11220
Канал подборщика Алексея: математика, модели, прогнозы, кейсы, "разборы" и скрытые закономерности 🤫 Связь со мной: @totemo
📍Ох ты… Похоже, мои негативные прогнозы начинают сбываться. Вот только ситуация развивается гораздо стремительней, чем я ожидал.
Спойлер: в Москве ударными темпами «скукоживается» стройка, по крайней мере в комфорт-классе. Не верите? А вы посмотрите на диаграмму вверху, это официальные данные «Дом.рф». Видите, что происходит и какими темпами снижается предложение недорогого жилья?
Ладно, ОК, скажете вы. Ну упала стройка, да упала. Что это значит-то? А значит это, что, скорее всего, никакой стагнации и коррекции в следующем году не будет. Почему? Давайте будем честны: коррекция, которую мы наблюдали в декабре, не связана с ипотекой. Ну кто же возьмёт ипо-кредит по заградительной ставке?
А связана она (коррекция) с избыточным предложением. Как? Смотрите: в эпоху эскроу застройщик строит на кредитные деньги, и когда падает спрос, в моменте выгодней «слить» объём, чем платить кредит 25–26% годовых. Логично? Логично. Далее, что делает застройщик? Начинает меньше строить, чтобы уравновесить предложение и спрос. И как только наступает равновесие — скидки и акции тут же заканчиваются.
🔖 Для чего я написал этот пост? Знаете, думаю, что сейчас мы наблюдаем финал акций и даже дно рынка по некоторым проектам. Но пока еще сами не осознаём этого, думая что лучшее, конечно, впереди. Но похоже это не так. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Вау. Появилась схема развития Московского метро до 2035 года!
Что сразу бросается в глаза:
Первое. Просто обалдеть. Рублёво-Архангельская ветка будет продлена в Красногорск. Еще раз — в Красногорск!!! Срок — 2032 год. В общем, жителям ЖК «Изумрудные холмы» больше не придётся стоять в очереди на маршрутки по утрам.
Второе. Сокольническая ветка метро (красная) будет продлена на север в 2033 году. Мощный стимул для Ярославского направления, где со времен царя Гороха — полный транспортный коллапс.
Третье. Бирюлевскую ветку метро соединят со Щербинкой и Новой Москвой к 2034 году. А в 2035 году между Калужским и Киевским шоссе появится еще 3 новые станции. Передаю привет жителям ЖК «Середневский Лес» и ЖК «Цветочные Поляны», причём в хорошем смысле этого слова.
К слову, у Верейской метро не будет, так что MR и «Самолет», увы, в пролете. Что на самом деле не очень хорошо, огромная территория с масштабной стройкой и без метро. Мда, печаль…
🔖 Ну что сказать… Масштабно и сильно. Правда, для Юга и Новой Москвы. Ну а Красногорску, похоже, просто повезло. Или его всё-таки присоединят к Москве? Помню, давным-давно такие слухи были.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#транспортная_доступность
📍Возник вопрос: что будет с ценами на новостройки, если сегодня г-жа Набиуллина сделает ставку 30%?
Поясню суть: «вторичка» в ипотеку станет абсолютно недоступной. А на новостройки вон, безлимитный лимит по семейной ипо, причём по ставке 6%.
Хватит ли на всех ипотечников новостроек или нет? Как считаете?
UPD: уфф, пронесло, ключевая 21% (без изменений)
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
Путин: никаких лимитов по ипотекам не будет. Все виды действующих сегодня программ льготной ипотеки в России сохраняются.
Читать полностью…
📍Вот не нравится моим оппонентам, когда я пишу и аргументированно доказываю, что рынок новостроек не обваливается, по крайней мере в Москве. Бананы ставят, понимаешь…
Ну что же, сейчас «подсвечу» другое наблюдение, которое, думаю, что им понравится. Видели, что сегодня произошло во «2-ом Иртышском»? Цены почти минус 25% (!!!) от старта продаж, который был в апреле этого года.
Пример: студии были от 8 млн, стали от 5,7 млн руб., ЕВРО-2 были от 11 млн, стали 8 млн руб., ЕВРО-3 были 16 млн руб., стали 12,7 млн руб.
Как вам новый прайс? Цены адекватные или нет? Как по мне — уже адекватные. Правда, я всё равно смотрю на этот ЖК без особого энтузиазма: до метро не дойти, центр промзоны, бетонный завод и безмерная и нездоровая конкуренция, со стороны соседних проектов.
🔖 Вот такие дела. В общем, в «подборы» этот проект включать пока не собираюсь. Но если вам нужно что-то недорогое и со скидкой — докладываю: цены в этом ЖК — реально рухнули! И именно этого, я сам и ожидал.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#2_иртышcкий
📍Видели, что ПИК вытворяет? В продажу вывел новую очередь ЖК «Ильинские Луга» по неплохой, в общем-то, цене: студии от 3,6 млн руб., ЕВРО-2 от 5 млн, ЕВРО-3 от 7,2 млн руб. И это стоимость с отделкой, правда, ключи в августе 2027.
Лично меня срок до выдачи ключей, конечно, смущает. Но… Можно и подумать. Ведь на «вторичке» в этом проекте цены процентов на 40-50 дороже: студии от 5 млн руб., 2-ЕВРО от 7 млн, а 3-ЕВРО от 10 млн руб.
🔖 Друзья, что теперь скажете? Новостройки-то становятся дешевле «вторички». Всё как и должно быть — котлован дешевле, «вторичка» — дороже. Или опять есть недовольные, которые будут сыпать проклятиями и угрозами отписаться, в случае, если «вторичка» не подешевеет. Как будто от меня это зависит. 😀
К слову, аренда в «Ильинских Лугах» не дешёвая. Студию сдадите тыс. за 30-35 руб. Ну и город сюда тянет метро — Рублёво-Архангельскую ветку. Правда, станция «Ильинская», будет километрах в четырёх правее, ближе к гипермаркету «Глобус», поэтому пешком не дойти и придётся ездить на маршрутке.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Друзья, смотрите, что происходит и происходило на рынке «вторички»:
2024 год. Ключевая ставка — 21%. Ипотека от 24%. Не теоретики пишут в комментариях к предыдущему посту:
«Звонков куча, просмотры толпами, но все хотят скидку»
2014-2015 год. Ключевая ставка 15-17%. Ипотека 15-19%. В комментах люди делятся своими наблюдениями:
«ниодного звонка ... к чему бы это, такая тишина, даже риэлторам неинтересно ... совсем».
«А сейчас просто период когда нет звонков вообще, ни по какой цене»
«Звонков нет, цена 11.9, самая низкая»
Видите разницу между 2024 годом и 2015-м? В настоящем — куча звонков, но все хотят скидку. В прошлом — нет звонков ни по какой цене. И знаете почему? А потому что в 2014 году произошло резкое падение покупательской способности и сокращение раб мест. На рынке пахнет тоской и безработицей. И кто же при таких вводных задумается о покупке квартиры?
А сейчас? Да, ипотека дорогая, вот только «толпы» звонят, и понимаИшь, хотят скидку. Безобразие какое. Скидку хотят, да как они посмели!? Да на самом деле радоваться нужно тому, что люди хотят купить. И что у них есть деньги и желание. Ведь в прошлом, у них не было ни того ни другого, имею в виду у них не было ни денег ни желания.
Надеюсь, теперь понятно, почему я так эмоционально написал предыдущий пост? Я искренне порадовался за рынок «вторички». А так же обрадовался тому, что у людей есть деньги и желание купить квартиру.
К слову. Прошу вас прочитать этот пост: /channel/labirint_investora/854 В нем я кратко описал историю и все кризисы Московского рынка недвижимости, а так же почему они возникли. Надеюсь, он будет вам полезен, если вы пытаетесь заглянуть в будущее и понять, как будет развиваться рынок.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍ЖК «Дом ДАУ», застройщик «Сумма элементов», премиум-класс. Адрес: Москва, Краснопресненская набережная, вл. 14/15. Выдача ключей до 12.2027. Метро: «Москва-Сити» + «Деловой центр» 5–7 мин пешком.
Текущие цены от:
Студия (47 м2) — 39,6 млн руб.
2-ЕВРО (51 м2) — 41,3 млн руб.
3-ЕВРО (72 м2) — 54,2 млн руб.
4-ЕВРО (96 м2) — 74,9 млн руб.
Думаю, что настало время «разобрать» и наш московский Манхеттен. Имею в виду деловой район «Москва-Сити», где жизнь кипит круглосуточно, ибо, как известно, «Москоу невер слип».
Помните, что сказал Иван Васильевич, который сменил профессию, в одном известном фильме? «Красота-то какая… Лепота!». А ведь эту крылатую фразу он сказал именно про это место. Да-да, разумеется, он имел в виду не «Москву-Сити», ведь её тогда не было. А сказал он так про ту же картинку, которая открываются в сторону центра из «Дома Дау». Имейте это в виду, ну а я ещё вернусь к этому наблюдению, а пока продолжу:
Именно эта площадка, на самом деле, достаточно удобная. С одной стороны — она рядом с деловым центром и офисными небоскрёбами. А с другой стороны — практически граничит с парком «Красная Пресня», где уютно, много детских и спортивных площадок и даже есть зона отдыха с открытыми подогреваемыми бассейнами. Вот такой вот оазис в самом центре деловой Москвы: вышел утром на пробежку по набережной, искупался в парке, ну а потом можно и на работу в Сити.
И что ещё важно, по крайней мере для меня: проект расположен чуть в отдалении от небоскрёбов «Москва-Сити». Я, честно говоря, не очень люблю, когда что-то огромное нависает над головой. А тут получается достаточно удобно, смотрите на карту: пешком на работу в Сити — налево, а в парк, на отдых или прогулку с детьми — направо. Ну и ничего над головой не нависает. Красота или «лепота», как сказал бы Иван Васильевич.
Если смотрите «для себя». Скажу так. Если нужен центр, «Сити» и парк под боком — то выбора-то особо и нет. Почему? Сейчас объясню на примере двух проектов-конкурентов.
Первый. Это ЖК «Capital Towers». Правда проект с «нюансом». И нюанс этот заключается в «шедевральных» планировках. А именно в кишках-коридорах, которые исправить невозможно и которые для жизни не очень-то и приятны. Да и платить по миллиону рублей за квадратный метр (в локации примерно такие цены) за кишку-коридор — сомнительно и расточительно.
Второй. ЖК «City Park». И этот проект увы, тоже с «нюансом». И он заключается в том, что из части квартир прямой вид в окна детской больницы, которая расположена рядом, всего в 25-ти метрах. Вот такие дела.
А теперь о наблюдении, о котором писал выше: виды из «Дома Дау» в сторону центра — будут просто шикарные. И они и будут одни из самых ликвидных. Имейте это в виду.
Если смотрите «под аренду». В этом проекте, я бы смотрел семейные форматы по причинам, которые написал выше. Да и вообще, считаю, что для жизни с детьми — башни «Москва-Сити» не совсем подходят. Ну и как вы уже видимо догадались, арендные ставки в локации достаточно высоки. Для примера: видовую ЕВРО-3 с хорошим ремонтом, сдадите тыс за 350–400 тыс. в мес.
Да-да, хочу отметить, что в высокобюджетном сегменте очень важны видовые характеристики. Почему? Да потому что в премиалке — хороших ремонтов много, в отличии от хороших видов, которых мало. И поэтому, в этом сегменте, люди готовы не только платить, но и немного переплачивать за шикарную картинку из окна.
🔖 Мнение автора: Даже сам удивляюсь, что такое пишу, ведь моё отношение к «Москва-Сити» в общем-то не очень позитивное. Но именно этот проект, я вполне могу назвать семейным и заслуживающим пристального внимания.
А как вам эта локация? Хотели бы сами жить рядом с «Москва-Сити»?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#дом_дау
⚡️Официально: Набиуллина больше не может сдерживать экономику страны.
Снижение курса доллара — это временное явление.
В декабре он взлетит на орбиту, а ЦБ снова поднимет ключевую ставку…
Послушайте, что говорит на эту тему опытный инвестор Максим Петров в своём подкасте.
За 19 лет на рынке он успешно пережил три экономических кризиса и точно знает, как обычным инвесторам подготовиться к 2025 году.
❗️Начать подготовку можно с расчёта своей подушки безопасности на специальном калькуляторе.
Кстати, за это вы получите 5 000 бонусных рублей, которые можно потратить в канале.
Для этого подпишитесь: /channel/MaxsimPetrov
И сделайте расчёт.
📍Зря видимо эмоционально написал. Похоже, подписчики пошли проверять распродажу в «Саларьево Парк». Друзья, сообщаю — она закончилась. Там уже дорого.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Друзья, вынужден констатировать прискорбный факт. С новостройками полный абзац. Нет, это не то, о чём вы подумали. Это я о том, что практически всё раскупили. Вообще под ноль, и выбора почти не осталось. Имею в виду, что не осталось новостроек с ключами или около ключей.
В октябре я написал пост, в котором предположил, что в ближайшее время рынок изменится и люди просто скупят новостройки с ближайшими сроками сдачи. И что мы видим:
«Вангарден» — по нулям, ничего нет, «Матвеевский парк» — ничего не осталось, «Большая Очаковская-2» — пусто, «Новое Очаково» — ноль вариантов, «Green Park» — пусто, «Академика Павлова» — зеро, «Мичуринский Парк» — хоть шаром покати. Люди скупили даже все ЕВРО-3 в готовом «ЗИЛАРТ Tower», которые еще пару месяцев никому не были нужны. И которые ранее вообще никак не продавались по причине «нюансов» и «особенностей» именно этого дома. Имею в виду проблемы с вентиляцией и т. д.
🔖 Вот такие дела. Пока прогнозы сбываются. Но я что-то не очень этому и рад. Нужно подбирать и покупать, а выбора всё меньше и меньше. Интересно, зачем застройщики слили весь объем, который около ключей? Как сами думаете? А ведь они его именно слили.
Например, ПИК давал неплохие цены, и я об этом писал. И дополнительно у ПИК-а можно было получить скидку аж 7% по спец. промокоду. А таких серьёзных скидок, по промокодам — раньше-то у него и не было. Поэтому я и написал выше, что застройщики слили объём.
К слову, удивительно, но почти готовые квартиры в ЖК «Саларьево Парк» ПИК тоже слил. Именно слил, поэтому мы и увидели, как за пару часов, люди забронировали более тысячи квартир. В общем, кто успел купить «Саларьево Парк» — тот молодец.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Ну что, друзья, всё пропало? Люди стали писать, что аренда в Москве скоро рухнет, ибо собственники не могут продать свои квартиры и теперь массово выставляют их в аренду. Ну и скоро нас ждет переизбыток предложения, что приведет к обрушению цен на аренду в Москве.
Интересно, эти люди задумывались о том, что и покупатели не могут купить квартиру? Хотят, но не могут, по причине заградительно высоких ставок по ипотеке. И поэтому вынуждены отказаться от покупки и переходят на рынок аренды. В результате: одни не могут продать, а другие не могут купить, первые стали сдавать, а вторые снимать. Ну и в сухом остатке имеем: рыночное равновесие и отсутствие лишних арендных квартир.
Но ведь количество свободных квартир на рынке аренды растёт, и это медицинский факт, скажут эти люди. Да, всё верно — растёт, с этим я согласен. А вот почему растёт и в каких сегментах растёт — с этим нужно разобраться. Итак, поехали:
Знаете, забегая вперёд, скажу, что всё, что написал выше, не важно и не имеет большого значения. Судите сами: если человек не может продать, то он скорее снимет квартиру с продажи, а не выставит её в аренду? Почему? Да потому что он в ней живёт. А свою квартиру продаёт по причине того, что хочет улучшить свои жилищные условия.
Примерно то же происходит на рынке покупателей. Если человек не может купить, то будет продолжать арендовывать. Именно продолжать арендовать, ведь не все же родились с серебряной ложкой во рту, и чтобы купить квартиру — нужно найти работу, а чтобы найти работу — нужно где-то жить. В общем, фазу аренды жилплощади мало кому удаётся миновать.
Поэтому арендный рынок столицы практически всегда находится в равновесии: кто-то сдаёт, а кто-то снимает. Ну и тех и других на рынке всегда примерно одинаково. Правда, бывают и исключения в те моменты, когда рынок меняется.
Теперь давайте вспомним о факторах, которые фундаментально двигают рынок аренды. Их не так уж и много: динамика изменения зарплат и кол-ва раб. мест, демография и миграция, ну и обеспеченность населения квадратными метрами.
Так, что же сейчас меняется?
Обеспеченность м2 — пока не очень, ниже плановых значений, всё по Булгакову, и квартирный вопрос актуален для многих.
Динамика изменения зарплат — зарплаты растут, да и будут продолжать расти, по крайней мере так написано в бюджете г. Москвы на 25-27 года: ссылка.
Динамика прироста кол-ва раб. мест — с ней тоже всё в порядке, правда, ниже прошлогодних экстремально высоких значений, но прирост всё-таки есть: ссылка.
Демография — с этим параметром тоже нет проблем. Ибо нас догнал демографический взрыв начала двухтысячных, об этом я писал тут: /channel/labirint_investora/942 И поэтому сейчас на рынке аренды полно новых молодых арендаторов.
Так, а в чём тогда проблема, почему кол-во вакантных квартир начало увеличиваться? А проблема, друзья, сейчас в миграции. Наблюдается превышение уехавших над приехавшими. И на это есть две причины:
Причина первая. Ужесточение миграционной политики с апреля-мая этого года: ссылка. Сейчас из столицы мигрантов больше уезжает, чем приезжает. И именно с этим связан прирост вакантных «бабушатников» в старой и остальных квартир в Новой Москве, который мы и видим в общей статистике.
Причина вторая. Рост зарплат в регионах. Если раньше в Москву ехали на заработки, то сейчас и в регионах, особенно связанных с СВО, неплохо зарабатывают. И эта вторая причина опять связана с миграцией. Меньше едут в Москву на заработки — меньше арендуют квартир.
🔖 Вот такие дела. Надеюсь, теперь стало понятней, почему кол-во вакантных арендных квартир вдруг неожиданно стало расти. Ведь помимо сезонного спада, рынок столкнулся с резкими миграционными изменениями, и он (рынок), в моменте, к такому повороту событий не был готов. И именно поэтому, мы видим резкий прирост вакантных «бабушатников», который отражается в общей статистике.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Знаете, сегодня заметил, что застройщик «ЛСР» неплохо так откатил прайсы в некоторых проектах. Хм-м-м-м, думаю, что сейчас даже включу некоторые лоты в «подборы» подписчикам. Не уверен, что мы их, конечно, купим, но включу обязательно.
Эх…, подкинул «ЛСР» работы. Отчет-подборы будут поувесистей. Ведь для того чтобы купить — сначала нужно сравнить. Для того чтобы сравнить — нужно показать весь рынок. Чтобы показать весь рынок — нужно описать и просчитать весь непереоцененный «ликвид» с ответами на вопрос: «Почему?». Вот такие дела, работы много.
🔖 В общем, я очень рад, что и «ЛСР» одумался. Надолго или нет — не знаю. Но моментом воспользоваться стоит, ведь «ликвида» у них очень мало. И у меня даже иногда складывается впечатление, что «ЛСР» сам не знает, что у них «ликвид», а что нет. Все квартиры продает по одной цене.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Сегодня цены на бетон рухнули. Правда в долларах. На данный момент, из-за нового курса рубля (1$=110 руб), индекс бетонометра в столице = 2 380$/м2. И это даже дешевле, чем в 2019 году и практически на уровне 2015 года.
Для сравнения цены $/м2 в:
- Пекин — 9 000$
- Нью-Йорк — 15 000$
- Лондон — 12 000$
- Киншаса (Демократическая Республика Конго) — 2 100$
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Грустные новости для тех, кто планировал обзавестись квартирой по семейной ипотеке.
СБЕР с сегодняшнего дня — всё. На сделки больше не записывает. Причина проста — закончились лимиты.
Предполагаю, что сейчас произойдёт бурный переток заёмщиков в другие банки, где лимиты и так на донышке и через неделю-две вообще ничего не останется.
В общем, кто успел взять семейку — молодец. Ну а остальные, к сожалению, будут ждать у моря погоды и новых лимитов: может будут, а может нет, может под 6%, а может под 12%, может исключат Москву и СПб, а может нет. Вот такие дела. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ох, интересный год же нас ждёт... Силуанов (министр финансов) сегодня подтвердил, что лимитов по семейной ипотеке не будет. Т. е. не будет самого понятия лимита как такового, денег выделят столько, сколько нужно, и даже больше.
Почему больше? А потому что Хуснуллин заявил о том, что семейная ипотека будет распространяться и на вторичное жилье в городах, где мало строят. Это, конечно, поразительно, это какой-то аттракцион невиданной щедрости, и я бы даже сказал, что это массированная раздача вертолетных денег большой части населения. Почему это вертолетные деньги? А потому что государство фактически будет оплачивать проценты по семейной ипотеке.
Смотрите. Посчитаю примерно и на пальцах, что бы всем было понятно:
Берем семейку 12 млн руб. под 6% при ключевой ставке 21%. Что это значит? Это значит, что мы будем платить 6%, а государство компенсировать банкам (21-6+1) = 16% ежемесячно или примерно 160 тыс. руб./мес.
В общем, друзья, странно всё это. Еще раз повторюсь, считаю это аттракционом невиданной щедрости. Я, честно говоря, ранее вообще думал, что эту программу свернут. Уж слишком она дорогая в эпоху высоких ключевых ставок. Но в правительстве решили по-другому и теперь, видимо, зальют рынок недвижимости дешевыми кредитами.
Ну что же… Ожидаем рост цен на «вторичку» в регионах? А вслед за этим и в столице? Ведь иначе может получиться, что «вторичка» в условном Урюпинске будет стоить примерно столько же, как и в Москве.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Хм-м-м, неожиданно стартанул ЖК «Кавказский бульвар, 51». Имею в виду вторую очередь. Ключи в 2028 году, класс: комфорт+.
Слушайте, что-то недёшево, с учётом ожидания 3,5 года… «ПИК» поверил в себя после объявления безлимита по семейной ипотеке?
Цены от (без отделки):
- Студии (20 м2) — 7,5 млн руб.
- ЕВРО-2 (33 м2) — 8,6 млн руб.
- ЕВРО-3 (55 м2) — 12 млн руб.
А студии в текущей очереди так вообще вышли дорого. Такие на «вторичке» около 8 млн руб. Да, они в обычном комфорте, зато с отделкой, в отличие от текущей очереди, которая в вайтбоксе. Хмммм, ну такое… Цены на ЕВРО-2 и ЕВРО-3 вроде бы выглядят и неплохо, так что, думаю, раскупят. В принципе, цены на них в рынке, но не более того.
Мне этот проект был бы интересен только по другим, более вкусным ценам. По текущим я бы его не рекомендовал. Почему? А вы посмотрите на окружение:
Хорда, психбольница, кладбище, трубы РТС и метро не в пешей. С метро беда… Не повезло проекту: до «Кантемировской» идти минут 20, а до строящейся одноимённой станции «Кавказский бульвар» еще дольше.
Вот такие дела, поэтому под аренду, а она на удивление тут достаточно высокая, проект бы я тоже не рассматривал. Впрочем, как высокая? Показатель: высокая аренда или низкая — не самый важный, важнее всё-таки ликвидность. Почему? А потому что месяц в рекламе и, соответственно, месяц «простоя» — это деньги, которые вы потеряли.
В общем, более подробный разбор сделаю позже, пока это наброски и первоначальные мысли.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Друзья, всё серьезно. Минфин уже рапортует, что подготовит изменения в правилах выдачи семейной ипотеки. Теперь семейка будет безлимитной, т.е. как я понимаю, деньги на эту программу будут и будут всегда.
Ну что же, можно передать горячий привет СБЕР-у и остальным банкам, которые неплохо устроились и гребут лопатой комиссию за выдачу семейки, якобы из-за лимитов.
Ну а комиссию, мы же понимаем, кто платит. А платит её не застройщик, платит её покупатель, ибо она зашита в стоимость квартиры. И честно говоря, последнее время, меня все эти комиссии жутко злят. Как так: программа государственная, а за её исполнение требуют комиссию?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍В общем всё, приехали, баста! Ожидаю, что теперь и рынок «подборов» кардинально поменяется.
Если нет понимания ликвидности, локации, квартирографии, планов города и особенностей конкурентного окружения — то вот такие «нежданчики» сейчас будут прилетать всё чаще и чаще.
Бац…и улетели в ноль, а может даже и в минус (причём на миллионы).
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Всё-таки Москва — удивительный город. И не только удивительный, но и самый богатый. Впрочем, это и не удивительно, ведь тут проживает каждый десятый человек России. Представляете? Каждый десятый. Концентрация людей просто зашкаливает. Но я сейчас не о демографии и не о финансах людей, а о продажах новостроек в столице.
Так вот, ранее я много раз писал, что в Москве отмена льготной ипотеки мало повлияет на продажи первички. Имею в виду ту льготную ипотеку, которая была абсолютно для всех граждан РФ, причём в неограниченном количестве: бери сколько унесёшь — ставка 6%, первоначальный взнос 15%.
Эх, сейчас это кажется фантастикой. Ладно, как говорят: кто старое помянет… Поэтому продолжать не буду. Просто предлагаю посмотреть на диаграмму вверху. Это данные по продажам новостроек, которые на днях опубликовал Росреестр. И что мы видим? А видим мы, что рынок первички… не падает. Имею в виду рынок столицы в целом. Как брали, так и берут, а где-то даже выгребают всё за пару часов (вспомните Саларьево). Вот такие дела.
Теперь напишу о том, зачем я вообще написал этот пост. А написал я его для того, чтобы мы понимали, что происходит на рынке в целом. Это на самом деле важно, важно для того, чтобы планировать и понимать, что нас ждёт в будущем. А то в комментариях постоянно пишут о том, что вклады ого-го, а новостройки не продаются.
Друзья, да продаются они, причем нормально продаются. Из своей практики скажу, что сейчас выгребают (да-да, именно выгребают) первичку с ближайшими сроками сдачи. Ха-ха, скажет скептик: если бы новостройки продавались, на них бы не было скидок, поэтому покупать нельзя, цены скоро рухнут.
А не видите ли в словах скептика логического заблуждения? Ведь застройщики в Москве продают и продают неплохо. Ну или вы считаете, что Росреестр «рисует» отчеты и данные не соответствуют действительности? Конечно, это не так, данные Росреестра абсолютно корректны, натягивать сову на глобус он точно не будет.
И теперь еще раз посмотрите на диаграмму. Видите коричневую линию, у которой наблюдается взрывной рост? Это продажи новостроек без ипотеки, это продажи в кэш, ну или за наличку. Так вот, как вы сами думаете, какие новостройки люди покупают за наличку? Думаете, что люди их выбирают по классовому, цветовому или ценовому признаку? Нет. Их в первую очередь выбирают по сроку сдачи. Люди в первую очередь смотрят, что есть «на ключах» или около ключей, потом смотрят на цену, а потом покупают. Рынок сильно поменялся, старты продаж сейчас мало кому интересны, все хотят что-то с ключами и чтобы со скидкой.
🔖 В общем, вот такие дела. И я думаю, что совсем скоро все новостройки с короткими сроками до ключей — увы, будут раскуплены.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Премиальные квартиры-студии в городе будущего Nuanu на Бали от $181.500
Для жизни или инвестиций!
Живите в роскоши с доступом к более чем 30 объектам инфраструктуры на территории в 44 гектара. Наслаждайтесь собственной частной территорией на площади 7260 кв. м. Высочайшим уровнем обслуживания, как в 5-звездочном отеле, что обеспечит вам исключительный комфорт и спокойствие.
Рассрочка 0%
Ниже подобрали самые интересные предложения от топовых застройщиков👇
1️⃣Премиальные квартиры-студии в городе будущего Nuanu на Бали от $181.500
2️⃣Премиальные апартаменты в городе будущего Nuanu на Бали от $250.000
3️⃣Премиальные таунхаусы в городе будущего Nuanu на Бали от $339.700
Забирайте подробную презентацию с планировками и ценами
➡️ПРЕЗЕНТАЦИЯ⬅️
📍Огого, вы только посмотрите, что происходит! Сегодня Росреестр опубликовал данные по продажам «вторички» в Москве за ноябрь. И эти данные — просто космос и парадокс. Почему? Смотрите: исходя из истории продаж, в ноябре всегда, именно всегда, происходил сезонный спад по отношению к октябрю.
А в этом году спада нет. Продажи «вторички» в ноябре не упали, они остались на том же уровне. И когда я это увидел, я аж немного оглох. Это что-то невообразимое. Как такое может быть? Ведь все пророчили обвал рынка. А он не обваливается, более того, у меня складывается ощущение, что рынок бурлит и кипит, но он пока плотно накрыт крышкой в виде заградительной ставки ЦБ.
🔖 Оххх, мама дорогая, если эту крышку сорвёт, мы такое увидим… Друзья, складывается впечатление, что если эту крышку снять, то толпы покупателей просто сметут всё. Ну и я уже писал, что сам наблюдаю довольно странную ситуацию — «вторичка» достаточно быстро вымывается с рынка. Продают её или снимают с продажи — сейчас не суть важно. А важно то, что купить нечего: либо неликвид, либо под авансом.
Это я вам сейчас говорю как есть на самом деле, ведь я из «подборов» квартир просто не вылезаю, делаю их постоянно и без выходных. И именно об этом наблюдении, я робко написал около пары месяцев назад. А теперь вижу, что так и есть на самом деле. «Вторичку» покупают и покупают очень активно. И, судя по динамике, активность даже выше, чем в предыдущие года.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Что-то, друзья, продажи новостроек в границах старой Москвы не падают. И даже по чуть-чуть растут, видимо, назло аналитикам.
Как так, спросите вы? Как это может быть? Ведь с ипотекой полная беда: льготки теперь нет, IT-ипо — отменили, семейной — на всех не хватает, ибо нет лимитов, а рыночные ставки заградительны. Кто эти люди, которые покупают новостройки, да еще без льготной ипотеки?!
Ну что тут сказать… Друзья, да ничего удивительного. В полях, да, продажи просели. А в столице почему они должны обнулиться? Москва — это же финансовый центр страны, куда стекаются огромные деньги. Да и не только деньги, стекаются также и россияне: за заработком, лучшей жизнью, возможностями. И в этом тоже нет ничего удивительного, ведь ООН в своём отчёте признала Москву лучшим мегаполисом планеты по качеству жизни.
Ну а в стране денег много и становится всё больше и больше. Вот, например, живёте вы в Сибири или на Урале. И понимаете, что денег сейчас хватает на квартиру в Москве. Купить или положить в банк? Думаю, если у вас нет квартиры в столице, то о такой покупке вы точно задумаетесь.
В общем, примерно всё так и происходит. И это подтверждают данные о продажах ноября: рынок жив, продажи идут и даже немного растут. К слову, как показывает история столичного рынка недвижимости — продажи в старой Москве если и падают, то точно не из-за ставок по ипотеке. А из-за того, что у людей нет денег и нет уверенности в завтрашнем дне. Ну а сейчас такого не наблюдается.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ну неплохо так «ПИК» пылесосит рынок. Вы уж извините, что часто про него пишу, а как не писать-то, если он известный демпинговщик. Ну как демпинговщик… Демпинга от него мы давно не видели, но, похоже, времена меняются. Смотрите, что происходит:
Как писал тут, недавно произошла распродажа в ЖК «Саларьево Парк». Далее, вчера «стартанул» новый 8-ой корпус в ЖК «Яуза Парк», цены на студии были от 3,7 млн руб. Да, без отделки, да, это Мытищи, да, судьба МЦД-5 под вопросом. Но важен сам факт — цена-то неплохая. И честно говоря, давно я не видел таких цен.
Продолжу. Также вчера «стартанули» новые корпуса в «Матвеевском парке», цены на студии от 8,9 млн руб., ЕВРО-2 от 12 млн руб. Тоже, в общем-то, рассматривать стоит. Ну а сегодня произошло снижение в «Holland Park». Слушайте, ну неплохо же. Появляется выбор, которого раньше-то не и было!
🔖 Вот такие дела. В общем, используйте момент. И не кладите все деньги на долгосрочный депозит. Используйте накопительные счета, которые с пополнением и снятием без потери процентов. Ведь хорошие варианты, увы — рынок очень быстро выкупает. И реагировать иногда нужно очень быстро.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍К слову, заметьте. Я не написал, что цены растут. Я написал, что произошла грандиозная распродажа. Докладываю на всякий случай, если кто-то не в курсе 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍«Надо подождать, пока рынок охладится». Знакомая фраза? Думаю, что её слышали многие. Ну а мне задают примерно такой вопрос: «Алексей, что делать? Покупать или подождать января-февраля-марта, чтобы рынок охладился?»
Я бы и рад сказать: «Давайте подождём, скоро все квартиры подешевеют!». Но так никогда не отвечаю, и знаете почему? А потому что рынок непредсказуем и ведет себя совсем не так, как кажется многим.
Приведу пример. Давайте отмотаем хронологию событий на год назад. Итак, на дворе декабрь 2023 года, ну а вопросы всё те же: «покупать или подождать?». Да-да, год назад у людей были точно такие же вопросы — на рынке ажиотаж из-за льготной ипотеки, ведь лимит сокращают в два раза. Ну а ставка ЦБ, как и рыночная ипотека, нам тогда казалась заградительной, ну кто же будет покупать в рыночную ипо под 14-16%!?
Итак, вводные для рынка недвижимости в декабре 2023 — совершенно негативные. А вот для банковских депозитов — позитивные. Что делаем? Продаём свою студию в ЖК «Руставели, 14» за 9,4 млн руб. (кейс реальный) и кладем эти деньги на депозит под 14% годовых. В декабре 2023 нам это казалось отличной идеей. А что? Через год, с учетом процентов по вкладу, у нас будет 10,7 млн руб., а рынок недвижимости охладится и цены снизятся.
Ладно, ОК. Год пролетает быстро. Теперь перемещаемся в декабрь 2024. Снимаем депозит и идём покупать квартиру. Напомню, у нас сейчас 10,7 млн руб.
Сначала смотрим «вторичку» в ЖК «Руставели, 14». И упс… На ЦИАН-е то цены от 12,3 млн руб.: ссылка Ладно, это продавцы зажрались и вообще они неадекваты. А ну-ка посмотрим «Матвеевский Парк». И опять упс… Если студия с отделкой и окна не на ж/д, то цены стартуют от 11,4 млн руб.: ссылка Как так? Год назад в «Матвеевском Парке» можно было купить студию за 9 млн руб. Что за цены-то? Ладно, тут тоже одни неадекваты, сейчас еще что-нибудь посмотрим!
Едем в Свиблово и смотрим ЖК «Кольская, 8». В декабре 2023 студию в этом проекте можно было купить за 8,6 млн руб. А сейчас… минимальная цена на «вторичке» 11,6 млн руб.: ссылка Занавес...
🔖 Ну что, друзья. Вышеописанный кейс — реальный. Человек действительно продал свою студию в ЖК «Руставели, 14» за 9,4 млн руб. и положил всю сумму на депозит в надежде обскакать рынок. Но, видимо, что-то пошло не так. С учётом годовых процентов, он… в убытке. Аналогичную квартиру, теперь он купить не может и придется выбирать что-то попроще и поближе к МКАД-у. Вот такие дела...
🔖 А теперь давайте представим: если бы год назад подписчик не продавал свою квартиру, а просто сдал ее в аренду? Слушайте, получается, что у него сейчас был бы актив стоимостью 11-12 млн руб + от аренды он бы получил тыс 600 руб. А сейчас у него 10,7 млн руб. на руках.
И что теперь подписчику делать? Купить квартиру попроще и поближе к МКАД-у? Или еще раз положить деньги на депозит, в надежде на то, что теперь-то он точно рынок переиграет? В общем, вы бы сами что сделали?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
📍Как в воду вчера глядел, когда писал пост про возможное повышение ключевой ставки. А сегодня «ВТБ» изошёлся на эпитеты: «шторм», «шторм», «шторм», мол караул — ключевая ставка будет 23%.
Да не будет никакого караула. Но и хорошего ничего в этом нет. К слову, а вы как думаете: Это хорошо? Ведь ставки по депозитам ещё вырастут? Мда..., ставки точно вырастут. И рублей у людей станет больше, гораздо больше...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Интересно, с такой динамикой курса рубля, какой ключ ожидать от ЦБ в декабре? 25%!? Мда, при такой ключевой ставке, ставки по депозитам точно подтянутся к 27-28% годовых.
Ура или не ура? Интересно, много ли сейчас желающих разместить деньги на долгосрочных вкладах? Вы бы сами разместили?
К слову, помните, год назад ставки по депо были около 16%? И многие были уверены, что это лучшая стратегия: разместить на депо сейчас, потом цены обязательно упадут, ну а я сниму потяжелевший от процентов вклад и откупаю весь рынок. Сработает стратегия, как думаете?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 Хм-м-м, а ПИК не на шутку разошелся. Помните, я писал, что он устроил распродажу в новых почти построенных корпусах «Саларьево Парк»?
Так вот, в тот момент он не только обрушил цены на почти построенные квартиры, но и снял с продажи позолоченный 83-й квартал серии «комфорт+» в этом же проекте. Просто взял и убрал все квартиры с сайта. Ну а сегодня переставил их в продажу совсем по другим ценам.
Студии были от 8,6 млн руб., сейчас от 6 млн руб. ЕВРО-2 были от 11,5 млн руб., сейчас от 8,3 млн руб. ЕВРО-3 были от 15,6 млн руб., сейчас от 12,3 млн руб.
🔖 В общем, цены уже не ужасают, они практически в рынке, вот только ключи в декабре 2027-го и квартиры в позолоченном квартале — без отделки.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Между тем, цены в ЖК «Москворечье» уже ниже стартовых. Видимо не зря я не лестно на старте отзывался об этом проекте.
В общем, еще процентов 10-15 вниз и можно подумать.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка