11220
Канал подборщика Алексея: математика, модели, прогнозы, кейсы, "разборы" и скрытые закономерности 🤫 Связь со мной: @totemo
📍Наступил февраль, а значит, настала пора писать традиционный пост о рынке аренды Москвы. Что же сейчас происходит? А происходит вот что: количество свободных арендных квартир продолжает прирастать и уже практически в два раза превышает показатели февраля прошлого года.
Пора кричать: «Караул, нас всех раздавит, аренде капут»? Да нет, друзья. Никакого караула я не вижу, да и рынок — это не статичная, а постоянно меняющаяся система, на которую влияет множество внутренних и внешних факторов.
Ну и, забегая вперед, скажу: если вы думаете, что на прирост свободных арендных квартир повлиял ввод новостроек в 2023–2024 годах, то это не совсем так. Почему? Считайте сами: сейчас в Москве сдается 23,3 тыс. квартир, и из них всего 3,6 тыс. квартир в свежих новостройках. Да, 3,6 тыс. новых квартир — это не мало, но и не катастрофически много, и этот показатель критически не влияет на общую массу.
В целом, пока можно констатировать факт: времена, когда на трех потенциальных арендаторов приходилась одна свободная квартира, остались позади. И знаете что? Да это на самом деле нормально. Ведь никто же всерьёз не считал, что на рынке всегда будет дефицит арендных квартир. Или всё-таки кто-то так считал?
К слову, стоит отметить, что количество арендных квартир в Москве распределено неравномерно, и в некоторых районах оно (количество) даже меньше, чем в 24-м году, когда на рынке аренды наблюдался жуткий дефицит.
🔖 Мнение автора: на рынок аренды сейчас давит ужесточение миграционной политики и изменения на рынке труда. Ну и знаете что… Я очень робко напишу, ведь пока это только наблюдения, которые требуют проверки: складывается впечатление, что сейчас люди предпочитают… покупать, а не арендовать. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ну вообще… Друзья, я даже, честно говоря, удивлен. Вы только посмотрите, что происходило с продажами новостроек в Москве в декабре 2024.
Так вот, по данным Росреестра, мы видим абсолютный рекорд. Точнее, рекордов два: первый — зарегистрировано 15,4 тыс. ДДУ. Второй — около 10 тыс. лотов в новостройках куплено за наличку, и это в два раза больше, чем в среднем по году.
Мда… А помните, не так давно люди писали: «Да кто эти новостройки за наличку будет покупать, да никому они в кэш не нужны, у людей денег нет, вот льготку отменят, и продажи обнулятся».
И что прошло? А произошло ровным счётом всё с точностью наоборот: люди стали покупать активней, причем за нал. Ну и по моим наблюдениям, люди просто смели почти все новостройки с ближайшими ключами. К слову, примерно такой сценарий я и описывал еще в сентябре: вот этот пост.
🔖 Друзья, в общем, не работает связка «ипотека = продажи». И знаете почему? Да потому что в экономику сейчас вливается огромное количество денег, которые находятся как будто в замкнутом периметре. Ну или иными словами: входят, но не выходят. Да, большая часть этих денег сейчас на депозитах, но это не навсегда. Они просто ждут подходящего момента, что бы вырваться наружу.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ого! В ЖК «Саларьево» новый старт продаж. И цены в общем-то неплохие:
- Студии от 5,2 млн руб
- ЕВРО-2 (32 м2) от 7,4 млн руб
- ЕВРО-3 (49 м2) — от 9,8 млн руб
Полная отделка. Правда, ключи в апреле 2028. Но! Корпуса-то не типовые ПИК-коробочки. А что-то ближе к серии «плюс». В общем, не плохо. Хорошо, что сейчас видим на стартах и неплохие цены. А не как ранее — котлован, который дороже вторички.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
В «Мангазее в Богородском» стартовали продажи квартир. Архитектура от СПИЧ из шести башен в двух минутах от метро «Бульвар Рокоссовского» и 15 минутах до ТТК. Из плюсов: продуманная инфраструктура в стилобатном этаже, собственный детский сад в одном из корпусов, а также свой досуговый центр, где предусмотрен фитнес, детский центр и гастрономическая зона.
«Мангазея» предлагает привлекательные инструменты покупки: рассрочка 0% на 24 месяца, траншевая ипотека с фиксированным платежом от 80 тыс. рублей или классическим ежеквартальным платежом.
На сегодняшний день минимальная цена начинается от 300 тыс. рублей за метр. Площади квартир составляют от 21 до 125 кв. м. Есть планировочные фишки в виде увеличенной высоты потолка, гардеробной с окном, мастер-спальни, открытых террас, гостиной с тремя окнами. Уже в марте в продажу выйдет новый корпус, расположенный в глубине застройки, а чуть позже обещают и объем с вайт боксом.
Подписывайтесь на телеграм-канал девелопера, чтобы не пропустить старт продаж новых башен и интересные акции.
📍 Эх, ну что же. Росреестр опубликовал данные по продажам на «вторичке» в Москве за предыдущий месяц. Знаете сколько продано? 17,3 тыс квартир. Мда, рекорд. Ведь это больше чем в декабре 2022- 2023 годах! Удивлены? Ведь ипотечная ставка-то заградительна. Ну а я не удивлён, ведь примерно такой сценарий и описывал ранее.
Вот такие дела, но стоит отметить, что стоимость «вторички» пока растёт слабо. Сказывается высокая ключевая ставка. А что будет, если ставку снизят? Вот поэтому, я и написал в предыдущем посте, что вполне допускаю рост стоимости «вторички» в Москве, при наступлении этого события.
Так что думаете, что произойдёт с ценами на вторичном рынке, если снизят ставку и ипотека станет доступной? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Да ну!? В начале января, я написал, что по моему мнению, ЦБ сейчас между молотом и наковальней и скорее всего, ключевую ставку теперь повышать не будет. Ну и предположил, что теперь её, Центробанку — придётся снижать.
И вот, в эту пятницу, ЦБ опубликовал свой традиционный бюллетень, который прям пропитан намёками на снижение ключевой ставки!
🔖 Ну что же, друзья, после того, как «ключ» пойдёт вниз, мы и увидим, повлияют ли огромные накопления на депозитах на стоимость недвижимости. Моё личное мнение — повлияют и сильно. Впрочем, мои оппоненты, с этим несогласны и считают, что недвижимость будет только дешеветь и нужно только подождать. Ладно, подождём снижения «ключа», а вместе с этим снижение доходности по банковским вкладам и позитивный экономический импульс ☺️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Считаю, что современный мегаполис должен быть не просто удобен для работы и отдыха, но и подходить для любого ритма жизни.
В этом Москва отвечает тенденциям — узнавать о столичных нововведениях стало удобнее с каналом «Градполитика Москвы», где первоисточник публикует важную и актуальную информацию о развитии городской среды.
📍ЖК «Sydney City», застройщик «ФСК», адрес: Москва, ул. Шеногина, д. 2. Бизнес-класс, 3 вида отделки: черновая, чистовая, вайтбокс. Метро «Звенигородская» 7 мин пешком, выдача ключей: сдан — 12.2027.
Текущие цены от:
Студия (29 м2) — 15,8 млн руб.
ЕВРО-2 (43 м2) — 21,9 млн руб.
ЕВРО-3 (62 м2) — 29,2 млн руб.
Чем знаменит ЖК «Sydney City»? А тем, что это один из самых скандальных проектов в Москве. Не ругал его только ленивый, правда, есть те, кто и хвалил, но на это у них были свои причины. Ну а я попробую быть объективным и честно «разобрать» этот проект. Итак, начинаю.
Сначала напишу о локации и о её нюансах и всё отмечу на карте вверху. Первое: с транспортной доступностью пока всё плохо. Метро в пешей доступности — нет, а новые дорожные развязки еще не построены. Но это пока, поскольку через два года всё изменится: вновь откроется станция «Шелепиха», которая сейчас временно не работает, а вместе с ней и новая станция «Звенигородская», которая будет находиться в 7 минутах пешком от ЖК.
Второе: Шелепихинскую набережную соединят с Карамышевской в 2025 году, а пока тут просто тупик — ни проехать, ни пройти. Впрочем, стоит отметить, что строительство идёт неспешно и сроки уже переносили. Третье: в локации есть запахи от Москвы-реки и от канализации. Ну это тоже пока, со временем всё решится, но знать об этом нужно.
Теперь о проекте и почему он один из самых скандальных. Давайте отбросим весь маркетинг и представим, что это просто проект бизнес-класса. Представили? А теперь о самом важном — о ценах на старте продаж. Так вот, вы только не падайте со стула. На старте проект продавали «инвесторам» около 400 тыс. руб/м2, и это в 2020 году! А сейчас он сколько стоит? А сейчас, с ключами в 25 году, у застройщика можно купить квартиры по 470-500 тыс. руб/м2, а на «вторичке» ещё даже дешевле.
Вот такие дела, никакого «инвеста» не случилось, и, забегая вперед, скажу, что его и не должно было случиться: да, потенциал у локации есть, но он раскроется явно не в этом десятилетии. Так вот, люди-то на старте массово покупали квартиры в рассрочки на… последние деньги, в надежде заработать. Ну да, неприятная история… В общем, кто прав, а кто виноват: застройщик, агенты или инвесторы — совершенно непонятно, но скандал был знатный.
Если смотрите «для себя»: знаете, при всех «нюансах» локации, рассматривать проект всё же стоит. Почему? А потому, что сейчас «Sydney City» с ключами в 25 году стоит +- столько же, как и проекты-конкуренты. Да-да, иногда «ФСК» настигает озарение и он откручивает цены вниз, что и произошло в январе этого года. Но еще раз подчеркну, что нужно понимать все нюансы: временно небогатую инфраструктуру и некоторую зажатость между рекой, ж/д и Звенигородкой, чтобы потом не было разочарований.
Да, и еще. По поводу нареканий на отделку «вайтбокс» — тут я согласен, проблемы были, правда, не по всем стоякам. А вот по поводу жалоб на чистовую отделку… Знаете, вот с этими нареканиями я не согласен. Ибо считаю, что чистовая отделка от застройщика, тут совсем не плоха для бизнес-класса.
Если смотрите «под аренду»: пока проект под аренду не совсем подходит, т. к. транспортная доступность — ну совсем не очень. Прямо скажу — она просто ужасная. Но это временно, ведь город «закапывает» в локацию просто огромные бюджеты. Поэтому, по мере развития локации, арендные ставки тут тоже будут подрастать, впрочем, как и стоимость самих квартир. А сейчас, студию вы сдадите около 90 тыс. руб., а ЕВРО-2 около 110-120 тыс. руб.
🔖 Мнение автора: считаю проект в общем-то неплохим и даже перспективным, и эта перспектива наверняка материализуется, но очень не скоро.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#сидней_сити
Если хотите создать семейный капитал на недвижимости, но думаете, что это только для крупных игроков - это не так.
Сегодня это доступно даже от 200 000 руб.
Рекомендую канал Ольги Горбачевой - эксперта, который поможет увеличить доход и достичь финансовой свободы как начинающим, так и более опытным инвесторам.
Вы получите:
✔️ Доходность в среднем 40% годовых (а в некоторых объектах доходит до 100%)
✔️ Объекты с доходом уже с первого месяца.
✔️ На бесплатной консультации разработка индивидуальной инвестиционной стратегии
✔️ Доступ к закрытым лотам, которых нет у других.
До 16 января — закрытые предпродажи в Санкт-Петербурге. Успейте забронировать!
На канале только проверенные объекты, расчёты доходности и полезные материалы. Здесь вы точно заработаете больше, чем на депозите!
Подпишитесь и получите бесплатно статью про инвестиции в недвижимость для будущего ребенка и обзор городов с высоким ростом для семейной ипотеки: /channel/homerealt/104?erid=2VtzqvBh9f9
📍Решил посмотреть, как изменилось количество рублей у людей за прошлый год. Слушайте, ну цифры просто астрономические. Так вот, за прошлый год общая сумма банковских депозитов физлиц увеличилась аж на 14 триллионов рублей. Прирастаем более чем на триллион в месяц!
Представляете, насколько это огромные цифры? Для сравнения: по некоторым оценкам, емкость всего рынка новостроек Москвы составляет около 1,3 трлн руб.
Интересно, что произойдет, если люди откажутся от сберегательной модели поведения? Т. е. в силу каких-либо причин, в моменте, решат потратить хотя бы половину своих сбережений? Честно говоря, пока даже сложно представить, ведь все новостройки Москвы люди могут скупить буквально за месяц, и что важно — на это у них есть деньги.
Хммм, знаете, похоже, что при таком росте количества свободных денег, в ближайшее время «разгонять» рынок будут всё-таки программы рассрочки, а не семейная ипотека, которая почему-то многим не нравится.
А вы что думаете, на какие цели люди сберегают такое огромное количество денег в банках? Сберегают только ради денег или что-то планируют купить? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Эх, ну есть и альтернативное мнение. Вот, в Северной столице — с моими выводами не согласны (репост ниже). Но я склонен остаться при своем мнении: рынок аренды зеркально отражает экономическую ситуацию в стране.
Есть работа и дефицит работников — аренда на подъеме и наоборот.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Вторичка или новостройка? Куда вкладывать деньги в 2025?
Большинство людей в РФ привыкли сберегать деньги в жилых квартирах — это просто, понятно. Но так ли прибыльно в современных реалиях экономики?
В среднем, квартира, которую вы будете сдавать на долгосрок, будет приносить 3-8% годовых + капитализация. Это практически пассивно, но окупаемость будет длиться очень долго.
Можно сдавать квартиру посуточно. Это увеличит годовой доход, но в таком формате речь о пассивных деньгах не идёт. Посуточная аренда — это целый бизнес со своими процессами, нюансами и подводными камнями.
Лучше всего обратить внимание на коммерческую недвижимость.
В ней есть свои нюансы, но практически в любом формате она даёт большую доходность и быструю окупаемость вне зависимости от того, какой год на дворе.
Как зарабатывать на коммерческой недвижимости с нуля рассказывает Игорь Бондаренко — рантье с десятилетним опытом бизнеса в этой сфере.
Если вы новичок, у него в канале можно узнать, стоит ли вообще заниматься этим бизнесом и сколько можно зарабатывать на этом. А также забрать подборку по налогам, которая особенно подойдёт тем, кто только начинает заниматься бизнесом.
Там же вы найдёте море пользы для уже действующих предпринимателей:
• 9 главных характеристик, которые рантье нужно писать в объявление
• чек-листы по субаренде + общий для определения направления
• список сервисов с помощью которых вы можете оценить локацию для вашего объекта
Подписывайтесь на канал и начните зарабатывать на недвижимости без вложений уже сейчас
📍Так почему же выросло количество свободных арендных квартир? Забегая вперед скажу, что до сезона высокого спроса еще далеко, а значит, вероятней всего, объем предложения продолжит свой рост в ближайшие несколько месяцев.
Знаете, я считаю, что как это ни парадоксально — основной причиной является высокая ключевая ставка. Почему? Смотрите:
Как я писал ранее — сейчас нас догнал демографический взрыв начала двухтысячных. А значит, количество потенциальных арендаторов будет прирастать год к году еще лет десять. Более подробно писал об этом тут: /channel/labirint_investora/942 В общем, поэтому, мы и видели жуткий дефицит арендных квартир в августе-сентябре, когда в Москву съезжались студенты, а в СМИ даже появлялись статьи с заголовками: «Сними жилье, если сможешь».
Но потом, начиная с октября, ситуация вдруг резко поменялась, и количество вакантных квартир вдруг резко стало расти. И примерно в это же время в правительстве заговорили о рисках переохлаждения экономики из-за высокой ключевой ставки. Теперь давайте вспомним, кто же снимает наши квартиры? Конечно, приезжие, т. е. те, кто приехал в столицу работать или учиться. Со студентами — всё понятно, их много, об этом я написал выше.
А вот с новыми рабочими местами стало хуже. Давайте посмотрим на hh.ru (на скрине выше) — самый популярный сайт поиску работы. Так вот, начиная со второй половины 2024 года динамика размещенных вакансий стала резко падать, а количество новых резюме — стало стремительно расти. И это говорит о том, что бизнес в эпоху заградительных кредитов, увы, перестал развиваться. Ну или иными словами — стало меньше работы, а если стало меньше работы, то и арендовать квартиры будут меньше.
Ура, скажет покованный подписчик — это же именно то, чего добивался ЦБ. Ведь чем меньше работы — тем меньше зарплаты, тем ниже цены, а значит, и инфляция тоже ниже. В теории это так, а вот на практике — инфляция-то бьёт все рекорды, с одновременным охлаждением экономики. А это значит, что мы, похоже, увидели признаки стагфляции: это когда экономика «скукоживается», а цены растут. Думаю, именно признаков стагфляции и испугался ЦБ, когда на последнем заседании ЦБ не стал повышать ключевую ставку.
Ну и похоже, что теперь Центробанк между молотом и наковальней, ну или между инфляцией и стагфляцией. Если повысить ключ — стагфляция неизбежна, если понизить ключ — неизбежен дальнейший виток инфляции. Что предпримет ЦБ? Думаю, что из двух зол он будет выбирать меньшее и ключевую ставку теперь будет вряд ли повышать, и даже вполне допускаю, что ключ теперь будет снижать.
Да, это приведет к очередному витку инфляции, подорожанию цен на всё, включая даже бетон. Но похоже, что у ЦБ и правительства просто нет другого выхода. Ибо деньги нужно и дальше продолжать печатать, а стагфляция для экономики — гораздо страшнее инфляции.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
💰Куда вложить 5 млн рублей?
Акции, облигации, вклады, золото, криптовалюта?
Эксперты Seven Hills инвестируют в недвижимость. И вот почему👇
1️⃣быстрый рост цен
2️⃣минимум рисков
3️⃣реальный, физический актив
Специалисты Seven Hills проанализировали рынок и собрали в каталоге 7 выгодных стартов продаж в Москве:
◾️Квартиры в Москве от 12 млн ₽
◾️Отделка White Box
◾️Рядом ТТК и Садовое кольцо
Получить каталог бесплатно можно здесь👇
ХОЧУ БЕСПЛАТНЫЙ КАТАЛОГ
На канале регулярно выходят интересные посты: карта цен на квартиры в разных районах Москвы, прогноз на падение стоимости недвижимости и динамика цен на новостройки.
📲Подпишитесь
/channel/seven_hills_msk
📍ЖК «Среда на Кутузовском», застройщик SREDA (ПИК), адрес: Москва, ул. Ивана Франко, 4с15. Бизнес-класс, отделка «ватбокс». Метро «Кунцевская» 10 минут пешком, выдача ключей до: 06.2028.
Текущие цены от:
Студии (23 м2) — 11,6 млн руб.
ЕВРО-2 (34 м2) — 16,3 млн руб.
ЕВРО-3 (55 м2) — 21,6 млн руб.
ЕВРО-4 (72 м2) — 28,3 млн руб.
Что хочется людям? Да не так уж и много на самом деле. Люди хотят жить в тихом, зеленом, обжитом районе, рядом с метро, недалеко от центра, без ТЭЦ, ЛЭП, кладбищ и промзон. Согласны? Я вот с этим согласен. Поэтому со всей ответственностью могу сказать, что эта часть района «Кунцево» практически полностью соответствует этим критериям и не так уж и плоха для жизни. Я даже больше того скажу: здесь в целом всё отлично, правда, есть нюанс и даже не один. Но об этом ниже.
Во-первых, отмечу отличную транспортную доступность. Ибо рядом ТПУ «Кунцевская» с двумя ветками метро, плюс БКЛ, плюс МЦД-1, плюс аэроэкспресс в Шереметьево.
Во-вторых, важно не только расстояние до метро, а еще и то, где и как проходит путь. Думаю, что не так уж и приятно ежедневно пробираться по промзоне или прыгать через лужи тесного тротуара вдоль загруженной трассы со мчащимися авто. Так вот, тут дорога до метро проходит через симпатичный сквер, который, к слову, еще раз благоустроят.
Ну и в-третьих, как написал выше — ТЭЦ, ЛЭП, кладбищ и промзон тут нет. Промзона «Кунцево» левее, и её со временем будет застраивать «Главстрой», правда, этот участок совсем не интересный, ибо он гораздо дальше от метро.
Пока всё не плохо, не так ли? Но всегда есть «но». И это шум. И с ним тут действительно есть некоторые проблемы, ведь проект расположен между проспектом Багратиона и участком наземного метро. Так вот, по наблюдениям — проспект практически не шумит, ибо гонщиков на платной трассе мало или нет совсем. Да и МЦД практически не слышно. А вот звуки от метро — есть. Но я бы сказал, что эти звуки не критичные, и часть людей их даже не заметит.
Если смотрите «для себя». Знаете, ко всему написанному выше хочу добавить еще вот что: погулять действительно есть где, ибо рядом, помимо сквера, расположены два парка — Суворовский и Солдатёнковский, которые перетекают в парк Фили. А вот инфраструктура пока бедна. Да и на рендерах застройщика отсутствуют школы и детсады, которые, скорее всего, будут построены только в следующих очередях застройки 47-го квартала.
Если смотрите «под аренду». А вот с арендой тут всё будет не плохо. Ведь рядом строится новый Технопарк и два офисных здания (отмечу их на карте), плюс имеем хорошую транспортную доступность до центра и всего запада Москвы. Студию в этом проекте сдадите за 70-80 тыс. руб., а ЕВРО-2 найдет своего арендатора примерно за 100 тыс. руб. И вот еще что. Думаю, что этот проект со временем будет стоить плюс-минус столько же, как и соседний «Vander Park», цены в котором ну просто запредельные. Да-да, это так. В свое время «Vander Park», который тоже строил ПИК, неплохо «выстрелил», правда он сейчас уже немного устарел.
🔖 Мнение автора: интересный семейный проект в приятной, спокойной, зелёной локации недалеко от центра, правда, со своими нюансами, о которых я написал выше. Стал бы я сам рассматривать этот проект? Скорее всего, «да», но не факт, что купил бы именно тут. Ибо меня не так смущает шум, меня больше смущает некая зажатость между трассой и открытой линией метро.
А что вы думаете о проекте? Рассматриваете его или пока фокус смещен на соседний «Кутузовский квартал»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#среда_на_кутузовском
📍Сегодня в «Коммерсанте» вышла интересная статья. Суть ее в том, что новостроек строят больше, чем могут продать: растёт затоваривание, ну и по всей видимости — цены скоро упадут. Причем в нашем чате подписчики считают, что цены снизятся до уровней 2019 года. И ждут примерный прайс в 150 тыс руб за м2 и это в пределах МКАД у метро.
Всё конечно может быть, ведь раз в год и палка стреляет. Вот только, по всей видимости, это произойдёт не в этот раз. Почему? Смотрите, что на самом деле происходит:
Есть такой параметр: «Отношение распроданности к стройготовности». Ну или иными словами: вырыли котлован — стройготовность 5%, а продали 2-3% — и это считается нормальным.
Ну а к ключам, если в ЖК осталось 30% квартир — то это отличный результат. Так как люди в общем-то не хотят покупать стройку, они хотят прийти потрогать, посмотреть, ну и только потом купить.
Так вот, в статье «Коммерсанта» описан рынок Краснодара, там да, есть проблемы. Потому как там, строят в 3 раза больше, чем требуется на душу населения.
А в Москве знаете что происходит? Заходим на наш ДОМ РФ (скрины выше) и что мы видим? А видим мы то, что продаем в столице больше, чем строим. И с такими темпами, нас вполне может ждать дефицит нового жилья примерно в 2026-2027 годах. Т.е. cейчас, никакой затоваренности — нет.
🔖 И теперь возникает вопрос: почему цены-то должны упасть до уровней 2019 года?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍ЖК «Адмирал», застройщик «Галс-Девелопмент», бизнес-класс. Адрес: Москва, ул. Шоссейная, 4а, отделка: нет + чистовая. ТПУ «Печатники» 5-6 минут пешком. Ключи до: 07.2028.
Цены от:
Студии (29 м2) — 11,3 млн руб
2-ЕВРО (47 м2) — 18 млн руб
3-ЕВРО (68 м2) — 24,5 млн руб
Как начинался «Москва-Сити» помните? Нет? Тогда напомню: тут были каменоломни, карьеры, склады и промзоны. Тут не было ни кафе, ни магазинов, ни общественного транспорта. В общем, жить тут никто не хотел. А сейчас? А сейчас это визитная карточка Москвы. Так вот, к чему это я? А к тому, что история циклична и всё повторяется: почти половину района «Печатники» превратят в город-сад, который будет называться «Сити-2 Южный Порт». И именно он, по мнению градоначальников, станет вторым деловым центром столицы.
В общем, посмотрите на карту выше, где я обвёл, что и где тут будет построено. Впечатляет? Меня тоже, но есть нюанс: да, локацию ждёт бурное развитие, но на это потребуется немало времени.
Теперь более подробно о самом проекте. Первое: с транспортной доступностью — всё неплохо. До метро 5-7 минут пешком. Причём и до радиальной ветки, и до БКЛ, и до МЦД-2. Второе: участок под «Адмиралом» всё-таки в обжитом районе, а не в лютой промзоне, которую ещё долго будут застраивать в рамках проекта «Южный Порт». Ну и стоит отметить, что даже сейчас, выйти и погулять есть где. В 15-ти минутах пешком находятся два парка: «Печатники» с набережной Москвы-реки и «Шкулёва» с прудами. Третье: знаете, что мне нравится? Но это, правда, будет построено только со временем. Единая зелёная набережная, которая соединит «Южный порт», «Остров Мечты» и «ЗИЛ». Масштабно, ничего не скажешь. В общем, со временем на велосипеде или самокате можно будет доехать до Новоспасского моста и далее аж до Кремля.
Ну а теперь о ценах и планировках. Слушайте, ну это провал. Половина, нет, даже больше половины квартирографии — абсолютный неликвид и покупать это не стоит. Я, честно говоря, очень удивлён, как можно с этими планировками постоянно наступать на одни и те же грабли: запроектировать неликвид, а потом мучительно и долго его продавать. М-да…, ну дела… Интересно, кому в Печатниках нужна 30-ти метровая студия? Не знаю, думаю, что никому, точнее может и нужна, но по цене, как за двадцати двух метровую.
Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Почему? А потому что можно сразу жить, а не ждать, имею в виду — ждать инфраструктуру. Ведь это обжитой район, точнее — площадка по границе обжитого района, который со временем будет только расширяться и становиться лучше.
Если смотрите «под аренду»: стоит отметить, что аренда тут уже востребована. Ибо рядом находится «Технополис-Печатники». Это что-то типа технопарка, только с налоговыми льготами для резидентов, где уже сейчас работает около 6 тыс. человек, которым нужно где-то жить. К слову — этот Технополис разрастается, стройка идет со сверхзвуковой скоростью. Ну и центр недалеко, до станции метро «Сретенский бульвар» 18 минут по прямой.
В общем, студию в этом проекте вы сдадите тыс. за 70 руб., а ЕВРО-3 около 120-140 тыс. руб. С одной стороны, эти цифры, может, кому-то и понравятся. Но не мне. И знаете почему? А потому что стоит учитывать фактор времени.
Вот смотрите, попробую объяснить как можно проще: ждать стройку 3,5 года, потом полгода на ремонт. И итого, за 4 года, мы недополучим 3,2 млн руб арендных платежей. И это как минимум. Нам это нужно? Нет не нужно и так поступать не стоит. Правильней купить что-то в высокой стадии строительства и в перспективной локации. Тогда, за эти 4 года, мы сможем заработать и на аренде, и на росте стоимости самого актива. Если, конечно, купим правильный лот в правильной локации.
🔖 Мнение автора: проект в целом интересный, застройщик — дочка ВТБ, так что достроят, локация перспективная, а жить тут можно уже сейчас. Ну и минусы: рядом — хорда и ж/д, долго ждать и под аренду не подходит, а квартирография по большей части — жёсткий неликвид.
А что вы думаете о проекте и о перспективах «Сити-2»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_адмирал
📍Интересная дискуссия у нас развернулась в предыдущем посте. Суть её в том, нужен ли застройщику менеджер по продажам? Ведь если уволить всех менеджеров, то можно снизить себестоимость и в итоге снизить цены. А процессы — автоматизировать, ну или делегировать их искусственному интеллекту.
Знаете, я всё-таки думаю, что менеджер по продажам нужен. И знаете почему? А потому, что мы — люди, а не роботы, и мы иррациональны. В общем, сейчас объясню подробней свою точку зрения.
Смотрите, бытует общественное мнение, что человек сначала осознаёт потребность, потом собирает информацию, ну а потом сравнивает и покупает. Так? Нет, всё на самом деле не так. Не может человек купить, хоть он уже и осознал, что ему всё-таки нужна квартира. И знаете чего не хватает в этой цепочке? Эмоций. Да-да, именно эмоций, ведь «вторичку» можно пощупать и ощутить, ну и что-то почувствовать, а новостройку – нет. Удивлены? А вот А. Дамассио — это известный нейробиолог и автор нескольких книг, в своих исследованиях ни раз доказывал, что без эмоционального окраса — мы не способны принять решение. Вот не способны и всё.
И основная задача менеджера по продажам — это всё-таки не процессы, хотя они очень важны. Основная задача менеджера — это диалог, который может вызвать позитивные эмоции и которые потом сконвертируются в продажу. Да, стоит отметить, что бывает, конечно, что люди иногда покупают не то что нужно. Но это, правда, совсем другая история.
Да-да, дело не только в цене. Приведу пример: когда мы покупали «Саларьево», и это было в первые часы распродажи, знаете что у меня спрашивали подписчики? А стоит ли? А может подождать? Это только теперь они осознали, что покупать было нужно, и хорошо, что я тогда настойчиво советовал. А в первые часы — людей терзали сомнения, потому что они увидели вроде бы неплохую цену, но не могли принять решение только из-за одной цены. Вот такие дела.
А вы как считаете, нужен ли менеджер по продажам застройщику или он все-таки не нужен? Ведь, например, у ПИК-а нет офисов продаж. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍А давайте посчитаем примерную справедливую цену новостройки и попробуем виртуально построить свой собственный ЖК?
Итак, по данным ДОМ РФ, средняя себестоимость стройки в Москве за год выросла на 17% и составила 146 тыс. руб. Вроде бы немного, но. Но у любой новостройки есть как общая площадь, так и продаваемая.
Так вот, продаваемая — это площадь конкретной квартиры. А в общую площадь входят: лифты, коридоры, лобби, детский сад, школа и т. д. Это же нужно построить? Думаю, да, нужно, поэтому к 146 тыс. руб. добавим еще процентов 10 и получим 160 тыс. руб. за м2.
Дальше, что мы забыли? А забыли купить земельный участок. Ну не может же дом висеть в воздухе, правильно? Правильно. Поэтому прибавляем еще процентов 10-15. И итоге получаем себестоимость квадратного метра 184 тыс. руб. Что-то уже недёшево становится… М-да, знаю. Сам сейчас делаю капремонт своего таунхауса и могу сказать, что деньги на стройку у меня испаряются быстрее, чем я рассчитывал.
Ладно. Что ещё забыли? А забыли мы приплюсовать затраты на рекламу, маркетинг, налоги, проценты по кредиту, зарплату офисным сотрудникам, арендные платежи. Много, в общем, всего. Но давайте эти затраты учитывать не будем. Впрочем, налоги нужно, конечно, приплюсовать… Эх, ладно, не будем, считаем же на коленке.
А что обязательно приплюсуем, так это — наш доход. Сколько хотим заработать, как считаете? Процентов 10 годовых? Так вроде в банках депозиты по 20% — какой смысл работать за десять процентов, если за 20 можно не работать? Поэтому давайте приплюсуем 20% годовых, что бы уравнять с банковским депозитом. Что получаем? А получаем продажную цену 317 тыс. руб/м2. Как думаете, справедливая цена? Или я где-то ошибся?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Вот и глава «Этажей», Ильдар Хусаинов, начал что-то подозревать... Пишет про то, что Банк Уралсиб снизил ставки по стандартной ипотеке на 1,5% и цитирую: «Возможно, это начало тренда на снижение ставок!»
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Столица — город, благоприятный для развития предпринимательства. За счет чего достигается этот эффект и что именно делается для успеха отрасли, рассказывает «Экономика Москвы».
В официальном канале публикуют успешные кейсы столичных компаний, рассказывают о возможностях для бизнеса и сообщают другие важные для бизнес-сообщества новости города.
📍Всё, «ПИК» — банкрот и поэтому ЖК «Саларьево» не достроят! Пруфы: прикрепляю скрины из нашего чата.
Шутка конечно. «ПИК» не банкрот. А вот запрет регистрационных действий — на самом деле есть, правда только у ООО СЗ СЕРЕДНЕВО, которое строит ЖК «Середневский Лес».
Друзья, что бы не плодить домыслы, слухи и сплетни, лучше сразу напишу: На самом деле, у ПИК-а куча ООО-шек, которые номинально и строят. Поэтому, скорее всего, возбуждено исполнительное производство по какому-то судебному акту. Ну а у ООО на счету денег нет, поэтому установлен запрет рег. действий. Так что, повода для беспокойства — нет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
erid: 2VtzqvoFDNb
🏷Новогодняя скидка 23% на двухуровневые аппартаменты Norke Первомайская. Современная дизайнерская отделка, полная меблировка. Доходность от 12% годовых! Ввод в эксплуатацию 2 квартал 2025 г.
❓Почему выгодно инвестировать в отели Norke
✅ Под управлением компании находятся десятки отелей и апартаментов с категорией 3-4 звезды
✅Средняя загрузка 91%
✅Средняя доходность 15,5% годовых
📍Апарт-отель Norke Первомайская расположен в 10 минутах ходьбы от метро Первомайская. В 2 минутах ходьбы расположены Измайловский парк и крупнейший в России медико-хирургический центр Пирогова.
Краткосрочная аренда в данной локации пользуется повышенным спросом.
Успейте забронировать апартаменты по специальной новогодней цене 4 999 000 руб.
Для получения презентации проекта оставьте заявку на сайте invest-apartament.ru
📍Хм-м-м, появляется все больше слухов, что семейную ипотеку на «вторичку», хотят распространить не только на малые города, а вообще на всю страну.
Кто-нибудь что-нибудь слышал об этом? 🙄
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
Пришел ответ от эксперта , ну воопщем а арендном кризисе август-снт 2024 виновата была ключевая ставка , ну кто бы мог подумать , как сообщает эксперт в стране подросло поколение начала 2000 и они не могут из за высокого ключа купить и идут в рент , а так и представил как там выпускник ВУЗа в МСК , годков в 20-22 , идет и покупает хату в МСК , раньше оно так наверно и было до высокой ставки , массово не иначе . А чего в октябре кол-во хат расти начало , эксперты воопще знают специфику недвиги , дом за месяц не построить , а вот перевести хату с посутки в долгосрок примерно 1 день нужен . Воопще здорово конечно посуточные инфоцыгане долгосрочным арендаторам в панамку наложили , от души .
Читать полностью…
Новые возможности для инвестиций и своя "дача" у моря — это Таиланд
Что, не ожидали? Регион активно развивается, рынок не перегрет. Стоимость недвижимости растет, потому что территория для застройки ограничена.
Иностранцам доступны рассрочки, а доходность в валюте составит 5-7% при сдаче в аренду на долгий срок или до 10% посуточно. А еще здесь стабильная к $ валюта и почти 0% инфляции.
Разобраться в недвижимости Таиланда помогает на своем канале аналитик Андрей Негинский. Он каждый день публикует квартиры и виллы для жизни и инвестиций, рассказывает об особенностях рынка недвижки и местного быта.
Подписывайтесь на канал и забирайте подборку объектов в Таиланде в закрепленном сообщении.
📍Последний день отпуска, завтра с семьей возвращаемся в Москву.
Хороший отпуск, просто чудесный: тихо, спокойно, огромная территория по которой курсируют электро-шаттлы, бассейны с подогревом, детский клуб с игровыми площадками и на удивление — отличная еда.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#отпуск
📍Продолжаю мониторить рынок аренды Москвы. И, честно говоря, тренд пока скорее негативный, ведь количество свободных квартир продолжает прирастать каждый месяц.
К слову, опять всё происходит не так, как утверждали эксперты. Помните, что они говорили? Что аренда улетит в стратосферу, ибо люди не будут покупать, а будут арендовать. В итоге что мы видим? А видим мы, что вторичный рынок живее всех живых и продажи идут вполне неплохо: пост об этом тут ссылка.
А вот рынку аренды, уже грозит чуть ли не затоваривание, и арендные ставки в некоторых локациях даже пошли вниз. Вот сейчас смотрю горячо любимый некоторыми подписчиками ЖК «Амурский Парк». Это же просто ужас, в этой локации сейчас сдаётся в аренду… 110 квартир! И ставки аренды на студии, тут сейчас примерно такие же, как и в ЖК «Ютаново», который в своё время, можно было купить раза в полтора дешевле, чем «Амурский парк».
🔖 Так почему же это произошло? Почему не смели все арендные квартиры? На это есть несколько причин и если они вам интересны — то напишу о них в следующем посте. Впрочем, забегая вперёд скажу: считаю, что проблема совсем не в арендных ставках, которые за 1,5 года выросли в два раза. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Помните, в декабре, я написал про Саларьево Парк? Точнее, про про распродажу в новых корпусах этого проекта.
Тогда оппоненты в комментариях писали, что быть такого не может, эти квартиры никому не нужны и это сам ПИК ставит брони. Так вот, на дом РФ появились проектные декларации за декабрь.
И что мы в них видим? А видим абсолютный рекорд по продажам. В Саларьево, в декабре было заключено ... 930 ДДУ!
Результат, несомненно, просто впечатляет. Вот такой вот рынок: при дисконте, практически мгновенно, люди всё выкупают...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍С самого утра уже мониторю цены, в надежде найти что-нибудь интересное. Ведь с 1 января ЦБ ввёл новый ипотечный стандарт, и теперь запрещены:
Кэшбек-ипотека — это когда квартиру можно купить с минимальным первоначальным взносом или вовсе без него. В принципе, этот пункт, хоть и с оговорками, но поддерживаю, так как считаю, что для рынка опасно выдавать ипотеку без ПВ. Ибо есть риск, что неопытные инвесторы скорее обрушат рынок вторички и переуступок, нежели что-то на этом заработают.
Аккредитивы — теперь банкам нельзя пользоваться деньгами дольщиков. Все средства должны быть размещены на эскроу-счетах.
Третий пункт, и он самый интересный. Собственно, из-за него я уже с самого утра за мониторингом цен. Так вот, с сегодняшнего дня запрещена субсидированная ипотечная ставка от застройщика. Ибо, по мнению ЦБ, именно этот механизм приводил к удорожанию жилья на 20% и больше. Теперь он под запретом.
Небольшое лирическое отступление: странно, конечно, что ЦБ никак не реагировал на ипотечные оброки и комиссии, которые ввели банки за выдачу семейной ипотеки. Похоже, что банкам можно, а вот застройщикам нельзя…
Ну что, проверяю цены: было-стало, и пока вижу такую картину.
- ЛСР «Обручева, 30»: недель полторы назад интересные ЕВРО-2 стоили 15,3 млн руб., сейчас 19. Вообще какое-то странное и неадекватное подорожание.
- MR «Симфони, 34»: до НГ были неплохие ЕВРО-3 по 27 млн руб., сейчас… по 31-32 млн руб.
- ПИК «Плеханова, 11»: неплохие студии можно было взять около 8 млн руб., сейчас 9.
- ПИК «Кутузовский квартал»: отличные ЕВРО-2 были по 15,7 млн руб., а сейчас вообще ничего нет, такое ощущение, что проект неплохо раскупили, а что-то более-менее ликвидное уже от 17,5 млн руб.
- SREDA «Среда на Лобачевского»: опять какое-то недоразумение. Неплохие ЕВРО-2 были 14+ млн руб., сейчас 16+ млн руб.
🔖 В общем, ситуация удивительная: декларируем одно, а на выходе получаем совершенно другое. Парадокс? Мне, например, этот парадоксальный результат совсем не нравится. Причём жутко не нравится. Ведь опять все отчет-подборы насмарку, и придется начинать всё сначала.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка