11220
Канал подборщика Алексея: математика, модели, прогнозы, кейсы, "разборы" и скрытые закономерности 🤫 Связь со мной: @totemo
Пхукет 2025 — новый Дубай 2008?
В 2008 году немногие верили в Дубай. Сегодня это мировой центр инвестиций.
Пхукет прямо сейчас проходит тот же путь:
🔹 В 2020 году апартаменты у моря стоили $100,000
🔹 В 2024 году цена уже $150,000+
🔹 Через 3 года такие же объекты будут $200,000 и выше
Те, кто заходят сейчас, делают X2 на вложениях.
Вы можете ждать и переплачивать потом, а можете взять лучшие объекты по стартовым ценам уже сейчас.
🎯 В Telegram-канале Red Experts, подборка 5 горячих объектов, 5 горячих объектов, которые покажут лучший рост в ближайшие годы.
🔗 Переходите и забирайте:
/channel/+OsmsPxJ5M8VkMmIy
📍Ну что же. Давайте посмотрим на то, что происходит на рынке аренды Москвы. Если кратко: происходит замедление темпа прироста свободных арендных квартир. Я даже более того скажу — похоже, что тренд готовится к развороту. И это очень и очень хорошо. Почему?
А всё потому, что люди в настоящий момент — не хотят продавать свои квартиры. Вы только посмотрите, что происходит в новых ЖК на «вторичке»: «Большая Академическая, 85» — 1 квартира в продаже, «Волжский Парк» — из тысяч «понастроенных» квартир знаете сколько в продаже? Всего 29. «Матвеевский Парк», который так любят обсуждать мои оппоненты, — всего 56 квартир. «Руставели, 14» — тоже почти ничего нет. Т.е. купить практически нечего.
В бизнес-классе ситуация чуть лучше: ЖК «Событие» 108 квартир в продаже. Но цены… Цены тут на квартиры с ремонтом уже приблизились к 600-700 тыс. руб. за м2. Продолжу. ЖК «Метрополия» — 113 квартир, «Левел Причальный» — 101 квартира. Но цены… Да тут вообще караул. Знаете, до сколько доходят? Вы только сядьте, чтобы не упасть. Прайсы уже доходят до 1 млн руб. за м2. Да-да, даже я очень удивился, когда такое увидел.
🔖 В общем, вот такие дела. И я совершенно не понимаю, почему кто-то радовался приросту арендных квартир. Вот теперь получите-распишитесь. На «вторичке» или ничего нет, или, увы, очень дорого. Вот поэтому я очень жду, что бы ключевую ставку начали снижать.
Зачем я это жду? Думаете для того, что бы увидеть рост цен? А вот и нет, я просто хочу, что бы на рынок вышел дополнительный объем предложений. Имею в виду и на рынок новостроек и на рынок «вторички». И именно в этот момент — цены чуть снизятся.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍А как вам такие цены «на сейчас»? Как думаете, «Гранель» сошел с ума или чего-то испугался и решил всё быстро продать? Или это баг на сайте?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍ЖК «AIST RESIDENCE», застройщик «МонАрх», комфорт-класс, апартаменты. Адрес: Москва, ул. Наметкина, д. 10Д. Метро «Калужская» + «Воронцовская» 10-12 мин пешком. Выдача ключей до 06.2025.
Текущие цены от:
Студии (23 м2) — 7 млн руб.
ЕВРО-2 (37 м2) — 9,6 млн руб.
ЕВРО-3 (53 м2) — 12,6 млн руб.
Ну что, друзья, посмотрите на эти цены. Они как будто из прошлого, не так ли? Да, на самом деле так и есть, в декабре 22 года, когда стартовали продажи в этом проекте, студии тут стоили 7 млн руб. И через 2,5 года они… опять стоят столько же. Да, к слову. Имейте в виду, что цены на сайте застройщика выше, но они не соответствуют действительности, так как сейчас действуют реальные скидки от 8 до 14%.
Что же не так с проектом? Друзья, я думаю, что с проектом всё нормально, да и он уже построен. Ну и стоит отметить, что это не редевелопмент, который опасно покупать и который могут снести в любой момент. Это обычный ЖК, который прошёл все этапы согласований и разрешений и был построен с нуля, т. е. с котлована.
Так, теперь расскажу вам о локации, а что и где будет построено — отмечу на карте вверху.
Первое: транспортная доступность — отличная. Метро рядом, минут 10 пешком, причем сразу две ветки: оранжевая + БКЛ.
Второе. Да-да, «Газпром» с ул. Намёткина переехал в Питер. Но сама башня, точнее офисное здание газового гиганта не пустует — сейчас тут трудятся сотрудники газотранспортной «дочки» из Коммунарки. В общем, если вы думаете, что в локации стало меньше людей после переезда «Газпрома» из Москвы в Питер — то это не так. Продолжу:
Третье. Локация уже давно обжита и тут всё уже есть, имею в виду есть вся инфраструктура, ну а минутах в 20-ти пешком находится симпатичный Воронцовский парк.
Четвертое. Это ЮЗАО. И что это значит? А это значит, что тут высокие цены на новое жилье. Не верите? Судите сами. Вот цены на студии в ЖК «Архитектор» от 16 млн руб., ЖК «EVER» от 16 млн руб., ЖК «AFI Воронцовский парк» от 15,7 млн руб. И это стоимость «вторички», а не виртуальные прайсы у застройщиков. В общем, все проекты перечислять не буду, просто хочу, чтобы вы представили примерное ценообразование в этом районе. К слову. В этой локации, ближе к Ленинскому проспекту, вышел в закрытые продажи ЖК «ICE Towers». Знаете какие там цены? Вы только не падайте со стула: 28 млн руб. за ЕВРО-2 с ключами в 29 году.
Пятое. Поделюсь с вами ещё одним интересным наблюдением. Посмотрите на карту чуть южнее метро «Калужская». Что вы там видите? Просто какие-то серые дома? Эээээ… не…, это не просто серые дома. На самом деле, это огромное скопление ВУЗ-ов, в которых учатся более 30 тыс. студентов, которым нужно где-то жить.
Теперь о «нюансах». Это апартаменты. Да, это так, но по таким ценам и с ключами уже этим летом — они выглядят достаточно неплохо. Ну и стоит отметить, что придомовой территории у проекта нет, но это не так важно для квартир не семейного формата. Если вам или арендатору нужна квартира, чтобы в ней только спать, а не жить, то важнее транспортная доступность и внешняя инфраструктура.
Если смотрите «под аренду»: студию тут сдадите тыс. за 55-60 руб., а ЕВРО-2 за 85-90. Причем сдадите достаточно быстро. Почему? А потому что в локации, в этом сегменте — ничего дешевле нет. Вот нет и всё. Ибо строят или ничего или дорогой бизнес-класс, который будет сдаваться в аренду по более высоким ценам. А за 55-60 тыс. руб./мес. студия с новым ремонтом в новом ЖК найдет своего арендатора достаточно быстро. Вот такие дела.
Если смотрите «для себя»: думаю, если бюджет ограничен и не важна прописка, то рассмотреть проект тоже стоит. Почему? А потому что внутри МКАД, по таким ценам, практически ничего нет. Ну или есть, но с ключами в 27-28 году и совсем в других локациях.
🔖 Мнение автора: цены для этой локации — неплохие, а под арендную стратегию проект вполне подходит, ибо ликвидность будет неплохой, ведь в локации альтернатив можно сказать что и нет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#aist_residence
📍Что сейчас происходит на рынке новостроек Москвы? Решил написать свои личные наблюдения. Забегая вперёд, скажу, что в ноябре-декабре прошлого года я писал о том, что мы в моменте видели дно цен в некоторых проектах. И тогда я рекомендовал не ждать, а покупать.
Итак, что происходит:
Слушайте, если кратко: практически ничего не подешевело, скорее, увы, наоборот. Судите сами:
«ПИК» держал более-менее конкурентные цены, а сейчас резко повысил до 8%, хорошо хоть, что не во всех проектах. Сводку на сегодня прикрепил к посту.
«ЛСР» тоже хорош, правда, в кавычках: еще недавно неплохие ЕВРО-2 в ЖК «Обручева, 30» можно было купить за 15,8-16 млн руб., то сейчас текущие цены около 19 млн руб., причём застройщик не хочет делать скидки даже за нал.
Продолжаю:
«Левел» в Мичуринском на ЕВРО-2 за неделю-две повысил цены в 3-4 очереди почти на 1 млн руб. Эххх, печаль.
«КРОСТ» недавно выкатил акцию — рассрочка на 24-36 мес., причём в готовых корпусах, правда не забыл при этом повысить цены: в «CRYSTAL Трилогия» ЕВРО-2 на «вторичке» стоит около 19-20 млн руб., а у застройщика аж 23-24.
«Гранель» — эти хоть обрадовали, «открутили» прайсы вниз, писал об этом тут. Ну как открутили, у них всегда на сайте были выдуманные цены. Видимо, этого застройщика, ранее вдохновили маркетологи алкомаркетов: безумная выдуманная цена, которая перечеркнута, а рядом написана уже более-менее реальная, которая всё равно чуть выше рынка.
В общем, «Гранель», в офисе, всегда давал огромные скидки. Помню, одно время, они знаете до скольки доходили? До 40%! Ну а теперь, видимо, по ужасающему оверпрасу люди не звонят. Отдел продаж заскучал, и цены: на сайте и в офисе пришлось сравнять. Ибо по текущим «выдуманным ценам» — трафика нет вообще. Да, ещё: на месте можно получить индивидуальную скидку 4-6 проц.
Продолжу: неплохие цены пока можно найти у «ФСК». Сам удивлён, что это пишу, так как этот застройщик всегда славился тем, что старался продавать выше рынка. Впрочем, ранее он даже это и не скрывал.
«Forma» — эти, похоже, неплохо распродались, и цены за месяц дёрнули вверх. Писал в нашем чате, что хорошую, видовую ЕВРО-2 в «SOUL» забрали с подписчиком около 20 млн руб. Ну а сейчас цены: 21,5 — 22 млн руб.
«Sreda» — эти пока держат цены, не наглеют. Правда, думаю, что это временно. Но ключи далеко. Ну как держат..., недавно мне звонил подписчик, подбирает квартиру себе сам, спрашивал про один лот в «Среде». В целом я ему ответил, чтобы он лучше приходил на полноценную консультацию, и не стал его расстраивать, что еще недавно (когда он хотел заказать подбор, но не заказал) — такой лот можно было купить почти на миллион дешевле.
С переуступками пока всё тоже не очень. Точнее, очень не очень. Найти что-то ликвидное и около ключей становится всё сложнее. Почему? А всё дело в том, что продавцы не хотят продавать, понимают, что таких цен, по которым они купили ранее, — вряд ли будут. И... снимают квартиры с продажи.
Приведу пример: делаю сейчас подбор подписчику в бюджете до 17-18 млн руб. И… неожиданно в ЖК «Интеллигент» появляется ликвидная переуступка за 17,7 млн руб. В проекте вообще много неликвида, а именно эта — ликвидная. Пишу продавцу, что забираем (как оказалось — он, точнее она, тоже мой подписчик). В итоге, пару дней переговоров, и знаете что? «Такая корова нужна самому» — в общем, продавец передумал продавать. Вот такие дела.
В целом, конечно, рынок меняется. Точнее, уже изменился. И я замечаю, что люди уже не ждут цен 2019 года, все всё уже поняли. Жаль, конечно, но таков рынок.
К слову, а помните, еще год назад? Я писал, что после отмены льготной ипотеки, ценовой тренд не развернется, просто, в моменте, мы увидим точечные распродажи, которые быстро прекратятся. Ну и теперь сами видите, что прогноз в общем-то был верным: распродажи прошли, и цены пошли вверх.
🔖 В целом, текущая ситуация примерно такая: обычный рынок, где-то дорого, где-то не очень. Ну и где-то пока даже есть и неплохие цены.
А каковы ваши наблюдения? Что скажете про текущие цены? И есть ли потенциал для роста?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ну что, друзья, пока все ломают головы, почему продажи на «вторичке» в Москве ставят рекорд за рекордом (об этом писал тут: ссылка), покажу вам одно интересное наблюдение. Забегая вперед, скажу, что происходят удивительные события, которые, возможно, кто-то не замечает.
Так вот, пару недель назад Росстат оценил среднюю зарплату в Москве за 2024 год. И, по данным федеральной службы, она составила 162 тыс. руб. Да-да, именно так. А в целом по стране зарплаты выросли почти на 18%.
Ладно, теперь что нужно сделать? Взять среднюю стоимость квадратного метра на «вторичке» в 2024 году и поделить её на среднюю зарплату. И что у нас получается? А получается, что «вторичка» в Москве сейчас стоит… беспрецедентно дешево за всю историю наблюдений, начиная с 2000 года. Впрочем, нет, такими дешевыми цены на «вторичке» были только раз и только в 2019 году.
🔖 Ура!? Ведь все же хотели, чтобы квартиры подешевели? И вот, сбылось — квадратные метры на «вторичке» в столице подешевели. Но подешевели не в номинальных ценах, а по отношению к доходам населения.
Слушайте, похоже, это дно… Имею в виду — дно цен. Его же видно невооруженным глазом… Что будет дальше? А дальше ждём снижения ключа, некоторый переток депозитов на рынок недвижимости и т. д., со всеми вытекающими последствиями. Но это уже совершенно другая история.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍ЖК «VEER» + ЖК «SET» бизнес-класс, застройщик «MR Group». Адрес: Москва, ул. Верейская, д. 29/32Б. Метро «Давыдково» 20 минут пешком. Выдача ключей до 04.2029.
Текущие цены (от):
Студии (22 м2) — 10,8 млн руб.
2-ЕВРО (31 м2) — 15 млн руб.
3-ЕВРО (59 м2) — 18,5 млн руб.
Решил «разобрать» эти два проекта в одном посте, так как они расположены на одном участке MR Group, в одной и той же локации и всего в 50-ти метрах друг от друга. Да и цены в этих ЖК плюс-минус одинаковые. Итак, поехали:
Если честно, я долго не решался написать этот «разбор», так как боялся, что он получится скучным. Не люблю писать писать бесполезные посты: столько-то этажей, такая-то высота потолков и т.д. В этом нет никакой «фишки», это общедоступная информация и поэтому отчасти бесполезная, по крайней мере для моего канала.
Ладно, начну с того, что цены в этих проектах не очень-то изменились со старта продаж, который был в прошлом году. Нужен проект, динамика цен в котором не успевает за доходностью банковского депозита? Да, это именно тот случай. Но этот пример скорее исключение и связан с тем, что станции метро рядом с ЖК всё-таки не будет. Да-да, на старте продаж в это метро многие верили. К слову, вот планы города до 2035 года, можете эту инфу сами и проверить.
Продолжаю. Как вы поняли, ближайшая станция метро — это «Давыдково». Но путь до неё не из простых, как это может показаться на первый взгляд. Ибо идти придется не через парк, а через настоящий лес, причём по эко-тропе с крутыми спусками и подъемами. В общем, этот путь не каждому по силам, особенно зимой. Так что ехать до метро придётся на автобусе.
Ну и инфраструктура на этом пятачке пока бедна, точнее её практически нет. Впрочем, рядом находятся две отличные школы: «Ломоносовская» и «Интеллектуал». Но в первой обучение стоит около 2 млн руб./год (да-да, вот такие цены), а во второй жесткий конкурсный отбор, который потянут только вундеркинды. Ну а если ваш ребенок все же «потянет», имейте в виду, что эта бюджетная школа действительно очень и очень неплохая.
Ну и добавлю нотку позитива: в целом локация мощно развивается — что и где будет построено, обвёл на карте вверху. Да и MR строит хорошо, думаю, со временем прайсы на «вторичке» тут сравняются с ЖК «Life Кутузовский». А цены в последнем проекте совсем не дешёвые: ЕВРО-2 стоит около 24 млн руб., а ЕВРО-3 около 30 млн руб.
Если смотрите «под аренду»: знаете, считаю, что рассматривать под эту стратегию данный ЖК не имеет смысла из-за транспортной доступности. Лучше, конечно, смотреть что-то ближе к Аминьевской.
Если смотрите «для себя»: рано или поздно проект «выстрелит», в этом я даже не сомневаюсь. Это пока тут всё уныло и пустынно, но это только пока. А вот со сроками есть «нюанс». Ведь ждать ключей ещё 4 года, потом полгода ремонт. Так и часть жизни в ожидании пройдёт. В целом, что могу сказать — за проектом я наблюдаю, но сейчас бы покупать не стал. А вот через пару лет — вполне бы рассмотрел.
🔖 Мнение автора: симпатичный проект, и думаю, со временем будет даже комфортным для проживания. Но для комфортной жизни, в этом ЖК, потребуется и автомобиль, и машиноместо, а для семей с детьми — даже по два.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_veer
📍Ну вот и всё. По всей видимости, в моменте — рынок аренды ждут непростые времена. Причем непростые времена придут не только в столицу, а вообще во все города. Почему?
Это же только в Москве понастроили, стоят как не в себя, человейников уже больше чем людей, нас всех раздавит, и инвесторы в аренду должны пойти по миру с протянутой рукой. В общем, если бы не инвесторы, то и цены были бы дешевле, и трава зеленее, да и небо голубее. А Алексей вообще «не в себе, раз пишет об обратном». Натягивал, понимаешь, сову на глобус, когда пытался доказать, что рынок аренды стагнирует из-за ключевой ставки: чем дольше высокий ключ, тем больше свободных арендных квартир.
