52568
Закрытый мир недвижимости и политики. Оперативная обратная связь, включая новости и предложения о сотрудничестве @antony_realty ЖБЗ ни в каких подборках ВП не участвует. Такие сообщения игнорируются.
🔠Лед для застройщика // О том, с чего начинается охлаждение рынка льготной ипотеки
Вчера вслед за повышением ЦБ ключевой ставкой до 16% правительство приняло, кажется, неожиданное для рынка решение изменить существующую конструкцию льготной ипотеки. Минимальный порог первоначального взноса (ПВ) повышается с 20% до 30%, а для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти снижается максимальный размер таких кредитов с 12 млн руб. до 6 млн руб., то есть до уровня, который первоначально был установлен для других регионов страны. Власти в то же время повысили лимит по ипотеке с 6 млн до 9 млн руб. по дальневосточной и арктической программам кредитования, пытаясь, вероятно, таким образом подключить к ним крупных системных застройщиков, которые пока не горят особым желанием строить там, где высокая себестоимость и неочевидный спрос.
▪️Ничего не предвещало такого развития событий. За несколько дней до новости о повышении минимального размера ПВ рынок ловил позитивные сигналы, посылаемые президентом. Например, он говорил, что необходимо обсудить идею поднять планку по льготной ипотеке выше 6 млн руб. и для регионов. Цены на новостройки из-за действия льготки взлетели не только на московском и петербургском субрынках, но и там.
▪️Это может означать, что правительство, не дожидаясь официального дедлайна завершения льготной ипотеки под 8% для широкого круга покупателей жилья — лета 2024 года — решило постепенно сворачивать ее — не напрямую, а косвенными мерами. Сразу же после вчерашнего решения властей увеличить размер ПВ эксперты стали раздавать комментарии, что этот шаг приведет к сокращению спроса на рынке новостроек на 20-30%. Так, например, после повышения ПВ до 20% в начале осени этого года, уже в октябре объем выданных льготных ипотек сократился на 22% месяц к месяцу, до 212 млрд руб. Не исключено, что вслед за повышением ПВ регулятор будет вводить другие ограничения, связанные, например, с оптимальными ежемесячными доходами потенциальных заемщиков или ограничениями по числу кредитов, который может получить один человек. Вряд ли эти ограничения властями вводятся без длительных консультаций с кем надо. Так, в начале декабря президент говорил буквально следующее: ЦБ и правительство дискутируют, чтобы не перегревался ипотечный рынок, это необходимо учитывать.
▪️Кажется, мы становимся свидетелями того, как вынимается один из кирпичиков в основании карточного дома застройщиков, построенного на «вертолетные» деньги, которые стройиндустрия начала получать в разгар пандемии в виде широкомасштабной программы льготной ипотеки. Но полностью он вряд ли разрушится. Остается семейная ипотека, за сохранение которой, учитывая сложную демографическую ситуацию, выступает и правительство, и ЦБ, хотя все еще значительные темпы выдачи всех типов льготных кредитов, на долю которых сейчас приходится свыше 80%, все еще беспокоят регулятора. Сейчас доля семейной ипотеки в общей структуре всех льготных программ, по данным Frank RG, достигает 45%, за десять месяцев 2023 года она выросла на 7 п. п год к году, в то время как на долю ипотеки под 8% для широкого круга заемщиков сократилась на 9 п. п, до 42%. Доля других специфических программ, как IT-ипотека, дальневосточная и сельская остается на уровне 13%.
▪️Похоже, курс на охлаждение ипотечного рынка, о чем не раз говорил ЦБ, взят.
🔠 ГК «Эталон», чей совет директор сегодня решил сменить регистрацию головного офиса с Кипра на Калининградскую область, не единственный такой застройщик на сегодня. Совладелец Capital Group Павел Тё, как указано в базе «СПАРК-Интерфакс», 8 декабря зарегистрировал в Калининграде две международные компании — МКООО «Кавадрикс Трейдинг» и «Селкон Холдингс». Первая компания на 100% принадлежит господину Тё, а вторая — на паритетных началах совместно с Эдуардом Берманом.
Для чего совладельцы Capital Group зарегистрировали эти компании — неизвестно, ведь, насколько мы помним, все структуры застройщика зарегистрированы в РФ.
🔠«Самолет» продолжает наращивать свое присутствие на рынке северной столицы. Под конец года команда Александр Прыгунков потеснила всех привычных застройщиков в Ленобласти и вышла на первое место по объемам строительства. Здесь «Самолет страна» строит уже полмиллиона «квадратов» жилья.
Видим, что рынок северной столицы становится одним из приоритетных. Суммарно по петербургской агломерации федеральный застройщик сейчас занимает третье место по объёмам строительства (823 тыс. м2) после Группы ЛСР и Setl Group.
Этот рост уже оценили наши коллеги из «Делового Петербурга», которые внесли Александра в список 100 лучших топ-менеджеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области «За вклад в создание масштабных проектов в сфере жилищного строительства в регионах».
▪️С учетом того, что у принадлежащей «Самолету стране» «СПб Реновации» земельный банк оценивается почти в 8 млн «квадратов» Александру Прыгункову есть куда расти. А недавно в компании ещё и объявили о покупке новой площадки на Васильевском острове - там «Самолет» построит проект бизнес класса. В нынешние непростые времена в топе будут только те компании которые быстро бегут вперед. Ждем новых миллионников?
С января по ноябрь 2023 года в Москве спрос на элитную жилую недвижимость стоимостью от 300 млн руб. за объект снизился на 39,14% год к году, подсчитали в Skolkovo Realty. Снижение наблюдалось с мая по сентябрь. Объем предложения лотов с ценой выше 300 млн руб. составляет лишь 1,17% от общего объема продаваемого в городе жилья. Сейчас в столице продаётся 1,33 тыс. объекта недвижимости с ценой выше 300 млн руб. Большая часть предложения — 1,1 тыс. единиц — приходится на вторичный рынок, тогда как на первичный рынок приходится всего 230 подобных лотов.
Читать полностью…
В Калининграде может появится жилой комплекс с такой архитектурной концепцией.
Читать полностью…
Основной акционер ПИК Сергей Гордеев продал-таки свой торговый центр "Саларис" структуре сибирской "Марии РА".
Читать полностью…
🔤«Галс-девелопмент» продал участок на 0,11 га на Пятницкой улице в центре Москвы Hitech Development, которая входит в группу Hitech предпринимателя Алексея Самойлова, специализирующейся на телекоммуникациях, IT, медицине и девелопменте, сообщают «Ведомости». Пока в портфеле компании только один реализованный проект – апарт-комплекс Park Plaza на улице Михалковской рядом с Головинскими прудами. На участке на Пятницкой новый девелопер собирается построить особняк «Пятницкая, 40 Chalet», включающий жилые резиденции, офисы и SPA. Кроме того, компания намерена реконструировать находящийся на соседнем участке жилой дом, и там появится проект таунхаусов «Пятницкая 37 Friday».
Читать полностью…
🔤В 2024 году в Санкт-Петербурге впервые не выведут на рынок ни одного спекулятивного бизнес-центра, выяснил IBC Real Estate. Из-за роста стоимости строительства и повышения ключевой ставки такие проекты перестали быть привлекательными для девелоперов. В этих условиях участники рынка чаще будут заниматься реконструкцией и отказываться от сдачи в аренду офисных блоков в пользу продажи, ожидают эксперты.
Читать полностью…
А вот что происходит с планами продажи жилья у застройщиков. Как показал опрос "Дом. РФ", в октябре его не выполнили 15% опрошенных девелоперов.
Читать полностью…
🔠Структуры Mantera Александра Ткачева, намеренные построить в Приморье парк развлечений и курортно-гостиничный комплекс, создали под проект в регионе совместное предприятие с подразделением En+. Партнерам принадлежит по 50%, сообщает "Коммерсантъ" со ссылкой на данные из ЕГРЮЛ.
▪️Структуры Mantera уже заявляли о планах по реализации туристических проектов на Дальнем Востоке. В 2021 году в рамках Восточного экономического форума (ВЭФ) группа подписывала соглашения о вложении 38 млрд руб. в создание тематического парка развлечений и курортно-гостиничного комплекса на острове Русский во Владивостоке (15 млрд руб.), гольф-курорта с отелем (8,5 млрд руб.) и развлекательного комплекса с казино и гостиницей (14,5 млрд руб.). Реализация проектов до сих пор не началась. А на ВЭФ-2022 и ВЭФ-2023 структуры Mantera вновь заключали соглашения о создании тематического парка на острове Русский. В 2023 году объем инвестиций в этот проект оценивался уже в 27 млрд руб.
Небольшие офисы на рынке Москвы остаются в особом дефиците из-за высокой деловой активности и общего снижения вакансии. По подсчетам STONE, с июля по декабрь 2023 года объем небольших площадей снизился на 16%, а средняя ставка аренды при этом продолжает расти и сегодня составляет 47,3 тыс. руб. за кв. м.
И вот на этом фоне STONE решил вывести на рынок небольшие офисы в клубном корпусе квартала STONE Ходынка в самой востребованной нарезке в 42 кв. м со стартовой стоимостью от 21 млн руб. При этом предлагается отложенный платеж. Первый транш в размере 10% и, что самое важное, возмещение НДС на оплаченную сумму можно получить уже в 2024 году.
Ходынка из-за близости станции метро ЦСКА и прямого выезда на Ленинградский проспект становится новым деловым кластером в Москве: здесь расположены офисы VK, GSK, Ozon, «Ростелекома» и других знаковых компаний.
По состоянию на начало декабря 2023 года объем комиссии, полученных брокерами при продаже, сдачу в аренду офисов и коворкингов мог составить 9,9 млрд руб., подсчитали аналитики m2data на базе больших данных. Больше половины вознаграждения (55,1%) брокеры могут получить при продаже офисных помещений, 39,3% — от сдачи офисов в аренду и 5,7% — от сдачи в аренду коворкингов и гибких офисов. При этом статистика показывает, что более чем по 25,8% офисных помещений, которые сдаются в аренду, комиссионное вознаграждение не выплачивается. По офисным помещениям, которые выставлены на продажу, этот показатель ниже: всего по 10,3% помещений комиссия не выплачивается. Самый большой процент предложений без выплаты комиссионного вознаграждения оказался в категории «коворкинги и гибкие офисы». По 26,7% рабочих мест вознаграждение не выплачивается.
Всего, по данным на 11 декабря 2023 года, по всей Москве сдается 3,24 тыс. офисных помещений в 1,11 тыс. зданиях. Средняя ставка составляет 22,97 тыс. руб. за кв. м в год (включая эксплуатационные расходы и НДС, где применимо). Продается в столице 1,1 тыс. офисное помещение в 222 зданиях. Средняя стоимость составляет 359,37 тыс. руб. за кв. м. При этом общий доступный объем офисов в аренду – 1,435 млн кв. м, в продажу – 898, 9 тыс. кв. м. Количество свободных или планируемых к открытию коворкингов в столице составило 277 локаций.
И еще одна яркая картинка от Frank RG о том, как запуск льготной ипотеки в 2020 году привел к "хамству цен" на рынке жилой недвижимости. Как теперь их приструнить без искусственного снижения спроса заградительными мерами, никто почти не знает.
Читать полностью…
От повышения ЦБ ставок по ипотеки выиграли застройщики, а проиграли мамкины инвесторы и те, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, продав старую квартиру
Повышение во втором полугодии 2023 года рыночных ставок по ипотеке привело к перетоку покупателей со вторичного рынка жилья на первичное, приходит Frank RG в своем обзоре Winter coming. В третьем квартале на долю вторички пришлось 46% всего объема жилищного кредитования, что на 6 п.п ниже, чем во втором квартале, а на первичке напротив наблюдался рост на 8 п.п, до 35%.
Warning для потенциальных инвесторов: вложения в жилую недвижимость в текущих экономических обстоятельствах и доминирования на рынке застройщиков грозит небыстрым выходом из актива и появления лишних седых волос в любой части тела.
Повышение первоначального взноса до 20%, обсуждаемое ЦБ количественное ограничение на выдачу кредитов одному заемщику и другие ограничительные меры приведут к сокращению объемов выданных ипотечных кредитов по итогам 2024 года на 22% год к году, до 6,2 трлн руб., прогнозируется в обзоре Winter coming, подготовленном Frank RG. Это по идее должно привести к охлаждению ипотечного рынка — временному, чего добивается ЦБ, либо к перманентному, чего совсем не хотят застройщики и регуляторы тоже.
Читать полностью…
🔤Правительство повысило до 30% первоначальный взнос по льготной ипотеке, выдаваемой по ставке 8%, сообщил Минфин РФ. Максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, теперь составляет 6 млн руб. Максимальный размер кредита по Дальневосточной и Арктической ипотеке увеличен с 6 до 9 млн руб.
Читать полностью…
🔤Новый офис Тинькофф, о котором мы рассказывали вам недавно, едва успев открыться, получил наивысший платиновый статус среди топ-50 лучших штаб-квартир российских компаний.
Эксперты из Forbes и технологической и строительной компании Pridex по достоинству оценили все его особенности: человекоцентричность, технологичность и качество здания.
Управляющие компании считают, что не только замена лифтов в многоквартирных домах не должна облагаться НДС, но и другие услуги, которые оказываются собственникам жилья за счет их взносов. Управляющие компании просят правительство РФ об освобождении их расходов от НДС. Соответствующее письмо через Ассоциацию компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН) было направлено премьер-министру Михаилу Мишустину в начале декабря. Однако в Минэкономики этой идеей не вдохновились и решили, что распространять такой режим налогообложения на другие отрасли пока рано.
Читать полностью…
Эмираты манят многих бизнесменов, в том числе и тех, кто занимается девелопментом.
Акционер и вице-президент управляющего коммерческой недвижимостью холдинга «Адамант» Аркадий Теплицкий (на фото) запустит в ОАЭ сеть кондитерских Arte. В течение двух лет в Дубае и Абу-Даби будет открыто до 12 заведений. ОАЭ — страна с большой платежеспособной аудиторией и низкими налогами, которая придерживается политического нейтралитета — так Аркадий Теплицкий объясняет выбор страны для введения бизнеса. Эксперты в свою очередь говорят, что из-за высокой конкуренции среди кондитерских в Эмиратах у новых проектов есть риски раствориться в общей массе заведений в этом сегменте.
#внешняя_среда
Переезд семьи в другой район ради образования детей – не редкость. Опросы показывают, что 44% родителей на это готовы. 24% респондентов хотят арендовать квартиру в нужном районе, а 19% - купить новое жилье.
Конечно, в любом таком случае важно сразу смотреть на позиции ближайших школ в рейтингах. А в идеале учитывать и потребности подрастающего поколения в будущем.
Покупатели уже оценили жилой квартал «Символ» от Донстрой в Лефортово. В 2023 году здесь открылась «Бауманская инженерная школа № 1580». До самого МГТУ им. Н. Э. Баумана недалеко.
Выбор квартир в «Символе» большой – есть многокомнатные для семей, а есть и студии для молодежи. Так что отселить выросшего ребенка, но так, чтобы он жил в соседнем доме, реально. Инвестконсультанты говорят, что подобрать что-то в «Символе» часто просят родители студентов из регионов. И не исключено, что выпускники вуза потом останутся здесь жить и поведут в первый класс школы уже своих детей.
Существенное отставание от планов по замене лифтов коснулось не только многоквартирного жилья, но и социальных объектов. По оценкам экспертов, до 2025 года только в бюджетном секторе на социально важных объектах необходимо заменить около 15 тыс. лифтов, отработавших назначенный срок службы. На это необходимо минимум 45 млрд руб., однако в текущей экономической ситуации это сложно реализуемо.
Поэтому Общественный совет при Минстрое предлагает распространить контракты жизненного цикла на замену лифтов в зданиях бюджетных организаций, в частности, поликлиниках. Такие контракты предусматривают установку, замену, обслуживание и утилизацию лифта, иными словами, работы «под ключ». Такие контракты уже применяются в строительстве и обслуживании аэродромов, инфраструктуры ж/д транспорта и других отраслях.
🔠Vesper, похоже, выкупит у «Абсолюта» 3,7 га на Кутузовском проспекте рядом с бывшим Бадаевским заводом, где запланирован премиальный проект ODA Gallery общей площадью 158,3 тыс. кв. м на Кутузовском проспекте в районе бывшего Бадаевского завода. Структура Vesper — «Веспер развитие» подала ходатайство в ФАС на получение согласия на приобретение 100% долей в ООО «Специализированный застройщик “Дивинус иммобила”», принадлежащем «Абсолюту». Осведомленные консультанты говорят, что за площадку, на которую получена разрешительная документация, «Абсолют» просит не менее 27 млрд руб.
Читать полностью…
🔠Госдума приняла закон о включении в реестр дисквалифицированных лиц учредителей управляющих компаний (УК), лицензии которых были аннулированы,— в целях борьбы с практикой, когда они создают одну за другой новые организации, заменяющие выбывшие с рынка недобросовестные компании. Эксперты ограничение возможности таких лиц создавать УК приветствуют, но сомневаются в эффективности таких мер — в том числе в силу системных проблем на рынке управления домами.
Читать полностью…
В октябре 56% застройщиков, опрошенных «Дом. РФ», заявили, что цены на стройматериалы выросли, в то время как в сентябре таковых было 72%, в августе — 65%. То есть теперь девелоперы будут реже говорить о том, что подорожание стройматериалов приводит к росту цен на квартиры в новостройках. Хотя это не точно.
Читать полностью…
Объем рынка краткосрочной аренды жилья в России оценивается в 231,2 млрд руб. (доходы арендодателей), а общее количество арендодателей — в 159 тыс. человек, подсчитал Центр стратегических разработок на фоне очередной волны дискуссии о необходимости ужесточить регулирование в этом сегменте. Всего в сегменте занято свыше 337,2 тыс. россиян. Сопутствующие расходы арендаторов (транспорт, питание, развлечение, досуг) достигают 422,7 млрд руб.
Предложение рынка краткосрочной аренды оценивается в 318 тыс. лотов (объявлений), площадь среднего объекта краткосрочной арены составляет 45 кв. м. Подавляющее большинство жилых объектов, сдаваемых в краткосрочную аренду в России, принадлежит напрямую собственнику или его семье (98%). 8% всех объектов принадлежат им с обременением в виде, например, ипотечных кредитов или залогов. Только 2% жилых объектов сдаются краткосрочно через механизм субаренды.
🔤Увеличение первоначального взноса по ипотеке до 20% не коснулось Москвы и Подмосковья, утверждают в ЦИАН. Там аргументируют свой вывод тем, что в ноябре на рынке новостроек Московского региона было заключено 17,4 тыс. сделок на первичном рынке, несмотря на ужесточение условий кредитования. 82% сделок в ноябре прошли с ипотекой, так как из-за ограничений ЦБ спрос продолжает из вторички на первичку, где действуют льготные программы.
В то же время в целом по стране повышение первоначального взноса привело к сокращению выдачи ипотечных кредитов: по данным Frank RG в октябре этот объем снизился на 22% по сравнению с сентябрем, до 212 млрд руб.
🔠Аналитики почти единодушно предсказывают пятое подряд повышение ключевой ставки ЦБ на заседании 15 декабря. Большинство думают, что перегретое кредитование и растущая инфляция заставят регулятора поднять ставку на 1 п.п., меньшинство - на 2 п.п. сразу до 17%.
Читать полностью…
Красноречивая инфографика от Frank RG о дисбалансе, возникшем между первичкой и вторичкой. Сердце вроде бьются, но пульс слабый.
Читать полностью…
Frank RG сопроводил свой прогноз об охлаждении ипотечного рынка в 2024 году игривым мемом.
Читать полностью…
Повышение в сентябре 2023 года первоначального взноса по льготным ипотечным программам до 20% уже в октябре привело к снижению объемов выдачи кредитов по всей стране, следует из обзора Frank RG озаглавленного Winter coming (это, конечно, не оглавление стратегии Goldman Sachs с цитатой из песни Тейлор Свифт All You Had To Do Was Stay, но все равно поэтично). Итак, в октябре было выдано жилищных кредитов 212 млрд руб., что на 22% меньше, чем в сентябре. До этого, начиная с января по сентябрь, наблюдался помесячный прирост объемов выданных кредитов. Как раз в первый месяц осени наблюдался самый пик выданного объема в 2023 году — 273 млрд руб., что на 22% больше, чем в августе. А в августе было 212 млрд руб., что на 13% больше, чем месяцем ранее.
Пиковые значения в августе и сентябре неслучайны: в конце лета впервые ЦБ дал понять, что необходимо повышение первоначального взноса для охлаждения и без того перегретого ипотечного рынка, а сентябрь стал последним месяцем с низким ПВ. Этим воспользовались застройщики, как обычно нагнетавшие потребительские настроения. Словесные интервенции стали одним из инструментов увеличения продаж жилья в новостройках.