102003
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
Исторический комплекс «Кресты» в Санкт-Петербурге — уникальная возможность для инвесторов
На аукцион ДОМ.РФ выставлен бывший следственный изолятор «Кресты». Это памятник архитектуры конца XIX века, расположенный на престижной Арсенальной набережной.
На территории 3,9 га находятся два корпуса в форме крестов, административный корпус с пятиглавым храмом и дополнительные сооружения общей площадью 41,2 тыс. м². Этот ансамбль, уже признанный объектом культурного наследия, идеально подходит для создания многофункционального арт-кластера, бизнес-центра, отеля или музейного пространства. В «Крестах» содержались выдающиеся личности: Иосиф Бродский, Лев Гумилев, Николай Заболоцкий — это придает объекту уникальную культурную ценность.
Уникальная архитектура, расположение вблизи Невы и высокая туристическая привлекательность делают «Кресты» проектом, который привлечет как местных жителей, так и гостей города. Подобный проект в Петербурге уже доказал свою успешность: редевелопмент Новой Голландии превратил историческую территорию в популярное общественное пространство с ресторанами, галерей и парком, ставшее точкой притяжения.
Присоединитесь к созданию нового культурного центра на карте Петербурга! Оставьте заявку на участие в торгах до 17 февраля.
Начальная цена лота — 1 051 508 377 ₽.
Подробности в канале ЗЕМЛЯ.ДОМ.РФ, на сайте и по телефону 8 (800) 770-00-01.
Реклама. АО "ДОМ.РФ". ИНН:7729355614, erid:2VtzqvDBFsA
Ранее также появлялся проект на ЗУ "Серебряническая, 11". Приписывался он бюро KAMEN и занимается им КП УГС. Проект комментировать даже странно - какой-то раздутое яйцо с окнами Мельникова. Может новое прочтение, может оммаж, - неизвестно, но авторитетные источники из KAMEN сказали, что концепция "не совсем наша", а значит - это какая-то очень интересная архитектурная коллаборация.
Было бы забавно посмотреть за реализацией именно такого решения, потому что Серебряническая набережная превратилась бы в полный "архитектурный деликатес". Сначала сдержанные домики от IND, дальше Скуратовщина - "Арт Хаус", дальше этот пузырь и дальше Титул с "золотыми элементами регионального шика". И это мы про БЦ Silver City ещё не вспомнили, который прям один из эталонов архитектуры офисной Москвы 00-ых.
Также фактором того, что концепция отправляется в стол, является увеличение на площадке максимальных ТЭПов с 7,5 до 9 тыс. кв. м.
Element пытается прыгнуть в рынок роскошной Москвы
Есть небольшие площадки, которые на рынке могут существовать просто годами. Одна из таких - "Тессинский, 5". Её очень короткая история такая:
1. В мае 2021 года проводится городом аукцион, где площадку забирает Insigma, уведя её Самолета. Сам Самолет уже этот проект в свою тендерную систему завел и явно прорабатывал "девелоперские сценарии". Сделка состоялась за копеечные по текущим временам деньги - 1,5 ярда за 0,85 га внутри Садового кольца. Ещё рынок недвижимости два оборота не сделал и девелоперы не дурели с цен от земли в Столице.
2. Собственно, итог проработки Самолетом всплыл в виде концепции (1) IND уже в июле 2021 года. Уже тогда было понятно, что рынок роскошный Москвы это подход: "окна побольше, фасад побелее, кровля эксплуатируемая, остальное в стиле очень строго, минимального минимализма". Также надо отметить, что площадка с явным приколом для элитки - сложный участок, где в середине стоит какой-то левый сарай, который либо надо выкупать, либо надо аккуратно маскировать.
3. Insigma в данной локации на тот момент уже реализовала один объект, и приступала ко второму - "Тессинский, 1". И казалось очень логичным, что "Тессинский, 5" будет строить именно данная компания. Но, то ли "джиарного джиара" не хватило, то ли сарай посреди площадки не смогли выкупить, то ли деньги нужны были, сейчас площадка отправляется в руки петербургского застройщика - Element. Даже интересно за сколько толкнули, скорее всего ценник составил х1,5-2 относительно того, за сколько покупали.
У самого Element точно джиара немного в Москве. Всего 2 площадки: премиальная "Новая дорога, 11Б" и относительно "комфортная" "Перовская, 71". Вот такой разгон у одного регионального девелопера в Москве, у вас в лапах и комфорт, и премиум и элитку подвезли. В чем из этого есть компетенции по реализации - покажет время.
