102003
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
Ещё нравится вординг в отчетах ЦБ: "после рекордных 34,5% в 2023 году, когда рынок был сильно перегрет массовой господдержкой". То есть рынок грели, грели перегрели. Как-то контролировать его не было возможности, что кто-то даже 26 льготных ипотек смог взять. Складывается такое впечатление, что регуляторы - Минстрой, домрф, ЦБ - с игроками рынка работают как с детьми малыми. Что девелоперы, что банки пытаются как-то быстро срубить бабла и побежать с горящей жопой дальше, а регуляторы такие: "ребята, давайте жить дружно, давайте тут поможем, там поможем". А на местах хаос в виде непонятных договоров, рукожопной стройки и тд. И вот на эти "места", никто особо не смотрит, действовать начинают, когда только какие-то верхнеуровневые индикаторы начинают показывать странные вещи.
Отметим, что в декабре 2024 года была минимальная выдача рыночной ипотеки - 52 ярда. Девелоперы всех клиентов, которые могли бы взять рыночную ипотеку - пакуют в рассрочку. Так, сказать девелоперы с иглы ипотечного одобрения пересаживаются на более рискованную иглу рассрочного наслаждения.
Сейчас настолько все к этому адаптировались, что январь 2025, судя по обсуждениям проходит у господ девелоперов очень хорошо. И ПИК, и Самолет и другой крупняк выполнит планы продаж. Вопрос только сколько они из этих планов выкинули при прогнозировании в декабре. 50% или все же поменьше?
One Tower начал опять мутировать
Эскиз одной из самых эпохальных башен в Москва-сити создал никто нибудь, а сам Ураган Кузнецов. Именно с его легкой руки данная высотка начала напоминать что-то среднее между воздухоочистителем одного известного производителя фенов и женским началом. Дорабатывать концепцию начали ребята из Генпро, поэтому реалистичность изначальных картинок начала увеличиваться, что в свою очередь начало менять визуальную составляющую проекта. Поэтому новый вариант выглядит потолще (1), старый вариант полегче (2).
По данным СиТ, небоскреб начал снижать свою высоту, теперь он вместо 415 метров стал всего 376 метров, хотя изначально проект маэстро Скуратова был аж 445 метров высотой (3).
Напомним, что проектом занимается мастеравитый девелопер - MR. Финансовая модель у проекта - мегатяжелая. По слухам, чтобы хоть как-то заработать на этом архитектурном высказывании - нужно продавать метр более чем за 1,5 мульта. Что довольно много для Сити. Поэтому МР ищет, искал и вероятно всеми правдами и не правдами будет пытаться толкнуть проект какому-нибудь регионалу. Прям, жалко, что Страна девелопмент уже в Сити отоварилась. А то, учитывая, за сколько они купили кусок Сити-2, могли и это замечательное изваяние приобрести для реализации.
Реновационную КРТешку по адресу "Вавилова, 5" также забирает подрядчик - ЕКС. Они реализуют стройку абсолютно различных объектов, были замечены и в реализации дома по программе реновации. Недалеко от Вавилова строили дом по адресу "5-й Рощинский, 1".
Реновация на на Вавилова интересна тем, что она одна из самых высоких реноваций в городе - этажность может составить 65 этажей. Если дом отдадут реально для переселенцев, то они смогут уехать на этаж в 13 раз выше, чем жили в пятиэтажке. Это первый удивительный факт, а второй - программа реновации настолько мощная, что даже небоскребы начали строить.
За спиной реновационки строится неутомимый ЖК Five. Строится, но нифига не продается. Регистраций ДДУ по сути не было с лета 2024 года. Как бы там опять в долгострой все не улетело, с такими продажами. На рынке есть примеры проектов - участков, которые банкротились два раза, например, Лайково.
Максимально элитные реновационки по программе КРТ забирает городская компания - УЭЗ "Управление экспериментальной застройки районов". Только они своей ОООшкой "СЗ Коммунарка 5" подали заявку для реализации домов по адресам: "Кременчугская, 19" и "Вернадского, 62".
Город в рамках проекта ожидает пара домиков на 85 тыс. кв. м. Если честно, есть подозрение, что квартиры построят, но толкнут это не каким-то там переселенцам из пятиэтажек, а на аукционы выставят и продадут их "в рынок". Такие прецеденты на рынке уже были. Когда в доме по реновации живет не так уж много реновантов. Плюс иногда дома "отдают" для какого ведомства или для нужд города, который по каким-то своим принципам распределяет квартиры. Площадки интересные, помечаем, наблюдаем.
Для уставших от сырости, серости и холода девелоперов и экспертов недвиги 27 и 28 февраля в Баку состоится саммит недвижимости «Движение». Каспийское побережье, горные пейзажи, умопомрачительно вкусная местная кухня, по-восточному роскошное гостеприимство – ну, вы поняли. Если вы собираетесь додвигаться до этого мероприятия, как и другие 500 участников, то рассказываем, что на саммите будут говорить и показывать: речь пойдет об инвестициях в недвижимость, будут разборы специфики зарубежных рынков; куда ж без обсуждения насущных проблем – например, с массовым рекрутингом. Ожидаются гости из России, Германии, Польши, Узбекистана, Казахстана, Китая, Индии, Турции и, разумеется, участники из Азербайджана.
В первый день, 27 февраля, обсудят особенности девелопмента и гостеприимно организовавшем саммит Азербайджане. Хедлайнер первого дня – президент Agalarov Development Эмин Агаларов. А вот 28 февраля можно будет погрузиться в мировой девелопмент, обсудить сходства и различия в трендах, поделиться опытом работы за рубежом, сравнить рынки недвиги разных стран. Гвоздь программы — звезда мировой архитектуры Сергей Чобан с модной в прикаспийском регионе темой экологической и культурной интеграции.
Билеты стоят от 95 до 140 тыс. рублей, не двигаемся по азербайджанскому базару без толку, приобретаем и идем на «Движение».
Архитектурные излишества в девелоперских проектах продолжают шагать по проектам столицы. Вот так может выглядеть проект очередного регионального девелопера в Москве. Схема появления и проекта и девелопера классическая, давайте по пунктам:
1. Есть в Москве большой котел спроса - Калошино. Первая ласточка в этой дремучей промзоне был проект MR - Амурская. Но, MR по своей сущности мастер-девелопер, поэтому толкнул его Левелу и тем самым рынок увидел Левел Амурскую. Ребята уже давно построились, давно обжились, все лавки пересидели, всем соседям кости перемыли. Дальше на сцену выпорхнул АФИ с "Сиреневым парком", а дальше пришел ПИК, а там как понеслось: бац, бац, бац. Одним словом - город промзону полностью начал трансформировать, а на огонек залетели все девелоперы и главный батя в этой тусовке оказался ПИК.
2. Что делает девелопер, когда сформировал большой земельный банк в одной локации? Правильно, пытается этот земельный банк распродать, бабки сразу кэшем собрать. Бизнес то простой - участок купил, в городе ТЭПы согласовал, а дальше каким-то чувакам толкнул. Бумажки согласовывать, это вам не в продажи с дольщиками играть и краны крутить. Это процесс более чистый, более смысловой. Для красивых и умных людей, а не для этих продаванов и стройбанов. Поэтому ПИК и начал распродажу собственных ТЭПов в данной локации. Залетели на огонек: Брусника, Догма.
3. Собственно, маленький кусочек проекта "Открытый парк" у ПИКа купил девелопер из Челябинска - Базис. Кусок маленький, всего 29 тыс. кв. м. - два домика. Крохи от этого огромного, калошинского пирога недвижимости. Чисто шикануть решили девелоперы из Челябинска.
4. Время шло и поменялись правила игры. Если ПИК при старте своих проектов мог фигачить панельки без каких либо архитектурных излишеств, то сейчас и ПИКу и вновь прибывшим надо уже строить иначе. Сам мэр смотрит каждую концепцию, поэтому у нас тут пиршинство форм, фактур и подходов к фасадам. То что это никто нормально реализовать не может - это пофигу. То что себестоимость такого фасада выше ПИКовской панельки на процентов 40-50% - это пофигу, главное картинки в городе согласовать. А там разберемся. Эксплуатация этих архитектурных излишеств на данный момент вообще никого не интересует.
Посмотрим что в итоге выкатит Базис и как в этом огромном котле они смогут реализовывать свой маленький объем, особенно на фоне таких "сильных" брендов под боком.
Бюро ai architects сделало вот такую концепцию по развитию территории "Долина МГУ". Долгое время там были гаражи, бомжи и свалка. Среди студентов ходила или ходит байка, что там свалка потому что идет "метро-2". Что там на самом деле, мы хз, но сам факт того, что в таком престижном районе столько лет был большой участок с перекати полем, это довольно забавный факт.
Сейчас все начало осваиваться. Уже построили "Кластер Ломоносов", там все максимально по красоте - архитектура от бюро KAMEN, арт объект за 60 мультов перед входом, эффективность выхода полезных площадей что-то в районе "смех, да грех", но место настолько модное, что забукировать его для какой-то тусовки практически невозможно. Все расписано на 1,5 года вперед, да и прайс там конский. Короче, чудеса, красота.
Реализуется жилье на ЗУ "Вернадского, 12Б". Там часть ушла для города, а часть делает Сезар. Жилье тут разлетится без проблем, потому что большой отложенный спрос из "сталинок", да и из "доминиона" точно многие сьехать хотят, не меняя локации.
Был проведен конкурс на строительство здания физфака МГУ. Где победила концепция ROCCO+MLA, но по мнению читателей инсайдов лучше всех справились - UNK.
Также в локации ждем проект Капиталистов с "партнерами": "Вернадского, 10", застройку ЗУ "Вернадского, 6"; офисники на ЗУ "Вернадского, 8А" и "Вернадского, 6В". Судя по заходам в архитектуре - все будет осовремениваться и ненужный, неактуальный флер "доминиона-шуваловского" из локации пропадет. Главное, чтобы творчество Асадова не фонило.
OCTOBER GROUP решил вывести в реализацию проект KOBZON CITY (K-CITY) – это многофункциональный центр общей площадью 59,8 тыс. кв. м на ЗУ «Бауманская, 11».
Как мы писали многократно, Басманный район ЦАО получил новый импульс развития, и МФЦ класса А с артхабом им. И.Д. Кобзона и архитектурой от NIKKEN тут в самую тему, особенно в пешей доступности к метро.
Обещают нарезку офисов от 36 до 716 кв. м с возможностью объединения. Сейчас на старте продаж условия покупки сладкие – от 17 млн руб. за офис в беспроцентную рассрочку с первым платежом от 10%. У кого бабки на депозите не зависли – самое время подумать, куда переложить, ведь локация развивается, а в локации ни одного приличного офиса класса А нет, только В и В- с большой частью редевелопмента.
РнС девелопер планирует получить в ближайшие месяцы, а ввод намечен на 2028 г. Старт продаж дан. Преза - тут.
Новый этап в строительстве ЖК «1-й Химкинский»
ГК ФСК получила разрешение на строительство трех новых корпусов в ЖК «1-й Химкинский». Эти дома станут частью масштабного проекта в Химках, который возводится под брендом «1-й ДСК».
Новые корпуса представляют собой здания переменной этажности:
• корпус 2.3 - (10–18 этажей) – 700 квартир, подземный паркинг на 236 машино-мест, кладовые;
• корпус 2.4 - (9–17 этажей) – 621 квартира, 216 машино-мест и келлеры;
• корпус 2.5 - (11–15 этажей) – 567 квартир с кладовыми на подземных этажах.
Большинство квартир – однокомнатные, но есть и двух- и трехкомнатные варианты. На первых этажах запланированы коммерческие помещения, которые со временем наполнят район полезной инфраструктурой. Сам ЖК задуман как полноценный квартал, где через несколько лет появятся школы, детские сады и даже спорткомплекс с термами.
ТОП девелоперов по объему контрактации в Москве и Области
Самое любимое занятие девелоперов — это мериться письками. Самая главная и важная писька — это сколько денег смогли заработать за год. Этому уделяется максимальное количество внимания, потому что бабки зарабатывать на таком рынке — это надо уметь.
Обычно «суммарное количество бабок» за год называют «выручкой». Проблема только в том, что сейчас «суммарное количество бабок» из-за рассрочек превратилось в суммарную контрактацию — это сколько денег получилось при суммировании всех заключенных ДДУ и всех ДКП. И учитывая, что доля рассрочек на рынке ползет активно вверх, цифра «выручка» и цифра «контрактация» начинают все сильнее и сильнее отдаляться друг от друга.
На рынке любят муссировать сейчас две цифры по этой мнимой «выручке». Первая цифра — это из проектного финансирования, а точнее проектной декларации, где суммируется весь объем контрактов, заключенных в проектах. Вторая цифра — это оценка кого-то из товарищей, которые покупают данные по регистрациям ДДУ в Росреестре, а дальше прикручивают парсинг цен с сайтов застроев. Если первая цифра еще показывает фактическую контрактацию, то вот вторая — это вообще вилами на воде писано, потому что цены на сайтах девелоперов сейчас из-за скидок, наценок и прочей лабуды не значат ровным счетом ничего. Поэтому, если вы видите очередную «аналитику» на тему выручки, учтите, что это оценочное суждение, которое может быть очень далеко от правды.
Поделюсь оценкой по данным из проектных деклараций, сколько девелоперы Москвы и Подмосквы заработали на реализации квартир. Пара соображений на данный счет:
1. В целом рынок поднял суммарно 1,8 трлн рублей. Это на 16% больше, чем в прошлом году. Объемы реализации падают, но из-за роста цен и смещения спроса в более дорогую Москву денег становится больше.
2. ТОП-10 девелоперов города зарабатывают 71% рынка. Это рекорд за последние 4 года. В 2021 году ТОП-10 поднимало только 66% всех денег рынка. Поэтому вопросы монополизации или демополизации идут пока в разные стороны. По земельному банку игроков становится больше, а вот по реальным продажам в кэше крупняк давит сильнее.
3. ПИК по бабкам сдал назад — минус 19%. Вот что значит девелоперский цикл. ПИК словил невывод объемов в 2022-2023 гг. и теперь расплачивается за то, что не смог выводить новые метры. Новые метры не выводились в первую очередь потому, что все концепции в городе начал смотреть лично мэр и каждый квартал теперь у нас архитектурное событие с архитектурными излишествами.
4. В ТОП-10 ворвалась Форма, которая увеличила объем реализации относительно 2023 года в 5 раз. Значительный рост показали ЛСР, ФСК, А101 и МР. Ответ на вопрос «почему?» у всех одинаковый: нарастили земельный банк.
Зачем наблюдать за объемом контрактации — это вопрос философский. Но все же мы тут любим рейтинги?
На ЗУ "Большой Левшинский, 19" ещё есть концепция от некой конторы АРТ. Судя по проектам, - это какой-то карманный проектировщик компании Трансстройинвест. Поэтому велика вероятность, что площадка в Левшинском выпала из портфельчика Palladio Group и отправилась в руки Трансстройинвеста. Кроме этого, у ТСИ есть СЗ "Смоленский бульвар" - это ближайший "большой" адрес к площадке "Большой Левшинский, 19".
Трансстройинвест активно набрал земельных участков совершенно из разных классов и в различных локациях. Ряд проектов реализует, ряд готовит к выходу. Из последнего проектируют - ЗУ "Зацепа, 21". Явно, ребята планируют ещё набирать проекты.
Palladio Group, наоборот, сливают ряд проектов. На сайте у них вообще висят 3 названия: High Garden (сдан, хотя строился со скандалами), Annabel’s (ЗУ "Курсовой, 12/5") и Pentagram (ЗУ "Большой Козихинский, 31").
Кстати, "Большой Левшинский, 12", "Малый Лёвшинский, 7" и ещё один ЗУ (его забрал город) в Левшинском принадлежали в "своё время" вообще ПСНу. Если бы сиськи не мяли, могли зайти и всю локацию оприходовать, но теперь мы наблюдаем драму долгой реализации маленьких клубных домов в рамках рынка роскошной Москвы. Скорее всего, ТСИ быстро выплюнет на рынок главного пациента - "Большой Левшинский, 19" .
Региональная Догма забрала ОООшку "Сфера" у ПИКа. Это все в рамках сделки по покупке куска двух проектов: "Новое Очаково" и "2-й Иртышский". Плюс в сделку зашит какой-то МПТ, возможно, это офисник "Мещерский", но это не точно.
Сначала москвичи продавали регионалам куски проектов. Но, по ходу формируется новый тренд - продажа проекта "под ключ", уже с открытыми продажами, как это сейчас в Republic или неделю назад с Герцена. Дядьки в офисах дрочат эксель налево, направо, пытаются выбрать самый оптимальный вариант для бизнеса. Выиграют ли обычные дольщики от этих перекидок проектов? Думаю, что нет. Никак гладких переходов проекта от одного девелопера к другому не было никогда. И все ваши M&A сделки на рынке недвижимости - это чисто темка срубить бонусов менеджменту в моменте.
Также в Королеве планируется застройка ЗУ "Октябрьский, 12". Там снесут здание ИПК Машприбор, скорее всего, будет некоммерческий проект, а стройка дома для сотрудников ЦНИИмаш.
Читать полностью…
Последний урбан-блок в рамках проекта "Амурский парк" получит красно-белый фасад с пластикой, динамикой и балконами. Всё на радость локальным фанатам Локомотива.
Тут тоже будут максимально отстраиваться от старого продукта, от старого проекта. Хотя, локацию там так уже застроили, что отстроиться не получится.
"Амурский парк" раскочегарить до 400 тыс. руб./кв. м. не получается. Остатков немного, продают по 1 тыс. кв. м в месяц. "Второй Иртышский" - как представитель "нового продукта", все что делает - дешевеет. Там даже за 300 тыс. руб./кв. м. Сможет ли новый продукт в Амурском что-то изменить в плане продаж - вопрос цены. Учитывая текущие подходы, ПИКи тут дешевле 300 тыс. руб. с метра могут стартануть. А если 250 за метр поставят - все улетит как в Саларьево. От инвесторов надо будет просто спасаться.
Сам ПИК устал от данной локации. Часть ТЭПов толкнули Бруснике, часть Догме. Брусника со своим "Метрономом" едет с продажами только за счет рассрочек, пока продукт региональной компании москвичи не поняли. Говорят, есть большой негатив на брусничные планировки. Догма, которая забрала кусок Иртыша, пока только готовиться удивлять. Но, если у Брусники в Москве есть типа продукт и реальный инструмент в виде рассрочки, то что может перекрыть Догма - большой вопрос. У них на данный момент ни того, ни другого.
ЗИЛ — колыбель проектов на 10 лет вперед
Суть такая. Был прекрасный завод ЗИЛ, на котором делали небольшие грузовички, которые были актуальны в рамках плановой экономики. Но с приходом на рыночные рельсы оказалось, что экономике нужно что-то большое а-ля КамАЗ или что-то для населения а-ля Газель. Поэтому заводы в Нижнем и на Каме кризис пережили. А вот ЗИЛ, который оказался со своей продукцией не особо актуален, постепенно херел. Пару раз пытались эту самую продукцию обновить, сделать какие-то новые модели, но вряд ли кто-то скажет, что «Бычок» — это была хорошая машина. А дальше начинает работать городская экономика. У вас в центре столицы находится огромный завод, который производит не самую ликвидную продукцию. Что с ним будет? Правильно, он попадет на рынок девелопмента. Как видим, ЗИЛ и около уже породили более 10 проектов, и на этом явно локация не остановится. Потому что у ЗИЛа в свое время было всё: и универсам, и стадион с футбольной командой, и ТЭЦ и так далее. Очень интересно, что произойдет с проходной завода. Мы как-то публиковали концепцию её редевелопмента, если так данный процесс можно вообще назвать.
ДГИ начинает изымать землю для КРТ «2-й Кожуховский, 29»; «Автозаводская, 16» — это по сути КРТ, которое создано для реализации площадки — «ЗИЛ восток», там была расположена заводская ТЭЦ, которую выкупил самый опытный девелопер на районе — ЛСР и начал готовить к реализации. В КРТ попало практически 30 га земли. Понимаете, какого уровня проект, когда у тебя под нож реализации попадает 30 га на ТТК? Глобальненько.
Ещё немного истории:
1. ЛСР выкупила ТЭЦ в марте 2022 года за 3,7 ярда;
2. В конце 2022 года начали менять ППТ, но по ходу тогда стало ясно, что нужно заходить в КРТ;
3. Летом 2023 года начала гулять презентация ЛСР по планам на ЗИЛ-Восток. Скорее всего, хотели этот проект продать;
4. В апреле 2024 года всплыли картинки концепции на данный участок от бюро Amirov Architects;
5. Летом 2024 года стало понятно, что это КРТ, куда запихнули ещё проект Колди, где Колди пытался протащить жилье, но получил сладкий подарок в виде офисников. Сразу пришлось стать офисным девелопером.
6. Ещё судя по документам был один ЗУ накрыт Гутовский. Там были запланированы офисники.
Сейчас мы видим старт реализации масштабного проекта. Интересно, кому продаст Эталон соседние участки Шагала, есть подозрения, что просто в локации ЗИЛа в итоге раздуплятся ещё пара девелоперов. Может даже региональных, у них почему-то кэш на кармане для покупки земли до сих пор есть.
ЦБ отчитался по результатам банковского сектора за 2024 год.
Очевидно, что ЦБ сейчас является одним из регуляторов рынка недвижимости, поэтому вначале несколько слайдов уделено ситуации с ипотекой. Тезисы простые: «ЦБ - молодец, потому что закрутили где надо гайки - объем выдачи снизился, качество кредитов повысилось, бла-бла», если более развернуто, то:
1. Головой прирост составил 2,4 трлн. рублей, основная масса кредитов была выдана во втором квартале. Угадаете почему? Да, всех, как обычно, гнали брать ипотеку, пока можно взять льготную ипотеку.
2. Погашений было на 2,5 трлн. рублей, это на уровне 2020 года, льготку посадили до 3,7 трлн., а вот херовые новости - рыночной ипотеки взяли всего на 1,2 трлн., это даже меньше, чем в 2020 году, когда и ценник был другой, и рынок был другой.
3. Качество кредитов выросло, но тему LTV и ПНД мы как-то уже детально разбирали. Также не сильно растет просрочка по ипотекам. Менталка заставляет людей делать что угодно, но платить ипотечный платеж. На кредиты граждане Святой Руси обычно забивают значительно сильнее.
4. Дальше радуют два слайда, где говорится о том, какие банки молодцы - заработали 3,4 трлн. рублей, это очередной рекорд. Казалось бы, что там такое в секторе делают хорошего, что такие невъебенные успехи? Ну и радует, как различается чистая процентная маржа по сектору и без зеленого игрока. Разница аж 0,6 п. п. Является ли зеленый игрок хорошей историей для экономики Святой Руси? Ой, вопрос какой дискуссионный.
Кажется, линза у ЦБ неполная. Говорить постоянно только об ипотеке - странно. Да, государство для широких масс продало историю, что можно или нужно брать ипотеку. Но корень то проблемы немного в другом.
1. На рынке жилья был, есть и будет оставаться дефицит метров. На Святой Руси реально мало жилой недвижимости, а та, что есть, уже не особо удовлетворяет потребности современного, модного, молодежного населения. Поэтому девелоперам нужно строить реальных 100+ млн. кв. м в год МКД, а не натянутых для отчетности метров с ИЖС. Даже интересно, когда эти фейковые цифры перестанут показывать. Потому что стране нужно 100 мультов метров каждый год реального МКД.
2. Понимая историю с дефицитом, на нее сразу прыгнули банки, которые зарабатывают не только на ипотечном кредитовании, а на всех этапах стройки. Причем самый маржинальный продукт у банков это никакая вам не ипотека, это ПФ с эскроу счетами.
3. То, что вседоступную льготную ипотеку надо было выключить еще в сентябре 2020 года - это уже просто 100% факт. В итоге она просуществовала до середины 2024 года с постоянно меняющимися условиями. И это на рынке, где с учетом преддевелопмента цикл от покупки земли до выдачи ключей 5-6 лет в лучшем случае. Не кажется ли, чтобы как-то мотивировать рынок, нужно не волны спроса ипотекой разгонять каждый квартал, а придумать какие-то более долгосрочные инструменты функционирования стройки.
КРТ с двумя ЗУ "Москворечье, 12" и "Садовники, 11" забирает в реализацию - чеченский девелопер - ГК Смарт. Компания реализует торговый комплекс "Грозный молл" и небоскреб "Ахмат Тауэр", а также по информации Форбса уже участвовала в программе реновации.
В рамках этих двух проектов необходимо будет реализовать 227 тыс. кв. м для реновации и 21,9 тыс. кв. общественных зданий.
В данном направлении довольно много коммерческой стройки, а также ожидаем проекты: КРТ "Каширское шоссе"; "Каширское, 76а"; "Борисовские пруды, 31" и КРТ "Каширское, 78".
На праздник жизни - раздаче реновационных КРТ подтянулись и генподрядчики - стройбаны, а не эти ваши "девелоперы". Так, реновацией в промзоне "Калибр" займется - МСУ-1. Им нужно будет построить 88 тыс. кв. м жилья, ФОК и административное здание за 11,8 ярдов. Примерная посадка данных объектов была замечена ранее (1). Это все точно порадует жителей ilove, которые еще были "обрадованы" публикацией Архсовета картинок какого-то неопознанного корпуса в стиле унылый АПЕКС (2). Так и непонятно, что это реновация - или продолжение самого Айлава.
Читать полностью…
Итак, наблюдаем за ещё одним интересным процессом в городе. Распределение для реализации реновационных КРТ путем торгов.
Пачку КРТ - Хапиловка, Сиреневый бульвар-Вольная-Никитинская, Кирпичные улицы забирает Мангазея. Только эти ребята выставили заявку на участие в торгах. Построить придется порядка 169 тыс. кв. м для реновации и детский сад на 250 мест. Какие бенефиты несет данный проект для девелопера - пока неизвестно. Недавно Мангазейцы открыли продажи недалеко от данных локаций, в проекте - "Мангазея в Богородском".
Сейчас Мангазея продолжает набивать свой портфель проектами: "2-я Звенигородская, 13"; "Коробейников, 8"; "Красноармейская, 11" и открыли продажи на Тульской. Забрали ОООшку "СЗ "Интервал"" у ПИКа, но с большой вероятностью это кусок проекта "Новое Очаково" - ЗУ "Стройкомбинат, 1".
Сейчас, на сложном рынке любому девелоперу нужно быть очень гибким и многофункциональным, как швейцарский нож. Вон, в портфель одного игрока рынка попали проекты из разных локаций и из разных сегментов - комфорт, бизнес, элит и барабанная дробь - реновация. Хочешь жить - умей крутиться.
Глоракс западает не только на города-миллионники – девелопер получил РНС на свой первый проект в Ярославле.
В отличие от Владимира, куда до Глоракс не ступала нога федералов, к Ярославлю есть интерес со стороны крупных игроков – здесь уже орудуют ПИК и Талан. А учитывая скромный продукт на местном рынке, публика здесь не избалована, и приличный ЖК хорошо зайдет.
В выданном РНС следующие параметры: 4 жилых корпуса в совокупности на 43,8 тыс. кв. м общей площади, 828 квартир, много европланировок. Проект находится в 500 метрах от Волги, отсюда и название – GloraX Приволжский. Обещают адекватное благо – закрытые дворы, прогулочные зоны, детские площадки и пр.
Архитекторы из DNK ag сделали новый мастерплан и фасады для проекта "Новое Летово". Этот проект в лесах и полях Молодой Москвы реализует девелопер Рост. Из старого мастерплана (1) оставили только первую очередь, потому что её уже строят и продают, а вот новый мастерплан (2) совершенно другого, более высокого качества. Первый вариант напоминает по посадке своей что-то в стиле Ясенево или Некрасовки, когда к "оси" района прилепили "лучикки-домики".
Также очень усложнилась архитектура. Если раньше это были просто милые, невысокие коробочки (1), то сейчас и тут появилась пластика фасада (2). Зачем такая мощная пластика в таких невысоких домиках - неизвестно. Чисто жечь бабки в себестоимости. Если улучшения в мастерплане потребитель заметит, то вот эта излишняя пластичность в данной локации - просто реальное обременение на фин. модели проекта. Этажность создаст комфорт среды без какой либо пластики фасада.
Удивительно, но в данной локации девелопер жмёт 290 тыс. руб. с квадратного метра. Продают, правда, слёзы - 300-400 кв. м в месяц, но такой ценник в 14 км от МКАДа. Этажность делает свое дело. Люди готовы ехать к чёрту на рога за большие деньги, но сидеть в таких домишках, а не в 20-этажных дурах.
В «1-м Ленинградском» завершили первую очередь
Еще четыре года назад здесь был только проект, а теперь уже шесть готовых корпусов. ЖК «1-й Ленинградский» от 1-го ДСК (входит в ГК ФСК) пополнился еще одним домом — 15-этажным корпусом на 507 квартир. Что можно отметить: здание соответствует высокому классу энергоэффективности, входные группы здесь без порожков, есть лапомойки и колясочные. Во дворе современные детские площадки, а на первых этажах появятся магазины и кафе. Теперь компания завершает строительство детского сада, который станет частью комплекса.
Отделка и философский Минстрой
Как мы помним, девелоперы в конце 2024 года получили сладкий подарок в виде поправок в 214-ФЗ. Ключевые поправки — возможность использовать собственный СТО при реализации отделки, максимальный штраф за некачественные работы — 3% от стоимости ДДУ, ну и гарантия там не в бесконечность, как была ранее, а всего 1 год.
Теперь пошла ещё одна волна — требования к качеству отделки от Минстроя. Мол, нельзя будет придумать такое СТО, которое будет противоречить видению регулятора. Понятное дело, что в Минстрое есть рабочая группа, где весь крупняк лоббирует ту или иную формулировку в этих требованиях. Сначала типа общие правила создадут, ниже которых падать нельзя, а потом и свое раскатают. Все эти СТО будут придумываться в формате «дай списать, ты не списывай, точь-в-точь».
Честно, все эти инициативы не являются какими-то рынок изменяющими. Скорее, придумали очередной костыль, чтобы по судам меньше ходить и дольщиков в судах на хер слать. Это не совсем уж правильно — бороться с юридическо-правовым результатом процесса, а не с тем, почему этот результат появился. В этом есть конфуз отделки — когда она всем нужна, делать её никто массово не умеет, а регулятор помогает только в том случае, когда неспособность нормально делать отделку бьет по обещавшим ее сделать девелоперам.
