102003
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
Наконец-то опубликованы фасады проекта Малевич, который реализуется Кростом на ЗУ "Отрадная, 8А". И это какое-то золотое недоразумение.
Если очень коротко, то история у проекта такая:
1. Изначально фигурировали разные концепции на данный, ЗУ, но в итоге построили аквапарк.
2. Аквапарк всем своим видом как бы напоминал, что на этом стройка не закончится, поэтому в начале 2021 года Крост пошел согласовывать ТЭПы на проект. Да-да, тогда ещё все ТЭПы появлялись заранее, потому что были публичные слушания по проектам. Потом их отменили нафиг.
3. Стартовали в продажи летом 2022 года без рендеров фасада. Даже на мосру их не залили. Также как и на домрф. Покупайте, дорогие клиенты - кота в мешке. В прямом смысле слова.
4. Летом 2023 года все-таки картинки появились. Черно-белое недоразумение в стиле подмосковного эконо-экономыча.
В итоге сейчас мы видим полное перерождение в золотой. Самое тупое, что это не самое страшное в проекте. Потому что в нем ещё психоделические МОПы (5).
Удивительно, но люди постепенно там покупают квартиры, Крост поднял цены с 300 тыс. руб./кв. м до практически 370-380 тыс. руб./кв. м. Продали более половины квартир, ключи обещают до середины ноября 2025 года.
Вывод какой - люди в Москве готовы покупать "кота в мешке", главное купить. Дай Крост сейчас скидку какую реальную 15-20% - так купят и с такими фасадами и с такими МОПами. Пофигу. Главное стены, главное - метры.
Ещё появилось пара картинок для проекта Vesper на ЗУ "Погодинская, 24". С одной стороны, картинки интересные GAFA, небанальные, как весь рынок роскошной недвижимости Москвы, с другой стороны, ох очень интересно, как там на эту красоту рабочку сделают и как потом реализуют. Потому что сейчас «крутые рендеры» очень сильно скрашивают реальность. А такую архитектуру в реальности дотянуть до такой картинки будет сложно даже такой компании, как Vesper.
Сейчас из-за требований города цветет и пахнет рынок визуализаций и качественных картинок. Во-первых, за эти работы начали платить офигевшие бабки не только девелоперы в рамках маркетинга, но и архитекторы, потому что в городе хотят видеть красивые визуалы, а не что бог на АГР послал. Во-вторых, этих картинок стало надо делать в 2-3 раза больше, чем раньше. Сейчас на любой чих-пых нужен хороший качественный рендер. Поэтому зарплаты ребят, которые не работают на себя, а шарашат в конторах по визуализациям, улетели в космос. Это автоматически ещё сильнее подняло качество того, что выдают на рассмотрение публики. Высокое качество рендеров автоматически начинает играть против реальности. Все-таки рендер — это отчасти искусство, это выдумка автора. И это искусство очень слабо может соотнести с рабочей документацией и ожиданиями по себестоимости.
Школа с фокусом на современность в ЖК «1-й Южный»
«1-й ДСК» (входит в ГК ФСК) приступил к строительству школы на 1250 мест в Подмосковье, на территории ЖК «1-й Южный». Проект включает более 60 учебных классов, мастерские и лаборантские для старшеклассников, и современную медиатеку со зрительным залом. Планируется два спортивных зала, хореографический класс и большое атриумное пространство с амфитеатром для творческих и учебных активностей. Около школы появятся зоны отдыха и спортивные площадки. Завершение строительства запланировано на 2026 год. И это только начало — в комплексе также возводится еще одна школа на 1 725 мест.
Похоже, краснодарский застройщик ТОЧНО собрался в Тюмень, что следует из существования ООО с говорящим названием «Творчество в Слободе», в учредителях которого значатся владелец ГК ТОЧНО Николай Амосов и Илья Пискулин — отец-основатель всея «Движения» и попутно тюменского застройщика «Творчество». Из этого делаем вывод, что ТОЧНО с «Творчеством» планируют что-то построить в Тюменской Слободе — популярном местном спальнике.
Занятная коллаборация, учитывая тот факт, что ТОЧНО — топ-3 по объемам строительства (2 с лишним млн квадратов, судя по рейтингу ЕРЗ), а «Творчество» с его 15 тыс.кв. не входит даже в первую тысячу российских застроев. Возможно, объяснение кроется в том, что ТОЧНО было сооргом «Движения» в минувшем году, и сей проект есть результат каких-то партнерских договоренностей.
Пискулин, видим, везде поспел — и ивенты делает, и видосики на ютубе снимает, и дома строит.
Хотелось бы на рендеры взглянуть🤓
Москва активно давит область по объему продаж жилой недвижимости. Если в 2020 году Область занимала 40% объема рынка, то в 2024 году только 30% метров, которые зарегистрировал Росреестр.
Читать полностью…
В декабре 2024 года только 39% сделок с квартирами в Москве было с ипотекой. Это абсолютный антирекорд, а учитывая, что было реализовано более 6,2 тыс. юнитов за месяц, результат феерический. Главный вопрос, на который никто не знает ответа на рынке, — сколько из «неипотечных» сделок идут по рассрочке. Это очень важный вопрос, на который реально никто не знает ответ. Ни Домрф, ни Росреестр, ни банки. Знают только девелоперы и только по самим себе любимым. Максимум коллегам могут позвонить и потрындеть на тему, как они выкручиваются сейчас с рассрочками. Почему это так важно, спросите вы?
Рассрочка сегодня — это, с одной стороны, инструмент спасения продаж сейчас, но, с другой стороны, совершенно неясно, как и с какой силой она ударит по башке завтра. Есть следующие проблемы:
1. Все рассрочки сейчас на пару лет вперед, в формате «сейчас деньги не нужны, а вот потом ключ будет низкий, возьмете ипотеку, все будет красиво». И это первая проблема. Ипотечник — он всё милый зайчик, который должен раз в месяц денежку банку отдавать, а вот рассрочник-отсрочник — неизвестно. В хорошей ситуации человек всё просчитал, у него есть варианты по закрытию обременения, он может взять ипотеку даже в тяжелых условиях через пару лет. А вот в плохой ситуации — залетает парень на абум, будь что будет, в 20207 году ключевая ставка как сила с нами прибудет в районе 5%. Сколько их таких? Неизвестно. Если до 5% сорвиголов на рынке — выстоим. А если 15–20% людей, которые через пару лет придут со словами: «Денег нет, расторгайте ДДУ, отдавайте моё золотишко». Вот тут и могут начаться проблемы. Дыра с рассрочками — это гораздо больший вариант для надувания пузыря, чем дыра с льготной ипотекой, которую надо было завершать осенью 2020 года. И не вспоминать о ней.