Китай-город - по девелоперской активности явно уступает другим локациям внутри Садового, даже тут мы ожидаем проекты: "Обуха, 3", "Воронцово Поле, 10", "Серебряническая, 11", "Серебрянический, 5 стр. 1", обновление ОКН на ЗУ "Большой Николоворобинский, 7 стр 2, 3, 4, 17". Утопическая концепция "Арт-квартал" постепенно реализуется.
Домрф в агентирование вывел 151 га в п. Первомайское в Молодой Москве. По сути эта пачка земли, состоящая из 3 участков. Если бы ветер льготной ипотеки или неоправданных амбиций дул бы в спины девелоперов, то тут бы произошла очередная драка на аукционе за эту землю. Но, сейчас все свои губы позакатывали. Начали кэш собирать всеми правдами и неправдами - можно купить любой проект у любого крупного застройщика, вопрос наличия чемодана лавэ только.
Посмотрим, за сколько домрф попытается продать в 3 квартале 2025 эту землицу в Молодой Москве (1). Отметим в локации ещё пару проектов:
2. Кто-то пытается толкнуть земельный 1,17 га. Есть визуализации, где посадили домики МКД, но согласованы ли там в реальности ТЭПы - неизвестно. Цена вопроса - 2,8 ярда. За такие бабки эту радость никто не купит.
3. Ждет своей реализации площадка "пос. Первомайское, п. Птичное, ул. Центральная, 103", которую продал РТ мелкому девелоперу весной 2023 года. Информации о том, что там согласовано МКД или ИЖС - не поступало.
4. Готовится к реализации кластер ИЖС - "Хатминки Парк" на улице Александра Печорского. Там запланировано: блокированная застройка — 187 тыс. кв. м, нежилья — 34 тыс. кв. м, а также будут: ДОО на 200 мест, большая школа на 1075 мест, ФОК на 3,5 тыс. кв. м и ТЦ. Мелкий ТЦ, всего — 1,2 тыс. кв. м.
Вообще у Молодой Москвы будет сложный девелоперский путь в ближайшее время. Город требует архитектурных излишеств даже в проектах, которые находятся в 15+ км от МКАДа. У них и так слабая экономика, а какая-нибудь пластика фасада или хитрые СКБ могут её полностью отбить. Поэтому есть большая вероятность, что девелоперы в Новой Москве будут стараться шарашить ИЖС кластеры, а не МКД. Потому что пока каких-то требований к архитектуре ИЖС мы не видели.
Стало понятно откуда в городе такой тренд на террасы. Он пошел ещё с Патриков. Вон какими пентами с террасами там барыжат.
Это все диффузия инноваций и вертикальная мобильность трендов. Террасы не только на Патриках должны быть, но и на окраинах столицы.
R4S избавился от неэлитного проекта
Речь идёт про проект на ЗУ "Новослободская, 19, стр 1". Мухин заметил, что ОООшка "Рубин", которая была аффилирована с R4S перешла в лапы Upside Development (это бывшие СМУ-6). Филатов же, дополнил, что именно на этой ОООшке висит адресок - "Новослободская, 19, стр 1". Там вообще тяжелый проект, уже носили в город концепции разного качества - 1 и 2, но пока ТЭПов нет.
С одной стороны Upside Development пытается явно выйти на рынок премиальной недвижимости Москвы. С другой стороны неизвестно, согласованы ли реальные, жилые ТЭПы на площадке. Если нет, - то покупать такой земельный участок сейчас, без опыта согласований метров - очень опрометчиво и опасно. Хрен знает, может тут ТЭПы способен только мастер-девелопер согласовать. А если же ТЭПы есть, то поздравляем Upside, взяли проект сегментом выше, но все-таки не элитный. Твердый премиум - да. Элитка-роскошь - нет.
Пару новостей с улицы Салтыковская:
1. Куда-то из поле зрения пропала площадка "Салтыковская, 8/3", "Салтыковская, 8/1". Изначально это был долгострой, который должен был достроить ПИК, но по ходу весь земельный участок отправлен в реновацию или какую-то другую социальную стройку. Во всяком случае площадка под оценку не мелькает, но очевидно, что такой хороший земельный участок долго пропадать на рынке не будет.
2. На ЗУ "Салтыковская, 8" будет построен дата-центр Монархом. Ранее этот участок был куплен у Галса.
3. По информации СиТ, на ЗУ "Салтыковская, 4А" будет построен МФК со спортивной базой. Как-то слишком эти 43 тыс. кв. м выглядят для спорта амбициозно, но посмотрим за реализацией.
Не только жильем единым, много функций появляется на окраине Москвы.
Тут ностальгировали по проектам, которые десятилетиями висят на рынке. Вот пример — «Лыткарино», который ПИК должен был выводить в 2017, в 2020 году, но все еще не поля, так же как и самолетовская «Пойма» не попали в рынок. Главная причина «зависания» такого проекта: слабая экономика, умноженная на большие ТЭПы. Вот и будут «Лыткарино» с «Поймой» висеть веки вечные, пока руки девелоперские до них не дотянутся. Поэтому в кризисе на рынке недвижимости могут быть и плюсы. Девелоперы не станут с таким буйным подходом вытаскивать «дерьмовые» проекты на рынок. Факторов дерьмовости может быть вообще несколько, и не все очень очевидны:
1. Первый фактор на поверхности — локация проекта. Либо слишком далеко — в пизде на гвозде, либо какой супернегативный фактор — помойка, кладбище, ТЭЦ прямо на границе участка. Причем девелоперы давно научились отыгрывать эти факторы «херовсти» локации простым приемом — демпингом цены. Если далеко — то дешевле. Если вид на ТЭЦ — то тоже дисконтик дадут, и все купят как милые, как родимые. То, что потом в очереди на маршрутос стоять — 2 часа или жаловаться на шум от ТЭЦ или то, что фонит от бывшей мусорки, — это дело десятое. Когда ключи получим, тогда и попиздим.
2. Дальше более неочевидный факт — большие ТЭПы проекта. Многие девелоперские поля — они заложники своего размера. Если проект очень большой — то его надо быстро продавать, быстро строить, да ещё как-то с ценой не продолбаться. Поэтому на рынке висит много проектов с ТЭПами — 1+ млн кв. м недвижимости. Потому что проект-миллионник должен шарашить более 100 тыс. кв. м в год, а на это способны только лидеры рынка — ПИК, Самолет, Донстрой, Эталон или ЛСР. За более мелкими компаниями обычно такой темп продаж не водится. Собственно, быстро продаешь — быстрой строй. Тут вообще проблемы уже у всех начинаются. И главная проблема — сети. Крупный проект — это город, который надо начать строить с нуля. Поэтому финансовая нагрузка на первые очереди идет бешенная, не у всех есть рычаг силы, чтобы распределить все эти траты и подвести все сети к домам большого проекта.
3. Позиция лендлорда. Много проектов на рынке висят, потому что лендлорд понял, что ему нужно пойти и продать свою площадку для девелопмента, но он её так любит, так ценит, что отдавать за копейки не планирует. Для него это настоящий Эльдорадо, где поют прекрасные птицы и происходят не менее вероятные закаты, поэтому ценник на землю может быть офигевший. Вот и носятся с рядом проектом все инвест отделы, вдруг кто-то уговорит уступить прайс на землю. Площадка продолжает ждать своего часа.
4. Позиция города. Тоже не надо сбрасывать со счетов город. У многих проектов настоящая черная метка может, с которой справиться способен только крутой мастер-девелопер: ПИК, MR или Капиталисты.
Удивительно, но иногда эти же факторы играют в обратную сторону. Когда лендлорд хотел очень сильно выкинуть проект на рынок, кто-то взял откатик и потащил проект внутри девелоперской компании. Все согласовали, бабки по кружкам раскидали и вот держите, клиенты дорогие, неликвидный город-сад, который если бы не административные ресурсы определенных интересантов — то никто бы ничего бы там не строил. Надо будет списочек такого неликвида составить.
Что ж, застройщики начали образовывать своих покупателей.
С учетом текущих рыночных условий — полезная штука.
Есть надежда, что граждане всё же станут читать мелкий шрифт в условиях своих договоров и задавать агентам правильные вопросы.
Первыми с рубрикой «Финансы» на своем канале стартовали ГК ФСК. Обещают говорить не только о недвижимости, но и об эффективных инвестинструментах.
Начали бодро: в пилотном выпуске спец по инвестициям из “Альфы” рассказывал о ключевой ставке и перспективах. Ну, с почином!
Каким-то образом пропустили КРТ на ЗУ "Новоостаповская, 1". Даже объем этого здания был на 3Д туре проекта "Первый Дубровский", но сейчас куда-то оно пропало. Хотя, в 2021 году тут был утвержден офисник на 20 тыс. кв. м. м и высотность - 20 этажей, подозреваю, что данное КРТ начало мутировать и что-то мы можем тут увидеть потом более интересное.
"Первый Дубровский" - классическая панелька от ПИКа довольно неплохо продается, если летом 2022 года ценник был даже ниже 300 тыс. руб., то сейчас ребята жарят на уровне 440 тыс. руб./кв. м, продавая по 1,5-2 тыс. кв. м в месяц.
Напротив, в пресловутом "Хайвее" все значительно дешевле, ценник со стартовых -228 тыс. руб./кв. м смог отрасти до 280-290 тыс. руб./кв. м. Во-первых, апартаменты, во-вторых Гранель, в-третьих херовая нарезка по лотом, хуже только в Найс Лофте или Перце.
В копилке Глоракс на этот раз не участок, а девятый по счету договор КРТ. Развивать будут территорию проекта GloraX Демидовский, тот, что в Туле.
Проект почти на 200 тыс. квадратов в центральной локации города, рядом с парком «Патриот-Тула». На участке 7,8 га появится разновысотное жилье с коммерцией и сопутствующим благом от девелопера. Обещают закрытые дворы, наземные многоуровневые парковки. По договору Глораксу навьючили детский сад на 250 мест и 65-метровый кусок улично-дорожной сети с освещением. Старт реализации наметили на второе полугодие 2025 г.
Даже удивительно, почему из федералов только Глоракс пришел в Тулу. В городе невысокая конкуренция, много промпредприятий, выполняющих оборонзаказ. Есть все условия и шансы застолбить теплое местечко. Посмотрим, как быстро Глоракс получит РНС и стартанет с продажами.
Появились картинки как будет выглядеть полностью 2-я очередь Левел Селигерская. Сейчас в продаже там только один корпус, но стало ясно, что 2 других корпуса под копирку такие же. Проект выглядит очень строго и хорошо. Авторы - DDD умеют в сдержанные фасады, которые потом согласовывает город. Никакой эповатости нет, что прекрасно.
Сама Селигерская довольно неплохо продается - порядка 0,8-0,9 тыс. кв. м в месяц, ценник все пытаются вытащить на уровень 400 тыс. руб./кв. м, но рынок пока дает там продавать только по 360-370 тыс. руб./кв. м. Всю малину Левелу может обосрать ПИК, который должен вывести проект КРТ в локации. Как выйдут с демпингом по 270-280 тыс. руб., так все офигеют.
Стройки в клине между Дмитровкой и СВХ на 10 лет вперед, из ближайшего также ждем Доминанту с проектом на ЗУ "Дмитровское, 83А".
Очередной день. Очередная концепция отправляется в стол. Речь идёт, про картинки от бюро KRNV, которые были сделаны совместно с Buro V для земельного участка - "Золоторожский вал, 6с18". Данный участок накрыт КРТ, где должны реализовать 74 тыс. кв. м для реновации. Участок даже выставлялся в рамках пачки реновационных КРТ на торги, но потом почему-то с них был убран. Также, в рамках данного КРТ изначально фигурировало 2 ЗУ, второй - "2-я Синичкина, 4" в другом конце Лефортово. Мутирует проект.
Конкретно участок с проектом KRNV - пример того, как долго какие-то земельные участки могут идти на рынок недвижимости. Все эти хлебозаводы могли быть застроены так же быстро и молниеносно как и АТС. Но, ребята грамотно не договорились и проекты медленно, но верно доползают для реализации.
Надо отметить, как улучшается данный пятачок в Лефортово:
1. Финализируется стройка в Символе;
2. Стоун уже продает офисники и анонсировал жилье с архитектурой от Рубена;
3. На ЗУ "Танковый, 4" уже допиливают фасад реновационного дома. Очень стремный фасад. Региональный девелопер - точно планирует наконец-то вытащить в коммерческую реализацию проект из чемодана говна - интеко.
4. Рано или поздно в реализацию вытолкнут Кристалл - "Самокатная, 4";
5. Все-так кто-то должен на рынок вытащить "Слободской, 6" - занимаются этим "бывшие топ-менеджеры из интеко".
Обновляется локация, не так масштабно, как предполагалось в рамках проекта - "АртКвартал", но всё равно динамика есть.
Комментарии профессиональных архитекторов на тему цирка вокруг концепции цирка на Вернадке:
1. "Я очень рассчитывал, что все бюро, которые представлены были в списке финалистов, предложат варианты, основанные на максимальном сохранении текущего модернистского проекта.. но нет..."
Мы с редакцией именно переживаем за архитектурный ансамбль МГУ, где сейчас здание цирка в стиле советского модернизма хоть как-то перекликается со зданием второго ГУМанитарного корпуса МГУ.
2. "Хотя после Олимпийского уже не так удивительно"
Концепцию "Олимпийского" долго скрывали, конкурс среди уважаемых бюро не проводили. Кажется, ситуация все-таки другая.
3. "Проект крайне низкого качества, в нём нет ни архитектурной идеи, ни силуэта, ни вдумчивости по отношению к типологии. Очень хочется надеяться что это шутка. Чудо-град 90-ых. Кажется, что внутреннее содержание цирка будет спокойнее и органичнее чем его фасад."
Слишком гротескное решение, согласны.
4. "А как в тексте выразить красноречивое молчание?"
По ходу все участники процесса на это и надеются. Кажется, такой знаковый объект для города и его горожан. Локация важнейшая - Вернадка, долина МГУ и тд. Место реально привлекает много людей и тут такое однобокое решение. Если в конкурсе участвовали известные московские бюро, почему за вариант концепции нельзя было устроить голосование на активном гражданине? Очевидно, что московские бюро не могут предложить вариант, который совсем идет вразрез с градостроительной политикой города или архитектурном виженом. Все люди в курсе, все в теме.
Итог один - архитектурное бюро APEX продолжит работу над созданием нового облика Большого Московского государственного цирка на проспекте Вернадского.
Итоги 2К24 от ДОМРФ
7. ДДУ девелоперы зарегистрировали на 27% меньше, чем в 2023 году. Кто-то скажет: ну да, рынок на треть просел. Но тут проблема самого механизма ДДУ. Главный вопрос — сколько ДДУ идут с рассрочкой. А ДДУ с рассрочкой — это ДДУ, который может быть расторгнут через некоторое время. Надо внимательно наблюдать не только за тем, как будут раскрываться депозиты и люди будут нести их в бетон, а еще за тем, как будут отваливаться зарегистрированные в прошлом ДДУшки. Спрогнозировать объем этих расторжений сейчас не представляется возможным, уж слишком разные были условия у девелоперов, но то, что это повлияет на рынок в будущем, — просто факт.
8. Просто смешной оборот, который зачем-то везде используется. Что это за «подушка безопасности», почему мы постоянно слышим про нее — вопрос открытый. Интересно, в других секторах экономики кто-то ищут постоянно ту самую подушку или жирок?
9-10. Дальше Домрф отрабатывает историю про навес метров. Это одна из главных манипуляций на рынке, что, мол, столько навыводили, что продать будет невозможно. К сожалению или к счастью, нет, девелоперы не смогли вывести такое количество метров в стройку, чтобы хоть как-то говорить об «навесе метров». Но посыл будут постоянно раскручивать хайпажоры, потому что логика линейная: если есть навес, будут долгострои, будет падение цен. Это не так работает, навеса нет, долгострои будут, цены не снизятся.
В ЖК «1-й Измайловский» появится новый учебный комплекс
В «1-м Измайловском» «1-й ДСК» (входит в ГК ФСК) построит учебно-воспитательный комплекс для 375 детей. Это и детский сад, и начальная школа в одном здании — удобно для семей с детьми. Проект получился ярким: фасады украсят металлические панели мягких оттенков зелёного, голубого и белого. Здание сложной формы, с большими окнами во всю высоту. Внутри всё продумано: малыши 3–4 лет будут на первом этаже, старшие дошкольники — выше. У учеников будут просторные классы, актовый зал и спортивные зоны. На улице появятся площадки для игр и спорта, беговая дорожка, зона для мероприятий. Все это застройщик передаст городу после завершения строительства.
К слову, домрф из агентирования вывел в реализацию ЗУ "Большой Николоворобинский, 7 стр 2, 3, 4, 17". Начальный ценник аукциона поставили небольшой. Скромный 161 мульт. Из-за того, что объект является ОКНом - городской усадьбой Тессина, там всё снести к херам собачьим и устроить клубный домик на 0,2 га не получится. Придется заниматься каким-то осторожным редевелопментом, а в осторожный редевелопмент у нас в городе умеют очень мало людей. И обычно он получается только в "ярких" проектах или локациях. Усадьба Тессина точно не является ярким проектом. Но, посмотрим, может кто-то смелый заберет проект, вдохнет в него жизнь.
Читать полностью…
Наша любимая рубрика - #проектвстол. Вот такие башенки могли быть запроектированы на ЗУ "2-й Силикатный, 8". Авторы проекта -MPG Architects делали чисто офисное решение, но Основа пошла, сделала модную, стильную, архитектуру от KAMEN и вывела проект апартаментов - Emotion. Это произошло осенью 2023 года. Тогда, мы написали, что ценник 390 тыс. руб./кв. м. довольно маленький, но рынок показал обратное. Продажи идут крайне плохо - продали за больше чем год всего 7% проекта, да и ценник поднять выше 410-420 тыс. руб./кв. м. не могут. Как видим, клиенты голосуют рублем и никакая хитроизъебистая архитектура не помогает продавать лучше.
