102002
Инсайды рынка недвижимости Москвы Обратную связь - @pertm0nich https://knd.gov.ru/license?id=673d61c731a9292acd207c75®istryType=bloggersPermission
Высокобюджетный сегмент новостроек продолжает расти. По данным аналитиков в 5 раз выросли продажи сверхдорогой недвижимости в первом полугодии 2025 относительно прошлого года.
В лидерах снова Luzhniki Collection с самой впечатляющей динамикой. Проект за почти три года реализации успел вырасти в цене в 2,5 раза и утвердиться в элитном сегменте. И даже с нынешней средней ценой 2,2 млн руб. за «квадрат» продолжает продавать больше всех.
Проект на ЗУ «Нововоротниковский, 4/1», что в районе метро Новослободская, будет реализовывать не металлурги, а производители БАДов. По информации СИТ, уже сделку по земле провели, а там согласован офисно-гостиничный комплекс на 7,5 тыс. кв. м. Абсолютно частная, нерыночная история, поэтому подмечаем её исключительно для горожан, которые ожидают, что же произойдет на месте руин дома, который там сейчас непосредственно находятся.
Читать полностью…
Мухин слил визуализацию проекта Формы ака ПИК для ЗУ «Обручева, 27с2». Рядом с домиками-карандашами от Стоуна планируется какие-то пики точеные от Формы.
Авторы данной концепции неизвестны, но по архитектуре это какой-то копипаст проекта ЦЛП в Казани. Абсолютно такой же прием по массингу и терракотовый цвет тоже имеется. С одной стороны, ЦЛП работает с Формой по другим проектам, с другой стороны, ЦЛП у нас такие звезды, что плохо верится, что они могли взяться за проект, как говорят некоторые, «в центре Юго-Запада». Нынче ЦЛП работают в жилье только над премиумом и выше. Всякий ваш бизнес-класс и около — это можно оставить для многочисленных молодых бюро. Поэтому, если авторы не ЦЛП, то можно сказать, что кто-то подсмотрел Казань и принес эту историю для Калужский деловой район или газовое сердце столицы.
В локации бывшей промзоны Воронцово, да по факту это бывшая промзона Воронцово, а не эти ваши маркетинговые «центр Юго-Запада»; «калужский деловой район» и «газовое сердце столицы», проектов до едрени фени. Уже заселился и обживается Ever (первая очередь), сдались «Архитектор» и «AFI Воронцовский». Реализуются у нас тут Стоун и ЛСР. Готовятся к стройке ряд КРТ, а также проекты: «Обручева, 34/63», «Профсоюзная, 78»; «Архитектора Власова, 59».
Можно было сформировать единый дизайн-код для реализации такого количества проектов. Чтобы не было этого архитектурного сумбура и суеты. Плюс есть инструмент КРТ, где можно всех было бы собрать, все СКБ, ФОКи, МПТ и жилье рассчитать и сформировать район с определенным лицом, стилем, узнаваемостью. Но взгляд на архитектуру сейчас другой, каждый проект должен быть событием. Вот и смотрим мы на такое количество событий в рамках одной промзоны.
В n-й раз на торги город выкинул здание ДК Метростроя. Причем, если обычно при неудачных торгах без участников цена на аукционе растет, то сейчас наоборот. С символических 20 тыс. руб. торги статуют уже не с символических 50 млн руб.
Есть подозрение, что данный объект с ворохом проблем (долгами и неузаконенными достройками) мало кому может быть нужен. Поэтому тут 3 варианта исхода события:
1. Здание забирает игрок, который умеет в редевелопмент объектов. Таких ребят на рынке можно по пальцам одной руки пересчитать, и если бы здание стоило 20 тыс. руб., то они бы точно тут были бы первыми, кто помог бы данному объекту авангарда получить вторую молодость.
2. Девелопер, который за какие-то преференции восстановит данный объект. Сюда напрашивается вариант либо мастер-девелопера, либо «Балчуг девелопмент». Первым это может быть актуально для согласования каких-то других проектов, а у «Балчуга» свой проект за забором, поэтому могут «припахать» к восстановлению культурного слоя столицы. Вообще, скоро можно отмечать это как новый тренд, потому что ранее девелоперы всеми правдами и неправдами пытались слить ОКНы из проекта. Ну или занимались самообманом, а потом не знали, что с ОКН делать.
3. Кто-то залетит на шару. Скорее всего, именно чтобы совсем уж шары не было, аукцион подняли с 20 тыс. до 50 мультов. А что такое 50 мультов? Это нормальная двушка квартира в локации ДК.
4. Здание никто не заберет. Тоже вполне вероятный исход, и оно дальше продолжит гнить, ожидая своей редевелоперской участи.
Заявки подавать можно до середины августа. А вся трагикомедия по зданию такая: как появились долги и надстройка, что внутри здания сейчас, неудачные торги тут и тут.
В рамках квартальной разреза продаж на рынке всей Святой Руси будет ещё нагляднее видно, что никаких мер поддержки ждать не следует.
1. В рамках 2021 года произошел постковидный бурный рост на недвижимость, когда ставка была низкая, ипотека доступная, а цены не успели вырасти. Вот и получился лучший год на рынке недвижимости. Никому из стейкхолдеров не надо, чтобы рынок продавал ≈160 тыс. квартир в квартал.
2. В 3–4 квартале 2023 года и 2 квартале 2024 года было две разгонных волны. В рамках первой закручивали гайки по льготной ипотеке, а в рамках второй было завершение той самой льготной ипотеки.
3. Сейчас уровень реализации реализации ≈120 тыс. квартир в квартал можно считать оптимальным. Поэтому надо улучшать продажи, продукт, коммуницировать с клиентом, а не ждать помощи от кого.
Вообще текущая плачевная ситуация складывается в первую очередь от понтов девелоперов, которые сохранялись до весны 2024 года. Нужно было осознать сложность рынка ещё в 2022 году, понять, что такая сильная зависимость от субсидирования ипотеки (как от девелоперов, так и государством) не будет продолжаться вечно, а значит будет вот такая заморозка рынка. Допрыгались со своими рекордами продаж, которые целиком и полностью обеспечены ипотекой, а не качеством сервиса или стройки.
Разбираем кейс Стоун Райз, который сегодня уже все обсудили. По слухам, Стоун собрал около 40% броней еще на пресейле. Но собрать – это одно, а другое – перевести в ДДУ. За этим процессом мы будем наблюдать и посмотрим, насколько возня на пресейле была в ноль или в плюс. Это вам не серый офисный рынок, а чистенький как девственница ДДУ. С самого низкого старта Стоун идет против системы – начали греть рынок еще в феврале, за это время цена обогнала Символ на ключах. Сейчас прайс в Райз от 18,3 млн руб. Разбег цен – 450-650 тыс. руб. за кв. м. Главный аргумент – беспроцентная рассрочка и небольшой объем. На фоне двухкратного снижения стартов за первое полугодие – это выглядит как минимум бодро. Ну и смотрим на новенькие картинки, которые подъехали под официальный старт продаж. Изумрудно-серые фасады от WALL находят все больше сторонников – вспомним хотя бы новый проект в Казани.
Читать полностью…
Июль — время пролистать финотчеты девелоперов за первое полугодие, сегодня нам в руки попались операционные результаты от Глоракса. Итак, что имеем?
Рост продаж — на 66% в квадратах и на 41% в денежном выражении, что составило 109 тыс. кв. м или 22 млрд. Причины такого успешного успеха объясняют региональными продажами, Глоракс рапортует, что их доля увеличилась почти в 13 раз, достигнув доли в 63%.
Напомним, что Глоракс яростно штурмует регионы — в первом полугодии девелопер, который нагло присвоил себе звание «лидера российского рынка по темпам региональной экспансии», успел открыть продажи в Мурманске, в очередном проекте в Нижнем Новгороде, купить девелопера Жилкапинвест во Владике.
Появились визуализации для проекта на ЗУ «Новоясеневская, 46» (1). Этим проектом занимается компания Град, известная проектом Ice Towers (ранее его вели Капиталисты), а также забравшая себе в портфель КРТ «Южное Бутово» и «4-й проезд Подбельского, 3» (тоже Град забрал из лап Капиталистов).
Эти картинки не первые. Ранее был простой бежевый проект на три башни (2), а вот сейчас развернулась архитектурная мысль от бюро KAMEN. У Грекова узнаваемый стиль. Много стекла, всё такое темное, сложные формы и морфотипы. Все проекты можно записать в такой технократичный город будущего. Посмотрите на проект «Рижского двора»; конкурсный проект ТПУ «Фили»; дом с дырой на в Мневниках или конкурсный проект на Огородный.
Ясенево — это горячо любимый район москвичами и гостями столицы, поэтому тут любой проект будет позиционироваться минимум бизнес-класс, хотя это вообще на МКАДе. Вот такая особенность ментального восприятия районов в Москве. Не обязательно быть в центре, обязательно, чтобы «центральность» была каким-то образом сформирована в головах. Ожидаем на районе ещё проекты: «Тарусская, 5»; «Голубинская, 28»; «Новоясеневский, 5-13»; «Новоясеневский, 24 к 4».
О проекте МЫС от MR мы уже писали, делая ставки на то, насколько успешным получится проект. Как показало время, вполне себе. Ехать сюда, 20 минут от Москва-Сити, по дублеру Кутузовского. Проверял сам.
МЫС – история семейная, поэтому инфраструктура у проекта аппетитная и разнообразная: детские и спортивные площадки, ритейл, гастромаркет, скейт-парк, лыжный и веломаршрут. Для детей в проект заложены государственная школа на 1250 мест, два детских сада на 350 и 255 мест и целый дворец спорта площадью 20 000 м2 с секциями гимнастики, единоборств, танцев – все в шаговой доступности. Впрочем, кто сказал, что ДС заинтересует лишь подрастающее поколение? Корты для тенниса, падела, сквоша, термальный комплекс с тремя бассейнами, фитнес-центр 1000м2 должны понравиться жителям всех возрастов.
Территория МЫС сравнима с тремя парками Зарядье, так что MR было где разгуляться. Форматов жилья – на любой вкус – от квартир в домах (от 40 до 170 квадратов) до коттеджей (от 264 до 400 квадратов). Есть и таунхаусы (от 190 до 224 квадратов), и клубные дома с квартирами 80-215 квадратов. По стилистике все лаконично — классика загородного строительства с хайтечным окологламурным налетом.
ГК ФСК сдала в эксплуатацию дом на 447 квартир в ЖК «1-й Шереметьевский» в Химках. В доме с переменной этажностью (15-18 этажей), помимо квартир, девелопер предусмотрел кладовые и коммерческие помещения.
Территорию благоустроили, исходя из того, что жильцы будут разные – от пенсионеров до детей. Так что в «1-м Шереметьевском» есть и детские площадки, и лавочки под высаженными кустами да деревьями, и беговые дорожки. Также девелопер строит школу на 1,1 тыс. мест.
Всего в ЖК будет пять домов, школа и детский сад. Строительство должны закончить в 2028 году. Посмотрим, как всё выйдет на практике.
Ребята из молодого и амбициозного девелопера Plus Development грели ждунов, грели, пяр-релизы писали, писали, и вот случилось. Прайс-лист проекта «Акценты» на ЗУ «Дубнинская, 83» оказался на сайте. Причем прайс-лист на сайте есть, а вот документов на портале Дом.рф что-то не удосужились загрузить.
По ценам. Нынче за проект в Восточном Дегунино придется отслюнявить 386 тыс. руб./кв. м без отделки, 405 тыс. руб./кв. м за предчистовую отделку и 443 тыс. руб./кв. м с отделкой. Вот что творят архитектурные излишества от APEX в Дегунино. На старте продаж уже такой конский прайс. Если бы даже была ипотека по 6% всем, такой старт — это жесткий старт. А в текущих условиях — хз, на какие чудеса от продаванов рассчитывает молодой девелопер.
Тот же ПИК в проекте «Алтуфьевское, 53» торгует в районе 300 тыс. руб./кв. м с отделкой. В «Бусиновском парке» ценник в районе 320 тыс. руб./кв. м с отделкой. Поэтому надо быть либо фанатом Дубнинской улицы, либо фанатом архитектуры от APEX, чтобы переплатить более 40% за проект только начинающего игрока.
Как вариант, конечно, можно ливануть денег в маркетинг, раздать больше комиссии агентам или халявные рассрочки, чтобы поддержать пополнение эскроу и не башлять огромный прайс за проектное финансирование. Посмотрим, каким путем пойдет Plus Development. Им ещё каким-то макаром надо собрать бабок на реализацию офисника «РЕ:ПОРТ».
Очередной проект, который ждал очень долго своего часа, получил такие желаемые ТЭПы. Речь идёт про ЗУ «Каширское, 61, корп. 4, стр. 1-9», это территория бывшей табачной фабрики «Лиггетт-Дукат», где ещё 9 лет назад пытались согласовать ТЭПы и продать участок за 1,2 млрд рублей. Тогда уважаемые консультанты говорили, цитата: «Дом комфорт-класса будет востребован при стоимости квартир на старте продаж 135-140 тыс. руб. за кв. м». Сейчас же старт продаж тут будет минимум от 320 тыс. руб./кв. м, и байку про «комфорт-класс» даже никто вспоминать не будет. Бизнес-лайт, и точка.
По информации СиТ, проект ведет белгородский девелопер «Трансюжстрой», поэтому фиксируем, что очередной региональный игрок зашел в Москву и попытается забрать свои 20+% доходности. На площадке согласовывается 123 тыс. кв. м недвижимости, где 86 тыс. кв. м — жилье. Есть довольно смешные картинки от бюро Ariada, но, учитывая, что сейчас согласовывает город, это так либо бумага, либо неудачная концепция. Ждем вариант со всеми обязательными элементами архитектуры: доминанты, разнообразие фасада, материалов, форм и т. д.
На самой Каширке девелопмент ведется крайне активно. Причем на любой вкус и цвет — офисы, жилье разного класса, реновации на любой вкус. Магистраль прямо притягивает строителей.
Домрф хочет продать здание по адресу «Школьная, 14/13», участок совершенно небольшой — 0,06 га, домик охранного статуса не имеет. К нему ещё можно прилепить соседний, и бац-бац, клубный дом напротив другого странного, клубного дома Mostman.
Читать полностью…
Архитектурные излишества коснулись не только акцентных или знаковых жилых или офисных проектов, но и любых сараев в городе. Мэр лично смотрит даже КОСы и ЛОСы, поэтому московские архитекторы продолжают стричь купоны, делая концепции на объекты, где бы раньше просто толкнули все работы проектировщику, задача у которого была чуть ли не сразу РД на сарай делать. Никто бы ухом не повел, не подумал о том, насколько интересно визуально должен выглядеть технический объект.
Этот тренд, желание мэра смотреть на красоту, очень удачно наложился на серьезный шаг развития производства визуализаций. Сейчас любую картинку можно сделать настолько секси, что родная мама-визуализаторша не узнает. Качество рендеров взлетело в космос. ЗПшки визуализаторов, и тем более визуализаторов, которые хорошо ебашат в ИИ, улетело туда даже. Городу, девелоперам, всем нужны отличные картинки, а не высер слона, который можно было раньше запихнуть в АГР, согласовать его, а ещё по АГРам что-то начинать торговать.
Девелоперский цикл длинный, и этот разрыв между «очень классные картинки» и «суровая реализация» настигнет нас через пару лет. А ещё через год-другой после жизни проекта, а там: немытый пыльный фасад, грехи эксплуатации, серая зима сделают из сочной, интересной картинки какую-то фигню.
Так вот, нынче модное бюро ABOVE сделали проект для light industrial парка Hutton по адресу «Салтыковская, 24». Эту площадку Хаттоновцы купили для льготы ВРИ на торгах в прошлом декабре. Как видим, сиськи сильно мять не стали, и вот вам бирюзовая коробка на 14 тыс. кв. м от «королевы промки» Марии Салех. Рендеры и правда эффектные, но будет ли это выглядеть так вживую? Нет, конечно, добавьте на них пыль, отсутствие звездного неба, эту игру света и теней, которая бывает только на рендерах, и получим грязный бирюзовый куб с ламелями. Функция ламелей, думается, будет только в одном — собирать пыль и увеличивать себестоимость строительства.
Hutton из филиала MR, который занимается реализацией клубных, небольших домов вырос в многофункционального девелопера, который точно будет претендовать на мастер-девелоперскую деятельность. Ну, это когда рынок выдохнет. Сейчас у ребят в портфеле и light industrial и жилье бизнес-класса, и офисники. Гвоздем программы пока будет КРТ, где как раз Хаттон и покажет свои мастер-девелоперские амбиции.
Региональный застройщик РКС пытается слить свою площадку в Нахабино. Точнее, первую очередь среднеэтажного проекта, где получено разрешение на строительство. За 5,7 га с РКС хотят 1,4 млрд. Учитывая, что в первой очереди было 49 тыс. кв. м, бумажный метр обойдется потенциальному покупателю в 29 тыс. руб. Много ли это для Московской области, где рынок по ценам очень жесткий и очень низкий? Скорее нет, оценка довольно рыночная с учетом локации-направления.
Ещё весной планировали продавать сами. Нагнали агентов, рассказывали какой проект будет. Вроде, даже брони ставили. Но рынок сейчас показывает другие движения.
Странно, что ягодная компания еще не купила, она такие проекты сразу пылесосит. Говорят, что у «Брусники» в Москве дела идут очень грустно.
Посмотрим, кто из молодых и амбициозных или региональных заберет данный проект.
Stenoy все-таки добил проект на ЗУ «Гаврикова, 11». Там сначала необходимо было реализовывать гостиницу. Но тоже случился какой-то великий и джиарный джиар, что теперь можно и жилье построить. Вероятно, это больная мозоль Stenoy, который пытался поторговать апартами на Красносельской, строя гостиницу, но город твердо и четко сказал так не химичить.
Участок вплотную примыкает к ЖД и ТТК. Поэтому идеально подойдет для любителей трейнспоттинга с автомобилем. Архитектурные излишества — имеются. Автор этого пиршества — GAFA. Самые любимые архитекторы девелопера Stenoy. Проект на рендерах выглядит стильно, но архитектура точно сложная к исполнению, поэтому в жизни оно может быть как унылое говно. В случае проекта на Красносельской по ходу так и получается, где картинки были суперские, а текущее состояние — на любителя.
ПИК готовит к старту новую очередь проекта «Амурский парк». И, судя по документам, которые появились на портале нашдомрф, в рамках проекта произошла великая оптимизация фасадных решений с избавлением от архитектурных излишеств.
Немного истории и вводных по проекту:
1. Сам «Амурский парк» стартовал горячим летом 2020 года. Это был первенец компании ПИК в рамках котла спроса или промзоны Калошино. Тогда ещё никто не думал про архитектурные излишества (они появятся в 2022 году), и компания выводила тот самый «узнаваемый» продукт, который к тому уже моменту стал неким стандартом строительства в массовом жилье.
2. Стартовали в 2020 году по ценам ниже, чем сейчас торгуют в Московской области. Метр стоил в районе 170 тыс. руб. За эти 5 лет вывели 3 урбан-блока и нарастили цену до 390 тыс. руб./кв. м. Дальше у клиентов, вероятно, случается разрыв реальности, что они не готовы платить более 400 тыс. руб./кв. м за панельный дом в бывшей промзоне. Как ПИКовцы не старались, переползти планку с панельками за 400 не получается, либо в точечных ситуациях. Может, конечно, надо офис продаж открыть, а не делать вид, что «всё онлайн» работает. Но это всё остается на совести коммерческой функции ПИКа.
3. Время шло, в Калошино вышло, ПИК выводил все новые проекты в Калошино: «Лосиноостровский парк», «Открытый парк» и «Второй Иртышский». Плюс активно продавал их куски региональным девелоперам (Брусника, Догма, Базис), которые очень хотят поиграть в игру «постараться заработать денег на поляне ПИКа». Идея так сделать — довольно идиотская. Потому что ПИК точно лучше строит, контролирует себестоимость, маркетинговый бюджет и продажи. По сути, регионалам, купившим проекты ПИКа, можно выпендриваться только более интересной архитектурой, что автоматом подкидывает себестоимость, и наличием офиса продаж. Во всем остальном их точно сделает ПИК.
4. Из-за того, что в городе повысили требования к архитектуре, новые проекты начали выходить с более качественными концепциями. Но это желание города. Простому человеку, которой необходима квартира в массовом жилье, совершенно до фени эта ваша пластика фасада, поэтому он не готов платить за нее деньги. Так, очень плохо стартовал "Второй Иртышский", где фасады уже дорогие, а на ценник буста не дало. Вывели проект по 330 тыс. руб./кв. м, и продаж не было, поэтому уронили и хоть как-то запустили продажи по 290 тыс. руб./кв. м, сейчас обратно дернули цену на уровень старта продаж, который был в апреле 2024 года. Пойдут ли они на необходимом уровне — вопрос открытый.
5. ПИК маркетингово пытается или уже можно сказать, что пытался, отстроить свои проекты от прошлых очередей. Переназвать их, прилепить шильдик "плюс" и т. д. Ведь архитектурные излишества есть? Есть. Продукт новый? 100% новый. Поэтому, господа хорошие, своих кровных бабуриков надо заплатить больше, а чтобы клиент считывал, что бабуриков нужно больше, вот вам другая обертка.
6. Ранее всплыла концепция от бюро МАМ (2). С этим бюро компания уже работает в рамках проекта «Бусиновский парк». И, судя по всему, ПИК как-то смог обосновать городу, что с такой архитектурой проект не летает, а значит, надо упрощать (1). Вот и видим мы рендер уже более «плоский», без «динамики» на фасаде. Либо это джиарный джиар случился, либо городу реально показали фин. модель и то, как грустно продается тот же «Второй Иртышский». Мы-то остаемся уже перед фактом: «Амурский парк» будет более простым проектом, чем планировал на стадии предпроектной подготовки.
Теперь ждем, что же и как согласуют регионалы, разбавив котел спроса и какой прайс зарядит ПИК на Амурский.
Хочется получить ключи от застройщика, открыть ими дверь и оказаться в отремонтированной и полностью обставленной квартире? Тогда вам в ЖК «1-й Шереметьевский» в Химках. ГК ФСК продает жилье с кухней с техникой, обустройством жилых комнат и санузлов. Есть два цветовых решения и две ценовые категории, гарнитуры адаптированы под конкретные планировки. Цена — от 12,3 млн рублей. Это второй проект девелопера с предложением «под ключ», первым в 2024 году был дроп ЖК «1-й Ленинградский» в Москве.
Читать полностью…
В жару так и хочется уехать подальше из каменных джунглей – в джунгли зеленые.
Может так понравиться, что возвращаться не захочется, а захочется прикупить какую-нибудь недвижку и остаться.
Но какую-нибудь – это какую? Вот вам вариант: Рузский район, час езды от МКАД. Что там? Там строится премиальный коттеджный поселок Ziggurat Country Club. На 60 гектарах планируется построить 305 домов, а также СПА, фитнес, рестораны, детский центр, яхт-клуб, горнолыжный склон.
Первая очередь будет сдана в 2027 году, но уже сейчас строится коммерческая зона, возводятся 19 домов в центральной зоне, гостиница — на уровне 4 этажа, все инженерные системы — на завершающем этапе.
А на главной аллее проекта вовсю идет этап озеленения.
Девелопер очень красивой, очень дорогой, одним словом, коллекционной недвижимости для солидных господ на стиле VOS’HOD в своем клубном доме Brusov решил установить кухни. Казалось бы, зачем? Солидные господа на стиле сами выберут, на чем им (или их поварам) готовить. Но нет. VOS’HOD решил сделать то, от чего невозможно отказаться – поставить кухни итальянской фирмы Boffi.
Да, это прописано в ДДУ, да, это стандартная комплектация. Покупаете лот в Brusov – получаете эксклюзивную кухню. Выбрали не просто кухню, а проект XILA 1972 года Луиджи Массони, да-да, тот самый, без ручек на шкафах. Именно он положил начало моде на минимализм и лаконичность.
Итак, VOS’HOD предлагает всем жильцам единую концепцию клубного дома, которая соблюдается не только внутри общественных пространств, но настолько хороша, что заходит и в личные. Настолько красива, что не терпит альтернатив.
Хорошие июньские продажи
Смотрим результаты продаж за июнь 2025 года по всей нашей необъятной Святой Руси. Сразу можно сказать, что никакой помощи девелоперам от федеральной власти сейчас ждать не надо. Даже думать о ней не стоит, потому что с точки зрения рынка у уважаемых девелоперов всё довольно неплохо.
По ДДУ было реализовано ≈36 тыс. квартир. Это равно маю 2025 года, а значит — хороший результат. Конечно, относительно июня 2024 года продажи упали на 56%. Но в прошлом июне весь рынок собственноручно разогнал волну спроса под окончание льготной ипотеки. Гнали все: и девелоперы, и риэлторы, и банки, ибо надо было не очень профитную, но ипотеку выдавать, свои цели и объемы закрывать. Поэтому смотреть на июнь прошлого года надо через призму, что это оверперфоманс рынка, когда такой «гон» был больше даже вредным, чем позитивным.
Фактическая цена реализации на первичном рынке начала балансироваться в коридоре 175-180 тыс. руб./кв. м. Без каких-то креативных нововведений будет сложно ценник пробросить в коридор 180+ и тем более дотащить к отметке 200 тыс. руб./кв. м. Рост цены метра относительно июня прошлого года составил всего 9%. Недвижимость сейчас ползет по уровню инфляции, и факторов для более активного роста нет. Скорее всего, год так и закончим: либо отыграем инфляцию, либо будет +1-1,5% относительно инфляции. Сейчас даже такой прогноз роста цены кажется позитивным.
Грустный рост цен не останавливает спикеров-кровопийцев или, скорее, хайпожеров, которые хотят тем или иным образом придумать козни для девелопмента Святой Руси. Креативных идей там, как обычно, палата. Это и добить историю с инструментом рассрочки, это придумать всякие дополнительные ограничения для выдачи семейной ипотеки, будто прописка в определенном регионе, это и ввести «потолок цен для массового сегмента». Что ни инициатива, то полет фантазии, спасибо, что дальше новостей это никуда не идёт.
Работа на рынке девелопмента сейчас чем-то напоминает БДСМ. Если у тебя всё плохо, то прилетит волшебник в голубом вертолете и включит тебе ипотеку, например, семейную для семей, где дети до 14 лет. Или ещё что разрешат — например, уберут пресловутые и абсолютно выдуманные лимиты на выдачу. А если у тебя всё хорошо, а текущие данные показывают, что неплохо, значит, тебе будут жестко пиздеть дальше: отнимать инструменты продаж, мочить в информационном поле, закручивать ипотечные гайки. Пока рынок недвижимости выглядит как корова, которую можно дальше доить и не кормить. Ведь как-то же она доится в текущих условиях — доится. Посмотрим, какой стул выбьют из-под ног в ближайшее время.
По прогнозам, если что-то существенное не произойдет, то в июле можно ожидать 35-37 тыс. квартир проданными, ну и цену в том же коридоре, что есть и сейчас.
Появился план благоустройства двора усадьбы Демидова по адресу Новая Басманная, 26. Это новый проект MR, где будет целый микс разнообразной недвижимости.
Во-первых, кто-то может купить главный дом усадьбы Демидова. Цена вопроса — 2 ярда, и MR будет целиться продать здание именно под одного собственника. Это вам не пару этажей в бездушной стекляшки в «Сити» купить. Это дом с историей.
Во-вторых, в розыгрыш идут уже лоты во флигелях усадьбы. Там будет нарезка уже значительно меньше, как видно на плане благоустройства, служебный флигель порежут на 7 таунхаусов? Или как это вообще назвать? Сити-хаусов? Кусков флигеля? Левый боковой флигель нарезан на 3 каких-то хауса, а вот правый, по ходу, отправится также единым лотом.
В-третьих, MR бы не был MR, если бы не запихнул бы в проект визуальную доминанту. Так сказать, встретились две эпохи. Эпоха московских усадеб с эпохой московских доминант.
Все эти граждане из 3 типов недвижимости будут «делить» приусадебный парк. Представляем это обсуждение в чате, как жители флигелей тонко намекают, что жители из доминанты — звать никак и есть никто. Но надеемся, что такой микст юз в рамках проекта пойдет только на пользу, будет мир, дружба, жвачка, а также крайне бережное отношение к объектам ОКН на площадке.
P.S. Сейчас под модные сейшены MR сделает главный дом усадьбы, светская Москва в восторге, хотя в обычное время эти товарищи в Басманный район не залетают. Правильно, публику надо подготовить к тому, что и этот «центр» Москвы — элитная локация, а не только эти ваши Мили, Хамовники, Патрики, Балчуг или Пресня.
Судя по пяр-релизу от «Балчуг девелопмент», они вложат 20 млрд рублей для стройки проекта «Садовническая 69». Учитывая, что общая площадь проекта — 19,1 тыс. кв. м, это каждый метр обойдется девелоперу порядка 1,1 млн рублей. Как-то не супер много, учитывая, что в 20 млрд должны входить и коммерческие расходы, и АХР, и злоебучее проектное финансирование от банка домрф.
Сейчас средняя цена реализации по домрф составляет 2,7 млн руб. /кв. м, а средняя цена экспонирования — 1,9 млн руб./кв. м.
Средняя площадь в проекте составляет 135 кв. м. Как говорится, рыночный показатель, всё нормально, переживать за граждан, которые будут тут покупать квартиры, не надо. Уже, кстати, провели 10 сделок. Роскошная Москва нынче на лютом подъеме.
Балчуг девелопмент готовит ещё проекты на ЗУ «Костомаровский, 3»; «Бойцовская, 27» и «3-й Хорошевский, 5». А в локации Садовнической ожидаем: «Садовническая, 62», «Раушская, 10».
Наглядный пример развития архитектурных излишеств в городе — это офисник в рамках проекта «Адмирал», что расположен в такой перспективной, такой активной промзоне, как «Южный порт». Там из промзоны с «пьяной» дорогой скоро будет город-сад, о чем всегда любят рассказать риэлторы. Мол, покупаем срочно квартиры, так как они так сильно вырастут в цене после завершения проектов, что мама дорогая не узнает.
Но вернемся к офиснику. Изначально это была коробка коробовидная от Генпро (1). И, кажется, окей, давайте строить этот невзрачный объем на 97 тыс. кв. м, который даже на этом этапе был заявлен не как А, а как В+. Респект от #третийадмин за такую смелось.
В Москве неликвидных участков не бывает, поэтому из обычной коробки получается башня-событие (2) со всеми необходимыми архитектурными излишествами. Тут вам и пластика фасада, и террасы на любой вкус. Если террасы захавали жилые проекты, то и офисные отставать не будут. Везде террасы. Больше террас!
Какие ставки, когда офисник станет А классом?
Обязательно отметим, что сейчас вышла первая, довольно простая очередь «Акцентов» от APEX. Она ещё относительно похожа на коробки и на бизнес-класс, который согласовывали лет 5 назад. Но город сейчас такие простые решения не принимает. Поэтому все будущие очереди крупных проектов становятся всё более вычурные и аляповатые.
В тех же «Акцентах» дальше начинается прямо изобилие всех форм, пластик, динамик и цветов на фасаде. Это, в свою очередь, очень сильно повлияет на себестоимость строительства. Тут не только фасад +30% к стикеру, но и монолит тоже подорожает, ибо это вам не коробку лить. И сейчас такую застройку можно считать эталонной с точки зрения архитектуры и прохождения согласований в городе.
Вот мы и получаем, что первая очередь, которой надо тащить и бабки за покупку земли, и техприс, выходит по 400 тыс. руб./кв. м. Дальше её ещё подожмёт себестоимость последующих очередей. И это всё не в какой-то престижной локации, там, запад или на набережной Москвы-реки, это просто идет застройка бывшей промзоны «Вагоноремонт». Там ещё проектов будет как говна за баней: КРТ от Основы; «Дубнинская, 79»; «Дубнинский, 2, стр.1»; «Дубнинская, 75А» и тд.
Начали менять ПЗЗ на огромную территорию между ТТК и МЦК в районе 5-й Донской и Канатчиковского проездов. Ранее часть данной территории была накрыта не самым интересным КРТ, ибо в него особо жилья не попало, хотя прикидки по жилой функции, более масштабной общественной функции у девелоперов были.
Удивительно, но это прям настоящий медвежий угол в локации ТТК в Москве. Учитывая, как сейчас плотно и функционально застраивает город, это прям непорядок.
На ЗУ «Дубининская, 68/2» делался вот такой монолитный проект офисного центра. Площадка там сложной формы, поэтому архитекторы вписали объемы по принципу «чем больше — тем лучше». Отметим, что в рамках проекта сохранялось здание «Дубининская, 68», оно 1903 года постройки и к площадке, которую хотели пустить под девелопмент, не имеет никакого отношения.
Сейчас реализация данного проекта маловероятна, как минимум он не отвечает текущим требованиям к архитектурным излишествам в городе. Но фиксируем, помечаем, что тут может произойти какой-то девелопмент. Уж очень нравится Дубининская улица господам девелоперам.
Что происходит со средней площадью проданных квартир?
Большое видится на расстоянии, поэтому мы взяли данные по регистрации ДДУ с 2016 года и внимательно посмотрели, что ж там регистрировали уважаемые девелоперы практически 10 лет.
Бабки перестают жать карман, ипотека вообще вышла из чата, поэтому средняя площадь хором у жителей Московского региона продолжает снижаться. На словах все Львы Толстые и хотели бы жить в квартирах 80-90 кв. метров, а на деле покупают всё меньше и меньше. В Московской области установлен вообще антирекорд с 2016 года. В 1 полугодии средняя площадь реализованных квартир составила 42,6 кв. м. Падение с 2016 года аж на 11%, потеряли практически полкомнаты — 5 кв. м., сильнее за это время упала только Молодая, она же Новая Москва — 13%. Туда вроде должны ехать молодые семьи за расширением площади квартиры и улучшением демографии, может, они туда и едут, только жить будут по принципу «в тесноте, да не в обиде», средняя площадь проданных квартир в 1 полугодии 2026 года составила 45,4 кв. м.
Больше всех от рук льготной ипотеки «пострадала» Москва. Если в 1 полугодии 2021 года средняя площадь была 58 кв. м., то в пики льготки она падала до 49 кв. м., а сейчас восстановилась до 52 кв. м. Учитывая, что сейчас девелоперы продолжают выводить проекты с демпингом средней площади, дабы собрать спрос и дать низкий бюджет, через 3-4 квартала мы увидим снижение данного показателя. При старте продаж в Москве антирекорды установили проекты Марк и Нарвин. Там девелоперы сделали нарезку менее 45 кв. м.
Большие квартиры сейчас остаются только в старых проектах на вторичке. Девелопмент так цифровизировался, что приходится снижать среднюю площадь и идти в повышение цены реализации метра. Хорошо ли это для градостроительной истории или демографической истории? Вопрос очень дискуссионный. Как можно увеличивать среднюю площадь квартир, если на них просто банально не хватает денег? Ну нет бабла, чтобы купить 100+ кв. метровую хату в Москве в новостройке. По рукам в прошлом году СП54 дали — дали. Сделали отсечку, ниже которой идти вниз нельзя, а дальше что? Делать площади, которые не покупают из-за отсутствия денег? Тоже странновато.
Будет ли дальше снижаться средняя? Скорее всего нет, Питерские подходы 10 летней давности никто не перекроет. Опыт «Сэтла» в Москве никто не повторяет.
Будет ли расти средняя площадь? С одной стороны в пользу данного прогноза работает демография, где на рынок должны выходить люди, которые уже купили квартиру и хотят купить квартиру больше. Но будут ли у них деньги на данную задумку?
Нам тут птичка нашептала одна, что оказывается не MR делал архитектурный конкурс для ЗУ «Рубцовско-Дворцовая, 1/3», а дочка ПИКа — «Среда». Там, собственно, планируется застройка части территории больницы им. святого Владимира.
Вот такой конкурсный проект выставляли архитекторы из KPLN. Данный массинг уже мелькал на Арх Москве. Вообще, Арх Москва — идеальное место для инсайдов. Столько всего наши уважаемые архитекторы «пропалили» в порыве собственного желания похвастать, что выставку можно переименовать в Инсайд Москва.
Ждём других работ, ибо на такую знаковую площадку в Сокольниках точно не одни товарищи из KPLN что-то делали. Нужно собрать все архитектурные мысли по данной площадке.
ФСК Family начинает строить на Киевском шоссе ЖК комфорт-класса «Апрелевка Клаб». В 30 км от Москвы, недалеко от Апрелевки, девелопер хочет возвести 15 малоэтажек почти на 3,5 тыс. квартир. Планировки у квартир будут разные – и с террасами, и с дворами, и двухуровневые. Цены начинаются от 5,5 млн.
По инфраструктуре тоже должно быть разнообразно и комфортно: школа, детский сад, поликлиника, воркаут-зоны, каток, прогулочные маршруты на закрытой для автомобилей территории. Первую очередь должны сдать в 2027 году.