И вот сегодня в «Известиях» вышла статья, в общем-то подтверждающая мои прошлые исследования. Если кратко, суть статьи следующая — из-за высокой ключевой ставки количество вакансий в РФ практически рухнуло на 15% и продолжает снижаться: из-за дорогих кредитов компании перестают инвестировать в своё развитие. А вот в предыдущий год количество вакансий только росло.
Ну и как вы понимаете, рынок аренды очень зависит от рынка труда: чем больше вакансий, тем меньше арендных квартир. И наоборот.
🔖 Вот поэтому, друзья, я осторожно и «топлю» за снижение ключевой ставки. Ведь все же хотят получать хорошую зарплату? Или кто-то не хочет? В общем, если подытожить вышесказанное: рынок аренды развернет плечи, как только мы увидим тренд на снижение ключа. А пока, увы, стагнируем. Но это не навсегда.
А вы ещё «топите» за высокий ключ? Это нормально? Или уже не всё так однозначно?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Эххх, ключ всё-таки без изменений = 21%. Ладно, я допускал это, правда, с вероятностью около 20–25% и больше был уверен в том, что ключевую ставку снизят уже на этом заседании.
Друзья, в общем, моё мнение не связано с тем, что я выдаю желаемое за действительное. Моя стратегия и выводы основаны только на холодном расчете без розовых очков.
Ладно, признаю, что немного расстроен. Но ставки не меняю. Cмотрим на курс доллара: если он останется на текущих уровнях или снизится, то при текущих вводных, мы увидим снижение ключа на ближайших заседаниях ЦБ. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
32% прибыли в год!? Да, это реально, когда инвестируешь в красоту.
Посреди нетронутых карельских лесов, на берегу прекрасного озера, строится новый апарт-отель премиального уровня от известного архитектурного бюро. «Белая Дача» — проект, который сочетает эстетику и высокую доходность 🏡
Думаете, это очень дорого?
А вот и нет — вход от 1,05 млн рублей.
Что важно знать:
✔️ Участок в собственности
✔️ Гарантированная доходность инвестора — от 90 000 руб/мес
✔️ Локация: берег озера Красавица, всего 55 минут от Санкт-Петербурга
✔️ Площадь курорта — 18 га
✔️ Всесезонная инфраструктура 4*:
— Панорамный ресторан
— Пляж
— СПА-комплекс
— Каток
— Игровой парк
📩 Переходите на сайт и получите презентацию поселка 🔗
📍Ну всё, друзья, похоже, всё-таки идём на взлёт. Теперь уже точно. Я ждал этих данных, и сегодня Росреестр опубликовал результаты продаж на «вторичке» в Москве. Продано 12,1 тыс. квартир. Друзья, это очередной рекорд за последние 5 лет, если исключить ажиотаж февраля 2022 года и вспомнить о том, что ипотеки на вторичке нет. Она просто заградительна. М-да, ну дела.
И ещё, кто не помнит: я писал о том, что продажи новостроек в феврале тоже поставили рекорд за последние 7 лет.
Видите, что происходит? Люди сняли с депозитов всего 1% или около 0,5 трлн руб., и продажи зашкалили как на вторичке, так и в новостройках. А на депозитах, у людей, денег еще много, на них находятся около 56 триллионов рублей!
Друзья, никого не хочу пугать, но посмотрите еще на индекс вторичного жилья. Он с начала года растет примерно на 1% в месяц. А что будет, если из-за аномального утепления рубля ключевую ставку начнут снижать? Как думаете? Я вот думаю, что вторичка начнет дорожать и не на 1% в месяц, а на все 2–3. Вот такие дела.
Кому не нравилось, что вторичка дешевле новостроек? Похоже, скоро все изменится.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Помните, год назад я писал «разбор» старта продаж ЖК «Foreville»? Так вот, вчера, а точнее уже позавчера, был проездом на Калужском шоссе и решил посмотреть, как продвигается стройка.
И знаете, честно говоря, был впечатлен. Прошел всего год, а монолит уже возведен. Причем возведён не один корпус, а все девять единовременно. Слушайте, ну неплохо. Точнее, считаю, что это хорошо по двум причинам.
Причина первая: внутренней инфраструктурой проект обрастет достаточно быстро, а внутренний двор получится огромным, так как его образуют все девять корпусов. Честно говоря, всегда обращал внимание на площадь земельного участка, ведь для комфортной жизни важны не только бетоно-метры, но и размер придомовой территории.
Причина вторая: с высоким темпом строительства нужен высокий темп продаж. Это в камерных проектах можно устанавливать любую цену и ждать своего покупателя, который когда-нибудь придёт, оценит и купит. А в масштабных — такой фокус не пройдет, нужно поддерживать баланс между стройкой и продажами.
Так вот, я не просто так решил повторно написать про ЖК «Foreville». Почему? А вы посмотрите на цены. Сейчас студии тут стоят около 6,7 млн руб., а ЕВРО-3 — около 12,7 млн руб., и это в вайтбоксе, с беспроцентной рассрочкой или с 4,5-процентной семейной ипотекой.
А у самой локации перспективы-то есть. Загибаю пальцы. Раз: метро «Корниловская» уже введено в эксплуатацию. Два: в 10-ти минутах по прямой у станции «Университет дружбы народов» учатся более 30 тыс. студентов, которым нужно где-то жить. Три: студенты эти явно будут арендовать не в Обручевском районе, где арендные ставки раза в два выше.
Какие выводы можно сделать? Да всё элементарно. Миграционные потоки нанимателей-студентов начнут перетекать в сторону Троицкой ветки метро, в том числе и в сторону ЖК «Foreville». Да-да, это так, такое уже неоднократно случалось в истории, после открытия нового метро. В общем, у арендаторов будет два варианта: либо ветхая квартира у станции «Университет дружбы народов», либо новостройка у метро «Корниловская». И я думаю, что многие выберут всё-таки новостройку. Поэтому, студию в ЖК «Foreville», вы сдадите за 40-45 тыс. руб. вообще без каких-либо проблем.
Ну и четыре: не стоит забывать, что в Новой Москве тоже есть мега-проекты, инфраструктура которых уже возводится городом. Я сейчас имею в виду АДЦ «Коммунарка», где в будущем появится более 160 тыс. новых раб. мест. И до этого мега проекта, который должен стать новым центром деловой активности, от ЖК «Foreville» всего две остановки на метро, причём по прямой.
🔖 Мнение автора: стройка идёт ударными темпами, а под аренду проект выглядит достаточно неплохо. Если же смотрите «для себя», то удаленность от «Фуд Сити», а следовательно и от метро — стоит рассматривать скорее как плюс, а не как минус. Потому как жизнь рядом с огромным рынком имеет свои нюансы.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_foreville
Часто коллеги - риелторы и клиенты рассказывают ужасные истории о новых квартирах: то плесень на окнах появилась, то в квартире уже проживали строители из ближнего зарубежья, то стены "гуляют" и мебель ровно не поставить.
Люди покупают недвижимость за миллионы или десятки миллионов рублей и, естественно, хотят получить новое жилье в качественном исполнении и без признаков жизни посторонних людей.
Поэтому важно на приемку пригласить строительного специалиста, чтобы он провел диагностику квартиры на качество строительства и отделки.
В этом вам может помочь команда Эксперт Новострой, которая с 2018 года проверила более 12 тыс. квартир в Москве и Московском регионе.
Они ведут свой блог, где рассказывают об изменениях в строительном законодательстве, показывают треш-истории с приемок и дают кучу полезного материла, например:
— Нужен ли специалист на приемку квартиры в 2025 году
— Зачем нужна приемка в квартирах без отделки и white boх
— Застройщик пришел исправлять замечания. Шпаргалка для дольщика
Также ребята снимают крутые видео-обзоры Жилых комплексов:
📺ЖК WILL TOWERS
📺ЖК Барклая 6
📺ЖК Одинцово-1
Очень годный канал для тех, кто ожидает ключи от квартиры или планирует покупать недвижимость.
Однозначно рекомендую подписаться и сохранить контакт компании.
📍Эхехех... Помните, я написал, что нужно следить за планами ЦБ после 6-го марта? Так вот, похоже, что эти планы поменялись, правда, опять всё пошло не так, как многие предполагали.
Судя по всему, регулятор взял курс на укрепление рубля (ссылка), и я совсем не удивлюсь, если доллар мы увидим ниже 80-ти рублей. Почему я так решил? А вы посмотрите, что происходит: ЦБ всё агрессивней сливает валюту, и в марте не снизил, а прибавил обороты по отношению к февралю, когда курс доллара просто рухнул со 100 до 87 руб.
Мда, ну дела… Ладно, зачем я вообще написал про доллар? Канал же про недвижимость. А всё дело в том, что крепкий рубль — предвестник снижения инфляции, а от инфляционного тренда зависит ключевая ставка (см. диаграмму вверху), а от ключевой ставки зависит судьба рыночной ипотеки и депозитов.
Чем ниже «ключ» — тем ниже проценты по депозитам и ниже ставки по рыночной ипотеке. Ну и если это происходит, то рынок недвижимости начинает постепенно разгоняться. Причём первой закипает «вторичка», а потом тренд подхватывают и новостройки. В общем, закономерность достаточно проста: ключ вниз — бетон вверх. Ну и наоборот.
Ладно, пока это лишь гипотеза, основанная на наблюдениях и мониторинге рынка. Но, если мы увидим снижение «ключа» на ближайшем заседании ЦБ... То всё будет происходить примерно так, как я написал выше. И можно будет с уверенностью сказать, что текущие цены — это, увы, очередное дно, а не хаи.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Как ни крути, но более половины россиян считают покупку жилья наиболее предпочтительным вариантом вложения денег, говорится в недавнем исследовании Дом․рф и ВЦИОМ. При этом успех затеи зависит от грамотного выбора ликвидной недвижимости для инвестиции. В текущей ситуации многие эксперты советуют минимизировать риски и купить квартиру в готовом доме: можно оценить сложившуюся локацию и реализованный проект.
Кстати о проектах: девелопер Главстрой на днях ввел в эксплуатацию первый корпус второй очереди премиального квартала «Береговой» на Москве-реке.
У жилого комплекса оригинальная архитектура, престижный, экологичный район и отличные видовые характеристики. У жителей будет прямой выход на благоустроенную набережную и развитая инфраструктура для детей и взрослых внутри комплекса.
До конца 2025 года Главстрой запустил беспроцентную рассрочку на все квартиры в «Береговом» и привлекательные цены на пул квартир. Подробности на сайте проекта и в офисе продаж.
📍Помните, в ноябре 2024 написал, что похоже на то, что «вторичка» стала дорожать? И написал, что на индексе IRN мы это увидим через два-три месяца.
В ответ мне мои оппоненты писали, что «вторичка», наоборот, будет снижаться и снижаться будет вслед за новостройками.
Я, несомненно, ценю альтернативные мнения. Ибо в процессе обмена мнениями мы раздвигаем границы и видим то, чего раньше не видели. Но это я немного отвлёкся. Так вот, перехожу к сути поста. Ну и вот, прошло несколько месяцев, и IRN «выкатил» свежую диаграмму с индексом цен на квартиры в Москве. И что мы на ней видим? А видим, что, увы, бетонометры на «вторичке» стали дорожать. Причем бодро дорожать, чего не наблюдалось в прошлый год. Вот такие дела.
Ну и еще есть, в общем-то, неплохие новости: буквально полчаса назад Набиуллина заявила, что инфляция продолжит снижаться и придет в норму к концу года. ссылка
Так-так… Ну что, ждем постепенное снижение ключевой ставки? Ведь риторика главы Центробанка решительно поменялась.
UPD: и я об этом своём наблюдении написал 1 марта, но тогда мне никто не поверил /channel/labirint_investora/1233
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Неужели «ПИК» что-то знает и готовится к снижению ключевой ставки? Почему я так подумал? Смотрите, что происходит: оранжевый застройщик снизил ставки по рыночной ипотеке с 19,5% до 16% — это раз. Причём по такой ставке можно купить без удорожания — это два.
Хммм… Такой шаг дорого обходится. Ведь банк за такое снижение хочет до x3 в качестве компенсации.
Ладно, и это ещё не всё. Три: начался «прогрев» инвесторов. Видели на сайте «ПИК-а» новый раздел? Ссылка. Нет? Если кратко: теперь оранжевый застройщик показывает историю изменения цен и… потенциальную стоимость квартиры через год и через два.
Так вот, почему я написал этот пост. Вы только сейчас сядьте на стул, чтобы не упасть. Условная студия в ЖК «Кавказский Бульвар, 51» знаете, на сколько должна подорожать через год? На 40%! А знаете, какой прогноз цен на ЕВРО-3 в ЖК «Holland Park»? Нет? Прогнозная цена — 28 млн руб., и это уже через год.
Не верите? Пожалуйста, скрин прикрепил к посту. Мда, я, конечно, смотрю позитивно на рынок. Но… Но такой сценарий в ценообразовании допускаю только при резком снижении ключа. В общем, что думаете: «ПИК» что-то знает?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Как думаете, цены на квартиры могут сделать x2 к 2027 году? А он не за горами, осталось-то всего чуть более полутора лет.
Или статьи для «РБК Про» пишут некомпетентные люди-инфоцыгане?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Друзья, готовлю «разбор» проекта, который…. совсем не подорожал с 2022 года, а с учетом текущей скидки и сроков до ключей — ... даже подешевел. К слову: ключи уже в этом году. Да-да, иногда так бывает, и тем кто ждёт — думаю, что этот факт понравится.
Правда, как всегда, есть «нюансы». В общем, ждите «разбор».
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Бизнес в Москве в незанятых нишах? Легко!
В районах Новой Москвы ГК «А101» помогает предпринимателям развивать бизнес в тепличных условиях.
На канале вы найдёте:
1. 📊 Текущие тренды, помогающие быть в курсе современной бизнес-среды
2. 🧠 Практичные советы от ведущих специалистов индустрии
3. 📈 Кейсы предпринимателей, которые уже открыли свой бизнес
4. 📝Эксклюзивную аналитику от экспертов
Подписывайтесь на канал А101 про бизнес и будьте в курсе новостей бизнеса и коммерческой недвижимости.
📍А давайте хотя бы в одном посте отвлечемся от новостроек нашей любимой Москвы и поговорим о курортной недвижимости. Мы же все любим путешествия и отдых, и часто платим за проживание достаточно приличные суммы, владельцам этой курортной недвижимости. И, думаю, что многие задумывались о том: а не купить ли апартаменты или виллу в каком-нибудь перспективном для отдыха месте? Под перспективным местом я подразумеваю локацию с постоянным и круглогодичным турпотоком.
Ну а теперь представьте: океан, горы, глубокое синее небо, пушистые облака, бурная тропическая зелень и беспощадные теплые волны. И это Бали — рай для сёрфинга и один из самых известных островов во всём мире. А еще тут давно сформированное русскоязычное коммьюнити, и русский язык стал третьим по распространенности на острове после местного бахаса и английского.
В общем, практически райский остров с райским отдыхом. А вот цены на аренду тут совсем не райские: симпатичная новая вилла будет стоить 600-700 долл. в сутки, а просторные апартаменты — около 200 долл. Причем годовая заполняемость будет примерно 70-75%. Вроде бы неплохо, правда это смотря с какой стороны посмотреть: неплохо — если эти деньги идут к нам в карман, и цены кусаются — если сам платишь. Но платить, если даже цены кусаются, всё-таки придется, ибо Бали — это тот остров, куда приезжают отдыхать миллионы людей со всего мира.
И вообще Бали уже стал попадать в списки самых перегруженных направлений для отдыха: крупнейшие международные туристические обозреватели, печатающиеся в CNN Travel, The Independent и Fodor's Travel, говорят о чрезмерном туризме на Острове Богов. И что это значит? А значит это, что спрос превышает предложение и цены на аренду будут расти. Ну и еще: к чему приводит рост цен на аренду? Все просто: он приводит к росту цен на саму недвижимость. Вот такие дела.
В общем, к чему я это написал: считаю Бали достаточно перспективным направлением. Но! К сожалению, и часть застройщиков это понимает. А когда они понимают, что спрос превышает предложение, то что они делают? Правильно — завышают цены. Поэтому, без глубокого анализа здесь ничего не следует покупать. И лучше, вообще — привлечь эксперта. Который не будет вам рассказывать про розовых пони, а постарается простым языком рассказать правду, даже если вы не хотите её знать. Вот такие дела.
И я, честно говоря, знаю такого эксперта. Делюсь с вами контактом — это Мария Румянцева. Ну и возможно, вы её тоже косвенно знаете, это тот человек, который 11 лет назад запустила форум https://pron.realty/, чтобы сделать рынок продаж более открытым. Обращайтесь, пишите ей, надеюсь этот контакт будет вам полезен.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
На фоне роста ипотечной ставки и изменения курса $ россияне по рассрочке скупают объекты в ОАЭ.
Рассрочка беспроцентная, дается на срок от 2 до 8 лет с первым взносом в 10% от стоимости.
Например, можно взять квартиру у моря с террасой и бассейном, чтобы жить или сдавать в аренду. Доход здесь в валюте и не облагается налогом.
Подписывайтесь на самый большой канал о рынке недвижимости Эмиратов от аналитика Андрея Негинского (он на фото) и скачивайте в закрепе каталог из 20 таких проектов с описанием и ценами.
Пальма Джумейра или Фрунзенская набережная, Бурдж-Халифа или Москва-Сити — на какой стороне вы?
На эти вопросы уже есть ответ — на канале Alena Goldina вышел подкаст-баттл «Инвестиции в недвижимость РФ vs Инвестиции в недвижимость в Дубай».
