11220
Канал подборщика Алексея: математика, модели, прогнозы, кейсы, "разборы" и скрытые закономерности 🤫 Связь со мной: @totemo
Сегодня в ТЦ "Крокус-Сити" произошла ужасная трагедия. Соболезную близким погибших. Дал распоряжение оказать всю необходимую помощь всем, кто пострадал во время случившегося.
Читать полностью…
📍Друзья, в предыдущем посте я написал, что на самом деле происходит на «вторичке» Москвы. Понимаю, что такая правда не всем нравится…. Но это правда, а факты вещь упрямая. И какими бы не были наши желания, они не могут изменить ни самих фактов, ни данных по продажам Росреестра.
В общем, теперь давайте разберемся, что происходит с ценами на новостройки Москвы. Многие уверены, что они снижаются, ведь об этом говорят эксперты, кивая в сторону ЖК «Shagal», где недавно была хорошая просадка. То ли еще будет!
Друзья, это поверхностный анализ. Сейчас открою вам небольшой инсайд — в Шагал-е грядет удешевление проекта. Следующие очереди будут комфорт-класса, из-за этого и скидки. Т.е. это частный случай.
А что происходит с ценами новостройки в целом? Увы, ликвидные проекты опять стали дорожать. Не верите? Прикрепляю скрин канала «Подешевело МСК»
🔖 Вот такие дела. Я бы не сказал, что рынок новостроек Москвы стагнирует. Более того — цены в ликвидных проектах опять стали расти 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍ЖК «Москворечье» — похоже, именно так и будет называться новый проект ПИК-а у БКЛ «Варшавская». Но это не так уж и важно, важнее то, что старт продаж должен произойти буквально на днях, поэтому решил написать краткий «разбор» локации.
Первая очередь — 4 корпуса от 12 до 37 этажей. На 99% уверен, что это будет «ПИК+», а не типовые пик-коробочки, т.к. в анонсе на сайте застройщика упоминается «уникальная архитектура». А судя по посадке корпусов, думаю, что мы увидим какой-то аналог ЖК «Плеханова, 11». Технические планировки и поэтажные планы вы можете посмотреть тут: ссылка
Знаете, считаю, что на старте тут ПИК предложит неплохие цены, иначе вообще не вижу никакого смысла бронировать первую очередь. И сейчас я объясню свою точку зрения:
Думаю, что вы уже догадались, что это промзона, которую полностью снесут и застроят. Осваивать эту «промку» будут лет 7-10, а что и где построят — отмечу на карте внизу. Ну и что такого, скажете вы. Ведь со временем тут появится новый современный район, в чем проблема?
А проблема в том, что первая очередь имеет самое неудачное расположение — она максимально удалена от метро (пешком 20 минут); она ближе всего к тепловым станциям «Коломенское» с устрашающими трубами и рядом с мусоросортировкой, где переодически нелегально сжигают отходы. Ну и хорда недалеко. Вот такие дела… Да, с мусорным предприятием, город, думаю, разберется, ведь жители «LIFE Варшавское» уже звонят во все колокола. А вот удаленность до метро — и в будущем будет проблемой, как в аренде, так и при продаже. И знаете почему? А потому что проект масштабный и состоит из нескольких площадок. Так вот, следующая очередь гораздо лучше, она «стартанет» на соседнем участке и рядом с метро.
🔖 Друзья, в общем, некоторые «нюансы» я подсветил, т.к., думаю, что их необходимо знать, а более подробный «разбор» сделаю после старта проекта.
.
А что думаете вы о вышеперечисленных «нюансах» и о локации? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#пик_москворечье
📍В августе прошлого года писал: «Вчера ездил в автосалон. Смотрел китайские автомобили…. Возьму ли я кредит под 18% в связи с повышением ключевой ставки? Ага, ну уж точно нет.»
Это была первая стадия, стадия «отрицания». И вот, на прошлых выходных повторно посетил автосалон со стадией «принятие». Домой уехал на новом автомобиле.
Поэтому, понимаю подписчиков, которые пишут гневные комментарии. Возможно, они сейчас тоже находятся в стадии «отрицания».
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Готовлю очередной «разбор» будущего старта продаж в ЖК «Olivia», который на Огородном проезде, 20 от застройщика «Брусника». Внимательно изучаю градостроительные планы и натыкаюсь на один интересный документ.
А именно — на решение об изменении границ санитарно-защитной зоны, с подробным перечнем вредных выбросов от действующих предприятий, которые рядом с ЖК. Хммм... Чего тут только нет: и серная кислота и серы диоксид… (см скрин ниже). Мдаа, на первый взгляд — какая-то жесть… 🤷
В общем, готовлю «разбор». Опубликую в одном из ближайших постов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
📍Вы только посмотрите, что происходит… Я сейчас про количество свободных арендных квартир в Москве. Спойлер: трындец, похоже, ближе к лету будет жара. И я сейчас не о погоде…
Смотрите, диаграмма ниже, я собираю данные регулярно: в марте прошлого года в аренду сдавалось 32,6 тыс квартир, а сейчас 12,6 и предложение не растет. Помните, были же гипотезы, что квартиры купленные на волне ажиотажа в 2023 выйдут на рынок аренды и его обрушат? Так вот, этого не произошло.
Теперь, внимание, вопрос: а что будет к началу этого лета? Именно в мае-июне прошлого года мы все видели рост арендных ставок из-за дефицита на рынке. Да, да, сезон в прошлом году начался именно в мае-июне, а не в августе, как обычно. Причем, год назад, я об этом писал заранее, но мне тогда мало кто верил.
В общем, давайте представим: предположим, кол-во свободных арендных квартир в Москве продолжит «бултыхаться» в диапазоне 12-13 тыс квартир, а к сезону, как обычно, уменьшится еще процентов на 20. Мда, ну и дела… Прошлым летом мы все наблюдали дефицит, а что будет этим? Пока все идет к тому, что будет «лютый дефицит». Такого, честно говоря, я еще не видел…
🔖 Хммм… Что же будет со ставками арендны в этом сезоне, как вы считаете? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Строительство всегда реагировало на внешние и внутренние изменения, поэтому девелопмент – область для тех, кто не боится перемен и готов идти до конца для успешной реализации заявленной стратегии. Upside Development в 2023 году вышел на рынок полностью обновленным, проведя масштабный ребрендинг и представив проект ультрасовременных небоскребов Upside Towers на территории более 7 га в Бутырском районе.
Локация активно развивается, здесь строят современное жилье, полностью подходящее для комфортной жизни. А расположение подойдет всем:
До работы в центре города - 15 минут на автомобиле. Рядом 5 парковых зон СВАО, близость к ВДНХ и Сокольникам, для тех, кто привык к культурному отдыху. А для любителей креативного времяпровождения в ближайшем доступе находятся творческие кластеры "Флакон", "Хлебозавод".
В Upside Towers предусмотрен широкий спектр инновационных решений для жилых и общественных пространств. Включает в себя систему очистки воды с сохранением полезных минералов, мониторинг микроклимата, современную систему безопасности, как в квартирах, так и на всей территории квартала, также предусмотрены датчики, оповещающие о протечке, пожаре и взломе, будут зарядки для электрокаров и многое другое.
Строительство ведется с соблюдением принципов устойчивого развития. Внедренные в проект решения и сервисы позволяют не покидать квартиру и дом, без дополнительной надобности. Все это рядом с динамичным центром мегаполиса, в окружении парков.
Компания разработала комплексную стратегию. Один из ее треков - цифровизация, которая обеспечивает не только комфортную жизнь, но и революционно меняет принципы в строительстве. Реализовать данный трек удалось благодаря активному участию в анализе и пилотировании лучших технологических решений от российских разработчиков. Решения позволяют закрыть весь цикл строительства, начиная от проектирования, заканчивая эксплуатацией.
Компания успешно реализует стратегию и активно внедряет цифровизацию для улучшения процессов строительства. За 2023 год Upside Development получил разрешение на строительство первой и второй очереди Upside Towers. Летом завершили выдачу ключей в ЖК "Любовь и голуби". А в начале 2024 года получили разрешение на строительство бизнес-центра Upside Kuntsevo класса "А" рядом с метро "Кунцевская".
Можно ли купить сейчас квартиру?
Не секрет, что сейчас рынок жилья штормит: ставки по кредитам шатаются, первый взнос банки подняли, а застройщики не спешат снижать цены. Купить квартиру становится все сложнее.
Также не секрет, что большинство людей покупают квартиры в ипотеку: 62% сделок в 2023 году, 83% в декабре по данным ЕРЗ. Если условия по ипотеке, в том числе государственной, не изменятся, то о доступности жилья говорить будет сложно. Ежемесячные платежи станут серьезной нагрузкой для семейного бюджета.
Может настала пора подумать о том, как развивать рыночные механизмы поддержки рынка новостроек, а не ждать от государства денежных вливаний и бесконечной поддержки? Тут А101 с другими застройщиками и банками обсудили эту тему и вот к чему пришли.
Можно придумать альтернативу в виде льготного субсидирования ипотеки застройщиками с привлечением т.н. бридж-кредитов. Уже сегодня часть застройщиков может субсидировать до 8% от рыночных ставок. Тогда покупатели получат хорошие условия по сделкам.
Еще можно развивать ипотечные спецпрограммы для разных профессий или региональные программы. И сделать ипотеку для молодоженов, которые еще не успели обзавестись детьми. Почти 50% россиян в возрасте до 25 лет, состоящих в браке, отказываются заводить детей только из-за отсутствия своего жилья. А около 35% людей этого возраста называют наличие собственного жилья одним из ключевых условий вступления в брак. «Молодежная ипотека» поможет решить эту проблему, заодно повысив рождаемость.
Наконец, надо увеличить лимит кредитов в больших городах и снизить первый взнос. В совокупности это повлияет на доступность жилья.
А вы как думаете, что будут делать банки и застройщики?
📍 ЖК «Руставели, 14», ПИК, адрес: Москва, ул. Руставели, 14 Ключи до: сдан - 06.2025 Метро «Бутырская» 7 мин пешком, МЦД «Останкино» 15 мин пешком.
Проект не новый и многие его знают. Но подписчики все же просили «разобрать» этот комплекс. Ну что же, начинаю.
Сначала тезисно опишу отзывы о проекте, с которыми вы сталкивались: «Пробки, промзона, печальный район». Отчасти я согласен. Но не торопитесь делать выводы только на основе впечатлений. И ниже я расскажу, почему.
Да, пока это промзона, но ее полностью застроят. В будущем, тут появится небольшой уютный райончик, причем недалеко от центра. Что и где построят — отмечу на карте внизу. Но этот пункт не самый важный, ведь застройкой промзон в Москве уже никого не удивить. Гораздо важнее планы города и расположение локации относительно этих планов. И эти моменты я опишу более подробно.
Первое. Проект находится на салатовой ветке метро и многим она не нравится. И знаете почему? А потому что у этой ветки в северной ее части нет пересадки на кольцевую линию. Но это пока. Не все знают, но уже началось строительство новой станции метро — «Суворовская», которая соединит салатовую ветку и кольцевую линию. А теперь «копнем» еще глубже.
В чем особенность станции «Суворовская»? В выходах из метро. Один из них будет располагаться прям на площади спорткомплекса «Олимпийский». Не забыли еще о таком? Ведь он уже давно на реконструкции. Если забыли — это будет огромный, масштабный, знаковый проект столицы: тут появится появится аквапарк, 15 бассейнов, торговый центр, вращающиеся панорамные рестораны, концертный зал, комплекс для 22 видов спорта и т.д. Впечатляет? Так вот, жители «Руставели, 14» смогут выйти из дома и через 8-10 минут оказаться в «Олимпийском». И даже ходить много не придется, т.к. новая станция метро будет оснащена траволаторами, как в аэропортах.
Продолжу. Давайте обратим внимание на планы города, а именно на будущее ТПУ «Петровско-Разумовская», оно недалеко, всего в 2-х остановках по прямой на метро. Тут будет остановка сверхскоростных поездов Москва-Питер, на которых из столицы до Санкт-Петербурга можно будет доехать за 2 часа. Еще один масштабный проект и опять недалеко.
Далее. Дорожное строительство: ул. А. Королева и ул. Фонвизина соединят — так что время в пути до Бот сада займет около 5 минут. Ну и новое шоссе объединит ТТК, Огородный проезд и СВХ: до «трешки» можно будет доехать за 7 минут, а до МКАД за 15 минут. В общем, пробок на районе в будущем точно не будет.
Если смотрите «для себя»: перспективы я описал выше, остается добавить,что рядом парки «Дубки», «Кончаловский», «Яблоневый», ну и можно дойти до отличного парка «Останкино». Теперь о минусах — школа и детсад в проекте, появятся не ранее 27 года. Ну и заводы «Карат» и «Бараночный» — увы, никуда не переносят. Правда, не думаю, что они тут навсегда, все-таки это околоцентр, здесь каждый кусочек земли — на вес золота.
Если смотрите «под аренду»: студию сдадите за 50-55 тыс руб. И вообще, с арендой тут все будет неплохо. Смотрите, помимо ТПУ и Олимпийского, в пешей доступности строятся бизнес-центры: STONE Дмитровская и Останкино бизнес-парк. Давайте прикинем: в Олимпийском — 8 тыс раб мест, в Стоун — 4 тыс, в Останкино — 8 тыс, плюс Дизай-завод, Хлебозавод (это не завод, это арт-объект), плюс локация будет востребована у тех кто живет на 2 города (Москва-Питер). В общем, «итого» даже считать не буду, итак становится понятно, что с арендой тут все будет хорошо.
Если смотрите «под инвест»: потенциал у локации есть, а у цен нет. Высокая стадия строительства, весь рост уже отыгран. Остается ждать либо скидок и акций, либо новую очередь. Ну и еще добавлю, что у проекта специфическая посадка корпусов и по-настоящему ликвидных лотов не очень много.
🔖 Мнение автора: площадка близко к центру, а у локации неплохой потенциал. Проект я бы рассматривал и «для себя» и «под аренду» и «под инвест».
.
А вы смотрели этот проект? Какие сложились впечатления? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#руставели_14
📍 ПИК вывел в продажу новые корпуса (22.1—22.4) в ЖК «Бусиновский Парк». Если кто-то не знает — это проект на северо-западе Москвы, 20-25 минут пешком до МЦД/метро «Ховрино». Ну вывел, да вывел, можете сказать вы, что тут такого?
А вы посмотрите на архитектуру и на сроки выдачи ключей. Похоже что все — эпоха ПИК-коробочек миновала... новый корпус 22.3 из стекла и металла. Еще раз: у ПИК-а дома из стекла и металла… Хммм… друзья, да это прорыв, если учесть еще тот факт, что ключи от квартиры с отделкой вы получите через 2,5 - 3 года.
Знаете, похоже, что ПИК повышает планку и заходит в сегмент Level-а и ЛСР-а. Причем «давит» конкурентов не только архитектурой, но и ценами. Давайте сравним: Достаточно скромный ЖК «Парксайд» от ЛСР — студии с отделкой стартуют от 9 млн руб, а в ЖК «Бусиновский Парк» от ПИК — цены начинаются от 6,7 млн руб. Да, понимаю, что географически эти локации отличаются, а сравнил я их потому, что исторически они всегда были одинаково недорогими.
🔖 К чему я это написал? На это есть несколько причин: Первая: похоже, что Левел-у и ЛСР-у что-то придется менять. Возражения менеджеров: «ну это же ПИК» — больше не будут восприниматься всерьез. Вторая причина: все больше склоняюсь к тому, что следующую очередь «Матвеевского парка» перепроектируют в сегмент «комфорт+». Третья причина: скорее всего, ПИК-коробочек, на стартах продаж в Москве — мы больше не увидим.
.
А что вам нравится больше: новая архитектура застройщика или ПИК-коробочки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 Напишу-ка я тоже свои мысли про текущий закрытый старт продаж ЖК «CityZen» от застройщика MR Group. Кто не знает — это новый проект в районе Южное Тушино. Выдача ключей до 06.2028
Минимальные цены от:
Студия (18 м2) — 8,6 млн руб
1-К (31 м2) — 11,7 млн руб
2-К (52 м2) — 17,6 млн руб
3-К (71 м2) — 23,8 млн руб
360-400 тыс руб/м2 в промзоне без инфраструктуры — ее вообще нет, абсолютной ноль и ждать ключей 4 года.
Друзья я в конце лете писал: рассмотрите соседний ЖК ALIA — неплохие цены, ключи в 25 году, студии по 10 млн руб и семейные форматы по 360-380 тыс руб/м2 — вся инфра уже практически вся есть, промзон — нет, набережная с парком, до метро недалеко. Но видимо мы легких путей не ищем....
ALIA — это фу… А вот ЖК «CityZen» — в @опе мира, просто в лютейшей промзоне, и не просто на окраине промки, а в самом ее центре — это «инвест» и надо брать! Вы что, серьезно?
Я сейчас даже расскажу как все дальше будет. Все по классике: инвесторы с перепугу «залетают» в «закрытый старт» — он хоть и закрытый, но о нем все знают и каждый может участвовать. Мы все дружно бронируем, много бронируем... После этого застройщик взвинчивает прайс, в ТГ каналах появляются посты — «ну я же говорил». Ну и инвесторы выкупают забронированные квартиры. Ведь цены-то выросли, ну а мы «хакнули» систему, купили дешево — думаем мы. Продолжу, что же происходит дальше?
А потом, с завышенным прайсом — продажи затухают. Ну кому нужна ЕВРО-2 в промзоне за 14 млн млн руб с ключами в 28 году, когда в районе м. Спартак есть почти сданные корпуса примерно за эти деньги? И что дальше застройщик делает? Да, да — снижает цены. И он к этому готов — все просчитано. Вот такая ловушка, вот такая правда жизни.
.
Планировки проекта тут: ссылка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 Друзья, какие проекты вам интересны? «Разборы» каких ЖК сделать в ближайшие пару недель? Я вот думал написать про Примаверу, т.к. раскопал в АИП (адресной инвестестиционной программе Москвы) любопытные факты про бывшее Тушинское аэрополе, но потом стал сомневаться — интересен ли вообще этот проект и стоит ли писать о нем.
В общем, жду ваших предложений. See ya, не переключайтесь ✌️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
В мире происходят глобальные изменения. Это факт. При этом островком стабильности, несмотря ни на что, остаются ОАЭ и их флагман Дубай. Впрочем, чему тут удивляться, эмираты за последние несколько лет произвели тектонические усилия по укреплению и диверсификации экономики, перераспределению доходов в пользу несырьевого сектора и привлечению иностранных инвестиций. Отсюда и небывалый спрос на недвижимость, который в 2023 году побил все рекорды региона и очевидно продолжит расти и в 2024.
Рекомендуем вам канал НАРОДНЫЙ ДУБАЙ, созданный лицензированным брокером ОАЭ Валентином Куликовым.
Валентин переехал в Дубай почти два года назад. За это время он стал не только владельцем агентства Sunlocate Properties, но и одним из авторитетных брокеров Дубая, который помог многим клиентам купить недвижимость мечты либо продать её по выгодной цене. Экспертные материалы Валентина регулярно публикуются как в российских СМИ, таких как Investing, так и в арабских (Khaleej Times, Gulf News).
Все новости рынка недвижимости и не только, топовые предложения по новостройкам и вторичке Вы можете читать 👉🏻 здесь — и всё это в доступной подаче.
Читайте, подписывайтесь и узнавайте больше о Дубае и не только!
📍 В предыдущем посте я писал, что жду акции и скидки в конкретных переоцененных проектах. Точнее не просто жду, а шевелюсь и мониторю рынок. Ну а вы в комментариях просили, что бы я писал про кейсы или интересные проекты.
Делюсь — смотрите, что происходит с ценами в ЖК «Кутузовский Квартал» от ПИК. По некоторым лотам скидки достигают 15% и сейчас цены даже ниже, чем в октябре 2023.
Почему застройщик так снижает цены, ведь проект же интересный? Да, проект интересный — а вот продажи «встали», в декабре продано всего 6 квартир. Вот этим мне и нравится ПИК — если нет продаж, тут же снижает цены, потому как темпы для него важней, чем прибыль.
А вы видите коррекцию цен на рынке? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 ЖК «Плеханова, 11», застройщик ПИК, класс «комфорт +», полная отделка. Адрес: Москва, ул. Плеханова, 11. Метро + МЦК «Шоссе Энтузиастов» 10 -12 минут пешком, выдача ключей до 09.2026
Проект, который многие ждали и который, несомненно, стоит «разобрать» более подробно. Почему же покупатели и инвесторы ждали старт этого проекта? А все потому, что в районах Перово и Новогиреево – новостроек нет, т.е. в этой локации больше ничего не строится и это значит, что тут сформировался отложенный спрос.
Отложенный спрос, отложенный спрос – многие о нем пишут, но мне кажется, что не всем понятно, что это такое и как он формируется. Объясню: как правило, около 50% покупателей рассматривают покупку квартиры именно в своем районе, ну или в соседних, т.к. рядом друзья, родители, родственники и т.д. И если по каким-то причинам подходящий объект они не могут найти – то откладывают покупку. Покупку-то они откладывают, а вот желание купить квартиру подходящую под их параметры – остается. И часто бывает, что даже деньги есть, но не покупают, потому что подходящей квартиры нет. И это и есть отложенный спрос.
В общем, если кратко – отложенный спрос формируют ждуны – это те, кому надо, но не горит. И в этой формулировке «ждун» – нет ничего обидного, я сам такой, мне нужен конкретный лот в своем районе, но найти не могу, поэтому сижу вот… жду… 🙂 Причем заметьте – жду я конкретный лот, а не падение цен или апокалипсис на рынке недвижимости Москвы. Мне нужно решить жизненную потребность, для меня это важнее, чем точка входа. Вот такие вот дела…
С отложенным спросом разобрались, теперь о локации: Перово – это спальный район Москвы, пятую часть которого занимает промзона «Прожектор», которую постепенно будет осваивать ПИК и другие застройщики. Сам район мне нравится – очень много зелени, причем так много, что когда гуляешь летом – иногда не видно неба, видны только кроны деревьев. Ну и из плюсов также стоит отметить, что рядом Измайловский парк и локация недалеко от центра – всего 12 минут и вы уже на Третьяковской, что достаточно быстро.
Теперь о минусах: друзья, большая часть планировок – это жесть. 40-50 процентов квартирографии – просто неликвид: классические планировки с избыточной площадью, проходные кухни-гостиные, 7-8 метровые коридоры… Мда, ну и дела. Продолжу: район-то зеленый и тихий, но это пока. В будущем он будет практически полностью… снесен. Посмотрите на карту внизу, более двухсот домов попали в программу реновации. Это же сколько времени люди будут жить в постоянной стройке, лет 8-10? Впрочем, со временем, снос превратится в жирный плюс – ведь люди не хотят жить среди старых обшарпанных домов, люди хотят жить в красивом и современном районе.
Если смотрите «для себя»: если вас не пугают минусы жизни в стройке, то я бы рассмотрел. Все-таки большая часть района обжита и имеет всю инфраструктуру, в т.ч. неплохие школы. Из минусов, которые не описал выше, хочу обратить внимание на кол-во м/м в паркинге первой очереди – на 1,5 тыс квартир всего 199 машиномест. Явный дефицит, поэтому, думаю, будет оверпрайс, как в аренде, так и в продаже.
Если смотрите «под аренду»: студию в этом проекте сдадите тыс за 50 руб. И думаю, что ликвидность будет неплохой, ведь в проектах ближе к центру: Лефортово Парк, Символ и т.д. студии сдаются в аренду уже ближе к 60 тыс руб.
Если смотрите «под инвест»: Я бы оценивал цены «на ключах» в проекте так – процентов на 7-10 ниже, чем в ЖК «Красноказарменная, 15» и ЖК «Лефортово Парк». Давайте будем реалистами, никто не будет покупать квартиры в ЖК «Плеханова, 11» по таким же ценам, как и в проектах, которые ближе к центру.
🔖 Проект достаточно интересный, а вот текущие цены, считаю, что пока – нет. Ведь после «бурного» старта и повышения прайсов, практически всегда происходит откат. Такое же ценообразование я наблюдаю в ЖК «Кутузовский Квартал», где цены уже немного снизились.
.
А вы что думаете о ЖК «Плеханова, 11», бронировали тут квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
#плеханова_11
ЖК «TATE», застройщик «Кортрос». Адрес: Москва, ул. Веткина 2с1-с12, бизнес-класс, отделка вайтбокс. МЦД-метро-БКЛ «Марьина Роща» 5-15 мин пешком. Ключи до: 12.2027
Текущие цены от:
Студии (30 м2) —13 млн руб
2-ЕВРО (40 м2) — 18 млн руб
3-ЕВРО (59 м2) — 22 млн руб
4-ЕВРО (79 м2) — 27 млн руб
Проект новый, поэтому, кратко о нем расскажу: Две башни плюс низкоэтажный корпус с офисами, рестораном, фитнесом, бассейном и, возможно, апартаментами. На рендерах, чем-то напоминает соседний ЖК «MOD». Сейчас в продаже корп «A»: 49 этажей, 6 лифтов, 13 квартир на этаже, потолки 3,1 м. Немного «муравейно», но терпимо. Ну и как любой комплекс — имеет свою плюсы и минусы и об этом ниже:
Давайте будем честны. Транспортная доступность у проекта отличная— рядом 4 станции метрополитена. Но в комфортной пешей — только МЦД. Зато, сразу две ветки. А вот до подземки и БКЛ идти уже придется около 10-15 минут и путь будет не самый комфортный: либо через Шереметьевский путепровод, либо через надземный переход ТПУ «Марьина Роща».
Впрочем, возможно, я придираюсь. Не каждый ЖК может похвастаться такой транспортной доступностью, ведь уехать можно хоть куда: 6 минут до центра, 6-15 минут до офисных кластеров на Савеловской и Белорусской, 25 минут до Сити, 5 минут до Рижской. И все это без пересадок. За это жирный плюс.
У проекта так же есть жирный минус, о котором, возможно, не все знают, ведь он появится в будущем. Думаете я про ж/д пути с 2-х сторон? Нет, я не этот «нюанс» имел в виду. Я имел в виду новое дорожное строительство. Все дело в том, что город от ТТК до Северо-Восточной хорды построит новую скоростную магистраль, которая будет находиться всего в 100 метрах от ЖК «TATE». Но, это пол беды, основная беда в том, что съезды и выезды на эту новую транспортную артерию, будут пролегать по всему периметру комплекса. В общем, новую транспортную развязку нарисую на карте внизу. Это, конечно, существенный «нюанс» и знать об этом стоит.
Если смотрите «для себя»: Основные плюсы и минусы я описал выше. Стоит добавить, что прямого прохода к ТЦ «Капитолий» скорее всего не будет, ибо предполагается установка всего одного светофора между ЖК и МЦД (отмечу на карте). Если вас не пугает новая транспортная развязка и ж/д с двух сторон — то проект вам может и подойдет. А автомобилистам будет даже удобно, ведь это околоцентр. Если сомневаетесь, то в радиусе нескольких километров есть из чего выбирать: тут и ЖК «MOD», и «Upside towers», и «Достижение», и «ILOVE», и «Руставели,14», плюс скоро «стартанет» Брусника на Огородном, а на месте Рижского грузового двора будет масштабная стройка от застройщика «РГ Девелопмент».
Если смотрите «под аренду»: а вот аренда тут будет востребована. Студию сдадите за 70-75 тыс руб, а ЕВРО-2 за 110-120 тыс руб. Напомню, что помимо хорошей транспортной доступности, рядом, на месте Рижского вокзала появится мега-ТПУ со сверхскоростными поездами Москва-Питер. Так что с арендой все будет хорошо: турпоток плюс армия белых воротничков, которые живут на два города, будут поддерживать стабильно высокий спрос как на посуточную, так и на долгосрочную аренду. Но! Опять есть нюанс. Смотрите — ключи в конце 2027 года, плюсуем время на ремонт. В итоге, квартиру получим через 4-4,5 года. С учетом того, что каждый месяц ожидания будет обходиться минимум в 70-75 тыс руб — это стоимость аренды студии, возникает вопрос: зачем сейчас тут покупать? Не правильней ли будет рассмотреть другие проекты с потенциалом и в более высокой стадии готовности? Я бы сделал именно так.
Если смотрите «под инвест»: Думаю, что вы уже сами поняли, есть тут «инвест» или нет. Спойлер: по таким ценам — увы, нет, если учесть «нюансы» и сроки получения ключей — дорого.
🔖 Мнение автора: симпатичный проект в суровом окружении. Ликвидными будут только высокие этажи. «Под аренду», я бы рассмотрел, но не сейчас, а ближе к сдаче.
А что вы думаете о проекте? Купили бы тут квартиру с учетом всех плюсов и минусов? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_тате
📍 Помните, что предрекали нам эксперты в прошлом году из-за повышения ключевой ставки? «Спрос на вторичное жилье обвалится», «снижение спроса потянет цены вниз», «вторичную недвижимость ждет крах» и т.д.
Ну и что вы думаете, эксперты были правы? А вот и нет. Росреестр сегодня опубликовал данные по продажам «вторички» в Москве за февраль. И что мы видим? А видим мы, что продажи на вторичном рынке не обвалились и… примерно равны январю-февралю прошлого года. Напомню, что ключевая ставка в начале 2023 была 7,5 процентов (ипотека 9), а сейчас 16 (ипотека 17).
Вот такие дела, продажи нормальные, рынок не упал, а средняя цена м2, в сделках на «вторичке», не падает, а растет. Почему так происходит? Я этот «феномен» подробно описывал в прошлом году тут: ссылка
.
А вы ждете обвала рынка «вторички» из-за дорогой ипотеки? 👀 Я нет, т.к. полностью солидарен с комментарием Дмитрия:
«Сама по себе высокая ставка не душит спрос на кредиты. Он душится в том случае, если ставка высокая, а инфляционные ожидания низкие или умеренные. Если же люди ожидают инфляцию 15-20% и кредит им предлагают под те же 15-20%, то для них это примерно то же самое, что кредит под 5% при инфляционных ожиданиях в 5%.»
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Неожиданный инсайд сегодня просочился от ЦБ, т.к. на офиц сайте регулятора, пока нет данных за февраль. Если тезисно:
«Он продолжает расти даже в рыночном сегменте…» — тут ЦБ имеет в виду, что выдача ипотеки по рыночным ставкам не падает, как ожидали эксперты, а растет 🤔
«А льготные продолжают расти темпами даже выше, чем в прошлом году» — ну тут и без перевода все понятно. При наблюдаемой инфляции 15-17% и высоких ставках по депозитам, почему бы не купить в льготку под 6-8% годовых. Вот и ажиотаж.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Знаете что произошло на прошлой неделе? На рынке недвижимости Москвы новый рекорд. Cпойлер: квартиры опять подорожали. По данным «СБЕР-а», средняя стоимость квадратного метра в столице — установила исторический максимум: ссылка. И это не «хотелки» продавцов, а средние цены в реальных сделках, которые и публикует «СБЕР».
Парадокс? Ведь уже много лет эксперты упорно твердят о том, что недвижимость перегрета и цены скоро упадут. Ну и самые отчаянные, предрекают падеж до уровней 2019 года, после отмены льготной ипотеки, которая действует до 1 июля 2024.
Друзья, мое мнение абсолютно противоположное. Я не считаю, что сейчас рынок перегрет. Да, есть переоцененные проекты и их много, но не весь рынок целиком. Даже больше скажу: не считаю, что «льготка» разгоняет цены. Она скорее катализатор не роста цен, а объемов строительства. В общем, сейчас объясню, почему так думаю:
Первое. Эксперты, про которых я написал выше, считают, что справедливые цены на рынке недвижимости Москвы были в 2017-2019 годах. А потом их разогнала «проклятая» льготная ипотека, ведь если бы не она — цены остались бы прежними.
Хорошо, допустим, что в 2019 году цены на рынке были справедливыми ≈ 170 тыс руб/м2. А какими тогда были зарплаты? Так вот, средняя ЗП была около 85 тыс руб. Ну или на два оклада можно было купить 1м2 в столице. Подчеркну, что льготной ипотеки не было.
Второе. Что имеем сейчас? 280 тыс руб/м2 и ЗП 140 тыс руб. Хммм, это же получается, что и сейчас на 2 оклада можно купить тот же 1м2!? Да, это так. Уже интересней, ведь раньше без «льготки», с похожими параметрами, недвижимость продавалась и цены не падали.
Третье. Давайте посмотрим еще раз на диаграмму ниже. При каких вводных снижались цены в 2022 году? Напишу: 276 тыс руб/м2 и ЗП 115 тыс руб. Здесь невооруженным взглядом видно: дорого и рынку нужна коррекция. Да, «льготка» — есть, но цены на рынке все равно падают.
Теперь четыре вопроса:
Первый. Вы действительно считаете, что льготная ипотека «разгоняет» цены в Москве, а не монетарная политика государства?
Второй. Если сейчас отменить все льготные ипо-программы, что будет с ценами? Они упадут? Или родится новый мем: «Доступность жилья – проблема твоя». Как считаете?
Третий. А что произойдет с ценами на недвижимость, если из-за бюджетного импульса, о котором я писал тут, зарплаты еще вырастут?
Четвертый. Похоже, что и деревья растут до небес, если экономику накачивать бюджетными импульсами и вертолетными деньгами?
🔖 Мнение автора: Попробуйте сами ответить на 4 вопроса выше. Ну а я считаю, что что льготная ипотека — это прекрасный инструмент, при правильном и вдумчивом выборе объекта. И рынок не такой, как кажется на первый взгляд.
.
А что думаете вы? Автор канала сбрендил, как и пару лет назад, когда написал, что ипо 0,1% — это отличный инструмент и стоит покупать? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍ЖК «Primavera», застройщик «Стадион Спартак». Адрес: Москва, Волоколамское шоссе, 71/12-13, премиум-класс, без отделки. Метро «Спартак» 10 минут пешком. Ключи до: 12.2024 - 12.2025
Решил «разобрать» проект по двум причинам. Первая: у локации есть перспективы, о которых я напишу ниже, а вторая: скрытые скидки до 15%. Да, да, так и есть — именно скрытые, т.к. на сайте их нет, а на самом деле они есть.
Возможно, этот пост также будет полезен и тем, кто ждет старт продаж 4-ой очереди ЖК «ALIA», где обещают демократичные цены. Итак, начинаю:
Да, да, знаю, знаю, какие отзывы об этом районе: «пробки на Волоколамке», «инфраструктуры нет» и т.д. В интернете, как обычно: или негатив или реклама без конкретики.
Знаете, я считаю, что раньше эту локацию ругали вполне заслуженно. Но время течет и многое меняется. Раз — и в прошлом году открылась школа № 727. Два — в этом году появится новая школа с тех уклоном в ЖК «ALIA». Три — еще две школы откроются в 25-26 годах в ЖК «Holland парк». Ну и с дет садами примерно такая же ситуация. Вот такие дела, а еще года полтора-два назад тут ничего не было. Продолжу:
Пробка в час пик — беда Волоколамки, а въезд и выезд на полуостров только через Волоколамское шоссе. Но давайте заглянем в планы города Москвы. И что мы там видим? А видим мы новый мост, соединяющий полуостров и Строгинское шоссе, проектирование которого начнется в 25 году. Строительство мостов — приоритетная городская программа на ближайшие годы, а полуострову он просто необходим. Вот поэтому выше я и написал, что у локации есть перспективы.
Почему-то мало кто пишет о речных трамваях. А Москва вообще-то развивает и речной транспорт, а не только наземный. Так вот, на полуострове появится причал «Спартак» и речные трамвайчики. Ну а будущая схема движения тут: ссылка.
Если смотрите «для себя»: Есть четыре основных плюса: отличная экология, отличная спортивная инфраструктура, замечательные соседи (однородное социальное окружение) и набережная с небольшим парком. Вообще, считаю, что проект семейный, а если вы приезжаете домой только спать — то лучше рассмотреть что-то ближе к центру. Мамам тут не придется работать таксистом, все рядом и в пешей: новая школа и детсад, «Чкалов Арена» с различными секциями для детей, футбольная школа «Спартак», крытый теннисный центр, новая набережная. Из минусов: полностью комфортной для жизни локация станет лет через 5-7.
Если смотрите «под аренду»: на выходных увидел людей в «Ростех-Сити». Ого, не прошло и два года. Кто не знает — это крупнейший в России бизнес-парк, причем в пешей доступности. Совершенно непонятно почему, но новые красивые здания, несколько лет были закрыты на замок и пустовали, т.е. были безлюдны. Мда, с открытием этого офисного кластера спрос на аренду тут, несомненно, увеличится. Но рассматривать ЖК «Primavera» под аренду все же не стоит. ТОП-ы скорее купят, а офисные сотрудники будут снимать квартиры в ЖК «Holland Парк» или в ЖК «ALIA», они попроще и подешевле.
🔖 Мнение автора: проект мне нравится, локация тоже. Для семейной жизни — рассмотреть вполне стоит. Цена, конечно, кусается. Но давайте порассуждаем: предположим, у вас неограниченный бюджет на покупку новостройки. А ваша цель — покупка для себя, для семейной жизни. В каком ЖК вы бы тогда купили квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_примавера
📍Знаете, я каждый день на протяжении многих лет ежедневно мониторю рынок недвижимости Москвы. Делаю отчеты, «подборы» лучших лотов, «срезы» локаций и т. д. Вот и сегодня за компом уже с 5 утра, чтобы побольше успеть.
В общем, делаю очередной отчет и хочу «подсветить» проблему вторичного рынка. Да, на вторичном рынке есть огромная проблема. Всё дело в том, что по-настоящему ликвидных предложений в продаже нет. Ну или почти нет. Я вот сейчас упакую отчет и вышлю подписчику, на него я потратил несколько дней, и знаете, что произошло за это время? А два лота из отчета уже под авансом. Вот такие дела. В продаже на свежей «вторичке» Москвы в пределах МКАД — 8 тыс. квартир, а «ликвида» нет, он в дефиците, его очень сложно купить. Ну или цена выше рынка.
Поэтому, если вы покупаете новостройку, обращайте внимание на квартирографию и ликвидность лота в конкретном проекте. Если купите по-настоящему ликвидный лот, а потом выставите его в продажу по рыночной цене, я буду вам очень благодарен, и я у вас его быстро забронирую (шутка). А на самом деле, на рынке свежей «вторички» Москвы — лютый дефицит ликвидных предложений. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 Со дня на день «стартанут» продажи в ЖК «Foreville» от застройщика «3S Group». Адрес: Москва, поселение Сосенское, квартал 123. Это проект бизнес-класса без отделки, выдача ключей до 1 квартала 2027 года. Метро «Корниловская» откроется в 2024 году и находится в 15 минутах пешком. Небольшое отступление по-поводу пешей доступности: Яндекс рисует 20+ минут, но на самом деле, до станции можно дойти минут за 15.
Стартовые цены от:
- студии (21 м2) - от 6,5 млн рублей
- 2-ЕВРО (33 м2) - от 9,5 млн рублей
- 3-ЕВРО (50 м2) - от 11,6 млн рублей
Честно говоря, я не планировал делать «разбор» этого проекта до официального старта продаж. Однако, в одном из предыдущих постов, подписчики попросили меня поделиться своим мнением о перспективах локации. Что ж, приступаю.
Друзья, площадка находится на территории Новой Москвы, всего в 2 км от МКАД, где скоро появится новая ветка метро Троицкой линии. И недалеко от проекта, в 2024 году, откроется станция метро "Корниловская". Чем же примечательна эта линия?
Во-первых, давайте обратим внимание на южную часть Обручевского района, где появится станция «Университет Дружбы Народов». Эта станция недалеко, всего в трех остановках по-прямой. Чем же она примечательна? А тем, что здесь расположены: РУДН, РНИМУ, Университет МВД, Институт русского языка им. А.С. Пушкина. В этом районе учатся около 30 тысяч студентов, которым нужно где-то жить, а нового жилья здесь не строили уже лет 10.
Возможно, подкованный подписчик меня поправит, ведь компания «Основа» возводит здесь ЖК «VERY». Но будет ли он по карману обычному студенту? В этом проекте аренда будет стартовать от 70-80 тысяч рублей за студию, и вряд ли меньше, так как район не дешевый, и нового жилья здесь нет. В общем, думаю, что основная масса студентов, арендуют жилье в других, более недорогих районах, в т.ч. и в Новой Москве.
Во-вторых, если кто-то не знает, в Новой Москве тоже реализуются масштабные проекты. Я имею в виду Административно-деловой центр «Коммунарка» с одноименной станцией метро, инфраструктура которого уже возводится городом. От ЖК «Foreville» до него всего две остановки на метро по прямой. Это гигантский проект, который должен стать центром деловой активности Новой Москвы.
К 2030 году здесь должно появиться более 164 тысяч новых рабочих мест. Информации об этом мега-проекте пока мало, но еще раз подчеркну — город уже возводит здесь инфраструктуру и тратит астрономические суммы, а общая сумма инвестиций составит полтриллиона рублей: Ссылка Впечатляет, не правда ли? Вот и меня тоже.
Если смотрите «под аренду»: С арендой тут все будет хорошо, студию сдадите тыс за 40, причем ликвидность будет неплохой. Целевую аудиторию я описал выше, ну и так же стоит добавить, что рядом расположен ТРЦ «Мега Теплый Стан» и строится новый бизнес-центр «Клевер Плаза».
Если смотрите «для себя»: Знаете, я бы рассмотрел. Если вам нужна эта локация, то удаленность от метро, а следовательно и удаленность от «Фуд Сити» — можно даже рассматривать как плюс, а не как минус. Ну и соц инфраструктурой проект не будет обделен: застройщик построит школу и детсад которые будут переданы городу.
Если смотрите «под инвест»: В этом случае, я бы обратил внимание на небольшие ЕВРО-3 т.к. на районе альтернатив можно сказать что и нет.
🔖 Мнение автора: Под аренду проект выглядит достаточно неплохо, а мелкие ЕВРО-3, считаю, что будут самыми ликвидными и в них прослеживается даже некоторый потенциал. Да, и еще, выкладываю планировки, они тут: 🔗ссылка
.
А что вы думаете о проекте? Верите в развитие Новой Москвы? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_Foreville
📍Почему новостройки упорно отказываются дешеветь? Мы всего лишь увидели небольшую коррекцию в январе, а потом цены как будто застыли. Спрос упал, а цены нет. Удивительно, не так ли? Может, еще не вечер, точнее, не время, и стоит подождать?
Знаете, я тоже человек и тоже сомневаюсь, как и все. Но когда я увидел невменяемые цены последних стартов продаж, то стал себе задавать вопрос: а может, что-то не так, может, я не учитываю какую-то вводную? Как может студия с ключами через 4,5 года стоить 9 млн руб.? Да ей красная цена на старте продаж 6,5 млн руб.
И вспомнил я об инфляции, точнее, вспомнил, как мы ее любим обсуждать и считать, как изменились цены на яйца. Но если растут цены на всё, значит, и себестоимость стройки тоже растет, не так ли? В общем, выгрузил я официальные данные с «Дом РФ» и увидел такую картину: стоимость строительства за последний год увеличилась на 26%. Слушайте, ну это действительно очень до@фига. Мы все видели, как цены на новостройки за год выросли ≈ на 30%, но мы не считали, насколько увеличилась стоимость строительства.
Друзья, я не защищаю застройщиков, я просто считаю и пытаюсь разобраться: почему при падении спроса и фактической отмене ипотеки с господдержкой новые проекты «стартуют» по оверпрайсу? Или это уже не оверпрайс, а новая реальность? А если это новая реальность, то проект в высокой стадии строительства, выглядит предпочтительней нового, т.к. по старой цене — его, возможно, уже не построить. Как вы считаете?
🔖 Мнение автора: ждать или нет? Я лично склоняюсь к тому, что стоимость строительства и дальше будет расти. ЦБ же борется не с ветряными мельницами, а с инфляцией и прямо нам заявляет, что это надолго.
.
А что думаете вы? Подешевеют новостройки или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍В предыдущем посте я писал о том, что скорее всего, ПИК-коробочек, на стартах продаж в границах старой Москвы — мы больше не увидим. Под коробочками я подразумевал типовые серии домов или так называемые «ПИК-панельки».
Небольшое расследование: Давайте прочитаем анонсы новых проектов этого застройщика.
- Новый Кронштадтский 9 — Уникальная архитектура, подземный паркинг, квартиры с балконами.
- Новый проект во 2-м Иртышском проезде — Уникальная архитектура, просторные лобби.
- Новый проект в Москворечье-Сабурово — Масштабный проект с уникальной архитектурой в историческом районе Москвы.
Заметили фразу «уникальная архитектура» в каждом анонсе? Похоже все…, баста, ведь ПИК-панельки — уникальной архитектурой не назовут. Практически на 100% уверен, что будущие проекты будут выходить в сегменте «комфорт+».
В связи с этим возникает вопрос: что делать инвесторам в ПИК-коробочки? Знаете, я бы подумал о том, что бы переложиться в ПИК+. Если бы сам сейчас «сидел» в Кронштадском — то точно бы рассматривал этот вариант. Ведь ПИК+, при примерно одинаковых ценах — однозначно будет ликвидней, как при продаже, так и в аренде.
🔖 Мнение автора: Единственный неизменный закон заключается в том, что всё меняется. Вот и ПИК становится иным. И поэтому, думаю, настало время обращать внимание не только на локацию, цену и планировки, но и на архитектуру этого застройщика. Ну а «разборы» локаций этих проектов сделаю в ближайших постах.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Эх, по-моему некоторые подписчики даже не поняли, почему я раскритиковал в текущий момент времени (ключевая фраза — именно «в текущий момент времени») инвестиции в ЖК «CityZen». Ставите дизлайки. Объясню, почему я так написал.
Берем условную студию в этом проекте, пусть даже по минимальной цене 8,7 млн руб, хотя, скорее всего, по минимальной прайсу — лот будет неликвидым. И начинаем считать. Сколько такая студия будет стоить на ключах в текущих ценах? Ну миллионов 10, она же малышка, всего 18 м2 и без ремонта. Дороже вряд ли, если только рынок за 4 года плюсанет. В общем, считайте эту оценку оптимистичной.
За сколько сдадим в аренду? Тыс за 50-55, вряд ли дороже. Теперь составляем фин модель с горизонтом планирования 10 лет — т.к. проект «долгий» и под краткосрочную стратегию не подходит.
Если кратко, после расчетов, итог таков: общая доходность, с учетом арендного потока составляет… не более 9% годовых ссылка 🤷А знаете, почему так мало? Потенциала прироста стоимости практически нет…. Ну и арендные платежи мы не получаем… почти 5 лет! Т.к. 4,5 года ждем ключей и еще 6 мес закладываем на отделку и меблировку.
Ладно, в кэш, конечно, покупать не стоит. А какова общая доходность с ипо-плечом? Например, если купим в ипотеку с гос поддержкой. И этот вариант я тоже поcчитал. Наш доход… тоже 9% годовых и это даже без капитализации! Увы — это ниже плинтуса. Ведь сейчас на рынке есть лоты с общей доходностью ≈ 20-30% годовых (с ипо-плечом).
🔖 Вот поэтому я и написал, что ЖК «CityZen», в текущий момент времени — это не инвест. Может года через два я и похвалю проект, а пока — на рынке есть варианты в разы лучше, доходней и понятней. В общем, математика очень отрезвляет и помогает не идти на поводу у своих эмоций 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍ЖК «INJOY», г Москва, ул Адмирала Макарова, 2, застройщик «INGRAD». Бизнес-класс, без отделки. Ключи до 12.2027. Метро «Водный стадион» + МЦК «Балтийская» — 10 минут пешком.
Текущий цены от:
Студия (21 м2) — 11 млн руб
ЕВРО-2 (40 м2) — 15,9 млн руб
ЕВРО-3 (62 м2) — 22,5 млн руб
Локация, на самом деле — неплохая. До Москва-Сити и Тверской около 18 минут без пересадок на метро. Рядом несколько парков: Покровское-Стрешнево с разнообразными детскими и спортивными площадками, Усадьба Михалково с Головинскими прудами и небольшой Невский парк с мини-зоопарком. Не далее чем в километре — пляжи «Лебедь» и «Динамо» с зонами для купания и центром пляжных видов спорта. В пешей доступности, буквально 5-10 минут пешком — отличный торговый центр «Метрополис», с хорошими фуд-кортами, магазинами и кинотеатрами.
К слову, локация и в прошлом считалась неплохой. В Брежневские времена, на противоположной стороне Ленинградки был построен дом-комплекс «Лебедь». И квартиры в этом доме, ранее считались статусным жильем, в них проживала «элита» того времени: номенклатура, артисты и ученые.
Продолжу, некоторые плюсы я «подсветил», теперь о нюансах: время камень точит, вот и район хоть и обжитой, но вызывает ощущение некоторой неухоженности. Вокруг старенькие пятиэтажные дома, впрочем часть из них попала под реновацию. Школы есть, а вот рейтинговые — не близко. Ну и СИЗО, можно сказать, что практически под окнами.
Теперь немного о проекте. Начну с того, что мне не нравится: фасады на рендерах — увы, не «тянут» на бизнес-класс, они больше похожи на «комфорт+». Посмотрим, может вживую будут смотреться симпатичней. А вот ген план достаточно интересный — тут и игровой бульвар и зеленый бульвар и фитнес с бассейном. Вообще, складывается ощущение, что над планом территории хорошо поработали. Если реализуют и благоустроят как на рендерах — получится классное придомовое пространство.
Если смотрите «для себя»: Знаете, я бы рассмотрел, если вам нужна эта локация. Да, альтернативы на районе есть, но у INJOY-а расположение все-таки лучше. Ближайшим конкурентом на «вторичке» считаю ЖК «Невский» — достаточно интересный проект с хорошим благоустройством и приятными МОП-ами, но в большей части с неликвидными планировками и автобазой со стоянкой грузовиков ГБУ «Автодороги» под окнами некоторых корпусов.
Если смотрите «под аренду»: Студию вы сдадите тыс за 60-65 руб, ЕВРО-2 за 70-80 тыс руб, ЕВРО-3 за 130-140 тыс руб. Если честно, из-за того, что до ключей еще далеко, а цены как на свежую «вторичку» — я бы проект не рассматривал. Ну или смотрел бы семейные форматы, т.к. на районе наблюдается дефицит в этом сегменте.
🔖 Мнение автора: никакого «инвеста» по текущим ценам не вижу, поэтому этот пункт и не описал. Локация семейная, если ищите квартиру «для себя» — рассмотреть проект вполне стоит. Если ищите квартиру «под аренду» в сегменте бизнес-класса, то я бы тут рассматривал все-таки не студии, а семейные форматы.
.
А вы рассматривали этот проект? Какое у вас мнение о нем? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_инджой
📍В одном из предыдущих постов был задан вопрос, который может быть интересен и другим подписчикам : «А какие проекты (ЖК) переоценены, по вашему мнению, Алексей?»
Мне даже показалось, что вопрос больше связан с тем, что подписчика интересует некая формула справедливой рыночной цены, а не список переоцененных объектов.
На самом деле, есть достаточно поверхностный метод, но вполне рабочий. Для того, что бы понимать, покупаем дорого или нет, нам нужно сравнить. C чем же сравнить цену конкретного лота, ведь и остальные квартиры в локации, могут продаваться по оверпрайсу? Сравнивайте доходность от аренды и среднюю ставку по банковским депозитам. В среднем, вклады за последние 7 лет, приносили 8% годовых.
Т.е. если аренда вам принесет 8+% годовых — то вы как минимум покупаете по рыночной цене. А если расчетная доходность от аренды составляет 3-5% — то вы, скорее всего, покупаете дороже рынка, т.е. потенциала сейчас нет.
Да, метод поверхностный, не учитывает множество нюансов, но вполне рабочий и часто выручает.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#ответы_на_вопросы
📍Решил вот купить дачу. Не то что бы очень нужна, просто так получилось, обстоятельства такие. Дети подрастают, отдых на море дорожает, вот недавно насчитали стоимость путевки почти 600 тыс руб на четверых: мама, папа и двое детей. А помню времена, когда отдых на море обходился в 84 тыс руб и это в новом 5-ти звездочном отеле.
В общем, я подумал — может как-то уменьшить расходы, пусть на даче семья отдыхает, хотя бы весну-лето. Полез, значит, выбирать объекты, рассматриваю только Волоколамку и Новую Ригу… И знаете, я очень удивился — до 8 млн руб выбор не богат, точнее его практически нет. Моего бюджета не хватает на новый нормальный симпатичный домик. Скрин ниже.
И что-то я задумался: кто-то считает, что «будка» ну или небольшая студия рядом с метро за 8 млн руб — это очень дорого. Друзья, а что дешевле на рынке и какие альтернативы? Ведь даже небольшую новую дачу недалеко от Москвы не купить за эти деньги. Может, на самом деле, 8 млн руб для студии с ремонтом в Москве — справедливая цена? Как вы считаете? Ведь если жить на даче, а не в своей студии у метро, то придется ежедневно тратить на дорогу около 3-х часов. Хммм… Если вы даже молодые и активные на сколько вас хватит?
Ну и еще. Да, да, я помню цены на однокомнатные квартиры у метро в Москве по 5-6 млн руб. Так к чему это я? А к тому, что я вычеркнул для себя цены из прошлого: как на путевки, так и на квартиры. Маловероятно что к ним вернемся, поэтому не вижу никакого смысла по ним вздыхать 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍А помните ипотечный кризис в США, который случился в 2007 году? Тогда заокеанский ипотечный пузырь оглушительно лопнул и просто обрушил цены на недвижимость.
О пузыре на рынке недвижимости РФ говорят уже не первый год. Может ли у нас повториться подобный сценарий, как в США? Ведь впереди нас ждет полная отмена ипотеки с гос поддержкой, которая действует до июля 2024.
Знаете, думаю, что и да и нет. И сейчас постараюсь объяснить, почему так считаю. Давайте сначала разберемся в признаках надувания пузыря на рынке: это ажиотажный спрос и необоснованный рост цен. Когда пузырь сдувается? Когда перестают покупать. Когда пузырь на рынке недвижимости лопается? Когда банкам массово возвращают залоговые квартиры, из-за невозможности или нежелания платить ипо-кредиты.
Что происходило в США за несколько лет до кризиса? Ключевая ставка находилась на минимальных уровнях, а ипотека была сверхдоступна. Цены на недвижимость за океаном — ежемесячно увеличивались и инвесторы покупали по несколько объектов, в надежде перепродать с выгодой.
А потом случилось вот что: ФРС повышает ключевую ставку практически в 5 раз и ипотека у большинства инвесторов — становятся обузой. Ведь ежемесячные ипо-платежи у них растут и причем очень сильно, т.к. в США есть ипотека с плавающей ставкой — это когда первые 1-2-3 года вы платите льготный процент, который потом пересматривается в зависимости от внешних факторов. Из-за этой ситуации, неплатежеспособные инвесторы, перестают платить по кредитам, а банки забирают недвижимость и пытаются продать ее самостоятельно, правда покупателей на рынке нет, т.к. ипотека для большинства — уже недоступна.
На рынок выходит огромное количество залоговых квартир и это количество растет, ведь оставшаяся часть инвесторов, даже платежеспособных, берут калькуляторы и понимают, что им выгодней вернуть недвижимость банку, а не надеяться на перепродажу. В общем все летит в тартарары, цены резко снижаются, а ипотечный пузырь — лопается.
Что происходит у нас? У льготных ипотек нет плавающих ставок. Ставка фиксированна на весь срок и заемщику сюрпризов не преподнесет. Т.е. возвращать квартиру банку — нет никакого резона. Да и зарплаты в РФ, последнее время, растут беспрецедентными темпами — а значит люди могут платить по кредитам.
🔖 Мнение автора: никакого массового обвала рынка я не жду, а вот падеж цен, в конкретных переоцененных комплексах — очень даже допускаю и надеюсь на это, т.к. нужно постоянно покупать, ведь в «подборах» я сижу каждый день по 8-9 часов без выходных уже несколько лет.
А вы как считаете, произойдет обрушение рынка недвижимости, после отмены ипотеки с гос поддержкой? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍А вы заметили, что сегодня что у ПИК-а, в некоторых проектах — появился кэшбек 7%? И кэшбэк не совсем обычный. Он распространяется в т.ч. на покупку за наличные.
Объясню на примере: стоимость квартиры 18,4 млн руб. Вы оплачиваете целиком эту сумму и в течение месяца, после регистрации ДДУ, вам на карту возвращается 7% от стоимости квартиры или ≈ 1,3 млн руб. Т.е. в итоге, квартира вам обойдется в 17,1 млн руб
🔖 Мнение автора: Хммм… Неплохая скрытая скидка за кэш. Жаль, что в ипо по гос программам, этот кэшбэк уже не так интересен, из-за наценки на стоимость квартиры.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
