11220
Канал подборщика Алексея: математика, модели, прогнозы, кейсы, "разборы" и скрытые закономерности 🤫 Связь со мной: @totemo
📍Ну всё, друзья, похоже, всё-таки идём на взлёт. Теперь уже точно. Я ждал этих данных, и сегодня Росреестр опубликовал результаты продаж на «вторичке» в Москве. Продано 12,1 тыс. квартир. Друзья, это очередной рекорд за последние 5 лет, если исключить ажиотаж февраля 2022 года и вспомнить о том, что ипотеки на вторичке нет. Она просто заградительна. М-да, ну дела.
И ещё, кто не помнит: я писал о том, что продажи новостроек в феврале тоже поставили рекорд за последние 7 лет.
Видите, что происходит? Люди сняли с депозитов всего 1% или около 0,5 трлн руб., и продажи зашкалили как на вторичке, так и в новостройках. А на депозитах, у людей, денег еще много, на них находятся около 56 триллионов рублей!
Друзья, никого не хочу пугать, но посмотрите еще на индекс вторичного жилья. Он с начала года растет примерно на 1% в месяц. А что будет, если из-за аномального утепления рубля ключевую ставку начнут снижать? Как думаете? Я вот думаю, что вторичка начнет дорожать и не на 1% в месяц, а на все 2–3. Вот такие дела.
Кому не нравилось, что вторичка дешевле новостроек? Похоже, скоро все изменится.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Помните, год назад я писал «разбор» старта продаж ЖК «Foreville»? Так вот, вчера, а точнее уже позавчера, был проездом на Калужском шоссе и решил посмотреть, как продвигается стройка.
И знаете, честно говоря, был впечатлен. Прошел всего год, а монолит уже возведен. Причем возведён не один корпус, а все девять единовременно. Слушайте, ну неплохо. Точнее, считаю, что это хорошо по двум причинам.
Причина первая: внутренней инфраструктурой проект обрастет достаточно быстро, а внутренний двор получится огромным, так как его образуют все девять корпусов. Честно говоря, всегда обращал внимание на площадь земельного участка, ведь для комфортной жизни важны не только бетоно-метры, но и размер придомовой территории.
Причина вторая: с высоким темпом строительства нужен высокий темп продаж. Это в камерных проектах можно устанавливать любую цену и ждать своего покупателя, который когда-нибудь придёт, оценит и купит. А в масштабных — такой фокус не пройдет, нужно поддерживать баланс между стройкой и продажами.
Так вот, я не просто так решил повторно написать про ЖК «Foreville». Почему? А вы посмотрите на цены. Сейчас студии тут стоят около 6,7 млн руб., а ЕВРО-3 — около 12,7 млн руб., и это в вайтбоксе, с беспроцентной рассрочкой или с 4,5-процентной семейной ипотекой.
А у самой локации перспективы-то есть. Загибаю пальцы. Раз: метро «Корниловская» уже введено в эксплуатацию. Два: в 10-ти минутах по прямой у станции «Университет дружбы народов» учатся более 30 тыс. студентов, которым нужно где-то жить. Три: студенты эти явно будут арендовать не в Обручевском районе, где арендные ставки раза в два выше.
Какие выводы можно сделать? Да всё элементарно. Миграционные потоки нанимателей-студентов начнут перетекать в сторону Троицкой ветки метро, в том числе и в сторону ЖК «Foreville». Да-да, это так, такое уже неоднократно случалось в истории, после открытия нового метро. В общем, у арендаторов будет два варианта: либо ветхая квартира у станции «Университет дружбы народов», либо новостройка у метро «Корниловская». И я думаю, что многие выберут всё-таки новостройку. Поэтому, студию в ЖК «Foreville», вы сдадите за 40-45 тыс. руб. вообще без каких-либо проблем.
Ну и четыре: не стоит забывать, что в Новой Москве тоже есть мега-проекты, инфраструктура которых уже возводится городом. Я сейчас имею в виду АДЦ «Коммунарка», где в будущем появится более 160 тыс. новых раб. мест. И до этого мега проекта, который должен стать новым центром деловой активности, от ЖК «Foreville» всего две остановки на метро, причём по прямой.
🔖 Мнение автора: стройка идёт ударными темпами, а под аренду проект выглядит достаточно неплохо. Если же смотрите «для себя», то удаленность от «Фуд Сити», а следовательно и от метро — стоит рассматривать скорее как плюс, а не как минус. Потому как жизнь рядом с огромным рынком имеет свои нюансы.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_foreville
Часто коллеги - риелторы и клиенты рассказывают ужасные истории о новых квартирах: то плесень на окнах появилась, то в квартире уже проживали строители из ближнего зарубежья, то стены "гуляют" и мебель ровно не поставить.
Люди покупают недвижимость за миллионы или десятки миллионов рублей и, естественно, хотят получить новое жилье в качественном исполнении и без признаков жизни посторонних людей.
Поэтому важно на приемку пригласить строительного специалиста, чтобы он провел диагностику квартиры на качество строительства и отделки.
В этом вам может помочь команда Эксперт Новострой, которая с 2018 года проверила более 12 тыс. квартир в Москве и Московском регионе.
Они ведут свой блог, где рассказывают об изменениях в строительном законодательстве, показывают треш-истории с приемок и дают кучу полезного материла, например:
— Нужен ли специалист на приемку квартиры в 2025 году
— Зачем нужна приемка в квартирах без отделки и white boх
— Застройщик пришел исправлять замечания. Шпаргалка для дольщика
Также ребята снимают крутые видео-обзоры Жилых комплексов:
📺ЖК WILL TOWERS
📺ЖК Барклая 6
📺ЖК Одинцово-1
Очень годный канал для тех, кто ожидает ключи от квартиры или планирует покупать недвижимость.
Однозначно рекомендую подписаться и сохранить контакт компании.
📍Эхехех... Помните, я написал, что нужно следить за планами ЦБ после 6-го марта? Так вот, похоже, что эти планы поменялись, правда, опять всё пошло не так, как многие предполагали.
Судя по всему, регулятор взял курс на укрепление рубля (ссылка), и я совсем не удивлюсь, если доллар мы увидим ниже 80-ти рублей. Почему я так решил? А вы посмотрите, что происходит: ЦБ всё агрессивней сливает валюту, и в марте не снизил, а прибавил обороты по отношению к февралю, когда курс доллара просто рухнул со 100 до 87 руб.
Мда, ну дела… Ладно, зачем я вообще написал про доллар? Канал же про недвижимость. А всё дело в том, что крепкий рубль — предвестник снижения инфляции, а от инфляционного тренда зависит ключевая ставка (см. диаграмму вверху), а от ключевой ставки зависит судьба рыночной ипотеки и депозитов.
Чем ниже «ключ» — тем ниже проценты по депозитам и ниже ставки по рыночной ипотеке. Ну и если это происходит, то рынок недвижимости начинает постепенно разгоняться. Причём первой закипает «вторичка», а потом тренд подхватывают и новостройки. В общем, закономерность достаточно проста: ключ вниз — бетон вверх. Ну и наоборот.
Ладно, пока это лишь гипотеза, основанная на наблюдениях и мониторинге рынка. Но, если мы увидим снижение «ключа» на ближайшем заседании ЦБ... То всё будет происходить примерно так, как я написал выше. И можно будет с уверенностью сказать, что текущие цены — это, увы, очередное дно, а не хаи.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Как ни крути, но более половины россиян считают покупку жилья наиболее предпочтительным вариантом вложения денег, говорится в недавнем исследовании Дом․рф и ВЦИОМ. При этом успех затеи зависит от грамотного выбора ликвидной недвижимости для инвестиции. В текущей ситуации многие эксперты советуют минимизировать риски и купить квартиру в готовом доме: можно оценить сложившуюся локацию и реализованный проект.
Кстати о проектах: девелопер Главстрой на днях ввел в эксплуатацию первый корпус второй очереди премиального квартала «Береговой» на Москве-реке.
У жилого комплекса оригинальная архитектура, престижный, экологичный район и отличные видовые характеристики. У жителей будет прямой выход на благоустроенную набережную и развитая инфраструктура для детей и взрослых внутри комплекса.
До конца 2025 года Главстрой запустил беспроцентную рассрочку на все квартиры в «Береговом» и привлекательные цены на пул квартир. Подробности на сайте проекта и в офисе продаж.
📍ЖК «Ильинские луга», 3-я очередь, застройщик «ПИК». Адрес: МО, Красногорск, дер. Глухово. Отделка: «Вайтбокс» + готовая. Будущее метро «Ильинская» 10 мин на авто. Выдача ключей до 12.2027.
Текущие цены от:
Студии (20 м2) — 3,4 млн руб.
ЕВРО-2 (32 м2) — 4,6 млн руб.
ЕВРО-3 (42 м2) — 6 млн руб.
ЕВРО-4 (73 м2) — 9,4 млн руб.
Вот смотрю на эти цены и удивляюсь: квартира по цене машиноместа в Москве. Как такое возможно? Стоимость за м2 — от 125 тыс. руб. Чудеса, да и только. Впрочем, нет, это не чудеса, ведь это не Москва, а Московская область, со своими плюсами и минусами, которые «разобрать», несомненно, стоит. Итак, приступаю:
Забегая вперед скажу, что квартиру в новостройке до 3,5 млн руб. вы больше не купите нигде, ну или почти нигде. Поэтому на все «нюансы», о которых напишу ниже, смотрите через призму цены. Ну не бывает так, чтобы всё было хорошо и к тому же еще — по цене машиноместа. Итак, приступаю:
Из всех ЖК в этой ценовой категории, думаю, этот проект больше всего подходит для семей с детьми: уже построены два детсада и школа, плюс строятся еще. Поликлиника, к слову, тоже строится, её откроют в 2026 году. Ну как без поликлиники и с ребенком?
Продолжу: невысокая 9-ти этажная застройка, отличная территория, пешеходный бульвар для прогулок, кафе-магазины — всё это уже есть. Правда, есть один большой нюанс. Все эти блага расположены в первой и второй очереди. А вот третья очередь, которая продаётся по ценам машиноместа, расположена чуть на отшибе, где-то в километре от всей инфраструктуры обжитых кварталов. Далее:
С транспортной доступностью пока беда. Если вы работаете в Москве, будьте готовы тратить на дорогу до ближайшей станции метро около часа в день. Ибо вас в часы пик будут поджидать очереди на маршруте и пробки на Новой Риге, которые, увы, не редкость. И, честно говоря, новая станция метро «Ильинская» кардинально транспортную проблему не решит. Потому как пробки и очереди никуда не денутся.
В общем, как вы уже поняли: без авто тут жить сложно, если вообще возможно. И вот в этом наблюдении нас ожидает еще один нюанс: парковочных мест — нет, ну или почти нет, так как их на всех не хватает.
Ну и отдельно стоит упомянуть отсутствие благоустроенного парка. Ведь соседний «Лохин остров» — это совсем не парк, а заповедник без пешеходных дорожек.
Если вы смотрите «для себя»: как написал выше, в этой ценовой категории альтернатив практически нет. Да, это «картофельные поля», да, это спальный район без хорошей транспортной доступности — но альтернатив-то нет. Где вы еще купите ЕВРО-3 за половину стоимости студии у метро? Предположу, что из альтернатив будете смотреть ЖК «Яуза Парк», но он на 20-25% дороже.
Если смотрите «под аренду»: теоретически, студию в этом проекте вы сдадите около 30 тыс. руб. Почему «теоретически»? А всё потому, что конкуренция, увы, зашкаливает — в проекте сейчас сдаются около 55 студий и они в первых очередях, которые ближе к автобусной остановке. Ну и стоит отметить, что арендная ликвидность тут будет невысокой, так как арендаторы студий, как правило, авто пока не имеют и им важна транспортная доступность.
Если смотрите «под инвестиции»: знаете, скорее всего, прирост стоимости тут произойдёт. Почему? Смотрите сами: студии в первых очередях на «вторичке» стоят от 5,5 млн руб., а ЕВРО-2 от 7 млн руб. И их покупают. А покупают потому, что дешевле — нет ничего.
🔖 Мнение автора: если вы готовы смириться с неудачной транспортной доступностью и смотрите «для себя», то рассмотреть проект всё же стоит. Поживёте, накопите, а потом приобретёте что-нибудь более дорогое и с лучшей транспортной доступностью. Благо, ликвидность в продаже у «Ильинских лугов» — есть.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#ильинские_луга
📍Интересно, похоже, что-то намечается… СБЕР с сегодняшнего дня не повышает, а снижает ставки по ипотеке.
Да, снижение пока незначительное, всего 1-1,5%, но важно не это. Важнее сам тренд. Если рыночные ипо-ставки будут и дальше снижаться, то наконец-то мы и увидим, повлияет ли огромные депозитные накопления на спрос и на цены на недвижимость.
В общем, интересно аж жуть.... Ведь достаточно много людей, копят первоначальный взнос на депозите и ждут снижения ипо-ставок, чтобы купить наконец-то квартиру.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 «Stories на Мосфильмовской», застройщик OCTOBER GROUP, бизнес-класс. Адрес: ул. Лобачевского, 124/3А. Сдача проекта в 2025. Станция метро: «Аминьевская» — 2 минуты пешком.
Давайте разберемся в проекте, который расположен в премиальном районе Раменки с потрясающими видами на «Москва-Сити» и зеленое окружение Мосфильмовской. Даже в бизнес-классе нечасто встретишь такие видовые характеристики. На последних этажах расположены пентхаусы площадью до 146 м² с высокими потолками (3,5 м) и моллированными панорамными окнами. Кстати, пентхаусы только недавно поступили в продажу, и спрос на них уже высокий.
🔖 Этот проект заслуживает внимания, особенно для семей. В премиальном, зеленом районе с отличным доступом к центру.
Тем более, девелопер предлагает выгодные условия, что также делает проект перспективным для инвестиций:
- Семейная ипотека со ставкой 3,5% на весь срок кредита и дополнительной скидкой от 3 до 14% в зависимости от количества комнат,
- Ипотека со ставкой 8% в первые 2 года для всех,
- Скидка 20% при 100% оплате или по стандартной рыночной ипотеке.
Многих инвесторов сейчас тревожит нестабильность рынков, возможная рецессия и геополитические риски.
Но даже сейчас есть надежный актив, который позволит не только сохранить, но и приумножить ваш капитал. Это - недвижимость!
И раскрыть весь ее потенциал вам поможет Екатерина Румянцева - СЕО и председатель совета директоров Kalinka Ecosystem, эксперт международной элитной недвижимости с 30-летним опытом. 👑
В своем канале Екатерина делится:
✔️стратегиями и реальными кейсами
✔️эксклюзивными лотами недвижимости
✔️своими профессиональными секретами
✔️лайфхаками элитного образа жизни
А еще она подробно рассказывает как выбирать лучшие объекты в разных странах, просчитывать риски и управлять портфелем недвижимости как настоящий профи! 💼
🖇Подписывайтесь на канал Екатерины прямо сейчас и начните свой путь к финансовой свободе! 💰🗝️
Ссылка временная 👇🏻
/channel/+O8HJK8AxxlgxNjgy
📍Исторический факт: я потерял около 20 процентов подписчиков в 2022 году. Когда писал, делал расчеты и доказывал, что ипотека 0,1% — это беспроцентная рассрочка на 30 лет и это подарок судьбы и джекпот, который выпадает раз в жизни. В то время, сам купил 3 квартиры: 2 студии у ПИК-а за 6,5 млн руб и небольшую видовую ЕВРО-3 в Левел Мичуринский за 18,7 млн руб.
Вот такие дела. А подписчики в 2022 году, в комментариях, меня называли... идиотом и отписывались сотнями, потому как хотели слышать и читать только о том, что скоро всё рухнет, покупать нельзя и т.д. и т.п.
Но есть и те, кто тогда последовал моему совету. И купил тогда в беспроцентную рассрочку на 30 лет. И, думаю, что они сейчас — совершенно не разочарованы.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Друзья, давайте затронем злободневную тему денежной массы на депозитах, напоминающую сейчас снежный ком, который несется с горы и постоянно увеличивается в размерах.
И эту денежную массу, в своих мечтах, все уже успели поделить: риэлторы говорят — сметут квартиры, трейдеры пишут — люди выкупят весь фондовый рынок и мамба улетит ракетой вверх.
И вот, в предыдущем посте, подписчик задал вопрос: «А расскажите, был ли когда-то период в России, когда деньги на депозитах физлиц снижались? Насколько я видел графики, таких периодов не было, и деньги на депозитах только растут, а не снимаются и перетекают в недвижимость».
А что, если я вам скажу жуткую вещь: деньги с депозитов никогда не перетекут в недвижимость. Вообще никогда, представляете? Удивлены? Смотрите, что на самом деле происходит:
Давайте представим условного Петю, который копил на квартиру, откладывал часть зарплаты на депозит. Представили? И вот теперь Петя накопил и покупает квартиру своей мечты у Богдана. И как происходит сделка? Элементарно: Петя переводит деньги на накопительный счет продавца. Вуаля! Квартира продана, а денежная масса в отчетах ЦБ не изменилась. Но это еще не всё, продолжу:
Что теперь делает Богдан? А он покупает новую квартиру и добавляет в сделку небольшой ипотечный кредит. Вуаля, ещё одна квартира продана, а денежная масса в отчетах ЦБ даже выросла из-за ипотечного кредита.
🔖 В общем, вот такие дела, друзья. При сделках с недвижимостью происходит настоящая магия: деньги с депозитов не исчезают, в отличие от квартир, которые были проданы и которых больше нет в отчетах и на рынке.
Обобщая вышесказанное, могу с уверенностью сказать: если квартиры сметают депозитчики, в отчетах ЦБ мы увидим только рост, а не снижение денежной массы на депозитах. Потому как люди, продавая квартиру, эти деньги не «проедают», а покупают себе новую жилплощадь.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#механика_рынка
📍С нетерпением жду завтра. Ведь 26 февраля ЦБ опубликует свои мысли по ключевой ставке. И это обычная практика регулятора перед очередным заседанием, на котором будет приниматься решение о судьбе депозитов и ипотек.
Ибо чем ниже «ключ», тем меньше проценты по депозитам и более доступна ипотека и кредиты. А рынок недвижимости, особенно вторичный, уже истосковался по нормальной и доступной ипотеке.
К слову, от «ключа» также зависит и судьба рынка аренды, ведь чем доступнее кредиты — тем активней расширяются компании, а значит, и кол-во новых раб. мест растёт, а кол-во арендных квартир — сокращается.
В общем, думаю, что ЦБ ключ всё-таки должен снижать. Ибо инфляция замедляется, а рубль укрепляется. Причём укрепляется так агрессивно и безудержно, что хочется процитировать новости из 2022 года:
«Замедление инфляции, низкая кредитная активность и чрезмерно укрепившийся рубль подтолкнут ЦБ к четвертому снижению ключевой ставки за два месяца».
Да-да, 3 года назад, ставку снижали, причём достаточно бодро и резво. За 6 месяцев она «схуднула» с 20 до 7,5%.
🔖 В общем, друзья, если «ключ» всё-таки начнут снижать, то мы увидим достаточно высокую активность на рынке недвижимости. И эта активность, будет зависеть от доступности ипотеки, которая расправляет плечи где-то от 14-15 проц. и ниже.
Уххх, с нетерпением ждём завтра. Очень интересно, обрадует ЦБ или нет. А если обрадует, то кого: ипотечников или депозитчиков? Или и тех и других одновременно? Ведь многие копят первоначальный взнос на депозите, что бы купить квартиру в ипотеку.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Понедельник начинается не с очень хороших новостей. С сегодняшнего дня, ВТБ вводит комиссию за выдачу семейной ипотеки, которую отменил ранее. И минимальный побор, за факт выдачи семейки, будет составлять 9,9% от суммы кредита.
Да-да, это побор, оброк, комиссия и т. д. — называйте как хотите. Считаю, что эти термины более ясно и понятно отражают суть происходящего на рынке. Ведь если прочитать официальную формулировку: «субсидирование от застройщика», мало кому станет понятно, что это за субсидирование, кто платит и какой процент, не так ли?
В действительности, мы же понимаем, что за всё заплатит… покупатель. Ведь все эти «субсидирования», в итоге, «зашиваются» в стоимость квартиры.
М-да, бурные, буйные времена и нравы… Имею в виду на банковском рынке. Теперь не только СБЕР, но и ВТБ обложил поборами всех семейных ипотечников.
🔖 Сейчас, несомненно, кто-то в комментах напишет: «семейная ипотека не нужна, её вообще нужно отменить и т. д.». Ну а я же считаю, что это возмутительно, просто возмутительно. Интересно, куда смотрит ЦБ? Или по-мнению регулятора — всё ОК?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Сегодня подписчик задал один интересный вопрос: «Может, сейчас лучше купить всё-таки валюту, а в следующем году квартиру?» Ведь рубль укрепляется, а из-за того, что оплот заокеанской демократии решительно поменял своё мнение и риторику, есть вероятность того, что курс будет и дальше укрепляться. Чудеса, да и только, как всё быстро меняется в этом мире…
Ладно, предположим, что именно так всё и будет. А как на эти вводные отреагируют цены на недвижимость? С одной стороны, может показаться, что квартиры упадут в цене. Ну не может же рост быть вечным, да и льготной ипотеки уже нет, ведь именно она, по мнению подписчиков, разгоняла цены.
А что, если я вам скажу, что всё это уже было, и об этом в нашем чате мне напомнил Сергей. Да-да, вы не ослышались, всё это действительно уже происходило в прошлом. Ведь с 2002 по 2008 год рубль постоянно укреплялся, экономика росла, ставки по ипотеке медленно снижались, а благосостояние людей в долларах только увеличивалось из-за укрепления нацвалюты.
Так вот, вы только не падайте. А лучше вообще дальше не читайте, если вы эмоциональный человек. Почему? Да потому что за это время (с 2002 по 2008 год) цены на «вторичку» выросли в 7 раз, а на новостройки в 6 раз.
Удивлены? Ведь кто-то считает, что цены могут расти только из-за льготных ипотек. А вот и нет, льготки в это время не было, а рыночная ипотека была дорогой: в 2002 году 18%, и только с 2005 она стала поворачиваться лицом к заемщику и сократилась до 14%.
Почему же произошел такой умопомрачительный рост цен на квартиры в Москве? Во-первых, из-за роста экономики у людей появились деньги. Во-вторых, этих денег становилось всё больше. В-третьих, ипотека постепенно стала доступна. В-четвертых, а четвёртого нет. Дальше сработал стандартный рыночный механизм: чем больше денег и выше спрос — тем дороже цены.
🔖 Ну а теперь вопрос подписчикам: экскурс в прошлое вам ничего не напоминает? Имею в виду — текущий безудержный рост кол-ва рублей у людей, потенциальное снижение ипотечных ставок с одновременным укреплением рубля? Или это всё сказки, и события, которые происходили в прошлом — не репрезентативны?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍СБЕР всё-таки не решился запустить конвейер по выдаче семейных ипотек. Эххх... Ладно. Смотрите, что сейчас происходит на рынке:
Одобрить семейную ипотеку в зелёном банке достаточно просто. А вот воспользоваться ей — совсем не просто. А всё потому, что СБЕР во внешних проектах, хочет комиссию за выдачу. И не просто хочет, он без комиссии семейку не выдаёт.
Так вот, 5 февраля я писал о том, что если такой мастодонт, как СБЕР, отменит эту комиссию из-за нового постановления правительства, то всё… приплыли. Тогда цены на новостройки точно устремятся вверх, ибо конвейер по выдачам заработает на всю катушку.
Но зелёный банк пожадничал. С сегодняшнего дня, он комиссию не отменил, а снизил. Было (вы только не падайте со стула) 16,6%, а стало 9,9%. Вот такие дела, представляете? Застройщик должен был заплатить 16,6% от суммы кредита, чтобы СБЕР выдал семейную ипотеку на квартиру, которую вы покупаете.
В общем, пока не взлетит, новая комиссия 10% тоже высокая, но следить за зелёным стоит. Как только он решится на полную отмену комиссий (я предполагаю, что это произойдёт в апреле), то продажи у застройщиков сразу же устремятся вверх, а за ними и цены. Да, понимаю, что прайсы и так не низкие. Но рынок есть рынок, и лучше горькая правда, чем сладкая ложь.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Последнее время меня немного удивляет, как некоторые СМИ искажают в общем-то полезную информацию. Эххх, сенсация, кликбейт, хайп и статистика переходов — увы, классика СМИ.
И я бы не заострял на этом вообще никакого внимания, но люди-то это читают. И строят на основе искаженных фактов собственную стратегию, причём нежизнеспособную. В общем, смотрите, что происходит:
Не так давно все средства массовой информации облетела новость: «По итогам прошлого года просроченная задолженность россиян по ипотеке выросла на 63%, до 95 млрд рублей. Это максимальное значение за всю историю наблюдений».
Страшно же звучит? И выглядит как сенсация. Вау! Что подумает обычный человек, который пристально не следит за рынком недвижимости? А подумает он, что назревает ипотечный кризис, который скоро лопнет, ведь люди не могут платить ипотеку и скоро выбросят на рынок подешевевшие квартиры, возможно даже за полцены. Так ведь? Думаю, что примерно так и подумают.
А всё на самом деле не так. Почему? Да потому что нужно следить не за объемом просрочки, а за её долей. Пока непонятно? Объясняю на пальцах:
Смотрите: если объем выданных ипотек вырос за год в два раза, а просроченные платежи на 60% — плохо это или нормально? Да это нормально. Так и должно быть. Поэтому мы должны смотреть не на сумму просроченных платежей, а на долю просрочки в процентах от общего объема выданных ипотек.
Теперь, для наглядности, эти данные я свел на диаграмме вверху. И теперь что мы видим? А видим мы, что просрочка-то находится на минимальном историческом уровне и составляет всего 0,5%.
🔖 В общем, вот такие наблюдения и выводы: никакого ипотечного кризиса нет и нет никаких предпосылок для его появления. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Подписчики, которые внимательно следят за каналом, уже заметили, что последний месяц я пристально слежу за курсом доллара. И в предыдущем посте объяснил почему.
Если кратко: укрепляющийся рубль — предвестник снижения инфляции. А далее так: инфляция вниз = ключевая ставка вниз = бетон вверх. Причем вверх может полететь даже ракетой, если ключ снизят резко, процентов до 6-8-и. Почему? А потому что армия ипотечников ждёт не дождётся своего часа, и имя им — легион. Ибо нужна людям квартира, нужна, и точка.
Ну и в предыдущих комментариях, как обычно, не все согласны с моими доводами, подписчики пишут: автор, ты в своём уме? Автор, ты профан! Как инфляция снизится?
А вот так, смотрите что происходит на диаграмме вверху. Вчера Росстат опубликовал недельные данные по инфляции. И что мы видим: а видим «ОЙ». Вслед за укреплением рубля — инфляция пошла вниз.
В общем, выше — сигнал. Даже не сигнал, а сигналище. Сигнал успеть «переобуться» и покаяться. Иначе будет ой. Ладно, ладно, это я пошутил, просто держу вас в курсе и показываю тренд.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Сегодня ТГ каналы взбудоражила новость: в «BeLuck Коломенское» cкидки до 25%. И подписчики спрашивают, почему я об этом не пишу?
Друзья, а не пишу я по одной простой причине: у Гранель прайс на сайте был «от фонаря». В офисе были другие цены. Техника продаж такая: заманить клиента в отдел продаж, а потом ошарашить мега скидкой. Ну что же, имеют право. Гораздо хуже, если бы всё было наоборот, не так ли?
А теперь, видимо, застройщик понял, что такая техника — больше не работает. И сделал цены на сайте такими же, как и в офисе. В общем нет никаких сумасшедших скидок у Гранель, это, увы не так.
Ну и в подтверждении вышесказанного, прикрепляю февральский скрин. Просто рынок не такой, как на сайтах застройщиков... Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Знаете, друзья, есть такое предчувствие, что данные Росреестра за февраль 2025 нас тоже могут удивить. Кто не знает: Росреестр ежемесячно публикует кол-во проданных квартир на вторичном рынке в Москве.
Так вот, почему я так подумал. Посмотрите на скрин вверху. Вы такое раньше видели? Что бы кол-во лотов на «вторичке» в свежем ЖК было = … нулю. Я что-то не припомню такого, всегда что-то было в продаже. А тут раз — и вот, ноль, ничего нет в продаже. А в ноябре-декабре было 10-15 квартир.
Мда, интрига. Кто-то съел все квартиры на «вторичке». Жду с нетерпением данные Росреестра. И, честно говоря, если в этих данных увижу очередной рекорд, то радоваться не буду. Ибо сижу в «подборах» квартир, а купить всё сложнее и сложнее...
UPD: сами что думаете? Кол-во рублей у людей так повлияло? Ссылка Или дело в чём-то другом?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Знаете, а в прошлом месяце, имею в виду в феврале 2025-го, прозвенел тревожный звоночек… Я, честно говоря, сначала сам даже не понял, что это «звоночек». Ибо осознание пришло только после того, как склеил всю хронологию событий и данные по продажам за последние 7 лет. Ну и в итоге получились очень интересные выводы. Смотрите:
Первое: рублёвые средства населения в банках в январе 2025 сократились на 0,5 трлн руб., ну или на 1%. Ссылка
Второе: Набиуллина заявила о том, что люди стали активней покупать новостройки за собственные средства. Доля таких продаж превысила 60%: ссылка
Третье: Dataflat «выкатывает» данные по продажам новостроек за февраль 2025 в границах старой Москвы. И что мы видим? На первый взгляд, пока всё не очень понятно, поэтому я обогатил данные и добавил историю продаж с февраля 2018 года.
Вау. Видите, что происходит? Люди сняли менее 1% депозитов, и продажи в Москве зашкалили. Почему зашкалили? А потому, что если исключить ажиотаж в феврале 2022 года, то получается, что прошлый месяц — лучший по продажам за последние 7 лет.
Удивительно, да? Льготная ипотека канула в Лету, IT-ипотека в столице недоступна, рыночная ипотека заградительна, а новостройки продаются даже лучше, чем в самые «жирные» годы, когда действовала льготная ипотека.
🔖 Вот такие дела, друзья. А теперь давайте представим: если ключевую ставку всё-таки начнут снижать и люди снимут с распухших до астрономических размеров депозитов не 1%, а, предположим, 5–10%? Что произойдёт с ценами и с продажами в Москве? Думаете, пойдут вниз или устремятся вверх?
Мда… Друзья-оппоненты, теперь что думаете? Всё так же остаётесь при своём мнении, что на депозитах у населения ничтожные суммы, которых не хватит на покупку квартиры? Или теперь задумались?
Эх... Что-то будет, и что-то очень интересное...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Рубль скачет, а активы — работают
Как инсайдеры зарабатывают на недвижимости и бизнесе в 2025?
Пока ЦБ балансирует с ключевой ставкой, умные инвесторы уже перевели рубли в то, что нельзя обесценить:
→ квадратные метры с гарантированным ростом цены;
→ готовый бизнес, привязанный к «золотой» локации.
🎁 Бонус для первых 50 подписавшихся:
Доступ в закрытый чат, где каждый участник может выбрать себе подарок. Открываем на сутки!
«Сейчас не время копить — время превращать рубли в активы».
Переходите по ссылке: /channel/addlist/BUsN19Wjhf9iMTky
📍Ну что же, друзья. Наступил март, а значит, пора писать традиционный пост о рынке аренды Москвы. Знаю, что кто-то более чем уверен, что аренде в столице скоро кранты из-за массового ввода новостроек в 2023–2024 годах. Якобы понастроили больше, чем надо, кто в этих «муравейниках» будет жить, они никому не нужны, П44-Т форева, а «бабушатник» не так уж и плох. В общем, как обычно: сколько людей, столько и мнений.
К чужому мнению я отношусь уважительно, правда, есть одно «но». И оно заключается в том, что фундаментально с моими оппонентами я не согласен. Почему? А посмотрите на диаграмму вверху. Что мы на ней видим? А видим то, что кол-во свободных арендных квартир перестало расти. Слушайте, ну как так: сейчас не сезон, понастроили больше чем надо, а кол-во арендных квартир не растёт. Где в этом логика? Вот-вот, логики в этом утверждении мало, тут скорее больше эмоций, а не логики.
На самом деле, столичный рынок аренды зависит от общего состояния экономики. Чем активнее развиваются предприятия, тем больше создают новых раб. мест, тем меньше свободных арендных квартир. Ну и наоборот. Если интересно, как это работает, прочитайте вот этот пост: ссылка В нём я описал все нюансы простым и доступным языком.
🔖 В общем, друзья, какие выводы можно сделать? Первое: локально в каких-то локациях, да, есть избыточное кол-во арендных квартир, но это было прогнозируемо, и в своих «подборах» эти моменты я всегда описывал. Более того — даже в перегретых локациях, всегда есть варианты, которые «улетают» не то что за дни, а буквально за часы, просто их нужно уметь разглядеть и определить.
Второе: глобально, рынок аренды не рухнул и вообще готов к развороту: к сезону экспозиция будет уменьшаться, а если снизят ключевую ставку… то… мы, скорее всего, опять увидим дефицит арендных квартир. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍В предыдущем посте я обещал написать о том, за какими незаметными вводными стоит следить, чтобы понять, куда пойдет рынок недвижимости. Причём я имел в виду весь рынок целиком, а не стоимость какой-нибудь отдельной квартиры, которая может как подешеветь, так и подорожать.
Так вот, основная вводная — это курс рубля, который сейчас может быть… любым. Хотите 50 руб. за доллар? Пожалуйста. Хотите 110 — тоже пожалуйста. Хотите 200? Да, это, скорее всего, уже перебор, но в целом тоже допустимо. И это отчасти связано с тем, что 19 декабря 2024 ЦБ изменил методику расчета курса валют: ссылка
Ну или иными словами, теперь можно устанавливать курс в зависимости от того, что требуется от рынка, а не из-за того, что происходит на рынке.
Зачем это нужно? А вот зачем: последнее резюме ЦБ по ключевой ставке прям пропитано тезисами об инфляционных ожиданиях. Да, ЦБ больше писал об ожиданиях, а не о самой инфляции. Почему? А потому, что если люди и предприятия ожидают, что инфляция и дальше будет разгоняться, то будут брать кредиты по любой ставке. Будут даже 30-процентную ипотеку брать, если ожидают инфляцию под 30%. Ведь в этом случае для людей реальная стоимость ипотечных денег = ... нулю. Да-да, математика и логика людей проста: 30% кредит — 30% инфляция = 0. Ну и наоборот: если люди и предприятия ожидают, что инфляция будет снижаться, то в моменте кредиты и ипотеки они брать не будут. Ибо будут считать, что в будущем кредиты подешевеют.
Теперь, что у нас происходило в феврале? Рубль креп и в итоге укрепился со 100 руб. до 89. Думаете, он укрепился сам по себе из-за каких-то позитивных внешних факторов? А вот и нет. Его укреплял сам ЦБ, продавая валюты больше, чем нужно. К слову, валютные интервенции ЦБ должны закончиться только 6 марта.
Так вот, вторая вводная, за которой нужно следить: планы ЦБ после 6 марта. Если регулятор продолжит продавать больше, чем нужно, и вследствие этого укреплять рубль, значит, идёт борьба с ожиданиями и нас всё-таки готовят к снижению ключевой ставки.
🔖 Сейчас некоторые подписчики подумают: вот сейчас Алексей напишет, что из-за снижения ключевой ставки рынок недвижимости полетит ракетой вверх. А вот и нет.
Рынок недвижимости, при этом сценарии, скорее замрёт на некоторое время. И цены в моменте пойдут не вверх, а вниз. А вверх пойдут только после того, как люди, которые копят на квартиру, начнут «выходить» из депозитов. Ну, а после того, как рыночная ипотека станет доступна.... Вот тогда рынок и изменится, причём кардинально.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Друзья, как правильно заметил подписчик — в нашем канале многие ищут лучшую точку входа. А её, как правило, отчётливо видно только тогда, когда её уже пройдешь.
Поэтому возник вопрос:
Написать пост, за какими незаметными вводными сейчас нужно следить, что бы понять, куда пойдет рынок недвижимости? Или посты про экономику — уже порядком надоели, и лучше стоит написать «разбор» какого-нибудь проекта и локации?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Сколько людей — столько мнений: пока в комментариях одни подписчики призывают ничего не покупать и ждать, другие пишут в личку совсем другие сообщения. Оба скриншота прикрепляю, прочитайте 👆.
Что сами думаете? Где бы поставили запятую в этой фразе?: «Ждать нельзя покупать»
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Конкурс! Дарим подписчикам (не)много уюта 💛
Что разыгрываем?
66 промокодов на Яндекс Маркет! Они будут действовать на покупки товаров из категорий «Дом» и «Ремонт и строительство» — как раз то, что нужно для обуючивания вашего жилья. Вот полный список подарков:
🟡 1 промокод на 50 000 ₽
🟡 2 промокода на 20 000 ₽
🟡 3 промокода на 10 000 ₽
🟡 10 промокодов на 3 000 ₽
🟡 50 промокодов на 1 000 ₽
Как участвовать в розыгрыше?
1️⃣ Быть подписанным на канал Яндекс Недвижимости до момента окончания розыгрыша.
2️⃣ Нажать кнопку «Участвую!» под этим постом.
3️⃣ Дождаться итогов 25 марта.
Присоединяйтесь к нам — и пусть удача заглянет к вам в гости 🌸
Подробные правила.
Срок проведения конкурса 25.02.25–25.03.25, Срок направления призов 25.03.25–25.04.25, 18+, Срок действия промокодов 25.03.25–25.09.25, 18+, есть ограничения
📍Публикую первый кейс января 2025 с доходностью 50,1%
Этот ГАБ открыл новые возможности для рынка коммерческой недвижимости. Смотри на цифры.
Выкупили помещение 176 кв.м.
Сдали:
105 кв.м — Инвитро,
71 кв.м. — аптеке.
Затраты: 17,8 млн руб.
МАП: 290 000 руб./месяц.
Цена продажи: 26 млн руб.
Прибыль: 8,2 млн руб.
Доходность: 50,1% годовых.
Чтобы выйти на такие показатели, нужно действовать по стратегии, которой делится топ-эксперт по коммерческой недвижимости — Дмитрий Новиков.
Хочешь перестать думать, на что будешь жить на пенсии? Или ищешь способ нарастить капитал в инвестициях, не обращая внимания на ключевую ставку?
Приходи на встречу с Дмитрием онлайн и найдешь ответы на эти вопросы. У него самое крупное клуб-сообщество по недвижке в России.
📍Стартанули продажи в новой очереди ЖК «Алтуфьевское, 53», застройщик «ПИК» Серия «плюс» с отделкой, ключи до ноября 2028. Метро «Отрадное» 25 минут пешком.
Стартовые цены от:
- Студии (28 м2) от 8,4 млн руб
- ЕВРО-2 (33 м2) — 10 млн руб
- ЕВРО-3 (47 м2) — 14 млн руб
Студии, к слову, интересные. С двумя окнами и выделенной спальней. Впрочем, интересные планировки без хороших цен — мало что значат. А по этим ценам — не, не полетит, хоть и новая очередь выглядит в общем-то симпатично. Да и метро далеко.
Похоже, что будем наблюдать центовые качели, как и в ЖК «Москворечье», когда ПИК не попал в цену. И прайсы в проекте, пришлось хорошо так отматывать вниз. Об этом инциденте писал тут: /channel/labirint_investora/1104
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Бали в этом году посетит больше 5 млн австралийцев, китайцев, корейцев и американцев. И вы можете зарабатывать на этом до 17% годовых в валюте.
План такой:
1. Покупаете недвижимость по цене двушки в Краснодаре.
2. Сдаете ее туристам и удаленщикам с доходностью 12–17%.
3. Получаете пассивный доход от 1000 долларов США.
И никакого ремонта, покупки мебели и техники — все это уже включено в стоимость. Более того, сдачей в аренду занимается управляющая компания.
Подробнее об этом читайте на канале аналитика Андрея Негинского. Он постоянно изучает рынок и публикует готовые подборки с объектами, которые принесут своим владельцам доход.
Как раз сейчас можно забрать в закрепе подборку лучших объектов месяца.
📍Ух ты, вот и аналитики СБЕР-а пересматривают прогнозы и ждут снижения ключевой ставки до 19%. Ну что, друзья, кто еще ждет ключ 25 и вследствие этого охлаждение на рынка недвижимости Москвы? Или всё-таки ракета и люди будут выходить из депозитов? Интрига, конечно, но нужно признать факт — тренд разворачивается: продажи вторички, без ипотеки, уже второй месяц подряд показывают исторические рекорды (м/месяцу).
Вы как, уже пересматриваете свои планы и начинаете мониторить стоимость квартир? К слову, количество свободных арендных квартир перестало расти и начало плавно… снижаться. Ну и что-то мне подсказывает, что текущий сезон на арендном рынке будет неплохим. И об этом я напишу в одном из следующих постов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка