11220
Канал подборщика Алексея: математика, модели, прогнозы, кейсы, "разборы" и скрытые закономерности 🤫 Связь со мной: @totemo
📍Я сейчас, наверное, кого-то удивлю. Итак, «Пульс продаж» отрапортовал о том, что продажи новостроек в сентябре 2024 в границах старой Москвы увеличились на 29% по отношению к предыдущему месяцу.
Да-да, именно выросли, а не упали. Но это, в общем-то, логично, в сентябре на рынке недвижимости начинается сезон: люди приезжают из отпусков и начинают решать квартирные вопросы.
Так вот, продолжу. Мне, конечно же, стало интересно, как рухнул столичный рынок после отмены льготной ипотеки. Ведь эксперты в один голос гарантировали, что осенью всё обязательно рухнет, надо подождать и т. д., и т. п. Ну, в общем, эту старую басню вы и сами знаете.
Меня же, честно говоря, уже от этой бородатой эксперто-басни, которой уже лет 5, даже немного потряхивает. Я не понимаю, что ждать и чего ждать? Я понимаю: мониторить, сравнивать, считать, смотреть, анализировать. Но ждать? Если ждать и ничего не делать, то ничего и не дождаться. Ну и потом придётся догонять, а это будет обидно.
В общем, собрал я, значит, данные по продажам новостроек в границах старой Москвы за последние 10 лет. И что мы видим? А видим мы, что по отношению к дольготной ипо-эпохе продажи не рухнули, а выросли, даже при заградительной рыночной ставке по ипотеке. И всё потому, что у людей просто огромное количество денег, об этом наблюдении делал анализ тут: /channel/labirint_investora/953.
Да и вообще, в канале я также «разбирал» все кризисы на рынке недвижимости Москвы. И писал о том, что продажи рушатся и цены падают, когда уменьшаются доходы населения и тает уверенность в завтрашнем дне: /channel/labirint_investora/854. А когда доходы растут — всё происходит с точностью наоборот.
Ладно, теперь напишу о том, на какие квартиры, по-моему мнению, точно снизятся цены. Чтобы шортисты не думали, что я сказочник и топлю за рост цен. Так вот, по моим наблюдениям рынок меняется. Сейчас никому не нужны старты продаж и новостройки со сдачей в 2028–2029 годы. Вот не нужны и всё. Все хотят что-то с короткими сроками, желательно с ключами максимум в 2025 году. И вот такие лоты стремительно вымываются с рынка. А на лоты с ключами в 28–29 годах покупателей практически нет. Поэтому да, квартиры в мооменте подешевеют, но только с ключами в 28+ году.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Левел, сегодня, конечно, выдал. Сначала повысил цены на 50+%, а потом сделал скидку 35%. Налетай, подешевело? А ведь работают же такие приёмчики... Сводка на сегодня 👆
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍ЖК «Павелецкая Сити», 4-я очередь, застройщик «MR Group», бизнес-класс, предчистовая отделка. Адрес: Москва, ул. Дубининская, 59–69, метро «Павелецкая» + «Тульская» + «Серпуховская» — 15–20 минут пешком. Выдача ключей до 03.2028.
Текущие цены от:
Студии (23 м2) — 12,5 млн руб.
ЕВРО-2 (42 м2) — 18,8 млн руб.
ЕВРО-3 (60 м2) — 22,8 млн руб.
ЕВРО-4 (88 м2) — 32,1 млн руб.
Да, место пока обжитым назвать сложно. Да, это промзона «Павелецкая». Да, с одной стороны ж/д пути и Павелецкий грузовой двор. Да, метро не близко. Но проект я считаю достаточно интересным. Почему? Об этом ниже.
Давайте не забывать, что это практически центр. От богемного района «Замоскворечье» до «Павелецкой Сити» всего каких-то 300 метров. А где вы видели в этом богемном районе семейные квартиры по 360–400 тыс. руб./м2? Вот и я практически не видел. Всё вокруг дороже. Но не спешите делать выводы, ведь проект и локация достаточно специфичные и не всем подходят.
Сначала опишу основные «нюансы»: во-первых, метро не близко. Пешком около 15 минут, да и дойти можно только в хорошую погоду. В ненастье остаётся такси, ну или трамвай, остановка которого находится практически около входа в ЖК.
Во-вторых, нужно иметь в виду, что это практически центр, поэтому с парковками здесь ни хорошо, ни плохо, с парковками здесь вообще никак. Поэтому, если не купите машино-место в подземном паркинге, то машину вообще не припарковать. Ну и ещё, похоже, что на МЦД-5 рассчитывать не стоит, её будущее всё так же окутано туманом, никакой конкретики со сроками, да и ближайшая станция D-5 «Дербёневская» недавно исчезла со всех схем.
Теперь опишу плюсы: хоть до метро и далеко, но дойти можно вполне комфортно, а сам район тихий и спокойный. Впрочем, в ближайшем будущем он полностью преобразится. Что и где будет построено — отмечу на карте. Ну и РЖД всё-таки застроит свой грузовой двор новым жильём и офисами, сейчас идёт разработка проекта.
К слову, складывается ощущение, что сама локация немного недооценена, потому как этот район всегда ассоциировался с промышленным прошлым, железнодорожной инфраструктурой и парой не самых известных набережных. А проект, на минуточку, всего в километре от Садового кольца и от кольцевой линии метро, да и площадь участка не крохотная, есть пространство, где погулять с детьми, и это в центральных районах дорогого стоит. Правда, увы, рядом парков нет, зато у «Павелецкой» находится новый шикарный подземный ТЦ с симпатичной площадью, амфитеатрами и сухими фонтанами, где летом проходят мини-концерты.
Если смотрите «для себя»: проект скорее семейный, но пока необжитой. Поэтому чем позже, тем лучше — иными словами, жизнь тут закипит только после ввода всех корпусов. Поэтому, если не горит, я бы покупал именно в последних очередях.
Если смотрите «под аренду»: знаете, студии я бы тут не смотрел. Всё-таки до метро не близко. Ну а ЕВРО-2 у застройщика переоценены. А вот ЕВРО-3 смотрятся в общем-то неплохо. Да и сдать в аренду такую квартиру вы сможете тыс. за 200, а с хорошим ремонтом даже за 250.
🔖 Мнение автора: неплохой семейный ЖК рядом с центром и в перспективной локации. Если ваша цель: купить и пока сдавать, а жить тут лет через 7-10, то проект я бы рассмотрел.
.
А что вы думаете о проекте? Купили бы тут квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#павелецкая_сити
📍Эх, навеяло, не удержался. Решил написать пост. Но обо всём по порядку:
Знаете, специфика моей работы заключается не только в анализе локаций, но и в анализе проектных деклараций — это такие огромные таблицы, где описана вся квартирография проекта.
Штука для работы очень нужная, она позволяет досконально разобраться в проекте и отчасти понять, какие квартиры будут самыми ликвидными. Собственно, эти огромные таблицы примечательны ещё и тем, что в них содержится информация и о коммерческих помещениях: сколько будет магазинов, кафе и т. д.
Так вот, расскажу одну историю: 4 года назад, перед стартом продаж ЖК «WILL Towers», «ковыряю», значит, проектную декларацию, анализирую локацию, накладываю экспликацию (это поэтажный план). Ну и делаю вывод, что евро-двушки с видом в сторону МГУ будут суперликвидными, так как в этом сегменте практически все ЕВРО-2 на шумную Генерала Дорохова, а с видом на парк – с гулькин нос. Впрочем, я сейчас не о квартирах, а о другом наблюдении:
Так вот, в тот момент также отмечаю три нюанса. Первый: проект изолирован от внешней инфраструктуры района Раменки, пешком практически никуда не дойти. Второй: квартир в проекте много, очень много, ведь это башни-муравейники. И третий: в проекте всего два помещения, в которых может расположиться супермаркет.
Да-да, я тоже тогда подумал, что эти площади под магазины будут очень даже востребованы. И даже позвонил менеджеру и спросил, будут их продавать или нет? Ответ был, что нет, что «такая корова нужна самому» и т. д. В общем, поэтому я и забыл об этом наблюдении на долгие четыре года.
Ну и вот, буквально несколько дней назад натыкаюсь на канал «СОЗДАЁМ», как впоследствии оказалось, что они создают и продают готовый арендный бизнес: магазины, аптеки и т. д. И словил прям дежавю. А супермаркеты-то в продаже. Точнее, скоро будут в продаже, их пока упаковывают и запускают. В первом будет «Азбука Вкуса», во втором пока не знаю кто, но точно какой-то сетевик. Слушайте, я даже порадовался за эту компанию. Молодцы, как-то выкупили эти площади. Я, честно говоря, тоже хотел, точнее думал об этом. Но мне застройщик дал от ворот поворот, а у них всё получилось.
В общем, решил с вами поделиться вот такой вот историей и «подсветить» свои некоторые наблюдения. Ну и, честно говоря, даже немного обрадовался, что у меня и у ребят из «СОЗДАЁМ» примерно одинаковые выводы об этом объекте.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Ну что, шортисты победили, семейке капут, ракеты не будет, нас всех раздавит, недвижке конец? Честно говоря, я совсем так не думаю. Почему? А вы посмотрите, что происходит на рынке аренды. Это же караул (скрин приложил).
Евро-двушка в Холланд Парке за 130 тыс. руб./мес. Аааа, и это в обычных ПИК-коробочках. Мда, еще полгода назад я бы подумал, что это шутка такая. И как вам такие цены на аренду, товарищи шортисты? Нормальные? Я вот считаю, что совершенно заоблачные.
В общем, «Купить нельзя арендовать» — запятую поставьте сами.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Ну что же, Росреестр опубликовал данные по продажам за август на «вторичке». И что мы видим? А видим то, что рынок жив, никакого краха не случилось. В прошлом месяце было продано 11,2 тыс. квартир, что даже больше 2019 года, когда рыночная ипотека была около 10%, а не 20–22, как сейчас.
В общем, люди в столице покупают и при заградительно высоких ипотечных ставках, и назло прогнозистам с мрачными прогнозами, которые прогнозировали обвал рынка (вы уж извините за тавтологию).
Да, продажи снизились к 2023 году, но тогда был ажиотаж, люди просто сметали всё из-за того, что ЦБ дернул ключ вверх и ставки по ипотеке стали расти. Поэтому лучше сравнивайте август 2024-го с 19–22 годами.
Но я признаю, что пропало ускорение, продажи «болтаются» плюс-минус на одном уровне, а не устремляются ракетой вверх. И в этом виновата только дорогая ипотека. Ведь если бы она была процентов 9–10, то квартиру в Москве мог бы купить практически любой. Не верите? А вы посчитайте: 10 млн в ипо под 9% — это 80 тыс. руб./мес. Для сравнения, зарплата курьера в Москве около 150 тыс., а на своем автомобиле — около 250 тыс. руб.
🔖 В общем, вот такие дела. Ракету на «вторичке» мы еще увидим, но попозже.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вторичка
📍Аааа, караул. ЦБ все-таки поднял ключевую ставку до 19% годовых. Уже не смешно, конечно. Может все-таки стоит признать, что при таких внешних вводных — текущий таргет по инфляции недостижим? Или ожидать крайних мер: Что бы не было инфляции, нужно что бы у людей не было денег?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 ЖК «Voice Towers», застройщик «3S Group». Адрес: Москва, проезд 1-й Грайвороновский, 2c12. Бизнес-класс, без отделки, выдача ключей до 06.2029, ввод до 4 кв. 2027. Метро «Текстильщики» 15 мин пешком.
Думаю, что вот-вот «стартанут» продажи, т. к. недавно появились документы на дом.рф. Поэтому, похоже, самое время «разобрать» проект. Итак, приступаю.
Уже известны стартовые цены, от:
Студии (22,8 м2) — 9,1 млн руб
ЕВРО-2 (36 м2) — 12,7 млн руб
ЕВРО-3 (48,3 м2) — 16,4 млн руб
Сначала напишу о транспортной доступности, ведь у локации есть один важный нюанс, о котором не все знают. Смотрите: рядом с проектом расположена станция МЦК и D2 «Новохохловская». Так вот, станция МЦК — есть, а дороги к ней — нет. До нее просто не дойти, ибо путь преграждает домостроительный комбинат.
Да-да, знаю, что можно пролезть через дырку в заборе и пройтись вдоль ж/д путей, но это путь для экстремалов. Поэтому, пока, пешей доступности к МЦК «Новохохловская» — нет. Но, это только пока. Похоже, скоро все изменится:
Уже получено согласование на частичное изъятие территории ДСК-1 для строительства тротуара к «Новохохловской» и идет процесс согласования нового перехода с железной дорогой. В общем, новому пешеходному маршруту — быть, и его я отметил на карте внизу. Поэтому, со временем, ближайшей станцией метро станет «Новохохловская», до которой около 12 минут пешком.
Продолжу. Локацию ждет бурное развитие. И на это есть две причины. Первая: всю промзону «Грайвороново» полностью снесут и застроят с чистого листа. Город её уже разделил на отдельные участки под новое строительство. Вторая: проект возводится недалеко от будущего нового делового центра столицы — «Сити-2 Южный Порт», до которого две остановки на МЦК или около 1 км по прямой.
Если смотрите «для себя»: Знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Да, понимаю, что с одной стороны, ключи еще не скоро, ну а с другой стороны – где еще в внутри МКАД, можно купить ЕВРО-2 в бизнес-классе за 12,7 млн руб? Вот такие дела. Также отмечу, что около метро «Текстильщики» есть классное место для подрастающих спортсменов. Это КЦ «Москвич» с академией олимпийских видов спорта.
Если смотрите «под аренду»: Она тут точно будет востребована, так как в локации появится новый офисно-деловой кластер. Ну и не стоит забывать, что рядом находится «Технополис-Печатники». Это что-то типа технопарка, только с налоговыми льготами для резидентов. В общем, это особая экономическая зона и крупнейшая площадка Москвы с высокотехнологичным и медицинским производством, где трудится около 6 тыс. человек, которым нужно где-то жить. Ну а арендные ставки тут будут достаточно высоки, примерно как в ЖК «Метрополия»: ЕВРО-2 сдадите тыс. за 90-95 руб., а ЕВРО-3 примерно за 120-130 тыс. руб.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#voice_towers
📍В предыдущем посте я назвал свежую «вторичку» недооцененной, и наш канал, само собой, взорвался. Подписчики накидали гневных комментариев: Алексей, разуй глаза, посмотри на индекс IRN — «вторичка» не растет, ипотека дорогая, ну а цены в стратосфере. Мол, о каком потенциальном росте ты пишешь, лучше жди американских горок: сначала спуск, а потом подъем.
Знаете, я, в общем-то, и сам не против прокатиться на таких горках. Смотрите, какая красота: цены завтра падают в два раза, и я закупаюсь. Ну а послезавтра цены вырастают в два раза — и я продаю. Профит = два икса, причем гарантировано! Ура, я богат! Эх, мечты, мечты, к сожалению, так не будет. Почему? Сейчас объясню.
Начну с общего индекса IRN. Я на него даже не смотрю, ибо он не отражает реальной картины и бывает, что вообще вводит в заблуждение. Почему? А зачем нужен коктейль из средних цен старых пятиэтажек, панелек, сталинок и т.д., причем от Некрасовки до Арбата? Что он дает? Правильно — либо ничего, либо просто сигнализирует об общих настроениях продавцов квартир.
Если мы хотим докопаться до истины, то нам скорее нужен другой индекс IRN, а именно индекс по «типам жилья». Итак, кликаем в него, и что мы видим? А видим мы уже совсем другую картинку. Цены падают у старой «вторички» в 5-этажных домах (скорее всего, с «убитым» ремонтом) и у «раздутых» площадей с высокой абсолютной ценой. А в других сегментах цены растут и растут даже в текущее время, при заградительных ипотечных ставках. Удивлены? Я даже больше скажу — если мы начнем копать глубже, то можем найти районы-ракеты, где наблюдается аномальный рост цен, причем во всех типах жилья.
Продолжу. И дальше будут личные наблюдения. В «подборах» квартир я нахожусь постоянно и практически без выходных. В общем, это и есть моя основная работа, постоянно что-то анализирую и сравнивниваю, в т.ч. и свежую «вторичку». Так вот, еще год назад в 90% случаях в условном ЖК «вторичка» стоила чуть дешевле, чем стройка. А сейчас ситуация стала меняться. В отчетах я все чаще пишу: «Ликвидных переуступок – нет, вторичка тут дороже».
🔖 В общем, пока это не явно, и пока это только мои наблюдения — рынок меняется. В хороших ЖК свежая «вторичка» понемногу подрастает в цене и уже стоит дороже стройки, а не наоборот. Вот такие дела, имейте это в виду.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#личные_наблюдения
📍Эх, вот и «Инсайды» вкурили, как будет развиваться рынок после отмены ипотеки с гос. поддержкой. Пишут, что теперь доступного жилья в Москве больше строить… не будут. Ссылка.
Об этом я писал много раз и говорил, что льготные ипотечные программы повышают доступность жилья, по крайней мере в столице, так как позволяют строить много недорого жилья. В регионах, да, немного другая ситуация, где-то цены выросли необоснованно высоко, так как строили мало.
А в Москве с 2020 года стали строить очень много, объем стройки вырос в два раза. Возводили много комфорт-класса, внутри МКАД у метро. Да, цены чаще бывали оверпрайснутые, но всегда получалось находить хорошие и ликвидные квартиры с потенциалом прироста стоимости при небольшом бюджете.
Ну и что теперь? Как пишут Инсайды: «Будет только бизнес, только премиум, только роскошная Москва». Вот такие дела. Но расстраиваться не стоит, хорошие варианты есть, были и будут.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍«Если бы не было льготных ипотек, не было бы и такой высокой инфляции и такой высокой ключевой ставки. Льготная ипотека разгоняет цены на недвижимость = разгоняет инфляцию = разгоняет ключевую ставку.»
Выше, я тезисно описал пресс-конференцию главы Центробанка по ключевой ставке. Теперь вопрос: я правильно понимаю, что уже осенью можно ждать снижение инфляции и снижение ключевой ставки? Ну и теперь произойдет снижение цен на жилье?
Или все не так однозначно? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Всех нас интересует, что будет с ценами на недвижимость. Кто-то пишет, что упадут, кто-то, наоборот, считает, что впереди только рост. Так какой сценарий наиболее вероятный?
Знаете, я считаю, что цены на недвижимость в первую очередь зависят от экономики. Иными словами — если денег у людей прибавляется, то и цены на недвижимость растут. Ну и наоборот.
А что у нас будет с экономикой? На этот вопрос нам вчера ответил ЦБ. Точнее, даже не ответил, а описал 4 сценария развития до 27 года в своем отчете:
Первый сценарий. Все будет как сейчас: потребление и спрос будут расти, ну а ЦБ будет закручивать гайки, повышая ключевую ставку. Что значит? Это значит, что %-ты по депозитам будут высокими, впрочем, как и инфляция. А из-за дорогой ипотеки цены на недвижимость будут стагнировать. Т. е. номинальные цены не изменятся, а реальные (с учетом инфляции) — будут снижаться. Вот поэтому мы и не видим общего падения цен на новостройки, видим просто коррекцию до уровней марта-апреля.
Второй сценарий. И я думаю, что как раз он сейчас и основной. Почему? Потому что на днях Владимир Путин впервые публично сказал, что идея Центробанка охладить «перегретую экономику» высокой ключевой ставкой и таким образом сбить инфляцию — не работает. И вообще, я удивлен, такого ранее не было, чтобы Президент резко прошёлся по денежно-кредитной политике ЦБ…
Ладно, что будет при этом сценарии: предприятия увеличивают выпуск продукции, чтобы удовлетворить высокий спрос. Иными словами, экономика будет бурно развиваться. Что это значит для рынка недвижимости? Это значит, что цены будут расти плюс-минус на уровень инфляции.
Третий сценарий. Меры ЦБ не срабатывают, и мы сваливаемся в инфляционную спираль. Высокие ставки по депозитам не компенсируют всеобщий рост цен, и люди начинают постепенно избавляться от вкладов, перекладывая деньги в реальные активы, в т. ч. и в недвижимость. При этом сценарии мы увидим плавный рост цен на недвижимость в течении следующего года.
Четвертый сценарий. Мировой экономический кризис. Да-да, ЦБ в своем отчете вполне допустил такой сценарий в 2025 году. Что происходит при мировом экономическом кризисе? В первую очередь падение цен на энергоносители. Что это значит для нас? Нефть по 40$ и девальвация рубля.
Что произойдет с рынком недвижимости при этом сценарии? Друзья, помните, я писал пост-исследование, что у людей огромное кол-во денег на депозитах и они могут скупить всю недвижимость в стране и без ипотеки? Так вот, произойдет взрывной одномоментно-ажиотажный спрос. Скупать будут все и всё. Ну а цены на квартиры просто улетят куда-то в небеса. Потом, конечно, с этих хаёв они будут опускаться, но это займет пару лет, как это было уже ранее.
🔖 Вот такие дела, а вы как думаете, какой сценарий наиболее вероятный? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
🔥 Что ожидает рынок недвижимости в 2024 году?
Ответы на этот и другие важные вопросы найдете на канале Александра Чумака - практикующего инвестора и специалиста по недвижимости из СПб с 12-ти летним опытом.
🔸Какой вид апартаментов стало опасно приобретать?
🔸В какую недвижимость сейчас стоит вкладывать средства?
🔸"Ждать нельзя покупать": куда поставить знаменитую запятую из Страны невыученных уроков в наши дни?
🔸Как построить полностью пассивный доход на недвижимости?
🔸Кейсы, расчёты доходности, выгодные старты продаж.
Александр доступно объясняет про связь экономики, политики и перспективах рынка в текущих условиях.
Подписывайтесь, чтобы в это непростое время надежно сохранить накопления и знать, как их преумножить!
✅ t.me/aleksandr_chumak_spb
Подписывайтесь на канал ГК ФСК и узнайте, что значит жить как в кино! Квартиры в ЖК «Режиссер» с ипотекой от 0,99% — одно из самых выгодных предложений застройщика!
Комплекс расположен рядом с киностудией им. М. Горького, в 12 минутах ходьбы от метро «Ботанический сад». Рядом есть вся необходимая развитая инфраструктура: парки, школы, университеты, рестораны и т.д.
Внутри ЖК расположен закрытый охраняемый двор с продуманным ландшафтным дизайном, зонами отдыха и воркаута, а также с картинной галереей.
Присоединяйтесь и следите за новостями сообщества! Сдача квартир планируется уже во 2 квартале 2024 года.
Реклама. ООО "НЕГА ЮГ". ИНН 2304051152. erid: LjN8KbbsK
📍 ЖК «2-й Иртышский». Апдейт. Проект переименовали. И только что стартовали продажи. Ого, ну и цены ПИК выкатил на старте:
- Студии от 8,3 млн рб (20 м2)
- ЕВРО-2 от 11 млн руб (33 м2)
- ЕВРО-3 от 16 млн руб (50 м2)
- ЕВРО-4 от 25 млн руб (83 м2)
Слушайте, ну это же нереально дорого для этой локации. Ужасный оверпрайс на старте… Я даже сам удивлен, что это написал, ведь я почти всегда, без эмоций, смотрю на цены, просто стараюсь их анализировать и делать какие-то выводы. Ну а тут капец... Ну что же, откат цен — 100% будет. И я в шоке… Кто этот отважный «гений»-маркетолог, который убедил всех, «стартовать» по таким ценам в центре промзоны «Калошино», рядом с ТЭЦ, бетонным заводом и другими «нюансами», да и еще без пешей доступности до метро? 😨
Ну и еще: кол-во броней на сайте = 0 ☺️. Похоже, мы сейчас наблюдаем реинкарнацию старта в ЖК «Открытый Парк» с ожидаемым эпик фейлом… 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Ну вот. ДОМ.РФ в своём аналитическом отчёте пишет о потенциальном дефиците нового жилья в Москве. Отчёт тут: ссылка.
Хотел бы дополнить этот документ своими мыслями. Ведь ДОМ.РФ — это финансовый институт и смотрит на рынок широко. И в своём отчёте он показывает обобщённые данные: Москва + Новая Москва.
Ну и ДОМ.РФ интересуют только макропараметры: построили столько-то миллионов м2, сдали столько-то, продали столько-то. А обычного человека эти миллионы квадратных метров мало интересуют. Обычному человеку нужна квартира в Москве, внутри МКАД, у метро и желательно недорого. Правильно? Правильно.
Так вот, я не поленился и выгрузил данные по крупнейшим застройщикам Москвы, которые контролируют 70 процентов рынка. И виновник найден: комфорт-класс внутри МКАД не хотят строить. ПИК получает всё меньше разрешений на строительство (РнС) и планомерно снижает объёмы стройки. А вот в сегменте бизнес-класса дефицита нет, а в сегменте квартир за МКАД-ом наблюдается даже избыток предложений.
Вот такие дела, в общем, всё идёт к тому, что старая Москва, увы, становится всё более недоступной: либо бизнес-класс, либо элитка , ну или «вторичка» с реновацией. Плохо это или хорошо? Кто-то скажет, что хорошо. Я же считаю, что ничего хорошего в этом нет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Наступил октябрь, и поэтому пора подводить краткие итоги. Ровно год назад, когда утверждался бюджет РФ на 2024–2026 годы, я написал, что вполне допускаю рост цен на недвижимость в Москве даже при заградительных ипотечных ставках и высокой ключевой ставке. Вот старый пост: /channel/labirint_investora/673.
К слову, «ключ» тогда был 15%, и многие писали, что квартиры никто покупать не будет, а цены в течение года точно рухнут. Итак, смотрим:
Новостройки: в среднем все новостройки за год подорожали на 8% (данные индекса «Домклик»).
Вторичка: год назад 309 тыс. руб./м2, сейчас 333 тыс. руб./м2. Вся «вторичка» подорожала на те же 8% (данные Росстата).
Если кратко — всё подорожало. Но отчасти я согласен с комментаторами. Ведь всё, что не дорожает на размер ключевой ставки, на самом деле дешевеет.
🔖Теперь хотел бы задать вопрос подписчикам: как вы считаете, в течение следующего года подешевеют ли квартиры в Москве? Я лично считаю, что нет. И об этом обязательно напишу в одном из следующих постов. Более того, считаю, что в ближайшее время, нас даже ожидает дефицит новостроек в высокой стадии строительства.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Слушайте, ну уже два месяца прошло с момента отмены массовой льготной ипотеки. Давайте обсудим, что происходит с ценами. Я видел просадку в августе и в начале сентября. Тогда на рынке были действительно интересные предложения, и я об этом писал. Но сейчас такое ощущение, что цены опять пошли вверх.
Левел отменил все скидки, в МР по интересным позициям где-то плюс миллион, ПИК практически отменил семейную ипотеку 4% без удорожания, как и рассрочку в сданных проектах. Да-да, интересное в общем-то было предложение: ключи сразу, а денег всех не надо.
Да и вообще, смотрю на индекс Московской недвижимости Домклик — это такой индикатор динамики цен на новостройки. И он показывает восходящий тренд. Парадокс или нет? Льготку отменили, как и IT-ипотеку для Москвы, а цены и не думают падать.
.
UPD: Алию (ЕВРО-2) брали за 14,7 в июле, сейчас почти +2 млн, ЛСР только в Парксайде снизил - но проект не интересен, а в других ЖК стало только дороже (имею в виду ликвидные лоты).
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Ну всё, с сегодняшнего дня, ВТБ, фактически остановил выдачи по семейной ипотеке. Ибо теперь в синем банке первоначальный взнос 50% для новых заявок. Вот такие дела, всё происходит быстро и неожиданно.
Сейчас с подписчиками закрываю несколько «подборов». Стараемся успеть купить по семейке, пока программу не свернули. Делюсь информацией: с первоначальным взносом 20% еще можно купить через: Дом.рф, Т-банк, ПСБ, РНКБ и СПБ-банк.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍СБЕР — всё. Семейку больше не выдает и на сделки не записывает. Закончились лимиты. Когда появятся новые — совершенно непонятно.
Я, честно говоря, думаю, что до нового года их не будет, ибо в следующем году изменят или порежут параметры этой программы. Пруфы тут: ссылка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Продолжаю мониторить лимиты по семейной ипотеке. Знаете, похоже, что в течение недели-двух они закончатся у СБЕР-а и у Альфа-банка. И это сейчас ключевые банки где еще можно взять семейку с первоначальным взносом 20%. А в остальных банках, как пишут подписчики, ситуация примерно следующая:
- ДОМ.РФ — занижают лимиты, одобрить 12 млн руб. — проблематично.
- ВТБ и Газпромбанк — для не зарплатных клиентов, первоначальный взнос от 30%.
- Абсолют, Совкомбанк, МКБ — первоначальный взнос 50%.
🔖 Вот такие дела. Увы, думаю, что новых лимитов по старым критериям (ставка 6%) мы вряд ли увидим. Лично я жду такие новые условия по семейке: плавающую ставку, или ставку не менее 12% годовых.
Эх, уходит эпоха раздачи практически бесплатных денег... Мне жаль, а вам? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ого, что только что написали «Ведомости». Представляете, в правительстве размышляют о резком снижении ключевой ставки. 👀
К слову, завтра очередное заседание ЦБ по ключу. Как думаете, поднимут или опустят? Я думаю, что не снизят, ибо если это произойдет — вся огромная денежная масса с депозитов, начнет выливаться на реальный рынок, в том числе и на рынок недвижимости. Ох, что тогда будет…
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#важные_новости
📍А вот и глава АН «Этажи» Ильдар Хусаинов сегодня написал, что, по его наблюдениям, рынок, на удивление, хороший, и кол-во сделок по сети — опять пошло вверх.
К слову, помню, еще пару месяцев назад он не был так оптимистичен. Ну а я тогда писал, что заградительные ставки по ипотеке вряд ли повлияют на рынок «вторички», ибо кол-во рублей у людей растет беспрецедентными темпами.
А как у вас с продажами? Есть показы и сделки? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Слушайте, а для рынка недвижимости стали появляться позитивные заголовки. Смотрите:
«Известия» пишут, что ЦБ, скорее всего, сохранит ключевую ставку 13 сентября, т. е. поднимать не будут, как ожидали многие. Ну и по мнению главы ВТБ Андрея Костина, регулятор оставит ставку на текущем уровне.
Что ты нам тут про экономику пишешь, подумают подписчики. Что там с ценами на недвижимость, ждать ракету или подешевеет? Ну что же, вопрос интересный, поэтому объясню простым языком.
Смотрите, цены на недвижимость фундаментально двигают 3 вводные:
Первая. «Ключевая ставка». Кто не знает, что это, кратко объясню:
Кредиты берут не только люди, но и сами банки. Так вот, если первые идут за деньгами в банк, то вторые занимают у Центробанка. В общем, ключевая ставка — это минимальный процент, под который банки занимают у ЦБ, а потом, «прикрутив» немного сверху, выдают нам кредиты и ипотеки. Поэтому, чем выше «ключ», тем дороже ипотека и наоборот.
Да, пока рыночные ставки по ипотеке достаточно высоки. Поэтому часть людей ждет снижения цен на недвижимость. Но! Давайте посмотрим на вторую вводную.
Вторая. «Кол-во рублей у людей». Ну или по-научному денежный агрегат «M2 домохозяйств». А вот тут, друзья, полный трындец. И этот трындец не все видят, чтобы его разглядеть, нужно смотреть отчеты Центробанка. Ладно, пугать не буду, лучше напишу — всё чересчур хорошо, денег просто прорва. Смотрите:
Давайте возьмем за точку равновесия 2019 год, когда, по мнению некоторых подписчиков, цены на квартиры были справедливыми. Так вот, с 2019 года кол-во денег у людей… удвоилось. Было 32 трлн руб., а стало 64 трлн руб. Впечатляет прирост за 5 лет? Вот и меня тоже.
Третья. И самое важное. Рынком недвижимости управляют эмоции. Поэтому важнее всего, что думают люди.
Пока «ракета» маловероятна, но она вполне может произойти, даже на слухах об обесценивании рубля. Ведь денег у людей прорва, как мы увидели выше.
Падение цен. Знаете, если ключевую ставку оставят неизменной, то падения цен ожидать не стоит. Рынок воспримет этот сигнал как будущее смягчение кредитно-денежной политики, и вполне возможно, мы даже увидим некоторый рост цен до конца года.
🔖 К слову, я до сих пор считаю, что свежая «вторичка»недооценена, и мы в первую очередь должны увидеть рост цен именно на «вторичке».
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍М-да, пока в предыдущем посте шло бурное обсуждение предполагаемого обрушения цен на недвижимость, ПИК стартанул с продажами в новой очереди ЖК «Саларьево Парк».
И вы посмотрите на цены:
Студия (20 м2) от 8,6 млн руб.
ЕВРО-2 (33 м2) от 11,5 млн руб.
ЕВРО-3 (53 м2) от 15,6 млн руб.
Как вам? Парадокс или нет? Ипотеку с гос. поддержкой свернули, а ПИК выводит в продажу новые корпуса дороже, чем стоит «вторичка» в этом же проекте.
🔖 Увы, это не парадокс. Вот именно этого я и боялся, когда писал, что доступность жилья может снизиться. Смотрите, что делает застройщик: снижает этажность, презентует симпатичную архитектуру и теперь не строит массовое и бюджетное жилье. Новый формат = новые цены. И эти цены, несомненно, многим не понравятся.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#саларьево_парк
📍Ух ты, а СБЕР-то не врет. Видели, что недавно на сайте «Домклик» появилась сноска: «Лимиты по семейной ипотеке заканчиваются. Успей получить кредит, пока программа активна»? Я сначала не придал этому особого значения и подумал, что это такой маркетинговый ход, мол, налетай, успевай.
Но потом, на днях, прозвучал другой тревожный звоночек: с 29 августа банк «Уралсиб» перестал выдавать семейную ипотеку, ибо закончился лимит.
В общем, вчера я полез в оперативную отчетность по выдачам и стал считать. И как оказалось, увы, с лимитами по семейной ипотеке все не очень хорошо. У СБЕР-а они закончатся в течение месяца, следующий в очереди — «Россельхозбанк» и «Альфа-Банк». Ну а всего лимитов по семейной ипотеке осталось на 2 месяца.
🔖 Я даже думаю, что общих лимитов по семейке осталось где-то на месяц. Ведь как только они закончатся у СБЕР-а, люди сразу же побегут одобряться, вспомнив, как резко и неожиданно изменили программу IT-ипотеки после того, как закончились лимиты.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Продолжу историю ЕВРО-3 квартиры, которую мы купили с подписчиком в ЖК «Ютаново» в декабре 2023 в сданном корпусе. Несколько дней назад был закончен хоумстейджинг и меблировка, после чего выставили ее в аренду.
И буквально за два дня квартиру сдали. Причем за 100 тыс. руб./мес.! К слову — потенциальных нанимателей было несколько, пришлось даже выбирать.
Считаю, что пока все получается совсем неплохо: расчетная доходность с ипо плечом подросла до 27% годовых, квартира ликвидная, планировка тоже. Локация развивается и полностью преобразится лет через 7. А после того, как район приведут в порядок, можно будет подумать и о продаже объекта. Ну а пока ипотеку полностью оплачивает арендатор, и после оплаты ежемесячного ипо-платежа даже остается некоторая сумма.
🔖 Удивительные времена, вы только вдумайтесь: за вас ипотеку платит арендатор и даже остается сумма сверху. Не плохо, не так ли?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#кейсы
📍Как вы знаете, на днях Набиуллина резко высказалась по поводу продления льготных ипотечных программ. Даже «прошлась» по застройщикам. Цитирую:
«льготная ипотека должна быть адресной и действительно помогать тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий»
«Российские застройщики за четыре года действия массовой льготной ипотеки накопили финансовую подушку и смогут выдержать снижение цен на жилье.»
📍Стартовали закрытые продажи в ЖК «SOKOLNIKI» от застройщика «STONE». Адрес: г. Москва, ул. Гастелло, з/у 32. Метро, БКЛ «Сокольники» + «Электрозаводская» — 10 мин пешком. Ключи конец 2027- начало 2028 года.
Ориентировочные цены:
ЕВРО-2 (42 м2) — 19-20 млн руб
ЕВРО-3 (54-65 м2) — 22-26 млн руб
ЕВРО-4 (90 м2) — 31 млн руб
Давайте я немного расскажу о локации. Район «Сокольники» — это ВАО. Да, да, юридически это Восточный административный округ. Правда, это нетипичный район для ВАО — он считается престижным и очень зеленый, с культовым парком «Сокольники», занимающим половину всей территории. И еще — у локации отличная транспортная доступность, центр близко, на метро до Кремля всего 14 минут по-прямой, а сам район новостройками не избалован, можно сказать, что их нет от слова «совсем».
Теперь о проекте. «STONE» построит 3 башни высотой от 24 до 33 этажей. Архитектура симпатичная, такие серенькие пенальчики из бетонной плитки с ламелями. Мне нравится, в облик исторического района точно впишутся. Да и высотность, можно сказать что умеренная, по современным московским меркам.
Теперь о «нюансах». И их тут достаточно много. Во-первых: площадка граничит с ж/д путями. Во-вторых: по-соседству насосная станция «Гастелло» и мукомольный комбинат. О последнем хочу сказать, что он ближайшее время вряд ли куда-то денется. В-третьих: ликвидность жилья в районе «Сокольники» прямо пропорциональна близости к парку. Ну и в-четвертых: да, в локации дефицит новостроек. Но это пока. Почему? А взгляните на карту внизу. Так вот, на месте бывшего грузового двора «Митьково» будет масштабная стройка с новым жильем. И этот участок РЖД достаточно интересный, он ближе к парку и к метро.
Если смотрите «для себя»: знаете, если вам нужен этот район, то выбора-то и нет. Это единственная новостройка в сегменте квартир. А свежая «вторичка» тут с «раздутыми» метражами и в следствии этого — с высокими абсолютными ценами. Например, посмотрите ЖК «Ренессанс» — ЕВРО-2 по 52 м2 и стоимостью от 25 млн руб, а ЕВРО-3 90 м2 и ценой от 42 млн руб. Да, просторно, но расточительно и дорого.
Если смотрите «под аренду»: Подсвечу интересный нюанс. Во всем проекте всего две студии. Да, да, всего две штуки. Площадь 21,5 м2. Можно без проблем сдать в аренду тыс за 60-65 руб. И знаете что? Да это 2 единственные компактные студии в сегменте квартир на весь район! Спойлер: примерно на основе таких наблюдений и делаются «подборы». Правда, не всегда, то что нужно, есть в продаже, да еще и по хорошим ценам. В общем, не спешите звонить застройщику по этим студиям. Их, к сожалению, в продаже нет, я проверял.
Если смотрите «под инвест»: Ключи скорее всего в 28 году. На ликвидные семейные лоты прайс убегает за 400 тыс руб/м2. Често говоря, никакого «инвеста» я сейчас, увы, не вижу. Со временем — может быть. Ну а сейчас — точно нет.
🔖 Мнение автора: зеленый интеллигентный район, который знает вся страна. «Для себя» рассмотреть можно, если не смущают ж/д пути. Ну а интересные лоты «под аренду» — я описал выше.
Небольшой эксклюзив. Планировки тут: ссылка. Презентация проекта тут: ссылка.
.
А как вы относитесь к Сокольникам? Сами бы стали жить в этом районе? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#stone_сокольники
📍ЖК «Иртышский квартал», застройщик «ПИК+», полная отделка. Адрес: г. Москва, 2-й Иртышский проезд 6-8. Ключи до 06.2027
Документы уже загружены на наш дом рф, а значит старт продаж можно ожидать в любой день. Ну что же, давайте попробуем кратко «разобрать» эту площадку:
Небольшое лирическое отступление. Как быстро меняется Москва. Еще недавно практически вся стройка, которую я обвел на карте внизу — была одной огромной промзоной «Калошино», занимающая большую часть района «Гольяново», который 10 лет назад был известен тем, что попал на третью строчку в рейтинге самых опасных мест планеты. Выше в списке тогда оказались только квартал Столипиново в болгарском Пловдиве и столица Колумбии - Богота. Но не пугайтесь — это все в прошлом, теперь это достаточно спокойный развивающийся район, всего в 10 км от Кремля по-прямой.
Итак, что тут построит ПИК? «Комфорт+» класс, первая очередь — 7 корпусов, в т.ч. 43-х этажная башня с симпатичной архитектурой, которая, судя по рендерам, будет иметь панорамное остекленение. Все бы вроде ничего, но до метро «Черкизовская» не дойти. Точнее дойти, но идти придется больше 20 минут и новая станция метро «Гольяново» не спасает ситуацию. Ведь она еще дальше от ЖК и ближе к Гольяновскому пруду. Вот такие дела, проект симпатичный, но без пешей доступности до метро. Поэтому, думаю, ПИК-у тут просто необходимо «стартовать» по минимальному прайсу. Иначе может случиться как с «Открытым Парком» 2 года назад. Помните? Красному застройщику даже пришлось аннулировать брони и перезапускать проект ибо «стартанул» он очень дорого и популярностью не пользовался. Да, да, это так, а вы думали что на стартах ПИК-а всегда ажиотаж? Это не так, бывали и эпик фейлы.
Теперь о самой локации. Вы только посмотрите на карту внизу, сколько всего строится... Да, район в будущем преобразится. Но давайте будем честны и не строить радужных иллюзий. Все эти разговоры о магической силе красной ветке метро, которая по-волшебству повышает ликвидность объектов в Гольяново — увы, мало что стоят. Я вам даже больше того скажу: по моим наблюдениям, аренда в локации за последнее время даже немного просела. Вот такие дела. Но об этом и о других «нюансах» подробно напишу уже в полном «разборе» после старта продаж.
🔖 К чему я написал этот пост? Во-первых, что бы «подсветить» некоторые нюансы перед стартом и сам старт продаж. А во-вторых, если вы все делаете самостоятельно, рынок не особо знаете и за «подбором» не обращаетесь, то в моменте не спешите бронить. Сравните цены старта тут и цены старта в «Плеханова, 11». Так вот, оба проекта класса «комфорт+», но у последнего локация-то интересней. И если в «Иртышском квартале» цены будут процентов на 15-20 ниже, то можно и бронить, а потом думать. А если +- такие же, то увы, и думать тут нечего.
Ну а вы как считаете, может в ЖК «Иртышский квартал» есть мощный потенциал и я был не объективен? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#пик_иртышский
