен, но не ключевым, а одним из многих. Сейчас драйвером будут дефицит предложения и высокий ключ. Чем выше ключ, тем больше девелопер должен потратить бабла на финансирование проекта и этот мифический инструмент сохранения денег — проектное финансирование с эскроу-счетами. Банки как были оборзевшие на тему желаний по доходности проектов, так и будут, поэтому на рынок будет выходить меньше предложения — сформируется значительный дефицит. Это все позитивно повлияет на цену. Позитивно для девелоперов, конечно, а не для клиентов.
Честно, совершенно непонятно, откуда раздувается тема, что цены на недвижимость должны «рухнуть» до уровня 2020-2021. По такой логике можно сидеть и ждать дешевых авиабилетов в Париж. Ох, как полетим все за 10 тыс. рублей слушать хруст французской булки. Ждите.
Объем реализации остался на уровне 40+ тыс. квартир в месяц. Это было ожидаемо ввиду сезонности. Сравнивать с «высоким» ноябрем 2023 года и писать что-то в духе «продажи упали на 48%» — это довольно бессмысленно и вообще чепуха.
А вот жопу по объему реализации надо ждать на начало 2025 года. Там и ценник так перестанет агрессивно расти, там и объем может упасть до уровня 30-35 тыс. квартир в месяц.
Страна Девелопмент решила толкнуть офисник, который должны построить в рамках проекта "Заречная" - это ЗУ "Иловайская, 3А", "Иловайская, 3".
#третийадмин в душе не ебет, нахера офисник в Марьино, а особенно офисник 51,5 тыс. кв. м за 11,3 ярда рублей. СиТ предполагает, что продается проект, а не готовое здание. Получается, что бумажные ТЭПы стоят 220 тыс. руб. за метр, что не просто дофига, а овер дохуя. И вероятность, что кто-то купит такую "бумагу" - в районе 0. А вот если это BTS - ну дешево, ниже себестоимости, главное чтобы только продать - перед городом отчитаться.
Надо фиксировать 100% тренд - во всех "спальных" проектах, где город принудительно напихал офисы - девелоперы будут изьебываться, но пытаться куда-то сбагрить эти обременения. Поэтому ждите закручивание гаек в формате - не ввел офисник в проекте - не получил РВЭ на жилье.
Медленно, но верно также готовится КРТ на ЗУ "Милашенкова, 2". Там планируется один жилой дом на 40 этажей и офисный центр с ФОКом на 45 этажей. Пока никуда фабрика-кухня со складами от АВ не девается. Хотя, проектов в локации много: "Милашенкова, 8А/2"; "Милашенкова, 6", активная стройка в Огородном проезде - от Брусники до КРТешек.
Читать полностью…
Год подходит к концу, так что можно начинать подводить итоги. Вы знаете, например, какой жилой небоскреб признали лучшим на 16-й премии URBAN? Таковым стал проект JOIS от MR Group, строительство которого ведется в 10 минутах от «Москва-Сити», в районе Хорошево-Мневники. В продажу уже выведены квартиры и студии в башне Anna и первый пул лотов в башне Leo. Наблюдать за ходом строительства, кстати, теперь можно во время визита в новый офис продаж на 500 кв. м, внутри которого не только привычные зона ресепшн и переговорные, но и барная стойка.
Лучшая дог-френдли среда оказалась в четвертой очереди ЖК «Селигер Сити» (тоже MR Group). В Селигере, кстати, хорошо не только собакам, но и кожаным двуногим: двор-парк (один из самых больших в Москве) с зонами для пикника и собственным прудом, беговые дорожки, детские и спортивные площадки, кафе с летними террасами. Плюс в Селигер-сити действует концепция "двор без машин", так что можно спокойно отпускать детей на прогулки.
*Девелопером года тоже стал MR . Персоной года — гендиректор(ка?) Мария Литинецкая. Самым инвестиционно привлекательным проектом назвали премиальный квартал SLAVA, он же получил награду за КРТ. Но долго почивать на лаврах ребятам недосуг. В следующем году они выводят на рынок несколько занятных проектов. Ждем.