Надо быть более радикальным. Поэтому на тему отделки предлагаем:
1. Запретить застройщикам делать отделку. А что? 10 лет назад рынок жил без отделки. Все сами как-то искали бригады, манаджерили процесс закупки материалов, ход работ и т. д. Население справлялось? Справлялось. Поэтому что это все расслабились, ногу на ногу закинули и ждут готовых решений под ключ? Халява же. Плюс, если отменить отделку и отдать этот черный рынок отделки на откуп клиентам, то будет больше заинтересованных, будет больше конкуренции. А где конкуренция — там и снижение цен, повышение качества работ и т. д. Да, квартир будут покупать меньше — емкость рынка сократится. Да, дома будут обживаться дольше, но проблема выйдет в другой рынок, другую плоскость. Плюс рынок отделочных работ как оставался черным, так и остается черным. Может, есть смысл его обелить? Всю цепочку от прораба и закупки материалов до исполнителя работ. Всех на самозанятость, ИП пересадить и т. д. А то там все до сих пор за нал происходит. Удивительная категория. Пока рынок отделки будет черный — никакого буста качества той самой отделки не произойдет.
2. Обратный вариант — заставить делать отделку девелоперам во всех квартирах проектов массового сегмента. Сейчас легко понять, что такое массовый сегмент — открываешь домрф, и бац, там все написано. Поэтому легким движением руки можно сказать: позиционируешь проект в системе домрф ниже бизнеса — делай отделку во всех квартирах. Плюсы мы все знаем, костылей в виде законодательства подготовили. Но тут будет уже мотивация научиться её делать нормально. Сейчас менеджмент девелоперских компаний — как флюгеры. Ветер дует дешевой ипотекой и дольщику можно все впарить — делаем отделку. Ветер дует в другую сторону — всё, принимаем управленческое решение в стиле: отменяем, сокращаем отделку. Причем все это происходит в рамках девелоперского цикла, который гораздо длиннее, чем горизонт планирования менеджеров. Ну нет сейчас мотивации у девелоперов сделать отделку качественно и в срок. Сроки — можно подвинуть, регулятор помоги, мораторий продли. Качество — вон, потребительские террористы жрут маржу, регулятор помоги, всякие законы новые придумай. Выглядит как детский сад — штаны на лямках.
Текущие действия никак не улучшают ситуацию с качеством отделки в проектах. Огромный кадровый дефицит — делать отделку тупо некому, полное отсутствие цифровизации процессов, все как на костылях делали 10 лет назад, так и делают, заявление нереалистичных для реализации сроков выполнения работ, заниженная себестоимость на материалы и руки, которую только усугубляет инфляция. Поэтому вы ещё многократно увидите веселые фотографии с «качественной» отделкой, и никакие философские отписки из любого ведомства решению вопроса не помогут.
У Сезара на сайте еще один новый проект. И снова в Большом Сити. Уже четвертый после Династии, строящегося SEZAR CITY и анонсированного совсем недавно будущего FUTURE.
На очереди та пачка ЗУ: "3-й Силикатный, 1" и "3-й Силикатный, 1 к 1" рядом с Карамышевской набережной.
Архитектура выходит за рамки типичных московских "стекляшек" и не по-сезаровски смела. Для премиума на набережной самое то. Авторы картинок пока остаются за кадром.
Нейминг у проекта в Силикатном - SEZAR SILICA отыграли и локально, и интеллектуально, подтянув и адрес, и лат. silicium - кремний. У Силики есть даже тг-канал, а это значит, что ее готовят к выходу на старт продаж.
Суммарно на ЗУ «Курсовой, 12/5», он же проект Annabel’s, было сделано 5 разных концепций. Реализуют в итоге 1-ю, которая такая в меру строгая, в меру современная, полностью отвечает требованиям рынка роскошной Москвы: «окна побольше, фасад побелее, террасы, остальное в стиле очень строгого, минимального минимализма». Но запомнится ли этот домик хоть как-то? Особенно на фоне рядом стоящего Набокова, который является не только самым любимым проектом в ЦЛП, но и вообще одним из лучших проектов элит-сегмента 2010-х. Кажется, что нет. Да, выглядит хорошо, но как будто Palladio боялся как-то поэкспериментировать, как-то подвзорвать унылую, тихую Остоженку, где ничего интересного не строилось с момента Набокова.
Был вариант номер 2 от Marks Group. От него уже попахивает этим стрёмным неоклассицизмом. Когда проект пытались состарить, но получилось ещё более безлико. Чисто закапать деньги в бетон, оставить Остоженку всё такой же пустой. Идеальная «нетрофейная» недвижимость для аудитории UHNWI.
Вот вариант номер 3 уже интереснее, как будто как-то перекликается с Набоковым. Уже есть необычные детали. От него пахнет чем-то соверменным, и вообще он может стать объектом для фотографий. Но то ли фасад получился очень дорогим, то ли время экспериментов не пришло.
В 4-м варианте товарищи из Kleinewelt, наоборот, переиграли. Какие-то совмодовские окна с золотыми откосами. Зачем так вычерно делать с рядом стоящем Набоковым — непонятно. Даже вариант 2 кажется меньшей из зол.
В 5-м варианте явно меньше ТЭПов и что-то очень странное произошло с окнами. Не летят окна-бойницы на рынке роскошной Москвы. Надо больше панорамных решений, чтобы все могли видать, в чем вы ходите по дому, это же так удобно. Поэтому даже вариант от ЦЛП отправился в стол.
По итогу метр в проекте экспонируют по 3 мульта. Но, что-то особо ничего не продают.
