102003
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
Вот такой массинг есть для ЗУ "9-я Парковая, 62-64", сейчас там расположен универмаг "Первомайский". Образец советского модернизма, авторства Зиновия Розенфельда, который точно с точки зрения функции устарел, а прямо сгнил. Поэтому 100% будет снесен, но и массинг тут можно сделать поинтереснее. Нужен урбан-блок с башнями-доминантами, чтобы соответствовать требованиям архитектурных излишеств.
В самом Измайлово ничего коммерческого, ничего интересного не строилось (ПИКовский проект не в счет, он на окраине). А вот реновация сейчас как выпилит большую часть района, что хрен потом его вообще узнаешь.
По объемам реализации в Московском регионе все супер хорошо прошло в феврале 2025 года. Странно, что девелоперы как-то позитивно об этом не говорят. Никто реально цены не снизил (кроме ПИКа на новые объемы), никто реально в рассрочках не увяз (кроме Эталона и Брусники), все худо-бедно продают, делают необходимый объем, чтобы поддержать нужное покрытие на эсроу и не отлететь по финансовым расходам в космос.
За февраль 2025 года продали более 610 тыс. кв. м. Основной объем пришелся на Москву — 51%, Молодая Москва заняла 16% рынка, на область пришлось 32%. То есть область оттолкнулась от своего днища с долей 24% в декабре 2024 и все-таки возвращается на нормальный уровень. Вероятно, началась в области тяга людей, у которых бюджет небольшой, а квартирка нужна, вот и доля области сейчас вернется на 30-40% в структуре.
Относительно января 2025 по продажам произошел рост 32%, относительно февраля 2024 года — рост ещё больше — 53%. То есть февраль удался. Февраль — реально хороший относительно пессимистично настроенных граждан. Если так дальше пойдет, то нытье девелоперов на тему семейной ипотеки и необходимости ввалить опять бабла — это будет чисто манипуляция, чтобы опять расслабиться и набить карманы халявными ипотечными деньгами.
По текущей динамике кажется, что март-апрель будет ещё лучше. Хотя великие прогнозисты, в том числе главный админ инсайдов, ванговали, что весна будет очень сложной. Прогнозисты и на то и прогнозисты, чтобы обсераться в собственных прогнозах. Сейчас краткосрочный прогноз — это поддержание объема реализации на уровне 550-600 тыс. кв. м по месяцу, сохранение доли ипотеки на уровне 50%, рост цены 1-1,5% в месяц.
В феврале 2025 года на рынке апартаментов Москвы был продан 341 юнит, это незначительно больше, чем в январе 2025 года и на 18% меньше, чем в феврале 2024 года. По-прежнему на рынке апартаментов практически полностью отсутствует ипотека. Всего 6% сделок были зачем-то проведены с ней. Бессмысленные и беспощадные, ипотечные сделки на рынке апартов. Как это ещё можно прокомментировать?
В топе продаж: Аквилон Сигнал, Найс Лофт (наш любимый), Верейская, 41, которую Самолет грозился перекинутб в жилье, но воз и ныне там; наследие МИЦа - "Октябрьская, 98"; Хайвей и "Большая Академическая 85". Все они продали более 20 лотов за февраль.
Учитывая, что потепление наблюдается только на улицах столицы, а не на рынке ипотечных ставок, рынок апартаментов так и будет идти дальше по реализации 300-350 юнитов в месяц, с долей ипотеки менее 10%. Ситуацию исправить могут либо ставки, либо кто-то психанет как Колди, уронит ценник на 20-30% и продаст сразу 50-60 юнитов. Из игроков, может сделать такое Левел в своей Южнопортовой, если конечно, эксперимент распродаж в июле-августе 2024 года был признан успешным.
Вот такой мастер-план был подготовлен на застройку улицы Нижние Поля, ЗУ: «Нижние Поля, 19А»; «Нижние Поля, 27А»; «Нижние Поля, 29» и т. д. Это в Марьино, напротив ПИКовского проекта «Люблинский парк». По слухам, вся эта территория должна отправиться для застройки реновацией. Но если в районе Люблино реновации — жопой жуй, то в Марьино пятиэтажек нет по умолчанию, оно построено же ниже улиц «Нижние поля» и «Верхние поля». Как вы понимаете, поля там были не простые, а поля аэрации. Но их там уже 40 лет как нет, а есть прекрасный панельный район, который отвечает всем принципам советского микрорайона, но не такой понтовый, как Крылатское, Строгино или Ясенево.
Но вернемся к площадке. Вообще энное количество лет назад кусок этой площадки должен был застроить ФСК, у них там какая-то стройбаза была. Но ТЭПы согласовать не смогли. Дальше вот началась история с реновацией, но на карте реновации площадка как стартовая не отмечена. Поэтому можно предположить, что мы её увидим в проекте КРТ для реновации. Точнее, не реновации как таковой, а просто домов, которые будет строить город и продавать дальше на аукционах или даже по ДДУ, как сейчас город уже делает.
ПИК плавно в «Люблинском парке» вытащил на уровень 300+ тыс. руб./кв. м, спокойно продает по 2,5 тыс. кв. м в месяц. «Страна» со своей «Заречной» пока вышла на уровень 1,3–1,5 тыс. кв. м в месяц, ценник тоже в районе 300 тыс. руб./кв. м. Посмотрим, что тут решит город, но, скорее всего, будет исход в стиле КРТ с реновацией, где не будет реновации.