В Подмосковье завершили строительство детского сада в ЖК «Сколковский»
На территории ЖК «Сколковский» от ГК ФСК появился новый детский сад. Второе дошкольное учреждение рассчитано на 200 мест и оснащено всем необходимым для занятий и отдыха детей: просторными залами, кабинетами для творчества и отдельной зоной для медицинского обслуживания. Здание детского сада стало завершающим штрихом в инфраструктуре ЖК. За 7 лет комплекс стал домом для тысяч семей и пополнился не только жильем, но и важными объектами: от муниципальной школы на 1 350 мест до паркингов.
Актион Девелопмент все-таки будет реализовывать офисник на ЗУ "Ходынская, 2". Вообще офисник вел изначально Стоун, на него сделали несколько концепций (1, 2), потом оказалось, что он в портфеле у Актиона. Дальше были объявление в формате купите целиком, BTS. Даже интересно когда и как реализуют данный объем в таком уже офисном районе - Белорусская-Пресня.
Особенно радует благоустройство, а вернее его отсутствие, что градкомплексу пришлось выложить стулья и лавки. Чем богаты - тем и рады.
Форма начала пресейл проекта PAVE - это ЗУ "2-й Павелецкий, 4/6". За архитектуру отвечает питерское бюро MAYAK. Картинки от того, что мы опубликовали ранее причесали. Вообще, проект хотели продать, но что-то смотивировало открыть продажи. Может бридж, может хорошие продажи у МР в ПавСити, а может офис продаж Ферста решили по второму кругу пустить, а то такую красоту построить и как-то ещё не поюзать - кощунственно.
Сам проект будет на месте хлебозавода. Хлебозаводы - это пачечное решение, которое активно сносится в Москве. Не в каждом цилиндрическом хлебозаводе нужно открыть очередной Зотов. Но, парочка еще осталась.
Презентация по проекту. Павелецкая - активный котел спроса. Поэтому там в любом случае можно что-то покупать, главное вопрос цены.
ППТ для КРТ "Свободы, 35" выглядело вот так. Этот проект купил Левел за 468 млн. И уже сделал пару концепций. В них удивляло, что сохранялся цех Тушинского машиностроительного завода, как видим, это условие висит ещё из ППТ. Довольно забавно, что его решили сохранить, можно сказать, в центре участка, разместив на окраинах жилье. Может там ещё какая тайна кроется.
Читать полностью…
Аналитики зеленого банка прогнозируют рост ключа до 25%. Для девелоперов это жопа, потому что это в первую очередь рост расходов на проектное финансирование. Губит девелоперов не падение спроса из-за льготной ипотеки, а губит девелоперов рост финансовых расходов из-за каждого п. п. ключа. Если вам «эксперт» говорит, что у девелоперов жопа, потому что ключ высокий и ипотека дорогая, люди квартиры не покупают, то шлите данного «эксперта» на хер, потому что даже с таким ключом и условиями по ипотеке ребята умудряются как-то продажи не уронить.
При повышении ключа опять выиграют банки. Просто ребята сразу себе в карман положат больше денег за субсидирование ставки на первые 1-2-3 года. Сразу кэш. Сразу от клиента.
Очень позитивный ноябрь. Пока журналюги манипулируют рынком заголовками про «падение выручки у девелоперов», давайте немного насыпем позитива. Рост продаж квартир и апартаментов в Москве и Московской области — +7% относительно октября 2024 года. Конечно же, падение на 29% относительно ноября 2023 года, но как ещё, когда в прошлый ноябрь была халявная ставка и ключ 15%. Можно сравнить ещё с ноябрем 2022 года, тогда увидим рост аж 24%. Большое видится на расстоянии, не находите?
Декабрь может дать в продажах ещё плюс пару-тройку процентов. И это будет очень хороший результат для рынка, а вот дальше январь-февраль будет очень сложный. Факторов два: ключ явно повысят, а ипотечный стандарт явно введут. И введут его в максимально жесткой форме, чтобы девелоперам мало не показалось. Последние 2 года именно январь и февраль были очень сложные — все продажи в Москве и области составляли в районе 400 тыс. кв. м. Что маловато будет для такого большого рынка. Поэтому ждите реальных скидок, хороших офферов и рассрочек именно в эти два месяца. Ну и оптимизацию штата тоже ждите.
P. S. Про выручку у девелоперов может знать только домарф и банки, выдавшие ПФ на конкретный проект. А все текста, написанные по следам цифр Dataflat, никакого отношения к реальной выручке не имеют. Потому что там аналитика строится на мэтчинге данных стоимости по экспонированию с регистрациями в Росреестре. Это очень косвенный показатель.
Цена доверия и репутации
Долго можно думать и рассуждать, почему тема «цена на недвижимость» такая животрепещущая для обсуждения в обществе. Она прямо «горячая» для производства контента. Любой лох может взять камеру, зайти в офис продаж элитного проекта, который «на ключах», услышать от менеджера по продажам, что квартиры стоят от полутора миллиардов, и дальше этот видео-скам разлетится репостами по всем пабликам, каналам и другим вещам, которые делают вид, что они СМИ. Ужас, кошмар, элитная квартира в Москве стоит «дорого». Какой рынок — такая и цена. Если есть люди, готовые заплатить такой ценник, то он и появляется. База, основа рыночной экономики, в которой уже более 30 лет развивается прекрасная Россия настоящего. Но нет, сам фактор стоимости уже наводит шороха.
Если вырванная из контекста стоимость — это понятная, жидкая тема для обсуждения, и минимальная или максимальная стоимость в том или ином районе ничего с точки зрения рынка не значат, то на полянку хайпа врываются «эксперты», рассуждающие на тему удельного показателя — цены метра. А вот с ценой метра всё становится гораздо интереснее.
Во-первых, есть группа активных «экспертов», которые паразитируют на тему роста цен за последние пару лет. Мол, что за беспредел, почему цена на недвижимость так выросла. Как будто на всё остальное цены не выросли, а на недвижимость выросли. Никого «Гелик» за 25 мультов уже не смущает, а трешка в Москве за 25 мультов очень смущает. Ладно, кто не любит «индикатор Гелика», то «Лада Веста» за 2+ мульта никого не смущает, а студия в Московской области за 5 мультов смущает. Но «индикатор «Весты» мы вводить не будем.
Рост цен и капитализация недвижимости — это залог любой здоровой экономики. Если происходит «болото» цен на недвижимость — значит рынок не верит в то, что локация или тип недвижимости в будущем принесет деньги. Нет денег в будущем — нет как такового будущего. А кто считает, что ценник на недвижимость должен расти чуть ли не на уровне инфляции — тот проходимец, ну или коммунист на худой конец.
Во-вторых, есть отдельная группа адептов истории «цены на первичную недвижимость слишком высокие относительно вторичной недвижимости». Причем главный драйвер этого посыла — сам ЦБ, который говорит, что «разница» составляет более 40%.
Вернемся на пример с «Геликом». Почему-то никого не смущает, что «Гелик», выпущенный 30 лет назад, стоит дешевле, чем новый из автосалона. А в недвижимости почему-то новая квартира должна стоить дешевле, чем старая квартира. Логично, ничего не скажешь, учитывая, как выросли требования к архитектуре и проектированию за последние пару лет. Особенно в Москве.
Складывается ощущение, что желание подсветить разницу в пользу первички существует только из-за аргумента: такие цены на первичку, потому что бахнули льготную ипотеку. Поэтому применяется метод «натянуть сову на глобус» или статистического конфуза, когда в кастрюлю вторички берут весь треш и угар с бабкиными коврами и квартирами в городах, где первичного рынка не существует как класса. Этот «суповой» набор и тянет вторичку вниз и делает необходимую «разницу» для обсуждения в паблике.
Как итог, на девелоперов опять повесили всех собак на тему цен. Хотя главным драйвером роста цены было проектное финансирование, которое без маржи 20+% банк просто не даст. Поэтому банки, как обычно, белые и пушистые, а девелоперы алчные. Вот такая получается репутация, когда к тебе нет доверия.