Конкуренты по локации - Левел квартиры продает по 390 тыс. руб./кв. м со стабильным темпом - 2,5 тыс. кв. м. в месяц, а ФСК вообще фигачит по 600 тыс. руб./кв. м. Явно Основа ориентировалась на проект ФСК, но в итоге Левел очень хорошо снизил прайс локации. Ждем по каким деньгам выйдет: Сезар с проектом на ЗУ "3-й Силикатный, 1" и "3-й Силикатный, 1 к 1" и Гранель с проектом на ЗУ "1-ый Силикатный, 13". На Силикатных улицах вообще девелоперский движ-Париж.
MR Group и арт-группа Recycle Group (резиденты знаковых галерей и музеев Франции, Великобритании и США, многократные участники Венецианской биеннале, известные в том числе своим сотрудничеством с брендом Dior) крепко обнялись и заколабились.
От девелопера — премиальный ЖК Famous, а от художников Блохина и Кузнецова — арт-объект Imagine, который установят на территории комплекса. 58-этажный премиальный небоскреб Famous, который получил престижную премию The International Architecture Awards 2024, находится в шикарной даже по капризным московским меркам локации — в нескольких минутах пешком от парка «Фили», Парка Победы и Филевской набережной.
Арт-работа Imagine высотой более 2 метров сделана из пластиковой сетки с термоформовкой, которая крепится на металлический каркас. По замыслу Recycle Group, скульптура изображает движущуюся (остановись, мгновение) фигуру девушки в виртуальном шлеме. Девушка не одна — она взаимодействует с пикселизированными формами — виртуальными элементами, которые, не сразу поймешь, то ли реальны, то ли иллюзорны.
Арт-объект будет радовать глаз в «Алом саду» от японского урбаниста Хироки Мацууро. Так что жители Famous будут приобщаться к современному искусству от известной за пределами РФ (что нынче редкость) арт-группы между занятиями йогой и медитациями.
На прошлой неделе обсуждали все цирк. Ефимов в интервью зачем-то подсветил историю с тем, что СЭВ будут сносить. Теперь понятно зачем - вот такой "гигант" высотой 355 метров может появиться на месте СЭВ-Мир-Сфера.
Проект, понятное дело, ещё 10 раз мутирует, но заход - сделать супердоминанту - очевиден. Сейчас планируется там 220 тыс. кв. м жилья, 357 тыс. кв. м офисов и ТЦ на 103 тыс. кв. м. Итого - 76 этажей - СПП в ГНС - 696 тыс. кв. м.
Проект «Никитский, 6» мог быть ниже на пару этажей и иметь собственный двор. Вот такую низкоэтажную концепцию рассматривали для реализации. Но ТЭПы для проекта — и в Африке ТЭПы, поэтому реализуют более жирный, более плотный, более высокий домик от ЦЛП в стиле «окна побольше, фасад побелее, кровля эксплуатируемая, остальное в стиле очень строго, минимального минимализма».
Хотелось бы написать, что пипл радостно хавает квартиры со стоимостью квадратного метра — 3 мульта. Но нет, пока регистраций ДДУ было всего на 600 метров, а значит, пипл только приценивается к такой амбициозной цене в проекте.
Однако стройка идет бодро, R4S явно хочет закрепиться в роли игрока на рынке роскошной Москвы.
Как-то давно не вспоминали про проект Главстроя на ЗУ «Сретенка, 13/26», который фигурировал еще в 2021 году под брендингом «Дом с бассейном». История довольно любопытная, проекту сто лет в обед, его даже строят, но никто не продает, документов на нашдомрф нет.
Сейчас всплывает новая концепция, сделанная в 2023 году (1), возможно, тишина с продажами связана с тем, что от концепции John McAslan + Partners (2) решили отказаться в пользу отечественного производителя. Импортозамещение в элитной московской недвижимости. Концепция была у Мкаслана довольно проработанной (3), до сих пор висит логика проектирования этого проекта от иностранцев. Про сам проект Главстрой как будто вспоминал последний раз в 2022 году (4), но стройка идет, на лето 2024 пару этажей отлили (5). Также висит сайт с заглушкой «дом с бассейном».
Как видите, маленький элитный проект может ползти на рынок годами. Плюс по документам это были апартаменты отельного типа, поэтому Главстрой может все это время просто менять апарты на жилье, потихоньку строя проект.
Ну, кто еще не зарегистрировался на «REPA»? В смысле, на Real Estate Property Awards. Все, кто не успеют, уже на следующей неделе опоздают.
До 14 февраля заявки принимаются на сайте в трех блоках: готовые проекты, концепции и Rепутация. Да, репутация тоже – главные герои покупательских чатов могут не беспокоиться. Эксперты посмотрят все: жилье, загородку и коммерцию.