Такую посадку делали для КРТ на ЗУ "Сходненский, 16", "Сходненский, 20". Официальной публикации проекта КРТ пока не было, но уже одна посадка объемов на данных участках была. Это прямо за забором от проекта MR - Cityzen. Сам Cityzen, который стартанул в начале 2024 года продается так себе. Если летом МРовцы смогли жать 3-4 тыс. кв. м, то сейчас еле-еле душа в теле выкручивают 2 тыс. Причем для этих историй пришлось ценник уронить ниже 400 тыс. руб./кв. м, хотя амбиция продавать тут точно по 400+ тыс. руб./кв. м.
Также на ребят надвигается другой КРТ - "2-й Тушинский, 12". Поэтому можно поставить ставочку, что в процессе MR будет стараться слить новые очереди проекта какому-нибудь региональному застрою. Уж очень ценник вязкий, конкуренция высокая, короче, тут ветер в спину особо не дует, а мастер-девелопер такой вопрос может решить банальной продажей проекта.
Также в локации летом 2023 года Галс зачем-то купил старый небольшой офисник по адресу «3-я Ямского Поля, 30», этот сарайчик всего на 1,5 тыс. кв. м, это даже меньше площади выше описанных «Крыльев Советов», где площадь 4 тыс. кв. м. Вроде бы дальше никаких движений по участку не было, но сам знаете, что многие девелоперские проекты собираются из нескольких земельных участков, и, может, Галс потом планирует что-то поднять туда. В конце 2010-ых, начале 2020-ых Галс был таким, умирающим девелопером, ходили слухи, что его просто ВТБ сольет в ДС и на этом все забудут про эти 4 буквы, а потом бац, начали набирать площадки, формировать портфель, выводить проекты. Сейчас у них получается довольно большой и разношерстный портфельчик получается:
1. «Рождественка, 8» - суперэлитка в центре, наследство от Банка Москвы. Там же «Рождественка, 9/13, стр. 1».
2. Явно пытаются раздуть КРТ в Калошино из ЗУ «Бирюсинка, 4». Массовый сегмент, микс жилья, офисов и производства. Наследство от Метростроя.
3. Проект на Войковской - «Старопетровский, 11, к. 1» и «Старопетровский, 11». Типичный, московский бизнес будет.
4. Проекты на Бакунинской и Почтовой, тоже все через КРТ, через SPV.
5. Вывели в конце 2024 в продажи Адмирал. Ценник под 400 тыс. руб./кв. м. Логично. Также стартанули весной 2024 года с Монбланом на Садовом.
6. Пытались продать полностью домик на ЗУ «Пятницкая, 40».
7. Перекинули из апартаментов в квартиры проект Космо. Чем задался тренд на переводы.
Продают офисник на Дубининской, там на аренду сели Х5, продают офисник на Ленинградке, и, наверное, главный успех, как толкнули 400 метровый елдак в Сити в лапы WB.
ПИК, ну как ПИК, Форма у ПИКа готовит к сносу здание по адресу "Обручева, 27 корпус 2". Этот сарайчик был куплен осенью 2024 года у Газпрома за 4,1 ярда рублей, хотя старт аукциона был объявлен за 1,3 ярда. Не особо понятно, почему такое внимание небольшой площадке, в уже раскочегаренном котле спроса. Все, кто хотел тут снять сливки с продаж, уже внимают, дальше может случиться болото, конкуренция с недавно сданными квартирами и тд.
Участок всего 2,5 га, поэтому тут сядет порядка 60-70 тыс. кв. м на продажу, небольшой, камерный проект, если не учитывать окружение, естественно. Вообще ПИК и соседний участок смотрел "Обручева, 27". возможно, для увеличения проекта, создания более комплексной среды.
В локации Текта хорошо идет со своим Эвером. Сейчас ценник даже за 530 тыс. руб./кв. м. перевалил, причем темп не сбавляют, шабашат по 1-1,5 тыс. кв. м в месяц. Да, там есть фактор довольно халявной рассрочки, но клиенты готовы покупать проект с очень уже ПИКовской архитектурой.
ЛСР свой проект на Обручева также торгует на уровне 530 тыс. руб./кв. м торгует, но со странным темпом, вероятно, зависит сильно от настроения отдела продажи или уровня халявности рассрочки в конкретный месяц.
Либо кто-то бежит впереди паровоза, либо кто-то принимает желаемое за действительное. Вчера с утречка город выпустил пиар-релиз, что некий инвестор отреставрирует детский сад в Щукино. Это очень известное строение по адресу «Маршала Василевского, 11, к. 6». Для любителей архитектуры это детский сад из 1930-х годов, который, можно сказать, в переходном стиле, формообразование абсолютно авангардное, а вот на фасады уже неоклассицизма насыпали. Для локальных жителей, да и в народе он называется как «Детский сад со скульптурами "слоников"», да, там и правда есть скульптуры слоников. Это объект со статусом ОКН, реализуется на торгах. Правда, ещё прием заявок на торги не окончен. Если очень хотите, то до 15:00 можете податься. Стартовая цена лота всего 148 мультов.
