102003
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
Опубликован проект моста, который соединит посёлок Рублёво и микрорайон Рублёво-Архангельское. Собственно, Рублёво-Архангельское сейчас настоящая резервация миллионеров или сотрудников зеленого банка. Им надо иногда оттуда выбираться, поэтому решили мост кинуть, метро построить, чтобы там совсем не одичали в своих роскошных больших квартирах за МКАДом.
Сейчас «Сберсити» торгует по 550 тыс. руб./кв. м, причем торгует очень хорошо, 3–4 тыс. кв. м в месяц. Но удивляет больше другое — средняя площадь продаваемых квартир — более 70 кв. м. Такими темпами, ценами, да и метражом с бюджетом не могут похвастаться проекты внутри МКАД от какого-нибудь MR. Либо зеленый банк очень правильно и хорошо привлекает клиентов в свой полуостров мечты, либо людям заходит жирный малоэтажный продукт проекта, и они готовы потерять в локации, но получить более жирную историю.
В Москве довольно активно строят всё, в том числе мосты. Приятно видеть, как архитекторы предлагают всё более интересные решения в данной категории сооружений. Хотя можно было вообще дорогу кинуть — никто бы не обломался. А тут улучшайзинг произошел даже относительно того проекта, что обсуждали местные жители.
Новоспасский за 16 ярдов никому не нужен
Пытались тут толкнуть один из основных активов бывшего ПСН - деловой квартал "Новоспасский". Отредевелоперенный деловой квартал площадью 110 тыс. кв. м пытались продать за 16 ярдов, что сегодня как-то дофига. Учитывая, что под такие дела обычно используется заемный капитал, то брать бридж кредит на такую сумму сейчас точно никто не будет. Поэтому и результат - ноль заявок на торгах.
Напомним, что на ЗУ "Дербеневская, 7" ПСН делал ряд концепций, чтобы на месте открытой парковки воткнуть что-то интересное. Был вариант - просто дом в стиле эконом (1), более хитрый дом от ABV (2), ну и архитектура от Blank Architects (3). Открытая парковка - это очень неэффективный зверь с учетом стоимости земли в центре столицы, поэтому желание его застроить - удивлять не должно.
Из наследства ПСН ещё ждём решения по проектам на ЗУ "Малый Лёвшинский, 7", "5-й Донской, 21Б" и "Правды, 24". Остальные проекты худо-бедно достраиваются: Домашний - Самолетом, Среда - Аквилоном, Белорусская - Глораксом.
1-й ДСК открыл шоурум полностью меблированной квартиры
Посмотреть на то, как будет выглядеть новая квартира с полным комплектом мебели и техники, можно ЖК «1-й Ленинградский» (реализуется под брендом 1-й ДСК). Этот ЖК, кстати, стал первым, где девелопер предложил полностью обставленные квартиры под ключ. В шоуруме можно оценить удобство планировочных решений и качество предлагаемой мебели для встроенной кухни, гостиной, спальни и прихожей. Всего предлагаются два цветовых решения в четырех разных ценовых категориях.
Маэстро решил одарить город башней в стиле Капитал Тауэрс
СиТ нарыл очередной проект для ЗУ «Шмитовский, 34». Эта площадка находится в «Большом Сити» или уже, можно сказать, что в обычном сити. Потому что локация «Большого Сити» настолько растянулась, что им можно уже считать все в радиусе от Ходынки до Хамовников. В Москве легко натягивается сова на глобус, а названия локаций растягиваются именно до тех мест, до которых требуется. Но вернемся к проекту.
В архитектуре сложно понять грань между авторским стилем и копипастом решений и идей между проектами. Архитекторы любят «впаривать» идею заказчикам «до победного», поэтому мы и видим часто довольно схожие концепции. Какой-то уж заказчик поведется и реализует. Так вот, маэстро Скуратов логично копирнул одну из башен Капитал Тауэрс, которые уже стоят в Сити, и, кстати, очень неплохо туда вписались. Проект объективно сейчас формирует вид Сити, если ехать из центра по Арбату. Но, зачем примерно такая же башня на задворках Сити с другой стороны - одному маэстро известно. Башня получилась многофункциональной - и офисники и гостишка. Можно из здания высотой 228 м при определенных ситуациях и не выходить.
На пяточке планируется ещё ряд проектов: КРТ "Шмитовский, 32"; iCity; вторая очередь iCity; Light City; "2-я Магистральная, 7А/1"; "2-я Магистральная, 7А"; "2-я Магистральная, 9/1/4"; "Ермакова Роща, 7АС1". И над всей этой радостью свисает огромный КРТ - "Магистральные улицы".
Ну и вот второй этап плана "цирк" вступает в действия. На Активном гражданине появился опрос с двумя вопросами: "Поддерживаете ли вы идею создания в Москве одного из лучших цирковых пространств в мире?" и "Какой вариант создания/строительства Московского цирка вы считаете наиболее правильным?". Как говорится, все на выборы цирка.