2. Рассрочки — это только контрактация. Это не попадание бабок на эскроу. У девелопера чем больше рассрочек, тем больше он будет платить за проектное финансирование, потому что квартиры проданы, а деньги не получены, точнее, как получена их часть, и она обычно до 30%, а то и до 20%.
3. Мало денег на эскроу — финансовая лямка серьезная — добрый вечер — срыв сроков и двигание их вправо. Чем сильнее будет финансовое плечо давить на девелопера, который пытается наполнить эскроу рассрочками, тем сильнее он будет сносить сроки вправо.
4. Рассрочки раздувают ценник на квартиры. Потому что девелоперу хоть как-то надо отбить тот факт, что деньги он получил не все. То есть если бы цена на квартиру с рассрочкой была бы такой же, что и на квартиру со 100% оплатой. Условно, квартира стоит 10 мультов. Можно взять без % рассрочку с ПВ от 50% на 1 год. Приходим, кидаем 5 мультов, а остальные 5 на вклад под 22%. Красиво? Очень красиво, только за отсутствие этих 5 мультов на эскроу заплатит девелопер и другие клиенты, которые будут отовариваться в проекте. Поэтому сейчас у всех умных девелоперов есть в загашнике калькулятор, который помогает определить, на сколько надо увеличить стоимость квартиры, чтобы там дать рассрочку. Чаще всего ключевым фактором при повышении цены является наполненность эскроу счетов. Где бабки есть — там могут что-то и интересное предложить, а где бабок нет — придется серьезно заплатить за рассрочку-отсрочку платежа. Ах да, это ещё один аргумент, что цены будут расти, даже при такой жопе, что сформировалась на рынке.
Поэтому очень интересно, сколько же из неипотечных сделок в Москве произошли с чудесными выгодными или не очень выгодными рассрочками. За декабрь все команды продаж можно похвалить, только главное потом не плакать, что нагнали фрод, который отвалился, но это будут потом.
Краткосрочный прогноз на начало 2025 года — Москва по квартирам будет идти на уровне 4–4,5 тыс. юнитов в месяц. Держим кулачки.
На рынке апартаментов Москвы установлен антирекорд. Всего 7% сделок в декабре 2024 года прошли с ипотекой. И тут возникает вопрос: это всё раздули рассрочки или народ за кэш вышел и взял рекордное количество юнитов за 2024 год — более 530 штук. Скорее всего, оба фактора сыграли на руку — и народ в декабре активизировался, и рассрочки все раскрутили. Плюс к активизации народа надо добавить общий уровень скидок, маркетинговых предложений, которые, как ни крути, все равно позитивно влияют на спрос. Итог — рекорд продаж в рамках года. Минимальная ипотека. Минимальная, где это видано.
Основу продаж сделали проекты: Аквилон Сигнал, Найс Лофт, Сити Микс и Хайвей — там продано более 40 юнитов. В «Сигнале» даже ценник дёрнули, а то висели ребята на уровне 300 тыс. с метра, что по текущим временам довольно мало. В «Найс Лофте» ценник практически откатился до старта продаж — 280 тыс. руб./кв. м. Видите, проект переходит в категорию «долгострой» из-за поехавших сроков, но клиентам пофигу. Дали низкий ценник — никого даже депозиты не держат, бегут покупать Найс. Там ключи снесли на 7 месяцев, сейчас срок стоит апрель 2025-го, но стадия готовности, мягко говоря, намекает, что срок поедет дальше и поедете на полгодика. Сроки и мелкая нарезка — пофигу. Цена. Главное — цена.
Вот так девелоперы с иглы ипотечного одобрения пересаживаются на более рискованную иглу рассрочного наслаждения. Посмотрим, что из этого получится.
Конфуз отделки
ПИК обновил свое СТО по отделке, это сразу создало много дискуссий. Мол, до этого делали говно, а теперь вообще себе филькину грамоту сделали, чтобы ещё более страшное говно делать. Причем, уже сейчас и ПИК и Самолет делают ещё более интересные СТО на отделку. Ждите, так сказать, обновлений. Более интересных обновлений.
СТО стало возможно благодаря поправкам в 214 ФЗ, которые были приняты в середине декабря 2024 года. Эти поправки, кроме СТО ещё включают два важных изменения: гарантия на отделку 1 год, а максимальная сумма штрафа - всего 3% от стоимости ДДУ. Это реальный удар по потребительским террористам, которые на конвейер поставили историю с кэшбеком от застройщика. Для себя и для клиента.
Что такое отделка для клиента? Это быстрая возможность заехать в дом. Сейчас дома с отделкой "заселяются" полностью меньше чем за полгода. А дома, где отделки нет - это приключение на 2-3 года ремонтов, раздолбанных МОПов и тд. Быстрый заезд - это быстрое вовлечение дома в экономику. В квартиру можно жить, сдать, продать и тд. Быстро открываются коммерческие помещения. Как результат - повышение ликвидности - актива - квартиры, а значит поддержка спроса на рынке.
Судя по тому, как росла доля квартир с отделкой во всех сегментах - со стороны клиента получить квартиру с ремонтом под ключ - это один из важнейших параметров при выборе квартиры. Целевая аудитория задолбалась делать ремонты, жить в ремонте и тд. Все хотят не полуфабрикат, зародыш жилплощади, а готовую историю: "сел - поехал" - "заехал - начал жить". Этим желанием при низких ипотечных ставках и воспользовались девелоперы. Было легко и просто продавать квартиру под ключ. Отличный аргумент для клиента, что под такую ставку у них и ремонт будет. Не надо мозги себе делать. По сути отделка - очень сильно поддержала емкость рынка, и поэтому были рекордные продажи в 2021-2023 гг. Но, как оказывается, одно дело - продать, а совершенно другие реализовать.
Оказывается, лепить обои на стены - это очень сложно даже для таких цифровых девелоперов, лидеров рынка. Никакие айти решения не решают фактор кривых рук. И тем более фактор отсутствия тех самых рук. Сейчас дефицит рабочих на стройке в среднем по рынку - 30-40%. Сроки у всех едут и качество - говно, в первую очередь из-за отсутствия желающих кирпичи носить и обои клеить. Какой смысл горбатиться, когда можно в курьерской истории в 3-3,5 раза больше бабок поднять. Плюс, абсолютно за скобками находится опыт "мастера". Кто-то скажет: "Да идите, научите людей нормально стену шпаклевать!", но проблема будет в том, что сегодня он вам ее нашпаклюет, а дальше в вольные хлеба, высокий профессионал на юду или авито.
Как результат - большая текучка и отсутствие кадров, негативно влияет на сроки и качество работ. Сроки - едут. Качество ну очень полярное. Есть реально неплохие квартиры, где не докопаешься, есть обычные, с типовыми косяками, а есть такой треш. Треш обычно и вирусят тг-каналы. И это все не зависит от бренда девелопера, все эти 3 категории квартир могут быть в одном доме, в одной секции, а и даже у одного подрядчика. Что с этим делать? Ну советы там как обычно будут в стиле "нормально делай - нормально будет", "подрядчиков брать нормальных", "а давайте штрафы подрядчикам за некачественные работы" или "а давайте всех обучим нормально работать". Только почему-то никому эти креативные, подкупающие новизной идеи ещё не помогли.
Отделка нужна всем - клиентам, девелоперам, инвесторам в коммерческие помещения, регуляторам со стороны государства, экономике страны и тд. Но, ситуация складывается таким образом, что отделки будет только меньше даже с СТО, даже с ограничениями для потребительских террористов. В результате из-за сокращения доли предложения с отделкой - рынок недвижимости может просесть на 15-20%. А граждане, которые активно боролись с отделкой от застройщика, вспомнят, что такое "Какой из меня теперь, Джеймс Бонд. В доме моем поселился ремонт", ну и 2-3 года слушать перфоратор.
П.С. В ментальном представлении "отделка" стоит достаточно дешево, хотя только в этом году материалы +20-30% сделают.
Конфуз сроков
Перед новым годом сделали девелоперам очень приятный, сладкий подарок на тему сроков строительства - продлили мораторий по штрафам за пофигистическое отношение к тем самым срокам.
С позиции дольщика новость так себе, ведь нельзя будет пойти и стрясти кэшбека с этого жирного, вашего девелопера, у которого маржа 60+% на любом проекте. Точнее, решение непопулярное, и все, кто попало, будут раздувать историю, что девелоперы с Минстроем — лоббисты, которые додумались вот так ущемить граждан в правах.
С позиции девелопера сам мораторий больше похож на костыль, который просто помогает в будущем (после сдачи объекта) хоть как сохранить маржинальность того самого проекта. История 100% выгодная, но совершенно оторванная от самих процессов реализации проекта.
Девелопмент по-прежнему остается отраслью, где деньги за объект нужно нести сейчас, а получать его нужно будет потом. И это «потом» в рамках человеческой жизни довольно далеко — 2–3 года, а когда «потом» начинает двигаться вправо, то у всех участников процесса начинает люто бомбить.
Есть простое решение проблемы. Просто элементарное. Запретить продавать до этапа ввода в эксплуатацию дома. Сразу проблем со сроками ни у кого не будет, сразу ценник на недвижимость улетит на процентов 20–30, а с текущим ключом на все 40–50%, сразу проблема «ожидание VS реальность» отвалится, ведь можно будет сходить и посмотреть, что покупаешь. В общем, всё круто, но есть одно «но». И оно заключается в том, что емкость рынка с таким приколом может сократиться на все 50–60%, а это очень сильно минуснет ввод МКД — тоже 50–60%. И так показатель «ввода» натягивают за счет ИЖС, а тут МКД вообще добьют. А нам оно надо? А нам оно не надо.
Поэтому будем дальше страдать, строить за ПФные деньги, продавать по ДДУ, ну и аккуратно, по-джентельменски просить дольщика ещё подождать немного. Учитывая, что девелоперы пересели с иглы ипотечного одобрения на иглу раздачи рассрочек, сроки на рынке могут сейчас начать ехать сильнее. Никто это долгостроем называть не будет, но если раньше 0,5 года задержка ключей — это было нормально, то сейчас закладываете в свои планы все 1,5–2 года. В проектах, в которых много рассрочек, ох, ну тогда смотрите на все 2 года.
Поэтому мораторий мораторием, но конфуз с увеличением сроков мы будем наблюдать дальше. Все будут строить медленнее, плюс не стоит исключать, что придумают какой-то более интересный, прокаченный инструмент, связанный со сроками стройки. Главное, с банками договориться, потому что они тут тоже главные интересанты и в этом вопросе.
Есть вот такие картинки по реконструкции стадиона Локомотив в Черкизово. Пару лет назад гулял слух, что стадион хотят снести вообще для вокзала, а сам Локо переедет на Лужники. Но, нет, скорее всего, будет какой-то ремонт арены с концепцией создания фасада на ней, чтобы не продувало. Дует там все-таки знатно.
Глобально, до 2018 года в Москве была реальная проблема со стадионами для "большого футбола". Сейчас есть и Лужа, и Открывашка и ЦСКА с Динамо. У всех современные и удобные стадионы. Зачем сюда ещё новый стадион Торпедо и обновление Локо - неизвестно. Клубы в еврокубках не играют. Сборка тоже катает матчи со сборными, для которых посещение стадиона условного Динамо - уже событие. Может лучше фокус переместить на любительский спорт, создание инфраструктуры не для профессионалов, а для тех кто после работы мяч пинает. Сейчас по-прежнему комфортных мест для этого в городе маловато - Лужа, Сокольники, Черкизон. В центре, если не манеж, не дутая теплица - все. Остальное уже в спальниках начинается. Конечно, обновить Локо - идея хорошая, но фокус в рамках города лучше держать на любительских объектах, а то их все меньше и меньше: "Красный Балтиец"; "Металлург"; "Сетунь парк"; "Метеор"; "Сокол"; "Комета", "Юных Пионеров" и тд. Есть, конечно, и обратные движения, где облагородили стадионы: "Локомотив" в Люблино, там планировали жилье или "Авангард" в Перово. Посмотрим как обновят академию Спартака в Сокольниках.
К новостям метростроения. Метро и так строится со скоростью света в Москве, из последнего:
1. Соединили станции Авиамоторная БКЛ и Калининской линий. Это точно улучшит транспортную связность в локации, увеличит пассажиропоток. Может после такого городу удастся продать ТПУ "Авиамоторная", а то заходов было уже сколько сделано, даже в жилье перекинули.
2. Соединили станции Электрозаводская БКЛ и Арбатско-Покровской линий. Тут уже во всю идет реализация проекта "Интеллигент" - ТПУ "Электрозаводская". Продают меньше 1 тыс. кв. м в месяц, но ценник уже выкрутили на уровень 450-460 тыс. руб за кв. метр. Соединение станций точно даст буст продажам, как минимум под сдачу лоты становятся интереснее.
3. Завершили реконструкцию вестибюля станции Каширская БКЛ и Замоскворецкой линии, строительство выхода из станции Физтех Люблинско-Дмитровской линии.
4. Заработал объединённый вестибюль станции Печатники" БКЛ и Люблинско-Дмитровской линии. Там мы ожидаем рядом реализацию ТПУ "Печатники", где запланировано 46 тыс. кв. м общественной застройки. Удобный вход в метро - база для такого типа объектов.
5. Также новые выходы появились у станций: "Кленовый бульвар" и "Яхромская".
ЛСР забирает здание на ЗУ "Большая Полянка, 60/2". Проект - древний, ЦЗК проходили ещё в 2015 году, АГР получали в 2019 году. И вот, на дворе 2025 год, наконец-то площадка нашла большего девелопера. Ранее им занимались ребята из Кеско, а теперь ЛСР.
На площадке расположен доходный дом Терентьева. Он включен в реестр памятников истории и культуры в качестве ценного градоформирующего объекта, а также отмечен на историко-культурном опорном плане города Москвы. Так что пустить эту историю под нож не получится, хотя в лесах он стоит и разваливается более 10 лет. Также на доме размещено панно "Мы строим коммунизм". Судя по старому АГР это панно надо будет сохранить. Посмотрим, что с ним сделают ЛСРовцы.
По информации СиТ, на проект претендовал региональный девелопер - АПРИ из Челябинска, они даже СЗшку зарегали - "Полянка 60", как бы намекая, что заберут эту площадку у Кеско. Также у АПРИ сделана СЗ "Воздвиженка 7", вероятно, это намек на другой проект Кеско - "Воздвиженка, 7/6, стр 6". Напомним, из-за роста рынка недвижимости, в Москву хлынули все региональные девелоперы. Суммарно их более 30 штук, а проектов в городе порядка 70 будет от регионалов. АПРИ пока свое место под солнцем московской недвижимости не нашел.
В локации ожидаем ещё проекты: "Большая Полянка, 29/36 стр 6"; "Большая Полянка, 53" и "Пятницкая, 71/5, стр 1-6, 8, 10" - первая образцовая типография рано или поздно попадет на рынок.
На территории Павловской больницы - ЗУ "Павловская, 25" одобрили строительство, по информации СиТ, 210 метровых небоскребов. Участок для реализации сложный, большую его часть занимает сама больница, которая является ОКНом. А сейчас с ОКНами все сложно. Взять, снести под шумок не получится. Город бдит.
Очень интересно, что за архитектура предлагают мастер-девелоперы из MR. Потому что через дорогу у них реализуется "Павелецкая сити", где дом-огурец на 60 этажей воткнуть не получилось, пришлось заменить на более традиционные, спич-стандартные башни.
На этом пяточке ожидаем ещё проекты: "Дубининская, 71" и КРТ - "Павловская, 18" и "Павловская, 27/29".
На ЗУ "Крылатская, 33" был сделан проект бюро ASADOV.
Насколько знаем, там в конкурсах проекты делает Асадов "старший", а в обычных контрактах Асадов "младший". Поэтому архитектура в разных подходах от одного бюро может довольно сильно отличаться, потому что разница вкусов у "младшего" и "старшего" довольно значительная. Кто делал тут - неясно, но варианты чем-то напоминают проекты Левел Мичуринский или элементы фасада с ФСКашного "Сидней Сити".
По итогу проект был отправлен в стол и выбран вариант от бюро Остоженка, который более интересный с точки зрения массинга. Всё-таки двор. Всё-таки секционность с переменной этажностью, а не тремя башнями ТЭПы жать. Хотя, планировки там на любителя получились.
Некое ноунейм бюро - Ингмар сделало бумажный проект для ТПУ "Фили", там объявлен международный конкурс, где участвуют: KAMEN, АМ Алексея Ильина, Проект 2018, Студия 44, АМ ASADOV, АМ Т. Башкаева, МАРКС, А-Га, STEEL. Поэтому эти фантазийные картинки уже отправлены отдыхать. Такая архитектура неинтересна городу. Не интересна заказчику.
Как будто кто-то делает картинки для экранизации какой-то тупой антиутопии. В этом "бердшите" нет жизни и нет экономики для реализации.
Ранее мелькали варианты от бюро МАМ и ABD, более реалистичные, но все-равно отправленные на хер с пляжа.
Кроме того, что Москва "отъела" у Области 10% емкости рынка за 5 лет, так ещё в декабре 2024 года был установлен рекорд разницы цены квадратного метра. Квадратный метр в Столице стоит более чем на 300 тыс. руб. дороже.
Сам метр в Москве в фактических продажах на первичном рынке перевалил за 500 тыс. руб. Лет 10 назад за 500 можно было элитку покупать, а сейчас за 500 вон весь рынок идет в среднем.
Такая разница в одной агломерации - нифига не круто для девелопмента и бизнеса в целом. Факторы "отлета" обсуждали ранее.
ЗУ "Большой Левшинский, 12" отплывает в лапы Ultima Development, именно они, по информации СиТ, сейчас делают отчет о выполнении инженерно-геодезических изысканий для разработки проекта многоквартирного дома по данному адресу.
Сарайчик, который там стоит по сути находится во дворе дома артистов Театра имени Вахтангова - он расположен по адресу "Большой Лёвшинский, 8А". Жители данного дома уже саботировали стройку у себя во дворе. Хотя, в самом дворе ничего примечательного нет. Тупо хаотичная парковка. Но, чем центральнее, тем публика живет более тяжелая, готовая за каждый кусок земли устроить скандал. Поэтому на такие случаи нужен джиарный джиар, отрабатывающий возгласы общественности.
Посмотрим, справится ли Ultima со сложным джиарным кейсом и сможет ли вытащить на рынок клубный домик во дворе других домов. Пока верится довольно слабо. Даже кейс на Пресне "раскрутить" до конца не смогли.
В самом Левшинском переулке еще планируется застройка ЗУ "Большой Левшинский, 19" девелопером Palladio Group, ну и рано или поздно кто-то оживит зависший проект ПСН - на ЗУ "Малый Лёвшинский, 7".
Очень на рынке недвижимости любят разогнать волну (не только в архитектуре). Почему-то квартиру клиент должен прямо покупать в ситуации «сейчас или никогда». Высокие люди всегда советуют покупать квартиру сейчас. Девелоперские маркетологи советуют покупать квартиру сейчас, а платить потом. Поэтому рынок недвижки — это как спринт, где обязательно добежать, что-то схватить, а дальше? А что дальше — пофигу, не думай, хавай, пока дают.
То разгоняли, что надо покупать сейчас по ЖСК, а то придёт ДДУ и всё, ценник вырастит, дольщиков обманутых не будет. Потом покупай по ДДУ, а то придёт проектное финансирование с эскроу-счетами и всё, ценник вырастит, возможности купить не будет (как показала практика, да, ПФ очень сильно начал давить на стройку). Потом все с льготкой бегали, то у нее лимиты в 2020 заканчивались, то в 2022, сейчас вот обычная закончилась, смотрим за тем, как купить, пока дают по семейке, по рассрочке. Ты главное купи сейчас. Платить же надо все равно потом. Правда, и квартиру получать потом, а не сейчас. Но это уже отдельная басня.
После охлаждения продаж в ковидную весну 2020 года мы видим взрывной спрос. Человек, не особо разбирающийся в рынке, скажет, что все из-за льготной ипотеки, которую ввели в 2020 году. А человек более прокаченный напомнит, что тогда ключ был всего 4,5% и можно было обычную ипотеку взять меньше 6%. Без субсидий, без льгот. Просто бери ипотеку, бери квартиру. Вот вам и рекорды продаж осенью 2020 года. Ценник начинает улетать вверх из-за свалившегося спроса, который сидел весной дома и не мог купить себе прекрасные сорокаметровые хоромы.
Дальше идёт офигенный 2021 год. Когда у всех всё было на такой мази, так ветер дул в спину, что девелоперы начали себя чувствовать айти-гигантами мысли. Строить планы, как и куда они зайдут, на какие рынки выйдут. 2021 год по продажам — это просто сказка, которая свалилась на голову. А вот дальше пришел 2022 год, который 2 раза жестко охлаждал амбиции девелоперов, но девелоперы — ребята тугие, намеков не понимают, поэтому у всех планов и на 2023 год было до едрени фени.
В 2023 году гнали, гнали и волну создали. Все время помогал ЦБ, закручивая ипотечные гайки, ведь "Любое действие ЦБ для «охлаждения рынка недвижимости» приводит к росту цен на том самом рынке". Итог — конец 2023, рекорды продаж, а дальше жопа. 2024 год сразу намекнул, что будет сложным, но еще никто не понимал, каким. С одной стороны продаж нет, а планов опять у всех до фига. Покупается земля за какие-то немыслимые деньги, все еще мощно гуляют в Сочи и т. д. Создали ещё одну волну для клиентов — покупайте сейчас, а то льготке хана. Вот все и до июля накупили. И опять охлаждение, падение.
Хорошо, что пока рассрочки не запретили, пока лимиты на семейку есть, девелоперы к концу года продажи раскрутили.
Хорошо закрыли год. Но что будет в 2025-то году? Весна — очень сложная, кто-то может выйти из чата, пойти на хер с пляжа. Главное — до осени дожить, а там и руку протянут, и сезонность поможет.
Шуршит стройкой пионерский Шифт рядом с Нескучным садом. Генеральным подрядчиком взяли Фодд. Выбор ожидаемый, не так много в роскошной Москве компаний с опытом в элитке, Фодд как раз из таких. Построят пять башен Шифта, блок начальной школы с детсадом на территории. Площадка для выхода подрядчика подготовлена, начали лить монолит.
Пионер уже работает с Фодд на Опусе, полет нормальный. Сотрудничество на Шифт наверняка будет не хуже. Сдать всю эту прелесть в виде квартир с террасами хотят в 2027м, поживем увидим.
Итоги рынка Москвы и области в 2К24
Объем продаж — регистрация ДДУ в Москве и области немного не дотянула до 7 млн кв. м за 2024 год — уж очень хорошо в декабре девелоперы пересели на иглу рассрочного наслаждения. Доля ипотеки упала до 38%, это минимальный уровень с 2021 года.
Результат 2024 года можно считать великолепным, учитывая уровень ключевой ставки, а как следствие — ипотечных ставок, а также постоянное отсутствие лимитов на семейную ипотеку. Продажи в 2024 году переиграли и уничтожили 2022-й. Но о рекордных 8+ млн кв. м, которые были в другие года ипотечной волны 2020–2024 гг., даже лучше не думать. Никаких факторов, что в ближайшие 5 лет рынок вернется на данный уровень, нет. Должны произойти какие-то структурные изменения в экономике России, Москвы или во всей отрасли.
Поэтому экспертам и аналитикам рынка надо сейчас играть в самую интересную игру — сколько метров недвижимости будет зарегистрировано в 2025 году. Давайте накидаем вариантов. Вариант — объем реализации вырастет — откидываем сразу, поэтому предлагаем смотреть 3 варианта:
1. Снижение до уровня 6 млн кв. м. Отличный расклад для рынка. Он может произойти только в ситуации, когда будет реально работать семейная ипотека, не запретят рассрочку, а у всех будет отличное настроение (про настроение шутка, конечно). Сюда из факторов можно добавить: раскрытие депозитов, реальные скидки на 20–30% от рынка, как накатил ПИК в своих новых корпусах, колебание курса — любимое русское развлечение «спасать» деньги в бетоне. Плюс по ходу года придумают какую-нибудь палочку-выручалочку для незадачливых девелоперов. Точечную льготку, лучшие условия для семейки и т. д.
2. Снижение до уровня 5 млн кв. м. Данный вариант более реалистичный и менее позитивный. Тут что-то из выше перечисленных факторов может даже отъебнуть. Например, вывод понятия рассрочки в правовое поле с закруткой гаек на данный счет.
3. Снижение до уровня 4 млн кв. м. Вот тут будет жопа. Вариант не очень реалистичный, потому что так мало в столичном регионе продавали очень давно. Но, учитывая условия по ипотеке, может и такое произойти сокращение. Также может повлиять запрет рассрочки, ужесточение условий по семейной и т. д.
Посмотрим, что выстрелит из этого. Кулачки держим за вариант-план — 6 мультов метров за 2025 год.
Нет повести печальнее на свете, чем история инвесторов в Найс лофт, он же проект на ЗУ "Автомобильный, 4".
Напомним немного историю проекта:
1. Первый раз картинки от APEX светанули в сентябре 2020 года. Типовой апекс-стандарт.
2. Разрешение на стройку получили в апреле 2021 года. Старт был объявлен летом - в июле. Ценник был в районе 280 тыс. руб./кв. м. Тогда это казалось дороговато, но потом стало недорого, но как показала жизнь - все может вернуться на пути своя и ценник в Найс лофте сделал именно такой финт ушами.
3. Весь 2022 год продажи в проекте шли очень плохо. Хуже было только в 2023 году. Но ребята в Колди - ценник держали, виду не подавали. Рубильник сорвало летом 2024 года, когда, вероятно, стало ясно, что надо пополнять эскроу. Очевидно, что в проекте были пробиты все ковенанты банка на тему цены, темпа продаж и тд. Поэтому выбрали худшее из зол - уронили цены.
И что произошло? Вон как народ попер все брать. Никого не смущает нарезка уровня "гостишка". Где-то близко по уровню жесткой нарезки абсолютный рекордсмен - Перец, где все мыслимые и немыслимые законы физики, математики и морали были отправлены в стол.
Вместе с хреновыми продажами начали ехать сроки. Сначала на 7 месяцев. По данным Домрф, ключи должны отдать в апреле 2025 года. Но на доме ещё фасад не готов, какой апрель? В самом лучшем раскладе — это конец года.
Все любят рассказать, как клиентам важна репутация, стройка в срок, продукт и прочая мишура. Оказывается, нет. Сроки можно пробить. Продукт сделать ну очень концептуально сомнительный. Но если уронить ценник, то всё. Клиент готов закрыть глаза и купить не глядя. Ведь в любом случае построят. Да, задерживают сейчас, но построят, а если не построят, то можно надевать футболку «обманутый дольщик» и писать гневные письма во все инстанции. Прилетит вдруг какой-то волшебник и всё достроит. Главное — дешево.
Глоракс трубит о региональной экспансии по стране, но продолжает собирать звезды в своем родном регионе Санкт-Петербурге. В прошлом году компания сдала три проекта и вошла в тройку лидеров рейтинга ЕРЗ по объемам ввода в Спб, соседствуя с такими тяжеловесами, как Setl Group и ЛСР.
В 2024 году Глоракс шагал по стране и скупал площадки в регионах. Учитывая распухший портфель и количество новых проектов, через пару-тройку лет возможно девелопер сможет потеснить застройщиков не только в петербургском, но и в федерального топе.
Конфуз ипотечного стандарта
Есть давний тезис: «Любое действие ЦБ для "охлаждения рынка недвижимости" приводит к росту цен на том самом рынке». А любую непонятную фигню любят называть словом «стандарт». Тут и ипотечный стандарт от ЦБ, с анонсом аж в сентябре 2024.
Если коротко по документу. «стандарту», то там такой описан гигиенический минимум действия банков. Потому что банки, а точнее банковское менеджарье, которое «в полях», уже давно берега попутали в плане выдачи ипотек и ведут себя мега некрасиво. Регулятор, сидящий в высокой башне, далеко смотрящий, пытается их постоянно какими-то рычагами охладить, заземлить — заставить вести себя порядочно. Поэтому вот вам стандарт, в котором перечислено, по сути, большинство тезисов, ранее озвученных публично.
Если пропустить «техническую мишуру», то главное — банки не могут брать комиссию за понижение ставки, если это ведет к удорожанию объекта. К чему это приведет? Правильно, к тому, что комиссию зашьют в стоимость лота. Так крупные игроки уже сделали. И чисто «технически» мы увидим, что цены на рынке недвижимости в 1 квартале 2025 года вырастут на 5-10%. Потому что клиент будет видеть уже «раздутую» цену с комиссией. Это выгодно девелоперам, которые продают основной объем по субсидированным ипотекам. Их «маржинальность» никак не изменится, квартира в физическом плане никак не дорожает, но чтобы иметь финансовое плечо — ипотеку, она становится дороже. Итого классика — ЦБ делает всё для поднятия цен на рынке, даже фиктивного. А кто на этом заработает в очередной раз? Девелоперы? Нет, в плюсе, как обычно, банки.
Также ЦБ твердо и четко топнул ножкой на тему, что первоначальный взнос в ипотеки должен быть от дольщика, а не от абы кого. Проще говоря, давно хотели прикрыть ипотеки с 0 первоначальным взносом, вот и прикрыли. По мнению ряда экспертов, примерно 20-30% клиентов в массовом сегменте покупают квартиру, взяв потребкредит на первоначальный взнос. Поэтому девелоперы с банками и придумывали, как бы сделать так, чтобы клиенту дать денег на ПВ, когда их у него нет. Короткий оффтоп, многие почему-то думают, что ПВ — это как инструмент доказательства того, что клиент может накопить деньги. Но нет, тут ЦБ не о гражданах заботится, которые бабки накопить не могут, а о банках, которые, если что, должны продать «залоговое имущество» и вернуть деньги себе в копилку. Поэтому 0 ПВ — это большие риски невозврата банковских денег в будущем. Довольно странно, что уже давно как-то не сделали скоринг на тему, откуда ПВ появился. В нашем цифровом царстве-государстве кажется, что это довольно элементарный вопрос.
Из «технической мишуры» в стандарте можно выделить: быстрое перекидывание денег с аккредитива на эскроу (нельзя их гонять туда-сюда), а также «прозрачность для заемщика». Но прозрачности никакой не будет. Банки как-то договора космически подтянут для выполнения стандарта — для галочки, а так как имели в виду мнение клиента, так и продолжат его иметь. Вся банковская «клиентоориентированность» заканчивается в районе «чата», а дальше, когда вам что-то надо серьезное «подписать», то никакой лояльности и прозрачности не будет.
Итог - очередная история от ЦБ, которая даст больше зарабатывать банкам, «технически» толкнет ценник на недвижимость вверх, формально-косметически будет исполняться банками. Клиенту от этих действий - ни жарко ни холодно. Как обойти 0 ПВ - банки с девелоперами придумают.
Оказывается, проект Самолета "Квартал Герцена" целиком и полностью отправляется в лапы Брусники, типа не кусок-кусочек, как торгует ПИК свои проекты разным регионалам, а прям весь, полностью. Даже, интересно, рады ли такому переходу немногочисленные дольщики проекта.
Напомним, как разворачивалась история вокруг проекта:
1. В начале 2022 года "Киевская площадь" начала шуршать бумажками на тему застройки рынка Эмерал.
2. В конце 2022 года Самолет спалил проект на свой тендерной площадке, было понятно, что КП толкнет его именно Самолету.
3. В начале 2023 года, рассказали в Форбсе о сделке с КП и зачем-то Самолет начал пиарить нерыночные показатели нежилых помещений - 25-30%. Смеялись всей редакцией, пока читали. Рынок правда потом рассудил такие заходы, теперь посмотрим, что с этим сделает Брусника.
4. Нейминг и старт бронирования произошел в августе 2023 года. Тут и появился "Квартал Герцена". Стартовать смогли только к концу 2023 года, с оверпрайсовым ценником - 310 тыс. руб./кв. м.
5. В рамках проекта 99 тыс. кв. м в ГНС офисников с ТЦ. Они находятся на краю участка. Посмотрим, за какие коврижки льготы их будет реализовывать ягодный девелопер.
6. В сентябре 2024 года Брусника сама громко топнула ножкой на ХХру, начав искать сотрудников под реализацию проекта. Мы предполагали, что будут реализовывать какую-то очередь, а тут тебе на. Весь проект.
Продажи в проекте шли неважно, сейчас цена экспонирования даже ниже, чем на старте продаж год назад. Говорят, что Брусника в начале февраля уже полностью будет рулить проектом. Сохраняйте рендеры, чтобы посмотреть, как же ягодный, продуктовый девелопер будет "исправлять" проект "Герцена".
3-4 очереди проекта ЛСР - Wave начали мутировать. Вместо коробок (2), которые до сих пор висят на официальном сайте могут появиться вот такие домики в рамках концепции архитектурных излишеств. Архитекторы из бюро Ariada восприняли комментарий "дать больше пластики" очень буквально. И навалили пластики как могли. Очень интересно, как будут реализованы особенно нижние этажи. А точнее квартиры и окна на нижних этажах данного произведения.
Напомним, что Wave с момента продажи MRом постоянно мутирует. По сути от МРа там "осталась" только первая очередь. Все остальное меняют и предпочтения ЛСР (по мелкой нарезке) и предпочтения города по архитектуре. Короткая история проекта тут. Вторую очередь проекта "подстроили" для формирования фронта улиц и студийной нарезки, а в рамках пятой очереди дали "волны". Теперь даже интересно, что случится с очередями, архитектура которых ещё не мелькала, а существует в продажys[ картинках со старта проекта.
Сам Wave довольно неплохо продается. Фигачат больше 2 тыс. кв. м в месяц, но ценник опустили. Была амбиция продавать по 450+ тыс. руб./кв. м, но в итоге сейчас скинули цену до 400 тыс. руб./кв. м - это по сути цена весны этого года. Рынок пока не готов по 500 даже мелкую нарезку брать в таком прекрасном районе, как Москворечье-Сабурово.
В локации проекта мы ожидаем ещё реализацию: КРТ "Каширское шоссе"; "Каширское, 76а"; "Борисовские пруды, 31" и КРТ "Каширское, 78".
Доминанта согласовала архитектуру на ЗУ "Дмитровское, 83А". СПИЧовские архитекторы изъебнулись как могли, но как такую гнутую радость построить - это уже следующий вопрос. А главное кто из подрядчиков, сейчас сможет за нормальные сроки это реализовать. С коробками еле рынок справляется, а тут такие архитектурные излишества подъехали.
Локация клина между Дмитровкой и СВХ преображается, но архитектурно тут все проекты супер разные. Какая-то просто суета. Посмотрим, как через лет 20 это все будет жить и функционировать.
Когда в 2017 году выходил "Селигер Сити" по 150 тыс. руб./кв. м - все крутили у виска, со словами "вы че, какой бизнес на Дмитровке", поэтому МРу пришлось давать адские скидки, чтобы хоть как-то раскрутить продажи в 2017 году. Сейчас же торгуют себе по 390-400 тыс. руб./кв. м и не парятся. Город метро построил, МР благоустройство в 1-2 очередях сделал крутое, и все пипал хавает. Кроме этого, на МРовский успех подсели - Левел, который также под 400 тыс. руб./кв. м сейчас пытается торговать и ЛСР даже выше 400 идёт, но сами знаете, что там общажная нарезка квартир. Сдвижка "классов" на лицо. 8 лет назад - обсуждать тут бизнес было смешно, а теперь условия по архитектуре такие, что как будто надо премиум продавать.
Внесите больше - платите меньше от ГК ФСК
Этой зимой можно приобрести готовое и строящееся жилье в ГК ФСК в рассрочку и со скидкой. Чем больше размер первого взноса, тем больше будет скидка на объект. Размер первого взноса – от 30% нужно внести сразу, а оставшаяся сумма поделится на два транша. Первый транш от 20% от остатка нужно вносить ежемесячно или ежеквартально, а второй транш - до 50% от остатка – выплачивается одним платежом из своих средств или с переходом на ипотеку. Итоговую стоимость объекта рассчитывает менеджер компании в офисе продаж.
Ещё один элемент драмы продажи Инграда. Это стадион Торпедо на Восточной улице. Если короткая история, то она такая:
1. Когда в 00-ые на стадике играли "кепки" - ФК "Москва" и проект был интересен мэру города, то были великие планы по созданию конкурента "Лужникам". Но, как любой план по стройке стадиона, кроме стадионов к ОИ2014 и ЧМ2018 - у нас либо буксуют и строятся долго, либо вообще не строятся.
2. Дальше стадион медленно, но верно разваливался, ожидая своей участи в виде - частичной застройки. Это был основной актив в портфеле ОПИНа. Собственно из-за него Домус финанс (контора МКБ) купила ОПИН и появился Инград. Дальше историю вы знаете, амбиции "трахнуть" ПИК, но эти амбиции закончились так же быстро, как и появлялись.
3. Инград начинал прорабатывать разные концепции еще в далеком 2016-2017 гг. Например, была концепция с гнутой крышей (2).
4. С 2019 г. была представлена концепция стадиона от французского бюро (1). Архитектурный конкурс проводила контора "Стрелка", одного давнего болельщика Торпедо. Конечно же, за Торпедо можно болеть, но бабки за организацию брать конские. Хотя, любые услуги "Стрелки" всегда были с необоснованным оверпрайсом.
5. Концепцию французов в виде "шестерёнки" и реализуют. Стройка на некоторое время "вставала". Говорили, что Инград так сильно проебался с себестоимостью стройки в фин. модели Риверская, что денег на стадион нет. Но, летом на горизонте замаячили товарищи из Сибпростроя, стали титульным спонсором Торпедо, а также активизировали стройку стадиона (4).
6. ЖБЗ пишет о двух интересных фактах на данную тему: "Леонид Соболев заявил изданию, что в 2024 году он совместно с партнерами" и " Sminex, за которым сохранилось 51% стадиона «Торпедо», продолжит финансировать работы, на эти цели выделяется 7 млрд руб". Во-первых, обтекаемая формулировка, "с партнерами" заключается в том, что стадионом занимается не сам Сибпрострой. Во-вторых, очень интересно зачем господину Тулупову всаживать столько бабла на стадион, не профильный актив же. У Сибпромстроя мотивация - старая как мир, вроде ребятам обещают за данную миссионерскую деятельность ТЭПы где-то в центре Москвы. Возможно, на ЗИЛе.
Какие выводы из всей этой истории? Стадионы у нас строятся долго. Маркетинговый бюджет на спорт - никогда не отобьется. Москва на Симоновской набережной хорошеет, а Сибпромстрой скоро выйдет с каким-то проектом бизнес-класса в Москве.
Большой "бердшит" сделало бюро Ингмар в рамках эскиза конкурса Самолета на АДЦ "Коммунарка". Конечно же, такую антиутопичную картинку никто даже в финал конкурса не рассматривал. Туда взяли три команды:
1. IND и Группа компаний Б1
2. Lampa Community и Коллектив 12
3. Архитектурное бюро GA
GA - это бывшие Гинзбурги (говорят, переименовались из-за того что "В бухгалтерии всё перепутали"). Кто такие Лампа - полный хз, поэтому с вероятностью 99% выиграет данный конкурс "те самые татары из айинди".
Напомним, что там при объявлении конкурса, опрошенные нами архитекторы долго "бубнили", что бюджет маловат, надо больше золота для архитектурно-картиночных работ. Только оказалось, что все любят конкурсы: "Я люблю конкурсы, потому что они хорошо обучают архитекторов: думать быстро, работать по дедлайнам и выдавать очень крутой результат".
СЗ "Пыжевский, 5" поплыл в стороны Текты. Это должен был быть первый проект ПИКа под брендом Моно. Сейчас будет сложно, но вы поймите историю. В рамках больших бизнес структур ПИКа - реальная, отдельная структура сейчас это - Форма. Она занимается в том числе проектами Моно. А вот бренд - Среда - должен был стать отдельным девелопером, но не срослось, не фортануло, это всё тот же самый ПИК. Форма ли является ПИКом - вопрос философский. Всё-таки отдельный бизнес-юнит, состоящий из красивых людей, сидящих в красивом офисе бывшего Маккинзи на Белорусской, дизайн которого делала не абы кто, а сама Даша Белякова.
Так, вот. Сейчас любой проект конгломерата "ПИК-Среда-Форма-Моно-Сенс" можно купить, ведь на рынке открыт сезон распродаж. Вот Текта по ходу забирает "Пыжевский, 5", который был ранее анонсирован под брендом Mono Kami. Там, всё по классике для роскошной Москвы - архитектура ЦЛП в стиле "окна побольше, фасад побелее, террасы, остальное в стиле очень строгого, минимального минимализма". Неудивительно, что "классический проект" скинули по "классической схеме".
Для Текты это не первая сделка с ПИКом, ранее забирали проект "Дербеневская, 20", на высокой стадии получения ИРД брали проекты: "3-я Черепковская, 15/А" и NOW у АЕОН, "Большая Черемушкинская, 25" и ЖК "Маяковский" у MR. Небольшой девелопер явно не может получить нужное количество ТЭПов для роста, поэтому берет готовые решения у мастер-девелоперов.
В "партнерскую реализацию" проекта мы не верим. Любое партнерство на рынке девелопмента - это игра под названием "как бы наебать партнера", поэтому реализовывать элитный проект в два бренда на "тяжелом рынке" - это выглядит как полное самоубийство кого-то из инвесторов. Ну или кто-то будет инвестор, а кто-то инцестор. История покажет и расставит точки над i.