102003
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
Президент Владимир Путин встретился и пообщался с владельцем и основателем московского парка развлечений "Остров Мечты" Амираном Муцоевым. Джентльмены обсудили обстановку в индустрии развлечений, стратегии ее дальнейшего развития. Муцоев поведал главе государства о результатах работы парка и самого высокого в Европе колеса обозрения "Солнце Москвы".
Президент остался доволен результатами и отдал должное Амирану Муцоеву как деятельному и амбициозному владельцу эффективного бизнеса в сфере развлечений.
Вот такая посадка прорабатывалась для проекта "Тишинская, 1 / Большая Грузинская, 50". Там должны снести ТЦ Тишинка и уже делали ряд концепций с довольно разными подходами. В данном варианте:
1. По красной линии улицы пустили пристройки - 3-5 этажей. Очевидно, что там будет на 1 этаже ритейл, а на всех остальных квартиры. Потому что главное правило ритейла - никто на второй этаж не ходит и он нафиг там не нужен. Ну или варик для какого большего ресторана.
2. Достаточно сильный перепад высот башенных секций - от 17 до 30 этажей, - это создает тот самый городской силуэт. Доминанту судя не посадишь, так как очень близко исторический центр и посадить 50-60 этажей можно только в рамках какого-нибудь знакового проекта, например, СЭВ.
3. Для башен сделан стилобат, двор, чтобы была приватность, а куда без нее в самом центре Москвы.
Посмотрим, что в итоге сможет согласовать девелопер в городе, потому что были уже варианты и со сносом рынка от Гран и Скуратова и без сноса, хотя казалось бы, кому он нужен ваш старый рынок.
В городе прорабатывается застройка полей и лугов. Речь идёт про местечко Вороново в Молодой и очень далекой Москве. Зачем там такая застройка на 478 га - решительно непонятно, но зато упражнение по созданию "Вороново-Сити" с полноценной микст-юз застройкой сделано.
Для дачи это многим далековато, тут предлагают город-сад сделать.
Еще один детсад в «Южной Битце» почти готов
В ЖК «Южная Битца» от 1-го ДСК (входит в ГК ФСК) активно идет строительство нового детского сада, рассчитанного на 350 детей, в пешей доступности от корпусов. Оно уже на финишной прямой: завершены фасадные работы, а внутри идет установка мебели и оборудования. Рядом со зданием установлены безопасные игровые площадки с теневыми навесами. Внутри предусмотрены игровые комнаты, музыкальный и физкультурный зал и медицинский блок.
В рамках прелонча проекта «Рождественка, 8» спалили пару рендеров архитектуры ЦЛП. За здание со словом «Банкъ» не переживайте, оно останется в таком же виде, как и было ранее, а вот за домики справа и слева отправляются под снос. Будут трансформироваться в стандарты московской роскошной архитектуры: «окна побольше, фасад побелее, кровля эксплуатируемая, остальное в стиле очень строгого, минимального минимализма». Не обделили внимание и арки. Арка будет, и еще какая, аж в 3 этажа. Это вам не арка Бродского, конечно, но все равно вишенка на этом торте роскоши.
Считается, что роскошные проекты на шумных улицах покупают преимущественно богатые региональные клиенты. Москвичей всегда больше интересуют более камерные, тихие проекты, потому что наблюдать за движняком-паряжняком, который происходит на условном перекрестке улиц Кузнецкий Мост и Рождественка, никому не интересно. А вот у регионального клиента, наоборот, глаз радуется от активностей в большом городе.
В случае Рождественки ещё работает фактор «трофейной» недвижимости, когда клиенту эта квартира вообще не особо нужна, да и жить он в ней не планирует, но, как хорошее вино или классные часы, нужно приобрести, чтобы потом понтануться перед уважаемыми друзьями или партнерами.
Ждём также редевелопмент здания по адресу «Кузнецкий мост, 21/5», ну и кому Галс толкнет соседний дом по адресу «Рождественка, 9/13, стр. 1».
Добрый вечер, Гольяново! Именно так хочется написать, когда видишь огромный проект в промзоне Калошино. Тут вам и доминанты по 35–40 этажей, и многофункциональная застройка, в общем, просто всё, что захочешь, на 56 га.
Вообще проект фигурирует как КРТ, но официально никто его не разрабатывал. Заказчиком данного массинга является «Галс», который владеет небольшой площадкой от Метростроя — «Бирюсинка, 4». Эта площадка составляет 15–20% от общего массинга. Также в нее занесло площадку А101, которую они пытались относительно недавно толкнуть за 1,2 млрд — «Бирюсинка, 1/18».
Возможно, схематоз такой: Галс получил площадку Метростроя. Посмотрел на эту промзону и такой: «Надо-ка в город сходить, комплексный проект отвести, вдруг всё окружение КРТ накроют, и тогда нужно будет уже соседние выкупить и побежать реализовывать один из крупнейших проектов в промзоне Калошино». Поэтому помечаем и наблюдаем за движениями по данному проекту.
Классовая засада на рынке недвижимости
В прекрасной столице есть несколько интересных процессов на тему «классообразования» и «финансового моделирования» в девелопменте. Начнем с классообразования. Границы классов в угоду маркетологов и продаванов у нас двигаются постоянно, но последние несколько лет на них начали влиять объективные факторы, транслируемые городом. Фактор первый — все концепции нынче согласовывает лично мэр города. Поэтому настала эпоха архитектурных излишеств, когда каждый проект у нас имеет какую-то фишку на своем фасаде: террасы, сложные многодельные фасады, панорамное остекление, какие-то непонятные выгрызы, скаймосты и прочая история, которую бы девелоперы не реализовывали без требований города. Второй фактор — раскрутка программы реновации и программы КРТ. Обе эти программы по сути становятся заменой массовому жилью. Земля у них бесплатная, требования по архитектуре значительно ниже, чем к коммерческой застройке, поэтому в городе эконом и комфорт от коммерческого девелопера внутри МКАД вы больше не увидите.
Теперь абсолютно любой проект у нас становится минимум бизнес-классом, а если с 30 этажа этого проекта видно ТТК, то и премиалкой назвать могут. Обоснование очень простое — у нас высокая себестоимость, мы тратим деньги на архитектурные излишества, а значит, нам надо и от реновации отстроиться, и хоть как-то обосновать появление всей этой архитектурной лабуды на фасаде. Поэтому, уважаемый клиент, покупай, налетай, бизнес-класс.
Если девелоперов пнули делать крутые фасады и крутые проекты, то где они пытаются сэкономить? Правильно, есть два инструмента — делать меньше подземные паркинги и уменьшать площадь квартир. Хотя, казалось бы, куда еще меньше? Но нет, сейчас по стартам новых проектов, которые себя позиционируют как бизнес-премиум, какие-то совсем неприличные цифры. Средняя площадь может быть меньше 50 кв. м, а обеспеченность паркингом меньше 20%.
В случае сокращения средней площади — это легкий эффект для повышения цены продажи квадратного метра. Чем меньше квартиры — тем выше цена квадратного метра. Мантра, понятная абсолютно всем на рынке. На сколько метр становится дороже? Кто-то говорит, что каждый метр — 0,5% цены, кто-то говорит, что 1 метр — 1% цены. То есть, если у вас в проекте средняя площадь квартир 50 кв. м и оценка 300 тыс. руб./кв. м, то сократив среднюю до 45 кв. м, это уже будет плюсом 10-15% цены. На пальцах для фин. моделирования существенно? Очень существенно, какие-то проекты по таким расчетам из отрицательных NPV могут вообще стать интересными инвестиционными предложениями.
С паркингом расчеты ещё проще. Себестоимость подземного паркинга только растет от увеличения подземных этажей. Условно, 1 машиноместо в паркинге на 1 минусовой этаж будет в себе меньше, чем 1 машиноместо с паркингом на 3 этажа. И получается этот конфуз — вверх мы можем размахать хоть 50+ этажей, сделать доминанту, а копать вниз как кроты никто не хочет. Дорого. И если раньше обоснование было, что никто не покупает машиноместа, то сейчас скорее проблема в себестоимости и сроках строительства всего дома.
Вот так у нас и получается доминанта с офигенным фасадом, но с клетушками в количестве 10+ хаток на этаже и по сути с отсутствием паркинга. Соответствует ли это заявленному уровню комфорта проживания в классе? Нет, конечно. Но выбора у девелоперов нет. Если они ещё пойдут и в увеличение средней, и в стройку больших паркингов, это не выдержат модели 100%. Поэтому у нас происходит сдвижка классов в формате +1, а то и +2, ну и странное финансовое моделирование, где себестоимость начинает формировать цену продаж / рынок, но в жизни так не бывает.
ПИК вывел в реализацию новую очередь проекта «Алтуфьевское 53». Да, там новый продукт ПИКа со всеми необходимыми элементами архитектурных излишеств, которые сейчас требует город, а ПИК эти излишества нежно называет «серия плюс». На фоне унылой реновации и «коробочной» первой очереди новые дома и правда выглядят очень свежо.
Ценник, как обычно, демократичный. ПИК продолжает демпинговать на каждом старте. Новый корпус выведен в реализацию по 290 тыс. руб./кв. м. Это даже ниже, чем сейчас экспонируются «старые» корпуса, хотя видна раздутость себестоимости в новой очереди. Ну или ПИК — эксперт рынка, который не через кровь, слезы всех стартует, а по нормальной человеческой цене, которая позволяет привлечь и инвесторов, и просто горячих граждан, которые ждали какого-то старта для сделки своей жизни. Сейчас продолжают по таким ценам делать 3–3,5 тыс. кв. м в месяц и в ус не дуть.
Когда нашего аналитика Олега спрашивают совет в формате «что купить?», он всегда говорит, что надо брать ПИК. Ценник в любом проекте ниже рынка, мозги не надо делать. А сейчас во всех проектах на старте всегда цена «вкусная». Новые старты можно отследить здесь.
За 1,1 ярда девелопер КВС забирает ЗУ "Арсенальная, 7" в СПб. И если оставить это сообщение без уточнений, то никто особо и не поймет, почему такое внимание к земельному участку в Питере. Так вот, уточнение, - по данному адресу размещается тюрьма Кресты.
Очень интересно, что будет девелопер делать с таким нетривиальным, историческим объектом. Шутку про апарт-отель уже все пошутили, но а мы подождем первых "концепций" по развитию данного ОКН.
Частный инвестор пытается согласовать офисник по адресу "Гиляровского, 37к2", это на Проспекте Мира, рядом с Олимпийским.
Сейчас там здание какого-то детского сада, как-то приукрашенное, а хотят въебать офисную коробку высотой 75 метров, ТЭПов выйдет 18,5 тыс. кв. м. Бумажный проект не выделяется какими-то архитектурными излишествами и на фоне феерической архитектуры Олимпийского будет смотреть ну очень блёкло. Для реализации проекта точно нужно брать модных московских архитекторов, которые набили руку на офисниках и творить архитектурное событие.
Также надо подождать с каким проектом по итогу выйдут согласовывать офисник в рамках ТПУ "Суворовская". Мелькала одна утюговидная концепция.
Вот такой офис продаж спроектировали в бюро Babayants architects. Они авторы ряда офисов для Формы, поэтому 100% это для какого-то нового проекта данной, ПИКовской конторы. СиТ предполагает, что этим проектом будет "Касаткина, 11".
В 2021 году ПИК там планировал построить свой простой СЭМ2, а сейчас вон как выпендриваются и офис и архитектура (на заднем фоне рендеров).
Форма один из немногих игроков который довольно расточительно жжет деньги на маркетинг и продажи. В ПИКе там все строго, все коммерческие расходы составляют те самые мифические 1,5%, а в Форме - гуляй рванина, ебашим офис - архитектурное событие, например, на Моментс. Возможно из-за такой расточительности уже один проект отвалился из Формы - Репаблик. Вопрос только, отвалится ли ещё что или кто?
В Казани может появиться проект от бюро WALL. Всё как любит Рубен — белые башенки. Удивляет башня с дыркой. Какой-то новый тренд надо фиксировать в архитектуре. Уж очень любят нынче архитекторы дырявить свои доминанты. Главное — не переусердствовать и не распугать потом всех трипофобов.
Московские архитекторы, как и московские девелоперы, начали свою экспансию в регионы. Вопрос только, хватит ли бабла с продаж на реализацию креативных архитектурных излишеств из Москвы. В Казани точно хватит, необъяснимо, но факт, средняя цена продажи метра первичной недвижимости в Татарстане выше, чем в Московской области.
Город видоизменил очередное КРТ у метро Рассказовка — ЗУ «Федосьино, 1»; «Федосьино, 4»; «Скульптора Мухиной, 13к1», «Корнея Чуковского, 4А».
Теперь в рамках данного КРТ можно, а точнее нужно будет реализовать:
1. Реновации — 162 тыс. кв. м. Ранее было 70 тыс. кв. м.
2. Офисники — 64 тыс. кв. м. Ранее 23 тыс. кв. м.
3. Паркинг по площади 35 тыс. кв. м, ранее была пометка, что он на 794 машиноместа — по меркам московских девелоперов это большой паркинг. Кто-то когда-то придумал, что «эффективный» наземный паркинг — это что-то от 200 до 300 машиномест.
Было бы странно не отметить, что в районе Ново-Переделкино домов для сноса по реновации тупо нет. Есть небольшая грядка пятиэтажек, имеется в соседнем Солнцево, но домов по реновации уже понастроили, даже на границе с КРТ уже сданный домик — «Скульптора Мухиной, 11, к. 1». Девелоперам уже надо осознать, что в массовом сегменте их основной конкурент будет не какой-то мнимый бренд, а программа реновации.
Новый детский сад в «Жаворонки Клаб»: строительство стартует
В загородном проекте ГК ФСК «Жаворонки Клаб» появится еще один объект для семей с детьми — детский сад на 260 мест. ФСК Family уже получила разрешение на строительство, а завершить работы планируют в 2026 году. Здание с современными группами и игровыми площадками станет частью комплексного развития территории. Здесь уже запланированы школа, амбулатория, торговый центр с ФОК и парк на 16 гектаров. Пока дошкольное учреждение в проекте, сам жилой комплекс активно строится. Первый дом введут в эксплуатацию в мае 2025 года.
В агентировании у Дом.рф висит сейчас объект «Авангарда» по адресу «Петроверигский, 6–8–10, стр. 1а, 7» (1), а рядом с ним недавно пытались согласовать стройку по адресам: «Петроверигский, 10, стр. 6» и «Старосадский, 8, стр. 3». По документам это должна быть реконструкция административного здания в апарт-отель или, как говорить сейчас можно, гостиничный комплекс 4 звезды. Как мы знаем, город Москва взял и запретил стройку апартаментов. А кто этот запрет не понимает и пытается под видом отеля строить апартаменты, тот получает такой нормальный втык. Поэтому, ребят, если и получится тут согласовать «реконструкцию», а скорее снос и новую стройку, то это будет реально отель.
Читать полностью…
На проект в деревне "Старосырово" готовил мастер-план (1) на 45 га ещё девелопер, под названием Инград. Кто-то их вообще помнит? Кажется и нет таких больше.
Да и мастер-план старый по подходам в городе. Как это понять, спросите вы? Отвечает наш админ-мастерпланист:
1. Если на окраину участка запихнули школу, любой другой СКБ - значит в приоритете жать ТЭПы, а не комфорт проживания в проекте. Плюс, на окраинах всегда какая-то зажатая территория, а значит нормально дома не воткнешь, а вот без стандарта СКБ можно делать вид, что школа влезет.
2. Грядки паркингов или какой-то инфраструктуры по периметру участка. Почему они там? Ну, сейчас это можно обосновать только историей, что решили закрыться от шумного шоссе или ЖД. А раньше обоснование было проще: "ну, мы их по периметру в разные части проекта раскидали, строить то не будем, они бумажные". Сейчас такое и город и рынок не пропускает.
3. Мало подземных паркингов. Сейчас Москва, даже в полях Молодой Москвы требует делать подземные паркинги. Много подземных паркингов. Большой вопрос, как девелоперы в "бизнес-премиуме" делают так мало паркинга, а вот в поле всё в подземку закатали.
Ранее мелькал вариант. который носили в город (2), он уже более современный, более адаптированный к текущим требованиям. Но, скорее всего, там еще что-то дотюнят, доминант или ВГК насыпят. Там большие амбиции разных девелоперов по застройке всех полей и лугов.
Для застройки МИГа несколько лет назад делали такой унылый мастер-план с обычными квартальчиками и бульваром. По текущим меркам архитектурных излишеств в городе это не просто скучно, а гнетущая скукота. Такой подход если и можно согласовать, то за пределами МКАД, в области, в регионах других, но не в столице.
Хорошо, что пришли фантазеры из KAMEN и как там нахуевертили всего, на что фантазии хватило. Посмотрим, как мастер-девелопер Капиталисты или, как модно нынче говорить, «технический заказчик» распределит кусочки проекта КРТ по другим игрокам. Кстати, вероятно, словосочетание «технический заказчик» вместо мастер-девелопера появилось только потому, что нормы по КРТ ещё не доработаны и вся ответственность будет висеть на ОООшке мастер-девелопера, что ему, конечно, не нравится. Когда у тебя нет КРТ, продал ТЭПы и пусть ебется с ними уже покупатель, вся ответственность перед городом, дольщиками на нем. А в КРТ так пока не получается. Сроки в договоре прописаны строгие, а значит, прикинуться шлангом и отползти будет мастер-девелоперу сложновато. Город — это вам не дольщики, которых на хер посылать можно. Город сам кого хочешь разденет и на хер пошлет.
Гастроулицу просили?
Группа Родина в новом жилом кластере «Родина Переделкино» обещает сделать гастроулицу длиной 250 м с футуристичным променадом, медиаколоннами и интерактивной навигацией. Адрес «Боровское, 51», пресейл открыли еще в прошлом году, есть, на что поглядеть, что прикупить. Ах да, это Москва. Родина дропнет 5 жилых башен, соединенных мостом.
Для желающих научиться кормить себя самостоятельно откроют образовательный кулинарный центр. Там можно будет под руководством профи приготовить понравившиеся блюда из местных заведений. Настолько обленились, что не хотите выходить из дома? Будет вам и онлайн-формат! Быструю доставку для жителей из рестов тоже завезли.
Почему все настолько многогранно и схвачено по всем фронтам? Просто работают профи — проект гастрономической улицы возглавляют команда Viner Group и бренд-шеф Алексей Подлесных, который известен своими проектами «Урюк», «Grand Урюк», «Шале Березка» (Москва, Дубай), OSH (Лондон, Дубай).
На Каширке идёт активная стройка. Более 10 проектов на одной вылетной магистрали. Среди них наш уставший, грустный ТЦ GoodZone, который сначала хотела застроить Fort Group, но потом проект переехал в лапы девелопера с видением рынка, что цены к концу года вырастут на 40%, — ГК «Основа». У них там в конце 2024 года ещё и партнёр для реализации нарисовался. Непрофильный, вероятно, зашли чисто капиталом, чтобы его приумножить от девелоперского проекта.
Так вот, изначально на ЗУ «Каширское, 14» Fort Group сажала концепции в стиле «и рыбку съесть, и на хер сесть» — сохраняли и ТЦ, и строили жилье на свободных участках (1, 2, 3). Сейчас же в градостроительной посадке фигурируют варианты уже с полным сносом ТЦ (4, 5). Ну не нужен там был ТЦ изначально, и не надо жаловаться на ковид и уход «брендов». Локация у ТЦ — это 100% успеха, тут локация — на кривой кобыле не подъедешь.
Если в Калошино Галсу ещё долго придется повозиться, то вот сейчас уже начали анонсировать 3 новых проекта: на Войковской, на Бакунинской и на Большой Почтовой.
На Войковской это два ЗУ "Старопетровский, 11, к 1" и "Старопетровский, 11", на Бакунинской, это КРТ на ЗУ "Бакунинская, 77 стр. 3", уже СЗ "Бакунинская" существует как SPV Галса и ООО КРТ. С Почтовой посложнее, но скорее всего это КРТ с ЗУ "Бакунинская, 74/76"; "Большая Почтовая, 43-45". Плотно решил Галс окопаться в Басманном районе, вероятно, очень понравилось продавать свой "Дом 56". В самом Басманном неожиданно начался настоящий девелоперский движ.
Также Галс должен вывести в реализацию один из самых жирных проектов - "Рождественка 8". Учитывая локацию, это будет один из самых жирных проектов в городе.
Подбили тут табличку по последним стартам в городе. 9 проектов — все минимум бизнес, по данным домрф, а Dream Riva и «Высотка на Жукова» вообще позиционируются как «элит». В маркетинге тот же Марк на сайте «премиум», а вот по мнению домрф — бизнес. Кажется, что проще вообще никак не использовать эти классовые слова, потому что ровным счетом они не значат ничего, и, судя по всему, об этом начал догадываться клиент.
По средней площади все проекты, кроме Кростовской «Высотка на Жукова», имеют меньше 60 кв. м. Ещё пару лет назад никто бы проект с такой средней площадью бизнесом бы не назвал, а тут вон вообще есть товарищи меньше 50 кв. м — Марк и Мангазея в Богородском. Это чистой воды экономная нарезка. И не надо включать этот пиздеж на тему, что планировки стали более эффективные, эргономичные и т.д. Квартиры стали меньше. Квартир на этаже стало больше. Это факты, а не маркетинговая оболочка.
Паркинга меньше 20% — это отсутствие паркинга. Отсутствует он в «Свет». Практического его нет в City Bay и в Марке. Нигде, кроме PAVE, обеспеченность назвать удобоваримой для бизнес-класса нельзя. Причем локации у проектов такие, довольно «автомобильные», никакой проект, может, кроме Галсовского творчества, к рельсовому каркасу не примыкает. Хотя, казалось бы, городу там такой гибкий подход для расчетов кто-то продал. Итог, как обычно, обратный.
Выводы такие:
1. Бабки в фасады заряжаем, себестоимость раздуваем.
2. Пытаемся компенсировать на паркингах и средней площади квартир.
3. Классификация проектов на рынке сейчас — полный буллшит, который не связан с жизнью.
4. Плодим проекты с мелкой нарезкой, на которую нет запроса со стороны обеспеченной публики. Если у тебя есть бабки платить 500к за метр, то, скорее всего, тебе нужно не 40 кв. м, а хотя бы 70–80 кв. м.
5. По сути, опять девелоперы раскидали себе грабли, чтобы обосраться: обнулили классифицирование проектов, все называют +1–2 класса к реальности — потеря доверия клиента, делаем мелкую нарезку, неликвидную, которая не нужна обеспеченным клиентам, но удобна в фин. модели, растим количество квартир на этаже, что создает вопросы у клиентов, делаем всё для парковочного коллапса в новых современных ЖК. Ура, товарищи!
*Автор в курсе, что тут данные домрф могут быть не за весь проект, а только за одну очередь или один дом. Сути это не меняет.
Доминанта готовит к реализации свой проект на ЗУ «Дмитровское, 83А». Этот домик Доминанта купила у МР, по сути, финальной очередью проекта «Селигер Сити» должна она быть. Архитектура — волна от СПИЧа.
Назвать это творение решили «Свет». Ну свет и свет. Скорее всего, это из-за того, что свет будет падать на фасад и отражаться всем в окна.
Потенциальным клиентам надо обратить на пару моментов внимание:
1. Участок очень маленький, и по сути в башне не будет двора. Да, он будет, но очень маленький, особенно для высотки в 52 этажа.
2. Проект заявляется как бизнес, но средняя площадь в нем 54 кв. м. Как-то не тянет на бизнес. Потеряли 10 лишних метров, считай, одну комнату в квартирографии.
3. Паркинг. Вот тут засада. Проект должен позиционировать и таргетироваться на людей, у которых нет машины и они себе ее не планируют никогда купить. На 662 квартиры всего 99 машиномест паркинга. Это 15% обеспеченности. Понятное дело, такая обеспеченность получается, потому что участок маленький, высотность огромная, нарезка мелкая — результат: много квартир и мало машиномест. Точно никто там 3 этажа паркинга копать не стал бы. Например, если бы сделали нарезку бизнесовую — 65 кв. м, то квартир бы было уже 548, рост обеспеченности до 18%, что тоже мало, но все-таки.
Учитывая все архитектурные излишества у проекта, ждать дешевого старта в стиле ПИК/Форма не надо. Доминанта будет заряжать тут без проблем что-то в районе 500 тыс. руб. за метр. Но, для кого? Мелкая нарезка, нет паркинга, нет двора. Опять все фишки для молодых, одиноких и откуда-то успешных?
Форма официально вышла в продажи с проектом PAVE. Это творчество бюро Mayak Architects на месте снесенного хлебозавода на Павелецкой. Хлебозавод был там абсолютно такой же, что и Зотов, но если Зотову повезло стать стильным, модным редевелопментом с культурной составляющей, то вот хлебозаводу на Павелецкой не фартануло. ОКНом он не стал, а значит Москва лишилась очередного авангарда.
Ценник в PAVE, кстати, читается эта радость как "пейв" с ударением на е - приемлемый - в районе 450 тыс. руб./кв. м, это несколько ниже конкурентов и особенно Брусники в Доме А, где продаж практически нет, а вот ценник они уже выкрутили под 700 тыс. руб./кв. м. Либо Брусника знает что-то сильнее Формы, либо Форма дурочки, которые выводят на 40% дешевле.
#третийадмин продолжает тему офисников. На ЗУ «Герасима Курина, 10, стр. 1, стр. 2» пытались согласовать в ГНС 23,7 тыс. кв. м. Там сейчас стоят два домика ГК «Конти» — это такой старый девелопер, который одарил город такими яркими примерами «лужковской» архитектуры, как ЖК «Континенталь» и «Эдельвейс». Эти строения точно замечали все, кто хотя бы раз проезжал по Маршала Жукова и Кутузовскому.
Почему пытались по данному адресу согласовать офисник, а не жилье? Простой ответ — вокруг весь квартал пятиэтажек отправится под реновацию. Поэтому строить тут коммерческое жилье — идея, мягко говоря, так себе. Да и город не поймет такого захода. Поэтому обращаем внимание на застройку, в которую вписан этот проект золотого офисника, возможно, именно так будет выглядеть реновационная застройка в будущем.
Мастер-девелопер - Капиталисты забирают проект на ЗУ «Викторенко, 16» и «Викторенко, 18». Там изначально документики делал некий ноунейм девелопер Strike, но что-то пошло не так. Хотели там построить то 90 тыс. кв. м жилья, то 100 тыс. кв. м офисников. Но теперь за дело мастеровитый девелопер, который точно покажет, как надо уметь ТЭПы согласовывать. В локации залетит и жилье, и офисы, одним словом, Ходынка. Это вам не только архитектурный деликатес всех видов, стилей и эпох, но и функциональный городской микст юз.
СиТ опубликовал визуалы какие-то низкоэтажные. Есть четкая уверенность, что тут можно будет реализовать что-то повыше. Единственный вопрос, что захочет тут реализовывать Капитал и с кем они это будут делать. В одни щи или с «партнером» или просто ТЭПы получат, проект продадут.
Как нас поправляет пяр служба Самолета, проект Летчиков Екатеринбурге у них на низком старте, вот уже все картинки есть. Конечно, не изъёбы имени Рубена как в Казани, но с пивом покатит. Простенько, с арх подсветкой и балконами.
Читать полностью…
Самолет также начал тендерить 4 проекта в Екатеринбурге, с одним из них даже вышли в продажу. «Самолет» давно пытался залететь в Ебург, ходили слухи ещё в 2021, что именно они должны были застроить Уралмаш, но что-то не срослось, не фартануло. Сейчас имеют:
1. Проект на улице Вилонова — «Квартал Ауруум». Что значит такой нейминг — решительно непонятно. Но локация неплохая, поэтому минимальный ценник — 6,1 мульта за 31 кв. м студии.
2. Проект на улице Летчиков. О нем ничего неизвестно.
3. Норильская — большой проект на 630 тыс. кв. м, против которого уже поднималась буча от локалов. Но, сами знаете, что локальный срач остается локальным.
4. Титова-Монтерская — небольшой проект на юге города.
Вот такой нехилый портфельчик сформировали в одном городе из 16.
Самолет начал тендерить работы по проекту «Юнити Парк» в Сургуте. Этот город уже мелькал в амбициях «застройщика №1», который из подмосковного застройщика превратился в реального, «федерального». Со словом «федеральный» сейчас у девелоперов проблемы, потому что все хотят стать «федеральными», даже если в портфеле есть 3 города из 3 разных регионов. В чем понт — абсолютно непонятно. Но на волне палитры льготных ипотек региональные девелоперы поехали в Москву, а столичные отправились по городам и селам нашей необъятной Святой Руси. Такой региональный шик на встречных курсах. Хорошо ли это или плохо ли это для потребителя — вопрос отдельный, и ответ на него будет найден через некоторое время, когда все столкнутся с «тонкостями» реализации проектов на земле. Один из вариантов развития событий, что после «федерелизации» ряда застройщиков начнется обратный процесс, «регионализации», когда все поедут обратно домой, где уже все нужные шишки набиты.
У Самолета в Сургуте довольно приятная 8-этажная застройка получилась. Без столичных архитектурных излишеств. Ну а на какой они фиг в Сургуте? Можно 8-этажки с балкончиками и штукатуркой строить и не париться.
MR готовит к реализации очередной кусок проекта City Bay (6 очередь). Если изначальный проект шел как застройка ЗУ "Волоколамское, 95-97", то этот кусок уже расположен на ЗУ "Волоколамское, 93". И его активно MR пытался продать в рынок. Например, по такой же логике у MR был продан кусок проекта "Селигер Сити" - "Дмитровское, 83А". Тут у ребят весело продать эту радость высотой 59 этажей не получилось и придется стартовать в продажи. Архитектура - абсолютно унылый СПИЧ-стандарт, но с элементами городских, архитектурных излишеств.
Напомним, историю проекта City Bay:
1. Изначальная концепция на проект появилась в начале 2020 года. Авторами её были товарищи из KAMEN.
2. Старт продаж произошел летом 2020. Ценник был всего 177 тыс. руб./кв. м.
3. В конце 2021 вышла 2 очередь проекта.
4. А в мае 2023 рынок возрадовался 3 очереди от бюро Kleinewelt.
5. В конце 2023 года выходит 5 очередь - Cliff5 от Меганом с позиционированием, что это клубные дома и вообще премиум-класс на минуточку. Премиумом там, конечно, не пахнет.
Но новая очередь называется шестой. Вопрос: где 4 очередь? Возможно, в очередь «записали» Курчатовскую школу. MR обычно школы не строит в своих проектах, но тут будет с шиком, блеском отрабатывать данный «грешок».
Ценник в проекте сейчас болтается на уровне 400 тыс. руб./кв. м. Торгуют очень прилично - 3-3,5 тыс. кв. м в месяц. Это прям эталонная цена и темп для проекта, который находится с прекрасной доступностью до МКАДа.
Удивляет, что в бизнес-классе в финальной очереди на 1438 квартир всего 309 машино-мест. То есть обеспеченность всего 21%. Как такое возможно? Предполагается, что будущие жители этих небоскребов на самокатах что ли гоняют? И вообще как такое возможно согласовать? Вроде город довольно строго сейчас регулирует выполнение по стройке машино-мест и паркингов, но вот у MR без всяких напрягов можно построить небоскреб и не построить к нему паркинг. Скорее всего, аргументов 2: не хотели копать 3 этаж паркинга (дорого), ну и хотели выжить максимальную стоимость машино-места. Как Левел, который тоже паркинг подземный не любит строить, а любит попросить с клиентов 10 мультов за парковку. Очень клиентоориентированный девелоперский подход. А потом продуктологи 2 часа будут мусолить тему важности лапомоек.
В КРТ на улице Эдварда Грига сократили объем общественной застройки с 37,5 до 30,5 тыс. кв. м. Как говорится, в КРТ бывает и рост ТЭПов и снижение ТЭПов. Любая мутация на любой вкус в зависимости от ситуации. Но, зачем теперь там 30,5 тыс. кв. м нежилья - по-прежнему неизвестно.
Читать полностью…