Читать полностью…
Есть ещё вариант такой вариант застройки ЗУ "Складочная, 1". Проект затянут в программу КРТ, поэтому все показатели определяются уже в рамках программы. Ранее Гранелька пыталась увеличить ТЭПы на застройку и посадить высотки по 165 метров. Плотно. Очень плотно. По ходу город ничего не согласовал и дает только 127 тыс. кв. м жилья с учетом дома по реновации. Ну и хорошо, потому что предлагаемый вариант застройки ранее - это вообще какая-то бесчеловечная среда.
Напомним, что тут в локации пачка проектов: Кростовское КРТ "Огородный проезд", другие "Огородные" КРТ и КРТ на ЗУ "Сущевский вал, 5", застройка грузового двора Савеловского вокзала. Доживут жители Савок Сити и Шереметьевского до своего города-сада. А то первые на старте продаж вообще метр дешевле 100 тыс. руб. купить, а вторые получили один из самых усушенных проектов ПИКа внутри МКАД с СТК, корзинами под кондеи и вертикальной разводкой отопления.
Проектный институт Самолета делал посадку домов для проекта в Дзержинске. Эта застройка находится на острове рядом с селом Беседы, напротив ТЭЦ-22. Юридически он относится к городу Дзержинску, хотя моста между самим городом и данной площадкой нет. Виды будут ебейшие на воду и ТЭЦ. Все же любят смотреть на ТЭЦ? Или мы что-то путаем?
Внешний ли это заказ у проектного института Самолета или площадка входит в портфель Самолета - неизвестно. Но, застройка точно должна стать одним из элементов развития данной локации, там еще планируют застроить все поля в Лыткарино и проект в селах: Остров и Молоково - Пойма.
Также в локации ЗИЛа вышел проект от Регионов - Dream Riva. По проекту прелонч начался чуть ли не весной 2024 года, но официальный старт со всеми документами только сейчас.
Ценник более дерзкий чем у ЛСР в Марке - 520 тыс. руб./кв. м. Вот так вот 40 тыс. с метра взяли и прилепили к себе. На фоне Марка в Riva плюсы: лучше виды, лучше архитектура от Атриума, меньше конкуренции, меньше суеты. Можно сказать, что проект более камерный. А можно сказать, что проект просто на отшибе локации находится - "моя хата с краю". Кому как. С другой стороны, сила маркетинга ЛСР в 100 раз мощнее, чем у Регионов, поэтому то что ЛСР как-то продаст Марк - вопросов не возникает, а вот Регионам придется очень сильно работать с агентами, которые расскажут клиентам, что проект, внимание "премиум-класса". И они пойдут его покупать за такой прайс.
К слову о "премиум-классе". Где такое видано, что средняя площадь квартиры в "премиуме" - 58 квадратов. А обеспеченность машиноместами меньше 50%. Лет 5 назад с такими показателями в "бизнес" нельзя заявиться, а сейчас можно шильдик "премиум" налепить, все равно же никто не проверит, никто не осудит. Скоро проекты "де-люкса" мы увидим с площадью меньше 100 квадратов и расположением где-то в районе ТТК.
Интересно, что товарищи из Регионов напроектируют в рамках своего соседнего проекта - Андропова, 20. Плюсом у них в портфеле: "Хромова, 1", "Усачева, 22" и "Малая Пироговская, 15".
Опубликовано официальное постановление по КРТ на улице Поклонная. Там должно появиться аж 65 тыс. кв. м офисников, хотя раньше планировалась гостишка. А ещё более раньше огромный проект канувшего в небытие Миракса. Ставим ставки, какой офисный или не очень офисный девелопер будет заниматься этим КРТ, но есть ощущение, что Стоун, так как у них тут в локации есть проект офисного КРТ - "Неверовского, 8".
Читать полностью…
Рассрочка — новая заточка для рынка недвижимости
Сегодня вишенкой на торте обсуждения рассрочек, конечно, является тот факт, что ЦБ начал свой классический прогрев на тему, в которую решил погрузиться. Прогрев довольно понятный — «мы обсудим эту проблему с профильными ведомствами». Как бы это как связано с тем, что рассрочка — это не банковский продукт и вообще не должна касаться регулятора в виде ЦБ. Но почему многоуважаемый центральный банк озадачился и проблемой продажи квартир в рассрочку?
1. Рассрочка не отображается в кредитной истории человека. То есть никто не в курсе, что у человека есть должок в виде рассрочки. И если какие-то особо альтернативно одаренные граждане умудрялись брать по 20+ льготных ипотек, то граждан, которые возьмут более 20 рассрочек, будет ещё больше. Кто не в курсе — ипотека — кредитный продукт, о наличии которого сложно скрыть. В вашей кредитной истории фиксируется каждый чих и пук на данную тематику, поэтому понять вашу «закредитованность» не составляет проблем. А вот в рамках рассрочки — это просто условия договора между клиентом и девелопером, что ему надо перечислять Х денег в такие-то сроки, а дальше он вообще там должен закрыть всю сумму. Получается не просто серая зона, а настоящий черный рынок, где могут крутиться большие бабки, ну или наоборот — не крутиться, что тоже плохо.