Победителям выдается знак качества всероссийского уровня. Типа годный проект, можно покупать. В общем, это хороший шанс получить дополнительную звездочку. После отмены льготной ипотеки в битве за клиента все средства хороши.
Кстати, по официальной информации от Киевской площади, в рамках проекта на месте СЭВ будет реализовано более 600 тыс. кв. м недвижимости: "Площадь кластера превысит 600 тысяч квадратных метров. Свыше 450 тысяч квадратных метров займут социокультурные, досуговые и деловые объекты, включая конференц-центр, фитнес-клуб и детский досуговый центр. Оставшиеся площади будут отведены под жилые помещения и техникой-эксплуатационные помещения."
Это просто конский размер и не особо понятно, как это все даже на несколько ЗУ ("Новый Арбат, 36" - здание "СЭВ", "Большой Девятинский, 9" - гостиница "Мир" и ТЦ "Сфера") можно будет засунуть. Поэтому очень интересно, каким проектом удивит город Киевская площадь. Картинками с парусами на ЗУ "Кутузовский, 12, 14А" удивили, но движений по проекту пока не замечено.
Удивительно, но на реновационный КРТ, состоящий из 1 дома в Кузьминках почему-то случилась на торгах невиданная борьба.
Целый дом по адресу "Волгоградский, 130" построит ПИК. Ничего удивительно. Подавались туда также Смарт девелопмент и Олимпстрой.
В далеком 2017 году ПИК хотел застроить вообще все Кузьминки своими урбан-блоками серии ПИК-1. Кстати, в проекте была ну очень приятная этажность, которую точно не выдержала экономика.
Вышло большое интервью с Ефимовым. Затронули и тему и цирка и то, что будет с некоторыми другими заметными локациями: "К архитектурным памятникам относимся бережно, реставрируем. А перестраивать старое здание, чья эпоха ушла и которое свое уже отслужило, большого смысла нет".
В частности новый проект анонсирован на месте высотки СЭВа: "это обычное офисное здание, которое с учетом современных технологий не является комфортным." Заявлено, что там может появиться объект, который "станет определенным символом нашего времени".
Напомним, что по соседству проект уже готовит Киевская площадь, что намекает на аналогию с реконструкцией "Олимпийского".
Пара вариантов концепций на цирк от Маркс Групп. Современный, чистенький, беленький вариант в стиле того, что сейчас любят делать где-нибудь в районе арабских эмиратов. Вероятно, в концепции не было замечено эмо-теха.
Читать полностью…
А вот и официально объявили аукцион на ЗУ "Проектируемый 4062-й, 8". Стартовая стоимость площадки - 1,3 ярда (1). За этот чемодан лавэ можно получить участок 1,6 га на ЗИЛе и навернуть 200 тыс. кв. м офисников в ГНС - это порядка 150-160 тыс. кв. м продаваемой площади (2).
Ранее фигурировала концепция нескольких жилых башен с максимальной высотой до 250 метров (3). Но, город решил тут навернуть больше офисов. А то на ЗИЛе стройки жилья ещё на 10-15 лет вперед хватит, нужно недвижимое разнообразие.
Для хорошего офисника - от метро Технопарк - далековато. Хотя, на самом технопарке вообще достаточно большой офисный кластер - технопарк Нагатино Айленд, который начал сдаваться ещё в начале 2010-ых. Сейчас эти офисные коробки выглядят, мягко говоря. устаревшими.
Посмотрим, кто для льготы ВРИ заберет данный проект. Стартовый прайс довольно доступный, даже при текущих ставках. Скорее всего, это будет какой-то жилой девелопер с большим портфелем жилья, но без КРТ, где и так офисов до едрене фени.
На ЗИЛе также ожидаем:
1. Развитие и реализацию КРТ - "2-й Кожуховский, 29"; "Автозаводская, 16" или рабочее название "ЗИЛ Восток";
2. Продажу и решение вопросов с ТЭПами на ЗУ "1-й Автозаводский, 3";
3. Реализацию проекта на ЗУ "Автозаводская, 22" - от регионального девелопера ГК "Консоль";
4. Жилую застройку в рамках КРТ "Автозаводская, 23, стр. 16";
5. Выход в продажи проекта "Марк" на ЗУ "Автозаводская 23/436";
6. Продажу куска проекта Шагал кому-то из региональных девелоперов;
7. Реализацию проекта на ЗУ "Автозаводская, 23" региональным девелопером - СК10;
8. Старт проекта на ЗУ "Андропова, 20" от "Группа Регионы";
9. Перепроектирование и выход в продажи проекта бывшего Инграда на ЗУ "Автозаводская, 25". Вроде, Смайнекс этот проект сливать не планирует и будет строить сам.
В канале мэра Москвы появилась концепция нового цирка на Вернадке (1). Если все посмеялись над "грибными" концепциями (2), которые даже на конкурс не пустили. То победитель конкурса это что-то среднее между кайзеровским шлемом и пламбобом (да, это так называется кристаллик в Симсе).
В финале конкурса были: Маркс, Асадов, UNK, KAMEN, APEX и какой-то Мирпроект. Очевидно, что это не APEX, не KAMEN, не UNK, но кто мог родить этот "эмо-тех" в таком виде - неизвестно. Узнаем, посмеемся.
Итоги 2К24 от ДОМРФ
Главный антагонист ЦБ — домрф. Ребята активно делают аналитические агитки, которые должны помочь развитию рынка. Иногда, конечно, проскакивают какие-то интересные цитаты в виде: «У таких застройщиков мы можем действительно увидеть ряд банкротств в 2025 году, но никакой опасности с нашей точки зрения в этом нет, потому что проекты будут переданы на достройку другим компаниям». Представляйте ситуацию, когда выходит ЦБ и говорит такой: «А у нас пара банков в 2025 году ляжет, не переживайте, это отчистит рынок». Можете такое представить? Нет, таких приколов не бывает. Все санации и отборы лицензий происходят под шумок и только с благими намерениями.
Вернемся к аналитике домрф:
1. Домрф довольно позитивно оценивает снижение ключевой ставки. На следующий год прогнозируют 17–20%, что сегодня кажется нереально. Потому что таргет по инфляции остается 4%, а она сейчас на уровне 10%. Такое ощущение, что одно заседание ЦБ, где не повысили ставку, насытило публику так сильно, что на позитиве уже месяц ходят, как будто что-то изменилось в лучшую сторону в макроэкономическом плане.
2. Хороший посыл и инструмент аргументации от домрф — рост доходов населения, который формирует новый класс ипотечных заемщиков. Не обязательно это, конечно, ипотечные заемщики, скорее это просто другие люди, которые могут выйти и купить квартиру в рассрочку или в кэш. Насколько правдивы эти показатели и насколько это те люди, которые захотят покупать квартиры как вообще вид вкладывания денег — неизвестно. Может, все пойдут и купят себе по Гелику.
3. По объему выдачи кредитов 2024 = 2022 = 2019 годы. В деньгах смешнее, если 2024 = 2022, то в 2019 денег на 41%. Вот так подорожали квартиры. Вот так банки начали больше зарабатывать на ипотечных заемщиках. Конечно, удручающей цифрой является история, что 70% ипотек идет с гос. поддержкой. По сути, вся игла ипотечного одобрения держится на велении-хотении государства. Если оно передумает, то рынок ляжет.
4. Дальше идет фейковый график на тему ввода — больше 100 млн кв. м. Конечно же, данные по ИЖС натянуты дачной амнистией, это просто статистический конфуз. На них не надо даже внимания обращать. Смотрим только на динамику МКД — и она довольно не позитивная. Объем ввода просел до 45 млн кв. м., то есть 4-летняя эпоха льготной ипотеки не позволила девелоперам выйти на какой-то новый уровень стройки. Напомним, чтобы не было дефицита жилья на Святой Руси, нужно одного МКД вводить каждый год 100 млн кв. м. Но ипотечная игла не смогла раскрутить маховик стройки на такой уровень, учитывая, в какой кризис рынок вошел сейчас — может даже и хорошо, что никто не смог выйти на такие объемы. А то падение было бы уровня СУ-155.
5. А вот тут удивительный факт. На очень тяжелом, вязком рынке 2024 года девелоперы все равно продолжили выводить метры (48 млн кв. м), как и в 2023 году, который был значительно более позитивный и по продажам, и по финансовой нагрузке проектов. Скорее всего, кого давят проценты за бридж на покупку земли, поэтому приходится выводить в стройку объем и перекладывать все расходы в дорогое, но более доступное проектное финансирование.
6. Ключевая проблема отсутствия продаж и рассрочек — это плохое покрытие выборки ПФ эскроу-счетами. Уже подсвечивали, что кто-то в 2020 году понтовался, что ПФ — 1% стоит. Но в 2020 году можно было 110-120% иметь покрытия. Сейчас ПФ в среднем по больнице уже 8,8%, а покрытие 76%. Рассрочки картину не улучшат, поэтому расходы на ПФ будут в районе 10% в этом году. И куда их перенесут девелоперы? Правильно, в цену метра.
Продолжение...