11220
Канал подборщика Алексея: математика, модели, прогнозы, кейсы, "разборы" и скрытые закономерности 🤫 Связь со мной: @totemo
📍Знаете, сегодня заметил, что застройщик «ЛСР» неплохо так откатил прайсы в некоторых проектах. Хм-м-м-м, думаю, что сейчас даже включу некоторые лоты в «подборы» подписчикам. Не уверен, что мы их, конечно, купим, но включу обязательно.
Эх…, подкинул «ЛСР» работы. Отчет-подборы будут поувесистей. Ведь для того чтобы купить — сначала нужно сравнить. Для того чтобы сравнить — нужно показать весь рынок. Чтобы показать весь рынок — нужно описать и просчитать весь непереоцененный «ликвид» с ответами на вопрос: «Почему?». Вот такие дела, работы много.
🔖 В общем, я очень рад, что и «ЛСР» одумался. Надолго или нет — не знаю. Но моментом воспользоваться стоит, ведь «ликвида» у них очень мало. И у меня даже иногда складывается впечатление, что «ЛСР» сам не знает, что у них «ликвид», а что нет. Все квартиры продает по одной цене.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Сегодня цены на бетон рухнули. Правда в долларах. На данный момент, из-за нового курса рубля (1$=110 руб), индекс бетонометра в столице = 2 380$/м2. И это даже дешевле, чем в 2019 году и практически на уровне 2015 года.
Для сравнения цены $/м2 в:
- Пекин — 9 000$
- Нью-Йорк — 15 000$
- Лондон — 12 000$
- Киншаса (Демократическая Республика Конго) — 2 100$
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Грустные новости для тех, кто планировал обзавестись квартирой по семейной ипотеке.
СБЕР с сегодняшнего дня — всё. На сделки больше не записывает. Причина проста — закончились лимиты.
Предполагаю, что сейчас произойдёт бурный переток заёмщиков в другие банки, где лимиты и так на донышке и через неделю-две вообще ничего не останется.
В общем, кто успел взять семейку — молодец. Ну а остальные, к сожалению, будут ждать у моря погоды и новых лимитов: может будут, а может нет, может под 6%, а может под 12%, может исключат Москву и СПб, а может нет. Вот такие дела. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍ЖК «SLAVA», вторая очередь, квартиры, премиум-класс, застройщик «MR Group». Адрес: Москва, Ленинградский проспект, 8. Метро, кольцевая, D1, D4 «Белорусская» — 3-5 минут пешком. Выдача ключей до 12.2027
Текущие цены от:
Студии (29 м2) — 26 млн руб
2-ЕВРО (41 м2) — 31 млн руб
3-ЕВРО (69 м2) — 49 млн руб
4-ЕВРО (88 м2) — 71 млн руб
Дорого? Ну да, недёшево. А что, если я скажу, что у ближайшего конкурента цены ещё выше? Нет, я сейчас не про «Vesper Tverskaya», он всё-таки у Садового, да и это апартаменты. Я сейчас про соседний ЖК «Суббота» со средним прайсом на «вторичке» около 1 млн руб./м2. Да-да, чеками по 100–120 млн руб. за трёхкомнатную квартиру тут никого не удивишь, ибо это — … Нет, это не Спарта, это Белорусская!
К слову, я не зря вспомнил популярный мем про Спарту, ведь район Белорусской так же пропитан лютейшей энергетикой: центр, огромный трафик, пробки, крошечные клочки зелени для прогулок, недостаток крупных продуктовых магазинов и толпы ежедневно курсирующих офисных сотрудников.
Но вы не пугайтесь, жить в центре — это не наказание. Я даже более того скажу, многие не готовы его (центр) променять ни на что: ни на загородные посёлки, ни на зелёные спальные районы. Ведь жить в центре — это статус, престиж, активная культурная жизнь, отличная транспортная доступность и инфраструктура на любой вкус и кошелёк. Вот такие дела, теперь расскажу вам о самом проекте.
Даже не так, лучше сначала расскажу, в чём беда многих жилых комплексов в центре. А беда в том, что тут мало масштабных проектов, ибо нет свободных земельных участков такого размера. И что получается: покупаете квартиру по миллиону+ руб. за квадратный метр и… получаете дефицит внутренней инфраструктуры. Её мало, её практически нет, и до благ цивилизации придётся идти пешком. Да, всё рядом, но придётся идти пешком. Идти пешком, идти пешком… Как-то хочется большего комфорта за такие деньги, не так ли? Хочется спуститься на лифте и оказаться в хорошем новом кафе или ресторане, в фитнес-клубе с хаммамом, ну и в приличном супермаркете.
Так вот, возвращаюсь к ЖК «SLAVA». Для центра это масштабный проект: пять очередей — с апартаментами, офисами, квартирами и новым пешеходным мостом, который практически соединит ЖК «SLAVA» и «Белую площадь». Ну и с внутренней инфраструктурой будет всё в порядке — на лифте можно спуститься в супермаркет или фитнес, заодно и пообедать. В хорошем ресторане.
Минусы, правда, тоже есть. Загибаем пальцы. Раз: приватная придомовая территория будет только на стилобате, а всё остальное пространство займёт новый пешеходный бульвар с коммерцией. Два: на противоположной стороне Ленинградки — Белорусский вокзал. Три: рядом ж/д пути МЦД, правда, их закрывают офисные башни.
Если смотрите «для себя»: есть три нюанса, которые стоит учитывать. Первый — Яндекс врёт. Расстояние между жилыми башнями около 70 метров, а не 30, как показывают Я-карты. Второй — лучшие виды в сторону «Динамо» и «Сити». Третий — ЕВРО-4 на районе в жутком дефиците.
Если смотрите «под аренду»: студию тут сдадите тыс. за 140, ЕВРО-2 за 200–250, ЕВРО-3 от 300 тыс. руб. в зависимости от наполнения, площади и видовых характеристик. Да-да, в высокобюджетном сегменте видовые характеристики критически важны, их наличие прямо пропорционально ликвидности, да и стоимости. Арендатор, да и покупатель скорее выберет квартиру дороже, но с видом, чем дешевле и без видовых.
🔖 Мнение автора: знаете, проект мне в общем-то «заходит», хоть я и не фанат центра, мне больше нравятся зелёные спальные районы. Ну и с арендой, думаю, тут всё тоже будет хорошо. Ведь после ввода нового офисного кластера кол-во потенциальных арендаторов в локации увеличится в несколько раз.
Друзья, а как вам проект и локация? Заходят? Стали бы тут жить? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_slava
📍Интересно, что придумают в правительстве? Разрешат поэтапное раскрытие эскроу? Ну это так себе идея. Дольщикам точно это не понравится. Обяжут банки начислять %-ты по эскроу счетам? Спорно, потому как дольщики не захотят эти проценты отдавать застройщикам.
Представьте сами: на эскроу лежит 10 млн руб. При ставке 20%, за год процентов накапает аж 2 миллиона руб. Неплохие деньги, только вопрос — они чьи? Дольщика, банка или застройщика? Как думаете?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
В эпоху высокой ключевой ставки и дорогих кредитов что нужно делать? Правильно, мониторить застройщиков с низкой долговой нагрузкой. Теперь смотрим фин отчет ГК «А101» 👆.
И что мы видим?
- Продажи квадратных метров выросли на 26%, а в денежном выражении — на 29%
- Общий объём строительства вырос на 10%, а при этом рост объемов строительства коммерческих и социальных объектов составил 9,6%
- Введены в эксплуатацию крупные проекты: жилой район «Прокшино» (148 000 м²) и «Скандинавия» (46 000 м²)
- ГК «А101» остаётся абсолютным лидером по доле спроса в локации, согласно данным ЕГРН
Судя по вышеперечисленным данным, ГК «А101» вносит значительный вклад в развитие Новой Москвы и с каждым годом укрепляет свои лидерские позиции.
Подробности отчёта доступны так же на сайте компании: https://a101.ru/company/investment/disclosure
📍По всей видимости, у тех, кто копит в долларах, скоро рублей хватит на квартиру попросторней. Хм-м-м, неужели курс стали понемногу подтягивать к реальной инфляции?
Если это так, то вряд ли стоит ждать снижения рублевых цен на недвижимость. А вот в долларах, при этом сценарии, мы обязательно увидим дно.
Ну и возникает вопрос: «Какая будет реальная доходность депозитов?» В предыдущем посту я писал, что долгосрочным вкладам не доверяю, и выше одна из причин. А свободные средства рекомендовал размещать на накопительных счетах. 👀
UPD: В общем, я сейчас закрою остаток задолженности по новогодней путевке. Думаю, что в рублях к декабрю, она точно дешевле не станет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Сегодня прилетел интересный вопрос от подписчика. Суть его в том, что у человека есть 20 млн руб., которые он хочет пристроить в бетон и пока не понимает, какой тип лотов смотреть: студии или семейные форматы. Также у подписчика есть возможность взять семейную ипотеку.
Вопрос на самом деле интересный. Давайте попробуем разобраться. Сразу предупрежу, что все расчеты максимально упрощу.
Вариант 1: покупаем в кэш на 20 млн руб. две студии или одну ЕВРО-3. Рентный поток от двух студий будет около 120 тыс. руб./мес., ЕВРО-3 принесет примерно столько же. Через 5 лет выручка от аренды составит 7,2 млн руб., а бетон подорожает на 30%, и стоимость нашего актива/ов будет 20 млн руб. + 30% = 26 млн руб.
Итого стратегия принесет: 26 млн руб. + 7,2 млн руб. = 33,2 млн руб.
Вариант 2: берем семейную ипотеку 12 млн руб. под 6-7% годовых. Добавляем своих 8 миллионов. Остаток 12 млн руб. крутим на накопительных счетах. Именно на накопительных счетах, которые с пополнением и снятием, а не на депозитах! Ну и покупаем ЕВРО-3 с ремонтом за 20 млн руб. в семейную ипотеку.
Теперь считаем:
Платеж по ипотечному кредиту составит 72 тыс. руб./мес. Аренда 120 тыс. руб./мес. Разница между рентой и ипотечным кредитом составляет 48 тыс. руб., которую мы можем: а) положить на накопительный счет; б) либо делать досрочное погашение. Предположим, не хотим быть никому должны, поэтому делаем регулярную досрочку.
Но это еще не все. У нас же есть 12 млн руб. в банке на накопительном счету. И этот счет ежемесячно нам приносит 200 тыс. руб./мес. в виде процентов. Замечу! Что эти проценты мы получаем ежемесячно, а не в конце срока.
Так вот, выше я написал, что мы не хотим быть должны банку, поэтому 200 тыс. руб. также направляем на досрочное погашение ипотеки.
Теперь наблюдаем за магией. Имею в виду магию цифр:
При такой стратегии ипотеку мы закроем… Трам-пам-пам… За 3 года и 6 мес! И что будем иметь в сухом остатке через 5 лет?
А будем иметь и актив без долгов, и деньги в банке: 13,8 млн руб. на счету и 26 млн руб. — стоимость ЕВРО-3. Или итого: 39,8 млн руб.
Теперь сравниваем. Друзья, получается, что вариант № 2 более выгоден. Да, я его максимально упростил, чтобы даже невооруженным глазом была видна разница.
🔖 В общем, вот поэтому я и против сворачивания льготных ипотечных программ. Это же уникальная возможность создать хороший капитал даже для тех, у кого сейчас немного денег. Имею в виду тех, у кого текущий бюджет — только на первоначальный взнос.
К слову, а какую стратегию выбрали бы вы? Не пугают накопительные счета и депозиты с экстремально высокими процентными ставками? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчика
📍Хммм, а красный застройщик сегодня прям обрадовал. И честно говоря, я даже не ожидал, что он будет снижать цены на стройку с ключами 26-27 год. Ну что же, неплохо, хоть варианты появились, а то с лотами в «подборах» вообще была труба, всё было очень дорого.
В общем, сводка на сегодня выше. Ушел в анализ, думаю, что что-нибудь сейчас заберем.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ух ты, что я раскопал в старых «подборах». Год назад, студия в ЖК «Одинцово-1» стоила 3,9 млн руб, причем с полной отделкой. И эта цена была в то время, когда действовала льготная ипотека для всех без исключений.
Представляете? Первоначальный взнос 800 тыс руб, ежемесячный платеж 19,6 тыс руб (у застройщика была ставка 4,5%) и новая квартира рядом с МЦД, в 35-ти минутах от Москва-Сити по-прямой — ваша. Нормально же?
Но, честно говоря, и в те времена, люди всё так же писали в комментариях — цены на хаях, скоро упадут, а льготная ипотека — это зло!
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Лучшие Telegram-каналы о недвижимости:
🟠Можно ли сейчас заработать на рынке недвижимости?
Закрытые старты продаж, собственные инвестиционные кейсы и прогнозы по рынку на канале у брокера-инвестора Мельниченко Наталии. Наталия увеличила свой капитал с 0 до 150 млн и теперь помогает это делать своим клиентам и сотрудникам.
🟠Ярослав Ермаков — основатель агентства недвижимости на Чёрном море:
•Офисы Анапа, Краснодар и Сочи
•Инвестор-практик: от 0 до 300+ млн
•Более 5700 проданных квартир и 2000 выполненных ремонтов
•20+ построенных домов
•Присоединяйтесь к чату постоянных инвесторов и получите доступ к эксклюзивной информации!
🟠Бойко о недвижимости — это авторский канал Кристины Бойко (ех-руководителя инвест управления INGRAD):
- идеи для инвеста;
- честная оценка застройщиков;
- анализ проектов для выбора квартиры для жизни;
- эксклюзив бронирования ДО официальных стартов продаж!
🟠РИА Недвижимость — главные события рынка недвижимости
от журналистов РИА Новости
🟠Filatoff Inc. — авторский канал редактора отдела «Недвижимость» газеты «Ведомости» Антона Филатова, который больше 18 лет пишет об этой сфере. Он также является соавтором канала «Гречка и другие лекарства». Самые актуальные новости о сделках, новых проектах, банкротствах и торгах.
🟠Как правильной инвестировать в недвижимость ? Подробности в ТГ-канале Виктора Зубика, основателя компании SMARENT, которая прямо сейчас управляет 400+ квартирами в Москве. Подписаться
🟠Деньги из бетона — ваш проводник в мир инвестиционной недвижимости. Наши читатели знают, как купить квадратные метры с максимальной выгодой, получают персональные скидки, инвестируют в лучшие ЖК и зарабатывают от 20% годовых и покупают землю за 3% от стоимости.
🟠РБК Недвижимость — главные новости о строительстве и жилье, а также полезные материалы для владельцев и покупателей недвижимости.
🟠Максим Афанасов — все об элитной недвижимости от первого лица. Закрытые старты продаж, горячие предложения, цены и прогнозы на канале Максима.
Организаторы подборки TGStar_Agency
📍Кстати, у ПИК-а сегодня распродажа в «Лосиноостровском Парке». Традиционная скидка около 10%. Как я и писал ранее, он скидывает только в тех проектах, в которых деньги получает сразу себе в карман, а не на эскроу. И это логично, ведь он тогда тоже может положить деньги на депозит. И разбогатеть, ничего не делая 😉
А вот там, где эскроу — «ПИК» скидок не даёт, скорее методично повышает.
.
UPD: Ситуация, конечно, экстраординарная с этой ключевой ставкой. Зачем строить 2-3 года, зарабатывая процентов 25-30, если можно не строить и просто положить деньги на депозит. Головной боли меньше, а профит +- одинаковый 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Вот тебе, бабушка, и Юрьев день… Рынок опять меняется, только всё происходит не так, как ожидали многие. Спойлер: цены на новостройки после отмены льготной ипотеки плюс-минус стабильны, а свежая «вторичка» преподносит сюрпризы. Какие? Их два. Первый — предложение сильно сокращается, выбирать практически не из чего. Вторая — цены стали просто к-о-с-м-о-с. Именно так и именно с тире.
Даже я немного удивлен тем, что происходит: прайс в комфорте, в хороших локациях на студии с отделкой уверенно перешагнул планку 11 млн руб., ЕВРО-2 — 15-16 млн руб., а ЕВРО-3 — 23-24 млн руб. Слушайте, но это очень дорого. У меня в «подборах» свежей вторички, которую обычно смотрят люди с кэшем — практически перестала складываться математика. Всё, что было по низу рынка на «вторичке», как корова языком слизала — всё либо продано, либо снято с продажи. Нет практически ни-че-го.
Не верите? А вы посмотрите цены: пару месяцев назад студию с отделкой в «Матвеевском парке» можно было купить около 10 млн руб., а сейчас — 12 млн. «Руставели, 14» — пару месяцев назад ЕВРО-3 стоили 21 млн руб., а сейчас от 24,5. Вот такие дела. Почему же так происходит? Ведь ипотека заградительна и количество сделок не растет. А вот почему:
Предложение и ценообразование на вторичном рынке — это величины, которые живут своей собственной жизнью и вообще оторваны от какой-либо экономики и расчетов. Продавцы тут руководствуются лишь своими эмоциями и сейчас, скорее, снимут свою квартиру с продажи, а не снизят цену. Вот такие дела. Так что, увы, эксперты, которые предрекали снижение цен на «вторичке» в 2024 году на 10-12%, были не правы. Всё произошло с точностью наоборот.
И я, честно говоря, думаю, что всё только начинается. Вариантов в продаже будет становиться меньше, продавцов меньше, впрочем, как и покупателей. Ну а средняя стоимость в экспозиции будет не падать, а расти вопреки законам рынка и мнению некоторых экспертов. И этот тренд мы сейчас и наблюдаем на индексе IRN.
.
А вы сами замечаете, что на ЦИАН-е выбора-то практически и нет? И там не только пусто, но еще и грустно, если смотреть на цены.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍ПИК сегодня выдал, конечно. Опять массовое подорожание, которое я допускал в этом посте: /channel/labirint_investora/1065 Ну а сводка на сегодня выше. Эх, совсем не хочет цены снижать. Мда…
Шортисты, что думаете? ПИК сошёл с ума? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Вот на меня подписчики обижаются. Мол я пишу о том, что «руха» не будет, есть вероятность того, что цены даже подрастут и т.д. Друзья, не обижайтесь, и слава богу что «рух» пока не намечается. Почему? Да потому что при «рухе» произойдет скорее всего вот что:
Всё что на ключах или около ключей — мгновенно, да-да, именно мгновенно сметут с рынка. А то что с ключами в 2028-2029 году — да, возможно, начнет дешеветь. Но новостройки, которые сдаются не скоро — вы не купите. Почему? А потому что все СМИ поднимут вой о том, что застройщики скоро обанкротятся. Ну а кто будет покупать у потенциального банкрота? Правильно, никто.
И вот, в итоге, к чему мы приходим: ничего не строят, «вторичка» резко дорожает, новостроек с ключами — нет. Ситуация, конечно, со временем выравнивается, но опять происходит неприятность. А именно: вау, а на рынке-то новостроек нет. А всё потому что не строили. И что происходит в этот момент? Правильно — опять цены не падают, скорее наоборот.
Вот и скажите мне, пожалуйста, зачем вы ждёте этого «руха»? Я вот, последний «рух», помню очень хорошо. Это было время мобилизации. И что, многие купили? Да боялись все покупать! Именно боялись. В то время купили единицы людей, ну и они, да, — сорвали джекпот. И этот джекпот был наградой за риск. Ну а реалии жизни таковы, что если нет риска — то не будет и джекпота.
Теперь, внимание, вопрос: Готовы ли вы при «рухе» купить квартиру или уже не уверены?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Интересно, с такой динамикой курса рубля, какой ключ ожидать от ЦБ в декабре? 25%!? Мда, при такой ключевой ставке, ставки по депозитам точно подтянутся к 27-28% годовых.
Ура или не ура? Интересно, много ли сейчас желающих разместить деньги на долгосрочных вкладах? Вы бы сами разместили?
К слову, помните, год назад ставки по депо были около 16%? И многие были уверены, что это лучшая стратегия: разместить на депо сейчас, потом цены обязательно упадут, ну а я сниму потяжелевший от процентов вклад и откупаю весь рынок. Сработает стратегия, как думаете?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 Хм-м-м, а ПИК не на шутку разошелся. Помните, я писал, что он устроил распродажу в новых почти построенных корпусах «Саларьево Парк»?
Так вот, в тот момент он не только обрушил цены на почти построенные квартиры, но и снял с продажи позолоченный 83-й квартал серии «комфорт+» в этом же проекте. Просто взял и убрал все квартиры с сайта. Ну а сегодня переставил их в продажу совсем по другим ценам.
Студии были от 8,6 млн руб., сейчас от 6 млн руб. ЕВРО-2 были от 11,5 млн руб., сейчас от 8,3 млн руб. ЕВРО-3 были от 15,6 млн руб., сейчас от 12,3 млн руб.
🔖 В общем, цены уже не ужасают, они практически в рынке, вот только ключи в декабре 2027-го и квартиры в позолоченном квартале — без отделки.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Между тем, цены в ЖК «Москворечье» уже ниже стартовых. Видимо не зря я не лестно на старте отзывался об этом проекте.
В общем, еще процентов 10-15 вниз и можно подумать.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Каждый предприниматель рано или поздно может застрять в доходе
Только понять причину этого может не каждый. Что мешает? Ограничивающие установки в голове или ограниченность рынка в бизнесе?
Чтобы кратно качнуться в доходе всегда нужен взгляд со стороны. Советую подписаться на Андрея Кривицкого - он проводит бесплатные бизнес-разборы и точно сможет сказать, где твое "узкое горлышко".
Андрей - серийный предприниматель с большим опытом бизнеса за плечами, который вышел из операционки и кассовых разрывов, и ведет свой канал, где дает много пользы и конкретных рекомендаций по развитию, росту и масштабированию бизнеса.
Подписывайся на канал, чтобы не пропустить разборы!
📍Ого, видели, что вчера вечером произошло? ПИК опять устроил распродажу, только теперь в ЖК «Саларьево Парк». Студии, которые стоят на «вторичке» около 7,5 млн руб., можно купить за 5,6 млн руб. с ключами через год.
Стоит отметить, что аренда у студий тут востребована: красная ветка метро, до Кремля 30 мин, ну а до Юго-Западной со множеством ВУЗ-ов — всего 11 минут по прямой. Поэтому студии тут сдаются достаточно быстро и дорого, примерно за 45 тыс. руб.
К слову, на ЕВРО-2 и ЕВРО-3 цены тоже неплохи. ЕВРО-2 от 8 млн руб., ЕВРО-3 от 10,7 млн руб., и это с отделкой и ключами в декабре 2025.
Вообще, история интересная. Распродажа неожиданно произошла в двух корпусах, которые ранее не были в продаже, застройщик их строил и не продавал. И тут внезапно… бах… и появляются на сайте. Причем по отличной цене.
Мда, такое ощущение, что ПИК стал ускоряться и я даже не побоюсь этого слова — торопиться слить объем. Хм-м-м, ранее за ним такого не наблюдалось. Льготку ведь отменили еще в июле этого года. И я что-то не помню, чтобы ПИК сливал объемы перед завершением льготной ипотеки. Раньше он всё делал с точностью наоборот, а именно повышал цены как не в себе.
🔖 В общем, смотрите ЖК «Саларьево Парк», цены хорошие, возможно еще что-то осталось. Причем можно купить и в семейную ипо 4% и в обычную рыночную без удорожания со ставкой 15% при ПВ 50%. Красота 👀
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Подписчик в предыдущих комментариях пишет, что я нагнетаю и мои посты мотивируют людей на покупку здесь и сейчас, причем по любым ценам. Цитирую:
«это читается между строк в последних публикациях с момента отмены льготной ипотеки 1 июля 2024 года
рассказываете, мол, а помните как раньше было хорошо и удобно, теперь лимиты или ПВ 50% и так далее, прямо-таки формируя типичный FOMO - боязнь упущенных возможностей»
Друзья, со всей ответственностью вам заявляю, что 98% рынка пе-ре-о-це-не-но и является жутким неликвидом. Не покупайте ни то ни другое.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Помните, в июле, после отмены льготной ипотеки, я писал о том, что рынок новостроек будет трансформироваться?
Ну и тогда я рассуждал о том, что никакой катастрофы для рынка из-за отмены льготной ипотеки не произойдет. Ну а мои оппоненты писали о том, что рынку кирдык и никто не будет покупать новостройки без льготки. На что я возразил, что покупать будут и будут покупать за наличные.
Да, тогда писал я, кол-во сделок уменьшится, рынок «скукожится», а вот доля покупок в кэш вырастет до 50+%. В общем, кому интересно, почитайте тут: /channel/labirint_investora/908
Ну что же, сегодня Росреестр опубликовал данные по продажам новостроек за последний год. И что мы видим? А видим мы то, что люди-то покупают. И покупают первичку за наличку — всё больше и больше. Ну и сейчас доля покупок в кэш приблизилась к 60%. Удивлены? А я нет, ибо ранее это и предполагал.
К слову, я и сам фиксирую увеличение кол-ва «подборов» без ипотеки. За последнее время мы с подписчиками купили: ЖК «SLAVA» — 74 млн руб., ЖК «Остров» — 52 млн руб., ЖК «Вангарден» — 15 млн руб., ЖК «Барклая, 6» — 22 млн руб., ЖК «Большая Академическая, 85» — 12 млн руб., ну и может еще парочку квартир. Небольшое лирическое отступление: про ЖК «SLAVA» сделаю «разбор», ибо проект считаю достаточно интересным.
🔖 В общем, оппоненты, теперь ваше слово. Почему так происходит? Почему люди покупают в кэш? Именно в кэш, а не в рассрочку. Ведь при рассрочке Росреестр регистрирует обременение в виде ипотеки в силу закона. Да-да, именно так: при рассрочке возникает ипотечное обременение, и Росреестр это видит и учитывает.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_оппонетам
📍Ну что же, вчера я написал про снижение, но это был скорее эмоциональный пост. Почти сутки потратил на анализ и сегодня могу с уверенностью сказать, что никаких скидок на интересные лоты — увы, нет. Скорее наоборот, весь ликвид, который я наблюдал еще месяц назад — подорожал.
Судите сами: вот, появилась 5-ти процентная скидка на студию. Но, она на 5-ом этаже с окнами на надземный паркинг. Вам такая нужна? Мне — нет. Кто-то, может ее и купит, но потом пожалеет об этом, так как эта студия в будущем — будет жутким неликвидом.
Далее: даже с учетом текущего снижения, цены за месяц, на ликвидные лоты, в нормальных проектах стали, увы, дороже. Да, не на много, но дороже. В общем, происходят классические «качели» — сначала наценка, потом скидка. Доказательства на скринах выше. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Хммм… Помните, недавно я писал, что, по моим наблюдениям, на «вторичке» предложение квартир подозрительно быстро сокращается?
Так вот, сегодня Росреестр опубликовал данные по продажам за октябрь. И что мы видим? Друзья, кого-то я, видимо, сейчас расстрою. Ведь многие СМИ пишут о том, что продажи скоро встанут, на вторичке никто ничего покупать не будет и т. д., и т. п. Ведь ставки по ипотеке заградительны и в некоторых неадекватных банках сейчас составляют аж 42% годовых!
И только ваш покорный слуга и еще парочка каналов писали, что не всё так однозначно и продажи, скорее, не упадут. Так вот, видим мы то, что продажи на вторичном рынке потихоньку… растут. И это происходит вопреки заградительной ипотечной ставке. Вот такие дела. К слову, а представляете, что бы было на рынке, если бы сейчас ключевая ставка была процентов 8, а ипотека 10%? Я отвечу — всё бы смели, и мы бы увидели абсолютный рекорд всех времен по продаже вторички. Почему? Да потому что рублей у людей стало очень много. А люди не зарабатывают деньги ради денег, деньги им нужны, чтобы что-то купить, например новую квартиру.
🔖 Вот такие дела. В общем, за октябрь на «вторичке» было продано 13,6 тыс. квартир, и это больше, чем в 2019 году, когда ставки по рыночной ипотеке были около 9% годовых.
Думаю, сейчас кто-то скажет: «Ну Алексей, а ты посмотри на октябрь 2023 года, ведь видно, что продажи-то рухнули». Друзья, напомню — прошлой осенью в Москве был ажиотажный спрос, сметали по старым одобрениям всё и даже впрок, из-за того, что ставки по ипотеке устремились вверх. Поэтому, считаю, что сравнивать октябрь 2023 года и 2024 года не совсем корректно.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ура! С 13 ноября ВТБ возобновляет сделки по семейной ипотеке. Условия, правда, старые: для первоначального взноса 20% нужно, чтобы застройщик сотрудничал с банком по программе субсидирования, или быть зарплатным клиентом банка. В иных случаях ПВ = 50%.
Честно говоря, каких-либо проблем с получением семейной ипотеки с минимальным первоначальным взносом я не вижу. Практически все застройщики работают с синим банком, а стать зарплатным клиентом достаточно просто: достаточно получить дебетовую карту и занести заявление в свою бухгалтерию.
По СБЕР-у пока инфы нет. Лимиты зелёный банк тоже получил, но на новые сделки не записывает.
🔖Ну что же, предсказываю горячий ноябрь-декабрь у застройщиков. Государство помогло: и лимиты новые выделило и Минфин, за эти два месяца, должен потратить астрономическую сумму в 10 трлн руб: ссылка, в том числе и на выплату бонусов и 13-х зарплат. В общем, у людей будут и деньги и практически беспроцентный кредит в виде семейной ипотеки.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ну что же, ДОМ РФ распределил между банками новый лимит по семейной ипотеке. И выдачи, скорее всего, начнутся на следующей неделе. Вообще, кейс с этим лимитом достаточно странный: новые деньги как будто появились из ниоткуда, их в принципе не должно было быть, так как они не были забюджетированы ранее. М-да, очень странная ситуация.
Ладно, давайте лучше порадуемся этому новогоднему подарку от правительства. Ведь сейчас, для многих, это единственный шанс купить себе квартиру. Ибо в текущей реальности семейную ипотеку со ставкой 6–7% можно считать практически беспроцентным кредитом. Да-да, именно беспроцентным, так как ставка по семейной ипотеке в три с лишним раза ниже ключевой.
Итак, какие банки получили новые лимиты:
- СБЕР — 122 млрд руб. (хватит где-то на пару-тройку недель)
- ВТБ — 122 млрд руб. (хватит недели на 4)
- Альфа — 42 млрд руб. (хватит недель на 5–6)
Ну и толику получили: ПСБ, ДОМ РФ, Абсолют, Уралсиб и Металлинвестбанк.
🔖 Знаете, меня сейчас больше всего удивляет даже не появление нового лимита, который, думаю, закончится довольно быстро. Меня удивляет текущая абсолютная неэффективность рынка: кредит — 6%, депозит — 20% = ПРОФИТ, причем с заглавной буквы.
Ладно, думаю, в будущем мы еще вспомним о настоящем и скажем: «Эх, вот было время!». Ведь всё хорошее рано или поздно заканчивается. А рынок устроен таким образом, что любая неэффективность рынка быстро копируется всеми подряд, пока не убьет всю неэффективность. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Не хотел это писать, но всё-таки придется. Ибо сегодня многих будоражит судьба застройщика «Самолет». Даже Forbes не остался в стороне и написал о плохих финансовых результатах и о потенциальной продаже компании.
Так вот, для кого-то эта новость — повод для хайпа, для кого-то — просто циферки из отчета на экране смартфона. А для кого-то сильнейший нервный стресс, ибо теперь люди переживают за свои еще не достроенные квартиры.
🔖 Друзья, без паники. Ничего плохого с « Самолет-ом» не произойдет. Ибо он в реестре системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ: ссылка Вот такие дела, эта новость, скорее про корпоративные войны, а сами проекты будут достроены, что бы не случилось.
Ну а сам я предполагаю, что кто-то оценивает возможность подешевле купить «Самолет», поэтому и подключил максимально авторитетные СМИ. И такие финты, в новейшей истории, уже «проворачивали» в 2009 году, когда застройщик «ПИК» был продан за не дорого. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Сначала сдавать — потом продавать
Похоже, именно такую стратегию выбирают собственники квартир в текущих реалиях ипотеки. Если покупателя на свою недвижимость искать долго, а снизить цену возможности нет, можно временно переориентироваться на сдачу в аренду. А когда условия на рынке изменятся — уже и продавать.
Даже после завершения горячего сезона на рынке съемного жилья спрос держится на высоком уровне, как следствие, растут и цены — а значит, и пассивный доход владельца квартиры.
Пока платеж по ипотеке кратно превышает арендные ставки, снимать недвижимость для многих оказывается выгоднее (и это даже несмотря на рост цен на аренду). Ставки растут, но все логично: продукты дорожают, коммунальные услуги дорожают, машины дорожают, почему же стоимости аренды оставаться прежней? Тем более что вряд ли какой-то собственник добровольно согласился бы на арендную плату десятилетней давности. Да и арендаторы все понимают.
Конечно, мало кто сегодня не мечтал снимать «двушку» в центре Москвы за 30 тыс. рублей, но все принимают новые реалии рынка. Никого уже не удивляет ежемесячный платеж за студию в 70 тыс., это стало нормой жизни.
Аналитика от сервиса Яндекс Аренда, а также обзор трендов рынка — в новом материале РБК Pro.
📍Сейчас расскажу вам одну историю. На днях получил примерно такое сообщение: «Алексей, добрый день. Ищу возможность реализации своей квартиры по себестоимости, которую купил в новостройке в 2022 году. Покупал для себя. Ключи выдадут в следующем году. Классная локация для проживания, имеющая высокий инвестиционный потенциал. Цена по ДДУ 15,7 млн руб., площадь 35 м2. Можно ли ее быстро продать?»
Ну что же, сначала подумал я. Может, и включу в свои «подборы», если лот ликвидный, и попросил прислать планировку. А когда её увидел, честно говоря, ахнул. И написал подписчику, что ситуация у него достаточно сложная, ну а такую квартиру не продать, и нужен дисконт процентов 30 даже к цене 2022-го года.
🔖 Какие ошибки были сделаны на этапе выбора квартиры? Почему эту квартиру не продать по цене 2022-го года? И почему эта квартира — неликвид? Давайте попробуем вместе «разобрать» в комментариях.
Ну и приветствуется альтернативное мнение, если вы считаете, что квартира неплоха и я не прав 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Вот это новость! Сегодня правительство в экстренном порядке выделило 350 млрд руб. на новые лимиты по семейной ипотеке. Мда, честно говоря, не ожидал. Прям какой-то предновогодний подарок.
Знаю, что многих волнует вопрос: «На сколько новых лимитов хватит?». Поэтому, с утра, посмотрел оперативные выдачи по предыдущим месяцам:
- Январь 2024 — 5 млрд руб.
- Февраль 2024 — 112 млрд руб.
- Март 2024 — 168 млрд руб.
- Апрель 2024 — 170 млрд руб.
- Май 2024 — 212 млрд руб.
- Июнь — 373 млрд руб.(все экстренно берут семейку, эффект «последнего вагона»)
- Июль 2024 — 15 млрд руб. (лимиты закончились)
- Август 2024 — 3 млрд руб. (лимиты закончились)
- Сентябрь 2024 — 2 млрд руб. (лимиты закончились)
- Октябрь 2024 — данных пока нет, предполагаю, что выдано около 200 млрд руб. и на всех не хватает.
🔖 В общем, похоже, что новых лимитов по семейной ипотеке хватит на месяц-полтора. Мало, конечно, но это лучше, чем ничего. Ну и, судя по всему, цены в моменте опять могут пойти вверх. Потому как в ноябре-декабре мы в очередной раз будем наблюдать эффект «последнего вагона».
.
Шортисты, «рух» видимо переносится на следующий год, но это пока не точно. Так как есть ощущение, что желающих продать квартиры становится все меньше. Ну и вопреки высокой ключевой ставке, инфляция опять стала разгоняться, ЦБ фиксирует годовые максимумы. Но об этом в следующих постах 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка