11220
Канал подборщика Алексея: математика, модели, прогнозы, кейсы, "разборы" и скрытые закономерности 🤫 Связь со мной: @totemo
📍Эх, навеяло, не удержался. Решил написать пост. Но обо всём по порядку:
Знаете, специфика моей работы заключается не только в анализе локаций, но и в анализе проектных деклараций — это такие огромные таблицы, где описана вся квартирография проекта.
Штука для работы очень нужная, она позволяет досконально разобраться в проекте и отчасти понять, какие квартиры будут самыми ликвидными. Собственно, эти огромные таблицы примечательны ещё и тем, что в них содержится информация и о коммерческих помещениях: сколько будет магазинов, кафе и т. д.
Так вот, расскажу одну историю: 4 года назад, перед стартом продаж ЖК «WILL Towers», «ковыряю», значит, проектную декларацию, анализирую локацию, накладываю экспликацию (это поэтажный план). Ну и делаю вывод, что евро-двушки с видом в сторону МГУ будут суперликвидными, так как в этом сегменте практически все ЕВРО-2 на шумную Генерала Дорохова, а с видом на парк – с гулькин нос. Впрочем, я сейчас не о квартирах, а о другом наблюдении:
Так вот, в тот момент также отмечаю три нюанса. Первый: проект изолирован от внешней инфраструктуры района Раменки, пешком практически никуда не дойти. Второй: квартир в проекте много, очень много, ведь это башни-муравейники. И третий: в проекте всего два помещения, в которых может расположиться супермаркет.
Да-да, я тоже тогда подумал, что эти площади под магазины будут очень даже востребованы. И даже позвонил менеджеру и спросил, будут их продавать или нет? Ответ был, что нет, что «такая корова нужна самому» и т. д. В общем, поэтому я и забыл об этом наблюдении на долгие четыре года.
Ну и вот, буквально несколько дней назад натыкаюсь на канал «СОЗДАЁМ», как впоследствии оказалось, что они создают и продают готовый арендный бизнес: магазины, аптеки и т. д. И словил прям дежавю. А супермаркеты-то в продаже. Точнее, скоро будут в продаже, их пока упаковывают и запускают. В первом будет «Азбука Вкуса», во втором пока не знаю кто, но точно какой-то сетевик. Слушайте, я даже порадовался за эту компанию. Молодцы, как-то выкупили эти площади. Я, честно говоря, тоже хотел, точнее думал об этом. Но мне застройщик дал от ворот поворот, а у них всё получилось.
В общем, решил с вами поделиться вот такой вот историей и «подсветить» свои некоторые наблюдения. Ну и, честно говоря, даже немного обрадовался, что у меня и у ребят из «СОЗДАЁМ» примерно одинаковые выводы об этом объекте.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Ну что, шортисты победили, семейке капут, ракеты не будет, нас всех раздавит, недвижке конец? Честно говоря, я совсем так не думаю. Почему? А вы посмотрите, что происходит на рынке аренды. Это же караул (скрин приложил).
Евро-двушка в Холланд Парке за 130 тыс. руб./мес. Аааа, и это в обычных ПИК-коробочках. Мда, еще полгода назад я бы подумал, что это шутка такая. И как вам такие цены на аренду, товарищи шортисты? Нормальные? Я вот считаю, что совершенно заоблачные.
В общем, «Купить нельзя арендовать» — запятую поставьте сами.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Ну что же, Росреестр опубликовал данные по продажам за август на «вторичке». И что мы видим? А видим то, что рынок жив, никакого краха не случилось. В прошлом месяце было продано 11,2 тыс. квартир, что даже больше 2019 года, когда рыночная ипотека была около 10%, а не 20–22, как сейчас.
В общем, люди в столице покупают и при заградительно высоких ипотечных ставках, и назло прогнозистам с мрачными прогнозами, которые прогнозировали обвал рынка (вы уж извините за тавтологию).
Да, продажи снизились к 2023 году, но тогда был ажиотаж, люди просто сметали всё из-за того, что ЦБ дернул ключ вверх и ставки по ипотеке стали расти. Поэтому лучше сравнивайте август 2024-го с 19–22 годами.
Но я признаю, что пропало ускорение, продажи «болтаются» плюс-минус на одном уровне, а не устремляются ракетой вверх. И в этом виновата только дорогая ипотека. Ведь если бы она была процентов 9–10, то квартиру в Москве мог бы купить практически любой. Не верите? А вы посчитайте: 10 млн в ипо под 9% — это 80 тыс. руб./мес. Для сравнения, зарплата курьера в Москве около 150 тыс., а на своем автомобиле — около 250 тыс. руб.
🔖 В общем, вот такие дела. Ракету на «вторичке» мы еще увидим, но попозже.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вторичка
📍Аааа, караул. ЦБ все-таки поднял ключевую ставку до 19% годовых. Уже не смешно, конечно. Может все-таки стоит признать, что при таких внешних вводных — текущий таргет по инфляции недостижим? Или ожидать крайних мер: Что бы не было инфляции, нужно что бы у людей не было денег?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 ЖК «Voice Towers», застройщик «3S Group». Адрес: Москва, проезд 1-й Грайвороновский, 2c12. Бизнес-класс, без отделки, выдача ключей до 06.2029, ввод до 4 кв. 2027. Метро «Текстильщики» 15 мин пешком.
Думаю, что вот-вот «стартанут» продажи, т. к. недавно появились документы на дом.рф. Поэтому, похоже, самое время «разобрать» проект. Итак, приступаю.
Уже известны стартовые цены, от:
Студии (22,8 м2) — 9,1 млн руб
ЕВРО-2 (36 м2) — 12,7 млн руб
ЕВРО-3 (48,3 м2) — 16,4 млн руб
Сначала напишу о транспортной доступности, ведь у локации есть один важный нюанс, о котором не все знают. Смотрите: рядом с проектом расположена станция МЦК и D2 «Новохохловская». Так вот, станция МЦК — есть, а дороги к ней — нет. До нее просто не дойти, ибо путь преграждает домостроительный комбинат.
Да-да, знаю, что можно пролезть через дырку в заборе и пройтись вдоль ж/д путей, но это путь для экстремалов. Поэтому, пока, пешей доступности к МЦК «Новохохловская» — нет. Но, это только пока. Похоже, скоро все изменится:
Уже получено согласование на частичное изъятие территории ДСК-1 для строительства тротуара к «Новохохловской» и идет процесс согласования нового перехода с железной дорогой. В общем, новому пешеходному маршруту — быть, и его я отметил на карте внизу. Поэтому, со временем, ближайшей станцией метро станет «Новохохловская», до которой около 12 минут пешком.
Продолжу. Локацию ждет бурное развитие. И на это есть две причины. Первая: всю промзону «Грайвороново» полностью снесут и застроят с чистого листа. Город её уже разделил на отдельные участки под новое строительство. Вторая: проект возводится недалеко от будущего нового делового центра столицы — «Сити-2 Южный Порт», до которого две остановки на МЦК или около 1 км по прямой.
Если смотрите «для себя»: Знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Да, понимаю, что с одной стороны, ключи еще не скоро, ну а с другой стороны – где еще в внутри МКАД, можно купить ЕВРО-2 в бизнес-классе за 12,7 млн руб? Вот такие дела. Также отмечу, что около метро «Текстильщики» есть классное место для подрастающих спортсменов. Это КЦ «Москвич» с академией олимпийских видов спорта.
Если смотрите «под аренду»: Она тут точно будет востребована, так как в локации появится новый офисно-деловой кластер. Ну и не стоит забывать, что рядом находится «Технополис-Печатники». Это что-то типа технопарка, только с налоговыми льготами для резидентов. В общем, это особая экономическая зона и крупнейшая площадка Москвы с высокотехнологичным и медицинским производством, где трудится около 6 тыс. человек, которым нужно где-то жить. Ну а арендные ставки тут будут достаточно высоки, примерно как в ЖК «Метрополия»: ЕВРО-2 сдадите тыс. за 90-95 руб., а ЕВРО-3 примерно за 120-130 тыс. руб.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#voice_towers
📍В предыдущем посте я назвал свежую «вторичку» недооцененной, и наш канал, само собой, взорвался. Подписчики накидали гневных комментариев: Алексей, разуй глаза, посмотри на индекс IRN — «вторичка» не растет, ипотека дорогая, ну а цены в стратосфере. Мол, о каком потенциальном росте ты пишешь, лучше жди американских горок: сначала спуск, а потом подъем.
Знаете, я, в общем-то, и сам не против прокатиться на таких горках. Смотрите, какая красота: цены завтра падают в два раза, и я закупаюсь. Ну а послезавтра цены вырастают в два раза — и я продаю. Профит = два икса, причем гарантировано! Ура, я богат! Эх, мечты, мечты, к сожалению, так не будет. Почему? Сейчас объясню.
Начну с общего индекса IRN. Я на него даже не смотрю, ибо он не отражает реальной картины и бывает, что вообще вводит в заблуждение. Почему? А зачем нужен коктейль из средних цен старых пятиэтажек, панелек, сталинок и т.д., причем от Некрасовки до Арбата? Что он дает? Правильно — либо ничего, либо просто сигнализирует об общих настроениях продавцов квартир.
Если мы хотим докопаться до истины, то нам скорее нужен другой индекс IRN, а именно индекс по «типам жилья». Итак, кликаем в него, и что мы видим? А видим мы уже совсем другую картинку. Цены падают у старой «вторички» в 5-этажных домах (скорее всего, с «убитым» ремонтом) и у «раздутых» площадей с высокой абсолютной ценой. А в других сегментах цены растут и растут даже в текущее время, при заградительных ипотечных ставках. Удивлены? Я даже больше скажу — если мы начнем копать глубже, то можем найти районы-ракеты, где наблюдается аномальный рост цен, причем во всех типах жилья.
Продолжу. И дальше будут личные наблюдения. В «подборах» квартир я нахожусь постоянно и практически без выходных. В общем, это и есть моя основная работа, постоянно что-то анализирую и сравнивниваю, в т.ч. и свежую «вторичку». Так вот, еще год назад в 90% случаях в условном ЖК «вторичка» стоила чуть дешевле, чем стройка. А сейчас ситуация стала меняться. В отчетах я все чаще пишу: «Ликвидных переуступок – нет, вторичка тут дороже».
🔖 В общем, пока это не явно, и пока это только мои наблюдения — рынок меняется. В хороших ЖК свежая «вторичка» понемногу подрастает в цене и уже стоит дороже стройки, а не наоборот. Вот такие дела, имейте это в виду.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#личные_наблюдения
📍Эх, вот и «Инсайды» вкурили, как будет развиваться рынок после отмены ипотеки с гос. поддержкой. Пишут, что теперь доступного жилья в Москве больше строить… не будут. Ссылка.
Об этом я писал много раз и говорил, что льготные ипотечные программы повышают доступность жилья, по крайней мере в столице, так как позволяют строить много недорого жилья. В регионах, да, немного другая ситуация, где-то цены выросли необоснованно высоко, так как строили мало.
А в Москве с 2020 года стали строить очень много, объем стройки вырос в два раза. Возводили много комфорт-класса, внутри МКАД у метро. Да, цены чаще бывали оверпрайснутые, но всегда получалось находить хорошие и ликвидные квартиры с потенциалом прироста стоимости при небольшом бюджете.
Ну и что теперь? Как пишут Инсайды: «Будет только бизнес, только премиум, только роскошная Москва». Вот такие дела. Но расстраиваться не стоит, хорошие варианты есть, были и будут.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍«Если бы не было льготных ипотек, не было бы и такой высокой инфляции и такой высокой ключевой ставки. Льготная ипотека разгоняет цены на недвижимость = разгоняет инфляцию = разгоняет ключевую ставку.»
Выше, я тезисно описал пресс-конференцию главы Центробанка по ключевой ставке. Теперь вопрос: я правильно понимаю, что уже осенью можно ждать снижение инфляции и снижение ключевой ставки? Ну и теперь произойдет снижение цен на жилье?
Или все не так однозначно? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Всех нас интересует, что будет с ценами на недвижимость. Кто-то пишет, что упадут, кто-то, наоборот, считает, что впереди только рост. Так какой сценарий наиболее вероятный?
Знаете, я считаю, что цены на недвижимость в первую очередь зависят от экономики. Иными словами — если денег у людей прибавляется, то и цены на недвижимость растут. Ну и наоборот.
А что у нас будет с экономикой? На этот вопрос нам вчера ответил ЦБ. Точнее, даже не ответил, а описал 4 сценария развития до 27 года в своем отчете:
Первый сценарий. Все будет как сейчас: потребление и спрос будут расти, ну а ЦБ будет закручивать гайки, повышая ключевую ставку. Что значит? Это значит, что %-ты по депозитам будут высокими, впрочем, как и инфляция. А из-за дорогой ипотеки цены на недвижимость будут стагнировать. Т. е. номинальные цены не изменятся, а реальные (с учетом инфляции) — будут снижаться. Вот поэтому мы и не видим общего падения цен на новостройки, видим просто коррекцию до уровней марта-апреля.
Второй сценарий. И я думаю, что как раз он сейчас и основной. Почему? Потому что на днях Владимир Путин впервые публично сказал, что идея Центробанка охладить «перегретую экономику» высокой ключевой ставкой и таким образом сбить инфляцию — не работает. И вообще, я удивлен, такого ранее не было, чтобы Президент резко прошёлся по денежно-кредитной политике ЦБ…
Ладно, что будет при этом сценарии: предприятия увеличивают выпуск продукции, чтобы удовлетворить высокий спрос. Иными словами, экономика будет бурно развиваться. Что это значит для рынка недвижимости? Это значит, что цены будут расти плюс-минус на уровень инфляции.
Третий сценарий. Меры ЦБ не срабатывают, и мы сваливаемся в инфляционную спираль. Высокие ставки по депозитам не компенсируют всеобщий рост цен, и люди начинают постепенно избавляться от вкладов, перекладывая деньги в реальные активы, в т. ч. и в недвижимость. При этом сценарии мы увидим плавный рост цен на недвижимость в течении следующего года.
Четвертый сценарий. Мировой экономический кризис. Да-да, ЦБ в своем отчете вполне допустил такой сценарий в 2025 году. Что происходит при мировом экономическом кризисе? В первую очередь падение цен на энергоносители. Что это значит для нас? Нефть по 40$ и девальвация рубля.
Что произойдет с рынком недвижимости при этом сценарии? Друзья, помните, я писал пост-исследование, что у людей огромное кол-во денег на депозитах и они могут скупить всю недвижимость в стране и без ипотеки? Так вот, произойдет взрывной одномоментно-ажиотажный спрос. Скупать будут все и всё. Ну а цены на квартиры просто улетят куда-то в небеса. Потом, конечно, с этих хаёв они будут опускаться, но это займет пару лет, как это было уже ранее.
🔖 Вот такие дела, а вы как думаете, какой сценарий наиболее вероятный? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
🔥 Что ожидает рынок недвижимости в 2024 году?
Ответы на этот и другие важные вопросы найдете на канале Александра Чумака - практикующего инвестора и специалиста по недвижимости из СПб с 12-ти летним опытом.
🔸Какой вид апартаментов стало опасно приобретать?
🔸В какую недвижимость сейчас стоит вкладывать средства?
🔸"Ждать нельзя покупать": куда поставить знаменитую запятую из Страны невыученных уроков в наши дни?
🔸Как построить полностью пассивный доход на недвижимости?
🔸Кейсы, расчёты доходности, выгодные старты продаж.
Александр доступно объясняет про связь экономики, политики и перспективах рынка в текущих условиях.
Подписывайтесь, чтобы в это непростое время надежно сохранить накопления и знать, как их преумножить!
✅ t.me/aleksandr_chumak_spb
Подписывайтесь на канал ГК ФСК и узнайте, что значит жить как в кино! Квартиры в ЖК «Режиссер» с ипотекой от 0,99% — одно из самых выгодных предложений застройщика!
Комплекс расположен рядом с киностудией им. М. Горького, в 12 минутах ходьбы от метро «Ботанический сад». Рядом есть вся необходимая развитая инфраструктура: парки, школы, университеты, рестораны и т.д.
Внутри ЖК расположен закрытый охраняемый двор с продуманным ландшафтным дизайном, зонами отдыха и воркаута, а также с картинной галереей.
Присоединяйтесь и следите за новостями сообщества! Сдача квартир планируется уже во 2 квартале 2024 года.
Реклама. ООО "НЕГА ЮГ". ИНН 2304051152. erid: LjN8KbbsK
📍 ЖК «2-й Иртышский». Апдейт. Проект переименовали. И только что стартовали продажи. Ого, ну и цены ПИК выкатил на старте:
- Студии от 8,3 млн рб (20 м2)
- ЕВРО-2 от 11 млн руб (33 м2)
- ЕВРО-3 от 16 млн руб (50 м2)
- ЕВРО-4 от 25 млн руб (83 м2)
Слушайте, ну это же нереально дорого для этой локации. Ужасный оверпрайс на старте… Я даже сам удивлен, что это написал, ведь я почти всегда, без эмоций, смотрю на цены, просто стараюсь их анализировать и делать какие-то выводы. Ну а тут капец... Ну что же, откат цен — 100% будет. И я в шоке… Кто этот отважный «гений»-маркетолог, который убедил всех, «стартовать» по таким ценам в центре промзоны «Калошино», рядом с ТЭЦ, бетонным заводом и другими «нюансами», да и еще без пешей доступности до метро? 😨
Ну и еще: кол-во броней на сайте = 0 ☺️. Похоже, мы сейчас наблюдаем реинкарнацию старта в ЖК «Открытый Парк» с ожидаемым эпик фейлом… 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Приступил к «разбору» одной интересной локации в границах старой Москвы. И делаю этот отчет… для застройщика, причем для достаточно известного. Нет, я не заменяю аналитический отдел девелопера. Думаю, что ему просто интересен независимый взгляд со стороны.
Увы, но не имею права написать ни про площадку ни про заказчика. Работаю. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#моя_работа
📍Друзья, продолжаю мониторить рынок аренды Москвы и МО. Спойлер: он все такой же дефицитный, квартир мало, хорошие предложения уходят за считанные дни. Почему же рынок дефицитный, куда делись арендные квартиры и почему они подорожали на 30-40% за прошлый год? Давайте попробуем разобраться.
Бытует мнение, что цены на аренду увеличились, т.к. вернулись релоканты и люди отказываются от ипотеки. Знаете, я не считаю, что это ключевые причины. И сейчас попробую объяснить свою точку зрения.
Смотрите: сейчас кол-во свободных квартир в ДВА раза меньше, чем в дорелокационном 2022 году, а ставки аренды «поползли» вверх в мае прошлого года, когда рыночная ипотека не была заградительной, а была вполне себе рыночной и «рабочей» — около 10% годовых. Т.е., релоканты и дорогая ипотека если и влияют на рынок аренды — то косвенно. Парадокс? А вот и нет.
Давайте подумаем, кто в основном снимает квартиры? Конечно приезжие, т.е. те, кто приехал в столицу работать или учиться. О студентах сейчас писать не буду, они влияют на рынок аренды только в краткосрочном периоде, обычно с августа по сентябрь. А вот на первой и ключевой категории нанимателей остановлюсь более подробно. Что в Москве с работой? Открываем статистику hh и видим бурный прирост кол-ва вакансий: + 30-50% к предыдущим годам и одновременное снижение кол-ва резюме. Но это еще не все.
Какой средний возраст соискателя? Около 30 лет. А теперь вспомним про демографическую яму 90-х годов. Это то время, когда нынешние 30-ти летние появлялись на свет. Так вот, это были трудные времена и детей рожали редко. Т.е. в сухом остатке имеем: Москве нужно все больше трудовых ресурсов, при этом на внутреннем рынке их ограниченное количество. Каков выход? Повышать ЗП и привлекать извне, что бы приезжали работать, ибо сейчас и в регионах неплохо получают, ведь ВПК работает на «всю катушку». Что в общем-то сейчас и происходит, например, зарплата курьера в Москве, вполне может достигать 120-140 тыс руб.
Так вот, получается, что не из-за релокантов и не из-за дорогой ипотеки резко снизилось кол-во свободных арендных квартир. Их просто «съели» новые раб места. Аренда 40, зарплата 140. Жить можно, если ты молодой и без детей. А значит, можно подумать и о переезде в столицу.
🔖 Что будет дальше происходить с рынком аренды? Я склонен считать, что арендные ставки останутся +- на этом же уровне. Ну может мы увидим краткосрочный всплеск в сезон — это с августа по сентябрь. Но! Меня очень смущает бюджет города Москвы. Так вот, в 2024 году запланирован 10-ти % рост поступлений от налога на доходы физ лиц. Для сравнения, в предыдущих годах закладывался 6-ти % рост.
Что это значит? Это значит, что предполагается либо рост ЗП, либо рост численности раб силы. А скорее всего и то и другое вместе взятое. Рост ЗП на количество свободных арендных квартир влияет мало, рост ЗП — это скорее про покупку квартиры, а не про аренду. А вот новые раб места — очень даже повлияют. Ведь 4% от 7 млн работающих в Москве — это 280 тыс новых раб мест, которым нужно где-то жить.
.
Уфф, на этом все. Ну а вы как считаете, текущие арендные ставки еще могут вырасти? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍ЖК «Аквилон Beside 2.0», застройщик «Аквилон». Адрес: Москва, Рязанский проспект, 2/27. Предчистовая отделка, бизнес-класс, выдача ключей до 12.2027. 4 станции метро «Нижегородская» в 10-ти минутах пешком.
Текущее цены от:
Студии (23 м2) — 8,5 млн руб
ЕВРО-2 (38 м2) — 13,1 млн руб
ЕВРО-3 (59 м2) — 17,3 млн руб
Начну с того, что сайт проекта — самый невзрачный из всех, что я видел. На нем сложно что-то понять: как расположены корпуса, какая придомовая территория, куда выходят окна и т.д. — все туманно, расплывчато и неинформативно. Запутаться очень легко, поэтому, стоит «разобрать» этот проект. Итак, приступаю:
Думаю, эта локация подойдет тем, кому важна близость к центру, кому важна транспортная доступность и ритм большого города. А вот тем, кто ценит уют и комфорт — она совершенно не подходит. Судите сами:
С одной стороны: Отличная транспортная доступность, в 10 минутах пешком — ТПУ «Нижегородская» и 4 ветки метро: МЦК, БКЛ, МЦД-4 + подземка. Ну или 6 автобусов на выбор, если предстоит поездка в центр.
С другой стороны: Промзона «Грайвороново», где возводится ЖК — не самое лучшее место для прогулок: парков нет, скверов почти нет. Да, да, это так, хотя на сайте проекта почему-то написано, что в пешей доступности 8 парков и скверов. В общем, если жить на работе, а дома только спать — то может и ОК, но лично мне не подходит. С социальной инфраструктурой тоже все не очень хорошо. Если кратко: магазины есть, метро есть, а поликлиник/школ/детсадов в пешей доступности — пока нет. Впрочем, школа в будущем появится. Вот такая неоднозначная локация, о чем я и написал выше.
Теперь о проекте. Давайте будем честны. Ну какой это бизнес-класс? Максимум комфорт+. Причем со странной архитектурой — огромная длинная стена из девяти секций вдоль Рязанского проспекта. Хорошо хоть с переменной этажностью, но увы, практически без придомовой территории. И вообще, последний пункт достаточно сильно напрягает, ведь с одной стороны ЖК — Рязанский проспект, а с другой стороны построят школу и футбольное поле. И получается, что выбор видовых характеристик не богат: либо окна на шоссе, либо на школу с футболистами. В общем, для наглядности, на карте ниже — все отмечу.
Если смотрите «под аренду»: Знаете, возможно, я бы даже похвалил проект, с учетом всех «нюансов», о которых написал выше. Но не по этим ценам. Ведь студии с более-менее видовыми характеристиками стоят около 8,9 млн руб плюс нужно делать чистовую отделку. А это еще где-то миллион. Итого выходит 9,9 млн руб, а ключи через 3-3,5 года. Что имеем в сухом остатке? А имеем вот что: потенциала прироста стоимости нет, а аренда будет 45-50 тыс руб. Теперь вопрос: зачем ждать 3-3,5 года? Правильно — смысла нет, и без фин модели понятно, что лучше смотреть другие, более перспективные проекты.
Если смотрите «для себя»: Если честно, то с планировками полная беда. Но встречаются и неплохие, причем по 270-280 тыс руб/м2. Правда с «нюансами» в видовых характеристиках, а именно с окнами на «Рязанку».
🔖 Мнение автора: противоречивый проект, точнее даже не проект, а расположение участка и пятна застройки. «Для себя» бы не купил, хоть локация и близко к центру, но это субъективно. Про «инвест» не написал, и знаете почему? А потому что мне порядком надоела фраза: «инвест тут возможен, но в долгую». Какая-то абстракция без конкретики, пруфов и доказательств. А если по-существу: с ликвидными лотами в проекте — беда, а район хоть и перспективен, но пока не богат. И именно поэтому, в краткосрочной перспективе, потенциала я не вижу.
.
Интересно, а какое у вас мнение о проекте? Купили бы тут себе квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#аквилон_beside
📍Ну всё, с сегодняшнего дня, ВТБ, фактически остановил выдачи по семейной ипотеке. Ибо теперь в синем банке первоначальный взнос 50% для новых заявок. Вот такие дела, всё происходит быстро и неожиданно.
Сейчас с подписчиками закрываю несколько «подборов». Стараемся успеть купить по семейке, пока программу не свернули. Делюсь информацией: с первоначальным взносом 20% еще можно купить через: Дом.рф, Т-банк, ПСБ, РНКБ и СПБ-банк.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍СБЕР — всё. Семейку больше не выдает и на сделки не записывает. Закончились лимиты. Когда появятся новые — совершенно непонятно.
Я, честно говоря, думаю, что до нового года их не будет, ибо в следующем году изменят или порежут параметры этой программы. Пруфы тут: ссылка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Продолжаю мониторить лимиты по семейной ипотеке. Знаете, похоже, что в течение недели-двух они закончатся у СБЕР-а и у Альфа-банка. И это сейчас ключевые банки где еще можно взять семейку с первоначальным взносом 20%. А в остальных банках, как пишут подписчики, ситуация примерно следующая:
- ДОМ.РФ — занижают лимиты, одобрить 12 млн руб. — проблематично.
- ВТБ и Газпромбанк — для не зарплатных клиентов, первоначальный взнос от 30%.
- Абсолют, Совкомбанк, МКБ — первоначальный взнос 50%.
🔖 Вот такие дела. Увы, думаю, что новых лимитов по старым критериям (ставка 6%) мы вряд ли увидим. Лично я жду такие новые условия по семейке: плавающую ставку, или ставку не менее 12% годовых.
Эх, уходит эпоха раздачи практически бесплатных денег... Мне жаль, а вам? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ого, что только что написали «Ведомости». Представляете, в правительстве размышляют о резком снижении ключевой ставки. 👀
К слову, завтра очередное заседание ЦБ по ключу. Как думаете, поднимут или опустят? Я думаю, что не снизят, ибо если это произойдет — вся огромная денежная масса с депозитов, начнет выливаться на реальный рынок, в том числе и на рынок недвижимости. Ох, что тогда будет…
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#важные_новости
📍А вот и глава АН «Этажи» Ильдар Хусаинов сегодня написал, что, по его наблюдениям, рынок, на удивление, хороший, и кол-во сделок по сети — опять пошло вверх.
К слову, помню, еще пару месяцев назад он не был так оптимистичен. Ну а я тогда писал, что заградительные ставки по ипотеке вряд ли повлияют на рынок «вторички», ибо кол-во рублей у людей растет беспрецедентными темпами.
А как у вас с продажами? Есть показы и сделки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Слушайте, а для рынка недвижимости стали появляться позитивные заголовки. Смотрите:
«Известия» пишут, что ЦБ, скорее всего, сохранит ключевую ставку 13 сентября, т. е. поднимать не будут, как ожидали многие. Ну и по мнению главы ВТБ Андрея Костина, регулятор оставит ставку на текущем уровне.
Что ты нам тут про экономику пишешь, подумают подписчики. Что там с ценами на недвижимость, ждать ракету или подешевеет? Ну что же, вопрос интересный, поэтому объясню простым языком.
Смотрите, цены на недвижимость фундаментально двигают 3 вводные:
Первая. «Ключевая ставка». Кто не знает, что это, кратко объясню:
Кредиты берут не только люди, но и сами банки. Так вот, если первые идут за деньгами в банк, то вторые занимают у Центробанка. В общем, ключевая ставка — это минимальный процент, под который банки занимают у ЦБ, а потом, «прикрутив» немного сверху, выдают нам кредиты и ипотеки. Поэтому, чем выше «ключ», тем дороже ипотека и наоборот.
Да, пока рыночные ставки по ипотеке достаточно высоки. Поэтому часть людей ждет снижения цен на недвижимость. Но! Давайте посмотрим на вторую вводную.
Вторая. «Кол-во рублей у людей». Ну или по-научному денежный агрегат «M2 домохозяйств». А вот тут, друзья, полный трындец. И этот трындец не все видят, чтобы его разглядеть, нужно смотреть отчеты Центробанка. Ладно, пугать не буду, лучше напишу — всё чересчур хорошо, денег просто прорва. Смотрите:
Давайте возьмем за точку равновесия 2019 год, когда, по мнению некоторых подписчиков, цены на квартиры были справедливыми. Так вот, с 2019 года кол-во денег у людей… удвоилось. Было 32 трлн руб., а стало 64 трлн руб. Впечатляет прирост за 5 лет? Вот и меня тоже.
Третья. И самое важное. Рынком недвижимости управляют эмоции. Поэтому важнее всего, что думают люди.
Пока «ракета» маловероятна, но она вполне может произойти, даже на слухах об обесценивании рубля. Ведь денег у людей прорва, как мы увидели выше.
Падение цен. Знаете, если ключевую ставку оставят неизменной, то падения цен ожидать не стоит. Рынок воспримет этот сигнал как будущее смягчение кредитно-денежной политики, и вполне возможно, мы даже увидим некоторый рост цен до конца года.
🔖 К слову, я до сих пор считаю, что свежая «вторичка»недооценена, и мы в первую очередь должны увидеть рост цен именно на «вторичке».
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍М-да, пока в предыдущем посте шло бурное обсуждение предполагаемого обрушения цен на недвижимость, ПИК стартанул с продажами в новой очереди ЖК «Саларьево Парк».
И вы посмотрите на цены:
Студия (20 м2) от 8,6 млн руб.
ЕВРО-2 (33 м2) от 11,5 млн руб.
ЕВРО-3 (53 м2) от 15,6 млн руб.
Как вам? Парадокс или нет? Ипотеку с гос. поддержкой свернули, а ПИК выводит в продажу новые корпуса дороже, чем стоит «вторичка» в этом же проекте.
🔖 Увы, это не парадокс. Вот именно этого я и боялся, когда писал, что доступность жилья может снизиться. Смотрите, что делает застройщик: снижает этажность, презентует симпатичную архитектуру и теперь не строит массовое и бюджетное жилье. Новый формат = новые цены. И эти цены, несомненно, многим не понравятся.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#саларьево_парк
📍Ух ты, а СБЕР-то не врет. Видели, что недавно на сайте «Домклик» появилась сноска: «Лимиты по семейной ипотеке заканчиваются. Успей получить кредит, пока программа активна»? Я сначала не придал этому особого значения и подумал, что это такой маркетинговый ход, мол, налетай, успевай.
Но потом, на днях, прозвучал другой тревожный звоночек: с 29 августа банк «Уралсиб» перестал выдавать семейную ипотеку, ибо закончился лимит.
В общем, вчера я полез в оперативную отчетность по выдачам и стал считать. И как оказалось, увы, с лимитами по семейной ипотеке все не очень хорошо. У СБЕР-а они закончатся в течение месяца, следующий в очереди — «Россельхозбанк» и «Альфа-Банк». Ну а всего лимитов по семейной ипотеке осталось на 2 месяца.
🔖 Я даже думаю, что общих лимитов по семейке осталось где-то на месяц. Ведь как только они закончатся у СБЕР-а, люди сразу же побегут одобряться, вспомнив, как резко и неожиданно изменили программу IT-ипотеки после того, как закончились лимиты.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Продолжу историю ЕВРО-3 квартиры, которую мы купили с подписчиком в ЖК «Ютаново» в декабре 2023 в сданном корпусе. Несколько дней назад был закончен хоумстейджинг и меблировка, после чего выставили ее в аренду.
И буквально за два дня квартиру сдали. Причем за 100 тыс. руб./мес.! К слову — потенциальных нанимателей было несколько, пришлось даже выбирать.
Считаю, что пока все получается совсем неплохо: расчетная доходность с ипо плечом подросла до 27% годовых, квартира ликвидная, планировка тоже. Локация развивается и полностью преобразится лет через 7. А после того, как район приведут в порядок, можно будет подумать и о продаже объекта. Ну а пока ипотеку полностью оплачивает арендатор, и после оплаты ежемесячного ипо-платежа даже остается некоторая сумма.
🔖 Удивительные времена, вы только вдумайтесь: за вас ипотеку платит арендатор и даже остается сумма сверху. Не плохо, не так ли?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
📍Как вы знаете, на днях Набиуллина резко высказалась по поводу продления льготных ипотечных программ. Даже «прошлась» по застройщикам. Цитирую:
«льготная ипотека должна быть адресной и действительно помогать тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий»
«Российские застройщики за четыре года действия массовой льготной ипотеки накопили финансовую подушку и смогут выдержать снижение цен на жилье.»
📍Стартовали закрытые продажи в ЖК «SOKOLNIKI» от застройщика «STONE». Адрес: г. Москва, ул. Гастелло, з/у 32. Метро, БКЛ «Сокольники» + «Электрозаводская» — 10 мин пешком. Ключи конец 2027- начало 2028 года.
Ориентировочные цены:
ЕВРО-2 (42 м2) — 19-20 млн руб
ЕВРО-3 (54-65 м2) — 22-26 млн руб
ЕВРО-4 (90 м2) — 31 млн руб
Давайте я немного расскажу о локации. Район «Сокольники» — это ВАО. Да, да, юридически это Восточный административный округ. Правда, это нетипичный район для ВАО — он считается престижным и очень зеленый, с культовым парком «Сокольники», занимающим половину всей территории. И еще — у локации отличная транспортная доступность, центр близко, на метро до Кремля всего 14 минут по-прямой, а сам район новостройками не избалован, можно сказать, что их нет от слова «совсем».
Теперь о проекте. «STONE» построит 3 башни высотой от 24 до 33 этажей. Архитектура симпатичная, такие серенькие пенальчики из бетонной плитки с ламелями. Мне нравится, в облик исторического района точно впишутся. Да и высотность, можно сказать что умеренная, по современным московским меркам.
Теперь о «нюансах». И их тут достаточно много. Во-первых: площадка граничит с ж/д путями. Во-вторых: по-соседству насосная станция «Гастелло» и мукомольный комбинат. О последнем хочу сказать, что он ближайшее время вряд ли куда-то денется. В-третьих: ликвидность жилья в районе «Сокольники» прямо пропорциональна близости к парку. Ну и в-четвертых: да, в локации дефицит новостроек. Но это пока. Почему? А взгляните на карту внизу. Так вот, на месте бывшего грузового двора «Митьково» будет масштабная стройка с новым жильем. И этот участок РЖД достаточно интересный, он ближе к парку и к метро.
Если смотрите «для себя»: знаете, если вам нужен этот район, то выбора-то и нет. Это единственная новостройка в сегменте квартир. А свежая «вторичка» тут с «раздутыми» метражами и в следствии этого — с высокими абсолютными ценами. Например, посмотрите ЖК «Ренессанс» — ЕВРО-2 по 52 м2 и стоимостью от 25 млн руб, а ЕВРО-3 90 м2 и ценой от 42 млн руб. Да, просторно, но расточительно и дорого.
Если смотрите «под аренду»: Подсвечу интересный нюанс. Во всем проекте всего две студии. Да, да, всего две штуки. Площадь 21,5 м2. Можно без проблем сдать в аренду тыс за 60-65 руб. И знаете что? Да это 2 единственные компактные студии в сегменте квартир на весь район! Спойлер: примерно на основе таких наблюдений и делаются «подборы». Правда, не всегда, то что нужно, есть в продаже, да еще и по хорошим ценам. В общем, не спешите звонить застройщику по этим студиям. Их, к сожалению, в продаже нет, я проверял.
Если смотрите «под инвест»: Ключи скорее всего в 28 году. На ликвидные семейные лоты прайс убегает за 400 тыс руб/м2. Често говоря, никакого «инвеста» я сейчас, увы, не вижу. Со временем — может быть. Ну а сейчас — точно нет.
🔖 Мнение автора: зеленый интеллигентный район, который знает вся страна. «Для себя» рассмотреть можно, если не смущают ж/д пути. Ну а интересные лоты «под аренду» — я описал выше.
Небольшой эксклюзив. Планировки тут: ссылка. Презентация проекта тут: ссылка.
.
А как вы относитесь к Сокольникам? Сами бы стали жить в этом районе? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#stone_сокольники
📍ЖК «Иртышский квартал», застройщик «ПИК+», полная отделка. Адрес: г. Москва, 2-й Иртышский проезд 6-8. Ключи до 06.2027
Документы уже загружены на наш дом рф, а значит старт продаж можно ожидать в любой день. Ну что же, давайте попробуем кратко «разобрать» эту площадку:
Небольшое лирическое отступление. Как быстро меняется Москва. Еще недавно практически вся стройка, которую я обвел на карте внизу — была одной огромной промзоной «Калошино», занимающая большую часть района «Гольяново», который 10 лет назад был известен тем, что попал на третью строчку в рейтинге самых опасных мест планеты. Выше в списке тогда оказались только квартал Столипиново в болгарском Пловдиве и столица Колумбии - Богота. Но не пугайтесь — это все в прошлом, теперь это достаточно спокойный развивающийся район, всего в 10 км от Кремля по-прямой.
Итак, что тут построит ПИК? «Комфорт+» класс, первая очередь — 7 корпусов, в т.ч. 43-х этажная башня с симпатичной архитектурой, которая, судя по рендерам, будет иметь панорамное остекленение. Все бы вроде ничего, но до метро «Черкизовская» не дойти. Точнее дойти, но идти придется больше 20 минут и новая станция метро «Гольяново» не спасает ситуацию. Ведь она еще дальше от ЖК и ближе к Гольяновскому пруду. Вот такие дела, проект симпатичный, но без пешей доступности до метро. Поэтому, думаю, ПИК-у тут просто необходимо «стартовать» по минимальному прайсу. Иначе может случиться как с «Открытым Парком» 2 года назад. Помните? Красному застройщику даже пришлось аннулировать брони и перезапускать проект ибо «стартанул» он очень дорого и популярностью не пользовался. Да, да, это так, а вы думали что на стартах ПИК-а всегда ажиотаж? Это не так, бывали и эпик фейлы.
Теперь о самой локации. Вы только посмотрите на карту внизу, сколько всего строится... Да, район в будущем преобразится. Но давайте будем честны и не строить радужных иллюзий. Все эти разговоры о магической силе красной ветке метро, которая по-волшебству повышает ликвидность объектов в Гольяново — увы, мало что стоят. Я вам даже больше того скажу: по моим наблюдениям, аренда в локации за последнее время даже немного просела. Вот такие дела. Но об этом и о других «нюансах» подробно напишу уже в полном «разборе» после старта продаж.
🔖 К чему я написал этот пост? Во-первых, что бы «подсветить» некоторые нюансы перед стартом и сам старт продаж. А во-вторых, если вы все делаете самостоятельно, рынок не особо знаете и за «подбором» не обращаетесь, то в моменте не спешите бронить. Сравните цены старта тут и цены старта в «Плеханова, 11». Так вот, оба проекта класса «комфорт+», но у последнего локация-то интересней. И если в «Иртышском квартале» цены будут процентов на 15-20 ниже, то можно и бронить, а потом думать. А если +- такие же, то увы, и думать тут нечего.
Ну а вы как считаете, может в ЖК «Иртышский квартал» есть мощный потенциал и я был не объективен? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#пик_иртышский
📍 «Стартанули» продажи в ЖК «Ольховый Квартал» в Новой Москве от застройщика «Самолет» . Ключи до 04.2027. Будущее метро «Корниловская» 15-20 мин пешком.
«Разбор» проекта сделаю в одном из следующих постов. А пока посмотрите на студию в этом проекте — 14 м2! Вот как бывает! Так что смотря с чем сравнивать… Получается что 20-ти метровая студия — это не «будка», а просторная квартира? 😉
Впрочем, рядом «Фуд Сити», а миниатюрная малышка с отделкой и мебелью… И стоимостью в 5,1 млн руб. Если приходить домой только спать, то может и сойдет? Как говорят: «Маленькая, зато своя». Смогли бы жить в такой?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ну наконец-то. В чате ЖК Vangarden появилось видео МОП-ов комплекса. Это первый сданный проект класса «Комфорт+» от застройщика ПИК.
Как по мне — получилось в общем-то неплохо 👍. Оцените сами 👆
Как вам, нравится или нет? Достойная альтернатива ПИК-коробочкам?
.
UPD: Все-таки целевая аудитория у Вангардена и Матвеевского парка будет отличаться. Думаю, что в первоначальных прогнозах я не ошибся. Да и еще, а вы помните, что в моменте, Вангарден стоил даже дешевле МП? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 ЖК «Olivia», застройщик «Брусника», адрес: Москва, Огородный проезд, 20. Ключи до 03.2028. Старт продаж ожидается на днях. Что удалось узнать по ценам:
Студии (27 м2) от 13,4 млн руб
ЕВРО-2 (40 м2) от 16,5 млн руб
ЕВРО-3 (66 м2) от 25 млн руб
Слушайте, ну это просто удивительно. Такое ощущение, что застройщики соревнуются: кто «стартанет» дороже. Локация в целом неплохая, есть даже перспективы и точки роста, проект на рендерах симпатичный, но цены… Они перечеркивают все плюсы. И вообще, сложно представить портрет покупателя, который готов ждать квартиру 4 года по цене выше рынка.
Бегло посмотрел, какие студии сейчас продаются на «вторичке» в этом бюджете. Без проблем купите в ЖК «Авиатика» — проект в целом тоже интересный, а так же в ЖК «Level Причальный», в ЖК «Freedom», в «Талисман на Рокоссовского», в ЖК «Преображение», в ЖК «Символ», в ЖК «ALIA» и т.д. Да выбор просто просто огромный. Увы, вот такой «инвест» на последних стартах продаж, точнее «антиинвест».
Из своей практики, мы с подписчиками, последнее время, практически всегда покупали либо на «просадках», либо отличные ликвидные лоты в высокой стадии готовности. Примеры: Симфони-34 (ЕВРО-2) за 16-16,4 млн руб, ALIA (ЕВРО-3) за 18-20 млн руб, Примаверу (ЕВРО-3) по 400 тыс руб/м2, SOUL (ЕВРО-2 и ЕВРО-3) — в ипотеку 0,1% на 30 лет без удорожания и т.д.
🔖 К чему это я написал. Последнее время, к сожалению, не вижу хороших цен на стартах продаж. Ну, может, только у ПИК-а и то не всегда. Вот такой сейчас рынок — проекты в высокой стадии готовности зачастую интересней котлованов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