С чего начать рабочую неделю? Конечно, почитать свежее интервью ЦЛП уважаемых. В последние дни только и разговоры про «визуальный код» столицы, вот и архитекторы роскошной Москвы Александр Цимайло и Николай Ляшенко вещали об этом «Ведомостям». Несколько хайлайтов, не благодарите:
Только современная архитектура способна передать характер времени, потому что опирается на новые идеи и мысли. Она может вдохновляться чем угодно, лишь бы по итогу была актуальна и несла в себе признаки чего-то, что не делалось никогда прежде. Поиск прогресса — это запрос общества, который и отражает современная архитектура.
ЦЛП любят работать с девелоперами, которые понимают: лучше делать то, чего еще не было на рынке. Ну и пример тому — главная элитная премьера прошлого года клубный город парк Фрунзенская набережная от Смайнэкс. Архитекторы утверждают, что он не имеет аналогов, разный по насыщению и отмечают живописный двор-парк больше чем аж 3 гектара. Задачей здесь было вписать новые дома в среду легендарной локации.
От себя добавим, что сочетание разной архитектуры здесь выглядит неожиданно (похожего сочетания не припомним) и цепляет. Впрочем, несколько лет назад перфекционисты файн девелопмент из Смайнэкс вместе с господином Чобаном показали архитектуру Лаврушинского, которая тоже, скажем, была неожиданная. А сейчас в элитке её уже пытаются повторить другие.
Еще сейчас ЦЛП работают над созданием мечети в Казани, маленькой камерной церкви в Мурманской области и синагоги. И ещё над каким-то секретным аэропортом, над каким — не признаются.
Региональный девелопер - Страна забирает один из крупнейших премиальных проектов города - Republic по адресу "Пресненский вал, 27" у структуры ПИКа - Формы. Эту историю подтверждают обновленные данные на нашдомрф. Кстати, полезный сайт, заходишь, столько всего любопытного и интересного узнаешь, что просто умереть, не встать.
Региональные застройщики просто дуреют с прикормки под названием "забрать проект у столичного девелопера". Особенно когда крупняк - ПИК, Самолет, МР, Капитал готовы вообще все что угодно продать. Регионалы сейчас просто шикуют и покупают за кэш ТЭПы, которые получали уважаемые, горячо любимые, столичные девелоперы.
Давайте вспомним историю проекта "Пресненский вал, 27":
1. Первая информация, что ПИК заходит в проект поползла ещё в 2019 году. Тогда слова "Форма" не существовало как класса. Даже как идеи её не было. ПИК готовил свой один из самых больших и интересный проект на Пресне. Пресня очень нравится акционеру ПИКа, поэтому прикидки по реализации СЭМа или панельной серии ПИК даже не было. Сразу было понятно, что нужно строить "что-то этакое".
2. Летом 2020 года появился один из вариантов мастерплана для проекта. Их была целая пачка потом: JTP, GAFA, IND, MSP; WALL
3. Осенью 2020 года начали расчищать площадку. До этого ряд корпусов завода Кросна лишились статуса ОКН.
4. О дивные были времена, в начале 2021 года можно было читать комментарии с публичных слушаний по проекту.
5. В апреле 2022 года мастерплан проекта был отправлен арх советом на доработку.
6. В мае 2022 года прошли экспертизу. А в конце 2022 досносили практически все, что необходимо было снести.
7. Постепенно выводились корпуса, в апреле 2024 года даже вывели офисник в реализацию.
8. В начале января 2025 пошерили историю про партнерство между Формой и Страной. Но, любое "партнерство" оказывается нынче чревато.
Ну что думаете? Обрадуются ли дольщики такому "переходу"? Комментировать можно тут.
В ноябре 2024 года пошла инфа, что Сезар забирает 20-ый участок в Москва-Сити, а сейчас уже вот вам картинки башни на этом участке. Архитекторы дали такой необходимой пластики фасаду, которая сейчас требуется в абсолютно любом проекте, а особенно в Сити. Теперь ждем, чем Сезар будет удивлять на месте черно-золотого куба.
Читать полностью…
Вот такая красота в рамках ПИК+ появится у ПИКа в проекте "Алтуфьевское 53". Мы уже подсвечивали мутации мастерплана проекта, а вот тут появились фасады.
ПИК очень дешево выводит новые корпуса в реализацию. Даже если это улучшенный продукт. На Алтушке вообще засада, с июня 2024 там цена только падала, но в декабре-январе смогли нарастить, но это все равно меньше летних пиков на 4-5%.
Все новые очереди с архитектурными излишествами ПИК пытается отстроить от старых коробных решений. Но, как видим потребителю - насрать и он не готов голосовать рублем. Именно такой кейс мы наблюдаем в проекте "Кавказский бульвар, 51".
Глоракс бодро отрапортовал о росте продаж по итогам 2024 года. Наторговали недвигой в 1,6 раза больше, чем в 2023 году, заработав 31,2 ярда. Продали в общей сложности 122 тыс. квадратов (в метрах рост в 1,7 раза), заключив 3 тыс. ДДУ VS 1,7 тыс. в прошлом году.
Продажи генерят в том числе запущенные в регионах проекты – к концу года их доля в объеме продаж достигла 24%. Свой раздутый портфель Глоракс намерен быстро пускать в ход – уже анонсировали выход на рынок новых проектов в Омске, Мурманске, Туле и Ярославле в 2025. Посмотрим, насколько рыночек там живой. Тот же Омск с Мурманском окучивают и другие известные игроки, так что кому-то придется потесниться.