2. Перспектива расторжения договоров. Девелоперы, как мы знаем, мыслят довольно краткосрочно. Поэтому сейчас есть инструмент — рассрочка — все вот и продают по рассрочке, особо даже не фиксируя и не прогнозируя, сколько людей потом «отвалится». К отваливающимся можно относиться по-разному. Первый вариант — кнут. Стараться всеми правдами и неправдами заставить дольщика платить бабки и никуда не соскакивать. В том числе по суду обязать, что если взял рассрочку, будь добр, бабки найди, ДДУ оплати. Подход покупает своей клиентоориентированностью и вообще особенностями финансового анализа. Второй вариант — пряник, когда хочет человек выскочить из рассрочки — ноу проблем, берем небольшую мзду за проведение договоров, деньги возвращаем, сделку откатываем. Более клиенториентированная история, но имеющая под собой риски остаться с непроданными квартирами в сданном доме. Ну и третий вариант, который по ходу появился на рынке, — это вообще даже не думать, что квартира в рассрочку продана. Просто пришел клиент, дал на беспроцентное хранение денег, которые помогут снизить проектное финансирование, ну то, что он отвалится, — ничего страшного, главное, сейчас бабки на эскроу полежали — процент по ПФ снизили. Довольно рискованный подход, но, судя по стратегии продаж некоторых девелоперов, он уже имеет место быть.
3. Главная причина, почему ЦБ озадачился данной проблемой, заключается в том, что чем больше рассрочек — тем меньше денег на эскроу-счетах — тем дороже становится проектное финансирование для девелоперов, а как результат это может схлопнуть финмодель. Ипотечный пузырь, которого по сути не случилось, — это была проблема менеджеров банков, а вот пузырь, который может надуться из-за рассрочек, — это уже проблема девелоперов, которые по итогу могут упасть на плечи банков. Именно этого не хочет ЦБ, именно из-за черной зоны, которая находится на полянке девелоперов, но в итоге повлияет на банки, появился интерес регулятора.
Первые два пункта могут быть для рынка ударом под названием «неожиданное затоваривание» из-за массового расторжения договоров, а вот третий пункт — это уже добавка экономики проекта из-за лишних 5-7% финансовых расходов на проектное финансирование. Итог — дефолты по проектному финансированию, банкам приходится санировать застройщиков и достраивать проекты. Потому что дольщики просто вернувшимся деньгам с эскроу-счетов рады не будут и будут требовать выполнение обязательств.
Поэтому, с одной стороны, ЦБ лезет явно не в свое дело, но, с другой стороны, из-за пофигизма девелоперов могут подставиться банки, если большая доля рассрочек будет расторгаться по принципу «денег нет, но вы держитесь». Поэтому в ближайшие месяцы надо ожидать каких-то действий ЦБ по прикрытию данного инструмента, но каких?
Собственно, что и требовалось доказать: «рынок пересел с иглы ипотечного одобрения, пересаживаются на более рискованную иглу рассрочного наслаждения».
1. До 2022 года льготная ипотека не особо давала буст продаж. Доля сделок в Московском регионе была в коридоре 50–55%. В Москве было ипотеки поменьше — 40–45%, в Московской области побольше — 55–60%. Вообще это была очень понятная доля, даже не поворачивался язык назвать ипотечным колом. Льготная ипотека влияла, но не сильно, потому что ключевая ставка была низкая, рыночную ипотеку можно было взять со ставкой 6–7%. При этих условиях рынок активно развивался, ставились рекорды продаж, рос ценник. То есть данный уровень ипотек можно назвать как рабочим для рынка, а может даже «эталонным» для рынка.
2. В 2022 году девелоперы открывают для себя две вещи: субсидирование ставок ипотеки за счет передачи части денежных средств банку и использования всех видов льготных ипотек. Эти два фактора приводят к неприглядному результату: появления не то что иглы ипотечной зависимости у девелоперов, а они просто сажаются на ипотечный кол. Доля ипотек достигает в регионе 75–80%. Москва улетает до 65–70% ипотечных сделок, а область вываливается вообще в категорию 80+%. Рынок области целиком и полностью зависит от ипотечной ставки, условий кредитования, лимитов, выделенных на эти программы и т. д. Задумывались ли девелоперы о том, что регуляторы будут управлять этими параметрами? Скорее всего, да, задумывались. Сделали они что-то в своем маркетинге, продажах, стратегии вывода новых проектов или покупке земли? Ну, судя по результату, все висело на классическом русском «авось».
3. Ну и вот третья стадия. Стадия такого рыночного похмелья, когда ипотечный кол отпустил, а продавать что-то и как-то надо. Поэтому все сунулись сразу на другой формат сделок — рассрочку. Ведь главное — план продаж выполнить, хоть как-то клиентов привлечь, им ДДУ всучить, а что будет потом — неважно. Комиссия агенту будет выплачена, бонусы тоже, а то, что все эти граждане потом пойдут в расторжение ДДУ, — это проблема уже других менеджеров будет, а как мы знаем, проблемы индейцев шерифа не волнуют. Так вот, ипотека сейчас упала до уровня 45–50%, что ниже реализации в 2020–2021 гг. В Москве ипотеки сейчас меньше 40% сделок, а в области уровень 50–55%. Очевидно, что все это снижение доли ипотечных сделок — это не рост покупки за деньги, а это рост доли продаж с рассрочкой.
Скорее всего, пока ЦБ не даст по рукам, рассрочки будут пушить максимально. Но есть одно но: рассрочка — это вам не банковский продукт, и каким образом ЦБ вообще может влиять на то, как заключают девелоперы сделки, неизвестно. Как бы волновать ЦБ доля рассрочек должна, а с какого фига они могут регулировать — вопрос открытый.
#третийадмин верит только в жирные офисные локации с высоким ценником, где готовых метров нет, а заявленные – уже в бронях.
Пока все строят МПТ в спальниках, единичные девелоперы выходят на ТОП-площадки. Недавно красиво о себе заявил премиальный деловой центр VÁLTRI на ЗУ "Грузинский вал, 3". Компания ESVE GROUP реализует офисник общей площадью – 35,2 тыс. кв. м, и понятно, что престижный Белорусский деловой квартал быстро поглотит такой объем. Особенно сейчас, когда спрос на пике, а вакантность рекордно низкая.
Уже писали, что концепцию рисовал не кто-нибудь, а тот самый IND. Выглядит дорого. Нравится, что смещение объемов. Такой прием создает эксплуатируемые террасы, а значит можно порелаксировать в перерывах между работой и порадоваться пейзажам.
Внутри – технологичная инженерка, которая будет автоматически управляться с помощью системы «умного здания». Для безопасности и контроля доступа есть возможность интеллектуального видеонаблюдения с распознаванием лиц и датчиками движения. Сдать планируют не позднее 3 квартала 2027.
Девелоперы Москвы 2025 год идут лучше, чем 2024
Квартиры, так же как и апарты, в январе 2025 года продались лучше, чем в январе 2024 года. Аж на 21% рост. То есть ключ конский, ипотеки практические нет как инструмента, а продают всё лучше, чем в прошлом году? Совпадение? Есть идеи, почему так? Ответ, конечно, простой — все открыли для себя магию рассрочек, процесс примерно такой же, как в 2022 году все открыли для себя магию субсидирования ставки ипотеки. Как видим, с субсидированием ставки боролись аж 2 года, вопрос, когда прикроют тему с рассрочками. Тут точно надо действовать оперативнее, чем с субсидированием ставки, потому что кого-то может прибить баловство с деньгами.
Конечно, относительно декабря 2024 года продажи просели на 41%. А доля ипотеки в них составила 42%. Это на 4% больше, чем в декабре. Можно смело говорить, что пока ипотека в том состоянии и условиях неработающего ещё ипотечного стандарта начала балансироваться на уровне 40%. Вот как начнут меняться лимиты, исполняться ипотечные стандарты, вот тогда доля продаж без ипотеки начнет дальше расти. То есть этот процесс можно ожидать в апреле-мае 2025 года.
Если раньше все эти хихинки и хаханьки про падение девелоперов были больше приколом, то чем больше растет доля рассрочек — тем сильнее это становится реальностью, а не приколом. Ценник, понятное дело, никто ронять не будет, потому что фин. расходы только растут. Но вот вопрос, кого рассрочки и отсутствия покрытия проектного финансирования утянет отдыхать первого.
Реновационное КРТ "Северянин" забирает чеченский девелопер - ГК Смарт. Странно, на никаких МСУ-1 и тд на торгах замечено не было. Ранее Смарт забрал КРТ "Москворечье, 12"-"Садовники, 11" и пытался взять КРТ "Волгоградский, 130", но там выбрали ПИК.
Читать полностью…
Вот такой проект был сделан в 2019 году для ЗУ "Кропоткинский, 8", "Померанцев, 5 стр 1". Скорее всего, кто-то думал, что может снести особняк конца 19 века, но "джиарного джиара" не случилось и проект 100% отправился в стол. С другой стороны на ЗУ находятся более податливые вещи для сноса - трансформаторная подстанция и центральный тепловой пункт. Остоженка за углом, тут всегда надо прикидывать что можно сделать. В 2019 году метр бы по 1 млн. продавали, а сейчас все 2,5-3 можно за роскошную Москву заряжать.
Рядом ещё под апартаменты пару лет назад хотели доходный дом Цемержинской зафигачить - адрес "Кропоткинский, 10 стр. 1", но судя по панорамам ему просто обновили фасад, так как домик - 210 кв. м - даже на пентхаус не тянет по меркам роскошной Москвы.
Смотрим внимательно за проектами, которые чуть "выше" находятся, в Левшинском переулке.
Hutton занимается очередным "непрофильным" проектом. Речь идёт, про застройку на ЗУ "Огородный, 10". Там они пытаются согласовать аж 71 тыс. кв. м жилья. Плотность тянут такую, московскую - 35 тыс. кв. м/га. По архитектуре какого-то креатива нет - три башни без какой-то выдающейся пластики. Скорее всего, доведут документы и продадут кому-нибудь, сами реализовывать Хаттонсы не будут. Хотя light industrial в Люблино для льготы ВРИ себе оставили, на торгах купили такую же историю в Новокосино. Диверсификация портфеля элитчика?
Огородный проезд - активная точка девелопмента в Москве. Сейчас там на разных стадиях фигачат:
1. "Огородный, 2-4" - Upside Towers. Площадку изначально вел MR, но дальше толкнул в лапы СМУ-6. Весной 2023 года вывели на рынок ценник 350 тыс. руб./кв. м, а сейчас уже перевалил за 500 тыс. руб./кв. м. Причем торгуют очень хорошо - 2,5-3 тыс. кв. м в месяц. Это прям для такого мелкого девелопера с одним мощным проектом - очень хороший результат.
2. "Огородный, 8" - причислялся к портфелю Эталона. Но, что-то никакой концепции, никакого согласования архитектуры пока не мелькало.
3. "Огородный, 12" - АТС, которую по идее должен в итоге снести также Эталон. Уже мелькала среднеэтажная, "небольшая" концепция по проекту.
4. "Огородный, 20" - Монс, проект MR, который они толкнули Бруснике. Брусника выходила по 380 тыс. руб./кв. м., сейчас ценник выкрутили до 490 тыс. руб./кв. м, но темп продаж значительно хуже чем в Апсайде. И все продажи просто тупо едут или можно сказать, ехали на рассрочках. Ипотечных сделок в проекте за все время реализации - 18%. А когда Брусника "закрутила" тему с рассрочками, в январе в проекте продали всего 2 квартиры. Если все обсуждают креативный маркетинг и интересный продукт Брусники, то продавать ребята вообще не умеют. Но, это полбеды. Если они так продают, то есть большая вероятность, что и считать они не умеют, так как огромная доля рассрочки может очень сильно сдвинуть вправо передачу ключей в проекте. Короче, имейте в виду, при желании купить Монс, что Брусника бегает по очень скользкому полю рассрочек.
5. "Руставели, 14" - фи-девелоперский проект для ПИКа. Потехоньку строят, потихоньку продают. Ценник пытаются дожать до 500 тыс. руб./кв. м, но народ панельку-коробку за такие бабки покупать не намерен, поэтому ценник и болтается на уровне 420 тыс. руб./кв. м, что тоже для того продукта - неплохой результат. В отличие от Брусники - ПИК рассрочки не дает. Ну их минимальное количество. Ребята точно лучше в финансах понимают, чем ягодная компания.
6. КРТ "Огородный проезд" - Крост готовит выход МФК. Плюс, там ещё несколько территорий КРТ, где будет и жилье.
7. КРТ "Милашенкова, 2" + застройка "Милашенкова, 8А/2"; "Милашенкова, 6"
8. "17-й проезд Марьиной Рощи, 9" - небольшая общественная застройка.
Проектом Рубена из WALL под названием Veil оказался домик по адресу «Большой Харитоньевский, 13А, С10», это в локации Чистых прудов. Там давно стоит расселенный дом и как бы всем своим видом намекает, что было бы неплохо его снести и построить что-то для рынка роскошной Москвы.
Проект у Рубена показывает нам выдающуюся пластику фасада, страшно представить, какая у него будет себестоимость и как сильно заебутся фасадчики при реализации этого небольшого домика на 9 этажей. Также стоит напомнить, что у Рубена всегда серые дома на рендерах выглядят гораздо интереснее, чем потом может оказаться в жизни. Сами понимаете, кирпич — это вообще натуральный материал, а он имеет свойство «играть». И если вместо этих оттенков серого в жизни получится что-то потемнее — удивляться не надо. Надо закладывать риски того, что оттенок серого может быть иным.
Требуется ещё будет глянуть планировки, а то в погоне за пластикой в городе сейчас страдают именно они. Тут точно внутри будет какой-то расколбас по квартирам, но, учитывая, что это элитка, нестрашно. Квартиры большие, а значит, киллер-метры не такая уж и проблемная проблема.
Чистые пруды котируются на рынке роскошной Москвы значительно ниже, чем радиус от Цветного через Патрики, через Остоженку и до Замоскворечья с Балчугом. Флер «грязной» Покровки тут присутствует, спасибо молодежным заведениям на каждом шагу. Но если МР выкатит адекватный прайс в районе 1,5 мульта за метра, то будет всё справедливо, уж 2 мульта на старте тут — тумач.
Как умный мастер-девелопер МР уже сформировал себе портфель ("Машкова, 18"; "Климашкина, 7/11") клубных домиков для реализации самостоятельно и для продажи всяким амбициозным девелоперам. Сейчас именно сегмент «клубный дом» в окрестностях Садового кольца будет самым маржинальным видом проектов. Эконом в городе закончился — им занимается только реновация. Бизнес — требуются такие конструктивные, доминантные и фасадные изьёбы, что не каждая площадка может выдержать это, а в элитке сформировался свой довольно понятный стандарт «окна побольше, фасад побелее, кровля эксплуатируемая, остальное в стиле очень строго, минимального минимализма», который можно реализовывать и дорого продавать. Veil, возможно, первый проект клубного дома, где фасад реально хитросделанный, а не как обычно.
Растет и ширится программа КРТ в ЮАО
К пачке КРТ на ЗУ "Братеевская, 39/12", "Братеевская, 24", "Борисовские Пруды, 31" и на Наташинской улице добавился огромный КРТ "Шипиловская, 42-44". Там запланировано более 200 тыс. кв. м стройки жилья для программы реновации. Но есть одно но. В Зябликово или в Братеево нет пятиэтажек. Это настоящий панельный рай - апофеоз развития микрорайонной застройки. Как показало время, микрорайонная застройка имеет много минусов. Она морально устарела и имеет массу рудиментов прошлой эпохи, один из рудиментов - гаражи на переферии любого микрорайона. Программа КРТ брошена как раз на то, чтобы все эти гаражи собрать и снести к херам собачьим. Поэтому мы все больше будем видеть проектов, где взяли грядки гаражей, накрыли КРТ и планируют строить жилье. Владельцам гаражей, даже будут отдавать машиноместа в новых проектах. Хотя, фиг знает, насколько люди, которые владеют гаражами, используют его для хранения ведер с болтами, а не закруток с огурцами. Но это отдельная тема для разговора.
Так, вот в Зябликово реновации нет. Но реновационный КРТ есть. Совпадение? Не думаю. Кажется, что город дал четко понять, что в сегменте эконом-комфорт - он главный и закроет весь спрос именно такими инструментами: КРТ + реновация. Может уже надо «реновацию» переименовать в какого-то городского девелопера. Начать проекты брендировать и тд. Надо же рынок качать, ЦА у девелоперов дешмана уводить.
Эталон стартанул с проектом на ЗУ "3-я Гражданская, 1". Его называют почему-то Sokolinn Park, хотя сам проект находится в районе Богородское. Но если над этим фактом можно просто как-то неудобно пошутить, то вот над следующим фактом уже шутить язык не поворачивается. И этот факт — стартовый прайс реализации. Эталошка на старте продаж в среднем хочет 534 тыс. руб. за квадратный метр проекта. Ебучая студия 29 кв. м (как мы помним, 28 кв. м в Москве запретили) стоит в проекте 19 мультов. 19, Карл! При этом ключи планируют в таком «камерном» проекте выдать только в конце лета 2028 года. Хз, кто по таким ценам будет брать хаты в той локации, как будто весь расчет на жителей соседнего проекта ДС, которые будут «расселяться». Но куда им «расселяться» — тоже возникают вопросы, потому что средняя площадь в проекте составляет всего 55 кв. м. И мы вообще молчим про обеспеченность машиноместами — всего 32%. Как можно позиционировать проект бизнесовым и пытаться выжить там 500+ тыс. руб./кв. м — надо быть либо смельчаком, либо верить и раздавать халявные рассрочки.
В конце прошлого года Эталон выводил в продажу Mariinn Park - "Октябрьская, 103", где ценник был средний в районе 570 тыс. руб./кв. м, хотя тоже ни кожи, ни рожи в проекте. Ждём ещё точечные домики на месте АТС: "Дениса Давыдова, 4" (тут больше мульта зарядят, инфа сотка); "Огородный, 12", "Фотиевой, 5"; "Большая Черкизовская, 4" (эта АТС не от Эталона).
На ЗУ "Обручева, 52, стр 69" был подготовлен вот такой архитектурный проект. Стиль проекта: "я надену всё лучшее сразу". Загибаем пальцы:
1. Арки есть? Есть!
2. Террасовидная посадка зданий и как результат - грядка террас? Есть!
3. Отбивка фронта улицы коммерцией с жильем в пару этажей? На месте!
4. Все объемы имеют различный фасад по цветам и фасадным элементам? Тоже есть.
Земельный участок там всего 0,9 га, где визуально, кому-то удалось посадить ну тыс 25-30 не более квадратных метров. Вроде, данный земельный участок можно было купить некоторое время назад за 1 ярд. Сейчас судьба его не известна, но точно ещё где-то всплывет.
Рядом точно будет застраиваться КРТ "Обручева, 48" и "Херсонская, 35". Скорее всего, под девелопмент отправят "Обручева, 52, стр 8" и "Обручева, 52, стр 3". Рано или поздно кто-то вытащит проект на ЗУ "Обручёва, 34", где ещё в 2022 году был получен ГПЗУ.
Домрф как обычно выпустил мощную аналитику по рынку недвижимости Святой Руси.
1. Первый важный посыл: в конкурсе прогнозистов имени 14 февраля аналитики Домрф ставят ставочку на сохранения ключа 21%. Не будем разглагольствовать на эту тему, но да, учитывая динамику, ожидать снижения странно, но и какого-то резкого роста тоже точно не будет. Поэтому ждем пятницы еще сильнее, чем обычно.
2. Второй посыл — очевидность того, что ипотечная игла окончательно прикрылась. Поэтому девелоперы активно пошли в рассрочки. Как еще продавать какой-то вменяемый объем, когда до этого ехали на всех видах ипотек? Правильно, найти новый костыль и фигачить им, пока не запретят.
3. Третий важный вывод — началось замедление выхода новых объемов на рынок. Кто-то бы сказал: "ой, это девелоперы начали тормозить выход метров на рынок, чтобы создать искусственный дефицит — поддержать цены", но тут, скорее, девелоперы не справляются с получением проектного финансирования на стройку у банков. Банки регулируют сейчас выход нового объема на рынок — захотят, дадут проектное финансирование. Захотят — не дадут. Инструментов манипуляции на данную тему у них предостаточно. Во-первых, ковенанты по ценам или темпам продаж. Во-вторых, доходность проекта и необходимость собственного участия. У девелоперов кэша мало, поэтому мало кто сейчас может зайти собственным участием и получить адекватный процент по ПФ.
Наблюдаем дальше...
Вторая очередь ЖК Sydney City сдана
На Шелепихинской набережной завершено строительство самой высотной очереди жилого комплекса Sydney City от ГК ФСК. Это 45-этажная овальная башня и Г-образный корпус (20 и 8 этажей), которые образуют архитектурную доминанту проекта. Внутри — 545 квартир, в том числе с красивыми видами на реку и парк. В башне предусмотрен просторный центральный вестибюль с ресепшен, зонами ожидания и встреч. Между корпусами — закрытый двор с двухуровневым озеленением, прудом и 6-метровым багрянником. На первых этажах традиционно коммерческие помещения. Сейчас в стадии строительства находятся еще 3 очереди ЖК.
ЛСР вывел в продажи проект "Марк" - это кусок ЗИЛа. Такой ЗИЛАрт в локации Шагала. Ценник божеский, всего 480 тыс. руб./кв. м без отделки. ЛСР всегда стартует выше рынка, а тут у них для понимания локации огромный проект есть, поэтому ждать от них демпинга в таком проекте было наивно.
Архитектура UNK - "на любителя", но это результат командной работы: архитекторы - продуктологи - продажники: "Там первые 3 варианта были хорошие. А этот уже 56 и Юлий сам уже подустал с этими заморочками от всяких коммерсов и проктологов. Уже 3 года этому Марку".
Посмотрим, оценит ли целевая аудитория проект или будет все также брать Шагал в рассрочку.
По ходу собственник ЗУ «Перовская, 1» пытается выскочить из КРТ в промзоне «Прожектор». Этот участок фигурирует как номер 3. В самой промзоне мы насчитывали более 10 проектов, поэтому ничего удивительного, что тут пытаются согласовать более 110 тыс. кв. м жилья и ещё офисников на 50 тыс. кв. м. Если по жилью вопросов — ноль, то кому эти офисы там нужны будут потом — должен будет рассудить рынок. Возможно, у невидимой руки рынка совершенно другие планы на эти везде запланированные офисные коробки.
Читать полностью…
С момента завершения программы льготной ипотеки наибольшую долю ипотек в продажах имеет А101 — 79% сделок идет с ипотекой. Пару лет назад это можно было связать с очень интересным партнерством А101 с РСХБ, но сейчас можно просто констатировать факт — делают много ипотечных сделок. Дальше идут: ДСК-1, ПИК, ГС, Левел и ЛСР. Более 70% сделок были проведены с ипотекой. Надо отметить, что сильнее всего игнорирует инструмент рассрочки — ПИК. У ребят понятная цель — сокращать чистый долг. В рамках этой цели креативная идея «дать больше рассрочек» вообще не играет. Поэтому у ПИКа и в январе 2025 года 65% сделок идет с ипотекой. Хотя в рамках сплетен говорят, что на все эти пиковские распродажи в Саларьево, в Подмосковье пришли люди с живыми деньгами.
Наименьшее количество сделок с ипотекой наблюдается в Эталоне, Донстрое и Брусники. Если в Донстрое сегмент другой и вообще особо ипотек много никогда не было, то вот в Эталоне и Брусники ситуация устрашающая. В январе только 35% сделок Брусники было проведено с ипотекой, в Эталоне вообще 4% сделок с ипотекой. Выводы делайте сами — скорее всего, ребята растят свои финансовые расходы и самые первые в очереди на «снести ключики на годик-другой вправо».
Также отмечаем снижение доли ипотеки с июля 2024 — Кортрос упал на 60%, ЛСР на 45%, МР на 42%. Получается, вся тройка начала активно пользоваться рассрочками.
За январские продажи во всем Московском регионе можно поставить девелоперам пятерку. Просадка регистрации ДДУ относительно декабря 2024 года всего 33%, а относительно января 2024 года — даже рост 13%. Поддержали продажи в первую очередь рассрочки. Поэтому мы видим существенное снижение доли ипотечных сделок во всех локациях, так в Московской области доля продаж без ипотеки в январе 2024 года составляла всего 16%, сейчас, в январе 2025 года — 50% объема пошло без ипотеки — рост 34%, в Старой Москве рост данного показателя составил 26%, в Молодой Москве — 22%. Поэтому в апреле, когда ЦБ строго и четко скажет всем использовать ипотечный стандарт, ждите какую-нибудь очень интересную формулировку, запрещающую рассрочки как вид, как класс деятельности.
Стоит отметить, что как-то воспряла духом по реализации Московская область — снизились всего на 15% относительно декабря и забрали свои 31% в рамках конкуренции со Старой и Молодой Москвой. А то крутое пике продаж в области было уже тревожным, особенно на фоне разрыва стоимости квадратного метра в Москве против областных проектов — разница более 300 тыс. руб. с квадратного метра.
Очевидно, что февраль, март девелоперы должны проходить лучше, чем январь. Пока не отберут инструмент с рассрочками — все будут торговать лучше, вопрос крепкости финансовых моделей проектов и наполнения эскроу-счетов. Ну и скорости реакции ЦБ, они «прогрев» на тему закрытия и его инструмента продаж уже начали.
Эталон подготовил ещё одну концепцию по застройке Электрозавода. Ранее город требовал там построить много доминант высотой более 200 метров. Экономика с такой высотой - этажностью практически ни у кого не летает. Если хочешь строить высотку - 200+ метров, то с продажами надо стартовать 700+ тыс. руб./кв. м. Как, вы понимаете, если в Сити это ещё хоть как-то можно сделать, то на Электрозаводской - нет. Из-за не схождения архитектуры и экономики все не могут вытащить в реализацию тот же "Кристалл", где высотки те же, а прайс в локации низкий.
Поэтому мы видим сейчас более разряженный, более человечный проект на месте Электрозавода. Да, пара доминант по 200 метров будет, но не этот частокол, который был показан ранее. Суммарно ТЭПов будет тут под 800 тыс. кв. м, где жилья примерно 300 тыс. кв. м в ГНС.
Кроме высотности фин. модель вниз тянет реставрация ОКН. В городе реально мало рук, которые могут сделать её качественно. Ну и ОКН тут исполинского размера, даже "Красная роза" может покурить в сторонке.
Ранее фигурировал слух, что без значительного объема реновации и выдающейся архитектуры город Эталону ТЭПы не дает. Учитывая, что Эталон активно пытался / пытается проект продать - ожидаем следующее развитие событий:
1. Согласование ТЭПов и архитектуры, где со слезами на глазах уломают что-то более простое согласовать;
2. Нарезка проекта на участки и продажа кусков регионалам или профильным игрокам. Условно - жилье какая-нибудь Страна заберет, а офисники какой-нибудь Стоун;
3. Ну и с божьей помощью реализация этого яркого и интересного проекта в локации, которая пока по ценам больше тянет проект вниз, чем вверх.
Апартаменты пошли в рассрочку и кэш
Давно такого не было. Всего 4% от продаж апартаментов в Москве за январь были проведены с ипотекой. Наконец-то банковские псы хотя бы отодвинулись от кормления за ипотеку. Вопрос только один: сколько в 96% сделок с апартами пошло по рассрочке? Рассрочка сегодня — это увеличение финрасходов девелоперов, поэтому от ипотеки банкстеры отсосались, к получению повышенных процентов за ПФ присосались. Идеальная система, где в любом случае выигрывает банк.
Падение продаж относительно декабря 2024 года составило -45%, это нормально. Страна со своей столицей жрет целую неделю салаты и не думает инвестировать в интереснейшие апартаментные активы. А вот относительно января 2024 года даже рост произошел на 24%. Вероятно, надо благодарить за все открытый портал рассрочного насложения у девелоперов.
В топ по продажам вошли: «Аквилон Сигнал», «Верейская, 41», «Мираполис» и наш самый любимый «Найс Лофт». Все они продали более 20 юнитов, а в случае «Найс Лофта» — кают на этом корабле инвестиционного невезения.
Скорее всего, рынок в феврале должен выйти на уровень 350–400 юнитов, ползти 300 юнитов и меньше просто не представляется реалистичным и жизнеспособным. Будут давать скидки, чтобы хоть как-то наполнить эскроу-счета этих то очень ликвидных, то очень неликвидных продуктов. Кому как нравится.
Утро начинается не с кофе, утро начинается с нового КРТ. На этот раз КРТ интересное - более 155 тыс. кв. м жилой застройки рядом с одним из самых мощных проектов ПИКа - Грин парком. Адрес КРТ - "Сельскохозяйственная, 42 стр 1", не путайте с проектом "Сельскохозяйственная, 42 стр 1", который сейчас ведет ОМ девелопмент (это бывшие топ-менеджеры Инграда), ранее вел Пионер. ОМовская площадка находится чуть ниже КРТ. Очевидно, что ОМ такое КРТ переварить не сможет, а вот ПИКу получить "дополнительную" очередь к любимому Грину - отличная затея. Котел спроса раскрученный, локальный спрос - огромный. Жители Грина из первой очереди нарожали дополнительных детей и точно хотят купить квартирку под расширение или квартиру детям. Короче, не проект, а сказка для девелопера, можно продавать без рекламы с минимальным количеством коммерческих расходов.
Читать полностью…
Очередная башня в Сити
В Большом Сити очередной КРТ. На этот раз вовлекли ЗУ "Шмитовский, 32" и "Шмитовский, 32А". Две территориальных зоны, где, очевидно, интереснее №2 - там на 1,83 га разрешено въебать аж 180 тыс. кв. м, то есть плотность бешенная - 98 тыс. кв. м/га. В рамках офисников - такое разрешительно, а в рамках жилья, город обещал, что остановится в формате 40 тыс. кв. м/га на 1 га. И с такой плотностью должна быть супер-пупер архитектура. Посмотрим, что начнут проектировать на данном ЗУ. По сути уже все кусочки земли в локации расхватали, даже участки, которые укутаны развязками.
Список проектов там внушительный: "Шмитовский, 34"; iCity; вторая очередь iCity; Light City; "2-я Магистральная, 7А/1"; "2-я Магистральная, 7А"; "2-я Магистральная, 9/1/4"; "Ермакова Роща, 7АС1". И над всей этой радостью свисает огромный КРТ - "Магистральные улицы", где планируется 3+ мульта новых метров жилья, офисов и всего, всего, чтобы Москва была похожа на настоящий город сад.