102001
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
ФСК мотивирует учиться на пятерки. Правда, у застройщика акция: выпускники школ и вузов 2025 года, отмучавшиеся зачеркнуто закончившие учебу на «отлично» (красный диплом или золотая медаль), получат скидку на покупку жилья до 5%. Медаль серебряная? Тогда 4% Диплом синий? Ловите 3% скидоса.
Ясное дело, что детишки вряд ли сами себе готовы купить жилье, а вот родители своим любимым чадам порой могут (когда, например, очень хочется пожить от детей отдельно и для себя, а тут от застройщика скидосики подъехали). Так что аттракцион невиданной щедрости от ФСК доступен для родителей отличников.
Скидка действует на проекты и при 100% оплате, и при ипотеке. В некоторых ЖК — и при рассрочке. А вот загородка и акционные лоты не участвуют.
Уважаемые подписчики, в этот вечер среды будем смотреть на результаты по продажам квартир в рамках всей нашей Святой Руси. Мы, конечно, понимаем, что недвижимость она локальна и может быть в разных городах совершенно разная динамика как по объему продаж, так и по ценовой политике. Но общие данные по стране надо смотреть, потому что условия по льготной ипотеке, регуляторные инициативы от ЦБ РФ, моратории на неустойку и прочие девелоперские плюшки у нас распространяются гораздо шире, чем на конкретный город. Будет совсем плохо — начнут помогать. Будет средне (как сейчас), скорее, будут дальше учить девелоперов цифры считать и вообще строить, а будет очень хорошо, то вообще пиши пропало, правила игры могут измениться.
Если описать текущую динамку, то приходит в голову одно слово — «болото». Цены начали «стагнировать», а продажи, скорее, даже снижаться. Поэтому ни вашим алармистам, ни вашим позитивистам. Всё как-то посередине, ибо алармисты прогнозировали резкое снижение продаж и снижение цен, а позитивисты непонятно почему думали, что можно продолжать пить у бассейна джус, а квартиры будут продаваться как продавались в жирные кварталы ипотечного кола.
Объем продаж относительно апреля снизился на 15%, а относительно мая прошлого года на 42%. Грустная цифра? Да, но можем сказать более позитивную. За 5 месяцев 2025 года было продано всего на 20% меньше, чем за 5 месяцев 2024 года, а там, напомним вам, вообще была госпожа льготно-халявная ипотека. Москва + область по продажам упала незначительно сильнее в разрезе месяц к месяцу — 22%, а YoY практически аналогично — 38%.
Фактический ценник метра в мае соответствует апрелю, а относительно мая прошлого года рост составил какие-то 10%. Рынок недвижимости продолжает скрести чуть выше, чем инфляция. И единственное, что может помочь ускориться росту цен, — это невыход объемов, формирование дефицита. Но процесс довольно долгий, поэтому этого роста цен в 2025 году мы точно не увидим, дай бог, в 2027 году. Если вас этот рост расстраивает, то сфокусируйтесь на цифре, что цены на недвижимость относительно мая 2021 года выросли аж на 68%.
Летом по продажам мы увидим уровень 30-35 тыс. квартир в месяц, а вот ценник все также продолжит ползти по инфляционным ожиданиям.
Глоракс запустил свой первый проект в Мурманске - GloraX Кольский. Старт прошел с помпой - заложили капсулу времени, залили бетоном церемониальный куб и устроили презентацию. Мероприятие посетили губернатор региона, местные брокеры, банкиры и журналисты. Для Мурманска начало каждой новой стройки - почти праздник, т.к. первичный рынок развит слабо. Но с появлением арктической ипотеки и приходом федералов ситуация в регионе должна измениться.
Глоракс опять демонстрирует чудеса скорости time to market. В августе 2024 девелопер стал резидентом Арктической зоны РФ, а спустя меньше года приступил к стройке и открыл продажи жилья в проекте. Помимо халявной ипотеки под 2% спросу на проект поспособствует топовая локация рядом с озером и парковой зоной.
В качестве соцнагрузки у Глоракс обязательство по благоустройству парковой зоны в малой Долине уюта рядом с проектом площадью 8,34 га, что больше территории жилой застройки.
Обратим внимание на разную динамику в доли ипотеки по субрынкам в Московском регионе. Если в Старой Москве уровень ипотечных сделок балансируется в районе 46–48%, то в Молодой Москве и Подмосковье в мае увеличилась доля ипотечных сделок. В Молодой Москве незначительно, на 3%, — 67%, это «рекорд» с октября прошлого года, в Подмосковье доля сделок составила аж 73%, это также максимум с октября прошлого года.
Вариантов тут немного. Бюджеты в субрынках за МКАДом ниже, поэтому туда вымывается более «дешевый» спрос, который выходит на рынок из-за возможности взять субсидированную ипотеку. А вот внутри МКАДа бюджеты покупки в космосе, и от субсидированной ипотеки там целевой аудитории ни жарко ни холодно.
Можно использовать знаменитую кальку «спрос сместился» в область из-за доступности предложения и возможности взять субсидированную ипотеку. Посмотрим, как спрос будет смещаться дальше.
В «Южной Битце» заработал медцентр
В жилом комплексе «Южная Битца» от 1-го ДСК (входит в ГК ФСК) открылся частный медцентр «ВМ Клиника». Принимают по ключевым направлениям — терапия, педиатрия, стоматология, косметология. Работают по ДМС. На месте можно пройти всё нужное обследование: есть КТ, МРТ, УЗИ, рентген и эндоскопия. Для процедур и операций в рамках одного дня предусмотрен дневной стационар и операционные. Также доступны ЛФК, массаж, остеопатия и мануальная терапия — для тех, кто хочет поддерживать форму и самочувствие под контролем.
Город ведет нас к децентрализации привычных деловых локаций, и офисные девелоперы показывают нам новые проекты вне классических бизнес районов. Сегодня на карандаше #третийадмин один из них - бизнес-центр JOIS от MR Office. Проект рядом с Москва-Сити стал одной из главных офисных премьер этого года, и как сообщают наши птички, ребята уже закрыли план первого квартала по реализации – это порядка 2,5 тыс. кв. м.
Жизнеутверждающая архитектура от международного бюро Genpro отражает мореплавательскую тему – башня Mast (43 этажа) визуально напоминает парус. Здесь представлены офисные блоки ходовой площади от 96 кв. м на продажу. А вот башня Credo (14 этажей) – экспонируется целиком для крупного клиента, что вполне логично, учитывая синергию с деловым центром и опыт MR в закрытии крупных сделок в строящихся бизнес-центрах. Уже сейчас по рынку ходят слухи, что башню смотрят несколько компаний под расширение бизнеса, в том числе из Сити. И мы их понимаем, JOIS укомплектован по полной: есть собственный ландшафтный парк с зонами отдыха, трехуровневый подземный паркинг, 2,5 тыс. кв. м торговых пространств с ресторанами, ритейлом и коворкингом – к слову, их MR оставляет за собой, чтобы контролировать пул арендаторов и класс бизнес-центра. Продолжаем следить за проектом и темпами продаж, которые в том числе пушит беспроцентная рассрочка.
Этим солнечным июньским деньком давайте посмотрим на отчет ЦБ РФ по банковскому сектору за 1 квартал 2025 года. Нас, конечно же, интересует ситуация с ипотекой и прогнозы по ней.
«Рост ипотеки замедлился, в основном из-за рыночного сегмента», причем тут слово «рост» не особо понятно, потому что объем выдачи минимальный за последние 5 кварталов. После разгонной волны финала выдачи ипотеки во 2 кв. 2024 продолжается снижение объема выдачи и повышение доли субсидированной ипотеки. В 1 квартале 2025 года 86% сделок было именно с субсидированием, поэтому средняя ставка по ипотеке на первичном рынке по ДДУ составляет 6%. Ну не берут люди ипотеку под рыночный процент, поэтому велика вероятность, что доля 86% — не предел.
ЦБ продолжает бороться с выдачей рискованных ипотек. Поэтому гайки будут закручиваться, а банки все чаще отказывать в одобрения кредита.
Индекс цен на квартиру на первичном рынке замедлился, поэтому его догнала средняя зарплата. На вторичке болото — рост за год составил всего 9%. А говорят, цены на жилье растут быстро...
Пытались тут понять, что за бюро Modus такое, чем известно. Оказывается, проектирует дома для реновации. И среди проектов есть вот такой золото-медный домик для реновации на ЗУ «Кавказский, 27». Судя по сайту реновации, должен быть введен в 2025 году, но, судя по фоткам хода стройки на том же сайте, это великая амбиция. Может, там, конечно, уже монолит весь залит, но Фонд реновации не должен, как эти коммерческие застройщики, фотки каждый месяц выкладывать, поэтому когда хотят, тогда и публикуют. Очень интересно будет посмотреть на реализацию данного фасада, в рамках реновации дом точно может стать одним из примечательных как с визуальной точки зрения, так и с затрат на реализацию фасада.
Читать полностью…
Доброе утро, столица! Хотели вас поздравить с Днем России и 4 выходными, празднуем, но мы сразу к делу. К застройке около ТЦ «Европолис» на Свиблово. Ранее мелькал небольшой проект, свечка на ЗУ «Серебрякова, 4, стр. 6» (2), ранее ходили люди по рынку и пытались продать 1,5 га по адресу «Серебрякова, 2» (3), а теперь появилась посадка на ряд ЗУ «Серебрякова, 14/3»; «Серебрякова, 14А/1» и «Серебрякова, 8/8» (1). Там сейчас склады, гаражи, какой-то паркинг недостроенный. Такое ощущение, что территория сама напрашивается в программу КРТ. Кто, если не КРТ, решит данный конфуз?
В рамках застройки на Серебрякова могут появиться доминанты по 50 этажей. Надо же составить хоть какую-то компанию Силвер-коливингу (он 55 этажей), который с СВХ вообще выглядит довольно грустно.
На ЗУ «3-я Мытищинская, 16, стр. 51, 52, 60, 61» появился вот такой урбан-блочный градпотенциал с по текущим меркам невысокими домиками по 38 этажей. Территорию НПП «Квант» продали в мае прошлого года на аукционе Дом.рф, но купил её не какой-то известный девелопер, а частный бизнесмен, поэтому, кроме самого утверждения проекта, надо будет понаблюдать, кто же в итоге возьмется за его реализацию. Такой сосед проекту «Серебряный фонтан», а в локации мы ждем также: «Графский, 9»; «Маломосковская, 22»; «Маломосковская, 20»; «Ярославская, 8» и «Павла Корчагина, 22».
Во, ребята из KPLN порадуются, новая стройка вокруг их феерически-шедеврального офиса в доме конца 19 века. Как видим и в рамках град потенциала в локации много ОКНных зданий. Вот что значит исторический район в жизни, а не в маркетинговой упаковке.
Вешние воды пошли по рукам
Что и требовалось ожидать — уважаемые «Капиталисты» слили исполинский проект по адресу «Вешних вод, 8» в лапы своей же конторы — Capital Alliance. Это совместное предприятие «Капиталистов» и товарищей из Alias Group. Такой союз — мощный союз — существует из-за синергии двух компетенций: у одних навыки в согласовании проектов, у вторых — денежные средства на реализацию данных проектов. Хотя общий тренд на партнерства на рынке сейчас широк, но давайте поговорим про «Вешних вод» и актуальную ситуацию в площадке.
1. Площадка «Вешних вод, 8» стара как говно мамонта. Ещё догордеевский ПИК планировал её застроить до кризиса 2014 года, но не срослось, не фартануло, проект завис. Причины для нас с вами, простых смертных, не очень интересны, но факт — фактом, никакой застройки прекрасной серией КОПЭ-Парус не состоялось.
2. В мае 2022 года площадку вытаскивали на аукцион, но тогда на рынке было неспокойно, поэтому никто 24 ярда не вытащил, на стол не положил. Заявок на аукцион не было.
3. Время шло, рядом всплыла площадка, застройка нового кампуса МГСУ. Там сразу обозначились Капиталисты как девелоперы проекта, хотя желающие другие точно были, так как в рядах московских девелоперов уже достаточное количество людей, которые закончили МГСУ, а сами понимаете, ностальгия по локации творит чудеса, а ностальгия по локации из студенческих годов — ещё большие чудеса. Романтика же — создать кампус для МГСУ, когда учился там сам.
4. Отдельным треком можно приписать к истории события, связанные со «Сказочным лесом», но давайте дождемся окончательного разрешения ситуации и только потом сформируем выводы по данному вопросу.
5. Летом 2024 года всплыло ППТ, которое явно начали согласовывать именно «Капиталисты». Больше 2 мультов кв. м жилья на Ярославке, плюс такой интересный инсайд получился про метро, который потом подтвердился на слитой карте метро, а и сейчас Градкомплекс решил всем рассказать про эту историю.
6. В конце прошлого года официально подтвердилось, что площадками «Вешних вод, 8» и «Ярославское, 26/12» занимаются именно «Капиталисты». Суммарно проекты на 2,5 мульта жилья, плюс пачка офисов, они сейчас у нас везде, и 2 станции метро.
7. Примерно в тоже время начали кадастр под кварталы нарезать.
8. Сейчас же сделали СЗ «Ярославский» из своей ОООШки «Союз Недвижимость» и толкнули в сторону Capital Alliance.
Поэтому остается ряд вопросов:
1. Почему проект как-то мимо программы КРТ пролетел? Уж где слово КРТ должно реализовываться, то точно на таком большом участке земли.
2. Кому толкнут куски проекта или привлекут «партнеров» для реализации? Явно Capital Alliance в одни щи реализовывать данную историю не планирует.
3. Как будут позиционировать проект? По сути площадка — заложник своих огромных ТЭПов. Слово «комфорт» тут говорить уже точно никто не будет, получается какой-то бизнес-премиум микс, ведь продавать надо много. Если жилья на 2,5 млн кв. м, то это темп реализации должен быть ну 100+ тыс. кв. м в год минимум. Сможет ли это вытащить локация и перспектива появления метро? Вопрос сложный.