Поэтому очень интересно, как в пиар-релизе уже какой-то инвестор эту радость реставрирует. Получается, кто-то что-то знает про результаты торгов даже до завершения приема заявок на те самые торги. А если никто не подаст заявок, то кто же будет после завершения работ в здании открывать развивающий центр, пансион или другое учреждение?
OCTOBER GROUP и жить торопится, и чувствовать спешит: девелопер быстрее запланированного возвел 6 этажей клубного дома KING&SONS, что на Мосфильмовской. Монолитные конструкции шестого этажа уже готовы, началась заливка седьмого, а общий процент выполнения работ первого этапа – ни много ни мало – 60%.
Вот что значит работают профи из премиум-сегмента, которые не просто не затягивают сроки, а работают на опережение. К таким и доверие есть – в проекте уже продано 30% резиденций.
KING&SONS порадует будущих жильцов архитектурой от Nikken, панорамными видами на МГУ и посольский квартал (такие красоты откроются из 70% квартир благодаря концепции «открытого веера»), а также приватной инфраструктурой. Об инфраструктуре грех не написать отдельный абзац. В KING&SONS каждый уголок не просто произведение современного искусства, а крайне утилитарный перформанс. Так, лобби ЖК оформят экзотическими и вечнозелеными деревьями. Крыша не будет простаивать без дела – на ней будет терраса с открытым кинотеатром. Разумеется, фитнес-зал, частная спортивная площадка и детские игровые зоны в детище OCTOBER GROUP тоже будут.
Наши уши в ПИКе поговаривают, что ПИК оценивает застройку «Краснопролетарская, 16». Там находится БЦ «Новослободский», который сидит в нескольких зданиях, одно из которых — бывшая типография «Товарищества И. Н. Кушнерева и Ко», которая была построена в начале 20 века. Скорее всего, часть площадки можно снеси под ноль, а вот типографию Кушнерева можно будет отредевелоперить и оставить как фишку проекта.
Читать полностью…
В ЖК «1-й Саларьевский» первый корпус достиг проектной высоты
В ЖК «1-й Саларьевский» от 1-го ДСК (входит в ГК ФСК) завершили строительство конструктива первого корпуса. За пять месяцев строители смонтировали железобетонные конструкции, плиты перекрытия и кровлю. Сейчас идет установка перегородок, инженерных систем и лифтового оборудования. Дом рассчитан на 715 квартир, на первых этажах будут коммерческие помещения, во дворе — детские площадки и зоны отдыха. Это один из семи корпусов проекта, где также появятся школа, детский сад и паркинги. Сдать первый корпус планируют в середине 2026 года, а весь ЖК в 2028 г.
Москва отменяет очередной КРТ. На этот раз отменили «Волгоградский, 32». Вероятно, как-то не сходилась экономика проекта, но об этом отдельно.
Изначально на этом участке планировали построить огромный ТЦ, с архитектурой от Dyer. Это было давно и уже неправда. Ковид случился, доставки развились, такие ТЦ просто не нужны. Потом лендлорд пошел строить вместе с MR «Метрополию», а эта застройка под встала.
Весной 2023 года было объявлено официально о проекте КРТ, а уже летом поставили на аукцион за 424 мульта. По ТЭПам выходило довольно мало - всего 260 тыс. кв., и очевидно, что в стоимость КРТ не входил выкуп земли, за которую бы еще попросили приличный занос. Ну и да, 260 тыс. кв. м - это не жилья, продолжения «Метрополии», а общественной функции. А оно нам надо? Не надо. Поэтому торги прошли без заявок со стороны молодых и амбициозных девелоперов.
Скорее всего, будут как-то переупаковывать КРТ, потому что территория внутри ТТК должна быть эффективной, даже на Волгоградке. Место такое, на любителя, учитывая даже текущее окружение, но постепенно клин между Волгоградкой и Южнопортовой обновляются. Одна сданная «Метрополия» чего стоит.
Были отменены ещё КРТ: ЗУ "Голубинская, 22" + "Карамзина, 1"; КРТ в Свиблово и КРТ в Медведково, которую тоже вытаскивали на аукцион, но никто не купил.
ПИК готовит к старту свой проект в Строгино. Это будет кусок КРТ «Маршала Жукова, 17–63».
Пара мыслей по данному проекту:
1. Первый за десятилетия крупный проект в таком прекрасном районе, как Строгино. Да, была точечная застройка (ЖК «Альбатрос» (ебанный насос), ЖК «Подсолнухи»), но какого-то большего объема не было. Поэтому строгинцам приходилось либо задорого покупать квартиры в панельках, которые уже стоят, либо уезжать из этого Эльдорадо на земле. Больно, но уезжать во всякие «Мякинино парки», «Спутники» и прочие вещи за МКАД. Конечно же, это никому не нравилось. Поэтому ценник в районе был отменный. Сейчас цена метра на вторичке составляет 330 тыс. руб. И это панелька, и это в районе, который примыкает одной стороной ко МКАД. Понятное дело, что с других сторон рай, просто благодать неземная в виде парков, реки, поймы и т. д., но все равно далековато, особенно на метро.
2. Фанаты места поддержат ценник и спрос на высоком уровне. Вот где-где, но тут тот самый пресловутый отложенный спрос точно отложился как надо. Поэтому выходить можно хоть за 350, хоть за 400, да пофиг, 400+ тыс. руб./кв. м на старте продаж никого смущать не будет.
3. Из этого вытекает следующая проблема — когда тяга отложенного спроса отпадет, а отпадет она через пару недель. Что делать с ценой? Ведь она уже будет ого-го, а темпы в проекте должны быть под 100 тыс. кв. м в год, это в месяц порядка 8 тыс. кв. м, учитывая квартрографию ПИКа — более 150 квартир в месяц торговать надо. И вот тут получается ценовой облом. Такие охеревшие темп и цену могут держать только несколько проектов в городе. Можем их загадать так. Самый большой и дешевый проект в Московской области — «Пригород Лесное». Очень большой проект, где дают отменные халявные рассрочки — «Шагал». Ну и реально крутой проект с крутым продуктом, где формируется новый центр города со всем необходимым, от цирка до хоккея — «Остров».
4. Девелоперы как не умели управлять спросом чем-то, кроме как дерганием или ронянием цены, так и не умеют. А работы с предстартовыми настрояними, отложенным спросом вообще никто не ведет. Поэтому на рынке происходит и демпинг цены, и оверпрайсинг цены из-за раздутых ожиданий. Никто нормального механизма поэтапного вывода в проект с понятной ценой и наращиванием этой цены не придумал.
5. Скорее всего, ПИК будет тут диверсифицировать продукт. И условную «Среду» мы тут потом увидим. Если, конечно, «Среду» как бренд, как проект не отменят через год-другой.
В случае Строгино ПИК может взять неправильную планку, что потом придется либо откатывать ценник вниз, либо, наоборот, расстроиться из-за 100-200 слитых квартир. Второе сейчас более в стиле ПИКа, который все старты последние полгода проводит именно для наполнения эскроу, именно для сокращения чистого долга, именно для заноса кэша в группу.
Плюс один реновационный КРТ в Солнцево. Речь идёт про ЗУ "Щорса, 5, 5Б". На этой улице уже один раз построили довольно симпатичную реновацию - "Щорса, 15", посмотрим, какие тут будут фасадные решения, может, это какая-то важная солнцевская улица, где должны происходить архитектурные излишества?
Читать полностью…
Почему происходит разрыв финмодели в девелопменте?
На фоне роста ключевой ставки выросли банковские ставки финансирования девелоперских проектов, а общая инфляция в 20-25% в разы увеличила себестоимость стройки, материалов и иже с ними. Обещанный вайт бокс сдавать все дороже и сложнее, а сдавать в срок проекты вообще нереально. Сложности с миграционной политикой привели к дефициту и удорожанию рабочих рук на стройках.
Как вы понимаете, посчитанные в золотые времена финмодели по купленным ранее участкам не то, что не летят, они будут жизнеспособны, если сильно задрать цену за квадрат. Но в большинстве проектов такую цену не готов проглотить рынок. Что имеем? Подходит срок ввода в эксплуатацию, а на эскроу-счетах денег меньше, чем за половину объема. И реализация сильно отстает от стройки.
Итак, в девелопменте появились длинные дорогие деньги, дорогая стройка, рост рисков, отсутствие стабильности и право на ошибку. Маржа генподрядчиков и банков приблизилась к девелоперской.
Что сделать, чтобы финмодель опять летела, продажи успевали за стройкой, а ваши покупатели были довольны и счастливы – можно узнать на форуме PRO ДЕВЕЛОПМЕНТ 1 апреля в особняке The Toy вместе с Дом.рф, Москомархитектурой, ФСК, Pioneer, Кортрос, Level Group. Элитку и бизнес обсудят Capital Group и Sminex, будут новые проекты и девелоперы, например Uniq с Springs. Ну и без топ-5 региональных застройщиков, красиво зашедших в Москву, не обойдется.
И, кстати, среди своих можно будет продать и купить участки тихо и без посредников. Хорошее мероприятие получается, надо брать.
Билеты тут. До встречи!
Нас спрашивают, где у ПИКа распродажи? Где демпинг цен? А мы отвечаем. Не надо долбиться своими глазами, смотрим просто на регистрации ДДУ по проектам.
Делаем простую отметку — продажи с июля 2024 года, когда что произошло? Правильно, закончилась ипотечная халява, и пришлось начать квартиры продавать, а не сделки оформлять. ПИК же все последние годы живет в простой парадигме «оформления сделок», а не «продажа квартиры». Там ровно 0 менеджеров по продажам занимаются продажами. Там все менеджеры оформляют сделки, помогают пройти квест под названием «совершить покупку онлайн».
Так вот, первому поплохело — Саларьево (разбор кейса тут). ПИК сразу сделал такой прецедент для рынка, что обосрались все. Как говорят некоторые: «Ну ладно там Левел играется со своими скидками, вы-то куда?». Так уронили цены, что в декабре зарегистрировали больше 1 тыс. квартир. Вот инвесторам на радость, вот там садом и гамморой творится под сдачу. Не завидуем УК.
Дальше под списание пошли Ильинские Луга, там и так торговали неплохо — 70–90 лотов, но потом вывели 3 очередь с ценами из 2021 года, и как понеслась шарманка. Итог — рекорд: 834 квартиры в феврале 2025 года. Можно сказать, одним проектом спасают долю области в структуре продаж агломерации.
Сливают Мытищи, лучше и дешевле всего Яуза парк. Продаж после отмены льготки практически нет. Копейки. Включили ценник из 2021 года, как кран открыли, вон по 400 сделок. Также сливается другой проект в Мытищах — Ярославский квартал, который оттолкнулся от дна и вышел на 200+ сделок.
Дальше идет пресловутый, ни на что не влияющий типа новый продукт — серия плюс. Бусиновский парк — уронили ценник, погнали по 200 лотов в месяц продавать. Москворечье тоже вырулили на 200+.
Итог-то какой? Есть два пути. Либо начинать квартиры «продавать», ну либо оформлять сделки, но с дисконтом 20–30%. ПИК пошел по пути уронить цены и оформлять сделки. Продажами квартир там никто заняться не хочет. Это точно не полезно рынку. Но, ПИК может себе позволить.
Кто следующий господа, девелоперы?
Девелоперы отлично прошли февраль 2025 года. В Москве было продано более 5,7 тыс. квартир. Доля ипотеки составила 49%, можно сказать, что оттолкнулись от дна декабря 2024 года, когда было 38%, и пошли вверх. Не рассрочками едины.
Основным драйвером роста продаж является распродажа — демпинг цены от ПИКа. Они в феврале продали 34% всех сделок Москвы. Хотя в среднем в 2024 году продавали 26%. Вот что творит дроп ценника на 20–30%. Сразу рынок оживает. У населения бабки есть, просто они психологически не могут заходить на такой перегретый прайс. Вон, скинули ценник на новый объем, все рекорды продаж, красота, море сделок. ПИК себе может позволить так делать, так как большинство проектов куплено было лет 5 назад и сейчас можно регулировать цену больше чем на 10–15%. Так как остальные, кто покупал позже или партнерился позже, особо не могут так ценник двигать, тот же Левел, тот же Самолет и т.д.
В топе продаж в феврале 2025 года в Москве:
1. Бусиновский парк - более 200 квартир. С июня в проекте просто снижают цены. Никакая "Серия плюс" Бусиновскому не помогла, а вот уронить ценник с 310 тыс. руб./кв. м до 280 тыс. руб./кв. м - дало результат. Всего-то 10% дропа и такой результат.
2. Остров - более 200 квартир. ДС делает самый жирный, самый главный проект города. Остров для миллионеров, который показывает, что в Москве у граждан бабки так сильно карманы жмут, что всегда в топе продаж проект с ценником 650+ тыс. руб./кв. м.
3. Москворечье - более 200 квартир. Формула как в Бусиновском парке - новый продукт под жесткий демпинг цены в локации. Чему точно не будет рад ни Пионер, ни Догма.
4. Шагал - порядка 150 квартир. Темка "рассрочки даром" немного прикрылась, но в Шагале это ключевой драйвер развития. Потом будем читать вопросы и письма от людей, которые там взяли 2-3 рассрочки и удивляются, почему сроки снеслись на 2 года вправо.
5. Матвеевский парк - порядка 150 квартир. ПИК, цены, кластер. Классика.
Готовится к реализации ТПУ «Лебедянская». Всё по классике: сносят гаражи и сарайчик с магазином на ЗУ: «Лебедянская, 22»; «Липецкая, 7а». Сейчас в городе тренд на убийство гаражей и этой устаревшей, неэффективной отдельностоящей коммерции. По жилью получается 48 тыс. кв. м и домики на 40 этажей, также планируют 25 тыс. кв. м нежилья — с МФК и парковкой.
Не забываем, что ещё там на районе планируется ещё КРТ на ЗУ «Лебедянская, 24», там ещё 95 тыс. кв. м жилья на месте гаражей. Также есть планы по полной застройке между улицей Загорьевская и МКАДом. Так что не одним кварталом Герцена едины. Но пока посадки-массинга для этого участочка не мелькало.
Есть ещё вот такой массинг на КРТ "Каширский проезд, Котляковский проезд". Изначально там было земельных участка, которые продавались раздельно и должны были реализовываться раздельно, но потом мастер-девелопер - MR схлопнул участки, затянул проект в КРТ и отправил на реализацию Пионеру, который уже давно плотно окопался в данной локации.
Сам Пионер носил примерно схожий массинг на смотрины в МКА, но пока результата этих смотрин мы не знаем. Факты какие?
Пионер сейчас довольно мало продает Лайф Варшавскую, объемов особо нет, вот и торгуют по 1 тыс. кв. м в месяц с ценником 430 тыс. руб./кв. м. На хвост сел ПИК со своим Москворечьем, где продают чуть ли не под 10 тыс. кв. м в месяц с явным демпингом. Да-да, в феврале 2025 года ПИК продал там более 8,4 тыс. кв. м.
На этот праздник жизни должна будет потом залететь Догма на ЗУ "Котляковская, 4"; "Котляковская, 6". Если, конечно, они не встанут и не выйдут нафиг с рынка Москвы, учитывая последние события в компании.
На ЗУ «Начный, 11А» делали вот такой довольно плотный массинг. Скорее всего, для подтверждения ТЭПов. Проект идёт по программе КРТ, где заявлено 172 тыс. кв. м. Собственно, поэтому плотность объемов максимальная, странно, что в высоту не пошли, здание Газпрома не переплюнули.
Хотя, жители пятиэтажек не очень любят высокие дома. А тут все метры отправляются в реновацию. Поэтому плотно, но не высоко.
В универсальном спортивном комплексе «Крылья Советов», где сидит караоке «Ленинград», будет увеличена площадь на 10%. Вообще это изначально было какое-то интересное авангардное здание, но сейчас оно выглядит как 10 раз перестроенное нечто.
Вроде кто-то его хотел даже снести и застроить. Но не срослось желание с действительностью. Адрес отмечаем: «Ленинградский, 24а». Локация там для девелопмент активная: Слава, «Правды, 8»; «3-я Ямского Поля, 2»; «1-я Ямского Поля, 17»; «Расковой, 10с4».
Бизнесмен и инвестор Амиран Муцоев подарил москвичам и гостям столицы если не квинтэссенцию счастья, то возможность приблизиться к нему – в 2020 году он открыл самый большой крытый парк развлечений в России и Европе «Остров Мечты» и самое высокое колесо обозрения в Европе «Солнце Москвы».
Времена нынче непростые, поэтому к индустрии развлечений народ тянет – развеять тоску, катаясь на аттракционах, почувствовать себя юным и беззаботным – что может быть приятнее? По прогнозам, к 2028 году мировой рынок развлечений будет оцениваться в $3,4 трлн. А как функционирует эта индустрия? Как построить и запустить большой и красивый луна-парк? Сколько стоит самый дорогой аттракцион? Как управлять огромным парком развлечений так, чтобы это приносило не только прибыль, но и удовольствие?
Гляньте интервью с Амираном. Там он рассказывает, как ему удалось реализовать идеи, которые другие только обещали, как вести успешный бизнес в условиях санкций и о многом другом.
Город упрощает дополнение кодов ВРИ для территориальных зон нежилых объектов и увеличение площади ОКС (объект капитального строительства) на незначительный процент. Что такое незначительный процент по мнению города? Правильно - до 20%. Вот в домике по адресу "Вознесенский, 21" увеличат площадь на 10%, с 1364 кв. м, до 1500 кв. м. Скорее всего, какую-то мансарду сделают или что-то в подвале натворят.
Обоснование такого подхода очень простое — снизить количество обращений на внесение изменений в ПЗЗ.
Красоту публикует Пионер, читаем и любуемся на свежую отчетность МСФО. Выручка взлетела к 47 ярдам, а чистую прибыль показали одну из лучших за всю историю компании, 5,2 ярда за год. Ебитда выросла на 63% до 14 ярдов, но важнее всего ее соотношение к чистому долгу: 2,2х. 94% долга компании – это обеспеченные кредиты, что есть хорошо.
Вообще показатели компании драйвят и продажи и готовность строек: в этом году будет ввод первой очереди Высокой жизни, ждем. Кормит Пионер сейчас именно премиум: Высокая жизнь, Прайд, Шифт и Опус сделали 50% доходов девелоперу. Но и офисники свои не забывают: 23% в структуре выручки занимает коммерция.
Capital Alliance готовит к старту свой первый проект в Хамовниках. Речь идёт, про ЗУ "2-й Вражский, 8 стр 2". Уже сделали сайт-заглушку для проекта, позиционируют как клубный дом в Хамовниках. Интересно, а в Хамовниках вообще может быть не клубный дом, а такой дом общага? Дом-коммуна? Кажется, что рынок роскошной Москвы загнал в угол не только креатив архитекторов, но и креатив всяких маркетологов, которые абсолютно безлико упаковывают проекты, которые должны стоить 2+ мульта с метра. Это прям какой-то кризис креатива на рынке. Кто-то делал что-то реальное яркое или необычное? Кажется, что нет. Везде одни и те же посылы, везде дай два мульта за метр, уважаемый человек, которому теперь сложнее вытащить эти бабки для покупки недвижимости где-то за пределами РФ.
Посмотрим, будет ли натянут на проект стремный оборот в виде "трофейной недвижимости". А то у нас всё, что внутри Садового уже по умолчанию трофейное, а кто-то и за его пределами начинает рассказывать про трофейность той или иной квартиры.
Сам проект во Вражском переулке очень долго ждал своего часа:
1. Застроить недостроенное представительство КЧР хотели ещё в 2010-ых, поэтому появлялись разного вида концепции, которые сейчас не отвечают принципам роскошной Москвы.
2. Капиталисты взяли ЗУ и сделали современный проект.
3. Пытались к проекту припилить ещё ЗУ "2-й Вражский 5", чтобы вообще запахло новым клубным кварталом, но там не срослось. Но, этот участок включили в КРТ, и, возможно, его будет реализовывать Coldy.
Capital Alliance - это совместное предприятие Сapital Group и Alias Group. По ходу мастер-девелоперы начали свой бренд также давать в пользование. Схематоз простой - покупаешь площадку, получаешь слово Capital в подарок, вон MR тоже размутился с бывшими манагерами Интеко получился MR ORION.3. Вопрос только, если манагеры в богадельне с твоим брендом жидко обосрутся при реализации проекта, кто будет виноват? Явно же не мамка-папка с брендом родоначальника. А уже дочка-партнер.
У Capital Alliance сейчас ещё в портфеле ЗУ "3-я Хорошевская, 18/2" или как он раньше фигурировал под ТПУ Зорге или будет продаваться под брендингом AVIUM, также в лапах у Альянса "Вернадского, 10", а вот "Крылатская, 33" отплыла другим партнерам. Также есть вероятность, что в портфеле у Альянса болтаются ещё два проекта в Хамовниках: "Большая Пироговская, 51" и "Малая Пироговская, 18 стр. 1". Кто сильно за авангард переживает, мы там не спите, а то снесут ваш любимый "Комплекс общежитий красной профессуры" на Большой Пироговской.
Почему могут отменять КРТ?
У города всё очень четко с цифрами. Даже почетче, чем у господ девелоперов. Математика довольно простая, поэтому объясняем на пальцах. Первое, что считает город, это сальдо проекта. Формула там следующая:
Сальдо проекта = выручка по проекту − (подготовка территории + затраты на проектирование и строительство + дополнительная нагрузка) × 1,2.
Если сальдо меньше 0, то проект не эффективен, требуется пересмотр градостроительной концепции. Если больше 0, то идем дальше.
Выручка по проекту — это суммарная стоимость всех объектов недвижимости, которые есть в проекте. Если с метрами — ТЭПами всё понятно, как они определяются, то вот цена метра определяется довольно странным образом. Берутся данные ИРН — цена реализации квартир в районе, и в случае комфорт-класса умножается на 1,2, а в случае бизнеса — х1,5-2. Тут как кто захочет, сами понимаете, бизнес бывает разный. То же самое с офисами, класс А — умножается на 1,4, класс Б — на 1,1. Странно также считается переход метров из ТЭПов — ГНС в продаваемую. В комфорте выход 0,65, а вот в бизнесе ниже — 0,6, хотя должно быть наоборот, девелоперы выхода площадей могут выжить именно из более высоких сегментов.
Переходим к затратам. Там у нас сидят: подготовка территории + затраты на проектирование и строительство + дополнительная нагрузка.
Подготовка территории = стоимость 3У + стоимость ОКС + убытки + прочие затраты.
1. Стоимость 3У = кадастровая стоимость (собственность, долгосрочная аренда, аренда, до истечения срока которой осталось более 5 лет) x 1,1.
2. Стоимость ОКС = кадастровая стоимость ОКС (помещений) x 1,3.
3. Убытки – возмещение ущерба. 10% от ранее определенных затрат по компенсациям земли и ОКС.
Затраты на проектирование и строительство - по сути это площадь умноженная на переход в полезную и на стоимость стройки в соответствии с приказом Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственной экспертиз.
Дополнительная нагрузка по проекту это сумма компенсации городу за социальную инфраструктуру и стоимость «входа в проект», стоимость входа рассчитывается при реализации проекта КРТ механизмами: торгов; SPV (было подробно тут); или МАИП.
Если тут цифры по сальдо проекта складываются, то считается эффективность проекта.
Эффективность проекта = (Выручка по проекту / Сальдо) × 100%.
Если эффективность больше 20%, то проект может заинтересовать потенциальных инвесторов. Если меньше... Догадались? Правильно, надо идти пересматривать концепцию заново. Поэтому, когда мы видим отмену КРТ, скорее всего, какие-то из этих двух цифр отвалились. Либо сальдо проекта меньше 0, либо эффективность проекта меньше 20%.
Как видим, пока отваливаются чаще проекты, которые выводились на торги. Но кейс с ЗУ "Голубинская, 22" + "Карамзина, 1", намекает, что и с SPV могут проблемы, так как там было именно оно с Капиталистами.
Также допом ПИК анонсирует «новые» проекты, хотя это просто новые очереди в «старых» проектах, но с новыми архитектурными излишествами. Коробок в городе больше нет, а значит, надо отстраиваться как-то маркетологически. Кажется, эта стратегия довольно беспонтовая и провальная. У города - новые требования. Значит, новые проекты все будут «новыми» с точки зрения фасада, массинга, продукта. Но адреса те же самые. Зачем отделять логичную эволюцию, которую задал город, от прошлого, которое раньше было позволено делать девелоперам.
100% ПИК ещё 2-3 раза переобуется на тему «ПИК+», «Серии плюс», «Среды» и т. д. Но сейчас «новые»-«старые» проекты это:
7. Лосиноостровский парк - именно кусок этого проекта ПИК толкнул на реализацию Бруснике. Ценник за время продаж вырос с 230 тыс. руб./кв. м до 400 тыс. руб./кв. м. Стартовали, к слову, осенью 2021 года. Хороший ли это результат? Ну, учитывая, что вначале вообще сливали в месяц по 5+ тыс. кв. м, это отличный результат, но, как мы знаем, панельный, квадратный пик люди за 400 тыс. руб. за метр покупать особо не хотят. Какая есть психологическая черта, что панелька за такие бабки пока не нужна. Пройдет 2-3 года, инфляция расставит все на свои места. Но факт - фактом, был бы проект у ПИКа «любимым», никто бы это в лапы Брусники не отдавал.
8. Открытый парк - это тот самый проект, по которому открыли продажи, а потом закрыли продажи, а дальше открыли. Весна 2022 года. Время было увлекательное, поэтому на рынке можно было что-то совсем удивительное. Ценовое позиционирование и темп продаж там был примерно такой же, как в Лосиноостровском. Проекты - близницы-братья, стартовавшие с разнецей полгода. Ценник немного сейчас до 400 тыс. руб./кв. м не дотягивает.
Вообще в Калошино ПИК взял слишком много на себя объемов. Никогда такая концентрация проектов ни к чему хорошему не приводит. Объемы надо продавать большие. По продукту и цене хрен разведешь. То есть получается ситуация, когда одинокого товара на одной полке слишком много. Хорошо, что ПИК как мастер-девелопер решил все это добро ещё и регионалам продать, чтобы и они попытали счастье реализации в Калошино: кусок открытого Парка - Бруснике, кусок Иртыша - Догме, кусок Открытого парка - Базису. Амурскую часть фонду реновации «сдали». Короче, от каждого проекта откусили всем жаждущим-страждущим.
ПИКу-то от региональных девелоперов ни жарко ни холодно. Регионалы будут в минусах из-за больших коммерческих расходах, из-за неизвестности бренда, из-за непонимания, как же с этим столичным клиентом вообще работать. ПИК же - машина, которая жарит и стройкой и продажами.
9. Второй Нагатинский - стартовал ещё осенью 2020 года. Когда можно было выпускать на рынок самый сухой продукт ПИКа - ПИК33. Если бы не мэр, который начал смотреть все концепции, то ПИК33 рисковала бы стать одной из самых популярных серий домов в городе. Но в 2022 году начался просмотр всех АРГок, а значит, наступило время архитектурных излишеств. Нагатинский стартовал по 215 тыс. руб./кв. м, сейчас подползли к 400. Реально, на 400 все эти панельные решения у людей не котируются. Посмотрим, какой новый продукт предложат тут, многие девелоперы, думают, что Нагатинской надо строить бизнес-класс. Сейчас правда, город говорит, чтобы строили везде внутри МКАД бизнес-класс, но это следующий тренд.
В далеком 2022 году Стоун вывел офисник на Ленинском, и в офисный чек-ап мы начали включать его со смешным сейчас ценником 290 тыс. руб./кв. м на ака премиальный офисник на не менее премиальном Ленинском. Стройка, как это водится у Стоун, стартанула только в 2023-м - цена метра бодро отросла к 400+ тыс. руб. А сейчас на площадке во всю ведутся фасадные работы, получить ЗОС ребята планируют в следующем году - о цене метра уже и говорить неприлично, она пробила 500+ тыс. руб. При этом почти все офисы в проекте проданы (в остатках 5% офисных площадей), что неудивительно: бодрый темп стройки + качественный продукт + отложенный спрос в престижной локации.
#третийадмин передает привет Рубену и его офисному идеальному на Ленинском, архитектура у проекта получилась что надо, сегодня ее уже можно оценивать.
Утро начинаем не с кофе, а очередного КРТ. На этот раз прилетело 743 тыс. кв. м жилья в Бескудниково. 160 тыс. кв. м будет реновацией.
Накрыли полностью ЗУ "Стандартная, 6" - это завод Главстроя, который ожидали на рынке уже довольно давно. В презентации, старой, как говно мамонта эта площадка уже фигурировала. Но, время шло, правила игры менялись, что вот теперь только через КРТ на такую махину получить можно. Поэтому можно предположить, данную площадку будет реализовывать именно Главстрой. Вообще ГС - удивительная компания, которая может "морозить" проекты годами. Там же целая пачка того, что рынок мог увидеть ещё лет 5 назад: КРТ в Кунцево, завод Казакова, на Магистральной 2 проекта, Даниловская набережная, завис проект напротив ХХС, ну и непонятно, что со Сретенкой, которую строят, но не продают по ДДУ.
Также КРТешкой накрывает ЗУ "Илимская, 3", часть которой изуродовал Севен Санс. Там по документам ещё ряд урбан-блоков надо было построить. Сам Севен Сан в начале прошлого года пытался толкнуть эту очередь в рынок, вероятно, кэш застройщику для достроя нужен был всеми способами.
Ну вот и разрулил город, - площадку, которая висела на рынке годами, ну и долгострой добил.
На финальных рендерах проекта «Гродненская, 18» пропал с картинок нависающий соседний проект — «КутузовГрад». Если архитектура «КутузовГрада» оставляет желать лучшего, получилось ну очень громоздко, то на Гродненской значительно более современный проект от Атриума. Отвечает всем требованиям московских архитектурных излишеств, которые захватили рынок после 2022 года. Кроме массинга с террасами будет ещё и модный фасад, облицованный алюмокомпозитными панелями с УФ-покрытием.
Как вы думаете назвали проект? Правильно, очень креативно, рядом с «КутузовГрадом» и «Лайф Кутузовским» будет стоять, барабанная дробь, «Кутузов Сити». Ну очень нравится девелоперам Кутузовский проспект. Все проекты пытаются подтянуть к Кутузе, когда даже они на ней не стоят. Строго говоря, Кутуза идет до Аминьевки, а это всё творчество находится за ней, на Можайке. Но «МожайскийГрад» или «Можайск Сити» или «Лайф Можайский» звучит беспонтово, поэтому придумываем все варианты с Кутузовским, где его нет.
Девелопер проекта — ноунейм, некий PLATO Development. Посмотрим, получится ли у небольшого игрока сесть на поток клиентов, которые должны забирать MR, Родина или Самолет, который с грехом пополам продает свою Верейскую.