11220
Канал подборщика Алексея: математика, модели, прогнозы, кейсы, "разборы" и скрытые закономерности 🤫 Связь со мной: @totemo
📍Помните, год назад я писал «разбор» старта продаж ЖК «Foreville»? Так вот, вчера, а точнее уже позавчера, был проездом на Калужском шоссе и решил посмотреть, как продвигается стройка.
И знаете, честно говоря, был впечатлен. Прошел всего год, а монолит уже возведен. Причем возведён не один корпус, а все девять единовременно. Слушайте, ну неплохо. Точнее, считаю, что это хорошо по двум причинам.
Причина первая: внутренней инфраструктурой проект обрастет достаточно быстро, а внутренний двор получится огромным, так как его образуют все девять корпусов. Честно говоря, всегда обращал внимание на площадь земельного участка, ведь для комфортной жизни важны не только бетоно-метры, но и размер придомовой территории.
Причина вторая: с высоким темпом строительства нужен высокий темп продаж. Это в камерных проектах можно устанавливать любую цену и ждать своего покупателя, который когда-нибудь придёт, оценит и купит. А в масштабных — такой фокус не пройдет, нужно поддерживать баланс между стройкой и продажами.
Так вот, я не просто так решил повторно написать про ЖК «Foreville». Почему? А вы посмотрите на цены. Сейчас студии тут стоят около 6,7 млн руб., а ЕВРО-3 — около 12,7 млн руб., и это в вайтбоксе, с беспроцентной рассрочкой или с 4,5-процентной семейной ипотекой.
А у самой локации перспективы-то есть. Загибаю пальцы. Раз: метро «Корниловская» уже введено в эксплуатацию. Два: в 10-ти минутах по прямой у станции «Университет дружбы народов» учатся более 30 тыс. студентов, которым нужно где-то жить. Три: студенты эти явно будут арендовать не в Обручевском районе, где арендные ставки раза в два выше.
Какие выводы можно сделать? Да всё элементарно. Миграционные потоки нанимателей-студентов начнут перетекать в сторону Троицкой ветки метро, в том числе и в сторону ЖК «Foreville». Да-да, это так, такое уже неоднократно случалось в истории, после открытия нового метро. В общем, у арендаторов будет два варианта: либо ветхая квартира у станции «Университет дружбы народов», либо новостройка у метро «Корниловская». И я думаю, что многие выберут всё-таки новостройку. Поэтому, студию в ЖК «Foreville», вы сдадите за 40-45 тыс. руб. вообще без каких-либо проблем.
Ну и четыре: не стоит забывать, что в Новой Москве тоже есть мега-проекты, инфраструктура которых уже возводится городом. Я сейчас имею в виду АДЦ «Коммунарка», где в будущем появится более 160 тыс. новых раб. мест. И до этого мега проекта, который должен стать новым центром деловой активности, от ЖК «Foreville» всего две остановки на метро, причём по прямой.
🔖 Мнение автора: стройка идёт ударными темпами, а под аренду проект выглядит достаточно неплохо. Если же смотрите «для себя», то удаленность от «Фуд Сити», а следовательно и от метро — стоит рассматривать скорее как плюс, а не как минус. Потому как жизнь рядом с огромным рынком имеет свои нюансы.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_foreville
Часто коллеги - риелторы и клиенты рассказывают ужасные истории о новых квартирах: то плесень на окнах появилась, то в квартире уже проживали строители из ближнего зарубежья, то стены "гуляют" и мебель ровно не поставить.
Люди покупают недвижимость за миллионы или десятки миллионов рублей и, естественно, хотят получить новое жилье в качественном исполнении и без признаков жизни посторонних людей.
Поэтому важно на приемку пригласить строительного специалиста, чтобы он провел диагностику квартиры на качество строительства и отделки.
В этом вам может помочь команда Эксперт Новострой, которая с 2018 года проверила более 12 тыс. квартир в Москве и Московском регионе.
Они ведут свой блог, где рассказывают об изменениях в строительном законодательстве, показывают треш-истории с приемок и дают кучу полезного материла, например:
— Нужен ли специалист на приемку квартиры в 2025 году
— Зачем нужна приемка в квартирах без отделки и white boх
— Застройщик пришел исправлять замечания. Шпаргалка для дольщика
Также ребята снимают крутые видео-обзоры Жилых комплексов:
📺ЖК WILL TOWERS
📺ЖК Барклая 6
📺ЖК Одинцово-1
Очень годный канал для тех, кто ожидает ключи от квартиры или планирует покупать недвижимость.
Однозначно рекомендую подписаться и сохранить контакт компании.
📍Эхехех... Помните, я написал, что нужно следить за планами ЦБ после 6-го марта? Так вот, похоже, что эти планы поменялись, правда, опять всё пошло не так, как многие предполагали.
Судя по всему, регулятор взял курс на укрепление рубля (ссылка), и я совсем не удивлюсь, если доллар мы увидим ниже 80-ти рублей. Почему я так решил? А вы посмотрите, что происходит: ЦБ всё агрессивней сливает валюту, и в марте не снизил, а прибавил обороты по отношению к февралю, когда курс доллара просто рухнул со 100 до 87 руб.
Мда, ну дела… Ладно, зачем я вообще написал про доллар? Канал же про недвижимость. А всё дело в том, что крепкий рубль — предвестник снижения инфляции, а от инфляционного тренда зависит ключевая ставка (см. диаграмму вверху), а от ключевой ставки зависит судьба рыночной ипотеки и депозитов.
Чем ниже «ключ» — тем ниже проценты по депозитам и ниже ставки по рыночной ипотеке. Ну и если это происходит, то рынок недвижимости начинает постепенно разгоняться. Причём первой закипает «вторичка», а потом тренд подхватывают и новостройки. В общем, закономерность достаточно проста: ключ вниз — бетон вверх. Ну и наоборот.
Ладно, пока это лишь гипотеза, основанная на наблюдениях и мониторинге рынка. Но, если мы увидим снижение «ключа» на ближайшем заседании ЦБ... То всё будет происходить примерно так, как я написал выше. И можно будет с уверенностью сказать, что текущие цены — это, увы, очередное дно, а не хаи.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Как ни крути, но более половины россиян считают покупку жилья наиболее предпочтительным вариантом вложения денег, говорится в недавнем исследовании Дом․рф и ВЦИОМ. При этом успех затеи зависит от грамотного выбора ликвидной недвижимости для инвестиции. В текущей ситуации многие эксперты советуют минимизировать риски и купить квартиру в готовом доме: можно оценить сложившуюся локацию и реализованный проект.
Кстати о проектах: девелопер Главстрой на днях ввел в эксплуатацию первый корпус второй очереди премиального квартала «Береговой» на Москве-реке.
У жилого комплекса оригинальная архитектура, престижный, экологичный район и отличные видовые характеристики. У жителей будет прямой выход на благоустроенную набережную и развитая инфраструктура для детей и взрослых внутри комплекса.
До конца 2025 года Главстрой запустил беспроцентную рассрочку на все квартиры в «Береговом» и привлекательные цены на пул квартир. Подробности на сайте проекта и в офисе продаж.
📍ЖК «Ильинские луга», 3-я очередь, застройщик «ПИК». Адрес: МО, Красногорск, дер. Глухово. Отделка: «Вайтбокс» + готовая. Будущее метро «Ильинская» 10 мин на авто. Выдача ключей до 12.2027.
Текущие цены от:
Студии (20 м2) — 3,4 млн руб.
ЕВРО-2 (32 м2) — 4,6 млн руб.
ЕВРО-3 (42 м2) — 6 млн руб.
ЕВРО-4 (73 м2) — 9,4 млн руб.
Вот смотрю на эти цены и удивляюсь: квартира по цене машиноместа в Москве. Как такое возможно? Стоимость за м2 — от 125 тыс. руб. Чудеса, да и только. Впрочем, нет, это не чудеса, ведь это не Москва, а Московская область, со своими плюсами и минусами, которые «разобрать», несомненно, стоит. Итак, приступаю:
Забегая вперед скажу, что квартиру в новостройке до 3,5 млн руб. вы больше не купите нигде, ну или почти нигде. Поэтому на все «нюансы», о которых напишу ниже, смотрите через призму цены. Ну не бывает так, чтобы всё было хорошо и к тому же еще — по цене машиноместа. Итак, приступаю:
Из всех ЖК в этой ценовой категории, думаю, этот проект больше всего подходит для семей с детьми: уже построены два детсада и школа, плюс строятся еще. Поликлиника, к слову, тоже строится, её откроют в 2026 году. Ну как без поликлиники и с ребенком?
Продолжу: невысокая 9-ти этажная застройка, отличная территория, пешеходный бульвар для прогулок, кафе-магазины — всё это уже есть. Правда, есть один большой нюанс. Все эти блага расположены в первой и второй очереди. А вот третья очередь, которая продаётся по ценам машиноместа, расположена чуть на отшибе, где-то в километре от всей инфраструктуры обжитых кварталов. Далее:
С транспортной доступностью пока беда. Если вы работаете в Москве, будьте готовы тратить на дорогу до ближайшей станции метро около часа в день. Ибо вас в часы пик будут поджидать очереди на маршруте и пробки на Новой Риге, которые, увы, не редкость. И, честно говоря, новая станция метро «Ильинская» кардинально транспортную проблему не решит. Потому как пробки и очереди никуда не денутся.
В общем, как вы уже поняли: без авто тут жить сложно, если вообще возможно. И вот в этом наблюдении нас ожидает еще один нюанс: парковочных мест — нет, ну или почти нет, так как их на всех не хватает.
Ну и отдельно стоит упомянуть отсутствие благоустроенного парка. Ведь соседний «Лохин остров» — это совсем не парк, а заповедник без пешеходных дорожек.
Если вы смотрите «для себя»: как написал выше, в этой ценовой категории альтернатив практически нет. Да, это «картофельные поля», да, это спальный район без хорошей транспортной доступности — но альтернатив-то нет. Где вы еще купите ЕВРО-3 за половину стоимости студии у метро? Предположу, что из альтернатив будете смотреть ЖК «Яуза Парк», но он на 20-25% дороже.
Если смотрите «под аренду»: теоретически, студию в этом проекте вы сдадите около 30 тыс. руб. Почему «теоретически»? А всё потому, что конкуренция, увы, зашкаливает — в проекте сейчас сдаются около 55 студий и они в первых очередях, которые ближе к автобусной остановке. Ну и стоит отметить, что арендная ликвидность тут будет невысокой, так как арендаторы студий, как правило, авто пока не имеют и им важна транспортная доступность.
Если смотрите «под инвестиции»: знаете, скорее всего, прирост стоимости тут произойдёт. Почему? Смотрите сами: студии в первых очередях на «вторичке» стоят от 5,5 млн руб., а ЕВРО-2 от 7 млн руб. И их покупают. А покупают потому, что дешевле — нет ничего.
🔖 Мнение автора: если вы готовы смириться с неудачной транспортной доступностью и смотрите «для себя», то рассмотреть проект всё же стоит. Поживёте, накопите, а потом приобретёте что-нибудь более дорогое и с лучшей транспортной доступностью. Благо, ликвидность в продаже у «Ильинских лугов» — есть.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#ильинские_луга
📍Интересно, похоже, что-то намечается… СБЕР с сегодняшнего дня не повышает, а снижает ставки по ипотеке.
Да, снижение пока незначительное, всего 1-1,5%, но важно не это. Важнее сам тренд. Если рыночные ипо-ставки будут и дальше снижаться, то наконец-то мы и увидим, повлияет ли огромные депозитные накопления на спрос и на цены на недвижимость.
В общем, интересно аж жуть.... Ведь достаточно много людей, копят первоначальный взнос на депозите и ждут снижения ипо-ставок, чтобы купить наконец-то квартиру.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 «Stories на Мосфильмовской», застройщик OCTOBER GROUP, бизнес-класс. Адрес: ул. Лобачевского, 124/3А. Сдача проекта в 2025. Станция метро: «Аминьевская» — 2 минуты пешком.
Давайте разберемся в проекте, который расположен в премиальном районе Раменки с потрясающими видами на «Москва-Сити» и зеленое окружение Мосфильмовской. Даже в бизнес-классе нечасто встретишь такие видовые характеристики. На последних этажах расположены пентхаусы площадью до 146 м² с высокими потолками (3,5 м) и моллированными панорамными окнами. Кстати, пентхаусы только недавно поступили в продажу, и спрос на них уже высокий.
🔖 Этот проект заслуживает внимания, особенно для семей. В премиальном, зеленом районе с отличным доступом к центру.
Тем более, девелопер предлагает выгодные условия, что также делает проект перспективным для инвестиций:
- Семейная ипотека со ставкой 3,5% на весь срок кредита и дополнительной скидкой от 3 до 14% в зависимости от количества комнат,
- Ипотека со ставкой 8% в первые 2 года для всех,
- Скидка 20% при 100% оплате или по стандартной рыночной ипотеке.
Многих инвесторов сейчас тревожит нестабильность рынков, возможная рецессия и геополитические риски.
Но даже сейчас есть надежный актив, который позволит не только сохранить, но и приумножить ваш капитал. Это - недвижимость!
И раскрыть весь ее потенциал вам поможет Екатерина Румянцева - СЕО и председатель совета директоров Kalinka Ecosystem, эксперт международной элитной недвижимости с 30-летним опытом. 👑
В своем канале Екатерина делится:
✔️стратегиями и реальными кейсами
✔️эксклюзивными лотами недвижимости
✔️своими профессиональными секретами
✔️лайфхаками элитного образа жизни
А еще она подробно рассказывает как выбирать лучшие объекты в разных странах, просчитывать риски и управлять портфелем недвижимости как настоящий профи! 💼
🖇Подписывайтесь на канал Екатерины прямо сейчас и начните свой путь к финансовой свободе! 💰🗝️
Ссылка временная 👇🏻
/channel/+O8HJK8AxxlgxNjgy
📍Исторический факт: я потерял около 20 процентов подписчиков в 2022 году. Когда писал, делал расчеты и доказывал, что ипотека 0,1% — это беспроцентная рассрочка на 30 лет и это подарок судьбы и джекпот, который выпадает раз в жизни. В то время, сам купил 3 квартиры: 2 студии у ПИК-а за 6,5 млн руб и небольшую видовую ЕВРО-3 в Левел Мичуринский за 18,7 млн руб.
Вот такие дела. А подписчики в 2022 году, в комментариях, меня называли... идиотом и отписывались сотнями, потому как хотели слышать и читать только о том, что скоро всё рухнет, покупать нельзя и т.д. и т.п.
Но есть и те, кто тогда последовал моему совету. И купил тогда в беспроцентную рассрочку на 30 лет. И, думаю, что они сейчас — совершенно не разочарованы.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Друзья, давайте затронем злободневную тему денежной массы на депозитах, напоминающую сейчас снежный ком, который несется с горы и постоянно увеличивается в размерах.
И эту денежную массу, в своих мечтах, все уже успели поделить: риэлторы говорят — сметут квартиры, трейдеры пишут — люди выкупят весь фондовый рынок и мамба улетит ракетой вверх.
И вот, в предыдущем посте, подписчик задал вопрос: «А расскажите, был ли когда-то период в России, когда деньги на депозитах физлиц снижались? Насколько я видел графики, таких периодов не было, и деньги на депозитах только растут, а не снимаются и перетекают в недвижимость».
А что, если я вам скажу жуткую вещь: деньги с депозитов никогда не перетекут в недвижимость. Вообще никогда, представляете? Удивлены? Смотрите, что на самом деле происходит:
Давайте представим условного Петю, который копил на квартиру, откладывал часть зарплаты на депозит. Представили? И вот теперь Петя накопил и покупает квартиру своей мечты у Богдана. И как происходит сделка? Элементарно: Петя переводит деньги на накопительный счет продавца. Вуаля! Квартира продана, а денежная масса в отчетах ЦБ не изменилась. Но это еще не всё, продолжу:
Что теперь делает Богдан? А он покупает новую квартиру и добавляет в сделку небольшой ипотечный кредит. Вуаля, ещё одна квартира продана, а денежная масса в отчетах ЦБ даже выросла из-за ипотечного кредита.
🔖 В общем, вот такие дела, друзья. При сделках с недвижимостью происходит настоящая магия: деньги с депозитов не исчезают, в отличие от квартир, которые были проданы и которых больше нет в отчетах и на рынке.
Обобщая вышесказанное, могу с уверенностью сказать: если квартиры сметают депозитчики, в отчетах ЦБ мы увидим только рост, а не снижение денежной массы на депозитах. Потому как люди, продавая квартиру, эти деньги не «проедают», а покупают себе новую жилплощадь.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#механика_рынка
📍С нетерпением жду завтра. Ведь 26 февраля ЦБ опубликует свои мысли по ключевой ставке. И это обычная практика регулятора перед очередным заседанием, на котором будет приниматься решение о судьбе депозитов и ипотек.
Ибо чем ниже «ключ», тем меньше проценты по депозитам и более доступна ипотека и кредиты. А рынок недвижимости, особенно вторичный, уже истосковался по нормальной и доступной ипотеке.
К слову, от «ключа» также зависит и судьба рынка аренды, ведь чем доступнее кредиты — тем активней расширяются компании, а значит, и кол-во новых раб. мест растёт, а кол-во арендных квартир — сокращается.
В общем, думаю, что ЦБ ключ всё-таки должен снижать. Ибо инфляция замедляется, а рубль укрепляется. Причём укрепляется так агрессивно и безудержно, что хочется процитировать новости из 2022 года:
«Замедление инфляции, низкая кредитная активность и чрезмерно укрепившийся рубль подтолкнут ЦБ к четвертому снижению ключевой ставки за два месяца».
Да-да, 3 года назад, ставку снижали, причём достаточно бодро и резво. За 6 месяцев она «схуднула» с 20 до 7,5%.
🔖 В общем, друзья, если «ключ» всё-таки начнут снижать, то мы увидим достаточно высокую активность на рынке недвижимости. И эта активность, будет зависеть от доступности ипотеки, которая расправляет плечи где-то от 14-15 проц. и ниже.
Уххх, с нетерпением ждём завтра. Очень интересно, обрадует ЦБ или нет. А если обрадует, то кого: ипотечников или депозитчиков? Или и тех и других одновременно? Ведь многие копят первоначальный взнос на депозите, что бы купить квартиру в ипотеку.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Понедельник начинается не с очень хороших новостей. С сегодняшнего дня, ВТБ вводит комиссию за выдачу семейной ипотеки, которую отменил ранее. И минимальный побор, за факт выдачи семейки, будет составлять 9,9% от суммы кредита.
Да-да, это побор, оброк, комиссия и т. д. — называйте как хотите. Считаю, что эти термины более ясно и понятно отражают суть происходящего на рынке. Ведь если прочитать официальную формулировку: «субсидирование от застройщика», мало кому станет понятно, что это за субсидирование, кто платит и какой процент, не так ли?
В действительности, мы же понимаем, что за всё заплатит… покупатель. Ведь все эти «субсидирования», в итоге, «зашиваются» в стоимость квартиры.
М-да, бурные, буйные времена и нравы… Имею в виду на банковском рынке. Теперь не только СБЕР, но и ВТБ обложил поборами всех семейных ипотечников.
🔖 Сейчас, несомненно, кто-то в комментах напишет: «семейная ипотека не нужна, её вообще нужно отменить и т. д.». Ну а я же считаю, что это возмутительно, просто возмутительно. Интересно, куда смотрит ЦБ? Или по-мнению регулятора — всё ОК?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Сегодня подписчик задал один интересный вопрос: «Может, сейчас лучше купить всё-таки валюту, а в следующем году квартиру?» Ведь рубль укрепляется, а из-за того, что оплот заокеанской демократии решительно поменял своё мнение и риторику, есть вероятность того, что курс будет и дальше укрепляться. Чудеса, да и только, как всё быстро меняется в этом мире…
Ладно, предположим, что именно так всё и будет. А как на эти вводные отреагируют цены на недвижимость? С одной стороны, может показаться, что квартиры упадут в цене. Ну не может же рост быть вечным, да и льготной ипотеки уже нет, ведь именно она, по мнению подписчиков, разгоняла цены.
А что, если я вам скажу, что всё это уже было, и об этом в нашем чате мне напомнил Сергей. Да-да, вы не ослышались, всё это действительно уже происходило в прошлом. Ведь с 2002 по 2008 год рубль постоянно укреплялся, экономика росла, ставки по ипотеке медленно снижались, а благосостояние людей в долларах только увеличивалось из-за укрепления нацвалюты.
Так вот, вы только не падайте. А лучше вообще дальше не читайте, если вы эмоциональный человек. Почему? Да потому что за это время (с 2002 по 2008 год) цены на «вторичку» выросли в 7 раз, а на новостройки в 6 раз.
Удивлены? Ведь кто-то считает, что цены могут расти только из-за льготных ипотек. А вот и нет, льготки в это время не было, а рыночная ипотека была дорогой: в 2002 году 18%, и только с 2005 она стала поворачиваться лицом к заемщику и сократилась до 14%.
Почему же произошел такой умопомрачительный рост цен на квартиры в Москве? Во-первых, из-за роста экономики у людей появились деньги. Во-вторых, этих денег становилось всё больше. В-третьих, ипотека постепенно стала доступна. В-четвертых, а четвёртого нет. Дальше сработал стандартный рыночный механизм: чем больше денег и выше спрос — тем дороже цены.
🔖 Ну а теперь вопрос подписчикам: экскурс в прошлое вам ничего не напоминает? Имею в виду — текущий безудержный рост кол-ва рублей у людей, потенциальное снижение ипотечных ставок с одновременным укреплением рубля? Или это всё сказки, и события, которые происходили в прошлом — не репрезентативны?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍СБЕР всё-таки не решился запустить конвейер по выдаче семейных ипотек. Эххх... Ладно. Смотрите, что сейчас происходит на рынке:
Одобрить семейную ипотеку в зелёном банке достаточно просто. А вот воспользоваться ей — совсем не просто. А всё потому, что СБЕР во внешних проектах, хочет комиссию за выдачу. И не просто хочет, он без комиссии семейку не выдаёт.
Так вот, 5 февраля я писал о том, что если такой мастодонт, как СБЕР, отменит эту комиссию из-за нового постановления правительства, то всё… приплыли. Тогда цены на новостройки точно устремятся вверх, ибо конвейер по выдачам заработает на всю катушку.
Но зелёный банк пожадничал. С сегодняшнего дня, он комиссию не отменил, а снизил. Было (вы только не падайте со стула) 16,6%, а стало 9,9%. Вот такие дела, представляете? Застройщик должен был заплатить 16,6% от суммы кредита, чтобы СБЕР выдал семейную ипотеку на квартиру, которую вы покупаете.
В общем, пока не взлетит, новая комиссия 10% тоже высокая, но следить за зелёным стоит. Как только он решится на полную отмену комиссий (я предполагаю, что это произойдёт в апреле), то продажи у застройщиков сразу же устремятся вверх, а за ними и цены. Да, понимаю, что прайсы и так не низкие. Но рынок есть рынок, и лучше горькая правда, чем сладкая ложь.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍ЖК «PAVE», бизнес-класс, застройщик FORMA. Адрес: г. Москва, проезд 2-й Павелецкий, вл. 4/6. Метро «Тульская» 20 минут пешком. Выдача ключей до 02.2029.
Текущие цены от:
ЕВРО-2 (43 м2) — 16,7 млн руб.
ЕВРО-3 (76 м2) — 27,5 млн руб.
ЕВРО-4 (89 м2) — 28,9 млн руб.
Знаю-знаю, вы, скорее всего, сейчас подумаете: да это же тот проект, который на хайпе брокеры «впаривали» незадачливым инвесторам, которые не понимали, что и где покупали. Ибо, несмотря на относительную близость к центру Москвы, ЖК строится в глубинной промзоне. Причём в достаточно скромной и нищей, с минимальной инфраструктурой, а до метро идти долго и неудобно по окологаражным тропам.
Да-да, друзья, всё это так. Но! Не торопитесь делать преждевременные выводы. Давайте сначала к тому, что сейчас видят наши глаза, добавим еще парочку вводных. А именно — потенциал локации и планы города. Ведь в этих вводных нас ожидают парочка сюрпризов, о которых не все знают. Итак, начинаю «разбор» локации.
По традиции, начну с того, что и где будет построено, и отмечу это на карте вверху. Посмотрите внимательно, заметили, что этот небольшой полуостров разделён на строительные площадки и будет полностью перестроен? Да-да, от глубинной промзоны со временем не останется и следа. А на месте «окологоражных» троп Главстрой возведёт небоскрёбы, рендеры которых уже гуляли по сети. Впечатляет? Вот и меня тоже. Продолжу:
Есть и минус: МЦД-5 всё-таки не будет, и на станцию «Дербенёвская» рассчитывать не стоит. Увы, город отказался от строительства тоннеля в центре Москвы. Да и из планов по развитию транспорта до 2030 года этот диаметр и вовсе пропал. И потом не появился в дальнейших планах до 2035 года (ссылка). Так что рассчитывайте только на метро «Тульская», до которой около 20 мин пешком, ну или на самокат или автобус до «Павелецкой».
Ну… скажете вы, это же не пешая доступность до метро. Долго и далеко. Да, это так. Но во-первых: в проекте много машино-мест, так что цены на аренду и покупку тут не будут запредельными. А во-вторых… со временем полуостров должен получить… новый мост. И до метро «Автозаводская» будет около 1 км пешком.
Сейчас вы, скорее всего, подумаете: про этот мост мы слышали еще со времён строительства «Резиденции Композиторов». Но тогда это были лишь обещания застройщика, а в планах города этого моста не было. А сейчас ситуация изменилась.
Если смотрите «для себя»: если готовы какое-то время прожить на задворках центра и ждать раскрытия локации — то рассмотреть, несомненно, стоит. Всё тут со временем будет хорошо: новый красивый полуостров, новые дома бизнес- и премиум-класса, да и до Павелецкого кластера рукой подать. А из минусов хотел бы отметить отсутствие парков, зелёных зон, увы, — рядом нет.
Если смотрите «под аренду»: цены на аренду тут будут плюс-минус такими же, как и в ЖК «Павелецкая Сити». ЕВРО-2 сдадите тыс. за 120-140 руб., ЕВРО-3 за 170-200. Ну это пока, имею в виду, пока нам тут всё не нравится. А вот после того, как в локации всё построят и нам это начнёт нравится, аренда и стоимость самих квартир — изменятся. Причём, думаю, что должны измениться достаточно существенно, ведь сейчас этот район рядом с центром стоит на уровне локаций за ТТК.
🔖 Мнение автора: неплохой проект, локация перспективная, а застройщики и город её облагородят и сделают комфортной для жизни. А пока имеем то, что имеем: скромная локация с минимальной инфраструктурой, но практически в центре города.
.
А что вы думаете о проекте, купили бы тут квартиру? 👀
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_pave
📍Подписчики, которые внимательно следят за каналом, уже заметили, что последний месяц я пристально слежу за курсом доллара. И в предыдущем посте объяснил почему.
Если кратко: укрепляющийся рубль — предвестник снижения инфляции. А далее так: инфляция вниз = ключевая ставка вниз = бетон вверх. Причем вверх может полететь даже ракетой, если ключ снизят резко, процентов до 6-8-и. Почему? А потому что армия ипотечников ждёт не дождётся своего часа, и имя им — легион. Ибо нужна людям квартира, нужна, и точка.
Ну и в предыдущих комментариях, как обычно, не все согласны с моими доводами, подписчики пишут: автор, ты в своём уме? Автор, ты профан! Как инфляция снизится?
А вот так, смотрите что происходит на диаграмме вверху. Вчера Росстат опубликовал недельные данные по инфляции. И что мы видим: а видим «ОЙ». Вслед за укреплением рубля — инфляция пошла вниз.
В общем, выше — сигнал. Даже не сигнал, а сигналище. Сигнал успеть «переобуться» и покаяться. Иначе будет ой. Ладно, ладно, это я пошутил, просто держу вас в курсе и показываю тренд.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Сегодня ТГ каналы взбудоражила новость: в «BeLuck Коломенское» cкидки до 25%. И подписчики спрашивают, почему я об этом не пишу?
Друзья, а не пишу я по одной простой причине: у Гранель прайс на сайте был «от фонаря». В офисе были другие цены. Техника продаж такая: заманить клиента в отдел продаж, а потом ошарашить мега скидкой. Ну что же, имеют право. Гораздо хуже, если бы всё было наоборот, не так ли?
А теперь, видимо, застройщик понял, что такая техника — больше не работает. И сделал цены на сайте такими же, как и в офисе. В общем нет никаких сумасшедших скидок у Гранель, это, увы не так.
Ну и в подтверждении вышесказанного, прикрепляю февральский скрин. Просто рынок не такой, как на сайтах застройщиков... Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Знаете, друзья, есть такое предчувствие, что данные Росреестра за февраль 2025 нас тоже могут удивить. Кто не знает: Росреестр ежемесячно публикует кол-во проданных квартир на вторичном рынке в Москве.
Так вот, почему я так подумал. Посмотрите на скрин вверху. Вы такое раньше видели? Что бы кол-во лотов на «вторичке» в свежем ЖК было = … нулю. Я что-то не припомню такого, всегда что-то было в продаже. А тут раз — и вот, ноль, ничего нет в продаже. А в ноябре-декабре было 10-15 квартир.
Мда, интрига. Кто-то съел все квартиры на «вторичке». Жду с нетерпением данные Росреестра. И, честно говоря, если в этих данных увижу очередной рекорд, то радоваться не буду. Ибо сижу в «подборах» квартир, а купить всё сложнее и сложнее...
UPD: сами что думаете? Кол-во рублей у людей так повлияло? Ссылка Или дело в чём-то другом?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Знаете, а в прошлом месяце, имею в виду в феврале 2025-го, прозвенел тревожный звоночек… Я, честно говоря, сначала сам даже не понял, что это «звоночек». Ибо осознание пришло только после того, как склеил всю хронологию событий и данные по продажам за последние 7 лет. Ну и в итоге получились очень интересные выводы. Смотрите:
Первое: рублёвые средства населения в банках в январе 2025 сократились на 0,5 трлн руб., ну или на 1%. Ссылка
Второе: Набиуллина заявила о том, что люди стали активней покупать новостройки за собственные средства. Доля таких продаж превысила 60%: ссылка
Третье: Dataflat «выкатывает» данные по продажам новостроек за февраль 2025 в границах старой Москвы. И что мы видим? На первый взгляд, пока всё не очень понятно, поэтому я обогатил данные и добавил историю продаж с февраля 2018 года.
Вау. Видите, что происходит? Люди сняли менее 1% депозитов, и продажи в Москве зашкалили. Почему зашкалили? А потому, что если исключить ажиотаж в феврале 2022 года, то получается, что прошлый месяц — лучший по продажам за последние 7 лет.
Удивительно, да? Льготная ипотека канула в Лету, IT-ипотека в столице недоступна, рыночная ипотека заградительна, а новостройки продаются даже лучше, чем в самые «жирные» годы, когда действовала льготная ипотека.
🔖 Вот такие дела, друзья. А теперь давайте представим: если ключевую ставку всё-таки начнут снижать и люди снимут с распухших до астрономических размеров депозитов не 1%, а, предположим, 5–10%? Что произойдёт с ценами и с продажами в Москве? Думаете, пойдут вниз или устремятся вверх?
Мда… Друзья-оппоненты, теперь что думаете? Всё так же остаётесь при своём мнении, что на депозитах у населения ничтожные суммы, которых не хватит на покупку квартиры? Или теперь задумались?
Эх... Что-то будет, и что-то очень интересное...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Рубль скачет, а активы — работают
Как инсайдеры зарабатывают на недвижимости и бизнесе в 2025?
Пока ЦБ балансирует с ключевой ставкой, умные инвесторы уже перевели рубли в то, что нельзя обесценить:
→ квадратные метры с гарантированным ростом цены;
→ готовый бизнес, привязанный к «золотой» локации.
🎁 Бонус для первых 50 подписавшихся:
Доступ в закрытый чат, где каждый участник может выбрать себе подарок. Открываем на сутки!
«Сейчас не время копить — время превращать рубли в активы».
Переходите по ссылке: /channel/addlist/BUsN19Wjhf9iMTky
📍Ну что же, друзья. Наступил март, а значит, пора писать традиционный пост о рынке аренды Москвы. Знаю, что кто-то более чем уверен, что аренде в столице скоро кранты из-за массового ввода новостроек в 2023–2024 годах. Якобы понастроили больше, чем надо, кто в этих «муравейниках» будет жить, они никому не нужны, П44-Т форева, а «бабушатник» не так уж и плох. В общем, как обычно: сколько людей, столько и мнений.
К чужому мнению я отношусь уважительно, правда, есть одно «но». И оно заключается в том, что фундаментально с моими оппонентами я не согласен. Почему? А посмотрите на диаграмму вверху. Что мы на ней видим? А видим то, что кол-во свободных арендных квартир перестало расти. Слушайте, ну как так: сейчас не сезон, понастроили больше чем надо, а кол-во арендных квартир не растёт. Где в этом логика? Вот-вот, логики в этом утверждении мало, тут скорее больше эмоций, а не логики.
На самом деле, столичный рынок аренды зависит от общего состояния экономики. Чем активнее развиваются предприятия, тем больше создают новых раб. мест, тем меньше свободных арендных квартир. Ну и наоборот. Если интересно, как это работает, прочитайте вот этот пост: ссылка В нём я описал все нюансы простым и доступным языком.
🔖 В общем, друзья, какие выводы можно сделать? Первое: локально в каких-то локациях, да, есть избыточное кол-во арендных квартир, но это было прогнозируемо, и в своих «подборах» эти моменты я всегда описывал. Более того — даже в перегретых локациях, всегда есть варианты, которые «улетают» не то что за дни, а буквально за часы, просто их нужно уметь разглядеть и определить.
Второе: глобально, рынок аренды не рухнул и вообще готов к развороту: к сезону экспозиция будет уменьшаться, а если снизят ключевую ставку… то… мы, скорее всего, опять увидим дефицит арендных квартир. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍В предыдущем посте я обещал написать о том, за какими незаметными вводными стоит следить, чтобы понять, куда пойдет рынок недвижимости. Причём я имел в виду весь рынок целиком, а не стоимость какой-нибудь отдельной квартиры, которая может как подешеветь, так и подорожать.
Так вот, основная вводная — это курс рубля, который сейчас может быть… любым. Хотите 50 руб. за доллар? Пожалуйста. Хотите 110 — тоже пожалуйста. Хотите 200? Да, это, скорее всего, уже перебор, но в целом тоже допустимо. И это отчасти связано с тем, что 19 декабря 2024 ЦБ изменил методику расчета курса валют: ссылка
Ну или иными словами, теперь можно устанавливать курс в зависимости от того, что требуется от рынка, а не из-за того, что происходит на рынке.
Зачем это нужно? А вот зачем: последнее резюме ЦБ по ключевой ставке прям пропитано тезисами об инфляционных ожиданиях. Да, ЦБ больше писал об ожиданиях, а не о самой инфляции. Почему? А потому, что если люди и предприятия ожидают, что инфляция и дальше будет разгоняться, то будут брать кредиты по любой ставке. Будут даже 30-процентную ипотеку брать, если ожидают инфляцию под 30%. Ведь в этом случае для людей реальная стоимость ипотечных денег = ... нулю. Да-да, математика и логика людей проста: 30% кредит — 30% инфляция = 0. Ну и наоборот: если люди и предприятия ожидают, что инфляция будет снижаться, то в моменте кредиты и ипотеки они брать не будут. Ибо будут считать, что в будущем кредиты подешевеют.
Теперь, что у нас происходило в феврале? Рубль креп и в итоге укрепился со 100 руб. до 89. Думаете, он укрепился сам по себе из-за каких-то позитивных внешних факторов? А вот и нет. Его укреплял сам ЦБ, продавая валюты больше, чем нужно. К слову, валютные интервенции ЦБ должны закончиться только 6 марта.
Так вот, вторая вводная, за которой нужно следить: планы ЦБ после 6 марта. Если регулятор продолжит продавать больше, чем нужно, и вследствие этого укреплять рубль, значит, идёт борьба с ожиданиями и нас всё-таки готовят к снижению ключевой ставки.
🔖 Сейчас некоторые подписчики подумают: вот сейчас Алексей напишет, что из-за снижения ключевой ставки рынок недвижимости полетит ракетой вверх. А вот и нет.
Рынок недвижимости, при этом сценарии, скорее замрёт на некоторое время. И цены в моменте пойдут не вверх, а вниз. А вверх пойдут только после того, как люди, которые копят на квартиру, начнут «выходить» из депозитов. Ну, а после того, как рыночная ипотека станет доступна.... Вот тогда рынок и изменится, причём кардинально.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Друзья, как правильно заметил подписчик — в нашем канале многие ищут лучшую точку входа. А её, как правило, отчётливо видно только тогда, когда её уже пройдешь.
Поэтому возник вопрос:
Написать пост, за какими незаметными вводными сейчас нужно следить, что бы понять, куда пойдет рынок недвижимости? Или посты про экономику — уже порядком надоели, и лучше стоит написать «разбор» какого-нибудь проекта и локации?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Сколько людей — столько мнений: пока в комментариях одни подписчики призывают ничего не покупать и ждать, другие пишут в личку совсем другие сообщения. Оба скриншота прикрепляю, прочитайте 👆.
Что сами думаете? Где бы поставили запятую в этой фразе?: «Ждать нельзя покупать»
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Конкурс! Дарим подписчикам (не)много уюта 💛
Что разыгрываем?
66 промокодов на Яндекс Маркет! Они будут действовать на покупки товаров из категорий «Дом» и «Ремонт и строительство» — как раз то, что нужно для обуючивания вашего жилья. Вот полный список подарков:
🟡 1 промокод на 50 000 ₽
🟡 2 промокода на 20 000 ₽
🟡 3 промокода на 10 000 ₽
🟡 10 промокодов на 3 000 ₽
🟡 50 промокодов на 1 000 ₽
Как участвовать в розыгрыше?
1️⃣ Быть подписанным на канал Яндекс Недвижимости до момента окончания розыгрыша.
2️⃣ Нажать кнопку «Участвую!» под этим постом.
3️⃣ Дождаться итогов 25 марта.
Присоединяйтесь к нам — и пусть удача заглянет к вам в гости 🌸
Подробные правила.
Срок проведения конкурса 25.02.25–25.03.25, Срок направления призов 25.03.25–25.04.25, 18+, Срок действия промокодов 25.03.25–25.09.25, 18+, есть ограничения
📍Публикую первый кейс января 2025 с доходностью 50,1%
Этот ГАБ открыл новые возможности для рынка коммерческой недвижимости. Смотри на цифры.
Выкупили помещение 176 кв.м.
Сдали:
105 кв.м — Инвитро,
71 кв.м. — аптеке.
Затраты: 17,8 млн руб.
МАП: 290 000 руб./месяц.
Цена продажи: 26 млн руб.
Прибыль: 8,2 млн руб.
Доходность: 50,1% годовых.
Чтобы выйти на такие показатели, нужно действовать по стратегии, которой делится топ-эксперт по коммерческой недвижимости — Дмитрий Новиков.
Хочешь перестать думать, на что будешь жить на пенсии? Или ищешь способ нарастить капитал в инвестициях, не обращая внимания на ключевую ставку?
Приходи на встречу с Дмитрием онлайн и найдешь ответы на эти вопросы. У него самое крупное клуб-сообщество по недвижке в России.
📍Стартанули продажи в новой очереди ЖК «Алтуфьевское, 53», застройщик «ПИК» Серия «плюс» с отделкой, ключи до ноября 2028. Метро «Отрадное» 25 минут пешком.
Стартовые цены от:
- Студии (28 м2) от 8,4 млн руб
- ЕВРО-2 (33 м2) — 10 млн руб
- ЕВРО-3 (47 м2) — 14 млн руб
Студии, к слову, интересные. С двумя окнами и выделенной спальней. Впрочем, интересные планировки без хороших цен — мало что значат. А по этим ценам — не, не полетит, хоть и новая очередь выглядит в общем-то симпатично. Да и метро далеко.
Похоже, что будем наблюдать центовые качели, как и в ЖК «Москворечье», когда ПИК не попал в цену. И прайсы в проекте, пришлось хорошо так отматывать вниз. Об этом инциденте писал тут: /channel/labirint_investora/1104
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Бали в этом году посетит больше 5 млн австралийцев, китайцев, корейцев и американцев. И вы можете зарабатывать на этом до 17% годовых в валюте.
План такой:
1. Покупаете недвижимость по цене двушки в Краснодаре.
2. Сдаете ее туристам и удаленщикам с доходностью 12–17%.
3. Получаете пассивный доход от 1000 долларов США.
И никакого ремонта, покупки мебели и техники — все это уже включено в стоимость. Более того, сдачей в аренду занимается управляющая компания.
Подробнее об этом читайте на канале аналитика Андрея Негинского. Он постоянно изучает рынок и публикует готовые подборки с объектами, которые принесут своим владельцам доход.
Как раз сейчас можно забрать в закрепе подборку лучших объектов месяца.
📍Ух ты, вот и аналитики СБЕР-а пересматривают прогнозы и ждут снижения ключевой ставки до 19%. Ну что, друзья, кто еще ждет ключ 25 и вследствие этого охлаждение на рынка недвижимости Москвы? Или всё-таки ракета и люди будут выходить из депозитов? Интрига, конечно, но нужно признать факт — тренд разворачивается: продажи вторички, без ипотеки, уже второй месяц подряд показывают исторические рекорды (м/месяцу).
Вы как, уже пересматриваете свои планы и начинаете мониторить стоимость квартир? К слову, количество свободных арендных квартир перестало расти и начало плавно… снижаться. Ну и что-то мне подсказывает, что текущий сезон на арендном рынке будет неплохим. И об этом я напишу в одном из следующих постов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Мега тренд следующих 5 лет, та самая волна, которую ждали те, кто не успел с маркетплейсами?
Когда-то тренды, как Wildberries, маркетплейсы или арбитраж трафика, позволили тысячам людей вырваться вперёд. Те, кто успел зайти в самом начале, через несколько лет смотрели на всех остальных с вершины.
Сейчас мы стоим на пороге нового мегатренда — рынка внебиржевых инвестиций.
Макс Чирков, владелец IT-компании с миллиардными оборотами, готов показать, что разобраться в инвестициях и начать зарабатывать может каждый, если знать правила игры.
Он запускает реалити-шоу, где обычные люди с нуля попробуют заработать 300-500 тысяч рублей за неделю. Без хитрых схем, только понятные шаги:
-Как искать проекты.
-Как привлекать деньги.
-Как брать свою долю.
Все подробности и доступ к реалити – на его канале.
Это шанс увидеть, как работает рынок, пройти пусть вместе с участниками реалити, и заработать свои первые деньги на инвест-сделках!
Присоединяйтесь-/channel/+o-BkLbkUAVJkNzky