102003
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
Вот MR, как один из самых умных мастер-девелоперов, понимает, что в текущей ситуации надо формировать иначе портфель, земельный банк, пошли и начали массово забирать небольшие домики в центре столицы.
Сейчас появилась информация, что забрали главный дом усадьбы Стрешневых по адресу "Большая Дмитровка, 7/5, стр. 1". Сейчас это довольно ушатанное здание находится во дворах самого центра. Обладает статусом ОКН, а значит, это прямо сложный кейс для редевелопмента, но при должном подходе, архитектуре даже такой дом без двора и кола можно грамотно отлохматить, что найдутся клиенты, которые даже с имеющимися минусами локального расположения принесут 2+ мульта за метр. Когда себе еще можно купить что-то в главном доме усадьбы. Главное, чтобы из вытяжек окружающих жрален не воняло.
Не стоит исключать, что MR толкнет этот домик дальше. Портфель MR — дело такое, крутится, вертится, что-то залетает, что-то вылетает. Все привыкли, все нормально. Так из портфеля небольших домиков в центре вылетала: "Гашека, 12/2", но сохраняются: "Климашкина, 7/11"; "Большой Харитоньевский, 13А, С10"; "Машкова, 18".
Также ПИК оценивает небольшой ЗУ "Неверовского, 9". Там сейчас расположен небольшой сарайчик офисно-торгового назначения. Учитывая, что там все соседние ЗУ будут взбадривать, и перестраивать, довольно логично и тут что-то современное воткнуть. Сейчас мы ожидаем:
1. "Генерала Ермолова, 1" - жилой проект Капиталистов, который попал им в лапы от ДГИ, потому что Ant Development обосрались с количеством этажей в VRP. Очевидно, что Капитал тут быстро согласуют очередную доминанту и пойдет дальше.
2. "Неверовского, 10" - мелькала концепция не офисов, а жилья. Кто занимается, хз - бумажек никаких нет.
3. "Неверовского, 8" - офисник от Стоуна. Учитывая, что рябта любят стартовать с продажами за год полтора до получения РнС, - вероятно мы скоро услышим об очередном старте офисного проекта с архитектурой от Рубена или Kleinewelt.
4. "Неверовского, 15" - этим проектом занимается Киевская площадь. По ходу будут удивлять также как с башнями-парусами и СЭВом.
4. Не забываем про ТПУ "Парк Победы", который очень долго пытается согласовать и вывести Ташир. Архсовет был по проекту 3 года назад. Все окнули архитектуру Меганома, а старта продаж как-то не случилось.
Домрф в агентирование вывели домик на улице «Лестева, 14/20». Это авангардный дом со статусом ОКН. А значит, взять, снести к херам собачьим и построить очередной клубный дом на Шаболовке не получится.
Райончик там и правда интересный, даже интереснее, чем «звездочка» района — «Хавско-Шаболовский жилмассив», поэтому даже интересно, кто возьмется этот дом «взбадривать», метраж всего 3,6 тыс. кв. м, а значит, фин. модель будет ну очень на тоненького. Именно классного редевелопмента жилого авангардного дома не припомнить. Наркомфин — не в счет, это трофейная недвижимость.
Хотя вариант эскизного мастер-плана с развитием всей территории вдоль Звенигородки тоже имеется.
Вероятно, из-за более высокой проработки проектов, полученных ТЭПов на «правой» стороне решили не смущать господ девелоперов новыми увлекательными процедурами, которые происходят в процессе получения ТЭПов в рамках КРТ. Там ещё до активной фазы развития КРТ прорабатывались довольно большие проекты на ЗУ "3-й Хорошевский, 3А и 5-ая Магистральная, 4с2"; "2-й Хорошевский, 7"; "1-я Магистральная, 2 и 8".
Поэтому один из самых больших КРТ на 3 млн. метров, в рамках "Большего Сити" нас ждет только "слева".
Сам мастер-девелопер - MR толкнул реализацию проекта на ЗУ "Рябиновая, 44/1" в лапы профессионалов из ЛСР. Не проект, а какое-то красное, переходящее знамя. Сначала его нянчил Левел, дальше MR и вот, по информации СиТ, ОООшка ЛСР - "Недвижимость-М" приобрела 51% ОООшки "Офисное пространство 44".
У девелоперов уже негласный чемпионат: "Кто больше МПТ навтыкает за пределами ТТК". Раньше все пытались, продать, сдать, забыть про объекты МПТ, то вот тут уже и в архитектуру решили поиграть и в мастер-девелопмент.
Генплан в середине 2010-х активно прорабатывал вопрос создания центров на околопереферийных территориях в Москве. Например, вот такой «куст» был разработан для клина между Алтуфьевкой и Дмитровкой — рядом микрорайонов Марфино и Лихобор. Виден подход с доминантами, зонированием общественных и жилых функций.
Сейчас в данной локации реализуются или готовятся к реализации ряд проектов: ТПУ "Петровско-Разумовская", ЖК "Большая Академическая 85; КРТ "Сигнальный", "Нововладыкинский, 7", "Алтуфьевское, 29", ЖК "Сигнальный, 16" и апарты на ЗУ "Сигнальный, 12".
Довольно забавно, что ПИК и Академическую и Сигнальный продает дешевле, чем коллеги по рынку гонят раскаченный клин между Дмитровкой и СВХ.
Отмена льготной ипотеки не отразилась на сегменте бизнес-класса. Ограниченное количество реализуемых проектов в этом сегменте способствует стабильному спросу и росту цен. Особенно интересны как для покупки, так и для сдачи в аренду проекты, которые расположены вблизи центров деловой активности.
В качестве примера можно привести ЖК бизнес-класса PAVE от девелопера FORMA, который строится в районе Павелецкого делового кластера. Проект включает шесть корпусов с 847 квартирами различных планировок — от студий до семейных резиденций с тремя-четырьмя спальнями. Предусмотрены квартиры с террасами площадью до 132,4 квадратных метров, а также пентхаусы с каминами и высокими потолками.
Мысли выходного дня от #третийадмин, который уже устал следить за новостям "тут появится офисник", "там появится офисник", а здесь у нас и вовсе "новое офисное КРТ на все поле". Офисное идеальное в Москве хочет множиться как грибы после дождя, что логично, когда все сидят на игле офисных МПТ. Но все еще большая часть этих офисных фантазий остается на словах - ранее писали об этом здесь, и пока ничего не изменилось. Когда говорят, в этом году в рынок вывалится 1 млн готовых офисов, все за голову хватаются, что вакансия пройдет вверх. А по факту, что будет - да ни-че-го не будет, ибо: 1) все фантазии ввести не смогут, т.к любят у нас больше говорить про офисы, чем строить, 2) те, кто будет красавчиком на вводе - уже почти разобраны. И вакансия не привстанет от их метров, как бы не хотелось.
Напомним, что в прошлом году ввелись с горем пополам 6 офисников, и наша ставка, что в этом году показатель будет плюс-минус таким же. Загибаем пальцы на тех, кто точно сможет:
- Мастер-девелопер MR с iCity Space, который распродан на 70%
- Стоун со своей долгоиграющей Савеловской и последней башней в Тауэрс, первая на 85% продана, вторая почти полностью
- Coldy со своим цифровым (нет) Taller, где без малого 70% уже ушли в лапы мамкиным инвесторам
- Dominanta нашего любимого Дениса Бородако c Qoob, где построить - построили, продать - забыли. Что можно сказать об объекте на вводе в этом году, где реализации не более 30%, правильно - ничего хорошего
- Ahead от V'oshod - самый загадочный почти готовый офисник, где темп продаж лежит всю дорогу - чуть больше 10% удалось пристроить за период реализации
В метрах суммарно на эти проекты по полезной, а не общей для эго, - слабые 255 тыс. кв. м и большая часть из них уже реализована. Как факт, будет желание заехать в эти офисники - забудьте. Вот такой вот расклад по нарезке. Логично, что это не считая субрынок штаб-квартир - на то они и штаб-квартиры, их мы как факт не увидит в общем стоке. При текущей температуре на такие жирные объемы очередь стоит. Логично, что может еще кто-то и сдюжить со вводом - вопрос профессионализма, но это не факт. Так, пока рынок в своем самом удачном темпе и магическим образом сохраняет дефицит, какой сводка будет дальше - покажет время. Мы сверим часы через 9 месяцев, а пока продолжим наблюдать за интересным в офисной Москве, коего становится все меньше.
Как вы помните, на рынке недвижимости есть конфуз отделки. Когда она вроде бы нужна всем, но делать её никто не умеет. А когда что-то кто-то не умеет, то в корпоративной борьбе появляется дырка или серая зона. И в эту дырку залетают ребята, которые хотят заработать изи мани. Так получилось за последние годы с отделкой: доля отделки росла, никто её по-прежнему делать лучше не начинал, а ребят, которые хотели заработать на этом всем, становилось всё больше и больше. Ну, это так, предыстория.
Девелоперов это порядком задолбало, поэтому они решили бороться с этими товарищами разными чопорными методами. А что? Учиться делать отделку? Да нафиг надо, это сложно, дорого, короче, не по бизнесу. Поэтому решим проблему путем обрубки кормушки для экспертов.
Так вот, СТОшки разрешили, кэшбек 3% от стоимости ДДУ ограничили. Теперь еще правила по минимальной отделке от Минстроя подъехали. Которые. особо картины не исправят. Но для информации, обратите внимание. Вообще надо как-то более радикально работать с отделкой, сейчас все - костыли.
Модные московские архитекторы - SREDAA делали 3 варианта редевелопмента цеха по адресу «Складочная, 1с7». Из кирпичной коробки желтого цвета хотели сделать просто шикарные панорамные окна. Как такое может вообще произойти — неизвестно. Это всё фантазия архитекторов. Но эти концепции останутся только картинками, так как желтый цех уже накрыт КРТ и девелопер в виде «Гранель» по-всякому пытается согласовать себе ТЭПы для стройки. Чем больше ТЭПов — тем лучше, классическая девелоперская логика.
Читать полностью…
Таганка-мать
Давайте подобьем девелоперский движ, который происходит в таком интересном районе ЦАО, как Таганка. У рынка элитной недвижимости к Таганке настроение довольно предвзятое. По мнению некоторых особо одаренных элитностью граждан, именно тут начинается грязь ЮВАО. На чем это мнение сформировано — решительно непонятно, но оно так или иначе существует. Может, просто ребята терялись на разворотах Таганской площади и с этой травмой припоминают некрутость Таганки, а может, кому-то еще во вьетнамских флешбэках зашился запах «Микояна», который в районе Волгоградского проспекта и правда лет 10-15 назад пованивал.
1. «Гончарная, 9/16, стр 1-4», она же «Народная, 12-20» — планировал ещё застроить «Ведис», делали проект с маэстро Скуратовым ещё во времена, когда мамонты по Таганке гуляли, но воз и ныне там. Площадка висит или лежит на рынке. Выйдет ли? Ну, набережная под боком как-никак, поэтому рано или поздно мы о ней ещё вспомним.
2. «Аристарховский, 6» — белый домик, который спроектировали на продажу. Да-да, в этом вашем клубном мастер-девелопменте много таких проколов. Когда бумажки согласовали, а дальше занимайтесь, стройте свою элитную недвижимость. Там всегда проблемы в фин. модели кроются, потому что объем метров маленький и можно нехило так огребсти, если неправильно что-то посчитать. В проектах побольше всегда есть фактор «размазать ошибку», тут нет.
3. «Лавров, 6» — небольшой, камерный проект. Кажется, что именно тут как-то можно разнообразить высотность, воткнуть доминанту, но нет, всего 5 этажей. Мелькал довольно стильный проект.
4. «Земляной Вал, 59» — гостишка, и если раньше это были бы с вероятностью 99% апартаменты, то сейчас этот земельный участок продается, и, как город из всех своих каналов решил рассказать, что будет отель, — сходить и откатить это все под жилье явно не получится.
5. «Большой Ватин, 4с1» — зависший проект, который ещё 1000 лет назад должен был реализовывать ДС. Сейчас висит в портфеле регионального девелопера AVA. Есть подозрение, что так и продолжит висеть.
6. Два проекта на улице Солженицына: «Солженицына, 27» и «Солженицына, 23Б». Посмотрим, объемы небольшие, могут и не вывести, да и с ОКН на первом участке надо быть осторожнее.
7. «Рогожский, 9/2» давно прорабатывался ещё «Киевской площадью», но в итоге они толкнули площадку в лапы молодого и амбициозного девелопера — Uniq. Вот там мы доминанту-ВГК можем увидеть в полный рост. Вопрос только, какого размера — 150–200 метров или 200+ метров?
8. Тут у нас планируется ряд площадок в разной степени готовности: «Тессинский, 5»; «Обуха, 3»; «Воронцово Поле, 10»; «Серебряническая, 11»; «Серебрянический, 5, стр. 1»; обновление ОКН на ЗУ «Большой Николоворобинский, 7, стр. 2, 3, 4, 17».
9. Главная звездочка района - Бецкой — ЗУ «Китайгородский, 9/5» — должен был выходить на рынок ещё до ковида. И не от наших локальных игроков, а от целого международного девелопера.
10. «Гончарная, 22–25» — площадка «Трансинжстроя», для которой делал концепцию сам маэстро Скуратов. Любит он Таганку.
11. «Верхняя Радищевская, 5» — проект «Регионов», который ну очень похож на другие их проекты.
Обращайте внимание на синие локации на карте, а также на адреса: пересечение Сибирского и Михайловского проезда, пересечение Гжельского пер. и ул. Прямикова.
Как менялась архитектурно-девелоперская мысль в Москве, можно отследить по вариантам концепций на заводе «Кристалл», что по адресу «Самокатная, 4».
Первый, очень старый вариант (1), напоминал больше редевелопмент, где заводских элементов и апартаментов оставалось больше, чем новой стройки и нового образа района. Во втором варианте (2) уже жилая функция начинала преобладать. Жилые дома, можно сказать, окутывали помещения завода, который реально ценный, который нельзя взять, выкинуть из реестров ОКН и снести к херам. Ну и третий вариант (3) — вишенка на торте, когда завод внизу, жилье наверху. Четыре доминанты устремляются вверх, но тянут экономику проекта вниз, потому что доминанты — дело дорогое и индивидуальное. И если девелоперы 30-33 этажа научились строить — 150-175 метров, то вот всё, что выше — ой, не задача, ой, сложно. Посмотрим, когда «Астерус» справится с фин. моделью и вытащит проект на рынок, а то летними тусовками сыт не будешь.
Какое изящное для города решение. Хочешь сохранить историческую архитектуру — сохраняйте, только доминанты постройте. Своего рода «нижний» и «верхний» город. В каком-то премиальном проекте мы это уже видели.
Смайнэкс ввел Достижение в Останкино. Пока строил — распродал почти весь дом (остатки 7%), а заодно купил Интеко и Инград, стал перфекционистами файн девелопмент.
По итогу Достижение получилось каким и обещали — «я надену всё лучшее сразу». Ар-деко на фасаде и в парадных лобби. Двор-парк — наше почтение, как мини-вднх только для жителей дома. Пруд, беседки, барбекю, спортплощадки, амфитеатр — всё что душе угодно. Ну а детей из двора этого за уши не вытащишь: от панда-парка до аквадискотеки. Фонтан, к слову, тоже сделали — на бульваре вдоль дома.
Еще из интересного – клабхаус во дворе. Это павильон для инфраструктуры, куда помесили клубную гостиную и детскую игровую комнату. Здесь будут дружить жителей, комьюнити развивать. Прям видим, как соседи кулинарный поединок устраивают, а потом вместе в фитнес идут калории сжигать. Фитнес кстати тоже только для своих построили.
Короче, если бабки на кармане, то еще можно отхватить пент с камином, чтобы наслаждаться останкинскими парками со своей террасы.
Финишная прямая: в Зеленограде строят завод газобетона
Завод по производству автоклавного газобетона от Группы Партнер и ГК ФСК выходит на финальную стадию строительства. Это первый объект в рамках нового промышленного кластера в Зеленограде, где появятся четыре завода строительных материалов. На предприятии будет работать около 250 человек. Оборудование уже смонтировано на 80%, в феврале ожидают последние поставки, пока идет монтаж котельной, инженерных систем и оборудования. Запустить производство планируют во втором квартале 2025 года.
А вот такой массинг был сделан для застройки другого завода — ЗВИ по адресу «Партийный, 1». Тут как плодить дворы и урбан-блоки не стали. Просто накинули башен. Башен повыше. А учитывая, что город требует в той локации прям наградить Москву доминантами («Павелецкая Сити», «Шаболовка» от Vespera), то тут тоже застройка 32 этажами не ограничится. Премиальная недвижимость в Москве сегодня должна быть высотой больше 150 метров. 150 — это уж прям совсем обычное жилье.
Павелецкая — раскаченный котел спроса. И если его лохматят девелоперы давно, то вот левее, в сторону Шаболовки, тоже сейчас все раскачают, чтобы совсем этот южный радиус от Садового до ТТК был активным на девелоперский движ.
Ожидаем ряд жилых проектов от 40 до 200 тыс. кв. м:
1. "Павловская, 25" - сложный проект с ОКНами, по ТЭПам там 150-200 тыс. кв. м будет;
2. КРТ "Павловская, 18" и "Павловская, 27/29" - проект с 48 тыс. кв. м, плюс с небольшим сохранением застройки;
3. "Павла Андреева, 23" - проект от перфекционистов;
4. "Шаболовка, 35" и "Шаболовка, 34" - проект от ЛСР и, возможно, Скуратова, хотя его в городе нынче не жалуют;
5. "Шаболовка, 31" - проект Веспера, куда ребята нестандартно для себя позвали делать архитектуру GAFA;
Офисники более чем на 400+ тыс. кв. м :
1. Застройка грузового двора - там 240 тыс. кв. м;
2. "Жуков, 19" - 40,3 тыс. кв. м;
3. "Дубининская, 39-41" - 68 тыс. кв. м;
4. "Дубининская, 55" - 17 тыс. кв. м;
5. "Дубининская, 71" - 39 тыс. кв. м.
ПИК не забывает смотреть и домики под элитное жилье Моно. В очень плохом состоянии стоит здание по адресу "Красносельская, 32/29", вот его и оценивают.
Вообще, сейчас самые интересные проекты, которые могут быть в городе, — это как раз домики под редевелопмент. Тут и посчитать всё сложно, и продукт адекватный сформировать ещё сложнее, потому что нельзя просто нахуевертить что-то новое. Надо работать с контекстом, работать уже с теми объемами, что есть на участке. Часто эти объемы будет сложно натянуть на современную реальность, упаковать в элитное жилье. Потому что век и более назад никто не думал, что в центре Москвы будет роскошная Москва с девизом «окна побольше, фасад побелее, кровля эксплуатируемая, остальное в стиле очень строгого, минимального минимализма».
Пару лет назад с этим домиком работал ЦЛП. Предлагали варианты обновления, редевелопмента или как скажут умники - ревилитализации.
Недавно публиковали мастер-план завода «Дукс» — ЗУ «Правды, 8», а сейчас наши пташки из ПИКа говорят, что компания оценивает возможность взять ЗУ «3-я Ямского Поля, 2». Поэтому можно прогнозировать, что этот кусок малоэффективной промки с офисниками класса «сидим в бывшем цеху» скоро покинут данный район.
Кстати, ещё в далеком 2017 году там большую часть промки вырубали. Но ПСН не вовремя сдох, так бы процесс мог идти значительно быстрее.
Робот сделал роспись стен в детском саду ЖК «Южная Битца»
ГК ФСК использует робота-отделочника в строящемся детском саду ЖК «Южная Битца». Автоматизированный комплекс создает художественные рисунки на стенах со скоростью 5 кв. м в час — это в три раза быстрее ручной работы. Идея принадлежит бюро Heads Group, а общее «полотно» рисунков развернется суммарно на 1 100 кв. м. Робот наносит изображения с точностью до миллиметра, исключая огрехи ручной росписи. Итог — качественные и сложные композиции, выполненные быстро и четко. Это уже третий детский сад в ЖК, и он почти готов. Внутри — игровые комнаты, спальни, музыкальный и физкультурные залы.
Ещё один вариант архитектуры на ЗУ "4-я Магистральная, 4/10". Там изначально планировалось жилье, но судя по архитектуре, будет - офисник. Участок вплотную расположен к недавно построенному отелю - Palmira Art Hotel с фасадами от бюро Меганом на ЗУ "4-я Магистральная, 4 стр 11".
По соседству также планируется МФК на 41 тыс. кв. м, хотя планировалась гостиница на ЗУ "Хорошевское, 39" в рамках КРТ. Сплошные мутации в проектах. Ожидаем также: ТПУ "Хорошевская"; "5-я Магистральная, 15"; "1-я Магистральная, 29"; "4-я Магистральная, 7".
Странно, что огромной КРТешкой накрыли Магистральные улицы, только по левую руку, если ехать из центра по Звенигородке. Кажется, что и справа смело можно было все накрывать.
Как мы помним, на улице Рябиновой, что на западе Москвы - идёт активное согласование проектов всех видов недвижимости, там вы и жилье найдете и лайт индастриал и склады-гаражи.
Вот такую посадку делали на ЗУ "Рябиновая, 38", "Рябиновая, 40", "Рябиновая, 42". Скорее всего, массинг неактуальный, так как часть этой застройки уже накрыта КРТ, которое разрабатывает MR. Мастер-девелопер, точно нацелен там зафигачить что-то для получения льготы ВРИ.
Ничосе новости приходят из Баку от мальчика-красавчика Ильи Пискулина, который на днях провел там с командой свой международный саммит Движение. И речь не о самом холодном за 40 лет феврале в Азербайджане и не об обрушившихся на город тоннах снега.
А новость такая. «Движение», пардон за каламбур, не остановилось в развитии, а движется. Теперь не только хреначит ивенты, сообщества и медиапроекты, но и настолько в себя Илья поверил, что решил заколабиться в мастер-девелопменте (это когда в большие проекты зовут еще девелоперов, пушто места и деняк на всех хватает) с краснодарским застройщиком «Точно».
Для тех, кто нифига не понял, Пискулин объясняет: к нему приходят девелоперы, он же, аки в «Давай поженимся», знакомит их, жаждущих и страждущих войти в проекты и заработать. Илья всех и вся знает, вполне себе в состоянии косплеить Сябитову и Гузееву. На этом они и сошлись с «Точно», которому теперь «Движение» будет искать и находить женихов зачеркнуто застройщиков, которым точно интересно заходить в проекты «Точно».
Одно непонятно - почему только сейчас кто-то додумался искать партнеров через «Движение». Хотя, чего непонятного. Девелоперы же «все сами».
Вот и развязка ситуации вокруг цирка. Мэр прислушался к мнению горожан и разрулил горячий вопросик. Новый цирк будут строить в Мневниковской пойме. Там не просто девелоперский движ, а создание нового центра города. Многократно подсвечивали проекты, которые там реализуются. Из-за того что это полностью новая застройка, там нет исторического контекста в случае Вернадки.
Амбиция - создать лучший цирк в мире. Сейчас же можно выбрать в голосовании концепцию, архитектура которой наиболее сильно отражает данную амбицию.
Представлены концепции: APEX, МАРКС, Асадов, UNK, Мирпроект и KAMEN. Можно проголосовать тут.
В чудной локации под названием Марьино-Филимонковское будет ещё один проект на 60 га. Казалось бы, куда там ещё, но, пока свободные поля есть - будут строить. Вот таких два мастерплана заказывал ещё Инград у Генпро год назад. Вероятно, хотели как-то увеличить свой портфель перед продажей в лапы сами знаете кого.
Рядом торгует Самолет своё МИЦовское наследство - Цветочные поляны. Идёт довольно дешево, ценник уронили до 190 тыс. руб./кв. м, а продаж мало - всего 1-1,5 тыс. кв. м. Другой МИЦовской кусок торгуют значительно лучше, там и ценник 200+ тыс. руб./кв. м, да и продажи бодрее. ПИК свой "Середневский лес" фигачит по 210 тыс. руб,/кв. м и с темпом 2-3 тыс. кв. м в месяц. В далеком 2020 году выходили по 115 тыс. руб./кв. м. Какой-то тупой блоггер написал "Даже для конечников дороговато будет, инвеста нет".
Кто путается в кластерах «Долины МГУ», то вот вам подсказка, что будет рядом с Ломоносовым. В двух словах это напоминает «архитектурный деликатес». Никакого единого плана развития территории не было и, судя по подходам, архитектуры эмо-тех не предвидится. Эмоций же у нас много, а значит, на каждом углу тебя должна поджидать другая, чтобы никто не расслаблялся.
Хотя кластер Бауманки сделан очень сдержанно, и все его элементы перекликаются между собой. Никакой аляповатости там нет.
Вот такой офисник проектировался на ЗУ «Кульнева, 6» довольно давно, проекта не случилось. Ну и по текущим меркам проект не отвечает требованиям и стандартам офисной Москвы. Сейчас у нас в тренде либо излишняя простота имени Рубена или ЦЛП, или излишняя вычурность в стиле UNK.
Но площадку отмечаем, что рано или поздно кто-то тут постарается вытащить офисник. Локация-то из-за зеленого банка стала очень привлекательной для стройки коробок.
Ожидаем: КРТ "Поклонная" и пачку площадок на улице Неверовского. На заводе Казакова скорее всего тоже будут офисники, но завод Казакова мы последние 10 лет ждем...
Сбер к весне дропнул ипотеку на покупку частного дома по договору долевого участия (ДДУ). Понятное дело, что не любого, а только от тех застройщиков, которые на проектном финансировании самого Сбера, впрочем, такой коллаб ожидаем. Идете за ипотекой в Сбер — выбирайте из тех, кто Сберу по вкусу.
Пока что таких партнеров около 10, так что выбор, в принципе, есть. Речь идет о первичном рынке, взять в ипотеку можно и жилой дом, и размежеванный земельный участок, как говорится, выбирай — не хочу. Документом основания будет считаться, как вы уже поняли, договор долевого участия (ДДУ), либо же договор уступки прав требования (ДУПТ). И даже дополнительный залог по кредиту не потребуется. А ведь еще недавно по ДДУ можно было купить лишь квартиры в новостройках. Теперь же, если решитесь на покупку по трем или четырем волшебным буквам, сможете почувствовать себя практически помещиком.
Центральную ось просто прекрасного района Ясенево планировали застроить давно. Даже одна пташка вылетела из рук девелоперов в виде долгостроя ЖК «Новоясеневский». Дальше дело встало, все что-то оценивали, примеряли в плане стройки, но что-то всё не шло. Вот наконец появился довольно любопытный проект на ЗУ «Тарусская, 5». Там странный кадастр, примерное расположение проекта отметили на карте. Проект выглядит странненько, что-то в духе советского модернизма.
Ранее площадку приписывали «Мангазее», но, скорее всего, за исходом времени она выпала из портфеля. Вопрос: «Кому и сколько ещё будет гулять по просторам преддевелоперской деятельности?».
Ясенево — это тут случай района, когда находится хрен знает где, стоит на МКАДе, но так любим москвичами, что они за панельку готовы платить просто конские деньги даже по текущим меркам. Сейчас ценник за метр подваливает к 300 тыс. руб. Вот что значит идеальный советский микрорайон. Устарел как тварь, но нравится и любим многими. Также высокий ценник поддерживается отсутствием стройки. Кроме «Новоясеневского» и апартов «Лес», вообще тут давно ничего не строили. Чем дольше не строишь, то, как вам расскажет любой, даже начинающий продавец, формируется отложенный спрос. Тут он наформировался выше крыши, поэтому любой проект на старте в локации как зарядит 500 тыс. с метра и париться не будет. Главное, чтобы много проектов неожиданного в локацию не прибежало. Какие у нас есть в мониторинге:
1. "Голубинская, 28" - вот тут уже активно проектируют, А101 первым может собрать все сливки с ясеневцев. Одни борются против стройки, другие будут радостно покупать квартиры. Кому стройка, а кому радость.
2. Должен быть проект КРТ на ЗУ "Голубинская, 22" и "Карамзина, 1" - но пока власти его отменили, а скорее поставили на стоп.
3. "Новоясеневский, 46" - очень относительное Ясенево, но точно оттянет спрос на себя.
4. Через МКАД есть пара полей, но они как висели на рынке, так и продолжают висеть на рынке.
5. "Новоясеневский, 5-13" - приписывался и Мангазее и Инграду, но скорее всего, тут ничего из жилого построить не разрешат.
6. "Новоясеневский, 24 к 4" - АТС, которая проходила ГЗК ещё в 2016 году, было согласовано 10 тыс. кв. м. Но, проект встал, даже пытались продать в том же 2016 году. Сами знаете, что ждет АТС. Кстати, есть ещё по адресу "Ясногорская, 5".
«Эталон» повелся на блудняк маркетологов, которые любят придумывать себе лишнюю работу, и создал новый «бренд» — Aurix Development. Для чего? Для того, чтобы продавать более дорогие проекты. И, по информации СиТ, первым таким проектом станет застройка АТС на ЗУ «Фотиевой, 5» (1). Её должен был застраивать ещё в далеком 2018 году «Лидер-инвест», но кто уже помнит, что была такая компания? Никто.
На данную площадку был ряд концепций разного уровня качества и проработанности, что логично, ведь площадка ожидала своего часа более 5 лет (2 и 3). И вот получите, распишитесь, 14 тыс. кв. м недвижимости в 9-этажном исполнении. Домучали, причем сложномучали, так как в конце 2023 года пытались её вообще продать.
Локация премиальная, такая историческая в чем-то. Была АТС во дворе сталинки, а будет элитное жилье. Камерность, интеллигентность, всё, что хотите, в начале Ленинского проспекта. Маркетологами подрабатывать не хочется, но надо понимать потенциальным клиентам, что рано или поздно застроят ЗУ «Фотиевой, 10» и все виды в сторону дворца пионеров, Косыгина перекроют 100%.
На Ленинском в локации ещё ожидаем выход проектов: «Марии Ульяновой, 4/2»; «Ленинский, 54»; КРТ «Вавилова, 23»; «Ленинский, 64А». Вообще в радиусе Вернадка-Ленинский-Вавилова-Профсоюзная прямо началась девелоперская активность. В конце 2010-х там прям были точечные проекты, разного вида уродства, сейчас от ТТК до Обручева-Лобачевского прямо проект за проектом идут.
Нравится наблюдать, как мутируют проекты в рамках девелоперского своего цикла. Одна площадка может сменить ряд концепций, девелоперов и выродиться во что-то вообще иное.
Яркий пример — «Мякинино парк», где история переходов тянет на триллер и количество концепций 5–10 штук на площадку было в разное время.
Изначально площадка была в портфеле «Миракса» и фигурировала там как «Японский квартал». Потом она через лапы Мортона, вроде как, ещё Эталона попала в портфель ПИКа.
Что «Миракс», что Мортон там хотели реализовать какие-то странные концепции, несколько из которых авторства NIKKEN SEKKEI (1, 2), также внутри Мортона делался вариант с какими-то стекляшками (3).
ПИК же провел публичный архитектурный конкурс на свои фасады. Кстати, от ПИКа этот конкурс чуть ли не последний. Потому что дальше как-то обходились без публичных конкурсов. Выиграло его бюро Megabudka, остальные варианты были настолько трешовые, что даже комментировать их странно (4).
В итоге стартанули летом 2018 с 3 урбан-блоками на мастерплане и грядкой офисников (5). Мифических офисников. Но тренды на мастерпланирование менялись, стало понятно, что один урбан-блок надо поменять на башенки (6), что перекрыло ряд видов, которые раньше ожидали клиенты по старому мастерплану. Даже это решение задело небезызвестных сотрудников ПИКа, которые отоварились в Мякинино.
Поэтому в данном проекте ещё висит ружье «офисов», которое рано или поздно должно будет выстрелить в какую-то интересную сторону. Плюс должны реализовать серф-школу, концепция на которую была сделана пару лет назад.
Вроде не мелькала застройка куска завода «Дукс» на Беговой — ЗУ «Правды, 8». А вот вам мастер-план с жилой застройкой и СКБ. Учитывая, что СКБ разнесено на ДОО и СОШ — мастер-плану пару лет. Сейчас такой делать моветон. Сейчас в градостроительном тренде у нас УВК.
Всю промзону № 9 — «Улица Правды» обкромсали жильем, офисниками и т. д. Заводы тоже там довольно номинальное положение имеют, все давно попили на мелкие офисники, фотостудии и все другие элементы для постиндустриальной экономики.