Артем Цогоев | Недвижимость

25 декабря 2024 15:01

♻️Среда и окружение определяет нашу жизнь. В теории, если часто общаться с умными людьми, появится шанс на просветление. А вот если попасть в компанию глупых, то высока вероятность дауншифтинга в идиотизм.

🔍Но как определить много ли в вашем окружении глупых людей и много ли умных? Нужно пройти тест на IQ (в интернете их много). Как только пройдете, можно применить научный подход.

✅ Если ваш IQ 70 и ниже, то большинство людей вокруг вас скорее всего умные. Если ваш IQ 100, то половина окружающих вас людей глупые, а другая - умные.

🥺А вот если ваш IQ выше 130, то у вас проблемы. Ведь меньшинство окружающих вас людей умны, но остальные...

🧐Что-то мне подсказывает, что мой канал читают люди с очень высоким IQ... А вам так не кажется?

#юмор #шутка

Артем Цогоев | Недвижимость

25 декабря 2024 10:45

👀 Куда деть НДС? Много НДС? Купить строящуюся 398-метровую офисную башню площадью 214 т.м2 рядом с «Москва-сити».

☝️Wildberries и «Галс Девелопмент» оформили сделочку по небоскрёбу и явно без зачета /возврата НДС тут не обойдется!

Артем Цогоев | Недвижимость

25 декабря 2024 06:20

💈ГАБ (арендный бизнес, стрит-ретейл) в Москве. Итоги такие: спрос всё ещё хороший, рынок, в целом оптимистичен, но выбор еще сильнее сузился, практически все адекватные варианты раскуплены, остались помещения без арендаторов и что-то очень дорогое или сомнительное. Я думаю, что активность покупателей ГАБ в 2025 ещё немного снизится, а вот доходность от этого не повысится. Делал прогноз - почитайте.

🏢 Офисы в Москве. На рынок продолжают выходить новые проекты: за весь 2024 год STONE, например, вывел в продажу аж 6 новых бизнес-центров. В 2025 на рынок выйдет еще какое-то количество офисных проектов, в т.ч. и новые БЦ от девелоперов жилья (начатые ради экономии на смене ВРИ). Предложения станет ещё больше, обещаний по поводу высоких доходностей тоже, но только некоторые проекты (прежде всего хорошо расположенные) реально будут приносить инвесторам доход.

🏗 Новостройки в Москве. >10% номинального роста цен за год. Для частных инвесторов ситуация более драматичная - без значительного дисконта выхода нет. Более подробно писал об этом в прогнозе.

🏨 Апарт-отели в Москве. Этот сектор рынка недвижимости теперь находится под давлением правительства Москвы, выхода большого количества новых проектов на рынок можно не ждать (ну максимум парочку-троечку на весь 2025 год). Доходность, увы, ниже депозита, спрос ограничен 500 лотами в мес., но для самых консервативных инвесторов всё ещё вполне подойдет.

🔻 Продолжение следует...

Артем Цогоев | Недвижимость

24 декабря 2024 15:01

🏨 Гостиничный бум в России: в 2024 году открылось 80 новых отелей, ну а международные операторы продолжают уходить!

🏢 Консалтинговая компания NF Group подвела предварительные итоги 2024 года на рынке гостиничной недвижимости России. За год в стране открылось более 80 новых отелей на 9 тысяч номеров – это рекордный показатель, который мы последний раз видели в далёком 2018 году.

📊 Почти половина (46%) новых номеров относится к категории 4*, ещё 30% – это «пятёрки», а оставшиеся 24% – трёхзвездочные отели. Краснодарский край, Санкт-Петербург и Москва стали лидерами по новым открытиям. При этом доля российских операторов продолжает расти и приближается к 50% рынка, а международные бренды приняли участие в открытии всего двух отелей за год на 303 номера.

💼 В 2024 году в российских гостиницах остановились около 92 млн человек, из которых 88 млн – наши туристы, россияне.

🪩Коллеги из NF Group считают, что рынок продолжит активно расти: до 2030 года ожидается ежегодный прирост качественного номерного фонда на уровне 7-8%.

🔏Подытожим! Во-первых, растущий внутренний турпоток создаёт отличные возможности для инвестиций в апарт-отели и гостиничную недвижимость для частных инвесторов. Во-вторых, уход международных операторов освобождает нишу для российских управляющих компаний. в том числе стартапов. А в-третьих, государственная поддержка отрасли через налоговые льготы и субсидированные кредиты делает этот сегмент ещё более привлекательным для долгосрочных вложений.

🤔 Как думаете, стоит ли инвестировать гостиничную недвижимость сейчас?
👍 Да, самое время
👀 Уже поздно
🔥 Уже инвестирую
✍️ Поделюсь опытом

Артем Цогоев | Недвижимость

24 декабря 2024 12:09

💡 Выводы по инвестиционной идее:
• Инвестиция показывает умеренную доходность в 2,7% годовых (IRR).
• Стабильный рост арендного потока обеспечивает положительный денежный поток начиная со второго года.

🔍 Финансовые метрики:
• Общие инвестиции: 53 045 618 руб.
• Прибыль: 13 471 164 руб.
• ROI: 48,0%
• IRR (годовая доходность): 2,7%

Erid https://clck.ru/3FQRzP

Артем Цогоев | Недвижимость

24 декабря 2024 10:29

SWOT-анализ идеи покупки коммерческого помещения в ЖК "Преображенская Площадь"

🔍 Давайте рассмотрим сильные и слабые стороны, возможности и угрозы инвестиции в коммерческое помещение ЖК "Преображенская Площадь":

💪 Сильные стороны:
• Отличное расположение (1 минута от метро "Преображенская Площадь")
• Новый жилой комплекс премиум-класса, обеспечивающий поток платежеспособных клиентов
• Свободная планировка, позволяющая реализовать различные бизнес-идеи
• Высокий пешеходный трафик благодаря расположению в жилом комплексе
• Качественное строительство от надежного девелопера
• Современная инфраструктура ЖК, включая подземный паркинг

🥺 Слабые стороны:
• Необходимость дополнительных инвестиций в отделку и оборудование помещения
• Отсутствие сформированного потока клиентов на начальном этапе (новый ЖК)

🚀 Возможности:
• Потенциал роста стоимости недвижимости в развивающемся районе
• Возможность стать первым в своей нише в новом ЖК

❗️ Угрозы:
• Изменения в экономической ситуации, влияющие на покупательскую способность
• Законодательные изменения, касающиеся коммерческой недвижимости или конкретных видов бизнеса

🔻Я ничего не забыл?

Артем Цогоев | Недвижимость

24 декабря 2024 08:44

Ход строительства

🏗 Ход строительства 1-й очереди: отделка паркинга выполнена на 99%; внутренние инженерные системы готовы на 98,8%, внешние — на 99,8 %; благоустройство комплекса завершено на 99%; фасад завершен на 99%; Общая готовность объекта составляет 99,5%
🔹Ввод в эксплуатацию: I кв. 2025 года

📅 Текущий статус 1-й очереди:
🔹 Проект находится в завершающей стадии строительства и в активной стадии продаж
🔹 На конец октября 2024 г. продано около 60% квартир

Erid https://clck.ru/3FQRvV

Артем Цогоев | Недвижимость

24 декабря 2024 06:44

О районе и транспортной доступности

🗺 Расположение - ключевой фактор успеха любого коммерческого объекта. ЖК "Преображенская Площадь" находится в Москве, по адресу ул. 1-я Бухвостова, вл. 12/11, что обеспечивает отличную транспортную доступность и высокий потенциал для коммерческой деятельности.

🚇 Транспортная доступность:
• Всего 1 минута пешком до станции метро "Преображенская Площадь"
• Недалеко удобный выезд на Третье транспортное кольцо, а по прямой через Сокольники - Садовое кольцо.
• Близость к Преображенской набережной и Яузе
• Хорошая связь с центром города и другими районами Москвы

🏙 О районе:
• Преображенский район - один из старейших и наиболее развитых районов Москвы
• Развитая инфраструктура с множеством магазинов, кафе, ресторанов и сервисных предприятий
• Близость к крупным деловым центрам, государственным учреждениям (ПРЕО 8, Мосгорсуд)
• Большое количество жилых комплексов рядом, обеспечивающих постоянный поток потенциальных клиентов

🏞 Достопримечательности и зоны отдыха:
• Преображенская площадь - исторический центр района
• Черкизовский парк и парк "Сокольники" в пешей доступности

💼 Преимущества для бизнеса:
• Интенсивный пешеходный и автомобильный трафик
• Возможность организации различных видов бизнеса: от небольших магазинов до крупных сетевых предприятий

💡 Расположение делает коммерческое помещение в ЖК премиум-класса «Преображенская Площадь» привлекательным для широкого спектра бизнесов: от продуктовых магазинов и кафе до салонов красоты и медицинских центров. Пешеходный трафик и удобная транспортная доступность обеспечивают стабильный поток посетителей, что критически важно для успеха любого коммерческого предприятия.

Артем Цогоев | Недвижимость

23 декабря 2024 16:09

Море или горы? «Фиори» и «Баланс» — два настроения, одна философия жизни в лёгкости на Черноморском побережье.

🌊  «Фиори» — коттеджный посёлок на побережье Сочи из 16 изысканных вилл в средиземноморском стиле. У каждого дома обогреваемый бассейн, паркинг на два авто и ухоженный сад на территории.

🌄  «Баланс» — территория новых смыслов для тех, кто ищет гармонию с природой и собой. Приватная территория из 5 вилл с террасой, панорамным остеклением и собственным бассейном. 

А вы знали, что Сочи входит в топ-15 самых дорогих городов по росту цен на элитную недвижимость? Да, он оказался в одном ряду с Токио, Ванкувером и Нью-Йорком. По прогнозам, цены на недвижимость будут расти, несмотря на ужесточение ключевой ставки.

Проекты финансируются Сбером, а дома будут сданы в 2025 году. 

📢  Подписывайтесь на канал ГК «Ипсилон Групп» и будьте в курсе новостей этих двух премиальных проектов.

Артем Цогоев | Недвижимость

23 декабря 2024 13:31

ПРЕ-ФАНДИНГ: 100% годовых или 100% рисков?

🏗 Девелопер Александр Курников анонсировал новый инвестиционный продукт под названием «префандинг» - возможность войти в элитный жилой проект на стадии покупки земли, например по цене 1 млн.р./м2 с перспективой продажи через 2 года по 2 млн.р./м2. Ну то есть можно вложить деньги в строительство элитного ЖК на самой ранней стадии и заработать до 100% - так это декларируется.

🔍 Звучит заманчиво, но есть вопросы.

⚠️ Во-первых, девелопмент в центре Москвы - это не просто большие риски, а очень большие риски. Тут вам и охранные зоны, и трения с часто очень непростыми соседями, и археология, и подземные коммуникации, и секретные кабели ФСО, и строительные ограничения. Любой элемент из перечисленных может затянуть проект на годы.

📄 Во-вторых, полная неясность с юридической конструкцией. Это ДКПБВ? Инвестиционный договор? Заём? ЗПИФ? АО? Кого вообще привлекают - физ.лиц или юр.лиц?

🏠 В-третьих, странная логика предложения: если это для инвесторов - почему предлагается именно покупка квартиры, а не доля от прибыли проекта? А если для конечных пользователей - то зачем им входить на столь рисковой стадии?

⚖️ И наконец, самое интересное - как это всё соотносится с прямым запретом на привлечение средств граждан в жилищное строительство вне рамок 214-ФЗ? Вход на ранней стадии - это вне рамок.

💭 Зачем об этом знать частным инвесторам в недвижимость? Любое предложение доходности выше рыночной (а 100% годовых - это выше рынка) должно включать описание хотя бы базовых рисков и четкую юридическую схему. Пока этого нет, надеюсь они ещё появятся!

⚠️ Не является инвестиционной рекомендацией или рекламой.

Что думаете о таком предложении?
👍 Интересно, готов рискнуть
👀 Слишком много непонятного
🔥 Однозначно нет
✍️ Нужно больше деталей

Артем Цогоев | Недвижимость

23 декабря 2024 09:01

🟠 ПИК выходит в Казахстан?

❌ Нет! Это основатель сетевого казахстанского агентства недвижимости «Метры» (центральный офис в Астане) Галым Искаков сообщил о том, что 17 декабря зарегистрировал ТОО «ПИК Девелопмент» и подал заявку на регистрацию товарного знака... до степени смешения похожего на товарный знак российского застройщика (см.золотую рамочку). В планах - строительство жилья комфорт-класса на территории Казахстана.

👀 «Хорошие художники копируют, великие — крадут»? Интересно, будет ли российский ПИК подавать в суд на Галыма.

Артем Цогоев | Недвижимость

23 декабря 2024 05:48

🚢 Крупная экологическая катастрофа разворачивается в Керченском проливе и у побережья Анапы: 15 декабря затонули два нефтетанкера времён Хрущёва, вылив в море около 4000 тонн нефтепродуктов. Пляжи Анапы загрязнены мазутом, идёт ликвидация последствий разлива, однако полное устранение экологических проблем может растянуться на несколько лет (в пессимистичном сценарии на 10 лет)

⚡Очевидно, что происшествие будет влиять (и уже влияет) на рынок недвижимости Анапы. В истории есть пример похожей катастрофы.

🗓️ 20 апреля 2010 года в Мексиканском заливе, в 80 км от побережья Луизианы (США), произошёл взрыв на нефтяной платформе Deepwater Horizon компании BP. За 87 дней в воды залива попало 780 т.м3 нефти, активную утечку удалось остановить только 15 июля 2010 года. Общая стоимость ликвидации последствий катастрофы превысила $65 млрд., вкл. $20.8 млрд штрафов правительству США, $20 млрд в фонд компенсаций и $14 млрд непосредственно на ликвидацию разлива нефти. Протяженность пострадавшего побережья составила 960 км.

🚨 Рынок недвижимости прибрежных зон Мексиканского залива отреагировал практически мгновенно – большинство сделок остановилось. За первые 63 дня после разлива цены в наиболее пострадавших районах упали на 20-30%.

❌ Более 70% летних бронирований в отелях были отменены, владельцы арендного бизнеса потеряли сезонный доход, отели и рестораны столкнулись с риском дефолта по кредитам.

💰 Масштаб влияния на рынок недвижимости Мексиканского залива 12 месяцев спустя:
🔹Срок экспозиции объектов увеличился с 60-90 дней до 180-240 дней
🔹25% сделок закрывались со скидкой более 40%
🔹12 проектов премиум-класса на береговой линии в Луизиане, находившихся на начальной стадии строительства были заморожены.
🔹8 застройщиков, работавших над проектами в прибрежной зоне обанкротились.

⛔ Вместе с тем, банки приостановили взыскания по проблемным кредитам до стабилизации ситуации, чтобы не допустить дальнейшего обесценения своих залогов и предложили заёмщикам программы реструктуризации задолженности.

📉 Последствия для рынка курортной недвижимости американских штатов Луизиана, Алабама и Флорида ощущались на протяжении следующих семи лет.

Артем Цогоев | Недвижимость

20 декабря 2024 15:07

Девелоперы не спешат: переносы открытий торговых центров Москвы на 2025 год

🏢 Консалтинговая компания NF Group представила итоги 2024 года на рынке торговой недвижимости столицы. В этом году в Москве будет введено около 170 тыс. м2 торговых площадей - существенно больше, чем в 2023 году (38 тыс. м2).

📊 На данный момент уже открыты торговые центры общей арендопригодной площадью 98 055 м2, до конца года ожидается ввод еще порядка 72 000 м2. Многие проекты, изначально заявленные к открытию в 2024 году, переносятся на следующий год.

🥇 Топ-3 крупнейших открытий 2024 года:
- ТРЦ «Кузьминки Молл» - 33 000 м2
- ТРЦ «Ботаника Молл» - 28 500 м2
- ТРЦ «Место встречи Орион» - 20 967 м2

🔝 А вот самые масштабные проекты, заявленные к открытию в 2025 году:
- ТПУ «Селигерская» - 145 000 м2
- ТПУ «Некрасовка» (МРТК Краски) - 35 000 м2
- ТОЦ Lakes - 24 136 м2

📈 Важно отметить, что вакантность в торговых центрах Москвы может вырасти до 8% в 2025 году с текущих 7%. При этом в 2022 году пустовало 15,6% площадей, а в 2023 году - 8,4%.

🤔 Вы в ТЦ часто бываете.?
👍 Вообще не хожу
👀 Очень часто
🔥От случая к случаю...

Артем Цогоев | Недвижимость

20 декабря 2024 12:01

🗝️ Ну а если ничего не изменилось, зачем об этом писать?

Артем Цогоев | Недвижимость

20 декабря 2024 09:08

🏪 Массовое сокращение физических магазинов непродовольственных товаров в США

🔍 Традиционная американская розница переживает масштабный кризис: около 7100 физических магазинов объявили о закрытии, что на 69% превышает показатели прошлого года.

📊 В лидерах по закрытию точек:
🔹Family Dollar (аналог Fix Price) - 677 магазинов
🔹CVS Health (аптеки) - 586 аптек
🔹Также массово закрываются физические магазины сетей Big Lots (магазины распродаж), Conn's (электроника и бытовая техника), Rue 21 (продажи одежды), Rite Aid и Walgreens (аптеки)

🏗️ За первые 11 месяцев 2024 года 45 ритейлеров США объявили о банкротстве – почти вдвое больше, чем за весь 2023 год. Даже при высоком уровне потребительских расходов, рынок традиционной непродовольственной розницы стремительно сжимается.

💊 Критическая ситуация в аптечном секторе: помимо CVS, такие гиганты как Rite Aid и Walgreens закрывают сотни точек. Акции CVS рухнули с более чем 100 долларов в 2022 году до текущих 45 долларов.

📉 Особенно страдают магазины фиксированных цен и аптечные сети.

🌽 А вот у продовольственных сетей всё относительно неплохо: акции Walmart за 2024 год выросли практически в 2 раза, а Kroger на +40%.

Артем Цогоев | Недвижимость

25 декабря 2024 13:59

🌏 А что там с зарубежной недвижимостью в 2024 году? Вышло свежее исследование от коллег из Tranio.

🏆 Тройка лидеров по спросу среди русскоязычных покупателей осталась прежней — Таиланд (14.7%), Грузия (13.6%) и ОАЭ (7.5%). Таиланд показал беспрецедентный рост спроса: +168% к 2022 году. А вот ОАЭ, несмотря на рекордные показатели роста рынка Дубая, потеряли интерес покупателей (-21% к 2023 году).

🌴 Пхукет стал главной точкой притяжения для 68% русскоязычных инвесторов в Таиланде. В 2024 году для массового туриста «отдых в Таиланде» стал практически синонимом «отдыха на Пхукете». Премиальный сегмент показал почти 100% загрузку в новогодний период, а предложение на рынке премиальной аренды находится в дефиците.

🏝В 2024 году Индонезия вошла в десятку самых популярных направлений для инвестиций среди русскоязычных покупателей недвижимости. Бали интересовались на 30% больше инвесторов, чем годом ранее, а доля этого региона в суммарном спросе на зарубежное жильё достигла максимума за 5 лет наблюдений (4,7%).

🏗 В Дубае интересная ситуация: несмотря на большой объём нового предложения, качественных проектов, доступных для инвесторов, становится меньше. Часть инвесторов, увидев проблемные кейсы в сложных локациях, не готовы рисковать и выбирают другие эмираты (Рас-эль-Хайм, Абу-Даби) и даже страны (Оман и Саудовскую Аравию).

🇪🇺 В Европе самыми популярными направлениями вложений русскоязычных покупателей стали Франция (6.5%), Испания (6.3%), Греция (6.3%) и Кипр (5.3%).

💼 Интересный тренд: запрос на недвижимость для получения ВНЖ снижается второй год подряд. Если в 2022 году доля таких заявок составляла 28%, то в 2024 — всего 19%. При этом Греция, несмотря на повышение порога входа до 800 тысяч евро в популярных районах, остается одним из самых доступных вариантов в Европе.

📊 Примечательно, что доля москвичей в общем спросе на зарубежную недвижимость россиян достигла минимума за 5 лет — всего 33.6%. При этом выросла активность покупателей из регионов, особенно в сегменте с низким порогом входа.

🌐 Зарубежная недвижимость остается важным инструментом диверсификации портфеля, особенно для защиты от валютных рисков. При этом рынок становится более зрелым: инвесторы тщательнее выбирают проекты и не гонятся за сверхдоходностью, предпочитая более стабильные и понятные варианты.

Артем Цогоев | Недвижимость

25 декабря 2024 09:09

Куда будет инвестировать SimpleEstate в 2025 году?

🔍 Инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate может инвестировать не только в помещения супермаркетов. И даже должна. Для нас очевидно, что замыкаться только на одном сегменте рынка недвижимости - это фактически ограничивать свой рост и развитие. Поэтому мы постоянно анализируем широкий рынок в поисках оптимальных инвестиционных решений для наших инвесторов. Наша задача - найти объекты, которые обеспечат максимальную доходность при приемлемом уровне риска.

📊 Что мы изучаем помимо помещений супермаркетов:
🔹 Склады класса А и light industrial
🔹 Офисные помещения
🔹 Девелопмент торговой недвижимости
🔹 Девелопмент жилой, гостиничной и рекреационной недвижимости
🔹 Пустые торговые помещения для целей создания ГАБ
🔹 Другие сегменты коммерческой недвижимости

💎В сегменте создания ГАБ мы наблюдаем определенные негативные изменения, связанные с политикой торговых операторов, однако пока не исключаем подобные проекты.

📦 Склады класса А - перспективный сегмент, который является одновременно самым разогретым сегментом рынка недвижимости. При этом входной билет в такие проекты начинается от 1,5 млрд.руб., а инвестиционный спрос на покупку настолько высок, что купить что-то по адекватной цене практически невозможно.

🏭 Light industrial - новый, интересный формат, который еще даже не классифицирован в России, а рынок складов Light industrial еще совсем не сложился, что представляет существенный риск для наших «доверителей», частных инвесторов.

🏢 Офисные помещения класса А и В в значительной степени переоценены рынком (арендные ставки недостаточно высоки по отношению к стоимости экспонирования офисов), а их ликвидность в качестве объектов ГАБ сильно уступает торговой недвижимости.

🏗 Девелоперские проекты в любых секторах, хотя и могут быть высокодоходными, несут существенные юридические, технические и рыночные риски в условиях непростой ситуации в экономики России. Мы не считаем себя вправе подвергать наших инвесторов таким рискам.

📝 SimpleEstate продолжит тщательно анализировать все сегменты рынка недвижимости. Мы не ограничиваемся одним направлением и готовы адаптировать нашу стратегию при появлении более привлекательных возможностей.

✅ Но пока мы уверены: помещения с продуктовыми операторами и привязкой аренды к обороту остаются оптимальным выбором для частного инвестора, особенно в текущих экономических условиях.

📈 Преимущества этой стратегии:
🔹 Защита от инфляции: рост цен автоматически ведёт к увеличению арендных платежей
🔹 Стабильность арендаторов: продуктовый ритейл демонстрирует устойчивость даже в периоды экономической нестабильности
🔹 Прогнозируемый доход: крупные сетевые операторы обеспечивают стабильный денежный поток
🔹 Потенциал роста стоимости недвижимости: увеличение товарооборота влияет на рыночную оценку недвижимости

🎯 В 2025 году мы продолжим предлагать нашим инвесторам инвестиционные проекты именно этого сегмента.

💬 А что думаете вы о перспективах разных сегментов рынка недвижимости? Поделитесь своим мнением в комментариях! 👇

Артем Цогоев | Недвижимость

25 декабря 2024 05:44

ИТОГИ ГОДА. Пора уже подводить.

📈 Акции девелоперов. Безоговорочный лидер падения − это самопровозглашенный лидер индустрии строительства жилья, «Самолёт» с −76,28%. У Эталон акции упали на −36,75%, у ПИК на −35,17%. Неплохо держался ЛСР, акции которого выросли на +17,28%. Ну и летом вышел на биржу девелопер АПРИ чьи акции с того момента выросли на +4,13%. Ситуация на фондовом рынке у девелоперов, возможно, сложнее, чем собственно в их бизнесе, потому что к общему негативу российского рынка акций добавляется негатив инвесторов с фондового рынка конкретно к строительной отрасли (часто безосновательный). Прогноз по акциям застройщиков на 2025 год у меня лично негативный, но я буду рад ошибиться.

📝 Облигации девелоперов. Компании, связанные с недвижимостью размещались в этом году, но не так активно, как в прошлые годы. Всё-таки высокая ключевая ставка! Много денег в этом году занял «Самолёт», а его эффективная доходность одного из выпусков облигаций достигает аж 59% (это рекорд). У остальных эффективная доходность облигаций в среднем варьируется от 25% до 35%. Судя по всему в 2025 году не особо что-то изменится - ну максимум у кого-то из застройщиков случится дефолт!

💼 ЗПИФы. Индустрия продолжает развиваться: медленнее, чем можно было бы ожидать. Рынок продолжают пилить 2-3 крупных игрока, у всех остальных появляются единичные проекты. Из крупных и интересных событий - в мае состоялось IPO «Рентал Про», а в конце сентября вышел «фонд фондов» «ПАРУС-МАКС» от PARUS AM. ЗПИФам сейчас сильно мешают депозиты и внешний экономический фон, поэтому рынок немного на паузе (с моей точки зрения).

💸 Краудлендинги, краудфандинги, инвестиционные платформы и клубные инвестиции. У всех по-разному, но экономические условия давят. Очевидно одно: запрос на развитие этих форм коллективных инвестиций у инициаторов проектов в сфере недвижимости есть, а вот инвесторы пока ведут себя достаточно осторожно. В связи с запретом на привлечение средств физических лиц в 2025 году мы можем увидеть новый всплеск интереса к инвестиционным платформам. Но это неточно.

🔻 Продолжение следует...

Артем Цогоев | Недвижимость

24 декабря 2024 12:59

🏛 Иван Кулаков (1848-1911) - миллионер, владелец ГАБ в районе Хитровского рынка 19-го века. Родился в крестьянской семье в Рязанской губернии. В юном возрасте переехал в Москву и работал буфетчиком в трактире «Каторга» - в этом заведении любили проводить досуг лидеры криминального мира Москвы. Кстати, трактиры той поры были не только общепитом, но и гостиницами.

⭕️ История умалчивает о том, как заработал свой первый капитал Кулаков. Один из популярных в те годы путей обогащения - знаменитая схема продажи населению уже выпитого чая. В трактирах и ресторанах покупалась использованная заварка, которая высушивалась, паковалось и продавалась по низкой цене. Этот продукт сбывался приезжим крестьянам.

💰 В возрасте 27 лет в 1875 году Иван стал купцом 2-й гильдии, то есть обладал средствами в размере более ₽20 т. (около ₽30 млн. современных).

🏘 Кулаков остался в нише гостиничного и ресторанного бизнеса, владея ночлежками на Хитровском рынке (суперрегиональный торговый хаб того времени), заселенными работниками рынка, деловыми туристами, бродягами и уголовниками. В 1887 он приобрел Свиной дом (бывшее здание усадьбы дворянина Свиньина), переоборудованное под доступные ночлежки. К началу 20-го века Кулаков стал крупнейшим владельцем гостиничной недвижимости в районе Хитровского рынка. В расположенных в одной локации объектах, прозванных «Кулаковкой» проживало от 5 до 10 тысяч. человек

🤝 Очевидно, Кулаков близко общался и сотрудничал как с криминальным миром, так и с полицией. Во всяком случае, современники утверждали, что правоохранители предпочитали не заглядывать в его владения.

💸Состояние Ивана Кулакова при жизни оценивалось в сумму от 4 до 5 миллионов рублей, а его недвижимость была настоящей кэш-машиной. После стабилизации арендного потока Кулаков с семьей переехал в усадьбу Константиново в Рязанской губернии и зажил жизнью типичного рантье, став меценатом, благотворителем и даже Почетным гражданином города Москвы.

🔥 Красавчик!
👀 Мутный тип.
👍 Спасибо, Кэп.
🤔 Заварка б.у. - это тема...

Артем Цогоев | Недвижимость

24 декабря 2024 11:19

Финансовая модель

💰 Давайте рассмотрим детальную финансовую модель инвестиции в коммерческое помещение ЖК "Преображенская Площадь", основанную на предоставленных данных.

📊 Основные параметры:
• Площадь помещения: 66,95 м² https://pp.moscow/commerce/2235/
• Цена экспонирования: 880 352 руб/м²
• Цена покупки: 853 942 руб/м² (58 939 576 руб. за помещение)
• Возможен дисконт, подробную информацию можно уточнить у менеджера по телефону на сайте
• Итоговая цена покупки: 53 045 618 руб.

💼 Сценарий: Создание готового арендного бизнеса (ГАБ) и продажа через 10 лет

🏗 Ключевые даты:
• Сдача в эксплуатацию: 30.03.2025
• Дата покупки: 01.11.2024

📈 Прогноз доходности:
• Начальная ставка аренды: 40 000 руб/м²/год
• Ежегодная индексация: 6%
• Ставка капитализации в 2034 году (прогноз): 9%

🧮 Финансовая модель здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ma8yG8zRpoyhq-FClHEqKyTtEdft7Sx1asC5MRtWP6E/edit?usp=sharing

📊 Ключевые моменты:
1. Модель предполагает постепенный рост арендной ставки с 40 000 до 61 600 руб/м²/год за 10 лет.
2. Учтены расходы на налог на имущество (2%) и УСН (6%).
3. В 2034 году предполагается продажа объекта, что дает значительный денежный поток.
4. Расходы на брокера при продаже составляют 3% от стоимости объекта.

Артем Цогоев | Недвижимость

24 декабря 2024 09:44

О коммерческом помещении в ЖК "Преображенская Площадь"

🔹 Площадь помещения: 66.95 м² https://pp.moscow/commerce/2235/
🔹 Расположение: Корпус 2, секция 7
🔹 Стоимость: 58 939 576 руб (880 350 руб/м²)
🔹 Перезентация: https://pp.moscow/pdf/?id=2235

🛋 Особенности коммерческого помещения:
• Свободная планировка, позволяющая реализовать различные бизнес-идеи
• Высокие потолки, обеспечивающие комфортное пространство
• Панорамное остекление, привлекающее внимание потенциальных клиентов
• Отдельный вход с улицы, что удобно для посетителей и соответствует требованиям многих видов бизнеса
• Возможность размещения вывески на фасаде здания

🏗 Инфраструктура жилого комплекса:
• Современный жилой комплекс премиум-класса
• Благоустроенная территория с зонами отдыха
• 53 гостевых парковочных места вне придомовой территории
• Круглосуточная охрана и видеонаблюдение

💼 Преимущества для бизнеса:
• Расположение на первой линии домов с высоким пешеходным трафиком
• Постоянный поток потенциальных клиентов из 735 квартир (первая очередь) + 1291 квартир (вторая очередь) + ~500 квартир (ЖК Наследие) и окрестных домов
• Возможность быстрого старта бизнеса благодаря готовой отделке помещения
• Перспективы роста стоимости недвижимости в развивающемся районе

Артем Цогоев | Недвижимость

24 декабря 2024 07:44

О застройщике

🏗 За проектом ЖК «Преображенская Площадь» стоит девелопер Regions Development, амбициозный игрок на рынке недвижимости Москвы, наиболее известный своим проектом «Остров Мечты», но не только им.

📊 Ключевые факты о компании:
• Команда профессионалов с опытом работы в крупнейших девелоперских компаниях России
• Фокус на создании современных, комфортных и функциональных жилых комплексов
• Внимание к деталям и качеству строительства

🏆 Подход к работе:
• Использование современных технологий строительства
• Привлечение ведущих архитектурных бюро для создания уникальных проектов
• Комплексный подход к развитию территорий, включая создание коммерческой инфраструктуры

💼 Огромный опыт в сфере коммерческой недвижимости:
• Понимание потребностей бизнеса при проектировании коммерческих помещений
• Создание функциональных пространств, подходящих для различных видов бизнеса
• Свежий взгляд на организацию городского пространства
• Стремление создать не просто жилой комплекс, а новую точку притяжения в районе
• Внимание к потребностям как жителей, так и предпринимателей

💡 Подход Regions Development к созданию ЖК премиум-класса "Преображенская Площадь" демонстрирует понимание современных тенденций в девелопменте и потребностей бизнеса. Это дает основания рассчитывать на высокое качество проекта и его коммерческий успех.

Артем Цогоев | Недвижимость

24 декабря 2024 06:15

🔥Cегодня день большого обзора инвестиционной идеи: покупки коммерческого помещения в ЖК «Преображенская Площадь».

🔸Объект: ЖК «Преображенская Площадь»
🔹Местоположение: Москва, ул 1-я Бухвостова, вл. 12/11
🔹1 минута пешком / буквально в шаге от ст. м. «Преображенская Площадь»
🔹Класс: Премиум
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета), ипотека, рассрочка
🔹Ввод в эксплуатацию 1-й очереди: I кв. 2025 года
🔸Девелопер: Regions Development

🔑 Ключевые характеристики коммерческого помещения:
🔹Площадь помещения: 66.95 м² https://pp.moscow/commerce/2235/
🔹Расположение: Корпус 2, секция 7
🔹Стоимость: 58 939 576 руб (880 350 руб/м²)

Артем Цогоев | Недвижимость

23 декабря 2024 14:29

Итоги года: STONE опять самый устойчивый офисный девелопер

📊 Forbes опубликовал ежегодный ренкинг офисных девелоперов.  Первое место, как и в прошлом году, занял STONE по всем ключевым показателям*.

💼 Впечатляющие цифры компании: 13 бизнес-центров в 8 районах Москвы – самая широкая география среди всех игроков рынка. Только за 2024 год STONE вывел в продажу 6 новых бизнес-центров, подтверждая серьёзность своих намерений на рынке.

🏗 Один из главных успехов года – получение заключения о соответствии (ЗОС) для второй очереди STONE Towers. Бизнес-центры Tower B и Tower C общей площадью около 70 тыс. м² стали редкими "птицами" среди завершённых офисных проектов 2024 года.

🎯 Компания грамотно диверсифицирует риски, работая как в устоявшихся деловых районах, так и в перспективных локациях. В портфеле есть предложения для разных типов покупателей: от небольших офисных блоков до целых этажей и зданий.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Устойчивость девелопера в текущих рыночных условиях – один из ключевых факторов при выборе объекта для инвестиций. STONE демонстрирует способность не только запускать новые проекты, но и успешно их завершать, что критически важно для эффективности инвестиций.

*Исследование проводилось проектом FResearch при поддержке NF Group как интеллектуального партнера.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Артем Цогоев | Недвижимость

23 декабря 2024 11:03

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

🧐 Экскурс в историю:  Гаврила Солодовников девелопер из 19 века

🤑 Почему девелопер может платить 52% годовых в проектах по земле?

🤑 Как зарабатывать 4% ежемесячно в валюте с материальным активом в собственности?

😮 Что нужно знать о патентной системе налогообложения

1️⃣ Квартира за Биткойн

💡 Инвест-ремонт: быстро, стильно, дешево

🤔 Не сдал экзамен, не получил ипотеку

🙌 Хоумстейджинг и мебелировка самостоятельно, возможно или нет?

☝️ Знаковое июньское событие 2022 года

🥳 Коррекция или начало обрушения фондового рынка?


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Артем Цогоев | Недвижимость

23 декабря 2024 06:32

🛑 Экологическая катастрофа в Керченском проливе может привести к существенному перераспределению туристических потоков и, как следствие, изменению инвестиционной привлекательности курортной недвижимости.

🏖️ Ожидаемые изменения туристического спроса:

🧭 Значительная часть «пляжных» туристов переориентируется на курорты Большого Сочи и
Азовского моря

📈 Вероятен рост интереса к курортам, находящимся на удалении от места катастрофы, в частности,
увеличение спроса на объекты в Ейске, Приморско-Ахтарске и других курортах Азовского моря.

🌊 Дополнительный импульс получит спрос на курортную недвижимость на Каспийском и Балтийском морях

🏗️ В перспективе 1.5-2-х лет вполне вероятно появление новых гостиничных и апартаментных проектов, доступных для приобретения частными инвесторами, в замещающих регион Анапы локациях.

Артем Цогоев | Недвижимость

20 декабря 2024 16:09

🟠 Слышали, что ПИК рандомно роняет цены в разных проектах, на 2-м Иртышском, например! Интересно, для чего им столько денег?

☝️Но я вот всё ждал, когда оранжевый уронит цены в ТОЦ Lakes на Озёрной...

👀 Но они пока соизволили только дать рассрочку на Озерную под 5% до РВЭ – III кв 2025г. (как быстро время идет!).

🪑Видимо, нежилые помещения в ПИК оценивают как более ликвидный товар по сравнению с квартирами. Но ещё не новый год - вдруг удивят!

⚠️ Кто успел схватить хоть что-нибудь у ПИК со скидкой? Есть тут счастливчики?

Артем Цогоев | Недвижимость

20 декабря 2024 13:37

☝️Друзья, мой товарищ Александр Дьяченко, решил тоже под Новый год устроить аттракцион невиданной щедрости.

❌ Он закрывает свой обучающий спецкурс для агентов «Эксперт элитной недвижимости» и распродает его со скидками (до 50%)

Чему обучает Александр:
✔️ Как подписывать эксклюзивы на 6–8% комиссии
✔️ Как работать с премиальными клиентами, которые «не торгуются»
✔️Почему навыки работы на элитном рынке успешно работают в любом сегменте недвижимости

💵 Чтобы попасть на обучение к Александру нужно для начала перейти на сайт с описанием программы https://clck.ru/3FLdkx

👍 Александр плохому не научит - только нужному и полезному! Кстати, среди моих читателей есть ученики Александра.

Артем Цогоев | Недвижимость

20 декабря 2024 11:01

🏗️ Девелопер «Аквилон» объявил о старте продаж коммерческих помещений в строящемся на Рязанском проспекте жилом комплексе «Аквилон BESIDE 2.0» 
   
📍Локация: в пешей доступности ТПУ «Нижегородская» (кстати, крупнейший в России). В окружении три жилых проекта бизнес-класса, в общем, трафик есть. Ну и в самом комплексе запроектированы 1106 квартир. Окончание строительства запланировано на II кв. 2027 года. 

💸 Цены на коммерческие помещения в BESIDE 2.0 стартуют с ₽449 000 за кв.м.

📐Минимальная площадь составляет 41 кв. м., а максимальная — 366 кв. м.

#стартпродаж

Артем Цогоев | Недвижимость

20 декабря 2024 06:23

➡️Что почитать на новогодних каникулах? Я рекомендую что-нибудь полезное. Например, «Как инвестировать в недвижимость».

📖 Книга с самого начала распространяется свободно и бесплатно, то есть безвозмездно и даром!

✅Если ещё не читали - хотя бы скачайте, сделайте первый шаг: atsogoev.com/book

📜 Несмотря на то, что книга была написана в 2021 году, я не считаю ее устаревшей или неактуальной. Потому что инвестиционный анализ вечен!

👀Чтение моей книги лучше превратить в полезную привычку - выделите на чтение 20 минут в день и старайтесь не прерывать сеансы более, чем на два дня.

💡Результат систематического потребления книги может удивить и вас, и ваших близких.

✅ Ну а тех, кто уже читал мой труд, прошу оставить короткий отзыв в комментариях!