11220
Канал подборщика Алексея: математика, модели, прогнозы, кейсы, "разборы" и скрытые закономерности 🤫 Связь со мной: @totemo
В мире происходят глобальные изменения. Это факт. При этом островком стабильности, несмотря ни на что, остаются ОАЭ и их флагман Дубай. Впрочем, чему тут удивляться, эмираты за последние несколько лет произвели тектонические усилия по укреплению и диверсификации экономики, перераспределению доходов в пользу несырьевого сектора и привлечению иностранных инвестиций. Отсюда и небывалый спрос на недвижимость, который в 2023 году побил все рекорды региона и очевидно продолжит расти и в 2024.
Рекомендуем вам канал НАРОДНЫЙ ДУБАЙ, созданный лицензированным брокером ОАЭ Валентином Куликовым.
Валентин переехал в Дубай почти два года назад. За это время он стал не только владельцем агентства Sunlocate Properties, но и одним из авторитетных брокеров Дубая, который помог многим клиентам купить недвижимость мечты либо продать её по выгодной цене. Экспертные материалы Валентина регулярно публикуются как в российских СМИ, таких как Investing, так и в арабских (Khaleej Times, Gulf News).
Все новости рынка недвижимости и не только, топовые предложения по новостройкам и вторичке Вы можете читать 👉🏻 здесь — и всё это в доступной подаче.
Читайте, подписывайтесь и узнавайте больше о Дубае и не только!
📍 В предыдущем посте я писал, что жду акции и скидки в конкретных переоцененных проектах. Точнее не просто жду, а шевелюсь и мониторю рынок. Ну а вы в комментариях просили, что бы я писал про кейсы или интересные проекты.
Делюсь — смотрите, что происходит с ценами в ЖК «Кутузовский Квартал» от ПИК. По некоторым лотам скидки достигают 15% и сейчас цены даже ниже, чем в октябре 2023.
Почему застройщик так снижает цены, ведь проект же интересный? Да, проект интересный — а вот продажи «встали», в декабре продано всего 6 квартир. Вот этим мне и нравится ПИК — если нет продаж, тут же снижает цены, потому как темпы для него важней, чем прибыль.
А вы видите коррекцию цен на рынке? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 ЖК «Плеханова, 11», застройщик ПИК, класс «комфорт +», полная отделка. Адрес: Москва, ул. Плеханова, 11. Метро + МЦК «Шоссе Энтузиастов» 10 -12 минут пешком, выдача ключей до 09.2026
Проект, который многие ждали и который, несомненно, стоит «разобрать» более подробно. Почему же покупатели и инвесторы ждали старт этого проекта? А все потому, что в районах Перово и Новогиреево – новостроек нет, т.е. в этой локации больше ничего не строится и это значит, что тут сформировался отложенный спрос.
Отложенный спрос, отложенный спрос – многие о нем пишут, но мне кажется, что не всем понятно, что это такое и как он формируется. Объясню: как правило, около 50% покупателей рассматривают покупку квартиры именно в своем районе, ну или в соседних, т.к. рядом друзья, родители, родственники и т.д. И если по каким-то причинам подходящий объект они не могут найти – то откладывают покупку. Покупку-то они откладывают, а вот желание купить квартиру подходящую под их параметры – остается. И часто бывает, что даже деньги есть, но не покупают, потому что подходящей квартиры нет. И это и есть отложенный спрос.
В общем, если кратко – отложенный спрос формируют ждуны – это те, кому надо, но не горит. И в этой формулировке «ждун» – нет ничего обидного, я сам такой, мне нужен конкретный лот в своем районе, но найти не могу, поэтому сижу вот… жду… 🙂 Причем заметьте – жду я конкретный лот, а не падение цен или апокалипсис на рынке недвижимости Москвы. Мне нужно решить жизненную потребность, для меня это важнее, чем точка входа. Вот такие вот дела…
С отложенным спросом разобрались, теперь о локации: Перово – это спальный район Москвы, пятую часть которого занимает промзона «Прожектор», которую постепенно будет осваивать ПИК и другие застройщики. Сам район мне нравится – очень много зелени, причем так много, что когда гуляешь летом – иногда не видно неба, видны только кроны деревьев. Ну и из плюсов также стоит отметить, что рядом Измайловский парк и локация недалеко от центра – всего 12 минут и вы уже на Третьяковской, что достаточно быстро.
Теперь о минусах: друзья, большая часть планировок – это жесть. 40-50 процентов квартирографии – просто неликвид: классические планировки с избыточной площадью, проходные кухни-гостиные, 7-8 метровые коридоры… Мда, ну и дела. Продолжу: район-то зеленый и тихий, но это пока. В будущем он будет практически полностью… снесен. Посмотрите на карту внизу, более двухсот домов попали в программу реновации. Это же сколько времени люди будут жить в постоянной стройке, лет 8-10? Впрочем, со временем, снос превратится в жирный плюс – ведь люди не хотят жить среди старых обшарпанных домов, люди хотят жить в красивом и современном районе.
Если смотрите «для себя»: если вас не пугают минусы жизни в стройке, то я бы рассмотрел. Все-таки большая часть района обжита и имеет всю инфраструктуру, в т.ч. неплохие школы. Из минусов, которые не описал выше, хочу обратить внимание на кол-во м/м в паркинге первой очереди – на 1,5 тыс квартир всего 199 машиномест. Явный дефицит, поэтому, думаю, будет оверпрайс, как в аренде, так и в продаже.
Если смотрите «под аренду»: студию в этом проекте сдадите тыс за 50 руб. И думаю, что ликвидность будет неплохой, ведь в проектах ближе к центру: Лефортово Парк, Символ и т.д. студии сдаются в аренду уже ближе к 60 тыс руб.
Если смотрите «под инвест»: Я бы оценивал цены «на ключах» в проекте так – процентов на 7-10 ниже, чем в ЖК «Красноказарменная, 15» и ЖК «Лефортово Парк». Давайте будем реалистами, никто не будет покупать квартиры в ЖК «Плеханова, 11» по таким же ценам, как и в проектах, которые ближе к центру.
🔖 Проект достаточно интересный, а вот текущие цены, считаю, что пока – нет. Ведь после «бурного» старта и повышения прайсов, практически всегда происходит откат. Такое же ценообразование я наблюдаю в ЖК «Кутузовский Квартал», где цены уже немного снизились.
.
А вы что думаете о ЖК «Плеханова, 11», бронировали тут квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
#плеханова_11
📍Сегодня с утра позвонил в ПИК. Решил разобраться в текущем ценообразовании застройщика при покупке в льготную ипотеку. Напомню, что с сегодняшнего дня, крупнейшие банки страны: ВТБ, СБЕР, Альфа — хотят получать комиссию 7,5 -11,5% от суммы кредита, просто за факт выдачи льготной ипотеки.
В общем, друзья, ситуация следующая: со СБЕР-ом по льготной ипо ПИК не сотрудничает. Если у вас одобрена ипотека ВТБ или Альфа — готовьтесь к удорожанию квартиры ≈ от 5%.
Удорожания квартиры не будет, если у вас одобрена ипотека в следующих банках: ДОМ РФ, БЖФ, Россельхозбанк, МКБ, Абсолют. 👀
.
🔖 Мнение автора: В общем, пока все не так уж и плохо, альтернативные банки без удорожания — есть. Правда, хочу отметить, что банки из второго пункта — чрезвычайно медленные и неудобные в работе.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Похоже, что рынок переуступок ожидают серьезные изменения. Вслед за СБЕР-ом, ВТБ официально объявил партнерам, что с 12 января приостанавливает заключение кредитных договоров в рамках программ с господдержкой по сделкам уступок прав требований у физ лица/ИП.
Иными словами, по льготным гос программам (семейная и IT-ипо) можно будет купить только у застройщика и только если последний будет платить комиссию банку за сам факт выдачи такого кредита.
Пока неизвестно, прекратят ли работу с переуступками другие банки. Впрочем, уже становится понятно, что продать переуступку — будет не просто. 👀
.
UPD: Ох, сколько же за последнее время, я отговорил людей от этой рискованной стратегии: купить на старте, потом продать по переуступке.
🔖 Мнение автора: вангую в 2024 году спокойные старты продаж (без ажиотажа) и расторжение договоров бронирования по некоторым «закрытым стартам», которые были в ноябре-декабре прошлого года.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
В выходные можно немного философии? О том, почему квартиры в Москве такие дорогие и никогда не дешевеют ✍️ #лучшеедвиж
30 лет назад, в субботу 24 июля 1993 года Центробанк объявил: с нуля часов 26 июля все бумажные деньги старого образца недействительны. Можно обменять их на новые, но не более 35 тыс. (в 2 раза меньше средней зарплаты по стране). Всё, что свыше, — сдадите на депозит в Сбербанк без права снятия. Инфляция в 1993 году составила 839%, так что деньги на депозитах моментально обесценились.
Это была уже третья грабительская денежная реформа за 50 лет. Думаете, четвертого раза в истории России уже не будет? Возможно. Но миллионы людей (особенно старшего поколения) всё помнят и не доверяют государству. Их решения и формируют спрос-предложение.
Альтернатива наличным? Перечислим, что думает о них обыватель:
— Вклады. Замораживались неоднократно под невыгодный процент. Обесценивались в пыль.
— Валюта. Купить ещё можно, но где хранить? И вообще, раньше за это была статья в Уголовном кодексе. Может ли она вернуться? Всё возможно.
— Акции. Могут быть национализированы в любой момент на невыгодных условиях, прецеденты были.
Остаётся недвижимость. Да, здесь тоже возможны сюрпризы, но рисков явно меньше.
Последствия?
— Чем нестабильнее времена, тем больше людей хотят сохранить сбережения в бетоне. Тем выше рост цен.
— Больше инвестиционных квартир — выше предложение квартир под аренду. Поэтому снимать жильё в Москве неправдоподобно выгодно.
— Парадокс, ипотека — единственный инструмент, который играет на обычного человека. 10-15 лет высокой инфляции — и твой ипотечный платёж превращается в мелочь. Поэтому россияне берут огромные суммы на 30 лет в надежде обмануть систему.
Квартира в России — больше, чем квартира. Поэтому у нас строят в 5-10 раз больше жилья на душу населения, чем в других странах восточной Европы. Поэтому низких цен мы не увидим ещё очень-очень долго.
📍 Видели, что происходит в ЖК «Матвеевский Парк» от ПИК? Во всех корпусах, за исключением № 13 — невозможно купить в льготную ипотеку. Это связано с тем, что проект находится в стадии РВЭ: получения разрешения на ввод в эксплуатацию. И поэтому, какое-то время, застройщик по льготным ипо-программам — продавать не может. А вот вы, по переуступке — продать квартиру в семейную и IT ипотеку квартиру вполне можете.
Т.е., иными словами, если вы раздумываете: продавать ваш лот сейчас или после получения ключей — я бы продавал сейчас. Тем более, что сейчас на рынке есть много покупателей, которые хотят успеть купить в льготную ипотеку до 11 января. Это связано с новыми условиями выдачи льготной ипотеки у СБЕР-а, к которым недавно присоединился ВТБ. Т.е., похоже, что и синий банк введет комиссию за выдачу гос ипотек с 12 января 2024 года. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 Вот это новость… В СБЕР-е меняются правила выдачи льготных ипотечных программ с 11 января 2024. Теперь застройщики будут платить комиссию банку — 7,5–11,5% от суммы выданного кредита.
Но это это еще не все, я только что позвонил в СБЕР, решил уточнить, как новые правила коснутся переуступок. Ответ от банка был таков: с 11 января 2024 переуступки в семейную и IT ипотеку купить будет невозможно. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Вчера вечером произошел старт продаж ЖК «Плеханова, 11» от застройщика ПИК, класс «комфорт +», полная отделка, ключи до 09.2026 Адрес: Москва, ул. Плеханова, 11, метро + МЦК «Шоссе Энтузианстов» 10-12 минут пешком.
На старте цены были такими:
Студии (19 м2) — 7,5 млн руб
2-ЕВРО (33 м2) — 10,8 млн руб
3-ЕВРО (50 м2) — 14,6 млн руб
4-ЕВРО (73 м2) — 21,7 млн руб
Давайте сначала прокомментирую цены: считаю, что на старте они были неплохие. Ранее для себя я решил, что если ПИК «выйдет» с аккуратным прайсом в этом проекте — значит он не верит в дальнейший рост рынка. Что вобщем-то и произошло: студии за 7,5 млн руб и ЕВРО-3 по 300 тыс руб/м2 с полной отделкой в комфорт+ классе — выглядели вполне. Ну и видимо поэтому, все самые интересные предложения — были забронированы буквально за 30 минут. А вы еще говорите, что денег у людей нет, кто будет этот бетон покупать… Застройщик дал интересный прайс — и все «смели» за 30 минут. Вот такие дела.
О проекте: Знаете, по-моему мнению не дотягивает этот проект до уровня « комфорт+». Да, есть балконы, улучшенная отделка, дизайнерское лобби, человеческая (горизонтальная) система отопления и увеличенная площадь остекления. Но фасады… — это же вырви глаз, без слез не взглянешь. Если сравнить с одноклассниками: с ЖК «Полар» и «Vangarden» — получился какой-то недокомфорт+. Да и тех балконов для кондиционеров нет… В общем, как-то странно, такое ощущение, что текущий проект — какая-то экспериментальная серия или ПИК решил жестко экономить...
🔖 Мнение автора: полный «разбор» локации сделаю в одном из следующих постов. Сейчас же хочу написать, что цены на старте не выглядели запредельными, а под аренду проект вполне подходит: 10 мин пешком до метро через сквер с прудом, а до «Третьяковской» — 12 минут на подземке.
.
А что вы сами думаете о проекте и о стартовых ценах? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткий_разбор_плеханова
📍Друзья, в свете последних событий — временно отменяю проведение консультаций, до 23.12.2023 работаю только с "подборами под ключ", т.к. хороших вариантов мало — но они все-таки есть и их стоит рассмотреть. Все делаю оперативно, т.к. годами описывал и мониторил локации, а так же строил стратегии в разных районах Москвы.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#краткие_заметки
📍Ну ничего себе новость опубликовал Мухин. Я очень удивился. Мы все ждали вторую очередь ЖК «Матвеевский Парк»…. а ее похоже что не будет 🤷. Вместо ПИК-коробочек в следующей фазе Матвеевского кластера будет построен ... ЖК «Vangarden» — более дорогой проект.
Что это значит? А скорее всего то, что недорогих цен на старте мы не увидим. Ну и те, кто покупал в «Матвеевском Парке» — точно не прогадали ибо конкурентов будет мало, да и первые корпуса ближе всего к метро, что оценят арендаторы. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 Стартуют закрытые продажи в ЖК «Аквилон SIGNAL», адрес: Москва, Сигнальный проезд, 12. ТПУ «Владыкино» — 3 минут пешком, можно выбрать между отделкой вайтбокс или сервисными апартаментами с полной начинкой.
Да, место треш, под окнами все ужасы нашего города: c трех сторон ЛЭП, 6-ти полосная скоростная магистраль, ж/д пути и мусороперерабатывающий завод. Но этим нас не напугать ибо все имеет свою цену, да и центр с Ботаническим садом близко: до «Тверской» 17 минут на метро, а до парка 12 минут пешком.
А вот к цене, да еще и на «закрытом» старте продаж — очень много вопросов: прайс на студии начинается от 6,2 млн руб за 25 м2 с отделкой вайтбокс. Не могу представить, кого она заинтересует на этапе котлована по такой цене. Ждать года 3, прайс «на ключах» вряд ли будет дороже соседнего ЖК «Сигнальный, 16». Рядом готовый апарт-комплекс «Легендарный квартал», где студию на «вторичке» можно купить за 6,5 млн руб.
🔖 Мнение автора: В общем, сомнительный прайс, думаю что покупателей на старте будет мало. Ну и я не считаю, что застройщик тут «удачно воткнул лопату». Конкуренция на районе все-таки избыточна, а на соседнем участке в будущем появится еще один апарт-комплекс.
UPD: если смотрите апартаменты «под аренду», то ЖК «Большая Академическая 85» — гораздо более интересней: есть отделка, цена ниже, а аренда будет даже немного выше, т.к. этот проект имеет более выигрышное стратегическое расположение. В канале есть «разбор» этого проекта.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#закрытый_старт_продаж
📍Читали новость? Минфин, подготовил и внес в правительство проект: сократить тело кредита по программе «Льготная ипотека» — до 6 млн, повысить минимальный первоначальный взнос до 30% и ввести лимит — одна льготная ипотека в одни руки.
«Молодцы», что тут сказать. До Нового Года осталось 25 дней. Ох, что сейчас будет... 😔
.
Статья на Интерфакс: 🔗 ссылка
.
UPD: Честно говоря, я думаю, что лимит точно могут «cрезать», ибо он удивительным образом коррелирует с величиной среднего ипо-кредита на «вторичке». Т.е. эта та сумма, которая необходима для улучшения жилищных условий.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#срочная_новость
📍 ЖК «Барклая, 6», застройщик ПИК, адрес: Москва, ул. Барклая, 6. Комфорт-класс, ключи до: 05.2024-09.2025, отделка: полная + вайтбокс. 10 мин пешком до станций метро: «Багратионовская», «Парк Победы», «Фили».
Где обычно строит ПИК? В «промках» рядом с метро. И этот проект не исключение. Площадка находится в границах промзоны «Западный порт» с шикарной транспортной доступностью — в пешей две ветки метро, аэроэкспресс и МЦД.
Текущие цены от:
Студии (26 м2) — 13 млн руб
2-ЕВРО (38 м2) —16 млн руб
3-ЕВРО (56 м2) — 21 млн руб
Знаете, читал много негативных отзывов об этом проекте: пробки на дорогах, сомнительный контингент на улицах и т.д. Люди просто оценивают локацию традиционно и субъективно, на уровне «нравится — не нравится». Но все-таки объективная оценка гораздо важнее. А критерии объективной оценки — это перспективы локации, транспортная доступность, стоимость конкретных лотов и нюансы квартирографии на районе. Итак, давайте попробуем «разобрать» этот ЖК:
Проект расположен в ЗАО, рядом с центром и всего в 2-х км от ТТК. 20 минут пешком до Филевского парка с набережной Москвы реки и Поклонной горы. На метро все близко: 8 мин до Москва-Сити, 7 минут до штаб-квартиры Сбер-а на Кутузовском, 8 минут до МГУ, 10 минут до Кремля. Вот такие дела, если нет нужды часто ездить за город, то тут машина не нужна вообще.
Локация будет развиваться: многострадальный «Горбушкин Двор» рано или поздно снесут и застроят, рядом Ташир возведет местную доминанту — ТПУ «Парк Победы» аж об 300 метров высотой. В общем, считаю, что перспективы у локации есть и она со временем кардинально преобразится. Ну а то, что будет построено — отмечу на карте внизу.
Если вы смотрите «под аренду»: Думаю, что аренда тут будет дорогой. Дороже чем в соседнем ЖК «Западный Порт» ибо он отрезан от цивилизации и не имеет такой транспортной доступности. Ну и будет чуть дешевле чем в ЖК «Match Point».
Почему я сравнил «Барклая, 6» с последним ЖК, ведь он является бизнес-классом? А потому, что «Match Point» явный заложник своих планировок. У этого ЖК провальная модель — огромные студии, которые нужно как-то окупать арендодателям. Вот только в глазах арендаторов — эти студии являются просто студиями с одним окном и за избыточную площадь не все готовы переплачивать. В общем, важнее ликвидность, а она будет явно выше в ЖК «Барклая, 6» и студию в этом проекте вы достаточно быстро сдадите за 65-70 тыс руб.
Если вы смотрите «под инвест»: Смотрите студии по переуступкам, у застройщика они дорогие, т.к. их мало. Не так давно видел студию около 12 млн руб с ключами в начале следующего года (но она быстро «ушла») — считаю это прайс неплохим. Ну и в проекте интересны крупные форматы: с правильными планировками и без избыточной площади —альтернатив на районе нет от слова «совсем».
Если вы смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если вам важна близость к центру и хорошая транспортная доступность. Локация со временем преобразится, с годами реализуются все проекты и тут получится симпатичный район бизнес-премиум класса недалеко от центра и с ПИК-овскими коробочками внутри.
🔖 Мнение автора: проект и локация на перспективу, на районе наблюдается дефицит некоторых типов планировок, а со сдачей в аренду проблем не будет вообще.
.
А что вы думаете о проекте? Считаете ли локацию перспективной? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#барклая_6
📍 ЖК «D’ORO MILLE», застройщик IQ Estate, адрес: Москва, 1-й Можайский тупик, 8Ас1. Апартаменты, вайт-бокс, премиум-класс. Ключи до 12.2026. 8 минут пешком до 3-х веток метро «Киевская».
Знаете, я подумал, что в канале так же стоит публиковать «разборы» проектов и в высокобюджетном сегменте. А почему бы и нет? Бюджеты у всех разные, вводные и цели тоже. Мне, например, не раз писали: ипотеку не хочу, могу платить 1-2 млн руб в месяц, т.е. смотрю в сторону программ рассрочки, на какие проекты стоит обратить внимание?
Итак, начну. Друзья, ЖК находится в престижном районе Дорогомилово, причем внутри ТТК и в глубине кварталов, где уже тихо и не слышно шума Кутузовского проспекта. Рядом Дорогомиловский рынок, ТЦ «Европейский» и «Киевский», зеленые скверы, набережная Тараса Шевченко с мостом Багратиона, по которому можно дойти до Москва-Сити пешком. Это такой маленький и уютный район из которого местные жители никуда не хотят переезжать. И специфика этого района-полуострова такова, что в сегменте нового жилья тут два основных нюанса:
Первый нюанс: арендных квартир в новых домах практически нет. Ну или совсем нет, на весь район предлагается в аренду всего одна студия за 200 тыс руб., которой явно требуется хоумстейджинг.
Второй нюанс: Квартирография проектов, которые проектировали тут ранее — это «аэродромы», да простят меня сторонники просторных квартир. Да, в них просторно, но и абсолютная цена «кусается». Пример: 3-К квартиры, которые сейчас продаются на полуострове, имеют площади 110-170 м2 и… стоят 115-170 млн руб.
Вот поэтому из-за этих нюансов я и решил «разобрать» ЖК «D’ORO MILLE».
Текущие цены в проекте от:
- Студия (30 м2) — 29 млн руб
- ЕВРО-2 (41 м2) — 36 млн руб
- ЕВРО-3 (80 м2) — 61 млн руб
Если вы смотрите «для себя»: Знаете, я считаю, что проект рассмотреть вполне стоит. Да, это апартаменты, но в этой ценовой категории это не так важно, ибо они не будут являться единственным жильем. Важнее налог, но он тут, думаю, что будет минимальным. Место неплохое, шума Кутузовского не слышно, есть рассрочка. Да и саму локацию, со временем, ждут кардинальные изменения: автокомбинат рядом — снесут, на соседнем участке возведут БЦ, на месте Киевского грузового двора — появится общественная застройка ну и часть Бережковской набережной уже попала в программу КРТ. В общем, локация и сейчас неплоха, а в будущем будет только лучше.
Если вы смотрите «под аренду»:
Знаете, скажу честно, вариант не самый лучший в плане доходности, но рассмотреть, возможно и стоит. Ибо на полуострове, как я написал выше, наблюдается явный дефицит нового арендного жилья, так что ликвидность скорее всего будет неплохой.
🔖 Мнение автора: площадка достаточно интересная, проект богат, на районе в сегменте небольших евро-форматов конкурентов нет от слова совсем.
.
А что вы думаете о проекте, хотели бы сами жить в этом районе? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#D_ORO_MILLE
📍Решил вот купить дачу. Не то что бы очень нужна, просто так получилось, обстоятельства такие. Дети подрастают, отдых на море дорожает, вот недавно насчитали стоимость путевки почти 600 тыс руб на четверых: мама, папа и двое детей. А помню времена, когда отдых на море обходился в 84 тыс руб и это в новом 5-ти звездочном отеле.
В общем, я подумал — может как-то уменьшить расходы, пусть на даче семья отдыхает, хотя бы весну-лето. Полез, значит, выбирать объекты, рассматриваю только Волоколамку и Новую Ригу… И знаете, я очень удивился — до 8 млн руб выбор не богат, точнее его практически нет. Моего бюджета не хватает на новый нормальный симпатичный домик. Скрин ниже.
И что-то я задумался: кто-то считает, что «будка» ну или небольшая студия рядом с метро за 8 млн руб — это очень дорого. Друзья, а что дешевле на рынке и какие альтернативы? Ведь даже небольшую новую дачу недалеко от Москвы не купить за эти деньги. Может, на самом деле, 8 млн руб для студии с ремонтом в Москве — справедливая цена? Как вы считаете? Ведь если жить на даче, а не в своей студии у метро, то придется ежедневно тратить на дорогу около 3-х часов. Хммм… Если вы даже молодые и активные на сколько вас хватит?
Ну и еще. Да, да, я помню цены на однокомнатные квартиры у метро в Москве по 5-6 млн руб. Так к чему это я? А к тому, что я вычеркнул для себя цены из прошлого: как на путевки, так и на квартиры. Маловероятно что к ним вернемся, поэтому не вижу никакого смысла по ним вздыхать 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍А помните ипотечный кризис в США, который случился в 2007 году? Тогда заокеанский ипотечный пузырь оглушительно лопнул и просто обрушил цены на недвижимость.
О пузыре на рынке недвижимости РФ говорят уже не первый год. Может ли у нас повториться подобный сценарий, как в США? Ведь впереди нас ждет полная отмена ипотеки с гос поддержкой, которая действует до июля 2024.
Знаете, думаю, что и да и нет. И сейчас постараюсь объяснить, почему так считаю. Давайте сначала разберемся в признаках надувания пузыря на рынке: это ажиотажный спрос и необоснованный рост цен. Когда пузырь сдувается? Когда перестают покупать. Когда пузырь на рынке недвижимости лопается? Когда банкам массово возвращают залоговые квартиры, из-за невозможности или нежелания платить ипо-кредиты.
Что происходило в США за несколько лет до кризиса? Ключевая ставка находилась на минимальных уровнях, а ипотека была сверхдоступна. Цены на недвижимость за океаном — ежемесячно увеличивались и инвесторы покупали по несколько объектов, в надежде перепродать с выгодой.
А потом случилось вот что: ФРС повышает ключевую ставку практически в 5 раз и ипотека у большинства инвесторов — становятся обузой. Ведь ежемесячные ипо-платежи у них растут и причем очень сильно, т.к. в США есть ипотека с плавающей ставкой — это когда первые 1-2-3 года вы платите льготный процент, который потом пересматривается в зависимости от внешних факторов. Из-за этой ситуации, неплатежеспособные инвесторы, перестают платить по кредитам, а банки забирают недвижимость и пытаются продать ее самостоятельно, правда покупателей на рынке нет, т.к. ипотека для большинства — уже недоступна.
На рынок выходит огромное количество залоговых квартир и это количество растет, ведь оставшаяся часть инвесторов, даже платежеспособных, берут калькуляторы и понимают, что им выгодней вернуть недвижимость банку, а не надеяться на перепродажу. В общем все летит в тартарары, цены резко снижаются, а ипотечный пузырь — лопается.
Что происходит у нас? У льготных ипотек нет плавающих ставок. Ставка фиксированна на весь срок и заемщику сюрпризов не преподнесет. Т.е. возвращать квартиру банку — нет никакого резона. Да и зарплаты в РФ, последнее время, растут беспрецедентными темпами — а значит люди могут платить по кредитам.
🔖 Мнение автора: никакого массового обвала рынка я не жду, а вот падеж цен, в конкретных переоцененных комплексах — очень даже допускаю и надеюсь на это, т.к. нужно постоянно покупать, ведь в «подборах» я сижу каждый день по 8-9 часов без выходных уже несколько лет.
А вы как считаете, произойдет обрушение рынка недвижимости, после отмены ипотеки с гос поддержкой? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍А вы заметили, что сегодня что у ПИК-а, в некоторых проектах — появился кэшбек 7%? И кэшбэк не совсем обычный. Он распространяется в т.ч. на покупку за наличные.
Объясню на примере: стоимость квартиры 18,4 млн руб. Вы оплачиваете целиком эту сумму и в течение месяца, после регистрации ДДУ, вам на карту возвращается 7% от стоимости квартиры или ≈ 1,3 млн руб. Т.е. в итоге, квартира вам обойдется в 17,1 млн руб
🔖 Мнение автора: Хммм… Неплохая скрытая скидка за кэш. Жаль, что в ипо по гос программам, этот кэшбэк уже не так интересен, из-за наценки на стоимость квартиры.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 В комментариях к предыдущему посту была интересная дискуссия. Суть ее сводилась к тому, что в новостройках от 30 до 50 процентов квартир покупают инвесторы. И именно они «разгоняют» цены на квартиры. Под инвесторами, я так понимаю, подразумевали тех, кто работает с краткосрочной стратегией: купил дешевле, продал дороже.
Давайте посчитаем, каков процент рынка у таких инвесторов и могут ли они двигать рынок? Заходим на ЦИАН и видим, что в пределах МКАД в новостройках продаются 39 тыс квартир. В том числе 3,6 тыс лотов по переуступкам.
Теперь отнимаем от кол-ва переуступок процентов 5-6 — это фейки или «фонари», эти объявления созданы для сбора лидов, что бы потом долбить вас звонками с утра и до вечера, предлагая «бесплатный подбор новостроек» от ф@г знает кого и вообще непонятно, почему ему можно доверять и говорить сколько у вас денег. Ну или просто продать ваш номер тел и вам будут звонить не только «подборщики», но и монтажники окон, отделочники квартир и т.д. — мне такие тоже звонят.
Теперь еще раз от общего кол-ва переуступок отнимем процентов 5-6 — это дубли. Т.е. одну квартиру часто продают несколько агентств недвижимости. Совершенно не понимаю такой подход к продаже, но суть не в подходе, а в том, что на рынке дубли — это факт.
Что у нас остается? Около 3,2 тыс переуступок и квартир с ключами в сданных домах. Давайте еще отнимем 100-200 лотов, ведь можно допустить, что человек не покупал для перепродажи, просто у него изменились жизненные планы.
Что имеем в сухом остатке? 3 тыс квартир под перепродажу, что составляет около 8% от всего первичного рынка. Добавим теперь 2% — это те, кто пока не продают. И получим итоговое значение: на рынке «первички» около 10% спекулятивных квартир.
🔖 Мнение автора: 3 тыс спекулятивных квартир — много это или мало? Знаете, когда я начинал писать этот пост, я был уверен, что таких квартир гораздо меньше, не более 5-6% от всего рынка. Хммм… сам для себя сделал интересные выводы. В общем, соглашаюсь с некоторыми комментариями в предыдущем посте: да, такие инвесторы могут влиять на рынок, особенно на старты продаж.
.
А вы как считаете? Разгоняют ли цены инвесторы и влияют ли они на рынок? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Интересную точку зрения опубликовал ТГ канал «Движ про недвиж». Знаете, а у меня тоже есть Советский вклад. Мне его оформила прабабушка, когда продала свой дом. Положила на вклад 1500 рублей и эта сумма раньше считалось неплохими деньгами, ведь средняя зарплата в СССР была 220 руб.
По мнению прабабушки эти деньги должны были накапливаться и после моего совершеннолетия стать моим стартовым капиталом. Но что-то пошло не так и эти деньги превратились в пыль. И знаете, что у меня осталось с Советских времен? Недвижимость, которая никуда не делась, находится на том же месте, а аренду присылает регулярно, в отличии от процентов по Советскому вкладу.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 Вот и наступил январь — первый месяц нового 2024 года, поэтому публикую традиционный пост о рынке аренды Москвы и Московской области.
Спойлер: пока Набиуллина душит ипотеку….— в Москве заканчиваются арендные квартиры. Ну а как иначе, ведь людям где-то нужно жить, а купить квартиру становится все сложнее.
Ну и честно говоря, за всю историю своих наблюдений, я такого еще не видел — на 13-ти миллионный мегаполис предлагается в аренду менее 10 тыс квартир. Это очень мало, на рынке явный дефицит арендного жилья. И похоже, что дефицит — все-таки долгосрочный тренд и я сейчас объясню, почему.
Смотрите: сейчас в продаже на ЦИАН-е всего 2,6 тыс квартир с ремонтом в новых домах внутри МКАД. Предложения в старых домах я учитывать не буду, т.к. лотов от инвесторов в этом сегменте точно нет, тут люди просто решают свои жилищные вопросы. Теперь, если даже предположить, что все квартиры и апартаменты из первого пункта «выйдут» на рынок аренды — ситуацию это вряд ли изменит, т.к. этот объем незначителен. Иными словами: 12-13 тыс арендных квартир — это тоже мало, например, прошлым летом в Москве, предлагалось в аренду 15-19 тыс квартир.
🔖 Ну что, друзья, оставляю свой прогноз неизменным: весной я ожидаю дальнейший рост арендных ставок. Ведь предложение находится на исторических минимумах, а спрос судя по всему — будет нарастать 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Похоже, что эпоха хрущевок нашего времени (ПИК-коробочки) — уходит, чему, честно говоря, я даже рад. Посмотрите, какой симпатичный корпус застройщик вывел в продажу в проекте «Бусиновский парк». Тут и террасы, панорамное остекленение, красивые фасады, улучшенная отделка, интересные планировки — есть ЕВРО-2 аж с 6-ю окнами. Мне нравится…
Корпус бронируют активно, все самые недорогие лоты опять в статусе «забронировано».
Текущие цены от:
Студии (20 м2) — 6,5 млн руб
ЕВРО-2 (37 м2) —10,5 млн руб
ЕВРО-3 (52 м2) — 13,4 млн руб
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
На юго-востоке Москвы сейчас идет большая стройка. Здесь находится портовая территория бывшей промки – самая крупная в Москве – Южный порт. И ее в ближайшее десятилетие масштабно перестроят. Пока еще в этом месте царит портовая романтика, но скоро будет город-сад. И прямо у воды. Потому что здесь одна их немногих прибрежных территорий, которая не отделена от Москва-реки автомагистралью. Словом, тапочковая доступность до реки.
О том, как именно меняется эта часть Москвы рассказывает канал Южный порт.Развитие. Здесь есть и история локации, и ее современные реалии (масштабное строительство, мы помним), и планы на будущее.
Навскидку: на территории построят около 1,5 миллионов квадратов недвижимости. Первые два жилых комплекса уже строятся. Причем совсем у воды: обещают шикарные виды, которые никто не перекроет. А остальные скоро подтянутся, территория огромная – 644 га, набережная – самая длинная в москве – 13 км, инфраструктура – соответствует.
В целом интересно будет наблюдать над тем, как развивается эта территория и станет ли она третьим центром, как сейчас планируется.
.
Канал Южный порт.Развитие
.
#PR
📍 Стартуют закрытые продажи в ЖК «Level Звенигородская», застройщик «Level», адрес: Москва, 3-й Силикатный проезд, вл.6. БКЛ «Народного ополчения» + МЦК «Хорошево» — 18 минут пешком. Комфорт+ класс, квартиры с вайтбоксом и без, ключи до конца 2027 года.
Сейчас выведены в продажу верхние этажи, текущие цены от:
Студии (18,4 м2) — 10,4 млн руб
2-ЕВРО (36,9 м2) — 16 млн руб
3-ЕВРО (53,8 м2) — 20,1 млн руб
Знаю, что этот проект другие ТГ каналы разнесли в «пух и прах». Чужое мнение я уважаю, но это не значит, что его поддерживаю. Тем более что у меня есть собственная точка зрения на этот комплекс:
Я бы не сказал, что цены на старте такие же, как у конкурентов. Смотрите: ЖК «Freedom» — да, в продаже есть студия с ремонтом за 11 млн руб. Но, в нагрузку вы приобретете прописанного человека, которого нужно выселять по суду и обременение от малоизвестного банка. Такое не рассматриваете? Вот и я тоже. Далее студии-переуступки в «Level Причальный» стартуют от 11,5 млн руб. Друзья, так это же корпус «Восток» — а он имеет одну особенность. Из-за перепада высот участка, в студиях на низких этажах — солнца не будет…. никогда. Вам такое нужно? Мне лично не надо даже за 10 млн руб. Что я этим хочу сказать? А то, что в локации, в сегменте студий, цены на более-менее ликвидные варианты стартуют от 13,5 млн руб.
С ценами вроде разобрались. Продолжу. Знаете, что мне совершенно не нравится в проекте? Точнее не в проекте, а в локации? Планы города. Увы, у участка, где будет построен «Level Звенигородская» — есть нюанс. Жирный такой, который обязательно нужно «подсветить». И … это новое строительство улично-дорожной сети. Со временем 3-ий Силикатный проезд превратится … нет, не в бабочку. А в новый путепровод, плавно переходящий в мост (в ген плане Москвы он давно уже есть). Что это значит? А это значит бессветофорное движение на этом участке и постоянный гул от проезжающих автомобилей, какофонию которых дополнит полноценное Шелепихинское шоссе, которое сейчас тихое и спокойное. Вот такой вот жирный нюанс. Впрочем, в будущем локацию ждут и пряники — т.к. соединят Карамышевскую и Шелепихинскую набережные по которым можно будет дойти аж до Краснопресненской набережной и Нового Арбата.
Не устали еще читать? Продолжаю
Да, метро пока не в пешей доступности, но ситуация в корне изменится после ввода станции «Звенигородская», она рядом, пешком 10-12 минут. Ну и плюс этой ветки в том, что через 1-у остановку вы в «Москва-Сити», а минус в том, что дальше в центр — только с пересадками ибо «Москва-Сити» — конечная станция.
Если вы смотрите «для себя»: знаете, я бы в проекте рассматривал только студии. Все-таки участок маловат, семейным будет не совсем удобно, считаю что в этом плане ЖК «Сердце Столицы» гораздо комфортней — есть где погулять с коляской.
Если вы смотрите «под аренду»: не стоит забывать о соседнем участке — Силикатный проезд, 9, где Level возведет офисный комплекс из трех башен, этажностью от 11 до 39. Так что с арендаторами проблем не будет, да и «Моска-Сити» недалеко. Стоит ли тут сейчас покупать под аренду? Я считаю, что нет, хоть аренда и будет достаточно высокой: студию вы сдадите тыс за 60-70 руб из-за развития локации. Почему не стоит? А потому, что до ключей далеко, а доходность на вложенный капитал «съедает» стоимость ремонта. Я, честно говоря, не поленился и посчитал общую доходность с ипо-плечом. Она у меня составила 15% годовых, что в общем-то мало, ведь пока на рынке есть и более интересные варианты с 20+ процентной общей доходностью.
🔖 Мнение автора: Под аренду проект пока не подходит, а краткосрочного «инвеста» — не наблюдается. А вот если смотрите «для себя», я бы рассмотрел студии в этом комплексе.
.
А что вы думаете о проекте и о локации? Стали бы сами жить в «Большом Сити»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#левел_звенигородская
📍 Процесс запущен — вчера Минфин опубликовал постановление: гос ипотеку плавно пускают под нож. Ссылка Новый лимит по этой программе уменьшен с 12 до 6 млн руб. Какие последствия ждут рынок недвижимости Москвы, ведь с таким бюджетом можно купить разве только ПИК-студию? Давайте попробуем разобраться.
Забегая вперед, хочу сказать, что ипотека с гос поддержкой — все равно не жилец. Судя по риторике правительства, ее не будут продлять после июля 2024. На рынке останутся только адресные программы — например: семейная и IT.
Ну и добавлю вводных: с января по октябрь 2023 в Москве было выдано 52 тыс льготных кредитов на новостройки, в т.ч. 24 тыс — по программе «ипотека с гос поддержкой".
Иными словами, получается, что в Москве объем рынка льготки «скукожится» где-то наполовину, что повлечет за собой сокращение количества сделок. Как на это отреагируют цены на новостройки? Думаю, что возможен такой вариант развития событий:
- С рынка, в ближайшее время, сметут недорогие студии с ремонтом. Ждать падения цен покупатели не будут. Им важнее размер комфортного ипо-платежа.
- Застройщики старты продаж без РнС поставят на паузу. Ведь в условиях турбулентности и неопределенности — лучше ничего не делать, чем делать ничего.
- Цены на новостройки, которые сейчас в продаже — ждет коррекция. Мы же видели бурный рост последний месяц-два. Так вот, думаю, что будет плавный откат к уровням этого лета.
- Если вы ждете обвала цен до уровней 2020 года, то должен вас разочаровать — его не будет. Обвалиться ценам — банки не дадут, ибо эскроу и проектное финансирование. Банки, совместно с застройщиками, скорее создадут дефицит на рынке и не будут выводить новые очереди в продажу, чем допустят обвала цен.
🔖 В общем, свое мнение я написал выше: рынок ждут непростые времена, нужно тщательно выбирать объекты и все просчитывать. Обвала цен я не жду, а если у вас есть своя точка зрения — было бы интересно ее услышать. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍 ЖК «Второй Нагатинский», застройщик ПИК, адрес: Москва, Второй Нагатинский проезд, 2. Комфорт-класс, полная отделка, ключи: 2023-06.2025. Метро: «Нагатинская», «Коломенская» — 15-20 мин пешком.
Заметил, что в канале нет полноценного «разбора» ЖК «Второй Нагатинский». Виноват, срочно исправляю это досадное недоразумение.
Текущие цены от:
Студии (20 м2) — 8,5 млн руб
ЕВРО-2 (33 м2) —12,3 млн руб
ЕВРО-3 (46 м2) —16,3 млн руб
Проект рядом с центром, до Кремля — 13 минут на метро, до офисного кластера на Варшавском шоссе можно дойти пешком, до офисного кластера на Павелецкой — 10 минут на метро. Очень неплохо, не так ли? Правда, плюсы транспортной доступности частично перечеркивает время в пути — от комплекса до подземки: либо пешком минут 15-20, либо трамваем минут 5-6. Впрочем, трамваи ходят часто, каждые 5 минут, а остановка рядом.
Продолжу. Сейчас эта часть локации выглядит как промзонисто-гаражная, но места тут не дикие — вся инфраструктура района Нагатино-Садовники в пешей доступности. Так же стоит отметить, что рядом новый парк «Жужа», набережная Москвы-реки и сквер Ветеранов, а чуть подальше парки Лужкова и Коломенское — т.е. выйти и погулять есть где. Ну а кладбищ, Ж/Д и шумных автомагистралей рядом с комплексом — нет.
Теперь о перспективах, а они тут есть:
Полоска с гаражами вдоль комплекса идет под снос, улицу расширят и озеленят: Ссылка. Правда, произойдет это только в 2028 году, когда ПИК достроит последнюю очередь ЖК «Второй Нагатинский»: Ссылка И участок «промки», рядом с проектом — попал в КРТ. Кто не знает, КРТ — это программа комплексного развития территорий г. Москвы, когда старый хлам сносят и строят новые объекты. В общем, все отмечу на карте внизу.
Если вы смотрите «под аренду»: Знаете, считаю, что с арендой тут все будет неплохо. Рядом офисные кластеры, центр Москвы, учебные корпуса ВУЗ-ов: РАНХиГС, МИГУиП, МФЮА, МГПУ и т.д. Студию в этом проекте вы сдадите тыс за 55-60 руб. Да, аренда тут не будет дешевой, даже с учетом удаленности от метро, т.к. выбирать не из чего, а в соседних проектах бизнес-класса она будет еще дороже.
Если вы смотрите «для себя»: Вполне неплохой проект рядом с центром. И пусть вас не смущает гаражно-совковое наследие — от него, со временем, не останется и следа. Одна остановка на метро — и вы уже в парке «Остров мечты» с пляжными зонами, где новостройки стоят уже совсем других денег, ну или 3-4 станции и вы уже у Кремля или на Павелецкой. Я бы, честно говоря, комплекс рассмотрел, если мне была бы важна близость к центру.
🔖 Мнение автора: почему-то все обращают внимание, что до метро «Нагатинская» далеко и идти неудобно. А вот про доступность к метро «Коломенское» — не говорят, хотя до этой станции пешком около 15 минут. Поэтому, считаю, что проект рассматривать стоит и пешая доступность до подземки есть.
.
А что вы думаете о проекте? Купили бы тут квартиру под аренду или для себя? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#второй_нагатинский
📍 ЖК «N'ICE LOFT», застройщик Coldy, адрес: Москва, Автомобильный проезд, 4. Бизнес-класс, апартаменты с отделкой и без отделки. МЦД «Калитники» 8 мин пешком. Ключи до 9.2024
В одном из предыдущих постов я делал «разбор» самых дешевых апартов Москвы в пределах МКАД и писал о том, почему не стоит их бояться. Ну что же, продолжу традицию делиться интересными наблюдениями на этом рынке и сделаю «разбор» ЖК N'ICE LOFT, ведь это самые бюджетные апартаменты в пределах ТТК.
Текущие цены от:
- Студии (17 м2) — 5,9 млн руб
- ЕВРО-2 (36 м2) — 11,5 млн руб
- ЕВРО-3 (76 м2) —22,8 млн руб
Проект расположен очень близко к центру, практически у границы Таганского района, который входит в ЦАО. Ключи уже скоро и это не редевелопмент, а «правильный» апарт-комплекс, который возводился через этап котлована и с разрешением на строительство. С одной стороны может показаться, что цена студий достаточно интересна, ведь сам проект богат и имеет в своем составе физкультурный центр и ледовую арену. Но не торопитесь делать выводы, ниже я процитирую краткий и емкий по содержанию отзыв о локации:
«Симпатичная архитектура комплекса, много стекла и натурального камня, настоящая классика модернизма. Локация по-настоящему внушает ужас. Мало того, что от метро Волгоградский проспект комплекс отрезан нескончаемой "промкой", через которую невозможен сквозной проход, и железной дорогой, насчитывающей от 4 до 17 линий, идущих параллельно, так комплекс прямо граничит со строящимся мусорным кластером. Чуть не забыла, изюминка проекта - кладбище через дорогу.»
Вот такие дела, можно ставить на проекте крест? Я считаю, что нет. Рассматривать проект стоит, в будущем он даже составит конкуренцию ЖК «HighWay» от Гранель и сейчас объясню почему:
Первое и пожалуй самое важное: В будущем, дойти до метро «Волгоградский проспект» можно будет минут за 12, а сам путь будет вполне комфортным, ведь Скотопрогонную улицу продлят. Ссылка Ну и комплекс получит неплохую транспортную доступность: 6 минут на метро и вы уже на «Таганской», 9 минут и вы уже на станции «Китай-город» и можете дойти до Красной площади или погулять в парке «Зарядье».
Второе: Практически вся промзона — идет под снос, ибо она попала в программу комплексного развития территорий. Ссылка Жилья в рамках КРТ — не предусмотрено, построят новый офисно-общественный кластер. Ну и сотрудники этого кластера и будут целевой аудиторией этого проекта.
Третье: Бойня — это несостоявшийся мусорный полигон, он построен в 2019 году, но так и не заработал. Впрочем, планов сноса строений на этом участке нет.
Вот такие дела, поэтому выше я и написал, что студии в этом проекте в будущем составят конкуренцию ЖК «HighWay» от Гранель, ведь N'ICE LOFT расположен всего в 800-та метрах.
Если вы смотрите «под аренду»: первое время, без пешей доступности до подземки, аренда тут вряд-ли будет дорогой. Но локацию ждет бурное развитие, да и рядом COLDY построит свой 100 метровый офисник — N’ICE TOWER, так что я не удивлюсь, если студию в этом проекте вы сдадите тыс за 60-65 руб.
Если вы смотрите «под инвест»: вдолгую, думаю, что он будет. Примерная стратегия такая — купить ликвидный лот, пока сдавать в аренду, а когда локация преобразится — продать. Ну и если честно, этот проект я еще не просчитывал — не успеваю. Сейчас 99% рабочего времени занят тем, что рассчитываю стратегии с ипо-плечами и с льготной ипотекой — они показывают неплохую доходность, а где-то даже очень неплохую. В общем, как будет время — обязательно «погружусь» и напишу отдельный пост.
Если вы смотрите «для себя»: Знаете, я бы не купил. В промке, без инфраструктуры, хоть и близко к центру — жить не хочется от слова «совсем». Впрочем, это субъективное мнение семейного человека.
🔖 Мнение автора: Крест на проекте ставить не стоит, локацию ждет бурное развитие, проект богат, а ключи уже скоро.
.
А что вы думаете о локации? «Выстрелит» она со временем или нет? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#найс_лофт
📍Наступил декабрь, поэтому публикую традиционный пост о рынке аренды Москвы и Московской области.
По всем законам рынка, конец осени и начало зимы — это затишье и количество свободных арендных квартир должно увеличиться. Но знаете что? Этого не происходит. В этот раз каноны разрушены, а на рынке аномалия.
Почему я написал про аномалию? А потому, что ранее постоянно читал прогнозы аналитиков, что к ноябрю-декабрю рынок развернется, кол-во свободных арендных квартир увеличится, а рентные ставки упадут.
Посмотрите на диаграмму внизу. Прогнозы-то не сработали. На рынке все так же дефицит, предложение находится на исторически минимальных уровнях, а ставки аренды не упали.
🔖 Знаете, я вот что скажу. И опять это мнение будет альтернативным, возможно именно поэтому вы и читаете мой канал. Если к весне кол-во предложений в Москве будет находиться в коридоре 11-13 тыс квартир, то… — арендные ставки, скорее всего, еще раз вырастут. Ибо к очередному сезону рынок уже будет дефицитным.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍 Только что провел небольшую консультацию: подписчик ранее заказывал «подбор», сейчас хочет «выйти» по переуступке, потенциальный покупатель уже есть. Лот очень ликвидный из-за специфики проекта и конкурентного окружения. Доходность на вложенные средства получается неплохой — практически x2 годовых. Но я стал отговаривать человека от продажи этой квартиры.
Цитирую свое сообщение:
«Я бы вообще этот лот не продавал. Сделал расчеты и финмодель (аренда, потом продажа). У вас общая расчетная доходность 39 % годовых (без капитализации) в 10-ти летнем периоде. Зачем продавать такой актив?»
В общем, не знаю, какое решение примет подписчик, свое мнение я написал выше.
Вопрос подписчикам: А что бы выбрали вы? Продали бы сейчас или оставили себе этот актив? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Друзья, напишите мне пожалуйста в ЛС, если мы на консультациях обсуждали с вами покупку квартир или я уже делал вам «подборы». Есть интересная, краткосрочная акция по программе льготной ипотеки для IT-специалистов. За выходные я отобрал, описал и просчитал 5 лучших лотов, два из которых уже «забрали» подписчики.
Важно: лоты и акция не подходят под краткосрочный «инвест», они больше подходят «под аренду» (доходность будет неплохой) или «для себя».
Акцию рекламировать нельзя, да и писать о ней тоже, поэтому я не указываю в этом посте ни ЖК ни застройщика. Да и честно говоря, если написать о ней в паблике — думаю, что все лучшие лоты разберут в этот же день.
В общем, программа действует до 30 ноября. После завершения акции обязательно напишу пост, что и где купили, а так же почему. Ну и было бы очень круто, если бы мы «забрали» все эти лоты.
🔖 Просьба к подписчикам: если вы знаете о какой акции идет речь, пожалуйста, не пишите об этом в комментах. Сотрудники застройщика меня тоже читают, а я пообещал, что в паблике эта информация не появится. Просто поставьте «огонь» — этого будет достаточно.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
