102003
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
Ещё одни апартаменты - "Верейская, 41" от Самолета перекинулись в квартиры. Такой путь прошли проекты "Поклонная, 7", "Космо", Lunar, Quartier d’Or. Москва запретила в прошлом году апартаменты и поэтому ряд проектов, которые выходили в продажи, но могли по нормам стать квартирами постепенно переводятся в квартиры. Это конечно же не грозит проектам, где нет шансов выполнить нормы по инсоляции. Поэтому инвесторам в условный Найс лофт можно быть спокойными, они точно купили апартаменты и с апартаментами останутся.
Читать полностью…
Более необъяснимое на тему складов в Гранель возникло в рамках проекта «Капустино», который находится в Мытищинском городском округе. Тут вообще Клязьминское водохранилище, на секундочку, а они хотят сделать небольшой пляж и воткнуть два склада. Зачем, почему — неизвестно, с точки зрения локации точно лучше сделать какую-то низкоэтажную застройку или ИЖС.
Но сам тренд отмечаем, что и в Московской области также жилых девелоперов переформатируют в многофункциональных девелоперов, которые должны уметь и в МКД, и в ИЖС, и все виды коммерческой недвижимости, особенности склады. С одной стороны, эта мультифункциональность должна развивать территории, делать настоящий микст юз застройки, но с другой стороны, зная, как выстроены процессы в жилых девелоперах, можно точно напрячься на тему того, как неповоротливые слоны обосрутся в рамках реализации какого-нибудь складского проекта, где фин. модель вообще всегда на тотенького была. Шапкозаидательством и мольбами дать посубсидировать ипотеку этот сектор стройки не раскачаешь, в отличии от жилой части.
Жилье бизнес-класса в нынешние времена выходит за пределы МКАД. Согласитесь, имея на этот бизнес-класс деньги, приятнее жить в окружении природы, а не в стекляшке на 23467349 этаже, не имея возможность не то что на балкон выйти – окно открыть. Из любопытных объектов, подходящих под вышеуказанное описание, прайм-квартал «Отрада на реке», что в 2 км от Москвы – неподалеку от Митино, на берегу реки Синичка.
В клубном доме застройщик обещает всего 170 квартир, из большей части которых будет вид на реку. По наполнению: «умный дом», лобби с мягкими диванами, зоны для встречи с гостями, которых вы не готовы пригласить в квартиру. По парковке вообще пушкабомба – 270 мест, напомню, на 170 квартир. Хватит и вам, и гостям. По инфраструктуре: «Отрады на реке» будет закрытый двор-патио с террасами для йоги, барбекю и террасой-солярием, а также терраса с барной стойкой – воистину, отрада для глаз, души и тела.
Хотите еще больше privacy? Тогда вам в дуплексы. Их строят каскадом, чтобы тоже не перекрывать виды на природу. Вы получите два этажа со свободной планировкой, террасу, а возможно, и две, парковочное место и до 5 соток земли.
Берег Синички обещают превратить в общественную набережную с почти километровым променадом и разными локациями для отдыха и спорта. В шаговой доступности конный клуб и пляжный клуб, школы, сады, магазины рестораны также имеются.
Квартиру можно взять от 12,6 млн. А на кое-какие лоты обещают красивую скидочку 33%. Юнит (так застройщик решил красиво обозвать квартиру в дуплексе) стартует от 48 млн, но сейчас в продаже только варианты побольше и подороже – от 62 млн.
Подробнее об условиях и скидках обещают рассказать, как всегда, в офисе продаж или по телефону +74950328286
Очередной день, очередной старт. Ноунейм девелопер PLATO стартует с проектом "Кутузов Сити", по адресу "Гродненская, 18".
Проект позиционируют всеми словами сразу и бизнес, и премиум, и какой-то мифический люкс. Уже надо запретить маркетологам девелоперов играть в эти непонятные слова, которые ничего не значат. Причем цены на проект уже есть, а документов на домрф нет. Собственно в ценах дичь обыкновенная, средневзвешенная цена - 631 тыс. руб./кв. м. А что вы хотели? Q2ZA.
Посмотрим, когда выложат документы, чтобы понять среднюю площадь и обеспеченность машиноместами. Сейчас средняя площадь в экспонировании составляет всего 55 кв. м. Премиальненько для затычки между домом по реновации и КутузовГрадом.
А не че тот факт, что всем нельзя быть мастер-девелоперами?
Тренд на мастер-девелоперскую деятельность сейчас активно начал на рынке вируситься. Это один из индикаторов того, что есть кризис и многие очкую и не могут с ним совладать. Но давайте разберемся, кто такой этот ваш мастер-девелопер и почему весь рынок не может заняться данным процессом?
Если в двух словах, мастер-девелопер — это девелопер, который берет землю, получает всю разрешительную документацию и вместо стройки продает проект кому-то другому. Профит в том, что земля без документов стоит Х, а вот с документами можно забрать свои 15-20% прибыли, ничем не рискуя . Поэтому в Москве, в других регионах есть свои локальные парни — мастер-девелоперы, которые на потоке делают документы и продают их всем желающим под реализацию. Ключевыми игроками по мастер-девелопменту в Москве и её окрестностях являются: ПИК, Капитал, MR. Сейчас в эту лигу пытаются ворваться абсолютно все, в том числе Левел, ЛСР, Самолет, любой желающий, у которых есть хоть какие-то согласованные бумажки на руках.
Многие списывают мастер-девелопмент чисто на GR-ресурс. Мол, если ресурс есть, то определенные люди ходят к определенным людям и получают бумажки. Доля поверхностной правды в этом есть, но все-таки это более глубокая деятельность, которая только на джиаре не держится. Как минимум, мастер-девелопер хорошо ищет землю, знает лендлордов и правильно эту землю оценивает. То есть должен налажен быть процесс преддевелопмента, в который на рынке умеют далеко не все, набивая свой портфель чем попало. После грамотной оценки земли, покупки идёт проектирование. Тоже достаточно сложный процесс, где надо и правильным техническим заказчиком быть, и в общих трендах на рынке разбираться. Ну и вишенка на мастер-девелоперском торте — это умение продать проект с документами другому девелоперу, которому придется это реализовывать, вытаскивать все скелеты из шкафа, продавать, плакать, продавать, ну и так далее.
Четыре слона, на которых держится мастер-девелопмент: первое — джиарное плечо в городе; второе — поиск и оценка земли, третье — проектирование и функция технического заказчика, четвертое — упаковка и продажа проекта на реализацию.
Из-за явного кризиса на рынке все начали свои портфельчики активно предлагать, пытаться сливать. Во времена, когда спрос пер, ипотека решала, все любили писать пресс-релизы, как они купили то, купили это, а теперь, когда квартиры надо продавать, а не договора оформлять, все дружненько переобулись, и теперь оказывается, что продажа проекта из портфеля — это тоже хороший план и вообще большой плюс для компании. Конечно же, можно найти 1000 и 1 причину, почему тот или иной проект сливается кому-то другому. Самая банальная: «Ой, у нас в этой локации ТЭПов много, мы вот коллегам продаем». Ага, в локации конкуренцию себе плодим по собственной воле.
Укусило мастер-девелопмент и программа КРТ. Там нельзя просто так взять и раскидать куски КРТ между кем-то. Точнее, можно, но если сроки не будут выполняться, то чижик-лохом окажется распределяющий, а не ребята, которые залетели на огонек реализации. Поэтому мы сейчас мы будем видеть массу оборотов и других новоязов на тему мастер-девелопмента. Как минимум уже проскочило «технический заказчик», также будут разные виды «партнерства», где-то к партнерству будут бренд материнской компании подпихивать, а где-то делать вид, что никакого отношения к проекту мастер-фломастер не имеет. Короче, будет очень интересно посмотреть, во-первых, как будет решаться юридический конфуз с КРТ, а во-вторых, как это всё будут обзывать для подсветки деятельности.
Главная проблема мастер-девелопмента, что всем стать мастер-девелоперами не получится. Кому-то придется покупать проекты и реализовывать их. А сейчас уже кажется, что желающих «толкнуть» проект становится всё больше, чем желающих «купить» проект. Ну, с учетом всех расходов, покупать готовый проект на документах сейчас идея не самая креативная, переплатил там, переплатил банку, переплатил на генподряде, переплатил на агентской комиссии из-за отсутствия силы бренда. На чем заработать-то можно?
В October group знают, что они хороши, и подтверждают это делом: строят Stories на Мосфильмовской с опережением графика: подключают инженерию (с декабря работает отопление), вовсю фигачат черновую отделку и остекление. Параллельно начали чистовые работы. Мокап финишной отделки в лобби двух корпусов и в общественной зоне второго этажа корпуса Terrace House, а также в МОПах типового этажа также done. Обещают сдать в начале 2026 года, ждать осталось недолго.
Но главная фишка — мокап с терракотовыми ламелями от Paneltek China, сейчас идет монтаж. Терракота здесь — не просто гламур, она повышает энергоэффективность, улучшает теплоизоляцию. Так что будущим жильцам точно будет уютно — изменчивый климат Stories тоже нипочем. October group и технический заказчик Severin ребята дотошные, поэтому взяли на личный контроль каждую панель: цвет, размер, стойкость, отгрузка — за всем следили и уследили.
Концепцию красавчиков Stories разрабатывало международное бюро NIKKEN. Так что от топ-2 в мире ждем исключительно премиальных фишек: лобби с биокаминами, терраса с зонами для спорта, йоги и отдыха на крыше 11-го этажа Terrace House, пентхаусы на 29-м этаже Stories Tower. Захотели покинуть все же этот рай? Метро в двух минутах пешком, центр — в 25 минутах на машине.
Очередной региональный девелопер готовится к старту продаж нового проекта. Это воронежский ГК «Консоль», почему, кстати, все пишут, что он именно воронежский — неизвестно, так как, если верить данным ЕИСЖС, он строит в таких прекрасных городах, как Тула, Гагарин, Нижний Новгород, Смоленск, Дорогобуж, и проектик под Питером. Кажется, попахивает настоящим федеральным девелопером, ведь вот даже проект в столице застолбили.
Проект будет стартовать по адресу «Автозаводская, 22». Изначально там был бывший универсам завода имени Лихачева, ну или проще говоря — ЗИЛа. Потом произошла джентрификация, и вместо универсама появился офис продаж для реализации проекта «ЗИЛАрт», который джентрифицировал тот самый завод имени Лихачева, а потом ЛСР решил, что такой большой офис продаж не нужен, а вот лишние 40–50 тыс. кв. м недвижимости — очень даже. Поэтому пошел там проектировать очередную доминанту, которая должна была разбавить виды из Формавского Форста и регионального Инсайдера.
У ЛСР была пара вариантов этой высотки, но остановились на довольно хитром проекте от вездесущего бюро АПЕКС. Вероятно, логика была простая. Мы тут мастер-девелопер, реализовывать проект не будем, а значит лучше быстрее что-то согласовать, а потом кому-то толкнуть. Все так и получилось, хитро сделанный фасады будет реализовывать воронежский девелопер без какого-либо опыта вообще стройки проекта выше 100 метров.
ЛСР можно поздравить с таким простым вхождением в высшую лигу мастер-девелоперов. Это когда ты не квартиры строишь и продаешь, а на земли проектируешь, получаешь документы и сливаешь людям, которые думают, что могут на этом заработать. В эпоху кризиса, который сейчас все-таки на рынке есть, все начали хвастаться именно такими мастер-девелоперскими способностями, хотя многим застройщикам это довольно несвойственный процесс.
Поэтому главный вопрос — это за сколько Консоль купила у ЛСР эти 45 тыс. кв. м. Явно там модель не показывала IRR 30%, как показывает обычно у одного амбициозного федерального девелопера. На это накидываем довольно сложную архитектуру, а значит девелопер без опыта просто будет брать дорого генподрядчика, который заберет себе в карман 20–30%. Если проект покупали не за кэш, то сейчас несут огромные фин. расходы на бридж. Риски? Ириски полные.
С текущими вводными регионалам надо будет сейчас стартовать не ниже 500 тыс. руб./кв. м. Только за такие деньги Форма свой готовый-то проект еле-еле продает. И Форма — это контора ПИКа, со всеми технологиями по маркетингу и продажам ПИКа. Что сделает регионал без бренда? Правильно, навалит ещё процентов агентам, которые должны будут привести клиентов в этот замечательный проект. Итого: мастер-девелопер точно заработал, банк зарабатывает сейчас, агенты и генподряд заберут свои проценты в будущем. Где будет экономить девелопер? Правильно, на последней миле проекта — благоустройство, МОПы, качество реализации, ну и так по мелочи велью инжинирингом заниматься.
Обозвали всю эту радость «А22». Ох уж эти маркетологи. Креатив просто мега креативный. Средняя площадь в проекте составляет 49 кв. м. По меркам рынка — мало, по меркам умников из ЛСР — вообще огромные квартиры в небоскребе на трешке. 236 машино-мест на 907 квартир — 26% квартир обеспечены машино-местами. Нужны ли комментарии, что это цифры уровня эконом, а не уровня бизнес и даже не уровня комфорт? Но таков подход нынче у девелоперов. Копить проблемы, чтобы они выстрелили через 3–4 года, а не решать их в процессе.
ГК ФСК ко дню рождения компании при 100% оплате дарит скидку до 52%, а также возможность купить готовую квартиру с 0 первоначальным взносом!
Таких цен нет даже на сайте 😉
➡️ Получить скидку очень просто:
Звоните нам по телефону + 7 (495) 256-06-88 и говорите секретное слово «TELEGRAM»!
Срок действия акции ограничен.
Предложение не является публичной офертой. Условия предоставления и размер скидки зависит от выполнения условий акций
Реклама ООО “НЕГА ЮГ”, ИНН:2304051152, erid:2RanymKHAhF
Ботаника что ни говори получилась даже круче, чем на рендерах. Ставим лайк за интересную подсветку на фасадах и топовую перголу: такая архитектура на Ботсаду однозначно финалит ансамбль локации. На этажах ТЦ все по моде и богато. Якори в ТЦ Ботанике уже открылись, на очереди магазины поменьше.
Читать полностью…
Сбер решил порадовать семьи с детьми в Тыве. Банк сообщил, что запустит льготную семейную ипотеку в этом регионе – ставка 2%, речь, понятное дело, идет о тувинских новостройках и частных домах от полюбившихся Сберу подрядчиков с применением эскроу-счетов. Для сравнения: базовая ставка по семейной ипотеке нынче составляет 6% годовых.
«Максимальная сумма кредита — до 6 млн рублей. Минимальный первоначальный взнос — от 20,1% от стоимости недвижимости. Срок кредита — до 30 лет», — говорится в релизе. Что же до детей, то в семье должен быть либо один ребенок до 6 лет, либо ребенок с инвалидностью до 18 лет, предложение также действует для семей с двумя и более детьми младше 18 лет.
Опубликован КРТ на улице "Нижняя Красносельская, 35". Все по классике, - неэффективную недвижимость сносим. Офисы - строим. Прямо перед носом главного офисного девелопера - Стоуна. Судя по информации Филатова, будет заниматься этим не Стоун, а Колди, у которого набралась пачка площадок для офисников. Вот так из редевелопера через пару апартных проектов Колди приполз в жилье и офисы. Что дает рынок - то ребята и реализуют.
В локации на Бауманской много чего интересного начало происходить: "Красносельская, 32/29" - возможно возьмет для реализации ПИК; "Бауманская, 16" - жилье от Гуты, но там ребята никогда никуда не спешат, так что может в 2020-ых мы увидим этот проект, "Бауманская, 11" - офисник с культурным центром - "К-сити", где точно выйдет ещё вторая очередь. Сам Басманный район неожиданно начал активно вовлекаться в девелоперский движ.
У Колди в офисной заначке сейчас значатся: "Дмитровское, 62" (ТЭПы - 160 тыс. кв. м); "2-я Хуторская, 38А" (ТЭПы- 320 тыс. кв. м); "Автозаводская, 16" (ТЭПы - 216 тыс. кв. м). Более 700 тыс. кв. м офисно-деловой недвиги у небольшого девелопера на перспективу, и это без того, что уже шаманят N’ICE TOWER и TALLER. Нормальная такая заявочка на долю данного рынка.
ГК ФСК снизила цены на загородное жилье
Застройщики обещали нам точечные скидки в некоторых проектах, и теперь очередь дошла до загородной недвижимости ФСК Family (входит в ГК ФСК). Компания снизила до трети цены на некоторые лоты. Присмотреться стоит к проектам «Жаворонки Клаб», «Мартемьяново Клаб», «Парк Апрель» и «Сабурово Клаб», где можно выбрать жилье в окружении природы, но всегда иметь возможность легко добраться до города. Впрочем, проекты обеспечены инфраструктурой, так что за самым важным далеко ходить не придется.
Появились визуализации застройки на ЗУ «Досфлота, 10». Там раньше планировалась жилая застройка (вариант 1 и вариант 2), даже не просто жилая, а прямо пара доминант должна была сесть, но в городе решили, что лучше там спортивные объекты на набережной разместить, а не очередной ЖК «бизнес-класса», поэтому отправили подумать ещё раз и выдали ТЭПы без жилья.
Ведёт проект ПИК, скорее всего, будут строить на бабки ВТБ, поэтому в целях пиарно-маркетинговой компании приплетут и ребят из синего банка, по информации СиТ, это может быть вообще центральной футбольной академией Динамо. Как будто им академии на Динамо мало. Жемчужина футбола...
Смайнекс всё грозится начать выводить проекты Инграда на рынок, вроде Симоновскую набережную уже взбодрили, скоро начнут продавать. Кроме этого, мы ожидаем старт продаж на ЗУ «Лужнецкая, 10А», там довольно долгая и интересная история у проекта. Из последнего известно, что носили согласовывать концепцию ADM с довольно бездушными, пузатыми стекляшками. Этакое архитектурное продолжение или повторение проекта «Ривер Парк Тауэрс».
Где-где в Москве, но с продажами в Хамовниках всё просто замечательно. Бабки жмут карманы, а значит, их надо сливать в роскошные метры. Так, в абсолютовских «Лужниках» продают практически под 2 тыс. кв. м в месяц, а ценник подвалил под 2 мульта за метр. На старте продаж там был ценник в районе 700 тыс. руб./кв. м. Как говорится, поздравляем всех, кто инвестировал в данный проект. Точно свои пару оборотов на ключах вытащат. На Фрунзенской Смайнекс заломил сразу что-то в районе 3 мультов за метр и ожидаемо продает мало. Ну, совесть-то иметь надо, какие 3 млн. Со старта продаж летом продали всего 4 тыс. кв. м. Но, учитывая неуступчивость Смайнекса по цене, будет терпеть, но ценник не снижать.
Город опубликовал очередной КРТ. На этот раз это ЗУ "Маленковская, 30"; "Лобачика, 22-24"; "Шумкина, 26А". Ранее это КРТ уже публиковалось, но без второго участка. Сейчас оно своими двумя участками опоясывает грузовой двор Митьково, который тоже будет застроен.
Жилья в рамках КРТ не планируется. Ну, кроме реновации - 39,6 тыс. кв. м. КРТ без реновации, как пиво без водки - деньги на ветер. Поэтому пару домиков будет. Офисников на 95 тыс. кв. м. МЦД под боком, до метро пешком дойти можно, всё, что нужно для нового офисного класса.
Грузовой двор Митьково уже получил пару вариантов концепций массинга, посадки 1 и 2, ну и ТЭПы - 221 тыс. кв. м
РТ готовит большой проект в Дубне. Горизонт реализации аж до 2045 года. Хотят построить в этом замечательном подмосковном городе порядка 133 тыс. кв. м недвижимости в стиле Сколково или Иннополиса. Первая ласточка проекта планируется на левом берегу Волги. Остается надеяться, что, во-первых, найдут деньги на реализацию такого проекта, а во-вторых, сделают реально продуманную и современную архитектуру, а не очередной вырванный зуб. Кусок мастер-плана сейчас выглядит как непоправимый олдскул, а референсы по архитектуре фасада — как вкусовая банальщина.
Нравится ещё прогноз по ключевой ставке, которую сегодня не поменяли и сохранили на уровне 21%. В 2027 году как заживем при 8,5%. Верим, двигаемся.
Гранель согласовывает склады в Одинцовском районе в деревне Малые Вяземы. Довольно необычный выбор локации, многие бы девелоперы на волне популярности ИЖС тут бы раскатали бы ИЖС, а не какой-то склад. Но, вероятно, налоговые эффекты перевесили вопрос выбора типа недвижимости. Поэтому у нас «Гранелька» выходит на рынок складской недвижимости Подмосковья, а не продолжает застраивать проект «Высокие Жаворонки». Кстати, это прям грустный проект, который нифига не продается, а если делает это, то по достаточно низкой цене — 120–130 тыс. руб./кв. м.
Читать полностью…
В «1-м Донском» построят три паркинга
ГК ФСК получила разрешение на строительство первого из трех паркингов в ЖК «1-й Донской» (строится под брендом 1-го ДСК). Это будет трехэтажное здание на 499 машино-мест с автомойкой, расположенное в западной части квартала. В дальнейшем в комплексе появятся еще два паркинга – на 500 мест каждый, один из которых объединят с фитнес-центром и бассейном. Автомобилисты в «1-м Донском» получат удобную инфраструктуру в двух шагах от дома. Первые корпуса ЖК начнут сдавать уже в 2025 году.
Финальный вариант технопарка на ЗУ «Варшавское, 36». Это проект компании PLD на 123 тыс. кв. м и высотой 120 метров. До этого было две коробковидных концепции, а сейчас занесли довольно интересный вариант.
По фасадам нынче технопарки не уступают ЖК бизнес-класса пятилетней давности. Мэр сейчас лично смотрит все решения, даже пресловутых ЛОСов и КОСов, поэтому в городе фасадный бум. Основная проблема только в том, что мальчишки и девчонки в черном КОСе научились делать красивые картинки, которые радуют глаз мэра, но вот дальше — проектировать, рабочка, это уже сложно. Тут у многих лапки, и специалистов для реализации смелых архитектурных решений из концепций достаточно мало. Ну и полный швах — это уже руки, которые будут собирать решения непосредственно на объекте. Огромный дефицит на рынке как кадров, так и просто опытных подрядчиков, которые могут грамотно организовать работы. А где дефицит, то там и активный рост расценок как на материалы, так и на работы. Что начинает давить на фин. модели.
Отдельный вопрос в стиле «что было раньше, яйцо или курица?». Это сложность концепций фасадов. С одной стороны, можно всё свалить на концептуалистов, которые плохо понимают, а точнее, вообще понимать не хотят, как это потом чертить и строить. С другой стороны, можно сказать, что это проблема уже в проектировщиках и строителях, которые просто находят причины не реализовать визуально интересные концепции.
Готовится к старту проект на ЗУ «Лобачевского, 3-5». Классический пример, когда капиталисты согласовывают документы на площадку, а дальше продают её какому-то ноунейму. Сейчас девелопером значится некий СЗ «Град Плаза», кто это такие — одному богу известно, но им придется реализовывать проект с гордым названием Ice Tower. Всё бы ничего, но проект достаточно сложный, этажность достигает 58 этажей, вам перелет за отметку 170 метров здание. Вероятно, не хотели 175 перелетать. Судя по документации, авторы концепции KAMEN, пока есть реально только одна картинка, где кусок фасада, но стиль проекта понятен, что-то отдаленно напоминающее «Береговой 2».
Вообще, Капиталисты тут нормально концепций наплодили. Был вариант от Скуратова (1), но он нынче в городе нерукопожатный, был вариант от модников из Arch(e)type (2), мимо не прошел вездесущий APEX (3), пара башенок делала «Остоженка» (4), ну и какой-то ноунейм вариант также имелся (5). И это всё для одной площадки.
Средняя площадь квартиры в проекте составит 68 кв. м. По нынешним реалиям это прям премиум-класс, большие квартиры для уважаемых людей. По реалиям хотя бы 5-летней давности — обычная средняя для проекта бизнес-класса. Хотя локация намекает, что можно было сделать и больше. Сейчас есть реальный дефицит больших метров в новостройках. В условно старом фонде — 2000-х, 2010-х больших квартир — жопой жуй, а вот как девелоперы начали нормально фин. модели считать, так сразу и планировки начали сжиматься во всех сегментах. Что ж творит с рынком эта ваша продуктология.
Машиномест как в хорошем проекте комфорт-класса. 42% квартир могут позволить себе тачку. Понятное дело, что в итоге кто-то купит и 2 машиноместа, и 3 машиноместа, поэтому ценник на них будет такой же конский, как и на квартиры. Ну или надо не на своем G63 AMG кататься, а пользоваться остановками общественного транспорта. Собственно, ценник за метр на старте продаж ожидать ниже 600 тыс. руб./кв. м — довольно наивно, если выйдут по 500-550 — то халява, надо брать. Ждём предстартовый прайс.
Если на Автозаводской с ЛСР всё понятно, они там ЗИЛАрт уже 10 лет лохматят, недавно вывели проект-фейк премиум-класса «Марк» и продают в локации проекты регионалам, то вот фокус в портфеле явно сменился на более элитное жилье. Недавно подписали площадку «Воздвиженка, 7/6, стр. 6». Её долгое время нянчил девелопер «Кеско», но, по ходу, получить ТЭПы и начать стройку не получилось. Сами понимаете, там 500 метров Кремль. Площадка достаточно давно висела на рынке, кому её только не предлагали, но забрал ЛСР, вероятно, в рамках сделки, где ещё взяли ЗУ «Большая Полянка, 60/2», это дом с панно «Мы строим коммунизм».
По старым документам на Воздвиженке можно было воткнуть 18 метров высотой и ТЭПы в районе 2,3 тыс. кв. м, очевидно, что ЛСР пойдет всё перепроектировать, новые цифры получать. Ведь проект будет мегаэлитный, в рамках рынка роскошной Москвы, ведь напротив продается «Луче», и этот ваш «Луче» просто ебучий случай какой-то, там MR просит под 2,5–3 мульта за метр, хотя там ещё пару лет назад стоял разъебанный авангард — дом кооператива «Московский почтовик».
Эта песня будет играть вечно. Например, застройка ЗУ «Правды, 24, стр. 24». Сейчас, по информации РБК, площадка попала в лапы девелопера Vos’hod. Напомним историю проекта по такому случаю:
1. Давным-давно, ещё в доКРТешные времена, делался обширный мастер-план на всю локацию (1). Кто и как его планировал реализовывать — история уже забыла, да и не особо важно.
2. В декабре 2017 проект на рынок выводил тот самый ПСН по цене 245 тыс. руб./кв. м (2). Интересная была компания, не жалели деньги на архитектуру, продукт, и первые очереди проектов были сделаны очень добротно. Та же «Среда», тот же «Домашний» были хитами продаж, и результат был довольно неплохой, это дальше пошли оптимизации, экономия, ну и как итог — кончина компании.
3. «Правду» также продуктом не обидели, проект делало голландское бюро CIE. Предполагался мастерплан с 3 очередями строительства.
4. Если все проекты ПСН плюс-минус были распределены, то «Правда» — такой один из самых горемычных проектов получился. По сути, после старта в конце 2017 года с оверпрайсом по тем временам ничего не было построено. В 2020 произошел рестарт продаж одного блока (3) по ценам 2017 года, и проект нашел незначительное количество потребителей. Любят у нас всякое говно покупать — то правду, то сказочные леса, а потом бегать, кричать, что кого-то наебали.
5. Так вот, после рестарта продали более 5 тыс. кв. м и решили, что всё, харэ, надо и тут завязывать. Банкротство.
Итог — у проекта будет 3 рестарта. Таким достижением, кстати, может не каждый проект похвастаться. В локации уже построена тонна офисников, планируется ещё ряд проектов: «Правды, 8»; «3-я Ямского Поля, 2»; «1-я Ямского Поля, 17»; «Расковой, 10с4».
Удивительное рядом: долгострой в Балашихе по адресу «Фучика, 1» будет не снесен, а взбодрен.
Кажется, логичная схема — купить долгострой на аукционе домрф, снести его, согласовать жилье и построить его — пошла не туда. Региональный застройщик — ГК «Развитие» — зачем-то вложит 2 млрд на обновление здания и создания там общественной функции. Довольно странное начинание, если за ним не кроется каких-то поблажек по получению ТЭПов на другие участки. Сейчас Московская область будет фокусироваться не на долгой стройке в полях, а на обновлении уже имеющийся городской застройки путем реновации и КРТ. Поэтому такое желание обновления общественной функции в Балашихе может скрывать за собой какую-нибудь жилую КРТешку в той же самой Балашихе.
Из забавного, весь этот долгострой стоил дешевле детского сада в Москве 147 мультов против 160. Это к слову о том, насколько более ценный рынок недвижимости в Москве на фоне Области.
«Детский сад со скульптурами "слоников"» в Щукино по адресу «Маршала Василевского, 11, к. 6» был продан на аукционе конторе под названием «Фривэй». Судя по связям, контора так или иначе связана с образованием, так что детский сад может стать опять детским садом.
Также попыталась забрать объект контора «ААС Недвижимость», которая заявляет, что специализируется на редевелопменте и управлении коммерческой недвижимостью. Пока в портфеле у ребят три объекта: «Алтуфьевское, 79А, стр. 25»; «Барклая, 6» и здание на ЗИЛе. Детский сад себе забрать не смогли, ибо их заявку отклонили.
Фиксируем новый-старый тренд. Теперь все офисные КРТ модно приписывать Стоуну. На этот раз, Ведомости накопали, что офисник на ЗУ "Космонавта Волкова, 2-4" будет реализовывать Стоун. Также есть слух, что офисный КРТ "Шмитовский, 32" и "Шмитовский, 32А" в их цепких лапках. И не забываем про уже официальные: Поклонная и "Неверовского, 8".
Помнится, пару лет назад любой элитный проект приписывался Весперу. Неважно, в каком состоянии или нестоянии была площадка, все писали, что возьмет Веспер и построит клубный дом. Теперь любой офисный КРТ - велком в портфель Стоуна. #третийадмин закатывает глаза.
Домрф в агентирование вывел ЗУ "Кожевническая, 13/3" (1). Это небольшой участок, всего 0,11 га, но рядом с владениями Кроста. Весной 2023 года именно Крост купил ЗУ "Кожевническая, 15 стр 1" (2). А осенью 2024 уже готовили ГПЗУ на участки между Шлюзовой набережной и Кожевнической улицей (3). Поэтому с большой долей вероятности, именно Кросту может понадобиться данный ЗУ.
К слову, на на участке 2 стоят авангардные Кочевнические бани. Кажется близится очередная волна лишения города архитектуры этой эпохи.
Тем временем на тендеры у очень мастеровитого девелопера под названием MR появились следующие площадки:
1. Раушская — это со 100% вероятностью ЗУ «Раушская, 22/21, стр. 1». Эту площадку подписывал MR весной прошлого года. Там находится бывшая штаб-квартира Мосгортранса. Поэтому ожидаем редевелопмент здания, которое построено в начале 20 века. Объект ОКН, который будет ну очень сложно лишить этого статуса. Также там ожидаем застройку ГЭС-1.
2. А вот с площадкой «Ямского поля» всё значительно сложнее. Чего-то конкретного MR в той локации не приписывали, да и улиц Ямского поля до фига. Поэтому сюда может подтянуться какое-то КРТ в локации или площадки: «1-я Ямского Поля, 17»; «3-я Ямского Поля, 2»; «Правды, 8» или нашли какой-то кусочек для продолжения своей Cлавы. Ну или на худой конец проект ПСНа к себе в портфель заберут.
3. Климашкина — всё просто, это проект по спасению остатков фасада от дома архитектора Нирнзее. Там уже СПИЧ во всю работает над концепцией.
4. One Tower, или ЖК «Женское начало». Один из самых эпохальных небоскребов в Сити в частности и города вообще.
5. «Тверская, 30/2» — небольшой проект, где должны обновить домик на углу Тверской и Садового.
6.«Большая Дмитровка, 7/5, стр. 1» — тоже обновление главного дома усадьбы Стрешневых в самом центре столицы. Портфель небольших «клубных» домиков собран, остается делать довольно сложные концепции по обновлению ОКНов и выводить на рынок с прайсом 2+, а то и 3+ мульта за метр.
Так и запишем, середина 2020-ых, это когда девелоперам пришлось выйти из зоны комфорта и заняться всеми видами недвижимости. И не только видами, и форматами. На одних башнях бизнес-класса никуда не уедешь.
Также в Хамовниках прорабатывается вопрос сноса авангардной застройки — «Комплекс общежитий красной профессуры», по адресу «Большая Пироговская, 51». Там всё по классике авангарда — абсолютно ушатанные здания, которые с точки зрения архитектуры, конечно, представляют ценность, но с точки зрения вообще какого-то обновления — история практически неподъёмная. Если Наркомфин выполз и выжил из-за истории с трофейной недвижимостью, ну модно же обладать ячейкой из социального эксперимента на Новицком бульваре, то вот шансов заскочить в эту историю у бывшей общаги практически нет.
Площадку в нулевые могло ещё застроить Интеко, но фокус внимания был отвлечен реализацией такого знакового проекта, как «Садовые кварталы» на месте завода «Каучук», поэтому срок жизни авангарда продлился ещё на пару десятков лет.
Но девелопмент умеет ждать, и, по ходу, площадка дождалась. Так как проект оказался в лапах мастер-девелопера в виде Капиталистов, а эти ребята с вашим этим авангардом точно церемониться не будут, уже выпустили ГПЗУ с ТЭПами на 30 тыс. кв. м. Хотя статус охранный у общаги есть. Сегодня есть. А завтра не будет. Это нормальная правда жизни.
Мы недавно подсчитывали список городов, куда в рамках регионального шика решили заглянуть "федеральные" девелоперы, на эту же тему решил прыгнуть ЕРЗ. Они сваяли рейтинг застройщиков по темпам региональной экспансии за прошлый год. На первом месте Самолет со своими 8 регионами, что в целом ожидаемо. На второе место с ноги залетел Глоракс, нахапавший в прошлом году площадок в 5 разных городах. Замыкает топ-3 - тюменская ГК Энко с 4 регионами.
У остальных игроков темпы плюс-минус одинаковые – 1-2 региона. Как считали: если застройщик раньше не был представлен в регионе и купил землю под стройку жилья здесь впервые – город засчитан.
Но мало просто купить землю, надо еще проект упаковать и стартовать с продажами, и вот с этим многие могут тормозить с учетом падающего рынка. Быстрее прочих раздувает свою витрину Глоракс – во Владимир, к примеру, вышли весной, а осенью уже запустили продажи. Интересно, остановится ли на этом девелопер или по итогам 2025-го побьет собственный рекорд с пятью городами.
После январского отскока Москва возвращает свой привычный уровень доминирования по цене на фоне области. Сейчас квадратный метр реализованной первичной недвижимости в Москве (499 тыс. руб./кв. м) стоит на 305 тыс. руб. дороже, чем в области (194 тыс. руб./кв. м). Понятное дело, что это «средняя температура по больнице», но такая разница цены между двумя регионами, которые примыкают друг к другу, можно сказать, опоясывают друг друга, — совершенно не здоровая история.
Напомним, что маркетологи закладывают корректировку на «прописку» — 15–20% между Московской областью и областью. И кажется, что по больнице, даже со всеми отдаленными городами области, разница должна быть на сколько-то процентов, ну, допустим, 80–90%, но никак не 2,5 оборота.
Это нездоровая ситуация для девелопмента, бизнеса, потому что двери, окна, монолит стоят абсолютно одинаково. И какой смысл бизнесу брать разрешение на стройку в области, если лучше идти в Москву и там пытаться найти свой проект с IRR 30%. Есть, конечно, девелопер-эксперт, который в региональных КРТ 30%+ находит, но сами знаете, это такой вопрос больше снов, фантазий и понтов на публику.