Стоун никак не успокоится с фотографиями Stone Towers – на этот раз из лобби бизнес-центров Tower B и Tower C. Что можем сказать – ребята из ЦЛП не только смогли сделать красивый фасад из фибры, но и постарались со стильным лобби. Все в светлых тонах с темными акцентными деталями. #третийадмин предлагает вспомнить первые картинки лобби из презентации проекта, понятно, что воды за это время много утекло, но по итогу готовый вариант получился не хуже концепции. Те же, кто не верит фото – могут рассмотреть детали лобби и готовых офисов на видео. Как нам сообщают наши инсайдеры, летом активно планируется заезд резидентов.
Читать полностью…
По ходу, ребята из R4S не смогли согласовать себе достаточное количество ТЭПов, поэтому займутся реконструкцией здания по адресу «Сивцев Вражек, 36/18». Слово «реконструкция» точно надо взять в кавычки, потому что от домика из середины 19 века мы ничего не увидим, но получим точно хорошее место под очередной модный, небольшой ресторан от условного «Лаки групп», так как площадь будет 526 кв. м.
Вообще довольно странно, что у господина Дюмина не хватило GR-ного плеча для согласования увеличения ТЭПов, точно же готовили концепцию «повыше» и «поинтереснее». В любом случае хорошо, что участок вовлекают в девелоперский движ.
«Пионер» ввел в эксплуатацию первую очередь ЖК High Life на Павелецкой. В башнях от 24 до 32 этажей разместились 629 премиальных квартир.
Итого: 57 тыс. квадратов как с отделкой, так и без нее. Одна из фишек для новоселов - виды 360, на Москва сити, набережные и Замоскворечье и даже Кремль бонусом. В проекте будет клубная инфраструктура: от кинозала, лаунджа с камином, до массажных кабинетов. А еще у High Life есть свой собственный большой парк. И это в центре Москвы! Понятно, почему за такой премиум платят стабильно, регулярно и с охотой.
ЦБ РФ продолжает лезть не в свое дело и делает это с опозданием на 1,5 квартала
Приемный отец для девелоперов — центральный банк России — продолжает регулировать рынок, который как бы к нему относится вообще косвенно. Но с учетом распространения проектного финансирования ЦБ начал считать стройку и девелопмент вообще своей полянкой, которую можно регулировать не только ипотечным кредитованием, но и массой других инструментов. В том числе лезут в инструменты, которые вообще никакого отношения к банковским, а как следствие — ЦБ, не имеют.
В чем на сегодня доёб, хотите спросить вы, мои уважаемые читатели? Центральный банк распространил информационное письмо о рисках распространения практики продажи жилья физическим лицам в рассрочку от застройщика. Если письмо распространили сегодня, то вот практика рассрочек начала сворачиваться ещё в прошлом квартале, ибо олимпиаду по халявной раздаче рассрочек начали закручивать сами девелоперы. Почему? Да, не выгодно, слишком начинает на шею давить бремя проектного финансирования и процентов, которые капают при низком пополнении эскроу-счетов.
Надо признать, что все риски, которые описал ЦБ РФ, — это факт, с ними спорить. В двух словах подсвечивают: сложно перехода с рассрочки на ипотеку, завышение стоимости жилья, нет защиты при финансовых трудностях, нет прогнозируемых денежных потоков. Это все реально так, но давайте посмотрим в глубину.
Если почитать письмо, то как будто ЦБ заботится обо всех: и об девелоперах, и об потребителях, но на самом деле главный банк защищает только своих — банки. Потому что главная цель ЦБ, чтобы банки не обосрались с проектным финансированием, ну и с махинацией под названием «мы выдавали субсидированные ипотеки, а потом окажется, что ценник на квартиру ниже, чем должен бабок заемщик». Поэтому сейчас ЦБ такими «рекомендательными» методами остужает пыл выдачи рассрочек, хотя сам пыл-то уже остыл. Все открыли эксель, посчитали и поняли, что нет никакого экономического смысла выдавать рассрочку на длительный срок, хотя некоторым казалось, что и на 10 лет можно навернуть.
Подсветим наше любимое соревнование — фактические цены продаж в Москве против фактических цен продаж в Подмосковье. Это хоть и два разных субъекта, но одна большая агломерация или метрополитенский ареал, в котором спрос может перетекать, как в сообщающемся сосуде, или как в журналистском штампе «спрос ушел туда», как будто он не спрос, а кошка, которая гуляет сама по себе.
Так вот, если для клиента Подмосковье — это другая прописка со всеми вытекающими социальными благами, веселое утро в лучшем случае в МЦД или в пробке, а в худшем — на маршрутке, то для девелопера — это стоимость земли, совершенно другой подход к согласованию ТЭПов, архитектуры, но в каких-то моментах сравнимая стоимость СМР. А выхлоп из проекта в среднем по больнице отличается в 2,5 раза. То есть экономика проектов в лесах и полях Подмосковья будет посложнее, чем внутри МКАД.
Если 5 лет назад в рамках агломерации на область приходилось 45–50% продаж, то сейчас показатель болтается на уровне 30%, когда в начале 2010-х вообще область доминировала по продажам над столицей. Тут как раз непонятно, это клиенты, спрос «ушел» или девелоперам строить стало сложно, никаких тебе «Мортонградов», «Центров-2» и других панельных джунглей по лекалам микрорайонной застройки реализовывать нельзя, ценник низкий — маржа неприятная, пытаются залететь в Москву.
По самому показателю область продолжает пытаться переползти отметку 200 тыс. руб./кв. м, а Москва пробила пару раз 500 тыс. руб./кв. м, но теперь зависла, стагнирует и не может перелезть отмеченный уровень. К концу года уж оба региона свои 200 и 500 должны будут перелезть.
Фиксируем новый офисник на Ходынке, который уже официально числится в чемодане Стоун. С учетом четвертого проекта в локейшен у девелопера получается 400-450 тыс. кв м недвижимости или почти километровая офисная линия, которая отделяет парк от тц.
Объем офисов на Ходынке ширится как не в себя, так и просится название для все этой офисной вакханалии как "сити". Но #третийадмин поправляет, что этот нейминг прочно занят мастер-девелопером MR и «Ходынка-сити» тут не прокатит.
Интересно посмотреть, как поведет себя спрос при таком количестве офисных метров в одной точке. Вопрос затоваривания был бы открытым, если бы вакансия не была на минимуме. Плюс не стоит забывать, что объем офисов в том же Сити гораздо больше, при этом затоваривания и там нет. Но объективно лучше всего себя чувствовать здесь будет ритейл, учитывая парк и толпы жителей вокруг.
День Х для рынка как был — 1 июля 2024 года, так и остается. Льготная ипотека закончилась, и пришлось придумывать, вертеться и крутиться как-то с продажами. О-о-о, 4 года чистого расслабона и кайфа прошли незаметно.
Так вот, высокую долю ипотеки из крупняка в Московском регионе сохранили ПИК, Инград, Догма. Продолжают работать активно с ипотекой такие граждане, как ГС, А101, Самолет, Левел и т. д. Среднее влияние ипотеки на продажи у Абсолюта, Формы, ЛСР. Без величайшего окна возможностей работают ребята из Эталона, Родины, ДС.
Какие факторы вообще могут влиять на долю ипотеки в продажах девелоперов?
1. Первый и самый важный — что за портфель, какие классы в данном портфеле. Очевидно, что чем круче проекты, тем меньше будет ипотечных сделок. Солидные господа могут и чемодан лавэ принести, и какие-то интересные условия выплат раз в квартал себе согласовать. Портфель — он же земельный банк девелопера — вообще определяют любую стратегию реализации, любой показатель. Даже текущий сплит, выведенный в реализации в рамках земельного банка, может определить стратегию реализации.
2. Второй фактор — желания и возможности коммерческой функции. Кто-то умеет хорошо работать с банками и паковать свою целевую аудиторию в ипотеку, а кому-то проще скидок или рассрочек дать — забрать клиента на себя другим инструментом. Тут главное — вовремя эксель открывать и прикидывать, что же с финансовой точки зрения дает более подходящий результат. Из этих желаний и возможностей вообще вытекает портрет целевой аудитории.
3. Третий фактор вытекает из второго — устраивалась ли олимпиада по раздаче рассрочки или не устраивалась. В ряде девелоперов в 4 квартале прямо было соревнование, кто и как нараздаёт комфортной рассрочки клиентам. Данные олимпийские игры завершились в 1 квартале, сейчас скорее наблюдаем за хвостом этой истории, а не реальным давлением на рынок.
Тут хочется сказать: «Блин, пару лет назад все гнали на рынок, что ужас-кошмар, все сделки идут с ипотекой, это плохо, так как большая зависимость». Теперь вон все смотрят наоборот, чтобы ипотеки были хотя бы на уровне 50–60% в сделках, дабы не было большой доли рассрочек. Рынок-то сбалансируется, главное, чтобы на этих каруселях чьи-то финансовые расходы не покинули бухту приемлемых и спокойных цифр.
Пока на сайте проекта «Мангазея на Речном» — это кусок застройки Северного порта, висит довольно заблюренный мастер-план будущих очередей, публикуем более детальные визуализации одного из прорабатываемых проектов. Пластики в нем немного, последней доминантной очереди тоже нет, но занимается им вездесущий APEX.
Продажи у «Мангазеи» идут неплохо, торгуют в среднем порядка 800 метров в месяц, ценник отростили с 380 тыс. руб./кв. м прошлым летом до 500 тыс. руб./кв. м сейчас, хотя в реализации самая неликвидная часть проекта, виды у которой перекроют башни на набережной.
У «Легенды» в Северном порту дела идут чуть лучше, продают в месяц более 2 тыс. кв. м даже с учетом отсутствия регистраций в марте и апреле. Оптовая сделка в начале проекта тоже дает оптимизма продажам. Цены вытащили с 400 тыс. руб./кв. м до 480 тыс. руб./кв. м. Поэтому пока за счет именно большего объема продаж выигрывает проект Легенды. В честь чего? Маркетинга, силы бренда Легенды, качественного продукта — вопрос комплексный и дискуссионный, но каждый департамент, приложивший руку к лучшей реализации, точно расскажет, что всё его усилиями, стараниями.
Напомним, что проект «Северный порт» изначально разрабатывал мастер-девелопер — Капиталисты, но потом они его со скандалами, интригами и расследованиями продали ряду игроков. Кроме «Мангазеи на речном» и «Северный порт» от Легенды ожидаем офисники: «Ленинградское, 63А/3» от Plus Development и недалеко проект «Ленинградское, 65-67» Формы (если его не продадут, конечно).
ЗАОблачный офис
Безусловно дорогой западный район первопрестольной в последние годы стал синонимом тихой премиальной жизни. Вдали от суеты, практически на природе, но при этом рядом с центром – признайтесь, захотели. Вот бы и работать в таких условиях...
Год назад мы писали о старте кое-чего семейного и премиального на Верейской: «Родина Парк», растущий семимильными шагами, скоро обзаведется бизнес-центром. 18 этажей по соседству с заповедником Долины реки Сетунь – виды на лес и Москву представили? Чтобы приятнее было любоваться природой, в 80% офисов будут террасы (#третийадмин одобряет). Остальным соболезнуем не расстраиваться, девелопер предусмотрел и общую террасу на одном из этажей.
«Будет шаттл от метро? Вы оплатите мне парковку? Где я буду обедать?» — ну куда без этих знакомых для каждого владельца бизнеса вопросов. Хорошо, когда об этом подумали за вас)) Рядом новенькая станция БКЛ «Давыдково», легкой джазовой прогулкой 8 минут по экотропе. Свой Порше – не просто так же архитекторы ставят их на рендеры – можно припарковать на подземке с бесключевой системой доступа, ну и зарядка для Тайкана там тоже есть. Ну а на обед можно не греть рыбу в микроволновке, проекты Родины всегда славятся большим количеством коммерции, так что кафе или ресторан точно найдется.
Ждем 2028 года, чтобы посмотреть на «воронку» вживую.
По волнам, по волнам едет рынок первичной недвижимости нашей замечательной столицы и её подстоличных окраин. Если до условного 2019 года на рынке наблюдалась некая сезонность продаж в виде раскачивания продаж от января к декабрю с просадками в мае и августе, то последние 5 лет у нас штормит из-за других институциональных факторов.
1. Первая, разгонная волна была зафиксирована в 2020 году, когда часть весеннего спроса, который отсиживался дома, вышел на рынок и установил рекорды продаж. В месяц продавали более 900 тыс. кв. м квартир и апартаментов. Просто сказка, выведшая рынок на новый уровень. Девелоперы были к ней не готовы и только бросились массово формировать свои земельные банки, покупать проекты, чтобы пытаться собрать сливки спроса. Но 9 женщин одного ребенка за 1 месяц не родят, 10 девелоперов весь девелоперский цикл за полгода не пройдут. Поэтому произошел тот самый рост цены, про который все будут на рынке ещё с ностальгией вспоминать долгие годы. Как и 2021 год, где продажи были высокие, ключ низкий, а планы по выходам на новые рынки и регионы - амбициозными.
2. Вторая волна произошла уже в 2022 году, там после весенней просадки продажи хорошо раскрутились к концу года.
3. Следующую волну - третью сформировали уже условия по ипотеке, тогда начали прикрывать историю с «субсидированием» от застройщика и закручивать условия для получения льготного кредита. Это всё привело к очередным рекордам продаж в конце 2024 года.
4. Начался 2024 тоже со значительной просадки в продажах, а дальше как все опомнились, как поняли, что льготную ипотеку массовую продлять не будут, а значит надо бежать и брать, пока дают льготку.
5. Если вторая волна спроса - это волна из-за «субсидирования ставок от застройщика + льготка», третья волна спроса - это «запрет околонулевых ставок + ухудшение условий по льготке», четвертая волна - «покупаем, пока есть льготка», то вот пятая - первая «неипотечная волна» - волна халявной раздачи рассрочки, как видим, быстро сдулась, ибо все калькуляторы достали, свои фин. расходы посчитали и поняли, что инструмент продажи хороший, но такой дорогой, что нужно уж очень сильно подумать, прежде чем на такие условия идти. Сюда же наложилась небольшая скидочная распродажа в начале 2025 года, которая тоже выдохлась быстро. Итог, май 2025 - самый фиговый месяц по продажам в 2025 году и один из самых фиговых за последние 5 лет (зарегистрировали ДДУ на ≈420 тыс. кв. м).
Что будет дальше? Ну, какое-то оживление рынка можно ожидать в июне-июле, сложно сказать, что это будет — перекладывание депозитов в бетон или очередной «акционный» пул квартир, покажет время, но ожидать роста продаж до 550-600 тыс. кв. м в месяц не стоит.
В ТОПе по продажам за январь-май 2025 года «Ильинские луга», «Саларьево парк», «Яуза парк», в каждом продано более 60 тыс. кв. м или как результат распродажи в этих проектах. Дальше идёт «Остров» — он всегда в топе по продажам, ну и далее по списку: «Бунинские кварталы», «Москворечье», «Ярославский квартал» и «Бусиновский парк». ТОП-10 завершают два проекта на ЗИЛе — ЗИЛАрт и «Шагал».
Tekta Group врывается в премиальный офисный сегмент
На Ходынке в самое ближайшее время начнут рыть котлован под бизнес-центр AIR. Мосгосстройнадзор выдал разрешение на строительство — а значит, можно готовить портфель.
Уже рассказывал #третийадмин, но повторим детальки проекта. Три башни (до 150 метров, до 34 этажей) с поворотными фасадами от ADM, витражным остеклением, панорамами на «Москва-Сити» и Ходынский парк — почти 70% офисов видовые. Потолки — 3,8 метра. Все, как любят те, кто считают офис не только местом работы, но и точкой репрезентации.
Внутри — инженерка на максималках: вентиляция с очисткой, бесшумные лифты с распределением потоков, доступ по Face ID, BMS, «Клевер» с «золотым» уровнем. Зонами общего пользования занимались ребята из HAAST.
AIR — часть «Большого Сити», вокруг которого сейчас все летит вверх по ставкам. Площади в продаже — от 55 до 1600 м². Но можно собрать этаж или корпус целиком — если хотите HQ с именем.
📞 Детали и лоты — на сайте проекта или по телефону +74950236398.
Здание Росстата отремонтируют в стилистике «евроремонт». И да, речь не про шедевр архитектуры от Ле Корбюзье на Мясницкой, а про здание по адресу «Измайловское шоссе, 44». Стоял себе там серый куб в лучших традициях советского модернизма, и что с ним сделают? Правильно, налепят какой-то непонятный вентфасад, но с «формой», с «объемом» от бюро Modus. Причем работы займут аж 4 года и завершатся в 2029.
Дело вкуса, конечно, но такой «ремонт» советского модернизма ему к лицу не идет. На башни, которые напротив домов-книжек на Арбате, тоже вентфасад налепили, и что? Кому-то от этого стало лучше? Визуально объекты только теряют свою идентичность. В случае Росстата на Измайловском надо бы фасад из Керхера помыть, коммуникации внутри обновить, да и окна поменять, вот будет песня, вот и будет красота. А сейчас смешали ежа с ужом.
Как оказывается, одну из концепций для застройки грузового двора «Митьково» делали ребята из KPLN, что довольно странно, потому архитектуру KPLN можно охарактеризовать как довольно строгую, без буйства форм, цветов и свистелок с перделками.
Пока не ясно, что именно будет реализовываться в Митьково, но все грузовые дворы рано или поздно отправятся под нож. Первый из них — Рижский — уже получил согласованную концепцию от бюро KAMEN.
УК «Красный Мост» выводит на рынок комбинированный ЗПИФ «Евгеньевский». История, сразу говорим, только для квалифицированных инвесторов. Но и продукт люксовый.
Что предлагается? Вложиться в одноименный проект жилой недвижимости de luxe в центре Питера, но не через покупку квартиры, а через приобретение паёв в фонде, управлением которого будет заниматься профи на рынке инвестирования. Строит ЖК «Евгеньевский» Formula City Юрия Грудина. На первом этапе портфель фонда будет сформирован из 35 элитных квартир совокупной площадью 4 тыс. квадратов. Паи будут обращаться на бирже, а выйти из инвестиционной стратегии инвестор сможет в том числе через зачет стоимости паев при покупке квартиры в проекте.
De luxe, к слову, самый стабильный, спокойный и надежный сегмент в девелопменте. Особенно когда проект строится в историческом центре в двух минутах пешком до Невского. В составе ЖК «Евгеньевский» ещё будет отреставрированный и воссозданный Мытный двор – такой лакшери-проект обречен быть успешным. Судите сами: в «Евгеньевском» будут лоты с террасами, световыми фонарями и дровяными каминами, а также ситихаусы с патио. На внутренней территории сделают двор-парк от UNK, а в самом ЖК – цифровое музейное пространство об истории места.
Целевая доходность инвестиций в комбинированный ЗПИФ – 26,4% годовых. Основаны такие прогнозы исключительно на реалиях рынка: элитная недвижимость в Питере не только в цене, но и в дефиците. Горизонт инвестирования в паи – до 31 декабря 2030 года. Про подводные камни инвестирования (а это рискованное занятие, мы все помним) обещают рассказывать в закрытом канале.
Что-то давно не было слышно ничего про проект Аквилона на ЗУ «Жуков, 21». В ноябре получали акт ГИКЭ, а ранее согласовали архитектуру в виде волны от вездесущего APEX. Ну как согласовали — согласовали там 44 этажа уважаемые мастер-девелоперы из «Капитал Групп». Аквилон так, докручивает проект до кондиции.
Среди кондиций, например, проект благоустройства комплекса. Им занималось бюро MS Architects. Стоит отметить проблематику таких проектов, что 44 этажа есть, а какого-то внятного двора вообще нет, поэтому фокус на продуманную концепцию благоустройства должен быть максимальным. Оценивать, что получилось у MS, не будем, но отметить это странное желание «утопить» благоустройство относительно окружающей УДС.
Возможно, проект Аквилона будет называться The Lot. Но это, во-первых, не точно, во-вторых, неважно. Потому что в недвижимости нейминг — это чисто внутренняя переписка для сотрудников, которые хотят поспорить на тему, как назвать тот самый корабль, который должен сейчас вот-вот поплыть. Клиентам же глубоко фиолетово, какой нейминг или «айдентику» они покупают, так как куда важнее локация, высота потолка, функциональность планировки и, конечно же, цена за метр.
Не покидаем центр Москвы, появилась ещё одна концепция для ЗУ ЗУ «Большой Левшинский, 19». Над этим участком шаманит девелопер ТСИ, потому что потенциальный застройщик продолбался с подписанием участка, и лендлорд слил его в лапы более активному, позитивному ТСИ. Вот уже 3 концепт на небольшую площадочку в самом центре столицы. Ранее был вот такой вариант, и вот такой вариант тоже был. Посмотрим, как быстро и какой вытащит ТСИ в реализацию. Там ребята активные, пытаются быстро согласовывать любой проект из земельного банка, любого класса. Портфельчик себе накидали нормальный.
Читать полностью…
ПИК продолжает радовать рынок новыми стартами. На этот раз стартует продолжение проекта «Кронштадтский, 14», но, в отличие от «Лосиноостровского парка», тут ПИК решил отстроиться и назвал его «Нарвин». Вероятно, в честь Юры Нарвина. Шутка, просто серию плюс переназвали по-другому, потому что тут локация позволяет делать вид, что проект совершенно другой, никакого продолжения, как в Калошино.
Прайс решили выставить тоже по-божески — 375 тыс. руб./кв. м, на фоне того же «Лосиноостровского» — вообще даром. Поэтому за продажи в данном проекте не переживаем от слова «совсем». Локалы, которым не нравились прошлые, коробочные очереди, сейчас всё расхватают.
Архитектура от GAFA выполняет все требования по архитектурным излишествам, но черно-золотая колористика наводит на особые мысли о роскоши и о его представлениях авторов.
ГК ФСК купила актив на востоке Москвы
Дмитрий Трубников из «ФСК Девелопмент» рассказал РБК, что стагнация на рынке площадок не помеха шоппингу — компания продолжает выбирать и покупать участки. Так, ФСК прикупила актив на ул. 9-я Парковая рядом с метро «Щелковская». Район одновременно и тихий, и зеленый, и развитый в плане инфраструктуры. Так что покупку можно назвать удачной. ФСК планирует построить в этом районе 85 тыс. квадратов жилья. Верим в лучшее: возможно, недавнее снижение ключевой ставки вернёт на рынок более доступные условия ипотеки, и тогда в момент старта проекта ему особенно повезёт.
🇷🇺День России — отличный повод открыть для себя разные регионы огромной страны.
За четыре выходных можно посмотреть и полюбить Казань: город-миллионник на Волге, где история встречается с динамикой будущего.
🎯 ЖК Фриссон — бизнес-класс в самом сердце современной Казани. Сейчас — со скидкой в 25%!
Четыре дня. Один город. Новые горизонты.
P.S. А если решите заключить сделку — вас ждет приятный сюрприз! Подробности по телефону +7 (843) 254-49-54
Реклама: ООО "СЗ " КСТ". ИНН 1686021300. Erid: 2SDnjckcHSM