За иностранный рынок будет отвечать Алёна Голдина, основательница GOLDINA REAL ESTATE — она знает, как зарабатывать до 25% годовых в валюте на недвижимости за рубежом. Защищать отечественные дома будет Виктор Зубик, основатель канала и компании Smarent, управляет 600 объектами в России.
Вы разберётесь в том, где выгоднее инвестировать в недвижимость, с какими рисками можно столкнуться и что ждёт рынок в будущем.
Подписывайтесь на Телеграм-канал Алёны, чтобы ознакомиться с подкастом и сделать осознанный выбор → /channel/+xAWl4quI-ZAyN2E0
📍ЖК «МАРК», застройщик «ЛСР», бизнес+класс. Адрес: Москва, бульвар Братьев Весниных, к.1. МЦК «ЗИЛ» 25 мин пешком. Выдача ключей до: 12.2028.
Текущие цены от:
Студии (28 м2) — 14,1 млн руб.
ЕВРО-2 (37 м2) — 18,6 млн руб.
ЕВРО-3 (50 м2) — 25,2 млн руб.
Знаете, в целом эта локация про перспективу: и перспектив тут достаточно много. Забегая вперед скажу: мне пока район не очень-то и нравится, но я помню, когда и соседний «ЗИЛАрт» не всем нравился, и года полтора назад в том проекте на «вторичке» хорошие ЕВРО-2 стоили около 14,5 млн руб. А сейчас они сколько сто́ят? А сто́ят 20 млн руб. И не просто стоя́т в рекламе, а продаются плюс-минус по этой цене. Вот такие дела: когда район людям не нравится — цены не высоки. Ну и наоборот. Поэтому изучаем планы города — это чаще полезней, да и прибыльней, нежели чем просто ходить и «смотреть ногами». Ладно, лирику долой, продолжу:
В общем, что и где и будет построено — я отметил на карте вверху: рядом расположен уже действующий мега-ТЦ «Остров Мечты» с парками, аттракционами и открытыми бассейнами, в которых можно купаться. Также будет построена единая пешеходная набережная, которая протянется аж до Новоспасского моста и далее до Кремля. Неплохо, да?
Но это еще не все: до будущего мега-кластера «Сити-2 Южный Порт» — всего 7 минут на авто, также будет построена новая автомагистраль, которая соединит улицу Трофимова и Севастопольский проспект. Мда, устал писать, но и это еще не всё…. Продолжаю: будет построен… трам-пам-пам… пешеходный мост, который соединит две набережных: Нагатинскую и Марка Шагала — и это точно, так как Москомархитектура уже объявила архитектурный конкурс.
Рядом крупнейший развлекательный центр Европы «Остров Мечты» с парком и бассейнами, абсолютно новая новая набережная со сквером, до будущего мега-кластера «Сити-2 Южный Порт» всего 7 минут на авто.
Уфф.. А теперь буду вас пугать. Возможно, даже больше испугаются дольщики соседнего ЖК «Shagal». Почему? А всё потому, что станции метро «ЗИЛ» новой Бирюлевой ветки метро — не будет. Точнее, станция-то будет, а вот пешей доступности до неё от «Shagal-а» и ЖК «Марк» — не будет. И эта информация железобетонная, т.к. у меня, увы, есть официальное письмо с разъяснениями от департамента строительства Москвы, в котором сказано, что выходов в сторону Шагала — не будет. Вот такие дела… Так что приходите на «подборы», ну или на консультации, чтобы потом не получился «ой».
Если смотрите «для себя»: со временем тут будет город-сад, но с нюансами, о которых я написал выше. Правда, есть еще один. С машиноместами тут полная беда, а гостевые… опять барабанная дробь — не предусмотрены.
Если смотрите «под аренду»: да нормально тут всё будет с арендой, условную ЕВРО-2 сдадите тысяч за 110-120 руб., а студию за 70. А всё почему? А потому, что после возведения моста, который соединит две набережных, до станции метро «Нагатинская» будет около 10-15 минут пешком.
🔖 Мнение автора: локация перспективная, а проект за свои деньги — неплохой. Ну и если честно, я бы его скорее рассматривал под аренду, а не для жизни здесь и сейчас, имею в виду — в текущий момент времени.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_марк
📍Ну что, друзья, меня тут недавно в комментах тапками закидали: ключевую ставку никто снижать не будет, Алексей всё придумывает, натягивает в своих графиках сову на глобус и вообще несёт какую-то чушь.
А вы посмотрите прогноз аналитиков «Т-Банка». Как вам ключ 13% и уже к концу этого года?
М-да, вот это прогноз. Но я, честно говоря, не так оптимистичен. Но есть одно «но». ИПЦ в феврале знаете сколько? Кто не знает — ИПЦ (индекс потребительских цен, т. е. инфляция). Барабанная дробь… 7,6%! Да это же почти таргет ЦБ. (только тссс, никому об этом не говорите 😉)
Ну а ваш покорный слуга писал о том, что резкое укрепление рубля повлияет на инфляцию. Но опять мало кто в это верил. Вот почитайте этот пост: /channel/labirint_investora/1254. В нём я аккуратно и по-полочкам разложил свои мысли и доводы.
🔖 В общем, думаю, что если курс доллара будут держать на текущих уровнях, нас ждёт достаточно быстрое снижение ключа. А вслед за этим произойдёт и резкая активизация рынка недвижимости.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Последнее время меня немного удивляет, как некоторые СМИ искажают в общем-то полезную информацию. Эххх, сенсация, кликбейт, хайп и статистика переходов — увы, классика СМИ.
И я бы не заострял на этом вообще никакого внимания, но люди-то это читают. И строят на основе искаженных фактов собственную стратегию, причём нежизнеспособную. В общем, смотрите, что происходит:
Не так давно все средства массовой информации облетела новость: «По итогам прошлого года просроченная задолженность россиян по ипотеке выросла на 63%, до 95 млрд рублей. Это максимальное значение за всю историю наблюдений».
Страшно же звучит? И выглядит как сенсация. Вау! Что подумает обычный человек, который пристально не следит за рынком недвижимости? А подумает он, что назревает ипотечный кризис, который скоро лопнет, ведь люди не могут платить ипотеку и скоро выбросят на рынок подешевевшие квартиры, возможно даже за полцены. Так ведь? Думаю, что примерно так и подумают.
А всё на самом деле не так. Почему? Да потому что нужно следить не за объемом просрочки, а за её долей. Пока непонятно? Объясняю на пальцах:
Смотрите: если объем выданных ипотек вырос за год в два раза, а просроченные платежи на 60% — плохо это или нормально? Да это нормально. Так и должно быть. Поэтому мы должны смотреть не на сумму просроченных платежей, а на долю просрочки в процентах от общего объема выданных ипотек.
Теперь, для наглядности, эти данные я свел на диаграмме вверху. И теперь что мы видим? А видим мы, что просрочка-то находится на минимальном историческом уровне и составляет всего 0,5%.
🔖 В общем, вот такие наблюдения и выводы: никакого ипотечного кризиса нет и нет никаких предпосылок для его появления. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Подписчики, которые внимательно следят за каналом, уже заметили, что последний месяц я пристально слежу за курсом доллара. И в предыдущем посте объяснил почему.
Если кратко: укрепляющийся рубль — предвестник снижения инфляции. А далее так: инфляция вниз = ключевая ставка вниз = бетон вверх. Причем вверх может полететь даже ракетой, если ключ снизят резко, процентов до 6-8-и. Почему? А потому что армия ипотечников ждёт не дождётся своего часа, и имя им — легион. Ибо нужна людям квартира, нужна, и точка.
Ну и в предыдущих комментариях, как обычно, не все согласны с моими доводами, подписчики пишут: автор, ты в своём уме? Автор, ты профан! Как инфляция снизится?
А вот так, смотрите что происходит на диаграмме вверху. Вчера Росстат опубликовал недельные данные по инфляции. И что мы видим: а видим «ОЙ». Вслед за укреплением рубля — инфляция пошла вниз.
В общем, выше — сигнал. Даже не сигнал, а сигналище. Сигнал успеть «переобуться» и покаяться. Иначе будет ой. Ладно, ладно, это я пошутил, просто держу вас в курсе и показываю тренд.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Сегодня ТГ каналы взбудоражила новость: в «BeLuck Коломенское» cкидки до 25%. И подписчики спрашивают, почему я об этом не пишу?
Друзья, а не пишу я по одной простой причине: у Гранель прайс на сайте был «от фонаря». В офисе были другие цены. Техника продаж такая: заманить клиента в отдел продаж, а потом ошарашить мега скидкой. Ну что же, имеют право. Гораздо хуже, если бы всё было наоборот, не так ли?
А теперь, видимо, застройщик понял, что такая техника — больше не работает. И сделал цены на сайте такими же, как и в офисе. В общем нет никаких сумасшедших скидок у Гранель, это, увы не так.
Ну и в подтверждении вышесказанного, прикрепляю февральский скрин. Просто рынок не такой, как на сайтах застройщиков... Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Знаете, друзья, есть такое предчувствие, что данные Росреестра за февраль 2025 нас тоже могут удивить. Кто не знает: Росреестр ежемесячно публикует кол-во проданных квартир на вторичном рынке в Москве.
Так вот, почему я так подумал. Посмотрите на скрин вверху. Вы такое раньше видели? Что бы кол-во лотов на «вторичке» в свежем ЖК было = … нулю. Я что-то не припомню такого, всегда что-то было в продаже. А тут раз — и вот, ноль, ничего нет в продаже. А в ноябре-декабре было 10-15 квартир.
Мда, интрига. Кто-то съел все квартиры на «вторичке». Жду с нетерпением данные Росреестра. И, честно говоря, если в этих данных увижу очередной рекорд, то радоваться не буду. Ибо сижу в «подборах» квартир, а купить всё сложнее и сложнее...
UPD: сами что думаете? Кол-во рублей у людей так повлияло? Ссылка Или дело в чём-то другом?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Знаете, а в прошлом месяце, имею в виду в феврале 2025-го, прозвенел тревожный звоночек… Я, честно говоря, сначала сам даже не понял, что это «звоночек». Ибо осознание пришло только после того, как склеил всю хронологию событий и данные по продажам за последние 7 лет. Ну и в итоге получились очень интересные выводы. Смотрите:
Первое: рублёвые средства населения в банках в январе 2025 сократились на 0,5 трлн руб., ну или на 1%. Ссылка
Второе: Набиуллина заявила о том, что люди стали активней покупать новостройки за собственные средства. Доля таких продаж превысила 60%: ссылка
Третье: Dataflat «выкатывает» данные по продажам новостроек за февраль 2025 в границах старой Москвы. И что мы видим? На первый взгляд, пока всё не очень понятно, поэтому я обогатил данные и добавил историю продаж с февраля 2018 года.
Вау. Видите, что происходит? Люди сняли менее 1% депозитов, и продажи в Москве зашкалили. Почему зашкалили? А потому, что если исключить ажиотаж в феврале 2022 года, то получается, что прошлый месяц — лучший по продажам за последние 7 лет.
Удивительно, да? Льготная ипотека канула в Лету, IT-ипотека в столице недоступна, рыночная ипотека заградительна, а новостройки продаются даже лучше, чем в самые «жирные» годы, когда действовала льготная ипотека.
🔖 Вот такие дела, друзья. А теперь давайте представим: если ключевую ставку всё-таки начнут снижать и люди снимут с распухших до астрономических размеров депозитов не 1%, а, предположим, 5–10%? Что произойдёт с ценами и с продажами в Москве? Думаете, пойдут вниз или устремятся вверх?
Мда… Друзья-оппоненты, теперь что думаете? Всё так же остаётесь при своём мнении, что на депозитах у населения ничтожные суммы, которых не хватит на покупку квартиры? Или теперь задумались?
Эх... Что-то будет, и что-то очень интересное...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух