11220
Канал подборщика Алексея: математика, модели, прогнозы, кейсы, "разборы" и скрытые закономерности 🤫 Связь со мной: @totemo
📍Так почему же выросло количество свободных арендных квартир? Забегая вперед скажу, что до сезона высокого спроса еще далеко, а значит, вероятней всего, объем предложения продолжит свой рост в ближайшие несколько месяцев.
Знаете, я считаю, что как это ни парадоксально — основной причиной является высокая ключевая ставка. Почему? Смотрите:
Как я писал ранее — сейчас нас догнал демографический взрыв начала двухтысячных. А значит, количество потенциальных арендаторов будет прирастать год к году еще лет десять. Более подробно писал об этом тут: /channel/labirint_investora/942 В общем, поэтому, мы и видели жуткий дефицит арендных квартир в августе-сентябре, когда в Москву съезжались студенты, а в СМИ даже появлялись статьи с заголовками: «Сними жилье, если сможешь».
Но потом, начиная с октября, ситуация вдруг резко поменялась, и количество вакантных квартир вдруг резко стало расти. И примерно в это же время в правительстве заговорили о рисках переохлаждения экономики из-за высокой ключевой ставки. Теперь давайте вспомним, кто же снимает наши квартиры? Конечно, приезжие, т. е. те, кто приехал в столицу работать или учиться. Со студентами — всё понятно, их много, об этом я написал выше.
А вот с новыми рабочими местами стало хуже. Давайте посмотрим на hh.ru (на скрине выше) — самый популярный сайт поиску работы. Так вот, начиная со второй половины 2024 года динамика размещенных вакансий стала резко падать, а количество новых резюме — стало стремительно расти. И это говорит о том, что бизнес в эпоху заградительных кредитов, увы, перестал развиваться. Ну или иными словами — стало меньше работы, а если стало меньше работы, то и арендовать квартиры будут меньше.
Ура, скажет покованный подписчик — это же именно то, чего добивался ЦБ. Ведь чем меньше работы — тем меньше зарплаты, тем ниже цены, а значит, и инфляция тоже ниже. В теории это так, а вот на практике — инфляция-то бьёт все рекорды, с одновременным охлаждением экономики. А это значит, что мы, похоже, увидели признаки стагфляции: это когда экономика «скукоживается», а цены растут. Думаю, именно признаков стагфляции и испугался ЦБ, когда на последнем заседании ЦБ не стал повышать ключевую ставку.
Ну и похоже, что теперь Центробанк между молотом и наковальней, ну или между инфляцией и стагфляцией. Если повысить ключ — стагфляция неизбежна, если понизить ключ — неизбежен дальнейший виток инфляции. Что предпримет ЦБ? Думаю, что из двух зол он будет выбирать меньшее и ключевую ставку теперь будет вряд ли повышать, и даже вполне допускаю, что ключ теперь будет снижать.
Да, это приведет к очередному витку инфляции, подорожанию цен на всё, включая даже бетон. Но похоже, что у ЦБ и правительства просто нет другого выхода. Ибо деньги нужно и дальше продолжать печатать, а стагфляция для экономики — гораздо страшнее инфляции.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
💰Куда вложить 5 млн рублей?
Акции, облигации, вклады, золото, криптовалюта?
Эксперты Seven Hills инвестируют в недвижимость. И вот почему👇
1️⃣быстрый рост цен
2️⃣минимум рисков
3️⃣реальный, физический актив
Специалисты Seven Hills проанализировали рынок и собрали в каталоге 7 выгодных стартов продаж в Москве:
◾️Квартиры в Москве от 12 млн ₽
◾️Отделка White Box
◾️Рядом ТТК и Садовое кольцо
Получить каталог бесплатно можно здесь👇
ХОЧУ БЕСПЛАТНЫЙ КАТАЛОГ
На канале регулярно выходят интересные посты: карта цен на квартиры в разных районах Москвы, прогноз на падение стоимости недвижимости и динамика цен на новостройки.
📲Подпишитесь
/channel/seven_hills_msk
📍ЖК «Среда на Кутузовском», застройщик SREDA (ПИК), адрес: Москва, ул. Ивана Франко, 4с15. Бизнес-класс, отделка «ватбокс». Метро «Кунцевская» 10 минут пешком, выдача ключей до: 06.2028.
Текущие цены от:
Студии (23 м2) — 11,6 млн руб.
ЕВРО-2 (34 м2) — 16,3 млн руб.
ЕВРО-3 (55 м2) — 21,6 млн руб.
ЕВРО-4 (72 м2) — 28,3 млн руб.
Что хочется людям? Да не так уж и много на самом деле. Люди хотят жить в тихом, зеленом, обжитом районе, рядом с метро, недалеко от центра, без ТЭЦ, ЛЭП, кладбищ и промзон. Согласны? Я вот с этим согласен. Поэтому со всей ответственностью могу сказать, что эта часть района «Кунцево» практически полностью соответствует этим критериям и не так уж и плоха для жизни. Я даже больше того скажу: здесь в целом всё отлично, правда, есть нюанс и даже не один. Но об этом ниже.
Во-первых, отмечу отличную транспортную доступность. Ибо рядом ТПУ «Кунцевская» с двумя ветками метро, плюс БКЛ, плюс МЦД-1, плюс аэроэкспресс в Шереметьево.
Во-вторых, важно не только расстояние до метро, а еще и то, где и как проходит путь. Думаю, что не так уж и приятно ежедневно пробираться по промзоне или прыгать через лужи тесного тротуара вдоль загруженной трассы со мчащимися авто. Так вот, тут дорога до метро проходит через симпатичный сквер, который, к слову, еще раз благоустроят.
Ну и в-третьих, как написал выше — ТЭЦ, ЛЭП, кладбищ и промзон тут нет. Промзона «Кунцево» левее, и её со временем будет застраивать «Главстрой», правда, этот участок совсем не интересный, ибо он гораздо дальше от метро.
Пока всё не плохо, не так ли? Но всегда есть «но». И это шум. И с ним тут действительно есть некоторые проблемы, ведь проект расположен между проспектом Багратиона и участком наземного метро. Так вот, по наблюдениям — проспект практически не шумит, ибо гонщиков на платной трассе мало или нет совсем. Да и МЦД практически не слышно. А вот звуки от метро — есть. Но я бы сказал, что эти звуки не критичные, и часть людей их даже не заметит.
Если смотрите «для себя». Знаете, ко всему написанному выше хочу добавить еще вот что: погулять действительно есть где, ибо рядом, помимо сквера, расположены два парка — Суворовский и Солдатёнковский, которые перетекают в парк Фили. А вот инфраструктура пока бедна. Да и на рендерах застройщика отсутствуют школы и детсады, которые, скорее всего, будут построены только в следующих очередях застройки 47-го квартала.
Если смотрите «под аренду». А вот с арендой тут всё будет не плохо. Ведь рядом строится новый Технопарк и два офисных здания (отмечу их на карте), плюс имеем хорошую транспортную доступность до центра и всего запада Москвы. Студию в этом проекте сдадите за 70-80 тыс. руб., а ЕВРО-2 найдет своего арендатора примерно за 100 тыс. руб. И вот еще что. Думаю, что этот проект со временем будет стоить плюс-минус столько же, как и соседний «Vander Park», цены в котором ну просто запредельные. Да-да, это так. В свое время «Vander Park», который тоже строил ПИК, неплохо «выстрелил», правда он сейчас уже немного устарел.
🔖 Мнение автора: интересный семейный проект в приятной, спокойной, зелёной локации недалеко от центра, правда, со своими нюансами, о которых я написал выше. Стал бы я сам рассматривать этот проект? Скорее всего, «да», но не факт, что купил бы именно тут. Ибо меня не так смущает шум, меня больше смущает некая зажатость между трассой и открытой линией метро.
А что вы думаете о проекте? Рассматриваете его или пока фокус смещен на соседний «Кутузовский квартал»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#среда_на_кутузовском
📍Продолжение к посту выше, ибо вcе мысли не поместились в 4 тыс символов.
🔖 Вот такие дела. И еще. Почему я назвал рынок Москвы «безупречным»? Да потому что он достаточно легко просчитывается, если представить, что на рынке денег немерено. Вы просто представьте, что их бесконечное множество, которое прибывает и которое не является конечным. Зачем это представлять? Да чтобы в итоге купить дешевле, одновременно прогнозируя будущие тренды рынка.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Подарки за честную подписку на ARTEL от STENOY
ARTEL — клубный дом в 5 минутах от м. Преображенская площадь. 2 корпуса, 12 этажей, 82 квартиры, конкурентная цена в локации. Тем, кому важны не только квадратные метры, но и детали: функциональные планировки, благоустройство, премиум-консьерж.
Дарят Telegram Premium на год и книгу «Москва глазами гедониста инженера».
Как участвовать: подпишитесь на канал ARTEL, если планируете покупку в новом году. Полные условия в канале.
Дом со смыслом Logos. Просторные премиальные апартаменты с захватывающими видами!
Воспользуйтесь возможностью приобрести последние лоты со скидкой 17%. Дом находится в тихом районе Даниловского района, всего в 5 минутах от Садового кольца. На верхнем этаже расположены премиальные апартаменты площадью до 140 м2, с видами на Москва-Сити, Москву-реку и Даниловский монастырь. В апартаментах предусмотрены собственные террасы и дровяные камины. Широкое пространство для жизни, работы и отдыха.
Дом, в котором есть всё для комфортного проживания. Жильцам и их гостям доступны уникальные общественные пространства: гостиная с камином, открытая кухня, фитнес-зал и зал для йоги, личный кинотеатр и уютный дворик-патио.
Дом готов, количество лотов ограничено. Выдаем ключи!
Девелопер. Sense. Узнать подробнее
Реклама. АО "СЕНС" ИНН 7743339678
📍Ох ты… Похоже, мои негативные прогнозы начинают сбываться. Вот только ситуация развивается гораздо стремительней, чем я ожидал.
Спойлер: в Москве ударными темпами «скукоживается» стройка, по крайней мере в комфорт-классе. Не верите? А вы посмотрите на диаграмму вверху, это официальные данные «Дом.рф». Видите, что происходит и какими темпами снижается предложение недорогого жилья?
Ладно, ОК, скажете вы. Ну упала стройка, да упала. Что это значит-то? А значит это, что, скорее всего, никакой стагнации и коррекции в следующем году не будет. Почему? Давайте будем честны: коррекция, которую мы наблюдали в декабре, не связана с ипотекой. Ну кто же возьмёт ипо-кредит по заградительной ставке?
А связана она (коррекция) с избыточным предложением. Как? Смотрите: в эпоху эскроу застройщик строит на кредитные деньги, и когда падает спрос, в моменте выгодней «слить» объём, чем платить кредит 25–26% годовых. Логично? Логично. Далее, что делает застройщик? Начинает меньше строить, чтобы уравновесить предложение и спрос. И как только наступает равновесие — скидки и акции тут же заканчиваются.
🔖 Для чего я написал этот пост? Знаете, думаю, что сейчас мы наблюдаем финал акций и даже дно рынка по некоторым проектам. Но пока еще сами не осознаём этого, думая что лучшее, конечно, впереди. Но похоже это не так. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Вау. Появилась схема развития Московского метро до 2035 года!
Что сразу бросается в глаза:
Первое. Просто обалдеть. Рублёво-Архангельская ветка будет продлена в Красногорск. Еще раз — в Красногорск!!! Срок — 2032 год. В общем, жителям ЖК «Изумрудные холмы» больше не придётся стоять в очереди на маршрутки по утрам.
Второе. Сокольническая ветка метро (красная) будет продлена на север в 2033 году. Мощный стимул для Ярославского направления, где со времен царя Гороха — полный транспортный коллапс.
Третье. Бирюлевскую ветку метро соединят со Щербинкой и Новой Москвой к 2034 году. А в 2035 году между Калужским и Киевским шоссе появится еще 3 новые станции. Передаю привет жителям ЖК «Середневский Лес» и ЖК «Цветочные Поляны», причём в хорошем смысле этого слова.
К слову, у Верейской метро не будет, так что MR и «Самолет», увы, в пролете. Что на самом деле не очень хорошо, огромная территория с масштабной стройкой и без метро. Мда, печаль…
🔖 Ну что сказать… Масштабно и сильно. Правда, для Юга и Новой Москвы. Ну а Красногорску, похоже, просто повезло. Или его всё-таки присоединят к Москве? Помню, давным-давно такие слухи были.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#транспортная_доступность
📍Возник вопрос: что будет с ценами на новостройки, если сегодня г-жа Набиуллина сделает ставку 30%?
Поясню суть: «вторичка» в ипотеку станет абсолютно недоступной. А на новостройки вон, безлимитный лимит по семейной ипо, причём по ставке 6%.
Хватит ли на всех ипотечников новостроек или нет? Как считаете?
UPD: уфф, пронесло, ключевая 21% (без изменений)
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
Путин: никаких лимитов по ипотекам не будет. Все виды действующих сегодня программ льготной ипотеки в России сохраняются.
Читать полностью…
📍Вот не нравится моим оппонентам, когда я пишу и аргументированно доказываю, что рынок новостроек не обваливается, по крайней мере в Москве. Бананы ставят, понимаешь…
Ну что же, сейчас «подсвечу» другое наблюдение, которое, думаю, что им понравится. Видели, что сегодня произошло во «2-ом Иртышском»? Цены почти минус 25% (!!!) от старта продаж, который был в апреле этого года.
Пример: студии были от 8 млн, стали от 5,7 млн руб., ЕВРО-2 были от 11 млн, стали 8 млн руб., ЕВРО-3 были 16 млн руб., стали 12,7 млн руб.
Как вам новый прайс? Цены адекватные или нет? Как по мне — уже адекватные. Правда, я всё равно смотрю на этот ЖК без особого энтузиазма: до метро не дойти, центр промзоны, бетонный завод и безмерная и нездоровая конкуренция, со стороны соседних проектов.
🔖 Вот такие дела. В общем, в «подборы» этот проект включать пока не собираюсь. Но если вам нужно что-то недорогое и со скидкой — докладываю: цены в этом ЖК — реально рухнули! И именно этого, я сам и ожидал.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#2_иртышcкий
📍Видели, что ПИК вытворяет? В продажу вывел новую очередь ЖК «Ильинские Луга» по неплохой, в общем-то, цене: студии от 3,6 млн руб., ЕВРО-2 от 5 млн, ЕВРО-3 от 7,2 млн руб. И это стоимость с отделкой, правда, ключи в августе 2027.
Лично меня срок до выдачи ключей, конечно, смущает. Но… Можно и подумать. Ведь на «вторичке» в этом проекте цены процентов на 40-50 дороже: студии от 5 млн руб., 2-ЕВРО от 7 млн, а 3-ЕВРО от 10 млн руб.
🔖 Друзья, что теперь скажете? Новостройки-то становятся дешевле «вторички». Всё как и должно быть — котлован дешевле, «вторичка» — дороже. Или опять есть недовольные, которые будут сыпать проклятиями и угрозами отписаться, в случае, если «вторичка» не подешевеет. Как будто от меня это зависит. 😀
К слову, аренда в «Ильинских Лугах» не дешёвая. Студию сдадите тыс. за 30-35 руб. Ну и город сюда тянет метро — Рублёво-Архангельскую ветку. Правда, станция «Ильинская», будет километрах в четырёх правее, ближе к гипермаркету «Глобус», поэтому пешком не дойти и придётся ездить на маршрутке.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Друзья, смотрите, что происходит и происходило на рынке «вторички»:
2024 год. Ключевая ставка — 21%. Ипотека от 24%. Не теоретики пишут в комментариях к предыдущему посту:
«Звонков куча, просмотры толпами, но все хотят скидку»
2014-2015 год. Ключевая ставка 15-17%. Ипотека 15-19%. В комментах люди делятся своими наблюдениями:
«ниодного звонка ... к чему бы это, такая тишина, даже риэлторам неинтересно ... совсем».
«А сейчас просто период когда нет звонков вообще, ни по какой цене»
«Звонков нет, цена 11.9, самая низкая»
Видите разницу между 2024 годом и 2015-м? В настоящем — куча звонков, но все хотят скидку. В прошлом — нет звонков ни по какой цене. И знаете почему? А потому что в 2014 году произошло резкое падение покупательской способности и сокращение раб мест. На рынке пахнет тоской и безработицей. И кто же при таких вводных задумается о покупке квартиры?
А сейчас? Да, ипотека дорогая, вот только «толпы» звонят, и понимаИшь, хотят скидку. Безобразие какое. Скидку хотят, да как они посмели!? Да на самом деле радоваться нужно тому, что люди хотят купить. И что у них есть деньги и желание. Ведь в прошлом, у них не было ни того ни другого, имею в виду у них не было ни денег ни желания.
Надеюсь, теперь понятно, почему я так эмоционально написал предыдущий пост? Я искренне порадовался за рынок «вторички». А так же обрадовался тому, что у людей есть деньги и желание купить квартиру.
К слову. Прошу вас прочитать этот пост: /channel/labirint_investora/854 В нем я кратко описал историю и все кризисы Московского рынка недвижимости, а так же почему они возникли. Надеюсь, он будет вам полезен, если вы пытаетесь заглянуть в будущее и понять, как будет развиваться рынок.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍ЖК «Дом ДАУ», застройщик «Сумма элементов», премиум-класс. Адрес: Москва, Краснопресненская набережная, вл. 14/15. Выдача ключей до 12.2027. Метро: «Москва-Сити» + «Деловой центр» 5–7 мин пешком.
Текущие цены от:
Студия (47 м2) — 39,6 млн руб.
2-ЕВРО (51 м2) — 41,3 млн руб.
3-ЕВРО (72 м2) — 54,2 млн руб.
4-ЕВРО (96 м2) — 74,9 млн руб.
Думаю, что настало время «разобрать» и наш московский Манхеттен. Имею в виду деловой район «Москва-Сити», где жизнь кипит круглосуточно, ибо, как известно, «Москоу невер слип».
Помните, что сказал Иван Васильевич, который сменил профессию, в одном известном фильме? «Красота-то какая… Лепота!». А ведь эту крылатую фразу он сказал именно про это место. Да-да, разумеется, он имел в виду не «Москву-Сити», ведь её тогда не было. А сказал он так про ту же картинку, которая открываются в сторону центра из «Дома Дау». Имейте это в виду, ну а я ещё вернусь к этому наблюдению, а пока продолжу:
Именно эта площадка, на самом деле, достаточно удобная. С одной стороны — она рядом с деловым центром и офисными небоскрёбами. А с другой стороны — практически граничит с парком «Красная Пресня», где уютно, много детских и спортивных площадок и даже есть зона отдыха с открытыми подогреваемыми бассейнами. Вот такой вот оазис в самом центре деловой Москвы: вышел утром на пробежку по набережной, искупался в парке, ну а потом можно и на работу в Сити.
И что ещё важно, по крайней мере для меня: проект расположен чуть в отдалении от небоскрёбов «Москва-Сити». Я, честно говоря, не очень люблю, когда что-то огромное нависает над головой. А тут получается достаточно удобно, смотрите на карту: пешком на работу в Сити — налево, а в парк, на отдых или прогулку с детьми — направо. Ну и ничего над головой не нависает. Красота или «лепота», как сказал бы Иван Васильевич.
Если смотрите «для себя». Скажу так. Если нужен центр, «Сити» и парк под боком — то выбора-то особо и нет. Почему? Сейчас объясню на примере двух проектов-конкурентов.
Первый. Это ЖК «Capital Towers». Правда проект с «нюансом». И нюанс этот заключается в «шедевральных» планировках. А именно в кишках-коридорах, которые исправить невозможно и которые для жизни не очень-то и приятны. Да и платить по миллиону рублей за квадратный метр (в локации примерно такие цены) за кишку-коридор — сомнительно и расточительно.
Второй. ЖК «City Park». И этот проект увы, тоже с «нюансом». И он заключается в том, что из части квартир прямой вид в окна детской больницы, которая расположена рядом, всего в 25-ти метрах. Вот такие дела.
А теперь о наблюдении, о котором писал выше: виды из «Дома Дау» в сторону центра — будут просто шикарные. И они и будут одни из самых ликвидных. Имейте это в виду.
Если смотрите «под аренду». В этом проекте, я бы смотрел семейные форматы по причинам, которые написал выше. Да и вообще, считаю, что для жизни с детьми — башни «Москва-Сити» не совсем подходят. Ну и как вы уже видимо догадались, арендные ставки в локации достаточно высоки. Для примера: видовую ЕВРО-3 с хорошим ремонтом, сдадите тыс за 350–400 тыс. в мес.
Да-да, хочу отметить, что в высокобюджетном сегменте очень важны видовые характеристики. Почему? Да потому что в премиалке — хороших ремонтов много, в отличии от хороших видов, которых мало. И поэтому, в этом сегменте, люди готовы не только платить, но и немного переплачивать за шикарную картинку из окна.
🔖 Мнение автора: Даже сам удивляюсь, что такое пишу, ведь моё отношение к «Москва-Сити» в общем-то не очень позитивное. Но именно этот проект, я вполне могу назвать семейным и заслуживающим пристального внимания.
А как вам эта локация? Хотели бы сами жить рядом с «Москва-Сити»?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#дом_дау
⚡️Официально: Набиуллина больше не может сдерживать экономику страны.
Снижение курса доллара — это временное явление.
В декабре он взлетит на орбиту, а ЦБ снова поднимет ключевую ставку…
Послушайте, что говорит на эту тему опытный инвестор Максим Петров в своём подкасте.
За 19 лет на рынке он успешно пережил три экономических кризиса и точно знает, как обычным инвесторам подготовиться к 2025 году.
❗️Начать подготовку можно с расчёта своей подушки безопасности на специальном калькуляторе.
Кстати, за это вы получите 5 000 бонусных рублей, которые можно потратить в канале.
Для этого подпишитесь: /channel/MaxsimPetrov
И сделайте расчёт.
📍Продолжаю мониторить рынок аренды Москвы. И, честно говоря, тренд пока скорее негативный, ведь количество свободных квартир продолжает прирастать каждый месяц.
К слову, опять всё происходит не так, как утверждали эксперты. Помните, что они говорили? Что аренда улетит в стратосферу, ибо люди не будут покупать, а будут арендовать. В итоге что мы видим? А видим мы, что вторичный рынок живее всех живых и продажи идут вполне неплохо: пост об этом тут ссылка.
А вот рынку аренды, уже грозит чуть ли не затоваривание, и арендные ставки в некоторых локациях даже пошли вниз. Вот сейчас смотрю горячо любимый некоторыми подписчиками ЖК «Амурский Парк». Это же просто ужас, в этой локации сейчас сдаётся в аренду… 110 квартир! И ставки аренды на студии, тут сейчас примерно такие же, как и в ЖК «Ютаново», который в своё время, можно было купить раза в полтора дешевле, чем «Амурский парк».
🔖 Так почему же это произошло? Почему не смели все арендные квартиры? На это есть несколько причин и если они вам интересны — то напишу о них в следующем посте. Впрочем, забегая вперёд скажу: считаю, что проблема совсем не в арендных ставках, которые за 1,5 года выросли в два раза. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Помните, в декабре, я написал про Саларьево Парк? Точнее, про про распродажу в новых корпусах этого проекта.
Тогда оппоненты в комментариях писали, что быть такого не может, эти квартиры никому не нужны и это сам ПИК ставит брони. Так вот, на дом РФ появились проектные декларации за декабрь.
И что мы в них видим? А видим абсолютный рекорд по продажам. В Саларьево, в декабре было заключено ... 930 ДДУ!
Результат, несомненно, просто впечатляет. Вот такой вот рынок: при дисконте, практически мгновенно, люди всё выкупают...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍С самого утра уже мониторю цены, в надежде найти что-нибудь интересное. Ведь с 1 января ЦБ ввёл новый ипотечный стандарт, и теперь запрещены:
Кэшбек-ипотека — это когда квартиру можно купить с минимальным первоначальным взносом или вовсе без него. В принципе, этот пункт, хоть и с оговорками, но поддерживаю, так как считаю, что для рынка опасно выдавать ипотеку без ПВ. Ибо есть риск, что неопытные инвесторы скорее обрушат рынок вторички и переуступок, нежели что-то на этом заработают.
Аккредитивы — теперь банкам нельзя пользоваться деньгами дольщиков. Все средства должны быть размещены на эскроу-счетах.
Третий пункт, и он самый интересный. Собственно, из-за него я уже с самого утра за мониторингом цен. Так вот, с сегодняшнего дня запрещена субсидированная ипотечная ставка от застройщика. Ибо, по мнению ЦБ, именно этот механизм приводил к удорожанию жилья на 20% и больше. Теперь он под запретом.
Небольшое лирическое отступление: странно, конечно, что ЦБ никак не реагировал на ипотечные оброки и комиссии, которые ввели банки за выдачу семейной ипотеки. Похоже, что банкам можно, а вот застройщикам нельзя…
Ну что, проверяю цены: было-стало, и пока вижу такую картину.
- ЛСР «Обручева, 30»: недель полторы назад интересные ЕВРО-2 стоили 15,3 млн руб., сейчас 19. Вообще какое-то странное и неадекватное подорожание.
- MR «Симфони, 34»: до НГ были неплохие ЕВРО-3 по 27 млн руб., сейчас… по 31-32 млн руб.
- ПИК «Плеханова, 11»: неплохие студии можно было взять около 8 млн руб., сейчас 9.
- ПИК «Кутузовский квартал»: отличные ЕВРО-2 были по 15,7 млн руб., а сейчас вообще ничего нет, такое ощущение, что проект неплохо раскупили, а что-то более-менее ликвидное уже от 17,5 млн руб.
- SREDA «Среда на Лобачевского»: опять какое-то недоразумение. Неплохие ЕВРО-2 были 14+ млн руб., сейчас 16+ млн руб.
🔖 В общем, ситуация удивительная: декларируем одно, а на выходе получаем совершенно другое. Парадокс? Мне, например, этот парадоксальный результат совсем не нравится. Причём жутко не нравится. Ведь опять все отчет-подборы насмарку, и придется начинать всё сначала.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Друзья, хочу от всей души поздравить вас с наступающим Новым годом! Ну и заодно подвести итоги уходящего года и сделать прогноз на будущее.
Что же у нас с итогами? Эххх… Итоги года таковы, что даже в Росреестре их назвали «непредсказуемыми». Видимо, и в федеральной службе ожидали от рынка недвижимости одного, а в результате получили совершенно другое. Ну а я бы охарактеризовал уходящий год тремя словами: ровный, стойкий, безупречный. Но не буду забегать вперёд, начну по порядку.
Чем же так примечателен 2024 год? А примечателен он тем, что на рынок недвижимости свалились практически все беды, которые только могли произойти. Судите сами: массовая ипотека с господдержкой отменена, IT-ипо отменена, а рыночная еле дышит из-за заградительных ставок.
И что произошло с рынком из-за этих вводных? Слушайте, давайте будем честны. В канале я регулярно публикую срезы по продажам как на «первичке», так и на «вторичке».
Так вот, с рынком Москвы произошло ровным счётом… практически ничего. Для того чтобы быть объективным, всё же стоит отметить, что в какой-то момент рынок ненадолго замер. Ну а потом… Потом он огляделся, отряхнулся и принялся за старое: причём, по ощущениям, не менее энергично. Откуда же взялась эта кинетическая энергия? Ведь многие считали, что без ипотечного топлива рынок рухнет. А вот это самое интересное, именно поэтому выше я и назвал рынок «безупречным».
Первое. И пожалуй, это самое важное. Все негативные «нюансы» были… предсказуемы. Кто-то всерьез думает о том, что отмена льготной ипотеки стала неожиданностью для застройщиков? Вот строили-строили, занимали у банков на стройку миллиарды, а в масштабах страны — триллионы, а потом «бац»: а льготку-то отменили. Ну дела!? И теперь сидят вместе с банками, чешут затылок и не знают, что делать: то ли цены обрушать, то ли границу в ужасе перебегать. Да нет, конечно, всё не так. Меньше спрос — меньше строишь, вот и все дела.
Второе. Теперь вспомним историю Московского рынка недвижимости. Из-за чего рынок падал? А падал он из-за чёрных лебедей, которые, как известно, прилетают только неожиданно. Бац — и реальность меняется буквально за один день.
Третье. Как разобрались выше — рынок всегда падает из-за неожиданностей, а текущие вводные были прогнозируемы. Теперь, что думают люди? А люди сомневаются. Их терзают смутные сомнения, и формируется парадокс. И парадокс этот заключается в том, что высокая ключевая ставка разгоняет опасения, что в будущем будет только хуже.
Поэтому люди если и размещают свободные деньги в банках, то по большей части — только на срочных вкладах или накопительных счетах. Для чего? А для того, чтобы откупать просадки рынка. Не верите? А вы посмотрите, сколько в канале подписчиков, и у большинства есть деньги. Причём не маленькие деньги, на квартиру, а то и несколько — точно хватит. Да-да, именно так: квартиру в Москве планируют купить не только те, у кого нет собственного жилья, а и те, у кого уже этих квартир несколько, хоть она (новая квартира) им не очень-то и нужна.
Четвертое. С вводными разобрались, с деньгами и ожиданиями людей вроде тоже. Теперь о кинетической энергии. А её стало неожиданно много. Почему? А потому что рынок двигают люди, а не чудесные таблички аналитиков (и мои в том числе). И люди мыслят стереотипами, которые подпитывают их эмоции.
Так вот, как говорится: «запомните этот твит». В Новом году каждый утюг будет гудеть о том, что семейная ипотека стала безлимитной, денег без счета, бери не хочу, а ставки по депозитам скоро рухнут.
Удивительно, да, как меняется реальность? Ведь еще недавно говорили о том, что семейка рухнет, а депозиты вырастут. Так вот, на этом фоне спрос-то начнет расти. Подождите, вот он (спрос) начал расти, а что с предложением? Смотрим первый пункт — а предложение-то на минималках. И новых строек не запустить — кредиты безумно дорогие.
И что будут думать и видеть люди? А люди будут видеть, как застройщики… поднимают цены, и это, увы, будет стимулировать людей покупать, а не откладывать покупку.
📍Видели что с ценами происходит? Прикрепляю скрин мониторинга прайсов на сегодня. Удивлены? А я примерно этого и ожидал. Даже писал по этому поводу посты-исследования, в которых говорил, что как только красный застройщик «скинет» избыточный объем нераспроданных остатков, то сразу же поднимет цены. А сейчас мы скорее всего, даже видим дно цен в некоторых проектах. К слову, вот этот пост: ссылка
А в комментариях, оппоненты, как обычно отвечали: «покупать нельзя, нужно подождать, то ли еще будет, депозиты ого-го!»
Эхххх… подождали и дождались…. Только не того, что ожидали…
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Друзья, понимаю что данные из предыдущего поста не всем нравятся. Более того скажу — мне они самому не нравятся. Но лучше снять розовые очки.
Да, если вы думаете, что пост рекламный — то это не так. «ПИК» в Москве не платит никакой комиссии. Левел — платит, MR — платит, Страна, Брусника — да все платят, а «ПИК» — не платит.
Поэтому о нём практически не пишут. Он брокерам не интересен.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Ох, интересный год же нас ждёт... Силуанов (министр финансов) сегодня подтвердил, что лимитов по семейной ипотеке не будет. Т. е. не будет самого понятия лимита как такового, денег выделят столько, сколько нужно, и даже больше.
Почему больше? А потому что Хуснуллин заявил о том, что семейная ипотека будет распространяться и на вторичное жилье в городах, где мало строят. Это, конечно, поразительно, это какой-то аттракцион невиданной щедрости, и я бы даже сказал, что это массированная раздача вертолетных денег большой части населения. Почему это вертолетные деньги? А потому что государство фактически будет оплачивать проценты по семейной ипотеке.
Смотрите. Посчитаю примерно и на пальцах, что бы всем было понятно:
Берем семейку 12 млн руб. под 6% при ключевой ставке 21%. Что это значит? Это значит, что мы будем платить 6%, а государство компенсировать банкам (21-6+1) = 16% ежемесячно или примерно 160 тыс. руб./мес.
В общем, друзья, странно всё это. Еще раз повторюсь, считаю это аттракционом невиданной щедрости. Я, честно говоря, ранее вообще думал, что эту программу свернут. Уж слишком она дорогая в эпоху высоких ключевых ставок. Но в правительстве решили по-другому и теперь, видимо, зальют рынок недвижимости дешевыми кредитами.
Ну что же… Ожидаем рост цен на «вторичку» в регионах? А вслед за этим и в столице? Ведь иначе может получиться, что «вторичка» в условном Урюпинске будет стоить примерно столько же, как и в Москве.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Хм-м-м, неожиданно стартанул ЖК «Кавказский бульвар, 51». Имею в виду вторую очередь. Ключи в 2028 году, класс: комфорт+.
Слушайте, что-то недёшево, с учётом ожидания 3,5 года… «ПИК» поверил в себя после объявления безлимита по семейной ипотеке?
Цены от (без отделки):
- Студии (20 м2) — 7,5 млн руб.
- ЕВРО-2 (33 м2) — 8,6 млн руб.
- ЕВРО-3 (55 м2) — 12 млн руб.
А студии в текущей очереди так вообще вышли дорого. Такие на «вторичке» около 8 млн руб. Да, они в обычном комфорте, зато с отделкой, в отличие от текущей очереди, которая в вайтбоксе. Хмммм, ну такое… Цены на ЕВРО-2 и ЕВРО-3 вроде бы выглядят и неплохо, так что, думаю, раскупят. В принципе, цены на них в рынке, но не более того.
Мне этот проект был бы интересен только по другим, более вкусным ценам. По текущим я бы его не рекомендовал. Почему? А вы посмотрите на окружение:
Хорда, психбольница, кладбище, трубы РТС и метро не в пешей. С метро беда… Не повезло проекту: до «Кантемировской» идти минут 20, а до строящейся одноимённой станции «Кавказский бульвар» еще дольше.
Вот такие дела, поэтому под аренду, а она на удивление тут достаточно высокая, проект бы я тоже не рассматривал. Впрочем, как высокая? Показатель: высокая аренда или низкая — не самый важный, важнее всё-таки ликвидность. Почему? А потому что месяц в рекламе и, соответственно, месяц «простоя» — это деньги, которые вы потеряли.
В общем, более подробный разбор сделаю позже, пока это наброски и первоначальные мысли.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Друзья, всё серьезно. Минфин уже рапортует, что подготовит изменения в правилах выдачи семейной ипотеки. Теперь семейка будет безлимитной, т.е. как я понимаю, деньги на эту программу будут и будут всегда.
Ну что же, можно передать горячий привет СБЕР-у и остальным банкам, которые неплохо устроились и гребут лопатой комиссию за выдачу семейки, якобы из-за лимитов.
Ну а комиссию, мы же понимаем, кто платит. А платит её не застройщик, платит её покупатель, ибо она зашита в стоимость квартиры. И честно говоря, последнее время, меня все эти комиссии жутко злят. Как так: программа государственная, а за её исполнение требуют комиссию?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍В общем всё, приехали, баста! Ожидаю, что теперь и рынок «подборов» кардинально поменяется.
Если нет понимания ликвидности, локации, квартирографии, планов города и особенностей конкурентного окружения — то вот такие «нежданчики» сейчас будут прилетать всё чаще и чаще.
Бац…и улетели в ноль, а может даже и в минус (причём на миллионы).
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Всё-таки Москва — удивительный город. И не только удивительный, но и самый богатый. Впрочем, это и не удивительно, ведь тут проживает каждый десятый человек России. Представляете? Каждый десятый. Концентрация людей просто зашкаливает. Но я сейчас не о демографии и не о финансах людей, а о продажах новостроек в столице.
Так вот, ранее я много раз писал, что в Москве отмена льготной ипотеки мало повлияет на продажи первички. Имею в виду ту льготную ипотеку, которая была абсолютно для всех граждан РФ, причём в неограниченном количестве: бери сколько унесёшь — ставка 6%, первоначальный взнос 15%.
Эх, сейчас это кажется фантастикой. Ладно, как говорят: кто старое помянет… Поэтому продолжать не буду. Просто предлагаю посмотреть на диаграмму вверху. Это данные по продажам новостроек, которые на днях опубликовал Росреестр. И что мы видим? А видим мы, что рынок первички… не падает. Имею в виду рынок столицы в целом. Как брали, так и берут, а где-то даже выгребают всё за пару часов (вспомните Саларьево). Вот такие дела.
Теперь напишу о том, зачем я вообще написал этот пост. А написал я его для того, чтобы мы понимали, что происходит на рынке в целом. Это на самом деле важно, важно для того, чтобы планировать и понимать, что нас ждёт в будущем. А то в комментариях постоянно пишут о том, что вклады ого-го, а новостройки не продаются.
Друзья, да продаются они, причем нормально продаются. Из своей практики скажу, что сейчас выгребают (да-да, именно выгребают) первичку с ближайшими сроками сдачи. Ха-ха, скажет скептик: если бы новостройки продавались, на них бы не было скидок, поэтому покупать нельзя, цены скоро рухнут.
А не видите ли в словах скептика логического заблуждения? Ведь застройщики в Москве продают и продают неплохо. Ну или вы считаете, что Росреестр «рисует» отчеты и данные не соответствуют действительности? Конечно, это не так, данные Росреестра абсолютно корректны, натягивать сову на глобус он точно не будет.
И теперь еще раз посмотрите на диаграмму. Видите коричневую линию, у которой наблюдается взрывной рост? Это продажи новостроек без ипотеки, это продажи в кэш, ну или за наличку. Так вот, как вы сами думаете, какие новостройки люди покупают за наличку? Думаете, что люди их выбирают по классовому, цветовому или ценовому признаку? Нет. Их в первую очередь выбирают по сроку сдачи. Люди в первую очередь смотрят, что есть «на ключах» или около ключей, потом смотрят на цену, а потом покупают. Рынок сильно поменялся, старты продаж сейчас мало кому интересны, все хотят что-то с ключами и чтобы со скидкой.
🔖 В общем, вот такие дела. И я думаю, что совсем скоро все новостройки с короткими сроками до ключей — увы, будут раскуплены.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Премиальные квартиры-студии в городе будущего Nuanu на Бали от $181.500
Для жизни или инвестиций!
Живите в роскоши с доступом к более чем 30 объектам инфраструктуры на территории в 44 гектара. Наслаждайтесь собственной частной территорией на площади 7260 кв. м. Высочайшим уровнем обслуживания, как в 5-звездочном отеле, что обеспечит вам исключительный комфорт и спокойствие.
Рассрочка 0%
Ниже подобрали самые интересные предложения от топовых застройщиков👇
1️⃣Премиальные квартиры-студии в городе будущего Nuanu на Бали от $181.500
2️⃣Премиальные апартаменты в городе будущего Nuanu на Бали от $250.000
3️⃣Премиальные таунхаусы в городе будущего Nuanu на Бали от $339.700
Забирайте подробную презентацию с планировками и ценами
➡️ПРЕЗЕНТАЦИЯ⬅️
📍Огого, вы только посмотрите, что происходит! Сегодня Росреестр опубликовал данные по продажам «вторички» в Москве за ноябрь. И эти данные — просто космос и парадокс. Почему? Смотрите: исходя из истории продаж, в ноябре всегда, именно всегда, происходил сезонный спад по отношению к октябрю.
А в этом году спада нет. Продажи «вторички» в ноябре не упали, они остались на том же уровне. И когда я это увидел, я аж немного оглох. Это что-то невообразимое. Как такое может быть? Ведь все пророчили обвал рынка. А он не обваливается, более того, у меня складывается ощущение, что рынок бурлит и кипит, но он пока плотно накрыт крышкой в виде заградительной ставки ЦБ.
🔖 Оххх, мама дорогая, если эту крышку сорвёт, мы такое увидим… Друзья, складывается впечатление, что если эту крышку снять, то толпы покупателей просто сметут всё. Ну и я уже писал, что сам наблюдаю довольно странную ситуацию — «вторичка» достаточно быстро вымывается с рынка. Продают её или снимают с продажи — сейчас не суть важно. А важно то, что купить нечего: либо неликвид, либо под авансом.
Это я вам сейчас говорю как есть на самом деле, ведь я из «подборов» квартир просто не вылезаю, делаю их постоянно и без выходных. И именно об этом наблюдении, я робко написал около пары месяцев назад. А теперь вижу, что так и есть на самом деле. «Вторичку» покупают и покупают очень активно. И, судя по динамике, активность даже выше, чем в предыдущие года.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Что-то, друзья, продажи новостроек в границах старой Москвы не падают. И даже по чуть-чуть растут, видимо, назло аналитикам.
Как так, спросите вы? Как это может быть? Ведь с ипотекой полная беда: льготки теперь нет, IT-ипо — отменили, семейной — на всех не хватает, ибо нет лимитов, а рыночные ставки заградительны. Кто эти люди, которые покупают новостройки, да еще без льготной ипотеки?!
Ну что тут сказать… Друзья, да ничего удивительного. В полях, да, продажи просели. А в столице почему они должны обнулиться? Москва — это же финансовый центр страны, куда стекаются огромные деньги. Да и не только деньги, стекаются также и россияне: за заработком, лучшей жизнью, возможностями. И в этом тоже нет ничего удивительного, ведь ООН в своём отчёте признала Москву лучшим мегаполисом планеты по качеству жизни.
Ну а в стране денег много и становится всё больше и больше. Вот, например, живёте вы в Сибири или на Урале. И понимаете, что денег сейчас хватает на квартиру в Москве. Купить или положить в банк? Думаю, если у вас нет квартиры в столице, то о такой покупке вы точно задумаетесь.
В общем, примерно всё так и происходит. И это подтверждают данные о продажах ноября: рынок жив, продажи идут и даже немного растут. К слову, как показывает история столичного рынка недвижимости — продажи в старой Москве если и падают, то точно не из-за ставок по ипотеке. А из-за того, что у людей нет денег и нет уверенности в завтрашнем дне. Ну а сейчас такого не наблюдается.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ну неплохо так «ПИК» пылесосит рынок. Вы уж извините, что часто про него пишу, а как не писать-то, если он известный демпинговщик. Ну как демпинговщик… Демпинга от него мы давно не видели, но, похоже, времена меняются. Смотрите, что происходит:
Как писал тут, недавно произошла распродажа в ЖК «Саларьево Парк». Далее, вчера «стартанул» новый 8-ой корпус в ЖК «Яуза Парк», цены на студии были от 3,7 млн руб. Да, без отделки, да, это Мытищи, да, судьба МЦД-5 под вопросом. Но важен сам факт — цена-то неплохая. И честно говоря, давно я не видел таких цен.
Продолжу. Также вчера «стартанули» новые корпуса в «Матвеевском парке», цены на студии от 8,9 млн руб., ЕВРО-2 от 12 млн руб. Тоже, в общем-то, рассматривать стоит. Ну а сегодня произошло снижение в «Holland Park». Слушайте, ну неплохо же. Появляется выбор, которого раньше-то не и было!
🔖 Вот такие дела. В общем, используйте момент. И не кладите все деньги на долгосрочный депозит. Используйте накопительные счета, которые с пополнением и снятием без потери процентов. Ведь хорошие варианты, увы — рынок очень быстро выкупает. И реагировать иногда нужно очень быстро.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка