11220
Канал подборщика Алексея: математика, модели, прогнозы, кейсы, "разборы" и скрытые закономерности 🤫 Связь со мной: @totemo
📍Вот тебе, бабушка, и Юрьев день… Рынок опять меняется, только всё происходит не так, как ожидали многие. Спойлер: цены на новостройки после отмены льготной ипотеки плюс-минус стабильны, а свежая «вторичка» преподносит сюрпризы. Какие? Их два. Первый — предложение сильно сокращается, выбирать практически не из чего. Вторая — цены стали просто к-о-с-м-о-с. Именно так и именно с тире.
Даже я немного удивлен тем, что происходит: прайс в комфорте, в хороших локациях на студии с отделкой уверенно перешагнул планку 11 млн руб., ЕВРО-2 — 15-16 млн руб., а ЕВРО-3 — 23-24 млн руб. Слушайте, но это очень дорого. У меня в «подборах» свежей вторички, которую обычно смотрят люди с кэшем — практически перестала складываться математика. Всё, что было по низу рынка на «вторичке», как корова языком слизала — всё либо продано, либо снято с продажи. Нет практически ни-че-го.
Не верите? А вы посмотрите цены: пару месяцев назад студию с отделкой в «Матвеевском парке» можно было купить около 10 млн руб., а сейчас — 12 млн. «Руставели, 14» — пару месяцев назад ЕВРО-3 стоили 21 млн руб., а сейчас от 24,5. Вот такие дела. Почему же так происходит? Ведь ипотека заградительна и количество сделок не растет. А вот почему:
Предложение и ценообразование на вторичном рынке — это величины, которые живут своей собственной жизнью и вообще оторваны от какой-либо экономики и расчетов. Продавцы тут руководствуются лишь своими эмоциями и сейчас, скорее, снимут свою квартиру с продажи, а не снизят цену. Вот такие дела. Так что, увы, эксперты, которые предрекали снижение цен на «вторичке» в 2024 году на 10-12%, были не правы. Всё произошло с точностью наоборот.
И я, честно говоря, думаю, что всё только начинается. Вариантов в продаже будет становиться меньше, продавцов меньше, впрочем, как и покупателей. Ну а средняя стоимость в экспозиции будет не падать, а расти вопреки законам рынка и мнению некоторых экспертов. И этот тренд мы сейчас и наблюдаем на индексе IRN.
.
А вы сами замечаете, что на ЦИАН-е выбора-то практически и нет? И там не только пусто, но еще и грустно, если смотреть на цены.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍ПИК сегодня выдал, конечно. Опять массовое подорожание, которое я допускал в этом посте: /channel/labirint_investora/1065 Ну а сводка на сегодня выше. Эх, совсем не хочет цены снижать. Мда…
Шортисты, что думаете? ПИК сошёл с ума? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Вот на меня подписчики обижаются. Мол я пишу о том, что «руха» не будет, есть вероятность того, что цены даже подрастут и т.д. Друзья, не обижайтесь, и слава богу что «рух» пока не намечается. Почему? Да потому что при «рухе» произойдет скорее всего вот что:
Всё что на ключах или около ключей — мгновенно, да-да, именно мгновенно сметут с рынка. А то что с ключами в 2028-2029 году — да, возможно, начнет дешеветь. Но новостройки, которые сдаются не скоро — вы не купите. Почему? А потому что все СМИ поднимут вой о том, что застройщики скоро обанкротятся. Ну а кто будет покупать у потенциального банкрота? Правильно, никто.
И вот, в итоге, к чему мы приходим: ничего не строят, «вторичка» резко дорожает, новостроек с ключами — нет. Ситуация, конечно, со временем выравнивается, но опять происходит неприятность. А именно: вау, а на рынке-то новостроек нет. А всё потому что не строили. И что происходит в этот момент? Правильно — опять цены не падают, скорее наоборот.
Вот и скажите мне, пожалуйста, зачем вы ждёте этого «руха»? Я вот, последний «рух», помню очень хорошо. Это было время мобилизации. И что, многие купили? Да боялись все покупать! Именно боялись. В то время купили единицы людей, ну и они, да, — сорвали джекпот. И этот джекпот был наградой за риск. Ну а реалии жизни таковы, что если нет риска — то не будет и джекпота.
Теперь, внимание, вопрос: Готовы ли вы при «рухе» купить квартиру или уже не уверены?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
Выбираете между банковским вкладом и недвижкой? Хватит – это нужно совмещать🤘🏻
Как? Подробности в этом посте. А пока хочу познакомить вас с апарт-отелем Vertical Московская.
Vertical Московская — это доходный апарт-отель в Санкт-Петербурге для инвесторов с программой гарантированного дохода до 2 млн. руб. за 2 года! Представляете? Вы покупаете готовые апартаменты с отделкой и оснащением за 4,7 млн руб и получаете гарантированный доход, а профессиональная управляющая компания заботится о каждой детали: от уборки, рекламы и сдачи номера в аренду до выплаты собственнику гарантированной прибыли.
К слову, в проекте сейчас действует рассрочка, а гарантированный доход вы будете получать уже с первого месяца, так как объект уже сдан!
Пишите в бот @Vertical_Moscowskaya_bot и получите готовый PDF файл с конкретной схемой как заработать на банковском депозите больше с помощью инвестиций в недвижимость!
Ознакомиться с проектом можно на сайте: https://vertical-invest.ru/
Реклама. Рекламодатель ООО «Орджоникидзе 44»
ИНН 7825665048
ЖК «SOKOLNIKI», бизнес плюс-класс, девелопер «STONE». Адрес: г. Москва, ул. Гастелло, вл. 32. Метро и БКЛ «Сокольники» + «Электрозаводская» — 10 мин пешком. Готовность 4 квартал 2027.
Текущие цены от:
Студии (28 м2) — 15,5 млн руб
ЕВРО-2 (41,5 м2) — 17,5 млн руб
ЕВРО-3 (54 м2) — 24,2 млн руб
ЕВРО-4 (87 м2) — 34,6 млн руб
Сначала расскажу вам о локации. Знаете, считаю район очень неплохим для жизни. Он интеллигентный, зелёный, рядом с центром, компактный и уютный. К слову, в Сокольниках я бываю регулярно и даже иногда ловлю себя на мысли, что сам бы здесь жил. Почему? Судите сами. Огромный, культовый одноимённый парк на полрайона, локация рядом с ЦАО и отличная транспортная доступность: до ТТК 5 минут на авто, а до Охотного ряда – всего 14 минут на метро, причём по прямой. Ну и стоит также отметить, что это старый обжитой район со всей инфраструктурой. Вот такие дела.
Теперь расскажу вам о проекте и о площадке. Да-да, знаю все нюансы площадки: она граничит с ж/д путями, по соседству насосная станция «Гастелло» и мукомольный комбинат, который в перспективе снесут и застроят.
Согласен, да, всё это есть. А есть ли выбор, если вам нужна эта локация? Ну… не всё так однозначно, возможно, скажут подписчики. Вот там есть то, вот тут есть это. Возможно, это и так, но в жизни всё по-другому. Почему? А потому, что покупатель, да и арендатор, ищет жилье в нужной ему локации, а не по всей Москве. Это у инвесторов широкий охват районов и проектов, а обычный человек думает совершенно по-другому. Поэтому, если ему нужно новое жилье в районе «Сокольники», то выбор-то и не богат. Новостроек — нет, тут бизнес-класс не строился уже лет 5. А на относительно новую «вторичку» смотрите какие цены:
ЖК «Дом в Сокольниках» — минимальный бюджет покупки от 52 млн руб. ЖК «Ренессанс» — стоимость студий начинается от 24 млн руб. ЖК «Arco di Sole» — двушки стартуют от 30 млн руб. Как вам цены? Испугали или нет? Вот поэтому выше я и написал, что «нюансы» у площадки есть, но и вопрос цены тоже важен.
Теперь о проекте: «STONE» построит 3 корпуса высотой от 24 до 33 этажей, что по современным московским меркам даже не много. В общем, если кратко — проект точно не человейник. Ну и вместе с жилыми корпусами, на участке появится собственная инфраструктура: два инфраструктурных блока с магазинами и кафе, частный детский сад и фитнес-центр.
Если смотрите «под аренду»: друзья, арендные ставки в этой локации достаточно высоки. ЕВРО-3 вы сдадите тыс. за 180-200 руб, а ЕВРО-2 примерно за 120-150 руб. Причем сдадите в аренду достаточно быстро, ибо, как я писал выше, в локации жуткий дефицит нового жилья.
Если смотрите «для себя»: семейный район недалеко от центра. Эдакий компромиссный центр, как пишут в пабликах. Если по каким-то причинам вам нужно ЦАО, но хотите сэкономить, то рассмотреть проект и локацию очень даже стоит. Ну и как я писал выше — сам район мне нравится, так как я не очень люблю суету и многолюдность центральных улиц Москвы. И считаю, что для семей с детьми всё-таки более комфортны для жизни тихие и спокойные районы.
🔖 Мнение автора: семейная локация недалеко от центра со своими плюсами и минусами. Думаю, что если ищите квартиру «для себя», то рассмотреть проект вполне стоит. А тех, кто «топит» в канале за депозиты, докладываю: в проекте есть беспроцентная рассрочка и рассрочка до конца строительства. Ну и как известно — рассрочка депозитам не мешает.
.
А что вы думаете о районе «Сокольники»? Хотели бы тут жить? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#SOKOLNIKI
📍Всё разобрали. Можно расходиться. А вы говорили, что никому эти квартиры не нужны с такими ставками по депозитам 😔
Если не верите — зайдите на сайт и проверьте сами. Всё забронировано.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Смотрите, что происходит 👆. Высылаю подписчику 4 лота, проходит совсем немного времени, а два уже забронированы.
Вот поэтому, выше я и написал, что мы действуем.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍А цены-то вниз пошли в некоторых проектах. Не прошло и одного дня, после поднятия ключевой ставки. Пример: сейчас смотрю «Вангарден». По некоторым ЕВРО-3 дисконт прям очень приятный — минус 10% от вчерашнего дня.
Что думаете, шортисты? Будете сейчас покупать? Или «это только начало»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Шортисты, еще вас обрадую. Ипотеки не будет в следующем году. Высокий ключ с нами как минимум на год. Вот такие дела... 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ну что же, сегодня ждем заседание ЦБ по ключевой ставке, которое, судя по риторике в СМИ, не сулит ничего хорошего. Да-да, думаю, мы сегодня шагнем в новую реальность, а Эльвира Набиуллина озвучит ставку 20–21%, а в следующем году и ещё выше.
Ура, ставки по депозитам вверх, ну а рынок недвижимости свалится в крутое пике, потом войдет в штопор и его расплющит об асфальт? Знаете, я так не думаю. Почему?
А давайте посмотрим на рынок Турции. Ключевая ставка 50%! Ипотеки нет, точнее, она есть по ставке 12%, но эта ставка в долларах. Как вам? Купили бы квартиру при таких вводных? Вот вам сейчас кажется, что нет. А турки покупают…
И я недавно с удивлением обнаружил, что покупают активно и покупают именно местные, а не внешние резиденты. Причём, я вас сейчас удивлю — продажи растут как на вторичке, так и на рынке новостроек.
В общем, чтобы не быть голословным, посмотрите на диаграмму вверху. Это официальные данные, которые я выгрузил с сайта правительства Турции. Ну и для наглядности к данным по продажам добавил значение ключевой ставки по месяцам.
И ещё. Только вы сейчас не падайте со стула. При заградительной ключевой ставке в Турции растут не только продажи недвижимости, растут еще и цены на неё. Вот такие дела…
🔖 Фантастика? Нет, это не фантастика. Так выглядит инфляция вкупе с девальвацией: кто-то идёт в депозиты, а кто-то скупает бетон. Знаете, я даже так скажу – высокая ключевая ставка мало влияет на рынок недвижимости, если экономику заливают деньгами. А вот если краник с деньгами перекрыть, тогда да, всё перевернётся с ног на голову и желание шортистов исполнится – т.е. рынок недвижимости пойдет вниз. Но у нас, судя по бюджету РФ, впереди только рост денежной массы и накачка бюджета рублями.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынков
📍Ну что же, СБЕР возобновляет выдачи семейной ипотеки, но, увы, уже на новых условиях. Теперь минимальный первоначальный взнос (ПВ) составляет 50,1%. Эххх, даже немного обидно... А сколько разговоров-то было, что СБЕР ПВ поднимать не будет...
Ладно, для объективности стоит добавить. В зеленом банке еще можно получить семейную ипо с первоначальным взносом 20,1%. Но это условие действует для:
- Комбо-ипотеки, это когда берете в семейку чуть больше лимита
- Застройщик субсидирует ставку. Например, у застройщика ставка по семейной ипотеке 4%
- Для проектов, которые финансирует СБЕР в рамках комплексного предложения
- При оплате комиссии заемщиком или застройщиком
Вот такие дела, похоже, что эпоха дешевых денег — заканчивается. Эх, а помните то время, когда по двум документам мгновенно одобряли 12 млн руб с ПВ 15%? И люди еще думали: брать или не брать, а вдруг через какое-то время условия будут лучше, а цены дешевле…
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Мда уж… Обгоним и перегоним Турцию? Читали, что глава ВТБ сегодня в кулуарах форума заявил? Нет? Тогда напишу: Костин вполне допускает повышение ключевой ставки до 25% в 2025 году.
Что сами думаете этому поводу? Радоваться что ставки по депозитам вырастут? Для сравнения: в Турции вклады сейчас примерно 30-40 проц годовых. Ну и ипотеки там можно сказать что и нет. Точнее есть, но в долларах.🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍И что у нас происходит на рынке «вторички»? А вот что: Росреестр сегодня опубликовал данные за сентябрь. Продано 11,4 тыс. квартир. Ну что могу сказать — рынок не валится, как и цены, правда, и не наблюдается осеннего всплеска продаж.
И это в принципе было ожидаемо: ставки по рыночной ипотеке заградительны — ведь с инфляцией боремся!, ставки по депозитам космические — практически всем раздают вертолетные деньги, ну и все СМИ как один пишут — не покупай квартиру в 2024 году (впрочем, это они пишут, сколько себя помню).
Вот и результат: те, кто могут купить за кэш, гоняют деньги по накопительным счетам, а у тех, у кого нет всей суммы, просто физически не могут купить себе квартиру из-за ипотечных ставок.
Вот такие дела. Ну и еще. Похоже, что в октябре ключевую ставку опять повысят. Ну и за ней подтянутся ставки по депозитам. Красота же? Богатеем, скоро можно будет и не работать!? А что, предположим, ключевая ставка = 50%, а лучше 100%. Положил на вклад миллион и получаешь почти 100 тыс. руб. в месяц. Это, конечно, сарказм, я пока не верю, что у нас будет как в Турции. Но когда смотрю на то, с какой скоростью печатаются и будут печататься рубли (смотрите бюджет РФ 2025–2027), возникают противоречивые мысли...
.
UPD: И еще — курс доллара стабилен, что достаточно странно. Почему? А потому, что можно зарабатывать почти 15% годовых в долларе, просто положив деньги на счет. Таких процентных ставок, в резервной валюте, нет ни в одной стране мира. Какой-то праздник невиданной щедрости...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Всем, кто ждет семейку от СБЕР-а. И не может добиться какой-то инфы от менеджеров Домклик-а.
Выдачи должны начаться с 14-15 октября. Предыдущие одобрения, скорее всего, проведут по старым критериям. Для новых заявок — условия должны изменятся.
.
Правда я думаю, что лимита на всех не хватит 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Между тем, гайки по семейной ипотеке закручиваются всё сильней. Банки массово повышают минимальный первоначальный взнос:
Альфа-Банк — с сегодняшнего дня от 50%
ВТБ — от 50% (если вы не зарплатной клиент). Для зарплатников и по комбо-ипотеке 20,1%
МКБ — 50%, правда с субсидированием от 20,1%
СБЕР, после перераспределения лимитов — подозрительно не записывает на сделки. Видимо что-то тоже поменяет?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Сначала сдавать — потом продавать
Похоже, именно такую стратегию выбирают собственники квартир в текущих реалиях ипотеки. Если покупателя на свою недвижимость искать долго, а снизить цену возможности нет, можно временно переориентироваться на сдачу в аренду. А когда условия на рынке изменятся — уже и продавать.
Даже после завершения горячего сезона на рынке съемного жилья спрос держится на высоком уровне, как следствие, растут и цены — а значит, и пассивный доход владельца квартиры.
Пока платеж по ипотеке кратно превышает арендные ставки, снимать недвижимость для многих оказывается выгоднее (и это даже несмотря на рост цен на аренду). Ставки растут, но все логично: продукты дорожают, коммунальные услуги дорожают, машины дорожают, почему же стоимости аренды оставаться прежней? Тем более что вряд ли какой-то собственник добровольно согласился бы на арендную плату десятилетней давности. Да и арендаторы все понимают.
Конечно, мало кто сегодня не мечтал снимать «двушку» в центре Москвы за 30 тыс. рублей, но все принимают новые реалии рынка. Никого уже не удивляет ежемесячный платеж за студию в 70 тыс., это стало нормой жизни.
Аналитика от сервиса Яндекс Аренда, а также обзор трендов рынка — в новом материале РБК Pro.
📍Сейчас расскажу вам одну историю. На днях получил примерно такое сообщение: «Алексей, добрый день. Ищу возможность реализации своей квартиры по себестоимости, которую купил в новостройке в 2022 году. Покупал для себя. Ключи выдадут в следующем году. Классная локация для проживания, имеющая высокий инвестиционный потенциал. Цена по ДДУ 15,7 млн руб., площадь 35 м2. Можно ли ее быстро продать?»
Ну что же, сначала подумал я. Может, и включу в свои «подборы», если лот ликвидный, и попросил прислать планировку. А когда её увидел, честно говоря, ахнул. И написал подписчику, что ситуация у него достаточно сложная, ну а такую квартиру не продать, и нужен дисконт процентов 30 даже к цене 2022-го года.
🔖 Какие ошибки были сделаны на этапе выбора квартиры? Почему эту квартиру не продать по цене 2022-го года? И почему эта квартира — неликвид? Давайте попробуем вместе «разобрать» в комментариях.
Ну и приветствуется альтернативное мнение, если вы считаете, что квартира неплоха и я не прав 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Вот это новость! Сегодня правительство в экстренном порядке выделило 350 млрд руб. на новые лимиты по семейной ипотеке. Мда, честно говоря, не ожидал. Прям какой-то предновогодний подарок.
Знаю, что многих волнует вопрос: «На сколько новых лимитов хватит?». Поэтому, с утра, посмотрел оперативные выдачи по предыдущим месяцам:
- Январь 2024 — 5 млрд руб.
- Февраль 2024 — 112 млрд руб.
- Март 2024 — 168 млрд руб.
- Апрель 2024 — 170 млрд руб.
- Май 2024 — 212 млрд руб.
- Июнь — 373 млрд руб.(все экстренно берут семейку, эффект «последнего вагона»)
- Июль 2024 — 15 млрд руб. (лимиты закончились)
- Август 2024 — 3 млрд руб. (лимиты закончились)
- Сентябрь 2024 — 2 млрд руб. (лимиты закончились)
- Октябрь 2024 — данных пока нет, предполагаю, что выдано около 200 млрд руб. и на всех не хватает.
🔖 В общем, похоже, что новых лимитов по семейной ипотеке хватит на месяц-полтора. Мало, конечно, но это лучше, чем ничего. Ну и, судя по всему, цены в моменте опять могут пойти вверх. Потому как в ноябре-декабре мы в очередной раз будем наблюдать эффект «последнего вагона».
.
Шортисты, «рух» видимо переносится на следующий год, но это пока не точно. Так как есть ощущение, что желающих продать квартиры становится все меньше. Ну и вопреки высокой ключевой ставке, инфляция опять стала разгоняться, ЦБ фиксирует годовые максимумы. Но об этом в следующих постах 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Сбер — всё. Лимиты по семейной ипотеке закончились, и с сегодняшнего дня зелёный банк на сделки не записывает. Вот такие дела. Правда, обещает вывести на сделки всех семейных ипотечников, кто успел записаться на сделку до 30 октября. Важно: именно записаться на сделку, а не получить одобрение.
Ну и со вчерашнего дня в ПСБ-банке тоже закончились лимиты. Эх, уходит время дешевых ипотек. Как говорят: «Кто успел, тот и съел».
Вот сейчас, думаю, что в комментах шортисты напишут: «УРА!». А почему ура-то? Я, например, этому не радуюсь. Совсем. Ибо считаю, что цены разгоняет не семейная ипотека, а монетарная политика государства.
Ну и лимитов, похоже, больше не будет. Даже в следующем году.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Доброе утро, подписчики! Ну для кого-то доброе, а для кого-то так себе. Оказывается в банках тоже начался полный швах на тему кредитов для бизнеса. Выдают их теперь с очень интересной ставкой - "ключ + от 6 до 8%". В одном крупном банке вообще есть стоп на кредиты для бизнеса, у других проблемы с наличием капитала, депозитов не хватает. Ликвидность у банков упала и типа совсем жопа начинается, которая продлится долго. Очень долго.
Как отразится это на недвижимости? Как обычно, цены будут расти, потому что девелоперы не смогут взять бриджи, не смогут взять ПФ и тем самым вывести новый объем на рынок. Предложение сейчас сильно упадет, что опять пушанет ценник на хаты вверх.
В текущей экономике брать бридж "ключ+8%" - убийство для девелопера, ну или это какой-то сверхмажинальный проект, в суперской локации, которая точно будет продавать сама себя.
📍В комментах выше шортисты писали о том, что нужно подождать. Ведь потом будут еще более сладкие цены. А я вот считаю, что это маловероятно. Почему? Сейчас объясню, почему так думаю.
ПИК сегодня скинул до 10% на часть проектов. Ура, это только начало — сказали шортисты. Но мне кажется, что они немного ошибаются. Почему? Смотрите:
Скидки до 10% сейчас в: Вангарден, Грин Парк, Новое Очаково 2, Матвеевский Парк. Теперь вопрос: что между ними общего? Один и тот же застройщик? Да, но не это важно. А важно то, что эти проекты НА КЛЮЧАХ или около ключей.
Почему ПИК сбросил цены? А потому что деньги нужны. А почему сбросил именно в этих проектах? А потому что деньги он получит СРАЗУ, эти деньги он получит себе в карман, а не на счет эскроу. И в этих проектах он МОЖЕТ скинуть. Почему? А потому что эти проекты покупались и строились 3 года назад. И себестоимость в этих проектах очень сильно отличается от себестоимости новых проектов.
Будут ли скидки у ПИК-а в проектах с ключами в 27 году? Вот что-то я не уверен. И не уверен я по причинам, которые описал выше.
🔖 А так-то да, можно и подождать. Ведь раз в год и палка стреляет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Вот эту квартиру мы сейчас забронировали. Неплохой лот по отличной цене. И знаете, я не понимаю, зачем еще что-то ждать, если и так цена практически подарок? 20 млн руб с промокодом. Отличная цена, отличный лот. Мы покупаем, а вы?
UPD: И сейчас ещё один лот, думаю, что заберём. В общем, мы действуем. А вы?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Извините, что кратко. Много работы. А давайте представим такую ситуацию: Петя у Маши хочет купить квартиру. Приходит, он, значит к Маше и говорит — покупаю! Но деньги отдам через 3-4 года.
Вопрос: захочет ли Маша продать на таких условиях, когда ключевая ставка 20+% и сама она немного подкована в экономике и понимает, что деньги сейчас и деньги через 3 года — это совершенно разные деньги.
Если кратко: это я к тому, что застройщик получает деньги, только после раскрытия эскроу счета, ну или только после передачи нам квартиры. Или примерно… года через 3-4.
Поэтому возникает резонный вопрос: как отреагируют на эту инфляцию и на эту ключевую ставку застройщики?
Как вы думаете? Что ждёт рынок недвижимости? Будут ли выводить новые проекты? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Увы, это рекорд. И увы, отрицательный. Ключевая ставка 21% !!! Да это выше, чем в кризисном 2022 году.
У шортистов празник. Ну а льготные ипо, причем, думаю все, с такой ключевой ставкой — точно прикроют.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Хуснуллин: пока инфляция не охладится, ипотеку развивать за счет мер поддержки государства не будут.
Твёрдо и чётко 🤷 Мда уж... В общем, как я и писал ранее, всё хорошее рано или поздно заканчивается.
UPD: мои поздравления всем, кто успел взять льготку, IT или семейную ипотеку.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍ЖК «RAKURS», застройщик «DAR», адрес: Москва, улица Маршала Бирюзова, 1к1-14. Бизнес-класс, ключи до 09.2028. Метро «Октябрьское поле» + МЦК «Зорге» 5-6 минут пешком.
Текущие цены от:
Студии (30 м2) — 13,3 млн руб.
ЕВРО-2 (37 м2) — 15,8 млн руб.
ЕВРО-3 (54 м2) — 22,7 млн руб.
Честно скажу, меня пока не впечатляет ни проект, ни застройщик, ни участок, да и стартовые цены — мне тоже в целом не нравятся. Вот не цепляет меня ЖК «Rakurs», хоть локация, в общем-то, неплохая и перспективная. И сейчас я объясню, почему так думаю. Итак, начинаю.
Сначала о локации. Район считается зеленым, престижным и спокойным. Центр недалеко, как и Ходынка, с будущим огромным кластером на месте территории МИГ-а, которую будет развивать «Капитал Групп» совместно с другими застройщиками. Москва-Сити рядом, буквально в 8-ми минутах на МЦК. Ну и поблизости находятся несколько скверов с детскими площадками. Вроде бы всё даже очень хорошо: покупай, живи и радуйся. И я уверен, что местные и фанаты локации именно так и скажут.
Но я оцениваю проект немного по-другому. Чтобы сформировать свое мнение, добавляю планы города и застройщика к тому, что вижу. И вот что у меня получается:
Первое: проект практически без придомовой территории, так как большую часть участка займёт реновационный корпус и школа. И это очень обидно, ведь ЖК позиционируется как семейный, а чем тут будут заниматься дети — мне не совсем понятно. Впрочем, это беда всех точечных проектов, поэтому я и считаю, что семьям с детьми больше подходят большие комплексные проекты. Да и вообще, по моим наблюдениям, комплексные проекты лучше прирастают в цене, нежели чем точечные.
Второе: обратите внимание на карту, на нее я нанес то, что строится и что будет строиться в локации. Так вот, рядом город построит новую магистраль и, скорее всего, соединит ул. Берзарина и 3-ю Песчаную. Что мы в итоге получим? А получим хорошую транспортную доступность и замкнутость с изоляцией, ибо ЖК будет находиться в треугольнике между СЗХ, новым шоссе и новой дорогой.
Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если бы придомовая территория была больше. Лично для меня это критично. Но если у вас уже взрослые дети, которые не играют во дворе, и вам нужна эта локация, то в сегменте новостроек тут альтернатив-то и нет, да и всё дороже. Даже больше скажу — в этом случае рассматривать проект вполне стоит, ибо у альтернатив, которые рядом, тоже огромное количество «нюансов».
Если смотрите «под аренду»: студии в этом проекте я бы не рассматривал, ибо абсолютные цены высоки из-за избыточных площадей. Ну и арендатор вряд ли согласится доплачивать за лишние 5 кв. м. Ведь в глазах последнего студия 30 м2 и студия 25 м2 — это одна и та же студия с одним окном. Вот вы сейчас, скорее всего, скажете: «Да как так, в студии 30 м2 жить же комфортней!» А я вам скажу так — в студиях не живут, в студиях только спят, на то они и студии. Живут в семейных квартирах, которые вы тут сдадите за 100-170 тыс. руб., имею в виду ЕВРО-2 и ЕВРО-3 соответственно.
🔖 Мнение автора: в целом проект рассматривать вполне можно, хоть меня он и не впечатляет. Но имейте в виду, что ЖК строит застройщик с неоднозначной репутацией, ибо «DAR» — это бывший «Бэсткон».
А что вы думаете о проекте? Сравнивали его с другими в этой локации? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_ракурс
📍Всем, кто ждет семейку от СБЕР-а. Пока инфа такая 👆. В общем, cегодня выдачи семейной ипотеки у зеленого банка не стартанут.
Сам жду. У меня «зависли» 5 квартир. Брони поставлены, купить не можем. 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
32% прибыли в год. Инвестируйте в премиальную курортную недвижимость на берегу озера в Карелии🏡
Вход от 1,05 млн, участок в собственность и страховка от всех рисков — все это об инвестициях в арендные дома на территории апарт-отеля «Белая дача».
▫️ Гарантированная доходность от 90 000 руб/мес
▫️ Расположение на берегу озера «Красавица», в 55 мин от СПб
▫️ Площадь курорта — 18 Га
▫️ Всесезонная инфраструктура 4*: панорамный ресторан, пляж, спа-комлекс, каток, игровой парк
Переходите на сайт и получите презентацию поселка 🔗
📍Ну что, друзья, опять ликвидные лоты стали дорожать. Смотрю «Руставели, 14»: хорошие 36 м2 месяц назад были 15,5 млн руб., сейчас около 17 млн руб. «Вангарден» — примерно аналогичная ситуация, да и почти всё раскупили. «Матвеевский парк 2-ая очередь» — все лоты из моих подборок раскуплены, да и тоже подорожал.
В бизнес-классе примерно так же: «Симфони-34», ЕВРО-2 были по 17,9 млн руб., сейчас 19-20. «SOUL», правда, чуть скинул, но в проекте рассрочка с удорожанием. В «Павелецкой Сити», которую я недавно в общем-то даже похвалил, рассрочка только процентная, 17-19% на остаток.
Ну а «AFI Воронцовский Парк» вчера на ЦИАН-е прям резко подешевел. Смотрю, 42 м2 — 17 млн руб.! Вау, думаю, отлично, нужно включать в подборки. Звоню застройщику — а нет таких цен. Если кратко: AFI на своем сайте нарисовал 20-ти процентную скидку от накидки, а на ЦИАН-е наценку сделать забыл. В общем, итоговая цена лота 23 млн руб., что неинтересно.
🔖 Вот такие дела. Месяц назад я предположил, что под закрытие семейной ипотеки, застройщики немного снизят цены и постараются распродаться по максимуму. Ан нет, всё произошло с точностью наоборот.
.
Вопрос: Друзья, спрашиваю без иронии. А вы где-то видите снижение цен? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Знаю, что многие подписчики радуются тому, что ЦБ регулярно повышает ключевую ставку, вследствие чего растут проценты по банковским депозитам. Плохо это или хорошо? Давайте попробуем разобраться.
Сразу напишу, что всё буду упрощать, чтобы было максимально понятно. Смотрите: если банк привлекает у вас деньги под 17–18 процентов, то он их кому-то должен дать в долг по более высокой ставке. Кому банк будет занимать? Кто у нас крупнейший заёмщик? Ответ прост — это государство. В планах Минфина занять за 2024–2027 годы почти 14 трлн руб.: Ссылка
Как государство занимает деньги? Через ОФЗ — это облигации федерального займа. Т. е. печатается что-то типа акции с номинальной ценой в 1000 рублей и с доходностью 19%. Далее что происходит? Банк привлекает депозит под 17% и покупает ОФЗ с 19-процентной доходностью. Вроде бинго!
Но есть «нюанс» — если ЦБ повышает ключевую ставку, то эти ОФЗ обесцениваются. Ну кому нужны эти бумажки с 19-процентной доходностью, если депозит в банке уже приносит, предположим, 25% годовых. И обесцениваются они резко и мощно, падение стоимости может составлять 50 и более процентов.
Теперь смотрите, что происходит: с одной стороны, всё хорошо, но доходность-то не настоящая. Да, ЦБ в этом рисков пока не видит, о чём и пишет в своём отчёте: ссылка Правда, он упоминает о так называемой «непризнанной переоценке» — а это и есть фактический убыток от повышения ключевой ставки.
🔖 Вот такие дела. Нет-нет, я не армагедоню, просто хотел вам показать, что высокая ключевая ставка — это палка о двух концах. Нести ли деньги на депозиты? Как по мне — в краткосрочном периоде ничего страшного не произойдёт. А вот что произойдёт, если ЦБ будет постоянно повышать ключевую ставку еще 2-3 года — вот это вопрос...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух