11220
Канал подборщика Алексея: математика, модели, прогнозы, кейсы, "разборы" и скрытые закономерности 🤫 Связь со мной: @totemo
📍Друзья, этот пост не про новостройки. Пока пишу «разбор» нового проекта, хотел с вами обсудить один момент. Дело в том, что я делаю капитальный ремонт своего древнего дома и превращаю его в новый таунхаус, который буду продавать.
Так вот, в комментариях с подписчиками, мы дискутировали и даже немного поспорили о ценообразовании. Моя логика (как микро-застройщика) такая: земля тут дорогая — стоит примерно 12 млн руб. за сотку, так как это старый центр и первая береговая линия города Сочи, до центрального пляжа менее 100 метров. Далее, если строить с нуля, то все коммуникации (канализация, вода, газ) и разрешения на строительство в этом курортном городе обойдутся примерно 50 тыс. руб/м2. Ну и сама стройка около 100 тыс. руб/м2 (без отделки).
Теперь считаем себестоимость: 1 сотка земли (собственность) = 12 млн руб, плюс 150 тыс. руб/м2 — разрешения и стройка. Площадь таунхауса 120 м2 + терраса с частичным видом на море 30 м2 (но её я не буду учитывать). В сухом остатке имеем: 120 м2 x 250 тыс. руб/м2 (с землей) = 30 млн руб.
Как считаете, это справедливая цена? Или справедливая цена — это сколько даст рынок? Например, если дадут 10 млн руб, как меня уверял в комментах известный адепт крушения рынка — Денис, то по этой цене и нужно продавать, ведь цены скоро упадут и недвижимость сложится примерно вполовину. Или всё-таки 30 млн руб — это справедливая цена, и ниже себестоимости продавать смысла нет? Друзья, вопрос этот задаю, потому что такой же вопрос, думаю, задают себе и застройщики Москвы. Ну а я, написал этот пост ради обсуждения: стоит ли продавать ниже себестоимости или нет?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Друзья, в предыдущем посте я написал про ключевую ставку. Объясню, почему я сфокусировал внимание на этой вводной.
Дело вот в чём: от ключевой ставки зависит стоимость денег. Т. е. чем ниже ключевая ставка, тем дешевле кредиты, в том числе и ипотека, ставки по которой сейчас заградительны.
Так вот, из-за заградительной ипотеки,в настоящий момент, часть людей не может позволить купить себе квартиру. Да, увы, не могут, ведь проценты сейчас просто астрономические. Но! Желание купить квартиру у этих людей — всё так же есть.
И что они делают? Ждут. Ждут, когда появится шанс. А когда этот шанс у них появится? Варианта два:
Первый — цены на квартиры упадут, и они смогут платить ипотеку.
Второй — ставки по ипотеке пойдут вниз.
Есть еще, конечно, третий вариант — они будут копить на квартиру, но это долгосрочная стратегия, и мы её сейчас рассматривать не будем, ведь она может растянуться на 5–7+ лет.
Так вот, видите основную вводную в первых двух вариантах? Да-да, и эта вводная — ипотека.
Теперь, почему ЦБ повышает ключевую ставку? А повышает он её, чтобы остановить инфляцию. Ну а теперь внимание! Смотрите на диаграмму вверху. На этом графике я отразил понедельную инфляцию с октября 2024 по настоящий день. Так вот, инфляция-то, неожиданно стала снижаться в 2025 году, а не расти. По крайней мере, официальные данные именно такие. Поэтому, думаю, что ключевую ставку в ближайшее время ЦБ повышать не будет.
Теперь внимание, вопрос: а что произойдёт, если ключевую ставку всё-таки начнут плавно снижать? А произойдёт вот что: ипотека станет дешеветь, поэтому у людей появится возможность купить квартиру. И что они будут делать? Да покупать они будут, как только появится такая возможность.
🔖 И именно этот нюанс стоит учитывать, если вы всё-таки ставите на падение рынка недвижимости. Вот такие дела. Ну а я пока пишу об этом осторожно, потому как это только теория.
Но, если 14 февраля ЦБ не повысит ставку, то вероятность сценария, который я описал в предыдущем посте (вторичка закрепится на текущих уровнях и станет плавно расти) — возрастёт многократно. Я даже более того скажу: в этом случае, скорее всего, такой сценарий и будет реализован.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
[ ХОРОШИЙ АВТОМОБИЛЬ И КВАРТИРА СЕЙЧАС = РОСКОШЬ ДЛЯ БОГАТЫХ ]
НО ‼️ Компания LimCars с этим не согласна и предлагает лучшие условия на рынке для своих клиентов
Импорт авто из Южной Кореи «под ключ»!
Почему с компанией LimCars выгодно?
Для новых клиентов действует СПЕЦИАЛЬНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ:
при заказе клиент оплачивает только 20% стоимости автомобиля, а остальные 80% LimCars берет на себя!
ПОДПИСЫВАЙСЯ и читай условия в закрепленном посте
Или сразу переходи по ссылке и оставляй заявку!
📍Наступил февраль, а значит, настала пора писать традиционный пост о рынке аренды Москвы. Что же сейчас происходит? А происходит вот что: количество свободных арендных квартир продолжает прирастать и уже практически в два раза превышает показатели февраля прошлого года.
Пора кричать: «Караул, нас всех раздавит, аренде капут»? Да нет, друзья. Никакого караула я не вижу, да и рынок — это не статичная, а постоянно меняющаяся система, на которую влияет множество внутренних и внешних факторов.
Ну и, забегая вперед, скажу: если вы думаете, что на прирост свободных арендных квартир повлиял ввод новостроек в 2023–2024 годах, то это не совсем так. Почему? Считайте сами: сейчас в Москве сдается 23,3 тыс. квартир, и из них всего 3,6 тыс. квартир в свежих новостройках. Да, 3,6 тыс. новых квартир — это не мало, но и не катастрофически много, и этот показатель критически не влияет на общую массу.
В целом, пока можно констатировать факт: времена, когда на трех потенциальных арендаторов приходилась одна свободная квартира, остались позади. И знаете что? Да это на самом деле нормально. Ведь никто же всерьёз не считал, что на рынке всегда будет дефицит арендных квартир. Или всё-таки кто-то так считал?
К слову, стоит отметить, что количество арендных квартир в Москве распределено неравномерно, и в некоторых районах оно (количество) даже меньше, чем в 24-м году, когда на рынке аренды наблюдался жуткий дефицит.
🔖 Мнение автора: на рынок аренды сейчас давит ужесточение миграционной политики и изменения на рынке труда. Ну и знаете что… Я очень робко напишу, ведь пока это только наблюдения, которые требуют проверки: складывается впечатление, что сейчас люди предпочитают… покупать, а не арендовать. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ну вообще… Друзья, я даже, честно говоря, удивлен. Вы только посмотрите, что происходило с продажами новостроек в Москве в декабре 2024.
Так вот, по данным Росреестра, мы видим абсолютный рекорд. Точнее, рекордов два: первый — зарегистрировано 15,4 тыс. ДДУ. Второй — около 10 тыс. лотов в новостройках куплено за наличку, и это в два раза больше, чем в среднем по году.
Мда… А помните, не так давно люди писали: «Да кто эти новостройки за наличку будет покупать, да никому они в кэш не нужны, у людей денег нет, вот льготку отменят, и продажи обнулятся».
И что прошло? А произошло ровным счётом всё с точностью наоборот: люди стали покупать активней, причем за нал. Ну и по моим наблюдениям, люди просто смели почти все новостройки с ближайшими ключами. К слову, примерно такой сценарий я и описывал еще в сентябре: вот этот пост.
🔖 Друзья, в общем, не работает связка «ипотека = продажи». И знаете почему? Да потому что в экономику сейчас вливается огромное количество денег, которые находятся как будто в замкнутом периметре. Ну или иными словами: входят, но не выходят. Да, большая часть этих денег сейчас на депозитах, но это не навсегда. Они просто ждут подходящего момента, что бы вырваться наружу.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ого! В ЖК «Саларьево» новый старт продаж. И цены в общем-то неплохие:
- Студии от 5,2 млн руб
- ЕВРО-2 (32 м2) от 7,4 млн руб
- ЕВРО-3 (49 м2) — от 9,8 млн руб
Полная отделка. Правда, ключи в апреле 2028. Но! Корпуса-то не типовые ПИК-коробочки. А что-то ближе к серии «плюс». В общем, не плохо. Хорошо, что сейчас видим на стартах и неплохие цены. А не как ранее — котлован, который дороже вторички.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
В «Мангазее в Богородском» стартовали продажи квартир. Архитектура от СПИЧ из шести башен в двух минутах от метро «Бульвар Рокоссовского» и 15 минутах до ТТК. Из плюсов: продуманная инфраструктура в стилобатном этаже, собственный детский сад в одном из корпусов, а также свой досуговый центр, где предусмотрен фитнес, детский центр и гастрономическая зона.
«Мангазея» предлагает привлекательные инструменты покупки: рассрочка 0% на 24 месяца, траншевая ипотека с фиксированным платежом от 80 тыс. рублей или классическим ежеквартальным платежом.
На сегодняшний день минимальная цена начинается от 300 тыс. рублей за метр. Площади квартир составляют от 21 до 125 кв. м. Есть планировочные фишки в виде увеличенной высоты потолка, гардеробной с окном, мастер-спальни, открытых террас, гостиной с тремя окнами. Уже в марте в продажу выйдет новый корпус, расположенный в глубине застройки, а чуть позже обещают и объем с вайт боксом.
Подписывайтесь на телеграм-канал девелопера, чтобы не пропустить старт продаж новых башен и интересные акции.
📍 Эх, ну что же. Росреестр опубликовал данные по продажам на «вторичке» в Москве за предыдущий месяц. Знаете сколько продано? 17,3 тыс квартир. Мда, рекорд. Ведь это больше чем в декабре 2022- 2023 годах! Удивлены? Ведь ипотечная ставка-то заградительна. Ну а я не удивлён, ведь примерно такой сценарий и описывал ранее.
Вот такие дела, но стоит отметить, что стоимость «вторички» пока растёт слабо. Сказывается высокая ключевая ставка. А что будет, если ставку снизят? Вот поэтому, я и написал в предыдущем посте, что вполне допускаю рост стоимости «вторички» в Москве, при наступлении этого события.
Так что думаете, что произойдёт с ценами на вторичном рынке, если снизят ставку и ипотека станет доступной? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Да ну!? В начале января, я написал, что по моему мнению, ЦБ сейчас между молотом и наковальней и скорее всего, ключевую ставку теперь повышать не будет. Ну и предположил, что теперь её, Центробанку — придётся снижать.
И вот, в эту пятницу, ЦБ опубликовал свой традиционный бюллетень, который прям пропитан намёками на снижение ключевой ставки!
🔖 Ну что же, друзья, после того, как «ключ» пойдёт вниз, мы и увидим, повлияют ли огромные накопления на депозитах на стоимость недвижимости. Моё личное мнение — повлияют и сильно. Впрочем, мои оппоненты, с этим несогласны и считают, что недвижимость будет только дешеветь и нужно только подождать. Ладно, подождём снижения «ключа», а вместе с этим снижение доходности по банковским вкладам и позитивный экономический импульс ☺️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Считаю, что современный мегаполис должен быть не просто удобен для работы и отдыха, но и подходить для любого ритма жизни.
В этом Москва отвечает тенденциям — узнавать о столичных нововведениях стало удобнее с каналом «Градполитика Москвы», где первоисточник публикует важную и актуальную информацию о развитии городской среды.
📍ЖК «Sydney City», застройщик «ФСК», адрес: Москва, ул. Шеногина, д. 2. Бизнес-класс, 3 вида отделки: черновая, чистовая, вайтбокс. Метро «Звенигородская» 7 мин пешком, выдача ключей: сдан — 12.2027.
Текущие цены от:
Студия (29 м2) — 15,8 млн руб.
ЕВРО-2 (43 м2) — 21,9 млн руб.
ЕВРО-3 (62 м2) — 29,2 млн руб.
Чем знаменит ЖК «Sydney City»? А тем, что это один из самых скандальных проектов в Москве. Не ругал его только ленивый, правда, есть те, кто и хвалил, но на это у них были свои причины. Ну а я попробую быть объективным и честно «разобрать» этот проект. Итак, начинаю.
Сначала напишу о локации и о её нюансах и всё отмечу на карте вверху. Первое: с транспортной доступностью пока всё плохо. Метро в пешей доступности — нет, а новые дорожные развязки еще не построены. Но это пока, поскольку через два года всё изменится: вновь откроется станция «Шелепиха», которая сейчас временно не работает, а вместе с ней и новая станция «Звенигородская», которая будет находиться в 7 минутах пешком от ЖК.
Второе: Шелепихинскую набережную соединят с Карамышевской в 2025 году, а пока тут просто тупик — ни проехать, ни пройти. Впрочем, стоит отметить, что строительство идёт неспешно и сроки уже переносили. Третье: в локации есть запахи от Москвы-реки и от канализации. Ну это тоже пока, со временем всё решится, но знать об этом нужно.
Теперь о проекте и почему он один из самых скандальных. Давайте отбросим весь маркетинг и представим, что это просто проект бизнес-класса. Представили? А теперь о самом важном — о ценах на старте продаж. Так вот, вы только не падайте со стула. На старте проект продавали «инвесторам» около 400 тыс. руб/м2, и это в 2020 году! А сейчас он сколько стоит? А сейчас, с ключами в 25 году, у застройщика можно купить квартиры по 470-500 тыс. руб/м2, а на «вторичке» ещё даже дешевле.
Вот такие дела, никакого «инвеста» не случилось, и, забегая вперед, скажу, что его и не должно было случиться: да, потенциал у локации есть, но он раскроется явно не в этом десятилетии. Так вот, люди-то на старте массово покупали квартиры в рассрочки на… последние деньги, в надежде заработать. Ну да, неприятная история… В общем, кто прав, а кто виноват: застройщик, агенты или инвесторы — совершенно непонятно, но скандал был знатный.
Если смотрите «для себя»: знаете, при всех «нюансах» локации, рассматривать проект всё же стоит. Почему? А потому, что сейчас «Sydney City» с ключами в 25 году стоит +- столько же, как и проекты-конкуренты. Да-да, иногда «ФСК» настигает озарение и он откручивает цены вниз, что и произошло в январе этого года. Но еще раз подчеркну, что нужно понимать все нюансы: временно небогатую инфраструктуру и некоторую зажатость между рекой, ж/д и Звенигородкой, чтобы потом не было разочарований.
Да, и еще. По поводу нареканий на отделку «вайтбокс» — тут я согласен, проблемы были, правда, не по всем стоякам. А вот по поводу жалоб на чистовую отделку… Знаете, вот с этими нареканиями я не согласен. Ибо считаю, что чистовая отделка от застройщика, тут совсем не плоха для бизнес-класса.
Если смотрите «под аренду»: пока проект под аренду не совсем подходит, т. к. транспортная доступность — ну совсем не очень. Прямо скажу — она просто ужасная. Но это временно, ведь город «закапывает» в локацию просто огромные бюджеты. Поэтому, по мере развития локации, арендные ставки тут тоже будут подрастать, впрочем, как и стоимость самих квартир. А сейчас, студию вы сдадите около 90 тыс. руб., а ЕВРО-2 около 110-120 тыс. руб.
🔖 Мнение автора: считаю проект в общем-то неплохим и даже перспективным, и эта перспектива наверняка материализуется, но очень не скоро.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#сидней_сити
Если хотите создать семейный капитал на недвижимости, но думаете, что это только для крупных игроков - это не так.
Сегодня это доступно даже от 200 000 руб.
Рекомендую канал Ольги Горбачевой - эксперта, который поможет увеличить доход и достичь финансовой свободы как начинающим, так и более опытным инвесторам.
Вы получите:
✔️ Доходность в среднем 40% годовых (а в некоторых объектах доходит до 100%)
✔️ Объекты с доходом уже с первого месяца.
✔️ На бесплатной консультации разработка индивидуальной инвестиционной стратегии
✔️ Доступ к закрытым лотам, которых нет у других.
До 16 января — закрытые предпродажи в Санкт-Петербурге. Успейте забронировать!
На канале только проверенные объекты, расчёты доходности и полезные материалы. Здесь вы точно заработаете больше, чем на депозите!
Подпишитесь и получите бесплатно статью про инвестиции в недвижимость для будущего ребенка и обзор городов с высоким ростом для семейной ипотеки: /channel/homerealt/104?erid=2VtzqvBh9f9
📍Решил посмотреть, как изменилось количество рублей у людей за прошлый год. Слушайте, ну цифры просто астрономические. Так вот, за прошлый год общая сумма банковских депозитов физлиц увеличилась аж на 14 триллионов рублей. Прирастаем более чем на триллион в месяц!
Представляете, насколько это огромные цифры? Для сравнения: по некоторым оценкам, емкость всего рынка новостроек Москвы составляет около 1,3 трлн руб.
Интересно, что произойдет, если люди откажутся от сберегательной модели поведения? Т. е. в силу каких-либо причин, в моменте, решат потратить хотя бы половину своих сбережений? Честно говоря, пока даже сложно представить, ведь все новостройки Москвы люди могут скупить буквально за месяц, и что важно — на это у них есть деньги.
Хммм, знаете, похоже, что при таком росте количества свободных денег, в ближайшее время «разгонять» рынок будут всё-таки программы рассрочки, а не семейная ипотека, которая почему-то многим не нравится.
А вы что думаете, на какие цели люди сберегают такое огромное количество денег в банках? Сберегают только ради денег или что-то планируют купить? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Эх, ну есть и альтернативное мнение. Вот, в Северной столице — с моими выводами не согласны (репост ниже). Но я склонен остаться при своем мнении: рынок аренды зеркально отражает экономическую ситуацию в стране.
Есть работа и дефицит работников — аренда на подъеме и наоборот.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Вторичка или новостройка? Куда вкладывать деньги в 2025?
Большинство людей в РФ привыкли сберегать деньги в жилых квартирах — это просто, понятно. Но так ли прибыльно в современных реалиях экономики?
В среднем, квартира, которую вы будете сдавать на долгосрок, будет приносить 3-8% годовых + капитализация. Это практически пассивно, но окупаемость будет длиться очень долго.
Можно сдавать квартиру посуточно. Это увеличит годовой доход, но в таком формате речь о пассивных деньгах не идёт. Посуточная аренда — это целый бизнес со своими процессами, нюансами и подводными камнями.
Лучше всего обратить внимание на коммерческую недвижимость.
В ней есть свои нюансы, но практически в любом формате она даёт большую доходность и быструю окупаемость вне зависимости от того, какой год на дворе.
Как зарабатывать на коммерческой недвижимости с нуля рассказывает Игорь Бондаренко — рантье с десятилетним опытом бизнеса в этой сфере.
Если вы новичок, у него в канале можно узнать, стоит ли вообще заниматься этим бизнесом и сколько можно зарабатывать на этом. А также забрать подборку по налогам, которая особенно подойдёт тем, кто только начинает заниматься бизнесом.
Там же вы найдёте море пользы для уже действующих предпринимателей:
• 9 главных характеристик, которые рантье нужно писать в объявление
• чек-листы по субаренде + общий для определения направления
• список сервисов с помощью которых вы можете оценить локацию для вашего объекта
Подписывайтесь на канал и начните зарабатывать на недвижимости без вложений уже сейчас
Только 5% населения сейчас могут купить себе квартиру.
Именно об этом мы слышим каждый день в новостных сводках. Несправедливо!
Но теперь я нашел канал Жени Федосеевой. Она разгадала загадку, как простому человеку прийти к покупке своей квартиры.
Это реально сделать даже в 2025 году, когда рынок недвижимости меняется на глазах.
11, 12, 13 февраля в 19:00 мск она проведет 3 бесплатных урока для всех, чтобы «на пальцах» объяснить, какие существуют 6 проверенных способов покупать свои квартиры и обеспечивать себя с помощью чужой недвижимости вообще без вложений.
🎁 А прямо сейчас можно зарегистрироваться и получить полезные подарки
🔥Урок «3 заблуждения в недвижимости, от которых нужно избавиться, чтобы купить квартиру в 2025 году»
🔥Доступ к закрытому каналу шопинг бук с подборками трендовых и бюджетных товаров для интерьера.
Забирай бесплатный билет на уроки тут
👇👇👇👇👇👇👇
https://evgeniiafedoseeva.ru/kapital10?utm_source=telegram&utm_medium=bloggers&utm_campaign=labirint_investora
erid. 2VtzqvskH3S
Реклама. ИП Федосеева Е.Г.
ОГРНИП 322237500023704
📍В предыдущем посте мы разобрались, что происходит с рынком аренды. Напомню: рынок аренды немного захворал. Ну а теперь давайте посмотрим, что происходит на «вторичке».
А происходит вот что: цены пытаются пробить линию сопротивления и перейти в повышательный тренд, который так явно не проявлялся даже в январе 2023 года, когда ипотека была 18%, а не как сейчас — 25.
Вот такие дела. Почему же это произошло? Откуда взялся рост? И что будет с ценами на вторичке в феврале-марте-апреле? Я думаю, всё будет происходить примерно так:
Но сначала, давайте разберемся, почему мы видим рост цен. Так вот, на графике IRN мы видим цены экспозиции, т. е. средние цены тех квартир, которые сейчас находятся в продаже. Да, в конце прошлого года было дешевле. Почему? А потому что на рынке были более дешевые варианты, которые раскупили в декабре. Почему раскупили? На это есть две причины:
Первая — раскрылась часть депозитов. Вот я сейчас делаю несколько «подборов» и правтически у всех заказчиков... наличка.
Вторая — из-за бюджетного импульса, компании абсорбировали огромную денежную массу, часть которой выдали в виде годовых бонусов, и выдали их до января, чтобы избежать повышенного НДФЛ (с этого года от 13 до 22%).
Ну и третья — и это совокупность двух факторов выше: людям выдали и годовые бонусы, и депозиты немного распухли. Что в этих случаях делает человек? Как показывает практика прошлых лет — идёт и что-то покупает. А если денег достаточно, то покупает и квартиру. Да, какую-то часть денег, люди оставляют на банковском вкладе, но не всю. Основную часть люди на что-то тратят.
Теперь, что мы имеем в сухом остатке? А имеем вот что: на рынке, в январе, остались квартиры с завышенными ценами. Одновременно с этим наблюдается некоторый дефицит хороших квартир. И теперь на рынок выходит новый собственник, и он хочет продать свою квартиру. Как думаете, по какой цене он её выставит в продажу? Да элементарно: он понятия не имеет, какими были цены в прошлом году. И он понятия не имеет, что происходило на рынке. Он просто откроет ЦИАН и посмотрит, что сейчас продается в его же доме.
Еще раз подчеркну, что он не знает, что это остатки, это то, что не продалось из-за цены. А теперь внимание! Этот новый собственник… трам-пам-пам — поставит цену ещё чуть выше. Вуаля, цены опять выросли, только теперь в январе-феврале.
И теперь самое важное: будут ли покупать на «вторичке» по текущим ценам? Ведь если будут — то цены точно продолжат рост. Так вот, в январе этого года, цитирую: «у нас случился армагеддон». Бюджетные расходы (читай: бюджетный импульс) просто зашкаливали, и такого раньше не было никогда.
Ну и эти деньги (от импульса)… а эти деньги просто перетекут в карманы людей. Вопрос только когда? Если к марту — то, увы, всё… Квартиры опять начнут активно покупать, причём даже без ипотеки и по текущим ценам. Т.е. в этом случае — «отката» назад уже не будет. Ну и наоборот: если эти деньги не успеют перетечь в карманы людей до марта — то мы скорее всего увидим коррекцию цен.
И ещё. Давайте не забывать об одной важной вводной. Если в феврале ЦБ не повысит ключевую ставку, а в марте снизит… То тогда на рынке недвижимости и в первую очередь на «вторичке» — сойдутся два фактора: карманы людей догонит бюджетный импульс января 2025, с одновременным сигналом о снижении доходности по депозитам.
🔖 А вы как думаете, вероятный сценарий я описал? Или это всё сказки?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ух ты, а на рынке новостроек, похоже, скоро может стать жарко. Смотрите, что сейчас происходит: ипотечный стандарт не работает. Точнее, работает с точностью наоборот — из-за него цены поднялись, а не снизились. Так как банки, всё так же хотят откат (субсидию) за выдачу семейной ипотеки. Например, СБЕР — он просто так всем семейную ипотеку не выдаёт, там много условий, за которые в итоге платит заемщик.
Ну и всё это происходит из-за того, что банкам государство постоянно срезало компенсацию за выдачу, за 3 года её уменьшили с 4-х до 2-х процентов.
Так вот, с 7 февраля эту компенсацию со стороны государства решено повысить. Теперь будет не 2, а 3%. Если честно, объяснять долго, да и не нужно это. А вот что стоит понять: если такие мастодонты, как СБЕР, начнут выдавать семейку всем подряд и на все ЖК, к слову, семейка сейчас безлимитная для банков… То аврал…
Конвейер по выдачам заработает на всю катушку, что, скорее всего, отразится на ценах. Почему? А вот прочитайте этот пост: ссылка, в нём я описывал, что стройка-то стремится к плинтусу и строить стали гораздо меньше.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Сегодня в «Коммерсанте» вышла интересная статья. Суть ее в том, что новостроек строят больше, чем могут продать: растёт затоваривание, ну и по всей видимости — цены скоро упадут. Причем в нашем чате подписчики считают, что цены снизятся до уровней 2019 года. И ждут примерный прайс в 150 тыс руб за м2 и это в пределах МКАД у метро.
Всё конечно может быть, ведь раз в год и палка стреляет. Вот только, по всей видимости, это произойдёт не в этот раз. Почему? Смотрите, что на самом деле происходит:
Есть такой параметр: «Отношение распроданности к стройготовности». Ну или иными словами: вырыли котлован — стройготовность 5%, а продали 2-3% — и это считается нормальным.
Ну а к ключам, если в ЖК осталось 30% квартир — то это отличный результат. Так как люди в общем-то не хотят покупать стройку, они хотят прийти потрогать, посмотреть, ну и только потом купить.
Так вот, в статье «Коммерсанта» описан рынок Краснодара, там да, есть проблемы. Потому как там, строят в 3 раза больше, чем требуется на душу населения.
А в Москве знаете что происходит? Заходим на наш ДОМ РФ (скрины выше) и что мы видим? А видим мы то, что продаем в столице больше, чем строим. И с такими темпами, нас вполне может ждать дефицит нового жилья примерно в 2026-2027 годах. Т.е. cейчас, никакой затоваренности — нет.
🔖 И теперь возникает вопрос: почему цены-то должны упасть до уровней 2019 года?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍ЖК «Адмирал», застройщик «Галс-Девелопмент», бизнес-класс. Адрес: Москва, ул. Шоссейная, 4а, отделка: нет + чистовая. ТПУ «Печатники» 5-6 минут пешком. Ключи до: 07.2028.
Цены от:
Студии (29 м2) — 11,3 млн руб
2-ЕВРО (47 м2) — 18 млн руб
3-ЕВРО (68 м2) — 24,5 млн руб
Как начинался «Москва-Сити» помните? Нет? Тогда напомню: тут были каменоломни, карьеры, склады и промзоны. Тут не было ни кафе, ни магазинов, ни общественного транспорта. В общем, жить тут никто не хотел. А сейчас? А сейчас это визитная карточка Москвы. Так вот, к чему это я? А к тому, что история циклична и всё повторяется: почти половину района «Печатники» превратят в город-сад, который будет называться «Сити-2 Южный Порт». И именно он, по мнению градоначальников, станет вторым деловым центром столицы.
В общем, посмотрите на карту выше, где я обвёл, что и где тут будет построено. Впечатляет? Меня тоже, но есть нюанс: да, локацию ждёт бурное развитие, но на это потребуется немало времени.
Теперь более подробно о самом проекте. Первое: с транспортной доступностью — всё неплохо. До метро 5-7 минут пешком. Причём и до радиальной ветки, и до БКЛ, и до МЦД-2. Второе: участок под «Адмиралом» всё-таки в обжитом районе, а не в лютой промзоне, которую ещё долго будут застраивать в рамках проекта «Южный Порт». Ну и стоит отметить, что даже сейчас, выйти и погулять есть где. В 15-ти минутах пешком находятся два парка: «Печатники» с набережной Москвы-реки и «Шкулёва» с прудами. Третье: знаете, что мне нравится? Но это, правда, будет построено только со временем. Единая зелёная набережная, которая соединит «Южный порт», «Остров Мечты» и «ЗИЛ». Масштабно, ничего не скажешь. В общем, со временем на велосипеде или самокате можно будет доехать до Новоспасского моста и далее аж до Кремля.
Ну а теперь о ценах и планировках. Слушайте, ну это провал. Половина, нет, даже больше половины квартирографии — абсолютный неликвид и покупать это не стоит. Я, честно говоря, очень удивлён, как можно с этими планировками постоянно наступать на одни и те же грабли: запроектировать неликвид, а потом мучительно и долго его продавать. М-да…, ну дела… Интересно, кому в Печатниках нужна 30-ти метровая студия? Не знаю, думаю, что никому, точнее может и нужна, но по цене, как за двадцати двух метровую.
Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Почему? А потому что можно сразу жить, а не ждать, имею в виду — ждать инфраструктуру. Ведь это обжитой район, точнее — площадка по границе обжитого района, который со временем будет только расширяться и становиться лучше.
Если смотрите «под аренду»: стоит отметить, что аренда тут уже востребована. Ибо рядом находится «Технополис-Печатники». Это что-то типа технопарка, только с налоговыми льготами для резидентов, где уже сейчас работает около 6 тыс. человек, которым нужно где-то жить. К слову — этот Технополис разрастается, стройка идет со сверхзвуковой скоростью. Ну и центр недалеко, до станции метро «Сретенский бульвар» 18 минут по прямой.
В общем, студию в этом проекте вы сдадите тыс. за 70 руб., а ЕВРО-3 около 120-140 тыс. руб. С одной стороны, эти цифры, может, кому-то и понравятся. Но не мне. И знаете почему? А потому что стоит учитывать фактор времени.
Вот смотрите, попробую объяснить как можно проще: ждать стройку 3,5 года, потом полгода на ремонт. И итого, за 4 года, мы недополучим 3,2 млн руб арендных платежей. И это как минимум. Нам это нужно? Нет не нужно и так поступать не стоит. Правильней купить что-то в высокой стадии строительства и в перспективной локации. Тогда, за эти 4 года, мы сможем заработать и на аренде, и на росте стоимости самого актива. Если, конечно, купим правильный лот в правильной локации.
🔖 Мнение автора: проект в целом интересный, застройщик — дочка ВТБ, так что достроят, локация перспективная, а жить тут можно уже сейчас. Ну и минусы: рядом — хорда и ж/д, долго ждать и под аренду не подходит, а квартирография по большей части — жёсткий неликвид.
А что вы думаете о проекте и о перспективах «Сити-2»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_адмирал
📍Интересная дискуссия у нас развернулась в предыдущем посте. Суть её в том, нужен ли застройщику менеджер по продажам? Ведь если уволить всех менеджеров, то можно снизить себестоимость и в итоге снизить цены. А процессы — автоматизировать, ну или делегировать их искусственному интеллекту.
Знаете, я всё-таки думаю, что менеджер по продажам нужен. И знаете почему? А потому, что мы — люди, а не роботы, и мы иррациональны. В общем, сейчас объясню подробней свою точку зрения.
Смотрите, бытует общественное мнение, что человек сначала осознаёт потребность, потом собирает информацию, ну а потом сравнивает и покупает. Так? Нет, всё на самом деле не так. Не может человек купить, хоть он уже и осознал, что ему всё-таки нужна квартира. И знаете чего не хватает в этой цепочке? Эмоций. Да-да, именно эмоций, ведь «вторичку» можно пощупать и ощутить, ну и что-то почувствовать, а новостройку – нет. Удивлены? А вот А. Дамассио — это известный нейробиолог и автор нескольких книг, в своих исследованиях ни раз доказывал, что без эмоционального окраса — мы не способны принять решение. Вот не способны и всё.
И основная задача менеджера по продажам — это всё-таки не процессы, хотя они очень важны. Основная задача менеджера — это диалог, который может вызвать позитивные эмоции и которые потом сконвертируются в продажу. Да, стоит отметить, что бывает, конечно, что люди иногда покупают не то что нужно. Но это, правда, совсем другая история.
Да-да, дело не только в цене. Приведу пример: когда мы покупали «Саларьево», и это было в первые часы распродажи, знаете что у меня спрашивали подписчики? А стоит ли? А может подождать? Это только теперь они осознали, что покупать было нужно, и хорошо, что я тогда настойчиво советовал. А в первые часы — людей терзали сомнения, потому что они увидели вроде бы неплохую цену, но не могли принять решение только из-за одной цены. Вот такие дела.
А вы как считаете, нужен ли менеджер по продажам застройщику или он все-таки не нужен? Ведь, например, у ПИК-а нет офисов продаж. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍А давайте посчитаем примерную справедливую цену новостройки и попробуем виртуально построить свой собственный ЖК?
Итак, по данным ДОМ РФ, средняя себестоимость стройки в Москве за год выросла на 17% и составила 146 тыс. руб. Вроде бы немного, но. Но у любой новостройки есть как общая площадь, так и продаваемая.
Так вот, продаваемая — это площадь конкретной квартиры. А в общую площадь входят: лифты, коридоры, лобби, детский сад, школа и т. д. Это же нужно построить? Думаю, да, нужно, поэтому к 146 тыс. руб. добавим еще процентов 10 и получим 160 тыс. руб. за м2.
Дальше, что мы забыли? А забыли купить земельный участок. Ну не может же дом висеть в воздухе, правильно? Правильно. Поэтому прибавляем еще процентов 10-15. И итоге получаем себестоимость квадратного метра 184 тыс. руб. Что-то уже недёшево становится… М-да, знаю. Сам сейчас делаю капремонт своего таунхауса и могу сказать, что деньги на стройку у меня испаряются быстрее, чем я рассчитывал.
Ладно. Что ещё забыли? А забыли мы приплюсовать затраты на рекламу, маркетинг, налоги, проценты по кредиту, зарплату офисным сотрудникам, арендные платежи. Много, в общем, всего. Но давайте эти затраты учитывать не будем. Впрочем, налоги нужно, конечно, приплюсовать… Эх, ладно, не будем, считаем же на коленке.
А что обязательно приплюсуем, так это — наш доход. Сколько хотим заработать, как считаете? Процентов 10 годовых? Так вроде в банках депозиты по 20% — какой смысл работать за десять процентов, если за 20 можно не работать? Поэтому давайте приплюсуем 20% годовых, что бы уравнять с банковским депозитом. Что получаем? А получаем продажную цену 317 тыс. руб/м2. Как думаете, справедливая цена? Или я где-то ошибся?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Вот и глава «Этажей», Ильдар Хусаинов, начал что-то подозревать... Пишет про то, что Банк Уралсиб снизил ставки по стандартной ипотеке на 1,5% и цитирую: «Возможно, это начало тренда на снижение ставок!»
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Столица — город, благоприятный для развития предпринимательства. За счет чего достигается этот эффект и что именно делается для успеха отрасли, рассказывает «Экономика Москвы».
В официальном канале публикуют успешные кейсы столичных компаний, рассказывают о возможностях для бизнеса и сообщают другие важные для бизнес-сообщества новости города.
📍Всё, «ПИК» — банкрот и поэтому ЖК «Саларьево» не достроят! Пруфы: прикрепляю скрины из нашего чата.
Шутка конечно. «ПИК» не банкрот. А вот запрет регистрационных действий — на самом деле есть, правда только у ООО СЗ СЕРЕДНЕВО, которое строит ЖК «Середневский Лес».
Друзья, что бы не плодить домыслы, слухи и сплетни, лучше сразу напишу: На самом деле, у ПИК-а куча ООО-шек, которые номинально и строят. Поэтому, скорее всего, возбуждено исполнительное производство по какому-то судебному акту. Ну а у ООО на счету денег нет, поэтому установлен запрет рег. действий. Так что, повода для беспокойства — нет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
erid: 2VtzqvoFDNb
🏷Новогодняя скидка 23% на двухуровневые аппартаменты Norke Первомайская. Современная дизайнерская отделка, полная меблировка. Доходность от 12% годовых! Ввод в эксплуатацию 2 квартал 2025 г.
❓Почему выгодно инвестировать в отели Norke
✅ Под управлением компании находятся десятки отелей и апартаментов с категорией 3-4 звезды
✅Средняя загрузка 91%
✅Средняя доходность 15,5% годовых
📍Апарт-отель Norke Первомайская расположен в 10 минутах ходьбы от метро Первомайская. В 2 минутах ходьбы расположены Измайловский парк и крупнейший в России медико-хирургический центр Пирогова.
Краткосрочная аренда в данной локации пользуется повышенным спросом.
Успейте забронировать апартаменты по специальной новогодней цене 4 999 000 руб.
Для получения презентации проекта оставьте заявку на сайте invest-apartament.ru
📍Хм-м-м, появляется все больше слухов, что семейную ипотеку на «вторичку», хотят распространить не только на малые города, а вообще на всю страну.
Кто-нибудь что-нибудь слышал об этом? 🙄
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
Пришел ответ от эксперта , ну воопщем а арендном кризисе август-снт 2024 виновата была ключевая ставка , ну кто бы мог подумать , как сообщает эксперт в стране подросло поколение начала 2000 и они не могут из за высокого ключа купить и идут в рент , а так и представил как там выпускник ВУЗа в МСК , годков в 20-22 , идет и покупает хату в МСК , раньше оно так наверно и было до высокой ставки , массово не иначе . А чего в октябре кол-во хат расти начало , эксперты воопще знают специфику недвиги , дом за месяц не построить , а вот перевести хату с посутки в долгосрок примерно 1 день нужен . Воопще здорово конечно посуточные инфоцыгане долгосрочным арендаторам в панамку наложили , от души .
Читать полностью…
Новые возможности для инвестиций и своя "дача" у моря — это Таиланд
Что, не ожидали? Регион активно развивается, рынок не перегрет. Стоимость недвижимости растет, потому что территория для застройки ограничена.
Иностранцам доступны рассрочки, а доходность в валюте составит 5-7% при сдаче в аренду на долгий срок или до 10% посуточно. А еще здесь стабильная к $ валюта и почти 0% инфляции.
Разобраться в недвижимости Таиланда помогает на своем канале аналитик Андрей Негинский. Он каждый день публикует квартиры и виллы для жизни и инвестиций, рассказывает об особенностях рынка недвижки и местного быта.
Подписывайтесь на канал и забирайте подборку объектов в Таиланде в закрепленном сообщении.
📍Последний день отпуска, завтра с семьей возвращаемся в Москву.
Хороший отпуск, просто чудесный: тихо, спокойно, огромная территория по которой курсируют электро-шаттлы, бассейны с подогревом, детский клуб с игровыми площадками и на удивление — отличная еда.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#отпуск